DYNAMIEK VAN DE REGIONALE MARKTEN IS ER DRUK OP HET LAGERE SEGMENT VAN DE WONINGMARKT? Frank Vastmans

Transcriptie

1 DYNAMIEK VAN DE REGIONALE MARKTEN IS ER DRUK OP HET LAGERE SEGMENT VAN DE WONINGMARKT? Frank Vastmans

2

3 DYNAMIEK VAN DE REGIONALE MARKTEN IS ER DRUK OP HET LAGERE SEGMENT VAN DE WONINGMARKT? Frank Vastmans Promotor: prof. dr. Erik Buyst Leuven, november 2016

4 Het Steunpunt Wonen is een samenwerkingsverband van de KU Leuven, de Universiteit Hasselt, de Universiteit Antwerpen en de Afdeling OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving van de TUD (Nederland). Binnen het Steunpunt verzamelen onderzoekers van verschillende wetenschappelijke disciplines objectieve gegevens over de woningmarkt en het woonbeleid. Via gedegen wetenschappelijke analyses wensen de onderzoekers bij te dragen tot een langetermijnvisie op het Vlaamse woonbeleid. Het Steunpunt Wonen wordt gefinancierd door de Vlaamse overheid, binnen het programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt: Vastmans F. (2016), Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt?, Steunpunt Wonen, Leuven, 34 p. Voor meer informatie over deze publicatie In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen gegevens. D/2016/4718/024 ISBN STEUNPUNT WONEN Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, film or any other means, without permission in writing from the publisher. p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen HIVA - Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven Deze publicatie is ook Dynamiek beschikbaar van de via regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 4

5 Inhoud Managementsamenvatting 1 Inleiding 3 1. Evolutie huisprijzen volgens perceelsgrootte en arrondissementen Overzicht Anno Evolutie tot Mogelijke verklaringen voor sterkere prijsstijging voor woningen op kleinere percelen Een tijdelijk verschillend verloop Koopkracht & Woonfiscaliteit Aantrekkingskracht van steden Druk op de onderkant van de woningmarkt De aanbodkant conclusie Verdeling van het vastgoedvermogen De rol van de hypothecaire intrestvoet, een breder perspectief Interesten en kapitaalaflossingen Housing capital Ongelijkheid in woningrijkdom en vastgoedvermogen Conclusie 23 Bijlagen 24 Bibliografie 29 Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? iii

6 Managementsamenvatting Momenteel splitst ADS (Algemene Directie Statistiek van de FOD Economie)de officiële verkoopprijzen van woningen standaard op tussen gewone woonhuizen en villa s. Door het feit dat er geen duidelijke afbakening is tussen gewone woonhuizen en villa s, en de gebruikte categorisering ervan verschilt doorheen de tijd, leiden deze data tot onduidelijke resultaten. Voor beide categorieën woningen zijn ook kwartielprijzen beschikbaar. Op die manier krijgt men een zicht op de prijsevolutie van de verschillende segmenten. De evolutie van de laagste kwartielprijs geeft zo de evolutie van het lagere segment weer, namelijk hoe de evolutie verloopt van de woningprijzen waarvoor 25% van de verkochte woningprijzen lager is en 75% van de verkoopprijzen hoger. Een dergelijke meeteenheid wordt echter beïnvloed door de compositie van de verkopen. Indien in een bepaalde periode meer kleinere, goedkopere woningen verkocht worden zal de prijs hierdoor dalen terwijl dit niet noodzakelijk wil zeggen dat de prijs van een kleine woning zelf gedaald is. In dit onderzoek staan daarom de prijsontwikkelingen van woningen volgens perceelsgrootte centraal en niet volgens kwartielprijzen en type woning. Er is een duidelijk verband tussen de perceelsgrootte van de woning en de prijscategorie van die woning. Het voordeel om de segmenten zo te benaderen, bijvoorbeeld de woningen op een kleine perceelsgrootte als proxy voor het segment van goedkopere en/of kleinere woningen, zorgt er dan voor dat een duidelijk onderscheid gemaakt kan worden in de evolutie van de algemene verkoopprijs door de opsplitsing in het compositie effect die de verschillende evolutie van het aantal verkopen tussen segmenten weergeeft en de prijsontwikkeling binnen eenzelfde segment. Prijzen van woningen op kleinere percelen zijn sinds 2000 opvallend sterker gestegen dan de prijzen van hun grotere tegenhangers. Tussen 1993 en 2000 kenden de woningen op grotere percelen de sterkste prijsstijging. De kleinere percelen vertonen zo een inhaalbeweging. Het effect is dus ten dele cyclisch, waarbij er teruggekeerd wordt naar een gemiddelde. De prijsstijgingen over de hele periode van zijn in hun geheel evenwel nog altijd sterker voor de lagere segmenten. De mogelijke verklaringen hiervoor zijn divers. Een mogelijke verklaring die consistent is met de gevonden prijsstijgingen tussen volgens perceelgrootte is dat het effect van de introductie van de woonbonus zich sterker afspeelt in de onderste segmenten. Dit komt omdat de woonbonus werkt met een plafond. Enkel de eerste schijf van afbetalingen (tussen euro per jaar voor een koppel) komt in aanmerking voor het voordeel. En eenzelfde absoluut voordeel leidt tot sterkere prijsstijgingen bij lagere woningprijzen dan bij hoge. De data suggereren ook dat het voornamelijk de stedelijke en centraal gelegen arrondissementen zijn waar de prijzen van woningen met een kleiner perceelsoppervlakte sterker gestegen zijn. Mogelijk opteren huishoudens in toenemende mate voor een centraal gelegen woning op een kleiner perceel in plaats van een woning op een groter maar meer afgelegen perceel. En toegenomen gezinsverdunning, met meer alleenstaanden en eenoudergezinnen, lijkt de demografische druk op de kleinere woning verder te vergroten. Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 1

