Is de zwaluw gaan nestelen?

Transcriptie

1 Is de zwaluw gaan nestelen? N.a.v. de NVM cijfers 3e kwartaal 2013 betreffende regio 71 en 72 vergeleken met landelijke cijfers (regio 77). NVM-regio 71 aangeduid met Eindhoven e.o. en omvat de volgende plaatsen: Best, Eindhoven, Nuenen c.a., Oirschot (Oirschot), Son en Breugel, Valkenswaard, Veldhoven, Waalre, Geldrop-Mierlo (Geldrop), Bergeijk (Riethoven en Westerhoven). Bron: NVM, 2013 NVM-regio 72 wordt aangeduid met ZO Brabant en omvat de volgende plaatsen: Asten, Deurne, Eersel, Helmond, Someren, Gemert-Bakel (Bakel, Milheeze, de Veenhoop), Heeze-Leende, Laarbeek, Reusel-de Mierden, Cranendonck, Bergeijk (Bergeijk, Luyksgestel), Bladel, Geldrop-Mierlo (Mierlo). 1. Inleiding De Nederlandse koopmarkt - ook wel huizenmarkt genoemd- is onderdeel van een ruimere woning-markt, waar naast koop- ook huurwoningen worden aangeboden. Beide markten zijn op hun beurt verweven met de bouwmarkt, de grondmarkt en de financiële markt. Dientengevolge is de woningmarkt complex en spelen veel stakeholders een rol. Prijzen worden niet alleen gevormd door het spel van vraag en aanbod maar ook door vele andere factoren. Uit onderzoek blijkt dat de hui-zen markt weinig elastisch is en de aanpassingsmechanismen tussen vraag en aanbod onvoldoende werken. De combinatie van overheidsbeleid (ruimtelijke ordenings-, grond- en fiscaal beleid), de invloed van financiële instellingen (steeds complexere financieringsproducten), het strategisch gedrag van ontwikkelaars en het gebrek aan kennis en inzicht bij huizenkopers hebben de prijzen de laatste 20 jaar fors doen stijgen. In de periode zijn de gemiddelde prijzen met ca. 250% gestegen (TKSG,2013). Figuur 1. Gemiddelde verkooprijzen, bouwkosten, bouwkostenindex en inflatie Bron: MNW, NVM, CBS, BDB Bewerking Rigo De prijsontwikkeling lag gedurende twee decennia ver boven de inflatie en oversteeg ook de kostenontwikkeling in de bouw. Deze prijsexplosie had vooral gevolgen voor huishoudens met lage inkomens, veelal starters. Zij kregen steeds minder toegang tot de koopwoningmarkt en waren aangewezen op de huurwoningmarkt. Deze markt wordt echter gedomineerd door sociale verhuurders, met hun eigen regels en verplichtingen. Door de interventie van de Europese

