De lokroep van te dure koop 1

Transcriptie

1 De lokroep van te dure koop 1 Niek Bargeman senior adviseur bevolking en wonen Cluster Ruimte, Provincie Noord-Brabant januari 2016 =================================================================== Hoewel de financieel-economische crisis nog altijd na-ijlt, vertoont de woningmarkt ook de nodige tekenen van herstel. Vooral in de bestaande voorraad schudt de woonconsument de schroom van zich af. In de nieuwbouw zijn we het dieptepunt eveneens voorbij, al liggen de woningbouwaantallen die de eerstkomende tijd verwacht worden nog altijd een aardig eindje af van de behoefteramingen. Wel bestaan er grote verschillen tussen gemeenten. Hierbij is het van belang dat door de veranderde oriëntatie van de woonconsument meer richting huur en goedkopere koop de aansluiting van vraag en aanbod nog vaak onvoldoende is. In het planaanbod is de hang naar die goeie oude tijd van voor de kredietcrisis nog altijd terug te vinden en klinkt de lokroep van (te) dure koopwoningen op tal van plekken nog steeds door. Herstel nieuwbouw nog grillig Belangrijke graadmeter voor de op te leveren nieuwbouw en de groei van de woningvoorraad is het aantal in aanbouw genomen woningen. Brabant-breed gemeten bereikte dit aantal in 2013 de laagste kwartaalniveaus sinds het begin van de financieeleconomische crisis (fig. 1). In 2014 zijn er weer meer woningen in aanbouw genomen. Deze lijn heeft zich in 2015 doorgezet, al laat het derde kwartaal weer een lichte terugval zien. Gemiddeld werd in 2015 per kwartaal gestart met de bouw van zo n woningen. Sinds het begin van 2012 is een dergelijk niveau niet meer gehaald in Brabant. Figuur 1. Aantal in aanbouw genomen woningen (per kwartaal) NOORD-BRABANT en ZUIDOOST-BRABANT, Bron: gemeenten Noord-Brabant: inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant Noord-Brabant Zuidoost-Brabant

2 Zuidoost-Brabant laat een vergelijkbaar beeld zien, met ook hier een flink herstel van de nieuwbouw (fig. 1). Het aantal in aanbouw genomen woningen ligt hier in de eerste negen maanden van 2015 bijna twee keer zo hoog als in diezelfde periode in Hierbij is het vooral Eindhoven dat de kar trekt. Maar liefst de helft van alle in 2015 (t/m september) in aanbouw genomen woningen in Zuidoost-Brabant is in Eindhoven te vinden (en 20% van het Brabantse totaal). Voor een groot aantal gemeenten is herstel daarentegen nog amper zichtbaar, vertoont de nieuwbouw nog altijd grillige trekjes en is van een structurele, opwaartse lijn nog geen sprake. Centraal aspect hierbij is de onvoldoende aansluiting van het plaanaanbod op de veranderde vraag. Voor een verder herstel van de bouwproductie zal er ook de komende tijd op tal van locaties (verder) gekeken moeten worden naar de kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Hierbij spelen de investeringscapaciteit van woningbouwcorporaties, de investeringsbereidheid van beleggers, de beschikbaarheid van ( om te katten ) bouwlocaties en het grondprijsbeleid een belangrijke rol. Groei woningvoorraad in 2015 op laagste niveau kredietcrisis De ontwikkelingen op de woningmarkt mogen ons dan allengs wat vrolijker stemmen, de woningbouwaantallen die de eerstkomende tijd verwacht worden, liggen nog altijd niet op het niveau van de behoefteramingen. Prognoses 2 laten zien dat, met de groei van het aantal huishoudens, de woningvoorraad in Brabant de komende tijd met (ruim) woningen per jaar zou moeten toenemen. En gelet op de recente bevolkingsontwikkelingen worden de opgaven er niet bepaald minder op. Samenhangend met het geringe aantal eerder in aanbouw genomen woningen zal de voorraadgroei in 2015 voor Brabant als geheel uitkomen op zo n woningen. Hiermee kan