7 Een laatste punt heeft betrekking op de verdeling van de ontleningscapaciteit van de huishoudens en de verdeling van de woningprijzen volgens woningkenmerken. Indien de interestvoet over een bepaalde periode sterk is gedaald, leidt dit niet alleen tot een substantiële verhoging van de ontleningscapaciteit van de huishoudens, maar eveneens tot een verhoogd verschil in ontleningscapaciteit tussen verschillende huishoudens. Het is echter niet zo dat dit toegenomen verschil in ontleningscapaciteit zich automatisch vertaalt in een groter absoluut prijsverschil tussen woningen van het goedkopere en duurdere segment omdat de prijsverschillen tussen woningen mede bepaald worden door de woningkenmerken en de bouwkosten van deze woningkenmerken. De bouwkosten zijn niet zo sterk gestegen, terwijl de prijzen van bouwgrond dan weer sterker stegen. In de mate dat de woningprijzen sterker blijven samenhangen rond de gemiddelde woningprijs terwijl de verdeling van de ontleningscapaciteit van huishoudens verder toeneemt, zal de woningprijs sterker stijgen in het lagere segment dan de ontleningscapaciteit van minder bemiddelde huishoudens en zo tot betaalbaarheidsproblemen leiden voor deze huishoudens. Het is echter zeer moeilijk om dergelijke hypothese te onderzoeken. Op basis van de beschikbare data is het moeilijk om te duiden welke factoren in welke mate de sterkere prijsstijgingen in het onderste segment van de woningmarkt verklaren. Waarschijnlijk is het combinatie van diverse verklaringen. Het is evenwel belangrijk om een beter inzicht te kunnen krijgen in deze verklaringen omdat de efficiëntie en effectiviteit van mogelijk te nemen beleidsopties om verdere sterkere prijsstijgingen in het onderste segment te voorkomen afhangen van de verklaring. In een laatste deel worden enkele inzichten met betrekking tot de evolutie van het vastgoedvermogen besproken. Is vastgoedvermogen een vorm van asset based welfare of eerder the engine of inequality (Stephens et al. 2015)? Hierbij werd vooral gekeken naar het effect van de prijsstijgingen van de kleinere woningen. Vanuit het standpunt van vastgoedvermogen kan men stellen dat de ongelijkheid hierdoor afneemt, omdat de eigenaars van kleinere woningen veelal minder vermogen hebben, maar vanwege de sterkere prijsstijgingen hun vermogen sterker hebben zien stijgen. Maar of is dit een goede zaak is, is de vraag. Dergelijke evolutie is immers nefast voor startende eigenaars. Is het voor hen nog mogelijk en betaalbaar om tot de woningmarkt toe te treden, en voornamelijk in het onderste segment? In het algemeen blijken de hogere woningprijzen en hogere leningsbedragen de betaalbaarheid voor de recente starters niet sterk onder druk te zetten op basis van een vergelijking tussen de woonsurvey van 2005 en het Grote Woononderzoek van 2013 (Heylen, 2016). Dit ligt in lijn met de verwachtingen omtrent de verklaringen van de woningprijs (Vastmans et al., 2014). Toch zijn er aandachtspunten. Hoewel betaalbaarheidsproblemen op basis van het resterend inkomen gelijk bleven, evolueerde de spreiding van de woonquote wel negatief, met meer huishoudens die een woonquote van boven de 30% hadden (Heylen, 2016). Bovendien telt vanuit het concept aankoopbetaalbaarheid ook het effect van de hypothecaire looptijden mee, en deze zijn gestegen (Vastmans et al., 2014). Voor huurders is het alvast zo dat zij niet van dit stijgend vastgoedvermogen hebben kunnen genieten en de ongelijkheid daar het sterkst is. Het lijkt alvast belangrijk verdere prijsontwikkelingen tussen de verschillende segmenten goed op te volgen. Want daar waar de algemene woningprijsstijgingen vooralsnog niet tot globale scheeftrekkingen op de woningmarkt geleid lijken te hebben in Vlaanderen, leidt een dure onderkant van de woningmarkt mogelijk wel tot fricties op de woningmarkt. Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 2

8 Inleiding Ieder huishouden heeft een huis nodig en liefst een dat zoveel mogelijk aansluit bij hun woonkeuze en woonvoorkeuren. Het budget legt uiteraard een beperking op en bepaalt welke woningen voor hen betaalbaar zijn. Het verklaren van woningprijsevoluties is dan ook een belangrijk gegeven. Een belangrijke bevinding is dat de woningmarkt niet bestaat, maar dat we veeleer dienen na te denken over een lappendeken van lokale/regionale woningmarkten en segmenten, waarbij verschillende dimensies een belangrijke rol spelen. Zo stelde Duncan Maclennan in 1982 al dat the housing market is really not a neoclassical exchange market, but is rather a set of overlapping submarkets differentiated by tenure, location, size and quality. Gezinnen dienen vele keuzes te maken wanneer zij besluiten te verhuizen naar een nieuwe woonst. Zo kiezen zij tussen het kopen of het huren van een woning, waarbij deze dichtbij de stad of op het platteland gelegen kan zijn en luxueus of bescheiden kan zijn. Hoewel de woningmarkt als dusdanig niet bestaat, hangen de lokale woningmarkten en segmenten wel in sterke mate met elkaar samen. Wanneer bijvoorbeeld de prijzen in één welbepaalde regio sterk toenemen kan dit ervoor zorgen dat huishoudens ervoor kiezen zich te vestigen in naburige regio s, wat de prijzen aldaar kan opdrijven. Meer algemeen vonden Helgers en Buyst (2014b) dat woningprijsontwikkelingen in België een typisch patroon volgen waarbij prijzen eerst stijgen/dalen in het centrum van het land, vooraleer deze stijgingen/dalingen geobserveerd worden in het oosten en het westen van het land. Hoewel de (gemiddelde) woningprijzen in een bepaalde regio dus (tijdelijk) kunnen afwijken van die in buurregio s, zullen zij op langere termijn altijd terugkeren naar een evenwichtswaarde. Deze evenwichtswaarde vinden we terug in de ontleningscapaciteit van huishoudens. Hoewel het in zekere zin voor de hand liggend is dat er een sterke samenhang bestaat tussen woningprijzen aan de ene kant en het bedrag dat huishoudens kunnen lenen aan de andere kant, aangezien de overgrote meerderheid namelijk leent om de aanschaf van een woning te financieren, vonden Damen, Vastmans & Buyst (2015) bovendien dat de ontleningscapaciteit de woningprijzen bepaalt en niet andersom. Het deel van het inkomen dat starters op de woningmarkt spenderen aan de afbetaling van hun woning verandert gemiddeld gezien dus niet doorheen de tijd en is eerder een startpunt (oorzaak) dan wel een eindpunt (gevolg) van de woningprijsontwikkeling. Naast de inkomensevolutie wordt de ontleningscapaciteit bepaald door een samenspel van enkele belangrijke macro economische variabelen, zoals interestvoeten en fiscale instrumenten. Ook zijn er diverse regionale analyses uitgevoerd binnen het Vlaams Gewest. Ondanks de regionale verschillen zijn de prijsevoluties zelf tussen de gewesten en binnen hetzelfde land redelijk gelijkaardig. De regionale verschillen (cross sectioneel) zijn relatief stabiel doorheen de tijd in vergelijking met de woningprijsstijgingen doorheen de tijd (longitudinaal). Helgers (2014a) vond dan ook dat de evolutie van de regionale inkomens op lange termijn de regionale woningprijzen verklaren. Ook voor nieuwbouw worden gelijkaardige tendensen vastgesteld. Vastmans et al. (2014) vonden dat de prijs van Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 3

