Starters op de koopwoningmarkt. Periode 2005 t/m augustus 2014

Transcriptie

1 Starters op de koopwoningmarkt Periode 2005 t/m augustus 2014

2

3 AUTEURS R.B.M. van Marwijk M.H. Pellenbarg J. de Ruiter DATUM 28 oktober 2014

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting Koopstarters: van belang voor de koopwoningmarkt De starter anno Aandeel starters blijft hoog Belang van starters op de woningmarkt Kooporiëntaties van starters Koopsommen op peil: meer woning voor de starters De woning: groter en minder vaak een appartement Minder vaak in het stedelijk gebied Starters, doorstroming en de woningmarkt Trend dat starters minder vaak voor doorstroming zorgen Nieuwbouw meer gericht op starters Woningvoorraad: we gaan steeds kleiner bouwen...20 Bijlage: Werkwijze...22

6

7 Samenvatting De eerste tekenen van herstel van de woningmarkt hebben zich inmiddels aangekondigd. Zowel het aantal verkopen als de verkoopprijzen stijgen. Wat is de rol van de starter hierin? Zorgt de starter inderdaad voor doorstroming? Hoe ontwikkelen woonvoorkeuren van starters zich? Deze vragen staan centraal in dit rapport. Het Kadaster meent dat meer inzicht in gedrag van koopstarters en werking van woningmarkt nodig om onderbouwde keuzes te maken met betrekking tot ingrepen en toevoegingen aan de woningvoorraad. Het Kadaster heeft een routine ontwikkeld om koopstarters indicatief te onderscheiden binnen de registraties. Omdat personen in de tijd in wisselende huishoudens voorkomen, wordt het huishouden als eenheid van analyse gebruikt. Het onderzoek richt zich op de periode 2005 t/m augustus 2014 en betreft alle transacties van bestaande woningen en nieuwbouwgrond die verkregen zijn door natuurlijke personen. De belangrijkste bevindingen zijn: Starters zijn verantwoordelijk voor bijna de helft van de woningtransacties In tegenstelling tot het beeld dat starters het moeilijk hebben op de woningmarkt, blijkt dat sinds de crisis bijna één op de twee woningen door een starter is gekocht. Daarmee zijn starters van groot belang voor de koopwoningmarkt. Starters hebben hun koopsommen redelijk op peil gehouden Starters hebben, in tegenstelling tot doorstromers, hun koopsommen tijdens de crisis redelijk op peil kunnen houden. De crisis heeft geleid tot een groot aanbod van beter betaalbare woningen. Starters zijn dus relatief meer woning gaan kopen. Starters zijn groter gaan wonen en kopen minder vaak een appartement Starters zijn sinds de crisis gemiddeld 5% groter gaan wonen. Twee derde van de starters koopt een tussenwoning of een appartement. Sinds de crisis kopen starters echter minder vaak een appartement en vaker een luxe woningtype. Starters kopen minder vaak in het stedelijk gebied De afgelopen jaren vestigen starters zich minder vaak in sterk stedelijke buurten en juist vaker in buurten met een dorps karakter. De helft van de starters vestigt zich al jaren in de Randstad. Ze vertonen geen tekenen van een verhoogde trek naar de stad. Starters zorgen minder vaak voor doorstroming Slechts één op de drie starters koopt een woning van een doorstromer. Starters betrekken steeds vaker een woning van een uitstromer, waarmee geen verhuisketen op gang wordt gebracht. Starters op de koopwoningmarkt 7

8 Starters kopen bijna de helft van de nieuwbouwwoningen In de periode vóór 2008 kochten voornamelijk doorstromers nieuwbouwwoningen. Inmiddels wordt bijna de helft van de nieuwbouwwoningen door een starter gekocht. Woningvoorraad: we gaan steeds kleiner bouwen Nieuwbouwwoningen worden de laatste jaren relatief kleiner en daarmee beter betaalbaar voor starters. Op korte termijn betekent dit dat nieuwbouw niet bijdraagt aan doorstroming op de woningmarkt. 8