het dieptepunt van de crisis worden gemarkeerd. Met de recente opleving van het aantal woningen waarvan de bouw is gestart, zullen de groeicijfers immers weer wat opveren. Inschattingen voor 2016 komen uit op een groei van zo n woningen. Gelet op de tijd tussen het in aanbouw nemen en het opleveren van een nieuwbouwwoning (gemiddeld genomen zo tussen de 1 en 1½ jaar) zullen de effecten van een gehoopt verder herstel echter pas goed zichtbaar worden in de woningbouwcijfers over 2017 (en verder). In Zuidoost-Brabant zal na de dip in 2015 de groei van de woningvoorraad eveneens aantrekken, al worden ook hier de benodigde (prognose)aantallen nog niet gehaald (fig. 2). Zo ligt de vooruit berekende groei van de woningvoorraad (3.500) nog altijd zo n woningen hoger dan in 2016 wordt verwacht (2.500). Eindhoven koploper Illustratief voor de (na-ijl)effecten van de kredietcrisis en de achterstanden op de woningmarkt zijn ook de scores van de stagnatie-indicator Voor Brabant staat deze indicator op 55. Dit betekent dat in de periode 2014 t/m 2016 waarbij 2014 het startjaar is van de meest recente provinciale prognose 2 naar verwachting maar 55% van de vooruit berekende groei van de woningvoorraad zal worden gerealiseerd. De score van Zuidoost-Brabant is gelijk aan die van Brabant (55%). De verschillen tussen de onderscheiden subregio s en zeker tussen de gemeenten zijn echter groot (figuur 3). 2

3 6.000 Figuur 2. Groei woningvoorraad RRO - ZUIDOOST-BRABANT, Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (jan. 2016), Provincie Noord-Brabant feitelijke groei prognose 2014 verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen Figuur 3. De 'stagnatie-indicator 2017' ZUIDOOST-BRABANT Asten Bergeijk Geldrop-Mierlo Son en Breugel Laarbeek Cranendonck Reusel-De Mierden Helmond Nuenen c.a. SUBREGIO DE PEEL E.O. SUBREGIO DE KEMPEN Deurne Veldhoven Eersel Heeze-Leende Someren ZUIDOOST-BRABANT NOORD-BRABANT Bladel Valkenswaard SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND Oirschot Gemert-Bakel Best Waalre Eindhoven Opvallend is dat geen van de gemeenten de 100% haalt. Bovendien liggen de rapportcijfers in het stedelijk gebied hoger dan in het landelijk gebied. Zo kent de subregio Eindhoven-Helmond een stagnatie-indicator van 61, terwijl de landelijk subregio s de Peel en de Kempen blijven steken op een score van 42, respectievelijk 43. In het stedelijk gebied wordt het beeld voornamelijk bepaald door Eindhoven, dat met een stagnatie- 3

4 indicator van 86 naar verhouding de sterkste groei laat zien. Ook enkele andere grotere steden in Brabant doen het bovengemiddeld goed 3. Hoewel nog niet op een niveau om de huishoudensgroei op te kunnen vangen en al levert een blik op de gemeenten een sterk gedifferentieerd beeld op, het herstel van de woningbouwproductie manifesteert zich over het algemeen in een (beduidend) sterkere mate in de grote steden (B4) en haar directe omgeving. Kennelijk is men in deze stedelijke concentratiegebieden beter in staat met het (aangepaste) planaanbod te anticiperen op de veranderde vraag. Hierbij speelt ook een rol dat door tal van demografische en maatschappelijke ontwikkelingen de woonconsument de laatste jaren ook een sterkere stedelijke oriëntatie kent. Mismatch tussen vraag en aanbod Voor voortgang en continuïteit in de bouwproductie zal het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus voldoende moeten (blijven) aansluiten op de verander(en)de vraag. Anders bestaat het risico dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd. De afgelopen jaren heeft dat de (negatieve) effecten van de kredietcrisis versterkt. Zorgen voor voldoende aansluiting van vraag en aanbod is geen gemakkelijke opgave, gezien