De bijzondere sociale leningen in Vlaanderen Hoe de effectiviteit en rechtvaardigheid verhogen?

Transcriptie

1 De bijzondere sociale leningen in Vlaanderen Hoe de effectiviteit en rechtvaardigheid verhogen? Dr. Kristof Heylen HIVA - KU Leuven Algemene Vergadering VLEM 6 juni

2 Opzet en methode Deel 1: Actueel beeld van de subsidie en van de begunstigden Op basis van GWO 2013 en data VMSW Vlaams Woningfonds Bijzondere aandacht voor leningen sinds juni 2014 (na wijziging eenmakingsbesluit) Deel 2: Effectiviteitsmeting Bijdrage van sociale lening aan betaalbaarheid eigen woning Gerichtheid op behoeftigen Deel 3: Voorstellen van regionale differentiatie van de maximale verkoopwaarde Subsidie volgens gebruikskostenmethode Administratieve databanken en survey (GWO 2013) Gebaseerd op: Heylen K. & Winters S. (2016), De bijzondere sociale leningen in Vlaanderen. Hoe de effectiviteit en rechtvaardigheid verhogen?, Steunpunt Wonen, Leuven, 73 p. 2

3 Concepten Verlaging van kostprijs als gevolg van de sociale rentevoet = subsidie Subsidie= verschil tussen theoretische en werkelijke annuïteit Theoretische (markt) rentevoet: OLO op 10 jaar/20 jaar/mir-rente (NBB) Theoretische annuïteit/mensualiteit op basis van assumptie vaste afbetalingen Werkelijke of sociale rentevoet = in functie van inkomen en personen ten laste 3

4 Deel 1: actueel beeld van subsidie en begunstigden 4

5 1.1 Leningskenmerken Subsidie, werkelijke en theoretische mensualiteit (gemiddelden in euro/maand), en leningkenmerken (gemiddelden) voor begunstigden sociale lening Vlaams Woningfonds (VWF) en VMSW, toegekend in de perioden en 2014, Vlaanderen, bedragen in euro 2014 VWF VMSW 1 Subsidie/maand, OLO 10 jaar 6 12 Subsidie/maand, OLO 20 jaar Subsidie/maand, MIR-rente Werkelijke mensualiteit Werkelijke rentevoet (gem. in %) 1,88 1,84 Theoretische rentevoet, OLO 20 jaar (gem. in %) 3 2,44 2,66 Theoretische rentevoet, MIR, (gem. in %) 3 3,28 3,53 Woningprijs, geschatte waarde (gem.) Geleend bedrag (gem) Quotiteit (gem.) 93,1 91,6 Initiële looptijd (gem. in jaar) 23,7 26,0 Initiële looptijd (in jaar, %) 0-19,9 8,3 8,6 20 6,5 9,3 20, ,2 24,8 25,1 29,9 0 34, ,3 Aantal leningen : leningen voor renovatie/overname onverdeelde helft zijn buiten beschouwing gelaten 2: voor hypothecaire leningen met een initiële rentevaste periode voor meer dan 10 jaar 3: op moment van laatste herziening of bij aanvang van de lening in geval er geen herziening is geweest Bron: Vlaams Woningfonds, VMSW 5

6 % % 1.2 Kenmerken van de begunstigden Verdeling begunstigden, naar huishoudtype, leningen afgesloten in (L) en 2014 (R) (%) Alleenstaande Eenoudergezin Koppel zonder kind 32 Koppel met kind(eren) Alleenstaande Eenoudergezin Koppel zonder kind Koppel met kind(eren) VWF VMSW VWF VMSW Huishoudprofiel nog sterk verschillend na eenmakingsbesluit 6

7 1.2 Kenmerken van de begunstigden Verdeling begunstigden, naar quintielen van equivalent inkomen, leningen afgesloten in (L) en 2014 (R) (%) % % VWF VMSW VWF VMSW Wettelijke doelgroep (GWO) Inkomensprofiel van VWF is duidelijk zwakker Kloof VWF - VMSW is verkleind in 2014 Inkomensverdeling VMSW 2014 leunt aan bij wettelijke doelgroep 7