9 1 Koopstarters: van belang voor de koopwoningmarkt 1.1 De starter anno 2014 Koopstarters op de woningmarkt krijgen al enkele jaren veel aandacht. Na het inzakken van de woningmarkt is een vaak gehoorde uitspraak dat koopstarters de sleutel zouden zijn tot herstel van de woningmarkt. Zij hoeven immers niet eerst een woning te verkopen, waardoor ze gemakkelijker kunnen verhuizen dan een woningbezitter die wil doorstromen. Echter, de financieringseisen zijn aangescherpt en starters dienen hun hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair af te lossen. De maximale hypotheek (Loan-to-Value) is vanaf 2011 aangescherpt en wordt afgebouwd tot 100% van de waarde van de woning in Tegelijkertijd kunnen de lagere overdrachtsbelasting, de lage hypotheekrente en de gedaalde vraagprijzen van koopwoningen naast de door gemeenten beschikbaar gestelde startersleningen de stap van de aankoop van een eerste woning verkleinen. Inmiddels hebben de eerste tekenen van herstel van de woningmarkt zich aangekondigd. Zowel het aantal verkopen als de verkoopprijzen stijgen. Het is juist nu van groot belang om te begrijpen hoe het herstel eruit ziet, en in het verlengde hiervan hoe de woningmarkt als systeem werkt. De toekomstige woningvraag zal immers met een sterk veranderende demografische opbouw van de bevolking en huishoudensontwikkeling heel anders zijn dan wat we de laatste decennia gewend waren. Wat is de rol van de starter op de koopwoningmarkt? Zorgt de starter inderdaad voor doorstroming? Hoe ontwikkelen de woonvoorkeuren van de starter zich? Deze vragen staan centraal in dit rapport. Het Kadaster meent dat meer inzicht in gedrag van koopstarters en werking van woningmarkt nodig is om onderbouwde keuzes te maken met betrekking tot ingrepen en toevoegingen aan de woningvoorraad. Om alvast een tipje van de sluier op te lichten, de starter anno is gemiddeld 32 jaar koopt voornamelijk een tussenwoning of een appartement koopt een woning uit 1964 van gemiddeld 107 m 2 groot voor een gemiddelde koopsom van en koopt deze in de helft van de gevallen alleen, en in de andere helft samen met iemand anders. Maar sinds de crisis is de starter groter gaan wonen koopt hij minder vaak een appartement en betrekt vaker een woning van een niet-doorstromer. In het vervolg van deze rapportage zoomen we verder in op de starter op de koopwoningmarkt. Starters op de koopwoningmarkt 9

10 1.2 Aandeel starters blijft hoog Lange tijd heeft het beeld geleefd dat starters het moeilijk hadden op de woningmarkt 1. Zo zouden starters ondersteund moeten worden, om de carrousel weer te laten draaien 2 en de woningmarkt weer op gang zouden kunnen brengen 3. Echter, tijdens de crisis is er maar heel beperkt vraaguitval onder koopstarters. Sterker nog, de afgelopen vijf jaar is bijna één op de twee woningen door een starter gekocht (Figuur 1). Figuur 1: Aandeel in woningtransacties van starters en doorstromers en totaal aantal transacties 70% % 50% 40% 30% 20% 10% % (t/m aug) Starters Doorstromers Totaal aantal transacties Belang van starters op de woningmarkt De koopwoningmarkt in Nederland kan worden gekenmerkt als een zogenaamde dynamische woningmarkt of een doorstromermarkt 4. Veranderende woonvoorkeuren bijvoorbeeld door wijzigingen in inkomen of gezinssamenstelling leiden vaak tot een volgende stap in de wooncarrière en huishoudens verhuizen dan naar een grotere, duurdere woning in plaats van de eigen woning aan te passen. De doorstromermarkt wordt gekenmerkt door een relatief groot aantal transacties van bestaande koopwoningen. 1 Lijzinga, J. (2013). Regelingen blijven belangrijk voor koopstarter. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, april, pp Boelhouwer, P. (2012). NVMagazine special: 50 prominenten over de woningmarkt, pagina Bovenberg, L. (2013). In Metro, 18 januari 4 Dol, K., H. van der Heijden en M. Oxley (2010), Economische crisis, woningmarkt en beleidsinterventies; een internationale vergelijking, OTB, Delft: OTB. 10