de veranderende financieel-economische situatie, de gewijzigde woningmarktomstandigheden, de demografische ontwikkelingen en de voortdurende veranderingen in het wensenpatroon van de woonconsument. Deze sterke dynamiek vraagt om een realistische woningbouwplanning en -programmering, met (ruim) voldoende flexibiliteit in het planaanbod. Realisme en flexibiliteit die ook nodig zijn om in lijn met de (principes van de) Ladder voor duurzame verstedelijking een goede (nieuwe) balans te vinden tussen de nieuwbouw van woningen, het aanpassen en verbeteren van de bestaande woningvoorraad en het herbestemmen van leegstaand of leeg komend kantoor-, winkel- en ander vastgoed 4 5. Provinciale en regionale woningmarktanalyses laten zien, dat vraag en aanbod lang niet altijd even goed matchen. Voor de bestaande woningvoorraad is dat begrijpelijk. Hier liggen in veel gemeenten de nodige (toekomstige) herstructurerings- of transformatieopgaven. Opgaven, die ook kansen bieden om via gerichte ingrepen en kwaliteitsverbeteringen in te spelen op veranderende woonwensen. Het (energetisch) verduurzamen van de voorraad en het geschikt maken van woningen voor (oudere) mensen met een zorgvraag zijn hierbij belangrijke aspecten. Voor een gedifferentieerd woningaanbod zal (vervangende) nieuwbouw eveneens een belangrijke, strategische rol blijven spelen. Ook nieuwbouwplannen sluiten niet altijd even goed aan op de actuele vraag. Hierbij lijken de discussies zich vooral toe te spitsen op de (gewenste) samenstelling van het nieuwbouwaanbod naar huur/koop én prijs, waarbij de inelasticiteit van het (te) dure koopprogramma een van de centrale thema s is gebleken. Nieuw evenwicht Met het economische herstel van de laatste tijd, de toename van het consumentenvertrouwen en de weer iets oplopende huizenprijzen, lijkt de woningmarkt zo langzamerhand ook weer een nieuw evenwicht bereikt te hebben. Een evenwicht, dat gekenmerkt wordt door een (beduidend) lager prijsniveau van koopwoningen en dat een weerspiegeling is van de 4

5 veranderde oriëntatie van de woonconsument. Een gebrek aan vertrouwen op de koopwoningmarkt, verscherpte kredieteisen, een verminderde leencapaciteit en dalende huizenprijzen 6 hebben hierbij een belangrijke rol gespeeld. Deze heroriëntatie oogt vrij structureel en raakt zowel de betaalbaarheid als de financierbaarheid van woningen. In lijn hiermee mag worden verwacht, dat de vraag zich de komende jaren meer zal richten op de huursector en op het minder dure koopsegment. Demografische ontwikkelingen, zoals de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en trends in de richting van een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt (waarmee ook het accent op de woningmarkt wat meer verschuift van bezit naar gebruik ), dragen eveneens bij aan deze veranderende oriëntatie. Inspelen op het nieuwe evenwicht op de woningmarkt zal ook de komende tijd nog het nodige betekenen voor de invulling en aanpassing van het planaanbod. Wat de huursector betreft gaat het hierbij om een breed samengesteld palet, met enerzijds oog voor het sociale segment, bijvoorbeeld in het licht van de huisvesting van vergunning- of statushouders, maar ook ter compensatie van sociale huurwoningen die worden verkocht of doorschuiven naar de vrije-sector-huur. Anderzijds zal er aandacht moeten zijn voor de (wat) duurdere huur in de vrije sector. Juist ook voor de middeninkomens zal er meer geïnvesteerd moeten worden in het huursegment direct boven de liberalisatiegrens, zo tussen de 700,- en 1.000,- per maand. Een segment dat nu nog goeddeels ontbreekt op de woningmarkt en ook in het planaanbod veelal maar een bescheiden rol inneemt. In de koopsector zal het planaanbod (nog) goedkoper moeten worden, ook om het nieuwbouwprogramma meer in overeenstemming te brengen met de prijsontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad. Hier liggen nadrukkelijk ook uitdagingen voor de bouwsector, die er op gericht moeten zijn om slim, innovatief en flexibel in te kunnen spelen op de veranderde vraag van vandaag de dag met tegelijkertijd een scherp oog voor kwaliteitsbehoud en de toekomstbestendigheid van nieuwe toevoegingen aan de voorraad. Hang naar oude tijden De ontwikkelingen van het gemeentelijk planaanbod laten zien, dat er de laatste jaren wel al meer wordt ingespeeld op de veranderde vraag. Vooral in de koopsector is beweging te zien. Daarentegen laten de huur/koop-verhoudingen door de jaren heen een vrij stabiel beeld zien (fig. 4). Zo behoort al geruime tijd ongeveer een derde van het planaanbod in Brabant (31-34%) tot het huursegment, ondanks de toenemende druk op de huurmarkt. Deze toegenomen opnamecapaciteit voor de huursector is zien we echter nog maar weinig terug in het planaanbod 7. De beweging in de koopsector vertaalt zich in een verminderde prijs-inelasticiteit en gaat hand in hand met een toename van het aantal in aanbouw genomen woningen. Zo is het aandeel goedkope koopwoningen in het totaal aan nieuwbouwplannen de laatste jaren duidelijk toegenomen: voor Brabant als geheel van zo n 9% in 2008 naar ruim 13% in Het aandeel dure koop is juist sterk gedaald; van 33% in 2008 naar 26% in De gegevens voor Zuidoost-Brabant tonen een terugval van de dure koop van 35% naar 30% en een toename van de goedkope koop van 8% naar 12% van het planaanbod. De lijn van een verdere neerwaartse bijstelling van de prijzen in de koopsector heeft zich in het planaanbod anno 2015 echter niet doorzet. Daar waar dit juist wel in de lijn der 5

6 verwachtingen lag, aangezien er nog altijd een behoorlijk verschil bestaat met de prijsontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad. Maar in plaats van een voortgaande omkat-beweging richting een goedkoper aanbod lijkt het accent recentelijk alweer meer te verschuiven naar de bovenkant van de markt. Zo is het percentage dure koop geruggensteund wellicht ook door de positievere geluiden op de woningmarkt recentelijk zelfs weer wat toegenomen, naar een kleine 28% van de plancapaciteit in Is de (financieel gedreven) hang naar die goeie oude tijd van voor de kredietcrisis dan echt zo sterk en de lokroep van de dure koop niet te weerstaan? Vooralsnog lijkt het er wel op. Waarmee tegelijkertijd de risico s op (verdere) woningbouwstagnatie ook weer toenemen. Immers, de vrij structureel ogende demografische, financieel-economische en sociaalmaatschappelijke ontwikkelingen maken een terugkeer naar die goede ouwe tijd nou niet bepaald waarschijnlijk (en bovendien ook niet wenselijk). 100% Figuur 4. Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs, planaanbod voor woningbouw, steeds voor de 1e vijfjaarsperiode NOORD-BRABANT, Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan (2008 t/m 2012)... 1 jan (2015 t/m 2019); bewerking Provincie Noord-Brabant koop-duur (> ,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< ,-) huur-duur (> 711,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 577,-) 90% 80% 33% 32% 26% 28% 70% 60% 50% 26% 26% 28% 25% 40% 30% 9,5% 11,0% 13,6% 4% 3% 6% 13,3% 7% 20% 8% 10% 10% 11% 10% 20% 18% 16% 16% 0% Matchen als continue opgave Veel gemeenten en tal van bouwpartijen zijn al enige tijd bezig om het planaanbod meer in balans te brengen met de verander(en)de vraag. De ene gemeente slaagt daar beter in dan de andere. Bovendien verschillen woningbouwlocaties ook in hun omkat-mogelijkheden en kunnen er soms ook goede redenen zijn