8 1.2 Kenmerken van de begunstigden Verdeling anno 2013 van begunstigden sociale lening Vlaams Woningfonds (VWF) en VMSW, naar quintielen van equivalent belastbaar inkomen, lopende leningen afgesloten in 2003, 2008 en 2013, Vlaanderen VWF Jaar van aanvang lening VMSW Jaar van aanvang lening Equiv. inkomensquintiel 1 51,9 58,2 50,4 16,9 18,8 24,2 2 24,6 25,6 27,0 20,7 23,0 24,6 3 16,6 12,0 14,9 30,9 34,4 34,6 4 5,6 3,3 5,4 23,0 20,0 16,3 5 1,3 0,8 2,3 8,6 3,9 0, % met rentevoet-herziening 46% 42% n.v.t. 83% 88% n.v.t. N Indicatie: inkomensprofiel van VMSW-begunstigden versterkt doorheen de tijd 8

9 Euro/maand Eruo:maand 1.3 Hoogte van de subsidie Gemiddelde subsidie naar inkomen (volgens OLO op 20 jaar), lopende sociale leningen VMSW en Vlaams Woningfonds, (L) en 2014 (R) Leningen uit periode Leningen uit Inkomensquintiel (equiv.) totaal Inkomensquintiel (equiv.) VWF VMSW VWF VMSW Subsidiebedrag neemt sterk af naarmate het inkomen hoger ligt 9

10 1.5 Leningskenmerken naar type begunstigde Gemiddelde sociale/werkelijke rentevoet naar huishoudtype, lopende sociale leningen VMSW en Vlaams Woningfonds, aangegaan in 2014 Gem. werkelijke rentevoet, leningen uit 2014 totaal 1,88 1,92 Koppel met kind(eren) Koppel zonder kind 2,22 2,22 Eenoudergezin Alleenstaande 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 VW VMSW 10

11 1.5 Leningskenmerken naar type begunstigde Gemiddeld geleend bedrag naar huishoudtype, lopende sociale leningen VMSW en Vlaams Woningfonds, aangegaan in 2014 Gem. geleend bedrag, leningen uit 2014 totaal Koppel met kind(eren) Koppel zonder kind Eenoudergezin Alleenstaande VW VMSW 11

12 1.5 Leningskenmerken naar type begunstigde Gemiddeld geleend bedrag naar huishoudtype en type verrichting, lopende sociale leningen VMSW, aangegaan in 2014 Gem. geleend bedrag, leningen uit 2014 Renovatie Nieuwbouw Sociale koopwoning Aankoop met renovatie Koppel met kind(eren) Koppel zonder kind Eenoudergezin Alleenstaande 12

13 1.5 Leningskenmerken naar type begunstigde Gemiddelde looptijd naar huishoudtype, lopende sociale leningen VMSW en Vlaams Woningfonds, aangegaan in 2014 Gem. looptijd (in jaar), leningen uit 2014 totaal 23,7 25,1 Koppel met kind(eren) Koppel zonder kind Eenoudergezin Alleenstaande VW VMSW Gem. kortere looptijd zorgen voor hogere afbetaling bij VW 13

14 1.5 Leningskenmerken naar type begunstigde Gemiddelde looptijd naar huishoudtype en type verrichting, lopende sociale leningen VMSW, aangegaan in 2014 Gem. looptijd (in jaar), leningen uit 2014 Renovatie Nieuwbouw Sociale koopwoning Aankoop met renovatie Koppel met kind(eren) Koppel zonder kind Eenoudergezin Alleenstaande 14