11 Starters zijn belangrijk voor het functioneren van de Nederlandse koopwoningmarkt. Vaak wordt gerefereerd aan de trein aan verhuizingen die zij in gang zouden zetten. Maar het belang van starters is alleen al af te lezen aan het feit dat zij de laatste jaren bijna de helft van de woningverkopen voor hun rekening hebben genomen. Figuur 2 toont schematisch de koopwoningmarkt. Starters treden toe, doorstromers verhuizen naar een volgende woning, en uitstromers verlaten de woningmarkt (de cijfers betreffen overdrachten van woningen). Figuur 2: Vijvermodel koopwoningmarkt (2013) De uitstromers die de woningmarkt verlaten, laten woningen achter die starters en doorstromers zullen betrekken. Deze verhuizingen brengen geen verdere doorstroming tot stand, omdat de verkoper de koopwoningmarkt immers verlaat. Bovendien zal het aantal uitstromers de komende jaren gaan toenemen, omdat babyboomers veel vaker dan hun voorgangers een koopwoning bezitten 5. De verwachting is dat er zich grote(re) regionale verschillen voor zullen gaan doen. Het eigenwoningbezit is de afgelopen decennia opgelopen tot 60%. Met name in regio s waar het aantal jongere huishoudens afneemt, kan het steeds lastiger worden om doorstroming te bewerkstellingen. Met andere woorden: starters zorgen niet zonder meer altijd en overal voor doorstroming. 5 Eskinasi M. en C. de Groot (20130). Nu al voorsorteren op uitstroom oudere huishoudens. In: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, februari, pp Starters op de koopwoningmarkt 11

12 2 Kooporiëntaties van starters 2.1 Koopsommen op peil: meer woning voor de starters In 2014 betalen starters gemiddeld voor hun woning. In 2008 was dit nog ; een daling van 6%. Ondanks aanscherpingen in financiering zoals de hypotheekvorm hebben starters hun koopsomniveau redelijk kunnen handhaven (Figuur 3). In dezelfde periode zijn woningen namelijk gemiddeld 19% gedaald in waarde. Kortom, starters kunnen kiezen uit een groot aanbod van beter betaalbare woningen. Hieruit valt op te maken dat starters relatief meer woning zijn gaan kopen. Figuur 3: Gemiddelde koopsommen van starters en doorstromers t/m aug Starters Doorstromers Figuur 4 toont de relatieve koopsomontwikkeling van starters en doorstromers ten opzichte van het niveau in het jaar In de jaren voorafgaand aan de piekende woningprijzen in 2008 zijn vooral de koopsommen die doorstromers betaalden voor een woning sterk gestegen; 14% in drie jaar tijd. Zij konden de overwaarde van hun woning gebruiken voor de aankoop van een volgende, duurdere woning. Een groeiend aantal doorstromers verhuisde naar een volgende woning (Figuur 5). 12

13 Figuur 4: Geïndexeerde koopsomontwikkeling van starters en doorstromers t/m aug Starters Doorstromers De koopsommen die starters betaalden voor hun eerste woning steeg in de periode slechts met 6%, terwijl de gemiddelde koopsom van alle woningen in diezelfde periode 12% is gestegen. Door het hogere prijsniveau werd de stap naar een eigen woning voor starters steeds moeilijker. Het aantal starters daalt dan ook in aanloop naar het hoogtepunt van de koopwoningmarkt (Figuur 5). Het inzetten van de crisis in 2008 heeft voor vraaguitval geleid, vooral onder doorstromers (Figuur 5). Koopsommen die met name doorstromers betaalden zijn in 2009 flink gezakt (-4%) en daalden met name in de periode behoorlijk (-12%, zie Figuur 4). Koopsommen van starters daarentegen daalden licht en kortstondig in 2009 (-2%), om vervolgens voorzichtig te stijgen tot in Woningen waren toen gemiddeld 8% goedkoper dan in 2008, waar de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% op 15 juni 2011 aan heeft bijgedragen. Na 2011 zijn ook de koopsommen van starters verder gedaald tot aan 2013, maar in mindere mate dan die van doorstromers (-7%). Vooralsnog is toen het laagste punt bereikt. In 2014 tonen de koopsommen een stijgende trend. Naar verwachting zal ook het aantal transacties groter zijn dan in Starters op de koopwoningmarkt 13

