Sociale huurmarktwaarden

Transcriptie

1 Sociale huurmarktwaarden Frank Vastmans, CES KU Leuven

2 Boekvoorstelling De Economie van de woningmarkt Onderzoekseenheid Economie FEB KU Leuven Steunpunt Wonen studienamiddag De woningmarkt, Nederland-België Dr. Paul de Vries Leuven, Provinciehuis, dinsdag 17 mei

3 Agenda Introductie (Prof. Erik Buyst, promotor steunpunt wonen) Boekvoorstelling (Frank Vastmans, Roel Helgers, Sven Damen, Geert Goeyvaerts) De woningmarkt: België-Nederland, (dr. Paul de Vries)

4 Inleiding Structuur presentatie: Woningprijzen Bestaande woningen / koopmarkt / hypotheekmarkt Nieuwbouw Huurmarkt extra thema s Hedonische prijzen Woonfiscaliteit Toekomstige uitdagingen

5 België-Nederland Verkoopprijzen huizen als gewogen gemiddelde van gewone woonhuizen en villa s, bron ADS De economie van de woningmarkt 5

6 Koopmarkt es Verklaring woningprijsevolutie aan de hand van onderliggende koopkrahct variabelen, , België Bron: ADS, NBB, ALSK, eigen bewerking: CES KU Leuven

7 Koopmarkt Woningprijsevolutie ~ ontleningscapaciteit Inkomen, hypothecaire interestvoet, woonfiscaliteit, hypotheekmarkt Korte termijn afwijkingen : Demografie, verwachtingen, onzekerheid, nieuwbouw,. Lange termijn voorwaarden : nieuwbouwaanbod ~ evolutie huishoudens Prijs nieuwbouw ~ Prijs koopmarkt

8 Koopmarkt / hypothecaire interestvoet es Anno 2016 Verandering van ontleningscapaciteit bij een stijging van de hypothecaire interestvoet van 1% Voor verschillende hypothecaire looptijden (n) (interest only hypotheek is een hypotheek zonder kapitaalaflossingen, dus met oneindig lange looptijd

9 Koopmarkt / hypothecaire interestvoet Met maandelijkse afbetaling van 1300 euro over 20 jaar, betaalt men in totaal euro af, interest- en kapitaalaflossingen. Hiervoor krijgt men een lening van: euro als i = 14.5% euro als i = 4.5% euro als i = 2.5%. Kapitalisatie : in welke mate vertalen kosten en voordelen zich in de prijs, essentieel begrip in woningprijsontwikkeling. Het voordeel van een lage interestvoet weerspiegelt zich volledig

10 Koopmarkt / Woonbonus Overgang bouwsparen (2004) naar woonbonus (2005) Initieel voordeel hoger Langere looptijd aantrekkelijker Focus op initieel voordeel, niet op totaal voordeel. Zie Damen e.a. (2015) voor internationale empirische evidentie. Betalingsbereidheid wordt bepaald door initiële terugbetalingscapaciteit. Damen, S., Vastmans, F., en Buyst, E. (2015). The effect of mortgage interest deduction and mortgage characteristics on house prices. paper presented at the 3rd Belgian Macroeconomics Workshop,

11 Koopmarkt / Woonbonus Kapitalisatie : in welke mate vertalen kosten en voordelen zich in de prijs, essentieel begrip in woningprijsontwikkeling. Overgang bouwsparen (2004) naar woonbonus (2005) - Initieel voordeel hoger - Langere looptijd aantrekkelijker

12 Hypotheekmarkt / hypotheekshoppen Meer tijd in keuze van auto dan in keuze van hypotheek (Finkelstein 2010) 25% van Belgen neemt eerste hypotheekaanbod zonder vergelijking (Eurobarometer) Voor een ontlener die 5 offertes aanvraagt is de totale beloning gelijk aan 7078 (Damen, 2014)

13 Nieuwbouw Nieuwbouw is belangrijk om prijzen op koopmarkt te verklaren. Voorwaarden opdat ontleningscapaciteit = lange termijn woningprijsfundamental: nieuwbouwaanbod ~ evolutie huishoudens Want zo wordt effect van demografische druk op prijzen opgeheven door verruiming van het aanbod Prijs nieuwbouw ~ Prijs koopmarkt Want zo is nieuwbouw een quasi substituut. Analyse suggereert dat ontleningscapaciteit ook de prijs van nieuwbouw bepaalt. Tijdelijke afwijkingen : korte termijneffecten