15 1.6 Evolutie rentevoet Vanaf juni 2014: wijziging van het eenmakingsbeluit sociale leningen in werking Sociale rentevoet wordt anders berekend OLO op 20 jaar wordt ref. rentevoet ipv OLO op 15 jaar Formule: (referentierentevoet*inkomen)/ met vermindering van 10% per persoon ten laste BVR van 13/09/2013 Wijziging van 23/05/2014 Bovengrens Ondergrens Referentierentevoet (OLO op 15 jaar) 50% van de referentierentevoet Referentierentevoet*(1+1/3) Het maximum van: 2% of 2/3 de van de referentierentevoet 15

16 % 1.6 Evolutie rentevoet Evolutie sociale rentevoet, voor leningen Vlaams Woningfonds uit 2014 per maand ,4 1,5 1,55 1,6 1,7 1,8 1,9 2 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3 3,09 Mei Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec 16

17 1.6 Evolutie rentevoet Evolutie sociale rentevoet, voor leningen VMSW uit 2014 per maand % ,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,55 1,6 1,7 1,8 1,9 2 2,1 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3 3,1 3,2 3,3 Mei Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec 17

18 1.6 Evolutie rentevoeten Evolutie sociale rentevoet sociale leningen Vlaams Woningfonds, OLO op 15 en 20 jaar, MIR voor leningen met looptijd van minstens 10 jaar, naar maand, 2014 Evolutie rentevoeten 3,7 3,2 % 2,7 2,2 1,7 1,2 jan feb maart april mei juni juli aug sept okt nov dec Sociale rentevoet VWF Ref. rentevoet VWF OLO 15 jaar OLO 20 jaar MIR > 10 jaar 18

19 Euro/maand 1.6 Evolutie subsidie (en rentevoet) VMSW Subsidie naar theoretische rentevoet (OLO op 10 en 20 jaar, MIR-rente), bij sociale leningen VMSW (gemiddelden), naar maand van aanvang, VMSW leningen uit 2014 jan feb maart april mei juni juli aug sept okt nov dec 2,2 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 % Subsidie (OLO 10 jaar) (linkeras) Subsidie (MIR > 10 jaar) (linkeras) Subsidie (OLO 20 jaar) (linkeras) Sociale rentevoet (rechteras) Sterke daling v/d impliciete subsidie vanaf september

20 Euro/maand 1.6 Evolutie subsidie (en rentevoet) VWF Subsidie naar theoretische rentevoet (OLO op 10 en 20 jaar, MIR-rente), bij sociale leningen VWF (gemiddelden), naar maand van aanvang, VWF leningen uit 2014 jan feb maart april mei juni juli aug sept okt nov dec 2,2 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 % Subsidie (OLO 10 jaar) (linkeras) Subsidie (MIR > 10 jaar) (linkeras) Subsidie (OLO 20 jaar) (linkeras) Sociale rentevoet (rechteras) Sterke daling v/d impliciete subsidie vanaf september

21 Euro/maand 1.6 Evolutie subsidie (en rentevoet) Subsidie volgens ijkpunt OLO op 20 jaar, en sociale rentevoet (gemiddelden), naar maand van aanvang lening, sociale leningen VMSW en VWF 120 Subsidie en rentevoet evolutie, leningen uit , ,5 1 0,5 0 jan feb maart april mei juni juli aug sept okt nov dec subsidie VW subsidie VMSW Sociale rentevoet VW Sociale rentevoet VMSW 0 Vanaf sept: ook subsidie met ijkpunt OLO op 20 jaar vermindert sterk 21

22 1.6 Evolutie rentevoet VMSW naar inkomen Rentevoet sociale leningen VMSW (gemiddelden), naar inkomensquintielen, naar maand van aanvang, ,5 VMSW: evolutie rentevoet naar inkomen, ,0 3,5 3,5 3,4 % 3,0 2,5 2,0 3,1 3,0 3,2 3,1 3,0 2,8 2,7 3,0 3,0 2,9 2,4 2,6 2,8 2,3 1,5 1,0 0,5 0,0 jan feb maart april mei juni juli aug sept okt nov dec 1ste quintiel de quintiel MIR > 10 jaar Amper nog een inkomensdifferentiatie op einde van

23 1.7 Wettelijke doelgroep Wijzigingsbesluit van 23/05/2014 verandert ook inkomensvoorwaarde Minimum euro ipv 8350 euro Eenmakingsbesluit hield reeds verhoging in van de inkomengrenzen 23

24 1.7 Wettelijke doelgroep Groep die in aanmerking komt voor een sociale lening van VMSW, in 2013 (blauw) en juni 2014 (oranje), naar inkomensdecielen Wettelijke doelgroep VMSW % Decielen eq. belastbaar inkomen Bron: GWO 2013 Zowel in 2013 als in 2014 komt 76% van de huurders en gratis bewoners in aanmerking voor een sociale lening In 2005 (WS) was dat 71% (Heylen et al, 2007) 24

25 % 1.7 Wettelijke doelgroep Groep die in aanmerking komt voor een sociale lening, In juni 2014 (simulatie), naar achtergrondkenmerken 110 In aanmerking voor sociale lening, Bron: GWO 2013, N=1792 Ouderen, gepensioneerden en eenoudergezinnen zijn sterk oververtegenwoordigd Opvallend: gezinnen in zeer slechte woningen (fysische staat index) zijn ondervertegenwoordigd 25

26 % 1.8 Begunstigden sociale leningen (GWO) Groep met een lopende sociale lening bij VMSW of VW, in 2013, naar achtergrondkenmerken 6,0 Groep met lopende sociale lening 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1,7 2,7 1,1 2,3 1,9 1,0 3,3 2,7 1,8 0,0 3,7 3,5 0,9 0,5 2,5 2,7 1,9 2,0 0,2 1,4 2,5 1,8 1,5 Bron: GWO 2013, N=160 Opvallend verschil naar gezinstype (impact voorwaarden van Vlaams Woningfonds) en leeftijd Woningen in matige fysische staat zijn oververtegenwoordigd 26

27 1.8 Begunstigden sociale leningen (GWO) Groep met een lopende sociale lening bij VMSW of VWF, in 2013, naar achtergrondkenmerken 6,0 5,0 5,5 Lopende sociale lening 4,0 3,6 3,0 2,0 1,7 1,6 1,5 2,3 2,1 2,5 1,3 2,2 1,4 2,4 1,0 0,6 0,5 0,0 Bron: GWO 2013, N=160 Sterk verschil naar nationaliteit en betaalbaarheid (budgetmethode) 27

28 2.1 Effectiviteitsmeting: onderzoeksvragen Doelstelling bijzondere sociale leningen Verbeteren van de betaalbaarheid van een eigen woning voor huishoudens die hier zonder overheidssteun geen toegang tot hebben Onderzoeksvragen Betaalbaarheid In welke mate maken sociale leningen de eigen woning betaalbaar? Gerichtheid op behoeftige huishoudens Heeft de groep die in aanmerking komt, ook werkelijk behoefte aan een sociale lening? Welk aandeel van wettelijke doelgroep zou ook een marktlening kunnen afsluiten? 28

29 Deel 2: Effectiviteitsmeting: methode Borrowing constraints methode Omvang van de groep die een lening betaalbaar kan afsluiten wordt berekend, gegeven bepaalde assumpties op vlak van rentevoet, eigen inbreng, looptijd en residueel inkomen een gemiddelde woning kan aanschaffen Meerdere scenario s op vlak van de looptijd van de lening, de eigen inbreng en het noodzakelijk resterend inkomen (of minimale woonquote) De impact van een veranderde marktrentevoet kan hierbij geanalyseerd worden 29