14 Figuur 5: Aantal woningtransacties van starters en doorstromers (t/m aug) Starters Doorstromers 2.2 De woning: groter en minder vaak een appartement Bij de analyse van de door starters betaalde koopsommen concludeerden we al dat starters relatief meer woning zijn gaan kopen. Dat blijkt zowel voor wat betreft het woonoppervlak als het woningtype. Allereerst het woningoppervvlak: sinds de crisis zijn starters gemiddeld 5% groter gaan wonen. Doorstromers daarentegen zijn 3% kleiner gaan wonen (Figuur 6). Figuur 6: Gemiddeld woonoppervlak van starters en doorstromers (bron: BAG) m Starter Doorstromer 14

15 Het mag geen verrassing zijn dat de starters met name tussenwoningen en appartementen kopen. In 2014 koopt twee derde van de starters een van deze woningtypen (Figuur 7). Figuur 7: Woningtypen starters 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% Appartement Tussenwoningen 2-onder-1-kapwoningen Hoekwoning Vrijstaande woningen 10% 5% 0% t/m aug Echter, sinds de crisis zien we wel een verschuiving in woonvoorkeuren optreden. Starters kopen minder vaak een appartement en vaker een luxer woningtype (Figuur 8). Enerzijds zijn woningen de afgelopen jaren beter betaalbaar geworden. Anderzijds, passend bij een minder dynamische woningmarkt, lijkt het dat woningen niet meer zozeer als investeringsgoed worden gezien, maar ook als consumptiegoed. Het wegvallen van de verwachte waardestijging kan starters ertoe bewegen direct een gezinswoning betrekken. Starters op de koopwoningmarkt 15

16 Figuur 8: Procentuele verdeling woningtype starters in 2014 t.o.v % 2% 0% -2% Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1- kapwoning Vrijstaande woning -4% -6% -8% -10% Ook al kopen starters relatief minder vaak een appartement, dit woningtype is nog steeds goed voor ruim een kwart van alle starterstransacties. Maar de voorkeur voor een grotere woning blijkt ook onder kopers van appartementen te gelden. Zij schaffen ten opzichte van 2008 minder vaak (-5%) een appartement kleiner dan 75m 2 aan en vaker een groter appartement. Voor alle woningtypen geldt dat woningen met een oppervlakte van minimaal 125m 2 meer in trek zijn onder staters. Hiermee lijkt de starter voor te sorteren op de toekomst en is mogelijk geen vervolgstap meer nodig voor gezinsvorming. Kortom, de trend dat Nederlanders kleiner willen wonen 6 lijkt niet te worden bevestigd door starters. 2.3 Minder vaak in het stedelijk gebied Starters vestigen zich de afgelopen jaren relatief minder vaak in sterk stedelijke buurten 7. Matig stedelijke buurten, die vaak al een dorps karakter hebben, zijn in gelijke mate de vestigingplaats gebleven. Daarentegen zijn starters relatief vaker in weinig en niet stedelijke buurten gaan wonen (Figuur 9). Starters lijken de veelgehoorde trend dat iedereen in de stad wil wonen 8, nog niet te onderschrijven. 6 Volgens Bouwfonds is in Nederland tot 2025 een groeiende behoefte aan kleinere woningen en appartementen. 7 (Zeer) sterk stedelijke buurten bevatten minimaal adressen per km 2. Matig stedelijke buurten bevatten adressen per km 2.. Weinig/niet stedelijke buurten bevatten minder dan adressen per km 2. 8 Zie onder andere Hemel, Z. (2014), Samenklonteren in de stad, dat wordt de trend. In Trouw, 16 augustus. 16

