Trendstudie I 2015: De appartementenmarkt in Zuidoost-Brabant

Transcriptie

1 Trendstudie I 215: De appartementenmarkt in Zuidoost-Brabant Terug van weggeweest De komende maanden zal het Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant een aantal trendstudies uitbrengen om meer inzicht te krijgen in het functioneren van de regionale koopwoningenmarkt. De studies zijn gebaseerd op de kwartaalcijfers van de NVM. Deze studies volgen de eerdere studies op, die onder de naam Zwaluwreeks onder uw aandacht zijn gebracht. Respectievelijk worden de appartementenkoopmarkt, de koopmarkt van tussenwoningen, de koopmarkt van hoekwoningen, de markt van twee-onder-één-kapwoningen en van vrijstaande woningen onder de loep genomen. Vandaag deel 1: de appartementen-koopmarkt. 1. Inleiding De koopwoningmarkt leeft op. Met name de verkoop van appartementen zit weer in de lift. De prijs van appartementen is tijdens de crisis sterk gedaald: in de regio Eindhoven met maar liefst 26,4% t.o.v. 16,1% landelijk. De groei van het aantal éénpersoonshuishoudens is een van de driving forces achter de opleving van de appartementenmarkt. In de periode is het aantal éénpersoonshuishoudens in de regio met ruim 2. gestegen, zo blijkt uit het laatste Woningmarktonderzoek. En ook voor de komende jaren wordt een verdere toeneme verwacht met een soortgelijk aantal. Figuur 1 laat het aanbod appartementen in de regio zien. In de regio neemt het aanbod appartementen af, terwijl de het aantal transacties groeit (figuur 2). Aanbod en transacties Figuur 1 en 2. Aanbod appartementen in de regio (links) en aantal transacties van appartementen in de regio (rechts) e kwartaal e kwaraal 211 In het vierde kwartaal stonden er 1651 appartementen te koop, terwijl er 27 werden verkocht in dat kwartaal. De verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

2 van deze periode wordt de woningmarktratio genoemd. Er is sprake van evenwicht als dit percentage 75% is, als driekwart van het aanbod in een kwartaal wordt verkocht (zie o.a. Dynamis, 215). Voor de crisis was deze ratio zo n 6% tot 7%. Tijdens de crisis daalt dit naar 1%: oftewel 1 keer de vraag staat aan het einde van een kwartaal te koop. Nu stijgt de ratio weer boven de 15%. Desondanks is het aanbod nog 6 à 7 keer zo groot als de vraag aan het einde van het kwartaal (figuur 3). Woningmarktratio Figuur 3. Woningmarktratio in de regio. 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Vraagprijs Ondanks het opleven van de markt blijft de vraagprijs dalen, of beter omdat de vraagprijs daalt, veert de markt weer op (figuur 4). Figuur 4 en 5. Mediane vraagprijs appartementen in de regio (links) en vierkantemeterprijs appartementen in de regio (rechts) e kwartaal e kwartaal 211 Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

3 Kijken we naar de gevraagde vierkantemeterprijs, dan blijkt deze wel weer te stijgen. Deze was in het vierde kwartaal van /m², nog steeds ruim 3 euro lager dan voor de crisis. In het 2 e kwartaal van 28 was deze nog 2.486/m² (figuur 5). Kortom, de markt van appartementen in de regio trekt aan bij een daling van de vraagprijs. Wel is er sprake van een lichte stijging van de vierkantemeterprijs. De looptijd is momenteel 99 dagen, ruim 3 maanden. 2. De regio De appartementenmarkt is met name van betekenis in het stedelijk gebied. In Eindhoven is het aandeel appartementen in het totale aanbod koopwoningen groot (figuur 7): 44% (het aandeel in de Eindhovense woningvoorraad is 35%). In Helmond is dit slechts 19%. In de regio is ca. 1 op de 5 van de aangeboden woningen een appartement. We zullen ons in dit signalement beperken tot het stedelijk gebied: Eindhoven, Helmond en de Randgemeenten. Het aantal transacties in de overige subgebieden is te gering om mee te nemen in deze trendstudie. Figuur 6 en 7. Aanbod appartementen per subregio, vierde kwartaal % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 56% 44% 81% 81% 19% 19% 9% 92% 1% 8% 79% 21% aanbod appartementen aanbod overig aanbod appartementen aanbod overig Tabel 1. Aanbod appartementen per subregio, 4 de kwartaal 214. Eindhoven Helmond Randgemeenten De Peel De Kempen REGIO aanbod appartementen aanbod overig totaal aanbod Aandeel appartementen in aanbod 44% 19% 19% 1% 8% 21% Aandeel overige typen in aanbod 56% 81% 81% 9% 92% 79% Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