30 2.2 Effectiviteitsmeting: betaalbaarheid Simulatie van aandeel dat aan de solvabiliteitseis voldoet van VMSW/VWF, 2014 Maximale verkoopprijs ( euro) Mediaan verkoopprijs - koop met renovatie ( euro) Leningsbedrag euro euro Eigen inbreng 0 euro 0 euro Looptijd 24 jaar 30 jaar 24 jaar 30 jaar Totaal, in % van de 37,3 48,9 41,1 51,4 wettelijke doelgroep Inkomensquintiel 1 12,9 19,8 14,2 22,2 2 29,5 35,5 33,4 36,7 3 44,9 75,9 53,5 81, Huishoudtype Alleenstaande 13,6 29,2 17,9 32,1 Eenoudergezin 27,8 38,8 31,1 43,3 Koppel zonder kind 69,5 77,3 73,6 78,3 Koppel met kind 78,3 82,7 79,5 84,8 Totaal, in % van alle huurders/gratis bewoners 28,3 37,2 31,2 39,1 Bron: GWO 2013, N= 1602 Solvabiliteitseis: leefminimum van 730 euro 30

31 2.2 Effectiviteitsmeting: betaalbaarheid Simulatie van betaalbaarheid sociale lening, juni 2014 Bron: GWO 2013, N= 1602 Maximale verkoopprijs ( euro) Mediaan verkoopprijs koop met renovatie ( euro) Leningsbedrag euro euro Eigen inbreng 0 euro 0 euro Looptijd 24 jaar 30 jaar 24 jaar 30 jaar Woonquote < 30% % van wettelijke doelgroep die aan solvabiliteitstoets voldoet 3,9 12,7 8,3 22,5 Woonquote < 40% % van wettelijke doelgroep die aan solvabiliteitstoets voldoet 41,2 52,5 46,8 62,0 Resterend inkomen > RI-norm* % van wettelijke doelgroep die aan solvabiliteitstoets voldoet 67,2 73,9 71,5 77,3 Alleenstaande Eenoudergezin 45,3 44,6 51,5 42,7 Koppel zonder kind 68,5 70,8 72,4 78,7 Koppel met kind 51,7 57,0 54,1 59,2 31

32 2.3 Effectiviteitsmeting: gerichtheid Simulatie van haalbaarheid marktlening voor feitelijke doelgroep sociale leningen, juni 2014/2015 Maximale verkoopprijs ( euro) Mediaan verkoopprijs koop met renovatie ( euro) Leningsbedrag (80% quotiteit) euro euro Eigen inbreng euro euro Looptijd 30 jaar 30 jaar MIR-rentevoet Juni 2014 (3,35%) Juni 2015 (2,47%) Juni 2014 (3,35%) Juni 2015 (2,47%) Mensualiteit (euro/maand) Woonquote < 33% % van wettelijke doelgroep die aan solvabiliteitstoets voldoet* 32,9 48,3 35,3 61,0 Huishoudtype Alleenstaande 0,0 4,6 0,7 21,8 Eenoudergezin 17,9 42,5 17,6 57,3 Koppel zonder kind 41,8 61,7 46,7 78,0 Koppel met kind(eren) 66,5 85,0 72,0 89,1 Haalbaarheid marktlening varieert sterk met evolutie marktrente Grote verschillen naar huishoudtype Bron: GWO 2013, N=

33 Deel 3: voorstellen van regionale differentiatie van de maximale verkoopwaarde 33

34 3.1 Regionale differentiatie huidige stelsel Betaalbaarheid van eigen woning verschilt tussen regio s door sterke prijsverschillen Huidige stelsel compenseert door: Differentiatie van sociale rentevoet. Verlaging van 10% van de referentierentevoet bij wonignen in de kernsteden, arrondissement Halle-Vilvoorde of gemeenten Bertem, Huldenberg, Kortenberg of Tervuren = toekennen van hogere subsidie Differentiatie van maximale verkoopwaarde. Verhoging van 10% in de genoemde gebieden euro -> euro = meer kansen bieden op betaalbare woning 34

35 3.1 Conceptuele benadering Regionale differentiatie maximale verkoopprijs volgens: Gemiddelde of mediaan verkoopprijs Liggingseffecten hedonische regressieanalyse Meerprijs van de ligging voor een zelfde profiel op de andere woningkenmerken 35

36 3.2 Differentiatie volgens verkoopprijzen Afwijking van de gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen op gemeenteniveau t.o.v. de maximum verkoopprijs (bij sociale lening) en de gemiddelde verkoopprijs in Vlaanderen, aantal en verdeling naar categorieën, voor alle gemeenten, Vlaanderen, 2014 Procentuele afwijking Afwijking t.o.v. maximum verkoopprijs ( euro) Aantal Cum. aantal Alle gemeenten % Cum. % Aantal Afwijking t.o.v. gemiddelde verkoopprijs ( euro) Cum. aantal % Cum. % 0 % ,0 44, ,7 54,7 > 0 en 5 % ,5 52, ,4 65,1 > 5 en 10 % ,7 64, ,4 75,5 > 10 en 15% ,1 73, ,5 83,0 > 15 en 20 % ,8 83, ,2 89,2 > 20 en 30 % ,7 95, ,1 97,3 > 30 en 40 % ,3 99, ,0 99,3 > 40 % ,0 100, ,7 100,0 Missende waarde Totaal Bron: ADS (2016) 36

37 3.2 Differentiatie volgens verkoopprijzen Afwijking van de gemiddelde verkoopprijs van woonhuizen op gemeenteniveau t.o.v. de maximum verkoopprijs (bij sociale lening) en de gemiddelde verkoopprijs in Vlaanderen, aantal en verdeling naar categorieën, voor gemeenten waar een hogere maximumprijs van toepassing, Vlaanderen, 2014 Procentuele afwijking Bron: ADS (2016) Afwijking t.o.v. maximum verkoopprijs ( euro) Aantal Cum. aantal Gemeenten met hogere maximumprijs in 2014 % Cum. % Aantal Afwijking t.o.v. gemiddelde verkoopprijs ( euro) Cum. aantal % Cum. % 0 % ,5 18, ,2 22,2 > 0 en 5 % ,7 22, ,3 31,5 > 5 en 10 % ,4 29, ,7 48,2 > 10 en 15% ,0 42, ,1 59,3 > 15 en 20 % ,7 59, ,0 72,3 > 20 en 30 % ,1 83, ,5 90,8 > 30 en 40 % ,1 94, ,6 96,4 > 40 % ,6 100, ,7 100,0 Missende waarde Totaal

38 3.3 Differentiatie volgens liggingseffecten Regressie-resultaat Woningprijzen 2014 RSV-indeling Coëfficiënt Procentueel verschil t.o.v. gemiddelde Bron: Vastmans (te verschijnen), GWO 2013, ADS (2016) Procentueel verschil t.o.v. gemiddelde Grootsteden 0, ,9 Antwerpen 0, ,6 Gent 0, ,2 Centrumsteden 0, ,7 Aalst 0, ,4 Brugge 0, ,5 Genk -0, ,8 Hasselt -0, ,3 Kortrijk -0, ,5 Leuven 0, ,6 Mechelen 0, ,0 Oostende 0, ,9 Roeselare -0, ,0 Sint-Niklaas 0, ,7 Turnhout 0, ,3 Grootstedelijke rand 0, ,5 Regionaal stedelijke gebied -0, ,8 Structuurondersteunende kleine stad -0, ,5 Kleinstedelijk provinciaal -0, ,9 Buitengebied -0, ,8 Stedelijk gebied rond Brussel 0, ,2 Afwijking van de gemiddelde verkoopprijs van woningen op ruimtelijke niveau (RSV-indeling) t.o.v. de gemiddelde verkoopprijs in Vlaanderen, op basis van hedonische regressie-techniek (met GWO-data van 2013) en volgens woningprijzen van 2014, Vlaanderen Sterke liggingseffecten in grootsteden en hun rand, Leuven/Brugge, Vlaamse rand Grote verschillen tussen de centrumsteden 38

