Starters op de koopwoningmarkt na de crisis

Transcriptie

1 Starters op de koopwoningmarkt na de Samenvatting Tijdens de deed het Kadaster onderzoek naar starters op de koopwoningmarkt. Nu de koopwoningmarkt aantrekt en de prijzen stijgen, is de vraag hoe koopstarters zich al dan niet handhaven. Starters kochten gedurende de de helft van de woningen. De afgelopen twee jaar zijn doorstromers weer veel actiever geworden en daalt het aandeel koopstarters. Tegelijkertijd stijgen de koopprijzen die starters betalen sneller dan die doorstromers betalen. Wat zeggen de cijfers nog meer? Starters kopen weer vaker appartementen. Deze zijn duur in vergelijking tot andere woningtypen; bovendien zijn de prijzen van appartementen sinds 2013 veel harder gestegen. Starters kiezen weer vaker voor stedelijke gebieden in plaats van niet-stedelijke gebieden, waar de prijzen relatief hard stijgen. Sinds 2009 stijgt de gemiddelde leeftijd van koopstarters; maar sinds 2013 juist de periode met prijsstijgingen stijgt de leeftijd niet meer en stellen starters een aankoop niet langer uit. Het aantal huishoudens tussen jaar is echter geslonken, waardoor er in potentie ook minder koopstarters zijn. Aandeel koopstarters daalt Het kan niemand zijn ontgaan: het gaat weer beter op de koopwoningmarkt. Sinds halverwege 2013 worden er steeds meer woningen verkocht en sinds mei 2014 stijgen ook de prijzen in veel gebieden. De op de koopwoningmarkt lijkt voorbij. In een eerder onderzoek 1 in oktober 2014 heeft het Kadaster gekeken naar de ontwikkeling van het aantal starters en doorstromers gedurende de. Toen bleek dat koopstarters verantwoordelijk waren voor de helft van de woningverkopen. Nu blijkt dat het aandeel starters de afgelopen twee jaar is gedaald tot 42% 2. Als woningprijzen stijgen, is het te verwachten dat juist doorstromers meer kopen. Wat doen de starters, nu de woningprijzen stijgen? Ontwikkeling aantal koopstarters en doorstromers (2005 = 100) Koopstarters Doorstromers 1 Starters op de koopwoningmarkt, oktober De cijfers in deze publicatie zijn gebaseerd op transacties die betrekking hebben op de overdracht van rechten op woonruimte of bouwgrond (terrein nieuwbouw wonen). Indien alleen wordt uitgegaan van bestaande koopwoningen, stijgt het aantal woningaankopen van koopstarters in 2015 licht (3%) ten opzichte van Starters op de koopwoningmarkt na de - 13 april / 7

2 Woningprijzen van koopstarters stijgen sneller dan die van doorstromers Starters gaven in 2015 gemiddeld uit voor hun eerste koopwoning. Doorstromers betaalden gemiddeld Ondanks aanscherpingen in financiering, zoals de hypotheekvorm, hebben starters in tegenstelling tot doorstromers hun koopsomniveau redelijk kunnen handhaven gedurende de. In 2013 betaalden koopstarters 8,2% minder dan op de top van de markt in In vergelijking: doorstromers betaalden in ,1% minder. Woningen zijn in dezelfde periode gemiddeld 21% goedkoper geworden Gemiddelde koopsom Doorstromer Koopstarter Woningprijzen bereikten een dieptepunt in november Wat opvalt, is dat de prijzen die koopstarters betalen sneller stijgen dan de prijzen die doorstromers betalen. Dat geldt zowel voor de gemiddelde koopsom als de vierkantemeterprijzen 4. De gemiddelde koopsommen van starters zijn in ,4% hoger dan in De gemiddelde koopsom die doorstromers betalen, steeg in dezelfde periode met 4,4%. De betaalde vierkantemeterprijzen laten een grotere prijsstijging zien: koopstarters betaalden in ,9% meer dan in 2013, tegen 6,4% voor doorstromers. In 2015 betaalden starters gemiddeld per vierkante meter, tegen gemiddeld door doorstromers. 3 Bron: Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De PBK corrigeert voor de pakketsamenstelling van de verkochte woningen. Om deze reden is de PBK in de jaren harder gedaald dan de gemiddelde koopsom. 4 Woningprijzen kunnen worden onderzocht aan de hand van gemiddelde koopsommen en vierkante meterprijzen. De gemiddelde koopsom wordt mede beïnvloed door de grootte van de verkochte woningen. Daardoor kunnen vierkantemeterprijzen gezien worden als een meer objectieve maatstaf. Starters op de koopwoningmarkt na de - 13 april / 7