2 Commissie komen met name de lagere middeninkomens ( euro) steeds meer in de knel. Zij verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om te kunnen kopen. 2. Crisis voorbij? Sinds 2008 zit de huizenmarkt in het slop. Dat jaar markeert een scherpe daling in het aantal transacties en was het begin van een neerwaartse ontwikkeling van de transactieprijzen. Ook andere indicatoren van de NVM wijzen op een crisis, zoals de instroomquote, verkooptijd, verkoopquote en het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs. De instroomquote is de verhouding tussen nieuw aangeboden woningen en het totale aanbod. Een hoge instroomquote wijst op een grote dynamiek in de markt. Vóór de crisis lag deze quote landelijk boven de 50%. In regio 72 (ZO Brabant) was dit ook 50%, in regio 71 (Eindhoven e.o.) zelfs boven de 70%. Momenteel, in het 3 e kwartaal 2013 is de instroomquote landelijk 19%, iets boven het dieptepunt van 17% begin dit jaar. In regio s 71 en 72 is de dynamiek laag. De quotes bedragen respectievelijk 16% en 14%. Ook de verkooptijd is tijdens de crisis aanzienlijk opgelopen, vaak met een factor 2 of 3. Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen, hoe groter het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (NVM, 2013). De gemiddelde verkooptijd in Nederland is momenteel 159 dagen, in regio 71 iets hoger (172 dagen), in regio dagen. De gemiddelde verkooptijd van een twee-onder-een-kapwoning ligt landelijk op ca. 175 dagen, in de beide regio s op ruim 200 dagen. Een vrijstaande woning staat in deze regio s resp. 350 (regio 71) en 275 dagen (regio 72) te koop (t.o.v. 275 dagen landelijk). Wel is de verkooptijd in de regio s voor vrijstaande woningen in het laatste kwartaal (flink) gedaald (in regio 71 zelfs met circa 80 dagen). De verkoopquote geeft inzicht in het percentage aangeboden woningen dat verkocht wordt. De NVM maakt onderscheid tussen oud en nieuw aanbod. Het nieuwe aanbod betreft de woningen die in het huidige kwartaal voor het eerst aangeboden worden. Sinds de crisis verkoopt het nieuwe aanbod vaak beter dan het oude. Woningen worden beter geprijsd, vaak in combinatie met verkoopstyling. De verkoopquote voor het oude aanbod bedraagt landelijk ruim 10%, voor het nieuwe 16%. In de regio s 71 en 72 is dit respectievelijk 10% en 18% en 13% en 8%. Een goede prijs/kwaliteitverhouding lijkt dus van belang. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs geeft de onderhandelingsruimte van de koper. Voor alle woningen in heel Nederland is dit opgelopen van 4% in 2008 naar 6,2% in 2013 (3 e kwartaal). De trend in de regio is dezelfde. De onderhandelingsruimte is verschillend naar type maar laat landelijk wel een soortgelijke ontwikkeling zien. In de regio s is deze ontwikkeling beduidend anders. In de regio s 71 en 72 geldt voor appartementen een marge van ruim 3% respectievelijk een kleine 8% t.o.v Voor vrijstaande woningen is deze echter veel hoger: ca 10%. De cijfers laten ook zien dat het verschil kleiner is wanneer de woning snel verkocht wordt. Wanneer verkoop binnen een kwartaal lukt, is dit verschil landelijk nog maar 2%, in de regio Eindhoven e.o. zelfs 0%, zoals vóór de crisis. In regio 72 4% (was voor de crisis 3%). Staan woningen twee of meer jaar te koop, dan wordt de onderhandelingspositie van verkopers aanzienlijk zwakker. Was het verschil voor de crisis in Eindhoven e.o. zo n 14%; nu is dat ongeveer het dubbele percentage. Verkopers moeten bijna een kwart van hun vraagprijs inleveren. Ondanks deze malaise zijn de prijzen nog steeds hoger dan in De crisis heeft de megaprijsstijgingen sinds 1995 nog niet doen verdampen. Figuur 2 en 3 laten zien wat de gevolgen zijn voor de prijsontwikkeling in de beide regio s.

3 Figuur 2. Prijsontwikkeling in Eindhoven e.o. (regio 71) sinds de crisis en sinds 2000 Bron: NVM, 3 e kwartaal 2013 Figuur 3. Prijsontwikkeling in ZO Brabant (regio 72) sinds de crisis en sinds 2000 Bron: NVM, 3 e kwartaal 2013 Vergeleken met de landelijke cijfers zijn de prijzen in beide regio s sinds de crisis meer gedaald: respectievelijk 22,5% en 22,3% t.o.v. 18,2% landelijk. De veelvoorkomende tussenwoning is met rep. 25,0% en 22,9% gedaald t.o.v. het begin van de crisis (ter vergelijking, landelijk gemiddeld 17,5%). Ook de appartementen zijn in de regio Eindhovene.o. scherp in prijs gedaald: 26,4% t.o.v. 16,1% landelijk. In de regio is de prijsdaling minder dramatisch (14,7%). In figuur 2 en 3 worden de prijzen van woningen ook vergeleken met het begin van de eeuw. De gemiddelde Nederlandse woning is nog steeds 21% meer waard. In de regio s is dat resp. 15,8% en 14%. Voor de goedkopere woningtypen als appartement en tussenwoningen is dat landelijk resp. 25,5% en 22,8%. In de regio s is dat resp. 1,6% en 14,6% (regio 71) en 30,5% en 23,2% (regio 72), een opvallend verschil. De appartementen in Eindhoven e.o. hebben zelfs t.o.v waarde verloren. In regio 72 blijken deze veel waardevaster. De prijzen van hoekwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen in de regio s zijn sinds 2000 met resp. 23,5%, 31,8% en 19,7% ( regio 71) en met 3,3%, 15,7% en 5,9% (regio 72) gestegen. Regio 71 (Eindhoven e.o.) presteert voor de hoekwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen dus beter dan het landelijke gemiddelde (landelijk zijn deze typen t.o.v gestegen met respectievelijk 20,1%, 18,2% en 13,8%). Regio 72 (ZO Brabant) presteert voor deze typen echter minder goed dan landelijk.de prijsontwikkeling van de tussenwoningen en appartementen laten een andere trend zien. Landelijk zijn deze t.o.v gestegen met 22,8% en 25,5%. In