39 3.3 Differentiatie volgens liggingseffecten Nieuwe studie: Verfijningen regionale differentiatie maximale verkoopwaarden REGIONALE DIFFERENTIATIE MAXIMALE VERKOOPWAARDEN In het stelsel van bijzondere sociale leningen en de erkende kredietmaatschappijen Steunpunt Wonen (Vastmans F., te verschijnen)

40 3.3 Differentiatie volgens liggingseffecten Liggingseffecten (woningprijzen gecorrigeerd voor bouwjaar, perceelgrootte en woonoppervlakte) van huizen per gemeente, België, 2011

41 3.3 Differentiatie volgens liggingseffecten Liggingseffecten uit hedonische prijsanalyse Woningprijs = functie van kwaliteitskenmerken, grootte en ligging In een hedonische prijsanalyse wordt het belang van elk kenmerk apart geschat. Waarom liggingscoëfficiënt (waardering van ligging) gebruiken? Enerzijds zien we dat er grote prijsverschillen zijn vanwege de ligging tussen relatief grote regio s. Het aandeel kleine goedkope woningen is dan vaak zeer beperkt in een brede regio. Dit pleit voor differentiatie. Anderzijds kan men stellen dat huishoudens een afweging maken tussen een grotere woning op een minder interessante locatie, en anderzijds een kleinere woning op een interessante locatie. Is er differentie nodig?

42 3.3 Differentiatie volgens liggingseffecten Liggingseffecten volgens meerdere databronnen

43 3.4 Differentiatie sociale rentevoet Simulatie sociale rentevoet, voor meerdere scenario s maximale verkoopprijs en looptijd, en gelijkblijvende aflossing, 2014, Vlaanderen Max. verkoopprijs ( euro) Max. verkoopprijs + 5% Max.verkoopprijs + 10% Max. verkoopprijs + 15% Leningsbedrag ( ) Eigen inbreng 0 euro 0 euro 0 euro 0 euro Looptijd 25 jaar 30 jaar 25 jaar 30 jaar 25 jaar 30 jaar 25 jaar 30 jaar Scenario 1: mediaan rentevoet, gelijke aflossing en mediaan inkomen Sociale rentevoet (%) 2,09 2,00 1,68 1,65 1,29 1,32 0,93 1,01 Verschil rentevoet met kolom % -18% -38% -34% -56% -50% Aflossing ( /maand) Resterend inkomen Woonquote 0,43 0,39 0,43 0,39 0,43 0,39 0,43 0,39 Bron: GWO 2013 Sterke daling sociale rentevoet is nodig om hoger bedrag te ontlenen met een gelijkblijvende aflossing 43

44 4. Conclusies Deel 1: Actueel beeld subsidies en begunstigden Verticale rechtvaardigheid ( vertical equity ) gegarandeerd door: Degressief subsidiebedrag (neemt sterk af met inkomen) Inkomensvoorwaarde: vijfde quintiel valt buiten doelgroep Opvallend: inkomensprofiel VMSW-begunstigden wordt iets sterker doorheen de tijd VWF-begunstigden Alleenstaanden komen ook in 2014 meer terecht bij VMSW (49%) dan bij VWF (13%) Subsidie-evolutie van 2014 Sterk dalende subsidie door dalende marktrente Bijkomend: verhoging van minimum-rente naar 2% Eind 2014: amper nog een inkomensdifferentiatie bij sociale rentevoet en subsidie Harmonisering stelsels VMSW en VWF heeft bijgedragen tot meer horizontale rechtvaardigheid Subsidiebedragen liggen dichter tegen elkaar Inkomens- en huishoudkenmerken groeien naar elkaar 44