9 nieuwbouw op het niveau van arrondissementen ook samenhangt met de regionale inkomens/ontleningscapaciteit van huishoudens, net zoals de prijzen van bestaande woningen. De waarde van grond wordt residueel bepaald. Het functioneert als het ware als een spons dat het gedeelte van het budget dat niet aan de constructie wordt besteedt, volledig opslorpt. Het verklaart alvast ook waarom nieuwbouw slechts in beperkte mate als een ventiel reageert op stijgende woningprijzen, of anders gezegd, waarom het aanbod prijsinelastisch is. Nieuwbouw zal niet goedkoper in de markt gezet kunnen worden in vergelijking met de prijs van bestaande woningen als de stijgende prijs van bouwgrond het comparatieve voordeel van nieuwbouw te niet doet. Dit wil niet zeggen dat er zich geen verschillen in regionale ontwikkeling voordoen. Figuur 1 illustreert dit. Er is een duidelijk verband tussen de prijsstijgingen van bouwgrond en de woningprijzen, zoals aangegeven. Maar er zijn ook verschillende sterkere stijging van West Vlaamse arrondissementen valt op en de beperkte stijging van arrondissementen die tegen de grens van Nederland liggen. Een mogelijke verklaring van de mindere stijgingen vinden we alvast bij de analyse van ruimtelijke arbitrage aan de grenzen (Helgers, 2015). De grote stijgingen in de Nederlandse woningprijzen in de jaren 90 van vorige eeuw zorgde voor spill overeffecten aan de grens en waarschijnlijk waren de woningprijzen in de grensarrondissementen in de beginjaren van deze eeuw daardoor al relatief hoog. Nu de prijsverschillen tussen beide grenzen terug beperkter zijn, speelt dit effect niet langer mee. In Zeeland stelt men een omgekeerde beweging vast waarbij Vlamingen uitwijken naar de goedkopere Nederlandse woningen over de grens. In die zin is het niet verwonderlijk dat de woningprijzen daarna minder sterk stijgen. Figuur 1 Gemiddelde prijsstijging jaren * ten opzichte van jaren * van bouwgrond (m²) en huizen, transacties met perceelsgrootte tussen m² volgens arrondissement, Vlaams Gewest * Teneinde voldoende transacties te hebben zijn de verkopen over een periode van 3 jaar genomen. Indien een gemiddelde immers gebaseerd is op een te kleine set van verkopen fluctueert dit gemiddelde zeer sterk omdat de waarde dan sterk beïnvloed wordt door individuele kenmerken. Bron: ADS Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 4

10 Verschillende regionale evoluties kunnen dus zowel persistent zijn als tijdelijk. De cyclische aard van deze laatste impliceert dat prijzen vervolgens terugkeren naar een gemiddelde. Het onderscheid is niet altijd gemakkelijk te maken, zeker niet indien de grootste prijsstijgingen verklaard worden door enkele macro economische factoren, waarbij de onderlinge verschillen in prijsevoluties minimaal lijken. Nochtans zijn deze verschillen wel belangrijk om te onderzoeken. Welke regio s worden relatief duurder? Stijgen de inkomens evenredig mee, of kan het eerder verklaard worden door het feit dat er een grotere schaarste is van woningen in bepaalde regio s vergeleken met andere? Om dit in detail na te gaan en om verbanden bloot te leggen zijn veelal microdata nodig, waarbij op individueel niveau de link gemaakt kan worden tussen kenmerken van huishoudens, woningen en prijzen. In dit onderzoeksrapport gebruiken we voornamelijk de data die ADS (Algemene Directie Statistiek) ter beschikking stelt waarbij de verkoopgegevens van woningprijzen (gewone woonhuizen, villa s, bouwgronden) per perceelscategorie gegeven worden. Voor appartementen is dit niet beschikbaar, aangezien het appartementsgebouw wel een perceel heeft, maar een individueel appartement niet. Op die manier kunnen we de evolutie van segmenten volgens perceelscategorie regionaal in kaart brengen. Aangezien de kleinere percelen behoren tot het goedkopere segment, en de grotere percelen tot het duurdere segment, geeft dit een indicatie van de verschillende evoluties tussen deze segmenten. Centraal in het eerste deel van de analyse staat dan ook een schets en mogelijke verklaringen van de verschillen tussen de prijsevoluties van woningen volgens perceelsgrootte. In het tweede deel gaan we na binnen een bredere context wat de impact hiervan is op de huishoudens. Stijgende woningprijzen hebben een invloed op de welvaart van huishoudens. Wat zijn de voor en nadelen? Of om het met de titel van Stehpens et al. (2015) weer te schetsen: Housing: Asset based Welfare or the Engine of Inequality? Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 5