17 Figuur 9: Stedelijkheidsklasse van de buurt waar starters zich hebben gevestigd 60% 50% 40% 30% 20% (Zeer) sterk stedelijk Matig stedelijk Weinig/niet stedelijk 10% 0% t/m aug De helft van alle starters vestigt zich in de Randstad (Figuur 10). Dit aandeel is sinds 2005 constant. Met andere woorden, starters vertonen geen tekenen voor een trek naar de (Rand)stad. Figuur 10: Regionale spreiding van starters op de koopwoningmarkt 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% t/m aug Randstad Intermediaire zone Periferie Starters op de koopwoningmarkt 17

18 3 Starters, doorstroming en de woningmarkt 3.1 Trend dat starters minder vaak voor doorstroming zorgen Starters zorgen voor doorstroming op de koopwoningmarkt als ze een woning van een doorstromer betrekken. Echter, de trend is dat starters steeds vaker een woning van een niet-doorstromer kopen. In 2014 betrekt maar één op drie starters een woning van een doorstromer (Figuur 11). Dit betekent dat twee van de drie starters geen verhuisketen op gang brengen. Figuur 11: Starters en doorstroming 2014 (t/m aug) % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Starters naar woning doorstromer Starters naar woning niet-doorstromer Er zijn meerdere ventielen, waardoor starters niet voor doorstroming zorgen. Dit zijn nieuwbouwwoningen, transformatiewoningen, corporatiewoningen en woningen van uitstromers. Figuur 12 laat zien dat starters steeds vaker een woning van een uitstromer betrekken. In 2014 kocht 40% van de starters een woning van een persoon of huishouden die de koopwoningmarkt vervolgens heeft verlaten. 18

19 Figuur 12: Starters en doorstroming 2014 (t/m aug) % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Woning doorstromer Transformatiewoning Nieuwbouw Corporatiewoning Woning uitstromer 3.2 Nieuwbouw meer gericht op starters In het algemeen geldt dat in perioden van hoogconjunctuur nieuwbouw gericht is op de bovenkant van de markt. Via verhuisketens leidt de bouw van een nieuwe woning tot het vrijkomen van een woning voor een stater aan de onderkant van de koopwoningmarkt 9. In een dalende markt is nieuwbouw meer gericht op de onderkant van de markt. Dit blijkt ook uit Figuur 13. In de periode voor 2008 kochten voornamelijk doorstromers nieuwbouwwoningen. Het aandeel starters dat een nieuwbouwwoning betrekt is na 2008 geleidelijk opgelopen. Inmiddels wordt bijna de helft van de nieuwbouwwoningen door een starter gekocht. Dit kan ook verband houden dat gemeenten hun bouwprogramma s de laatste jaren hebben aangepast en meer goedkope (starters)woningen hebben laten bouwen. 9 Dol, K., H. van der Heijden en M. Oxley (2010), Economische crisis, woningmarkt en beleidsinterventies; een internationale vergelijking, OTB, Delft: OTB. Starters op de koopwoningmarkt 19

20 Figuur 13: Kopers van nieuwbouwwoningen 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% t/m aug Starters Doorstromers 3.3 Woningvoorraad: we gaan steeds kleiner bouwen Het Kadaster meent dat meer inzicht in gedrag van koopstarters en werking van woningmarkt nodig om onderbouwde keuzes te maken met betrekking tot ingrepen en toevoegingen aan de woningvoorraad. De analyse van starters op de koopwoningmarkt laat zien dat starters de laatste jaren groter zijn gaan wonen. Ook uit het Woon-Onderzoek Nederland blijkt dat een groter deel van de potentiële koopstarters een voorkeur voor een grotere woning heeft (zie Figuur 14). Nu woningen beter betaalbaar zijn geworden, slagen meer koopstarters erin om deze woonwens te effectueren. Figuur 14: Woonwensen m.b.t. woonoppervlakte potentiële koopstarters (bron: WoON) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 200 m² of groter 100 m² t/m 199 m² < 100 m² 30% 20% 10% 0% WoON 2009 WoON 2012 Uit een analyse van de oppervlakte van nieuwbouwwoningen blijkt echter dat er de laatste jaren relatief meer kleinere woningen zijn gebouwd (Figuur 15). Hierboven is reeds opgemerkt dat gemeenten hun bouwprogramma s de laatste jaren hebben aangepast en meer goedkope (starters)woningen hebben laten 20