45 4. Conclusies Deel 2: Effectiviteit van de bijzondere sociale leningen Simulaties met GWO-data (2014) Circa de helft van de wettelijke doelgroep voldoet aan de solvabiliteitseis voor aankoop (met renovatie) van een gemiddelde woning, met looptijd van 30 jaar = feitelijke doelgroep Aandeel ligt veel lager bij alleenstaanden en eenoudergezinnen Sterk impact van verlenging van de looptijd Aandeel van de feitelijke doelgroep dat op een betaalbare manier een gemiddelde woning kan verwerven: 23% kent woonquote < 30% 62% kent woonquote < 40% 77% kent resterend inkomen > RI-norm 45

46 4. Conclusies Deel 2: Effectiviteit van de bijzondere sociale leningen Gerichtheid op de behoeftigen 6 op 10 van de feitelijke doelgroep zou in juni 2015 een marktlening kunnen aangaan voor een gemiddelde woning ( euro) Mits eigen inbreng van 20% ( euro) MIR-rente van 2,47% Looptijd van 30 jaar Sterke verschillen volgens huishoudtype Sterk afhankelijk van de marktrente Dit aandeel bedroeg maar 35% in juni 2014 MIR-rente van 3,35% 46

47 4. Conclusies Deel 3: Regionale differentiatie Huidige stelsel: zeer ruwe benadering van de regionale verschillen in verkoopprijzen Differentiatie op basis van verkoopprijzen Huidige selectie van 54 gemeenten is te beperkt 111 gemeenten kennen een gem. verkoopprijs van minimum 10% boven max verkoopwaarde Alternatief: liggingseffecten volgens hedonische prijsanalyse RSV-indeling is een mogelijkheid volgens GWO-data Hogere liggingseffecten in: grootsteden, de grootstedelijke rand, bepaalde centrumsteden (Leuven/Brugge), Vlaamse rand rond Brussel 47

48 4. Conclusies Rechtvaardigheid verhogen Verticale rechtvaardigheid Huidige stelsel is op meerdere vlakken in lijn met dit principe (selectief, degressief, periodiek herzienbare rentevoet) Analyse toont inkomensstijgingen na 5 jaar aan (bij VMSW) argument om tweejaarlijkse herziening ook na 6 jaar nog uit te voeren Optrekking van minimale rentevoet naar 2%: amper nog inkomensdifferentiatie bij sociale rentevoet/subsidie indien men in tijden van lage marktrente de subsidie wenst te differentiëren naar inkomen, zal een lager minimum moeten vooropgesteld worden 48

49 4. Conclusies Rechtvaardigheid verhogen Horizontale rechtvaardigheid verbeteren door: Inkomensgrenzen te herzien. Momenteel worden eenoudergezinnen bevoordeeld Differentiatie toe te passen bij de solvabilitietstoets mbt verschil koppel-alleenstaande. Voor laatstgenoemde is de toets strenger Ook looptijden van 30 jaar toe te passen bij VWF-leningen Langere looptijden verhogen de kansen van alleenstaanden aanzienlijk Regionale differentiatie van maximale verkoopwaarde te verfijnen Principiële discussie: waarom liggingseffecten toepassen? 49

50 4. Conclusies Effectiviteit verhogen Betaalbaarheid verbeteren Analyse: betaalbaarheid is niet gegarandeerd voor de hele feitelijke doelgroep Herziening van de solvabiliteitstoets (leefminimum is even hoog voor alleenstaanden als koppels) Meer koppels zullen worden uitgesloten Hogere subsidie toekennen Minimale rentevoet van 2% dient te worden verlaten Gerichtheid verbeteren Maximale inkomensgrens verlagen? Midden 2015 zijn hier argumenten voor, maar sterk afhankelijk van evolutie marktrente Voorwaarde van 20% eigen inbreng is voor groot deel van de doelgroep niet haalbaar Analyse toont aan dat grensverlaging de wettelijke doelgroep zal doen inkrimpen Politieke keuze 50

51 51