3 Ontwikkeling vierkantemeterprijzen (2005 = 100) Doorstromers Koopstarters Kortom, woningprijzen stijgen en de relatieve prijsstijging onder koopstarters is zelfs groter dan onder doorstromers. Zijn er dan wellicht verschuivingen zichtbaar in de woonvoorkeuren van starters (in woningtypen en type buurten)? En is er sprake van uitstelgedrag onder starters? Starters kopen weer vaker een appartement In 2015 kopen starters nog steeds overwegend tussenwoningen en appartementen. Gedurende de zagen we dat starters minder vaak een appartement kochten en vaker een luxe woningtype. Na de (einde november 2013) zien we het aandeel appartementen weer licht oplopen. Woningtypen koopstarters 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1 kapwoning Vrijstaande woning Starters op de koopwoningmarkt na de - 13 april / 7

4 waarvan de prijzen relatief hard zijn gestegen Appartementen zijn relatief duur per vierkante meter woonoppervlak. De vierkantemeterprijzen van appartementen die starters kochten, zijn gedurende de minder hard gedaald dan die van de overige woningtypen. Bovendien zijn de prijzen de laatste twee jaren veel sterker gestegen dan de prijzen van de overige woningtypen. Dus: starters kopen weer vaker een appartement waarvan de prijzen relatief hard zijn gestegen m 2 -prijzen betaald door starters Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaande woning Starters op de koopwoningmarkt na de - 13 april / 7

5 Starters kiezen weer vaker voor sterk stedelijk gebied Tijdens de jaren zagen we dat starters zich minder vaak in (zeer) sterk stedelijke buurten vestigden en vaker kozen voor weinig- en niet-stedelijke buurten 5. Matig-stedelijke buurten, die vaak al een dorps karakter hebben, bleven gedurende en na de in gelijke mate de vestigingplaats. De afgelopen twee jaar zien we echter dat starters weer vaker voor (zeer) sterk stedelijk gebied kiezen, ten koste van weinig/niet-stedelijke gebieden. 70% Stedelijkheidsklasse van de buurt waar starters zich vestigen 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% (zeer) sterk stedelijk matig stedelijk weinig/niet stedelijk waar de prijzen sterker stijgen De prijzen die starters betalen per vierkante meter woonoppervlak stijgen in het sterk-stedelijk gebied relatief hard m 2 -prijzen betaald door starters naar stedelijkheidsklasse van de buurt zeer sterk stedelijk sterk stedelijk matig stedelijk weinig stedelijk sterk stedelijk 5 (Zeer) sterk stedelijke buurten bevatten minimaal adressen per km 2. Matig stedelijke buurten bevatten adressen per km 2. Weinig/niet stedelijke buurten bevatten minder dan adressen per km 2. Starters op de koopwoningmarkt na de - 13 april / 7

6 Gemiddelde leeftijd starters loopt laatste twee jaar niet meer op Tussen 2009 en 2015 liep de gemiddelde leeftijd van starters op (van 30,7 tot 32,2 jaar). Maar sinds 2013 niet meer. Met andere woorden: sinds 2009 stelden starters de aankoop van hun eerste woning uit. Echter, de afgelopen twee jaar die zich kenmerken door stijgende woningprijzen loopt de gemiddelde leeftijd van koopstarters niet verder op. Starters stellen hun eerste aankoop niet meer uit Gemiddelde leeftijd van de koper Doorstromers Koopstarters Tenslotte: poel koopstarters is kleiner Woningprijzen stijgen en het aandeel koopstarters daalt. We hebben gezien dat de door starters betaalde prijzen zelfs harder stijgen dan de prijzen die doorstromers betalen. Het lijkt er dus op dat starters de woningen niet te duur vinden om mee te starten. Wel verschuift hun voorkeur naar appartementen (die van alle woningtypen de hoogste vierkante meterprijzen kennen) en naar sterk stedelijk gebied (waar de prijzen relatief snel stijgen). We hebben ook gezien dat de gemiddelde leeftijd van starters na de niet verder opliep; de afgelopen twee jaar stellen starters de aankoop van hun eerste woning niet meer uit. Wat is vervolgens nog van belang om een inschatting te maken of er iets aan de hand is met de starters? Dat is om te weten hoeveel starters en in potentie kunnen zijn. In 2015 was 82% van de koopstarters tussen de jaar oud. Volgens de prognoses van het CBS is het aantal huishoudens tussen de jaar in Nederland in de afgelopen jaren licht gedaald. Het aantal huishoudens tussen de jaar is in % minder dan in 2008, terwijl het aantal transacties van koopstarters in % lager ligt dan in Starters op de koopwoningmarkt na de - 13 april / 7

7 Aantal huishoudens bron: CBS prognose tot 30 jaar 30 tot 40 jaar Totaal tussen De grafiek hieronder toont het aandeel koopstarters tussen de jaar ten opzichte van het aantal huishoudens in deze leeftijdscategorie. In 2005 kochten 4,2% van de huishoudens tussen de een woning. In 2015 maar 3,3%. Aannemend dat de woonvoorkeuren (huren of kopen) niet zijn veranderd, kunnen er theoretisch gezien meer koopstarters zijn. Aandeel koopstarters van aantal huishoudens tussen jaar 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Auteurs: Ramona van Marwijk, Michiel Pellenbarg (Kadaster) Datum: 13 april 2016 Contact Starters op de koopwoningmarkt na de - 13 april / 7