11

12 1. Evolutie huisprijzen volgens perceelsgrootte en arrondissementen In eerste instantie was het opzet om op gemeenteniveau een analyse uit te voeren op de kwartielprijzen waarbij de verschillen in prijsevolutie geanalyseerd zouden worden voor het lagere segment (q25) en het hogere segment (q75). Een analyse van de woningprijzen op arrondissementsniveau blijkt echter robuuster, betrouwbaarder en biedt eveneens enkele voordelen. Zo zijn er voldoende verkopen per arrondissement voor de verschillende perceelsgroottes en deze verschillende perceelsgroottes geven een goed beeld van de verschillen in woningprijzen. De algemene verkoopstatistieken zijn op gemeenteniveau beschikbaar en geven dus een duidelijker beeld van regionale verschillen, maar zijn eerder problematisch om te gebruiken voor de oefening die in dit rapport centraal staat, namelijk het in beeld brengen van de verschillende segmenten. Daarvoor hebben de gemeentelijke verkoopcijfers immers twee nadelen. (1) Ze zijn sterk afhankelijk van de kenmerken van de verkochte woningen. In perioden dat een groter aandeel kleinere woningen verkocht zijn in een bepaalde gemeente, zal de gemiddelde woningprijs hierdoor lager zijn zonder dat dit iets zegt over de prijsevolutie van een gelijkaardige woning. Ook de percentiel en kwartielstatistieken worden hierdoor beïnvloed (10% 25%, 50% de mediaan, 75% en 90%). (2) Een tweede element dat meespeelt, zijn de subcategorieën gewone woonhuizen en villa s. Het was nuttigere geweest indien de diverse percentielen gegeven waren voor de combinatie van deze twee categorieën dan wel apart. De aparte indeling is immers niet zo informatief aangezien het ontbreekt aan duidelijke criteria waarop de indeling gebeurd is. Zo heeft er niet alleen tussen 2004 en 2005 een herclassificatie plaatsgevonden, maar kan men vermoeden dat er ook de jaren ervoor wijzigingen in de classificatie hebben plaatsgevonden. Hierdoor zijn tijdsevoluties binnen eenzelfde categorie niet duidelijk te meten. Voor de data op arrondissementsniveau, waarbij we de categorieën gewone woonhuizen en villa s samennemen per perceelscategorie stelt zich dit probleem niet. Bovendien stellen deze gegevens ons in staat om de gemiddelde prijsdaling beter te verklaren: zijn de woningprijzen gedaald omdat er meer woningen op kleinere perceelsoppervlakten verkocht zijn, of omdat de woningen binnen eenzelfde perceelsoppervlaktecategorie gedaald zijn? 1.1 Overzicht Anno Figuur 3 geeft weer dat de woningprijzen het hoogste zijn aan de kust (Brugge, Veurne) en anderzijds in de stedelijk en centraal gelegen gebieden in Vlaanderen (Halle Vilvoorde, Antwerpen, Leuven, Gent). De prijsverschillen hangen eveneens sterk samen met de verschillen in perceelsgroottes, zoals af te lezen valt uit tabel 1. Per oppervlaktecategorie stijgt de woningprijs met gemiddeld euro, met uitzondering van de laatste categorie (>1 500 m²). De gemiddelde perceelsgrootte in deze categorie bedraagt 39 are. Figuur 4 illustreert dat een gelijkaardige verdeling van woningprijzen tussen oppervlakteklassen gevonden wordt op arrondissementsniveau. Voor Leuven en Hasselt liggen de woningprijzen dichter bij elkaar. Voor Veurne zien we een grotere spreiding van de prijzen tussen de oppervlakteklassen. In de arrondissementen met de grootste steden (Antwerpen Gent Brugge Leuven) zien we dat de woningen op kleinere percelen duurder zijn dan elders. Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 7

13 In figuur 4 zijn de arrondissementen geordend volgens gemiddelde woningprijs. Zo is de gemiddelde woningprijs net iets hoger in Maaseik dan in Hasselt. Toch zien we dat voor elke perceelsklasse de woningprijs in Maaseik lager is dan deze van zijn evenknie in Hasselt. Voor Turnhout en Mechelen vinden we een gelijkaardige vaststelling. De verdeling van de woningen over de verschillende perceelsklassen is hier dan ook belangrijk. Figuur 5 toont dat in Maaseik minder dan 7% van de woningen die verkocht worden een perceelsoppervlakte onder de 3 are hebbende gemiddelde perceelsoppervlakte is er 13,36 are. Voor Turnhout is dit 12,13 are. Aan de andere kant van de figuur zien we Oostende waar de gemiddelde perceelsoppervlakte van verkochte huizen 4,8 are bedraagt. Het gemiddelde van verkochte woningen voor heel Vlaanderen bedraagt 7,95 are. De mediaangrootte is niet gekend, maar ligt een stuk lager. In bijna alle arrondissementen ligt het aandeel verkochte woningen op een perceel kleiner dan 6 are boven de 50%. Figuur 2 Arrondissementen in Vlaams Gewest Bron: AGIV (Agentschap voor Geografische Informatie Vlaanderen) Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 8

14 Figuur 3 Gemiddelde woningprijs, per arrondissement, Vlaams Gewest, Bron: ADS Figuur 4 Gemiddelde woningprijs, per arrondissement, per perceelsgrootte, Vlaams Gewest, Bron: ADS Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 9

15 Figuur 5 Aandeel verkopen per perceelsklasse per arrondissement, Vlaams Gewest, Bron: ADS 1.2 Evolutie tot Indien we de prijzen van de periode vergelijken met de gemiddelde prijzen in , zien we dat de woningen op kleinere perceelsoppervlakten opvallend sterker gestegen zijn in prijs. Tabel 1 toont dit voor het Vlaams Gewest in zijn geheel. Figuur 4 geeft meer detail per arrondissement. De toename in de kleinere perceelscategorieën is niet in alle arrondissementen aanwezig. Het zijn voornamelijk de meer centraal gelegen arrondissementen, en deze met de grotere centrumsteden waar de stijging van de kleinere perceelscategorieën het meest uitgesproken is. Tabel 1 Gemiddelde woningprijs Vlaams Gewest volgens perceelsoppervlakte Perceelsoppervlakte (in euro) (in euro) % stijging Totaal m m m m m m Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 10

16 Figuur 6 Prijsstijging per arrondissement per perceelsklasse, Vlaams Gewest, versus Bron: ADS 1.3 Mogelijke verklaringen voor sterkere prijsstijging voor woningen op kleinere percelen Indien we meer in detail gaan inzoomen, zien we dat de stijging van de woningprijzen van de kleinere categorieën recent is. In de periode tekenden de woningen op grotere percelen de sterkste stijgingen op, na 2000 zijn het voornamelijk de woningen op kleinere percelen. Wat zijn de mogelijke verklaringen? Tabel 2 Prijsstijging, volgens perceelsgrootte en diverse perioden, Vlaams Gewest, (in %) (in %) (in %) (in %) (in %) (in %) Huis gemiddeld m m m m m m Bron: ADS Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 11