14 Nieuwbouw Prijs bouwgrond : residueel, koopkracht - bouwkosten De verhouding prijs nieuwbouw / prijs koopmarkt belangrijk (Grimes & Aitken 2010) Maar weinig internationaal empirisch onderzoek bij gebrek aan data Nieuwbouw relatief duurder dan koopmarkt => minder vergunningen, relatief goedkoper dan koopmarkt=> meer vergunningen Woningprijs met oppervlakte 3-5 are, prijs bouwgrond 3-5 are, Vlaams Gewest Bouwkost vast bedrag, jaarlijks geïndexeerd met ABEX index

15 Huurmarkt De woningprijzen zijn sinds 1990 meer dan 300% gestegen, huurprijzen 60-70% Rendement? Bruto direct: 4% (huuropbrengsten) Netto direct: 2,5% (kosten) Indirect : 1,2% (meerwaarden) Totaal rendement: 3,7% Rendement eigen vermogen (80% schuldfinanciering tegen 2,5%) : 8,5%

16 Hedonische prijsanalyses Over welke woningprijs spreken we? Woningprijs = Som van onderliggende waarden van woningkenmerken Hedonische prijsmethode bepaalt onderliggende waarden Ligging Kenmerken Tijd (hedonische prijsindex)

17 Hedonische analyse : ligging Leuven Zuid-West- Vlaanderen Brusselse rand Zuid-Limburg Bewoonbare oppervlakte tussen m², oppervlakte van terrein tussen 3,5 en 5 are, allen gelegen in het Vlaams Gewest (2016)

18 Hedonische analyse : ligging Liggingseffecten eengezinswoningen hedonische huurprijsanalyse op basis van Huurschatter Donkerder is duurder Vlaams Gewest centrumstad (Vlaams Gewest) niet-centrum (Vlaams Gewest) Brussels Gewest Waals Gewest huis gemiddeld 126% 166% 115% 200% 118% m² 168% 185% 157% 218% 127% m² 109% 108% 115% 110% 113% Procentuele prijsstijgingen van huizen (gewone huizen en villa s) volgens perceeloppervlakte , België

19 Hedonische analyse : kenmerken Kwaliteitskenmerken en liggingskenmerken: in vergelijking met straatnaam die eindigt op straat : steenweg : -2%, plein : +4%, dreef +6%. 1km dichter bij Nederlandse grens : +1% (tot op 15 km van de grens) Het effect neemt af, nu prijsverschillen kleiner zijn. 3D-analyses ( stedelijke versie van zuidelijk gerichte tuin) Kenmerk koper: Nederlanders betalen 3% extra voor eenzelfde woning aan Belgische grens. Helgers, R. (2015a). Housing Prices, Housing Stock Diversity and GIS-Data: How Should We Design Our Neighborhoods? Working Paper, Helgers, R. (2015b), Spatial arbitrage in Belgian border regions. Working paper

20 Hedonische analyse : Prijsindex Era - KU Leuven Vastgoed Index Gemiddelde woningprijzen zijn sterker gestegen dan de hedonische woningprijzen => Doorheen de tijd verbeteren de kenmerken van de verkochte woningen in positieve zin. => Eenzelfde woning stijgt minder sterk dan de jaarlijkse prijsevolutie op basis van verkoopprijzen

21 Woonfiscaliteit / stimuli Eigenwoningbezit versus eigendomsneutraliteit Stimulering eigen woningbezit niet effectief (kapitalisatieeffecten), wel duur. Ten koste van private huurmarkt De evolutie in het eigendomsstatuut in Vlaanderen, (in%) Bron: Socio-Economische enqueête (2001), Woonsurvey (2005), SILC (2009), en Groot Woononderzoek (2013)

22 Woonfiscaliteit / Registratierechten Activa kunnen best aangehouden worden door de agenten die er de meeste waarde aan hechten (Mirlees et al, 2011) Transactiekosten inefficiënt. Johansson, Å. (2011), Housing Policies in OECD Countries: Survey-based Data and Implications, OECD Economics Department Working Papers, OECD, Paris

23 Woonfiscaliteit / Onroerende voorheffing Recurrent en stabiel Efficiënt en verrechtvaardigd door publieke investeringen. Netto onroerende voorheffing per overheidsniveu in Vlaanderen, (in miljoen ) Bron: Vlaamse Belastingdienst

24 Toekomstige uitdagingen Update kadastraal inkomen & hedonische prijsanalyses Renovatie, kwaliteit en energie-efficiëntie Gedrags- en evenwichtmodellen

25 einde Vragen. samen met al de auteurs, na de presentatie van Paul de Vries