21 bouwen. Deze zijn over het algemeen minder risicovol dan duurdere woningen. Het aanpassen van nieuwbouwprogramma s vanuit de grondexploitatie is dan ook regelmatig aan de orde. Hiermee wordt nieuwbouw bereikbaar voor starters, zoals de cijfers ook aantonen. Echter, op korte termijn betekent kleiner/goedkoper bouwen dat de doorstroming hiermee niet gebaat is. Goedkoop bouwen is zo geredeneerd voor de huidige woningbezitters niet positief. Een tweede aandachtspunt betreft de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad. Het is de vraag of het bouwen voor de vraag van vandaag, ook voorziet in de behoefte van de toekomst. De cijfers met betrekking tot huishoudensontwikkeling en kenmerken van de huidige woningvoorraad zijn beschikbaar. Hiermee is het mogelijk om een goed onderbouwd debat te voeren met betrekking tot het wonen in de toekomst. Figuur 15: Woningoppervlak van nieuwbouwwoningen per bouwjaar (bron: BAG) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% m² m² m² m² m² 20% 10% 0% Starters op de koopwoningmarkt 21

22 Bijlage: Werkwijze Het Kadaster registreert alle overdrachten van onroerend goed, waaronder percelen met woningen, in Nederland. Of de verkrijger (koper) een starter of doorstromer is, wordt niet specifiek aangemerkt. Via een routine is het echter mogelijk om starters (indicatief) te onderscheiden binnen de registraties. Hieronder worden puntsgewijs de uitgangspunten en de selectie van transacties toegelicht. Uitgangspunten We kijken naar huishoudens. In tijd kunnen personen in wisselende groepen (huishoudens) voorkomen. Vandaar dat het huishouden als eenheid gebruikt wordt. Een doorstromer is iemand die eerder als verkrijger of vervreemder betrokken is geweest bij een transactie. Een doorstromer is minimaal vier maanden voor een geselecteerde transactie bekend bij het Kadaster, want ca. 3 maanden tussen het inschrijven van een koopovereenkomst en het inschrijven van een levering. Koopstarters zijn geen doorstromers. Omdat de eenheid van analyse het huishouden is, dienen alle verkrijgers geen doorstromer te zijn. Voor analyse van de leeftijd kijken we bij meerdere verkrijgers naar de oudste verkrijger. Uitstromers hebben geen actuele rechten meer en vervullen vanaf de datum van de betreffende transactie geen verkrijgerrol meer. Dit neemt overigens niet weg dat er situaties mogelijk kunnen zijn waarin deze personen/huishoudens in de toekomst weer (als doorstromer) terugkeren in de koopwoningmarkt. Selectie transacties De onderzoeksperiode betreft 2005 t/m augustus Alle transacties worden geselecteerd die betrekking hebben op de overdracht van rechten op woonruimte of bouwgrond (terrein nieuwbouw wonen). Onder woonruimte wordt verstaan percelen waarvan het gebruik Wonen, Wonen (appartement), Wonen (agrarisch) of Wonen met bedrijvigheid is. Waar in dit onderzoek gesproken wordt over nieuwbouw, is deze afgeleid van grondtransacties met het gebruik Terrein nieuwbouw wonen. De transacties voldoen aan de volgende voorwaarden: o bij de transactie worden maximaal twee percelen overgedragen. o alle bij een transactie betrokken verkrijgers zijn natuurlijke personen. o de koopsom van de transactie ligt tussen en euro. o de koopsom moet betrouwbaar zijn, d.w.z. eenduidig kunnen worden herleid tot de koopsom(men) van het perceel/de percelen die/dat bij een transactie betrokken is. o een perceel mag slechts één geldig adres hebben. 22

23

24