4 Tabel 2. De appartementenmarkt in het 4 de kwartaal van e kwartaal 214 Eindhoven Helmond Randgemeenten REGIO Transacties aantal mediane prijs looptijd prijs per m Aanbod aantal mediane vraagprijs prijs per m Het aantal transacties is in het 4 e kwartaal gestegen tot 27 en ligt daarmee weer op het niveau van voor de crisis. De transactieprijs lag toen echter aanzienlijk hoger (ca 2.3 in 28 t.o.v. ca. 1.7 nu ) 3. Eindhoven Aanbod en transacties In Eindhoven neemt het aanbod appartementen af (figuur 8), terwijl het aantal transacties groeit (figuur 9). In het 4 de kwartaal stonden er 76 appartementen te koop, terwijl er 182 werden verkocht in dat kwartaal. De verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode wordt de woningmarktratio genoemd (zie o.a. Dynamis, 215). Figuur 8 en 9. Aanbod appartementen (links) en transacties appartementen in Eindhoven (rechts) e kwartaal e kwaraal 211 Woningmarktratio De woningmarktratio is de verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. Voor de crisis was dit zo n 6% tot 7% met een enkele uitschieter van bijna 1% (4 de kwartaal 26).Tijdens de crisis daalde dit naar 1%: oftewel het aanbod was 1 keer zo groot als de vraag. Nu stijgt de ratio weer boven de 2%. In het 4 de kwartaal was deze 24%. Het aanbod is nu nog maar 4 keer zo groot als de vraag. Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

5 Figuur 1. Woningmarktratio in Eindhoven. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Ondanks het opleven van de markt blijft de vraagprijs dalen. Òf, omdat de vraagprijs daalt, veert de markt weer op. Vraagprijs Figuur 11 en 12. Mediane vraagprijs (links) en vierkantemeterprijs appartementen in Eindhoven (rechts) e kwartaal e kwartaal 211 Kijken we naar de vierkantemeterprijs dan blijkt deze wel te stijgen (figuur 12). Deze was in het vierde kwartaal van /m², nog steeds zo n 3 euro lager dan voor de crisis. In Eindhoven neemt het aanbod gestaag af en neemt het aantal transacties toe. Kortom, de markt van appartementen in Eindhoven veert flink op bij een daling van de vraagprijs. Wel is er sprake van een stijging van de vierkantemeterprijs. De looptijd is momenteel 66 dagen, ruim 2 maanden. Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

6 4. Helmond In Helmond neemt eveneens het aanbod appartementen af, terwijl het aantal transacties nauwelijks groeit. In het 4 de kwartaal stonden er 215 appartementen te koop, terwijl er 15 verkocht werden in dat kwartaal. Aanbod en transacties Figuur 13 en 14. Aanbod appartementen (links) en transacties appartementen Helmond (rechts) e kwartaal e kwaraal 211 De woningmarktratio was in het 4 de kwartaal slechts 5%. 2 keer de vraag staat aan het einde van het kwartaal te koop. Woningmarktratio Figuur 15. Woningmarktratio in Helmond 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

7 Vraagprijs Figuur 16 en 17. Mediane vraagprijs (links) en vierkantemeterprijs appartementen in Helmond (rechts) e kwartaal 211 3e kwartaal 211 De mediane vraagprijs is iets gestegen naar ,-; de vierkantemeterprijs daalde naar Randgemeenten In de randgemeenten neemt het aanbod appartementen eveneens af (36; figuur 18), terwijl het aantal transacties groeit (49; figuur 19). Aanbod en transacties Figuur 18 en 19. Aanbod appartementen (links) en transacties appartementen Randgemeenten (rechts) e kwartaal e kwaraal 211 Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

8 Woningmarktratio Figuur 2. Woningmarktratio in de Randgemeenten. 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % De woningmarktratio laat hier een licht stijgende lijn zien. Vraagprijs Figuur 21 en 22. Mediane vraagprijs (links) en vierkantemeterprijs appartementen in de Randgemeenten (rechts) e kwartaal e kwartaal 211 De mediane vraagprijs is verder gedaald (figuur 21); de vierkantemeterprijs daalt naar 2.24 (figuur 22). Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

9 6. Slot Alles overziend herstelt de appartementenmarkt in de regio gestaag, vooral in Eindhoven. In het Woningmarktonderzoek Zuid-Oost Brabant 214 wordt voor het stedelijk gebied een theoretisch tekort berekend aan appartementen (ca 1.; 3.3 in Eindhoven, 1.7 in Helmond en 5. in het overige stedelijk gebied), in de Peel en de Kempen een overschot van ca We zagen dat de woningmarktratio verbetert, maar nog lang niet op het niveau van vóór de crisis ligt. De appartementenkoopmarkt is dus nog fragiel en toevoegingen moeten strategisch plaatsvinden. Het groeiend aantal alleenstaanden in de regio is zeker een van de drijvende krachten in deze markt. De samenstelling van deze groep huishoudens is gemêleerd. Het betreft alleenstaanden in diverse levensfasen, variërend van jonge starters tot hoogbejaarden. In grote delen van de regio doet zich vergrijzing voor, zij het in een verschillend tempo. Helmond als groeistad loopt enigszins achter en in Eindhoven wordt de vergrijzing gecompenseerd door de instroom van jongeren. De ambities van Eindhoven zijn hoog. De stad presenteerde onlangs plannen om de komende decennia te groeien tot 3. inwoners, met name door verdichting met appartementenbouw in de binnenstad. Doelgroepen als binnenlandse en buitenlandse kenniswerkers (expats) moeten hiermee aangetrokken worden. Belangrijke voorwaarde is een blijvende economische groei. Veel zal dus afhangen van de economische veerkracht van de regio. J.S. & M.L. 3/3/215 Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl