ANALYSE WONINGMARKT. van de bestaande koopwoningen. 1 e kwartaal 2016

Transcriptie

1 ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen 1 e kwartaal 2016

2 De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2

3 Inhoudsopgave 1 Samenvatting Transacties Aantal transacties Transactieprijs van gemiddeld verkochte woning Vierkantemeterprijzen van gemiddeld verkochte woning Verkooptijden Vraag-verkoopprijsverschillen Aanbod Aantal woningen in aanbod Vraagprijzen van het aanbod Looptijd van het aanbod Overige kengetallen woningmarkt NVM Krapte-indicator Verkoopquote Instroomquote Vraagprijsaanpassingen Regionale dynamiek Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM Bijlage 4 Definities

4 1 Samenvatting Dit document beschrijft met name de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. In het 1 e kwartaal 2016 wisselden bestaande koopwoningen van eigenaar. Dat is bijna 20% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op ruim transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 1 e kwartaal 2016 toegenomen. In vergelijking met een kwartaal eerder bedraagt de stijging 1,0%, de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +5,5%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog ruim 9% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 11,3% hoger dan op het dieptepunt. De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is in een jaar tijd met 4,5% gestegen en kent daarmee al een aantal kwartalen een stabiele toename. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 108 dagen, 17 dagen minder dan een jaar geleden. Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs daalt verder tot 3,9%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is uitgekomen op 3,4%. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af. Halverwege het 1 e kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars woningen in aanbod. Dat is 17% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van maar liefst 8,8%. In de totale bestaande koopwoningmarkt telt het woningaanbod nu woningen. De vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning komt in het 1 e kwartaal van 2016 uit op 280 duizend euro. Ten opzichte van de periode vlak voor de crisis zijn de vraagprijzen flink gedaald; voor de gemiddeld in aanbod staande woning bedraagt deze daling 11,3%. Toch liggen de vraagprijzen inmiddels weer 1,2% hoger dan een jaar geleden. De looptijd van de halverwege het 1 e kwartaal 2016 in aanbod staande koopwoningen is in een jaar tijd met bijna 13% gedaald tot 330 dagen. 45% van de woningen staat langer dan een jaar te koop, één op de vijf woningen zelfs langer dan drie jaar. Een potentiële koper kon in het 1e kwartaal 2016 kiezen uit 10 woningen (= krapte-indicator). De verkoopquote in het 1e kwartaal 2016 bedraagt 22%. De verkoopquote van nieuw aanbod blijft achter vergeleken met de sterkere stijging van de verkoopquote van oude aanbod. De instroomquote is met 28,7% in het 1 e kwartaal van 2016 vijf procentpunt hoger dan in het 1 e kwartaal van % van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan, wederom een iets groter aandeel dan een kwartaal eerder. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 73% verkocht vanuit de eerste vraagprijs. De dynamiek in de regio Amsterdam is veruit het grootst, gevolgd door de regio Utrecht. Veel regio s rondom Amsterdam en Utrecht profiteren mee. Ook de stad Groningen kent nog altijd een sterke dynamiek. Regio s die achterblijven zijn Zuidoost Groningen, het noordoosten van Noord Brabant en Den Helder. 4

5 2 Transacties 2.1 Aantal transacties Aan de groei van het aantal transacties lijkt maar geen einde te komen. In het 1 e kwartaal 2016 zijn bijna 20% meer woningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. Totaal hebben NVM-makelaars ruim bestaande woningen verkocht. Dit komt overeen met in totaal ruim op de totale bestaande koopwoningmarkt. 1 Het is het 11 e opeenvolgende kwartaal dat het aantal transacties hoger is dan het kwartaal een jaar eerder. De mate, waarin het herstel voortzet, is licht verrassend: na het uitstekende jaar 2015 werd een afvlakking van de toename van het aantal transacties verwacht. De lage hypotheekrente blijft de grote aanjager op de woningmarkt. Over de laatste 4 kwartalen zijn door NVM-makelaars meer dan bestaande koopwoningen verkocht (totale markt rond de woningen). Seizoensmatig presteert het 1 e kwartaal altijd minder goed dan het kwartaal ervoor. Zo ook nu: in vergelijking met het 4 e kwartaal 2015 zijn 12,4% minder transacties geregistreerd (gemiddelde daling in 1 e kwartaal bedraagt 11,4%). Het aandeel tussenwoningen en hoekwoningen in de verkopen neemt af ten gunste van met name het aandeel appartementen. De vrijstaande woning is in het 1 e kwartaal 2016 ruim een kwart meer verkocht dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Een opvallende ontwikkeling in het aantal transacties komt op het conto van de NVM-regio Amsterdam. Tegen de landelijke trend in daalde in de NVM-regio Amsterdam het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder met 2% (landelijk +20%). Er komt te weinig nieuw aanbod op de markt om aan de vraag op de Amsterdamse markt te voldoen (zie ook paragraaf 2.2). 2.2 Transactieprijs van gemiddeld verkochte woning Voor het 9 e achtereenvolgende kwartaal ligt de transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning hoger dan een jaar eerder. In het 1 e kwartaal 2016 is de transactieprijs uitgekomen op gemiddeld euro 2. Verkochte woningen gingen in het 1 e kwartaal 2016 met gemiddeld een 5,5%-hogere prijs over de toonbank dan een jaar eerder. Daarmee is de stijging ook weer sterker geworden. Met name in de regio s met een krappe koopwoningmarkt zijn de prijzen sterker dan gemiddeld gestegen met de NVM-regio Amsterdam als uitschieter met een stijging van ruim 20%. Ook in omliggende regio s als Zuid Kennemerland (Haarlem) en de Bollenstreek ligt de prijsontwikkeling met rond de 10% ruim boven het landelijk gemiddelde. 1 De NVM heeft een marktaandeel van om en nabij de 76% op de totale bestaande koopwoningmarkt. 2 Lees bijlage 3 van dit document voor een nadere uitleg van de NVM-rekenmethodiek. 5

6 In vergelijking met een jaar eerder is de prijsontwikkeling van de duurdere woningtypen (tweeonder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen) wat achtergebleven bij de minder dure woningtypen. Bij de duurdere typen zijn de prijzen met ongeveer 4% op jaarbasis toegenomen, bij de minder dure typen gaat het om rond 6%. Hoe ruimer de markt voor het woningtype, hoe beperkter de prijsstijging. Opvallend is ook de kwartaal-op-kwartaal prijsdaling bij de vrijstaande woningen. Dit lijkt vooral een correctie te zijn op het goede 4 e kwartaal Sinds het dieptepunt op de koopwoningmarkt als gevolg van de crisis bereikt werd, zijn de prijzen van verkochte woningen met ruim 11,3% toegenomen. 2.3 Vierkantemeterprijzen van gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs laat een evenwichtiger beeld zien van de prijsontwikkeling. Deze corrigeert naast woningtype en regio ook voor de grootte van de woning. De toename van de vierkantemeterprijs in een jaar tijd is met 4,5% lager dan die van de gewone transactieprijs. Dit wijst erop dat er gemiddeld wat grotere woningen zijn verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. De gemiddelde vierkantemeterprijs in het 1 e kwartaal 2016 is uitgekomen op euro. De stijging van de vierkantemeterprijs van appartementen en tussenwoningen, de woningtypen waarvoor de markt het krapst is, ligt met respectievelijk 5,4% en 5,6% ongeveer 1%-punt hoger dan het totaal gemiddelde. Bij de duurdere woningtypen is de stijging van de vierkantemeterprijs juist achtergebleven bij het gemiddelde: 2,7% bij twee-onder-één-kapwoningen en 2,0% bij vrijstaande woningen. In geen enkele regio is nog sprake van een voortdurende trendmatige daling van de verkoopprijzen Verkooptijden De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning in het 1 e kwartaal 2016 is uitgekomen op 108 dagen (meer dan 3,5 maanden). Daarmee daalde de verkooptijd in een jaar tijd met ruim 11%. De daling van de verkooptijd van appartementen daalde met ruim 20% het sterkst, die van hoekwoningen met 3,6% het minst. In vergelijking met een jaar eerder ligt het aandeel van de verkochte woningen, die maximaal 1 kwartaal op de markt zijn geweest, 4%-punt hoger dan een jaar eerder. De verkooptijden van de verschillende woningtypen verschillen gewoontegetrouw sterk. Een tussenwoning kende een verkooptijd van gemiddeld 75 dagen, die van vrijstaande woningen noteerde 3 Geen enkele regio kende in het afgelopen jaar meer dan 2 kwartalen waarbij de vierkantemeterprijs lager was dan die een jaar ervoor. 6

7 205 dagen. In een jaar tijd daalde met name de verkooptijd in de NVM-regio Amsterdam en omliggende regio s sterk met uitschieters tot 40%. Amsterdam kende zelfs een verkooptijd van gemiddeld slechts 29 dagen. 2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd. Ten opzichte van de laatste vraagprijs is er gemiddeld 3,4% minder betaald voor de gemiddeld verkochte woning. In vergelijking met een jaar eerder is wel sprake van een duidelijke daling met bijna 1%-punt. Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transctieprijs is nog steeds dalende. Een steeds groter aandeel van de transacties is vanuit de eerste vraagprijs verkocht. Bij verkochte woningen, die minder dan 1 kwartaal op de markt hebben gestaan, ligt het onderhandelingsresultaat rond de 2% gemiddeld. Bij verkochte woningen, die 3 jaar of meer op de markt zijn geweest, is het verschil tussen transactieprijs en de oorspronkelijke vraagprijs nog altijd ruim 18,5%. In het 1 e kwartaal 2016 is 10% van de verkochte woningen boven de vraagprijs van de hand gegaan. 4 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af. Halverwege het 1 e kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars woningen in aanbod. Dat is 17% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van maar liefst 8,8%. In de totale bestaande koopwoningmarkt telt het woningaanbod nu woningen. De daling van het aanbod is van alle woningtypen bij appartementen het sterkst: 26,6% daling ten opzichte van vorig jaar. Het aanbod aan vrijstaande woningen is met 9,4% het minst sterk gedaald. De daling van het woningaanbod wordt niet alleen veroorzaakt door de toename van de verkoopaantallen, er komen ook te weinig nieuw aangeboden woningen op de markt. Terwijl er vergeleken met vorig jaar bijna 20% meer woningen zijn verkocht, is er dit kwartaal slechts 2,8% aan nieuw woningaanbod bij gekomen. Ook hier geldt dat er vooral krapte is bij de groep van appartementen. Er zijn 3% minder appartementen nieuw in aanbod gekomen, terwijl er van vrijstaande woningen 10,6% méér nieuw in aanbod zijn gekomen. 4 Bij woningen die boven de vraagprijs verkocht zijn, kan het ook gaan om woningen, waarbij de woning in eerste instantie is aangeboden voor een vanaf-prijs. 7

8 Theoretisch gezien zou het nu ongeveer 11 maanden duren om het aanbod van het 1 e kwartaal 2016 te verkopen, aannemende dat er geen nieuw aanbod bij komt. Op het dieptepunt van de crisis was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning komt in het 1 e kwartaal van 2016 uit op 280 duizend euro. Tussen de aangeboden woningtypen bestaan flinke verschillen. Een appartement kent een vraagprijs van 167 duizend euro, terwijl voor een vrijstaande woning de vraagprijs dit kwartaal op 440 duizend euro uitkomt. Ten opzichte van de periode vlak voor de crisis zijn de vraagprijzen flink gedaald; voor de gemiddeld in aanbod staande woning bedraagt deze daling 11,3%. Toch liggen de vraagprijzen inmiddels weer 1,2% hoger dan een jaar geleden. De vraagprijzen van vrijstaande woningen liggen 1,9% hoger dan vorig jaar, die van van 2-onder-1-kapwoningen zijn met slechts een half procent toegenomen. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van de halverwege het 1 e kwartaal 2016 in aanbod staande koopwoningen is in een jaar tijd met bijna 13% gedaald tot 330 dagen. Met name de looptijd van het aanbod van tussenwoningen daalde sterk met ruim 18%. Die van het appartement en vrijstaande woning daalde met respectievelijk ruim 10,3% en 9,9% juist minder hard. Desondanks is de daling over alle segmenten zichtbaar en dat inmiddels ruim 2 jaar. Ondanks dat het aantal te koop staande woningen afneemt en de tijd dat woningen te koop staan gemiddeld genomen daalt, is er altijd nog een grote groep woningen dat lange tijd in aanbod staat en moeilijk verkoopbaar is. 45% van de woningen staat langer dan een jaar te koop, één op de vijf woningen zelfs langer dan drie jaar. 8

9 4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Het geeft de verhouding weer tussen het aantal woningen in aanbod en het aantal verkochte woningen. Wanneer de woningmarkt aantrekt, verandert deze verhouding en wordt het aantal keuzemogelijkheden voor kopers kleiner. In het 1 e kwartaal 2016 kan een gemiddelde consument kiezen uit 10 verschillende woningen, terwijl er dat een jaar eerder nog 15 waren. Enkele jaren geleden, op het dieptepunt van de crisis, konden potentiële kopers kiezen uit 25 tot 30 woningen. Voor vrijstaande woningen is de markt nog altijd erg ruim met een krapte-indicator van 23. De keuze voor tussenwoningen (indicator 7) en appartementen (indicator 8) is al flink beperkter. Er staan steeds minder woningen te koop terwijl het aantal kopers toeneemt. Er is, landelijk gezien, vooralsnog geen sprake van een verkopersmarkt. Wel is in een aantal gebieden sprake van een sterke verkopersmarkt. Deze gebieden kenmerken zich door een hoge mate van stedelijkheid, een hoog percentage aanbod dat snel verkocht wordt en als gevolg van de grote vraag een opwaartse prijsdruk. 4.2 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht. De verkoopquote nieuw kijkt naar het nieuw op de markt gekomen aanbod en de verkopen uit deze groep, de verkoopquote oud kijkt naar het al bestaande aanbod en de verkopen uit deze groep. Sind het dieptepunt van de crisis zijn de verkoopquotes sterk gestegen, het aandeel van het aanbod dat verkocht wordt neemt sterk toe. Daarbij steeg de verkoopquote nieuw sterker dan de verkoopquote oud, wat er op duidt dat woningen die nieuw op de markt komen makkelijker verkopen dan oud, reeds in aanbod staande woningen. Wat opvalt is dat de laatste drie kwartalen de verkoopqoute nieuw nauwelijks nog stijgt. Deze komt nu uit op 28,6%. De verkoopquote oud staat op 19,8%, waarmee de verkoopquote totaal op 21,8% uitkomt. Wanneer de verschillende woningtypen bekeken worden blijkt dat de populariteit van hoekwoningen en vrijstaande woningen achterblijft, terwijl de verkoopquotes van tussenwoningen en appartementen flink doorstijen. 4.3 Instroomquote De instroom van nieuw woningaanbd in een kwartaal als percentage van het totale woningaanbod wordt weergegeven middels de instroomquote. Deze is in een eerste kwartaal altijd wat lager dan in andere kwartalen, vooral het tweede (lente)kwartaal is voor veel consumenten een goed kwartaal om hun woning te koop aan te bieden. Toch is de instroomquote met 28,7% in het 1 e kwartaal 9

10 van 2016 vijf procentpunt hoger dan in het 1 e kwartaal van Dat komt niet zozeer omdat er veel meer woningen nieuw op de markt zijn gebracht, maar voornamelijk door het slinkende aanbod van woningen dat al te koop stond. De instroomquote is met 41,4% voor tussenwoningen het hoogst, terwijl traditioneel de instroom van vrijstaande woningen het laagst is, 15,8%. Wel zijn de verschillen tussen de woningtypen groter dan in de afgelopen jaren. 4.4 Vraagprijsaanpassingen De steeds verder aantrekkende woningmarkt heeft ook tot gevolg dat verkopers steeds minder vaak de vraagprijs van de woning aan hoeven te passen. Halverwege het 1 e kwartaal 2016 staat 62% van de bestaande koopwoningen met de eerste vraagprijs in aanbod. Steeds meer verkopers zijn van mening dat zij in de huidige markt hun vraagprijs niet aan hoeven te passen. Toch blijft voor een grote groep van consumenten, wiens woning al lang in het aanbod staat, een vraagprijsaanpassing een belangrijke mogelijkheid om interesse te kweken. Steeds meer woningen worden vanuit de eerste vraagprijs verkocht. 73% van de verkochte woningen in het 4 e kwartaal 2015 heeft geen vraagprijsaanpassing ondergaan. In veel gevallen gaat het ook om woningen die nog maar kort in het aanbod hebben gestaan. 5 Regionale dynamiek Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. De NVM heeft de bestaande koopwoningmarkt ingedeeld in 76 woningmarktregio s. Ook binnen deze woningmarktregio s is er sprake van verschillen. Voor een analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een NVM-makelaar daarom onontbeerlijk. Om de verschillen binnen Nederland te duiden, zet de NVM de woningmarktregio s af tegen Nederland op een aantal dynamiekskenmerken, zoals de ontwikkeling van de prijzen, aantallen transacties, verkoopquotes, looptijden etc.) en kent op basis daarvan een waardering toe aan de verschillende regio s. Het kaartje van Nederland maakt duidelijk dat de NVM-regio Amsterdam en inmiddels ook Utrecht boven de andere regio s uitsteken. Ook in de regio s rondom Amsterdam en Utrecht is sprake van een relatief hoge dynamiek, net als in de stad Groningen. Regio s, die qua dynamiek 10

11 ook boven het Nederlands gemiddelde liggen, zijn vaak regio s met een grote stad, zoals Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Enschede. Gebieden die qua dynamiek achterblijven zijn de noordoostelijke regio s van Noord-Brabant, het zuidoosten van Groningen en de regio Den Helder. 11

12 Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (73-77% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. - Het CBS/Kadaster weegt op basis van de verhouding in de koopwoningvoorraad, de NVM weegt op basis van de verhouding in het aantal verkopen. Goedkopere woningen en stedelijke regio s kennen een groter aandeel verkopen t.o.v. voorraad, waardoor deze typen en regio s bij NVM een grotere invloed hebben op de prijsontwikkeling dan bij het CBS/Kadaster. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 12

13 Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 1 e kwartaal Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 4 e kwartaal Aantal transacties Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Transactieprijs (*1000 ) Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Transactieprijs per m2 Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Verkooptijd in dagen Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal

14 Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 4 e kwartaal 2015 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 1,0% gestegen zijn t.o.v. 4 e kwartaal 2015, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen versus nu euro) dan is er sprake van een daling met 0,9%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1 Periode 2 Prijsontwikkeling Woningtype 1 Woningtype 1 transactie transactie % transactie Woningtype 2 Woningtype 2 transactie transactie % Gewogen mediane prijs Gewogen mediane prijs Prijsontwikkeling -6,7% Prijsontwikkeling 0,0% 14

15 De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewogen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een stijging van de transactieprijzen met 1,0% t.o.v. het 4 e kwartaal 2015 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal gestegen is met 0,9%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systematiek. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2) 15

16 Bijlage 4 Definities NVM krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Verkoopquotes De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. Instroomquote De instroomquote geeft de verhouding tussen de tijdens het kwartaal nieuw in aanbod komende woningen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan. 16