17 Figuur 7 Woningprijsevolutie volgens perceelsgrootte, Vlaams Gewest (index = 2000) Bron: ADS Een tijdelijk verschillend verloop Woningmarkten hangen samen. Woningen op kleinere percelen, zijn sinds 2000 opvallend sterker gestegen dan hun grotere tegenhangers. Tussen 1993 en 2000 lieten de woningen op grotere percelen grotere prijsstijgingen optekenen. De kleinere percelen vertonen zo een inhaalbeweging. Het effect is dus ten dele cyclisch, waarbij er teruggekeerd wordt naar een gemiddelde. De prijsstijgingen over de hele periode van zijn in hun geheel evenwel nog altijd sterker voor de lagere segmenten. De verklaringen hiervoor zijn divers Koopkracht & Woonfiscaliteit De woonfiscaliteit speelt een belangrijke rol in de ontleningscapaciteit, en zo dus ook in de verklaring van de woningprijs. In 2005 werd de woonbonus geïntroduceerd wat een substantiële verhoging was van het fiscaal voordeel voor de eigen woning. Hogere inkomens genieten daar in grotere mate van dan lagere inkomens, aangezien het voordeel mede bepaald werd door het marginaal belastingtarief. 1 Dit neemt niet weg dat de impact op de prijzen procentueel gezien het grootst is in de lagere segmenten. De woonbonus is immers geplafonneerd en voor de meeste woningen zal de aangegane hypotheeklening voldoende groot zijn om dit bedrag maximaal te benutten. Hierdoor kan de woningprijs van elke woningcategorie dus ongeveer met een vast bedrag stijgen. Voor de goedkopere woningen zorgt dit voor een procentueel sterkere stijging. Eenzelfde stijging in absolute termen zorgt immers 1 Sinds de regionalisering van de woonbonus in 2015 is het een vast tarief. Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 12

18 voor een dubbel zo grote procentuele stijging bij goedkopere woningen in vergelijking met woningen waarvan de waarde dubbel zo groot is. Zo zal een woning die van euro naar euro stijgt, een prijsstijging van 20% optekenen terwijl eenzelfde absolute prijsstijging van euro naar euro een prijsstijging van 10% oplevert. Tabel 3 laat dit zeer duidelijk zien. Bij de introductie van de woonbonus was er een algemene prijsstijging, maar veel nadrukkelijker bij de woningen op kleinere percelen ( ). In het jaar erna ( ), zien we dit verschil afzwakken waarna de woningprijsevolutie van een gelijkaardig verloop kent. De woonbonus heeft op die manier een andere impact op de verdeling van de woningprijzen dan bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek in Nederland, de aftrekpost voor de bezitters van een eigen huis die hypotheekrente betalen. Bij deze laatste genieten de eigenaars van duurdere woningen in absolute termen van een groter voordeel. In relatieve termen in verhouding met de woningprijs is het voordeel van de hypotheekrenteaftrek voor elke woning echter gelijk waardoor de prijsimpact van een dergelijk voordeel procentueel gelijkaardig is. Naast de ontleningscapaciteit speelt voor het hogere segment immers ook het vermogen een belangrijke rol. Het vermogen en de verwachte aangroei van het vermogen worden net als het inkomen weliswaar door dezelfde macro economische factoren beïnvloed, maar vertalen zich blijkbaar op een meer volatiele manier in de woningprijs. De grotere percelen lijken dan ook sterker de impact van de economische cycli te weerspiegelen. We zien een sterkere stijging in economische gunstige tijden maar een sterkere daling van de hogere segmenten begin 1980 bij de tweede oliecrisis, in 2001 toen de internetzeepbel tot de dotcom crisis leidde en na de kredietcrisis in Het feit dat het lagere segment minder sterk reageert op crisissen kan verklaard worden doordat crisissen net een hogere druk zetten op de lagere segmenten, waardoor de prijseffecten daar beperkt blijven. Maar eveneens kan men veronderstellen dat de hogere segmenten net voor de crisissen sterker gestegen zijn waardoor de correctie in die segmenten sterker is. Tabel 3 Jaarlijkse prijsstijging, volgens perceelsgrootte, Vlaams Gewest (in %) (in %) (in %) (in %) (in %) Huis gemiddeld m m m m m m Bron: ADS Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 13

19 Figuur 8 Woningprijsevolutie volgens perceelsgrootte, Vlaams Gewest (in euro s) Bron: ADS Aantrekkingskracht van steden De steden hebben aan aantrekkingskracht gewonnen. Een belangrijk element voor de betaalbaarheid van wonen is dat er een gedifferentieerd aanbod van woningen is, met dito prijsdifferentiatie zodat die enigszins overeenstemt met de inkomensverdeling. In de mate dat kapitaalkrachtigere jonge tweeverdienende starters zich in toenemende mate op hetzelfde vraagsegment richten als minder bemiddelde gegadigden, zal dit tot verdringingseffecten leiden. Dit speelt zowel binnen als tussen gemeenten. Binnen steden wordt het gentrificatieproces omschreven als een heropwaardering waarbij initieel minder dure locaties in toenemende mate bewoond worden door hogere inkomens met dito prijseffecten. Tussen gemeenten zien we gelijkaardige verschillen. Bepaalde gemeenten kunnen winnen aan aantrekkingskracht. In de mate dat huishoudens in grotere mate de meer centraal gelegen gemeenten met kleinere wooneenheden verkiezen boven meer landelijk gelegen gemeenten met grotere percelen zal dit ertoe leiden dat de woningen op kleinere percelensterker stijgen in waarde. Het is echter moeilijk om met data op arrondissementsniveau deze tendensen goed te duiden Druk op de onderkant van de woningmarkt Wat betreft het inkomen kan men veronderstellen dat de evolutie van de verschillende inkomenskwartielen gelijkaardig is aan de hand van de resultaten van Horemans et al. (2011). Het is echter zeer moeilijk om een goede evolutie van de inkomensverdeling te schetsen, maar hun resultaat geeft als algemene conclusie mee dat het aannemelijk is te veronderstellen dat de inkomensongelijkheid niet Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 14