4 Eindhoven e.o. zijn de prijzen voor de tussenwoningen echter veel minder gestegen met 14,6% en de prijzen voor de appartementen zelfs gedaald met 1,6%. In regio 72 zijn deze prijzen gestegen met 23,2% en 30,5%. 3. Grootstedelijke dynamiek. Uit de recente cijfers blijkt dat met name de grote en middelgrote steden herstel laten zien. De driving forces achter het herstel zijn demografische groei en economische herstel in een decor van hoogwaardige grootstedelijke voorzieningen, zoals een universiteit en onderzoeksinstituten. Buiten de Randstad hebben middelgrote steden de afgelopen vijftien jaar een bovengemiddelde groei laten zien. Steden als Eindhoven zijn voortdurend gegroeid en zullen de komende tijd doorgroeien. Door de immigratie van vooral jongeren vertonen deze middelgrote steden een vestigingsoverschot. In 2025 bedraagt de bevolking in Eindhoven inwoners. Het aantal huishoudens groeit nog sterker. Dit heeft een positief effect op het herstel van de woningmarkt. In combinatie met het economische herstel en een groeiend consumentenvertrouwen draagt dit bij aan het herstel van de huizenmarkt. Naast demografie en consumentenvertrouwen is de economische ontwikkeling van een regio een voorwaarde sine qua non voor het herstel van de huizenmarkt. Starters en vestigers brengen de woningmarkt in het algemeen en de huizenmarkt in het bijzonder in beweging. De vraag of de economische groei en het vestigingsoverschot duurzaam zal zijn hangt mede af van het innovatieve vermogen van een regio. De regio Eindhoven is er in geslaagd het imago van Brainport te vestigen. Het lijkt erop dat de voordelen ervan nu ook gedeeltelijk door de huiseigenaren worden verzilverd. Figuur 4. Huizenprijzen in regio 71 (Eindhoven e.o.) en 72 (ZO Brabant). Bron: NVM, CBS, NOS 2013

5 4 Tot slot. We stelden dat de huizenmarkt slechts een deel van de woningmarkt vormt. Minstens zo belangrijk is de markt van huurwoningen. De sociale huurmarkt is steeds meer gereguleerd en slechts toegankelijk voor de z.g. primaire en secundaire doelgroepen. Starters, nieuwkomers en doorstromers oriënteren zich op de beschikbare betaalbare voorraad. Hun slaagkansen worden mede beïnvloed door de doorstroming van goedkope scheefwoners. Deze doorstromers, samen met starters en vestigers met een inkomen tussen pakweg en euro zijn aangewezen op commerciële huurwoningen of betaalbare koopwoningen. Of het herstel zal doorzetten is mede afhankelijk van een passend aanbod in deze marktsegmenten. Ook spelen de ontwikkelingen op de bouwmarkt, grondmarkt en financiële markt een rol. Last but not least is kennis en inzicht van de woonconsument in de huur- en koopsector van belang. Het ingezette herstel kan door het samenspel van al deze markten versterkt worden, maar ook in de kiem gesmoord. Naast demografische groei, economisch herstel en een groeiend consumentenvertrouwen zijn er ook nog een aantal andere kritische succesfactoren te benoemen (zie ook TKGS, 2013): - Een minder risicovolle hypotheekverschaffing en een betere zorgplicht door banken. - Een meer vraaggestuurd bouwbeleid met een reële kosten-kwaliteitverhouding. - Een realistische grondbeleid en meer regionale samenwerking. - Een sterkere positie van de woonconsument in zowel huur- als koopsector. Alleen dan is het mogelijk om de woningmarkt weer uit het slop te trekken. Lukt dit niet dan is de opleving op de koopmarkt slechts die ene spreekwoordelijke zwaluw en zal de zomer nog uitblijven. 5. Literatuur CBS, PBL (2013). Regionale Prognose Vier grote gemeenten blijven sterke bevolkingstrekker. NVM (2013). Regionale analyse, Regio 71 Eindhoven e.o. NVM Data & Research NVM (2013). Regionale analyse, Regio 72 Eindhoven e.o. NVM Data & Research NVM (2013) Regionale analyse, Regio 77 Nederland, NVM Data & Research Smeets & Leussink (2013). Eén zwaluw maakt nog geen zomer. Een eerste interpretatie van de NVM cijfers 2 e kwartaal 2013, Stichting Interface Eindhoven. TKSG (2013). Eindrapport Huizenprijzen Kosten koper. Een reconstructie van 20 jaar stijgende huurprijzen. Kamerstuk J.S./M.L