20 veranderd is in de periode De meest redelijke hypothese is dan dat de inkomens van diverse inkomenscategorieën een gelijkaardige stijging kenden. De demografische evolutie kan hierbij wel een belangrijke rol spelen. Op basis van de Lipro gegevens die de Studiedienst Vlaamse Regering ons ter beschikking stelde zien we dat anno 2010 ongeveer een derde van de huishoudens tussen 30 en 60 jaar gevormd wordt door alleenstaanden en eenpersoonshuishoudens, waar dit in 1997 voor een vierde van de huishoudens het geval was. Men kan dan ook verwachten dat de vraag naar kleinere woningen hierdoor voor een prijsverhogend effect zorgt. Al dient men bij deze demografische druk ook rekening te houden met het feit dat deze huishoudens slechts over één inkomen beschikken, waardoor de ontleningscapaciteit eerder verlaagt dan verhoogt. Het is niet duidelijk wat het gezamenlijk effect van beide factoren samen grotere demografische vraag vanwege gezinsverdunning en beperkter budget vanwege één inkomen op de woningprijs is De aanbodkant Tot dusver is altijd gekeken naar elementen van de koopkracht van huishoudens. Verschillen in inkomens verklaren verschillen in woningprijzen. Dit is voornamelijk bekeken vanuit de vraagkant. Huishoudens vergelijken hierbij diverse woningen en hun prijzen om op die manier de woning te kopen die het best past bij hun preferenties, gegeven de woningprijs. Een woning is echter niet statisch. Een groot deel van de woningen wordt gerenoveerd na de aankoop opdat deze aan de woonwensen voldoen van de huishoudens. Dit zorgt ervoor dat woningenprijzen ook onderling samenhangen vanwege hun woningkenmerken. Een niet gerenoveerde woning hangt qua prijs samen met een gerenoveerde woning. Hier spelen niet langer de macro economische ontwikkelingen mee van inkomens, intrestvoeten en woonfiscaliteit, maar worden de woningprijsverschillen verklaard vanuit de verschillen in woningkenmerken Hedonische prijsanalyse Hedonische prijsmodellen kunnen de waarde van onderliggende kenmerken en liggingsvariabelen schatten. Dergelijke hedonische prijsmodellen kunnen op basis van diverse modellen geschat worden. Eén daarvan is de constructiekostmethode. De woning is daarbij de som van deconstructie vermeerderd met de bouwgrond. Dergelijke methode kan niet enkel toegepast worden op nieuwbouw, maar ook voor bestaande woningen, waarbij de prijs van een woning dan uitgedrukt wordt in woningkenmerken en liggingsvariabelen die mee de waarde van het perceel bepalen. Volgens De Haan et al. (2013) is de constructiemethode volgens de economische logica het meest geschikte hedonische prijsmodel om evoluties te schetsen. Een essentieel punt in deze benadering is namelijk dat de waarde van de woningkenmerken doorheen de tijd anders veranderen dan de ligginsvariabelen. Voor dergelijke hedonische prijsanalyses zijn gedetailleerde data nodig over langere tijdsperiodes. Deze zijn niet beschikbaar, maar een algemeen beeld kan wel geschetst worden op basis van twee variabelen, namelijk grond en structuur. Voor Vlaanderen is het alvast zo dat de prijs van bouwgrond veel sterker gestegen is dan de prijs van de structuur, waarbij we de evolutie van de bouwkost meten via de ABEX index De residuele waardebepaling van bouwgrond Vastmans et al. (2014) stelt dat de koopkracht van wonen en de ontleningscapaciteit van huishoudens eveneens de prijs van nieuwbouw verklaart. De waarde van grond wordt dan residueel bepaald. Het Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 15

21 functioneert als het ware als een spons dat het gedeelte van het budget dat niet aan de constructie wordt besteedt, volledig opslorpt. Figuur 9 geeft dit weer. De evolutie van de woningprijzen op de bestaande koopmarkt volgt namelijk de evolutie van de prijzen van nieuwbouw, die hier benaderd zijn door de prijs van een perceel volgens jaar en de constructiekost, een bepaald bedrag waarbij de jaarlijkse evoluties afhangen van de toegepaste ABEX index. Zoals de grafiek duidelijk aangeeft is bouwgrond sterker gestegen dan de bouwkost. Dit is niet onlogisch aangezien de prijs van bouwgrond een investeringsgoed is en de constructiekost bepaald wordt in een economische markt van reproduceerbare goederen. Daar waar de ABEX index in grote lijnen overeenkomt met de economische groei, en zo de stijging van het inkomen zien we dat de prijs van bouwgrond veel sterker is kunnen stijgen, voornamelijk door de daling van de hypothecaire intrestvoet. Ook hier zien we dezelfde tendens waarbij de grotere en duurdere percelen voor 2000 sterker stegen, en na 2000 de kleinere percelen. We zien eveneens een shift in het aandeel van de verkopen naar deze kleinere percelen. Figuur 9 Vergelijking prijs nieuwbouw als som van bouwgrond en bouwkosten en prijs bestaande eengezinswoningen, oppervlakteklasse woningen en bouwgrond (3 5 are), ABEX*, Vlaamse Gewest Bron: ADS, ABEX, eigen berekening Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 16

22 Tabel 4 Jaarlijkse prijsstijging bouwgrond per m², volgens perceelsgrootte, Vlaams Gewest Aandeel in verkoop voor 2000 (in %) aandeel in verkoop na 2000 (in %) prijs m² 2013 (in %) (in %) Totaal m m m m m m Bron: ADS (in euro) Kan men veronderstellen dat de constructiemethode ook toepasbaar is op de bestaande woningvoorraad? Volgens de residuele waardebepaling kan men dan veronderstellen dat bij een woning van lagere kwaliteit een hoger aandeel van zijn prijs in bouwgrond zit, en dus ook in grotere mate de stijging van bouwgrond gevolgd heeft. Kwalitatieve woningen, waar het aandeel van de structuur (grootte en kwaliteit van de woning zelf) belangrijker is, zouden volgens de logica van de constructiemethode in mindere mate gestegen zijn. Tabel 5 geeft dit weer. De verouderde woning volgt de eerder aangegeven prijsstijgingen. Bouwgrond is voor de kleinere percelen ongeveer gestegen met 200% tussen 2000 en 2013 ( zie tabel 4). De Abex index die de evolutie van de bouwkost (structuur) weergeeft is in dezelfde periode met 45% gestegen, waar we in de tabel voor de eenvoud van berekening 50% als benadering hebben genomen. Hieruit volgt dat de woningprijs met 125% gestegen is, opdat de sommen zouden kloppen. Dit komt overeen met de gemiddelde prijsstijging voor de periode van 2000 tot 2013 (zie tabel 2 ). Deze eenvoudige illustratie toont dat de constructiemethode mogelijk ook toegepast kan worden op de bestaande woningen. Tabel 5 Illustratie constructiemethode toegepast op bestaande woningen Verouderde woning Kwalitatieve woning Bouwgrond Structuur Totaal Bouwgrond Structuur Totaal 2000 (in euro) = = Stijging (in %) (in euro) = = De kwalitatieve woning is echter minder sterk gestegen in prijs volgens dezelfde logica, namelijk slechts 100%. Dit is niet onaannemelijk. Huishoudens die een woning kopen hebben veelal verschillende alternatieven. Eén alternatief is het kopen van een te renoveren woning versus het kopen van een woning die kwalitatief in orde is. Stel dat de renovatiekost anno euro was om de verouderde woning in tabel 5 te verbouwen tot een kwalitatieve woning. Het lijkt dan niet aannemelijk dat die kwalitatieve woning even sterk zou stijgen in prijs als de verouderde woning. Dezelfde prijsstijging van 125% zou hebben geleid tot een woningprijs van euro. Huishoudens hebben dan anno 2013 nog altijd de goedkopere optie om een verouderde woning te renoveren tot een kwalitatieve woning, aankoopprijs van euro verhoogd met een renovatiekost van euro (namelijk de oorspronkelijke euro verhoogd met 50%).Hierdoor ontstaat er een samenhang tussen woningprijzen die niet door de verdeling van de koopkracht van huishoudens bepaald is (de vraagkant), maar door de samenhang en preferenties van woningkenmerken en de mogelijkheden van renovatie. Tabel 5 illustreert dat in de veronderstelling dat stijgingen van de waarde van de bouwgrond Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 17

23 van een woning hetzelfde zijn voor alle woningen, en de stijging van de bouwkost eveneens, de woningprijsevolutie van diezelfde woningen toch kan verschillen. Door het feit dat de bouwkost minder sterk gestegen is dan de woningprijzen kan dit mee verklaren waarom de verdeling van de woningprijzen sterker samenplakt. En in de mate dat de verschillende woningen sterker rond hun gemiddelde samenhangen betekent dit dat de hogere woningprijzen minder sterk stijgen, en de lagere woningprijzen sterker Conclusie Op basis van de beschikbare data is het moeilijk om te duiden welke factoren de sterkere prijsstijgingen in het onderste segment van de woningmarkt verklaren. Waarschijnlijk is het combinatie van diverse verklaringen. Een mogelijke verklaring die consistent is met de gevonden prijsstijgingen tussen volgens perceel is dat het effect van de introductie van de woonbonus zich sterker afspeelt in de onderste segmenten. Dit komt omdat de woonbonus werkt met een plafond. Enkel de eerste schijf van afbetalingen (tussen euro per jaar voor een koppel) komt in aanmerking voor het voordeel. En eenzelfde absoluut voordeel leidt tot sterkere prijsstijgingen bij lagere woningprijzen dan bij hoge. De data suggereren ook dat het voornamelijk de stedelijke en centraal gelegen arrondissementen zijn waar de prijzen van woningen met een kleiner perceelsoppervlakte sterker gestegen zijn. Mogelijk opteren huishoudens in toenemende mate voor een kleinere centraal gelegen woning in plaats van een woning op een groter maar meer afgelegen perceel. Een toegenomen gezinsverdunning, met meer alleenstaanden en eenoudergezinnen, lijkt de demografische druk op de kleinere woning verder te vergroten. Een laatste punt heeft betrekking op de verdeling van de ontleningscapaciteit van de huishoudens en de verdeling van de woningprijzen volgens woningkenmerken. Indien de interestvoet over een bepaalde periode sterk is gedaald, leidt dit niet alleen tot een substantiële verhoging van de ontleningscapaciteit van de huishoudens, maar eveneens tot een verhoogd verschil in ontleningscapaciteit tussen verschillende huishoudens. Het is echter niet zo dat dit toegenomen verschil in ontleningscapaciteit zich automatisch vertaalt in een groter absoluut prijsverschil tussen woningen van het goedkopere en duurdere segment omdat de prijsverschillen tussen woningen mede bepaald worden door de woningkenmerken en de bouwkosten van deze woningkenmerken. De bouwkosten zijn niet zo sterk gestegen, terwijl de prijzen van bouwgrond dan weer sterker stegen. In de mate dat de woningprijzen sterker blijven samenhangen rond de gemiddelde woningprijs terwijl de verdeling van de ontleningscapaciteit van huishoudens verder toeneemt, zal de woningprijs sterker stijgen in het lagere segment dan de ontleningscapaciteit van minder bemiddelde huishoudens en zo tot betaalbaarheidsproblemen leiden voor deze huishoudens. Het is echter zeer moeilijk om dergelijke hypothese aan te tonen. Het is evenwel belangrijk om een beter inzicht te kunnen krijgen in deze verklaringen omdat de efficiëntie en effectiviteit van mogelijk te nemen beleidsopties om verdere sterkere prijsstijgingen in het onderste segment te voorkomen afhangen van de verklaring. Demografische druk van kleinere huishoudens kan opgevangen worden door een verhoogd aanbod van kleinere woningen, maar een sterkere prijsstijging van de kleinere gezinswoning vanwege de woonbonus zal waarschijnlijk niet zo gemakkelijk opgevangen door een verhoogd aanbod omdat niet het tekort aan woningen maar de Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 18

24 betalingscapaciteit het probleem vormt. In de mate dat een verhoogde aantrekkingskracht van centrumsteden hogere inkomens aantrekt leidt dit waarschijnlijk tot een verdringing van minder kapitaalkrachtige huishoudens naar meer perifere gebieden. Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 19

25 2. Verdeling van het vastgoedvermogen Wat zegt de literatuur over de invloed van stijgende woningprijzen en het verschil in prijsstijgingen tussen segmenten? Stijgende woningprijzen hebben het vastgoedvermogen van vele huishoudens sterk doen toenemen. Daar waar traditioneel gekeken werd naar het inkomen, krijgt vastgoed nu ook meer aandacht als onderdeel van de welvaart van huishoudens. Asset based welfare or the Engine of inequality? was de titel van Stephens et al. (2015). Ansell (2013) bekijkt eigenaarschap als een vorm van zelfgerealiseerd private verzekering tegen werk en inkomensverlies. Zorgt de waarde van het huis voor een appeltje voor de dorst van zij die een woning hebben? Maar is dit ten nadele van de jongere generatie? In dit deel gaan we dieper in op de evolutie van de woningprijzen. Eerst bespreken we de algemene evolutie, vervolgens zoomen we in op de evolutie van de verschillende segmenten. 2.1 De rol van de hypothecaire intrestvoet, een breder perspectief Leiden sterk stijgende woningprijzen tot een intergenerationele transfer van jong naar oud, van kopers naar verkopers? Niet noodzakelijk. Daartoe bespreken we de rol van de hypothecaire interestvoet Interesten en kapitaalaflossingen De lagere intrestvoeten zorgen binnen de hypotheekafbetaling voor een substitutie van intrestafbetalingen naar kapitaalafbetalingen. Een eenvoudig voorbeeld illustreert dit. Een gezin dat start met een maandelijkse hypothecaire afbetaling van euro over 20 jaar betaalt in totaal euro af over deze periode. Wat is de relatie van deze som van afbetalingen met de woningprijs. Voor deze reeks afbetalingen krijgt men een lening van euro bij een intrestvoet van 14,5%, euro bij een intrestvoet van 4,5% en euro bij een hypothecaire intrestvoet van 2,2%. Dit is ongeveer de evolutie van de intrestvoet van de laatste 33 jaar: 14% in 1982, 4,5% anno 2005 en 2,5% anno 2015, dus de impact van de dalende hypothecaire intrestvoet, naast de nominale inkomensgroei is zeer belangrijk. Lage intrestvoeten en hoge kapitaalaflossingen zijn dus communicerende vaten in de woningmarkt. Uiteraard heeft dit ervoor gezorgd dat bestaande eigenaars hun vastgoedvermogen zagen stijgen. Maar dit maakt het niet onaantrekkelijk voor jonge huishoudens om een woning te kopen. Immers, voor dezelfde maandelijkse afbetalingen betalen zij nu een groter deel kapitaal af, en behouden zij op het einde van hypotheekaflossingen een woning die meer waard is vergeleken met een woning in een periode van hoge intrestvoeten. Een eerste opmerkelijke vaststelling is dus dat dergelijke hogere schulden impliceren dat een huishouden op het einde van de rit een groot woningkapitaal heeft opgebouwd. Hoge kapitaalaflossingen zijn dus voordelig voor zover de hypotheekafbetalingen gelijk blijven, dus voor zover daar lagere intrestafbetalingen tegenover staan. Op die manier heeft eigenaarschap via hypotheekfinanciering voor een grote woningprijsstijging gezorgd. Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 20

26 Dit is wat het woningprijsmodel van Vastmans et al. (2014) illustreert aan de hand van de koopkracht voor wonen, en waar Damen et al. (2014) de internationale empirische evidentie voor hebben aangetoond. Deze koopkracht wordt bepaald door het inkomen, hypothecaire intrestvoeten, woonfiscaliteit en de hypotheekmarkt in het algemeen. Het extra budget dat vrijkomt vanwege een goedkopere hypotheekfinanciering wordt opgebruikt door extra kapitaal te lenen. Met betrekking tot de prijs van bouwgrond vinden we dan voornamelijk dat het koopbudget eveneens de prijs van bouwgrond bepaalt. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de uitstaande hypotheekschuld van huishoudens in ,5 miljard euro bedraagt in België, of rond de 50% van het BBP, waar dit in 2000 slechts 70 miljard euro bedroeg, 27,8% van het BBP. Naast het effect van de interestvoet was er ook de introductie van de woonbonus in 2005 en fiscale incentives voor energiebesparende maatregelen tussen 2009 en 2011 die de uitstaande schulden van huishoudens deden stijgen (Financial stability Review 2012). Er zijn ook aandachtspunten met betrekking tot deze hogere schulden (zie bv. de bespreking over overdraagbare en meeneembare hypotheken, portable and assumable mortgages, deel 3 woonfiscaliteit studie, Vastmans et al., 2014). Het is echter zo dat het niet zozeer de stijgende schuld zoals die naar voren komt uit de geaggregeerde gegevens die direct aanleiding geven tot bezorgdheid over de schuldgraad van huishoudens Housing capital De shift van intrestafbetalingen naar kapitaalaflossingen in de woningprijs is ook interessant in het licht van Thomas Picketty s recente boek Kapitaal in de 21 ste eeuw (2014). Hij stelt dat ongelijkheid zal toenemen wanneer de rate of return on capital (r) groter is dan de economische groei (g). Toegepast op de woningmarkt volgens de formule van de woningprijs zoals beschreven in Vastmans et al. (2014) geeft dit volgende resultaten voor de waarde van vastgoed: Indien we veronderstellen dat de economische groei gelijk is aan de inkomensgroei, zien we dat beiden gelijk evolueren. Een dalende hypothecaire intrestvoet, of toegenomen fiscale woonvoordelen zullen de woningprijs dan sterker doen stijgen dan de economische groei. Sinds 1983 zien we een algemene daling van de hypothecaire interestvoeten. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de cijfers van Piketty (2014) weergeven dat voor UK en Frankrijk sinds begin jaren 1980 het residentieel kapitaal het sterkst is beginnen stijgen, dat nu meer dan de helft van het nationaal kapitaal uitmaakt. Recent trends in both capital wealth and income are driven almost entirely by housing, with underlying mechanisms quite different from those emphasized in Capital (Rognlie 2014). De vraag is echter in welke mate dit de ongelijkheid heeft doen toenemen. Het aandeel eigenaars in België is van 38,9% in 1947 geleidelijk gestegen tot 66,2% in Dit geeft aan dat de grootste groep mensen van deze groei in residentieel vermogen heeft kunnen genieten. Wat betreft housing capital lijkt een aparte analyse dan ook nodig. Naast de diverse vragen tot verder onderzoek, lijkt een eerste voorlopige conclusie dat housing capital sterk gestegen is maar dat dit niet noodzakelijk de woningongelijkheid tussen eigenaars heeft vergroot. Het lijkt wel waarschijnlijk dat de kloof tussen huurders en eigenaars hierdoor vergroot is. Dynamiek van de regionale markten. Is er druk op het lagere segment van de woningmarkt? 21