om vast te houden aan bestaande plannen. Bijvoorbeeld om een kernrand af te ronden, een herstructurerings- of transformatieopgave te ondersteunen of vanuit financieel oogpunt (grondposities). Te zeer vasthouden aan (de samenstelling van) bestaande plannen betekent echter wel, dat de gewenste woningbouwaantallen voorlopig niet zullen worden gerealiseerd. Een verder meebewegen in de richting van het nieuwe evenwicht op de woningmarkt lijkt dan ook geboden. Hierbij zal door alle betrokken partijen (nog meer) moeten worden bewogen. Het aanpassen van woningbouwplannen is bepaald geen eenvoudige klus, zo 6

7 veel is de laatste jaren wel gebleken. Aanpassingen aan de nieuwe realiteit met lagere prijzen als een van de meest in het oog springende kenmerken kosten de nodige acceptatie- en adaptatietijd en brengen ook de nodige, soms forse financiële consequenties met zich mee. Hierbij geldt dat naarmate woningbouwplannen te zeer zijn dichtgeregeld en dichtgerekend, het lastiger is om flexibel in te kunnen spelen op de (blijvend) sterke dynamiek op de woningmarkt en de verander(en)de marktvraag. Bewegen is gezond Om het herstel op de woningmarkt en de recente opleving van de bouwproductie verder te ondersteunen, zijn ook de komende tijd nog op tal van locaties planaanpassingen nodig. In samenspraak met betrokken partijen zal dan de kwalitatieve samenstelling van woningbouwprogramma s voor de eerstkomende jaren herijkt moeten worden, waarbij ook het grondprijsbeleid vaak een rol zal spelen. Een realistisch en flexibel planaanbod is hierbij een belangrijke voorwaarde. Me dunkt dat hier ook een mooie taak ligt voor de Regionale Woonraad, waartoe de Werkplaats Wonen van de Metropoolregio Eindhoven in een recent verschenen advies 8 voorstellen heeft gedaan. Juist door over dit soort vraagstukken zijn licht te laten schijnen kan een dergelijke breed samen te stellen adviesraad van waarde zijn. Bijvoorbeeld door voor een aantal grotere locaties en vooral ook in hun onderlinge (sub)regionale samenhang aan te geven welke mogelijkheden er zijn om meer beweging te krijgen in het planaanbod, zodat beter kan worden ingespeeld op de veranderende vraag en de realisatiekans van woningbouwprojecten wordt vergroot. Want voor een gezonde woningmarkt en om de woningbouw de komende tijd echt goed op stoom te krijgen (én te houden!) zal er op tal van locaties meer bewegingsruimte moeten worden gecreëerd, ook in Zuidoost-Brabant. 1 Dit artikel is gebaseerd op de rapportage De crisis, de woningbouw en het planaanbod; over de aantrekkende woningmarkt en aanpassingen in woningbouwplanning- en programmering (december 2015). Hierin worden analyses en achtergronden geschetst met betrekking tot de (actuele) ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord- Brabant. De rapportage maakt onderdeel uit van de Regionale Agenda voor Wonen die door (sub)regionale werkgroepen wonen wordt opgesteld en uitgewerkt. De werkgroepen worden aangestuurd door de (bestuurlijke) Regionale Ruimtelijke Overleggen (RRO s). 2 De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, oktober 2014 (zie 3 Zie de provinciale monitor bevolking en wonen voor een actueel beeld van bevolkingsontwikkelingen en de voortgang van de woningbouw in de Brabantse gemeenten. 4 Frank van Dam e.a. (2014). Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de Leefomgeving deel 2. Planbureau voor de Leefomgeving, september Omdat het beeld van de omvang van leegstand (op termijn) nog verre van compleet is, er ook weinig bekend is over de transformatiepotentie van bestaande gebouwen als woningbouwlocatie en verwacht mag worden, dat er met het oog op het herbestemmen van leegstaand en leeg komend vastgoed een (flink) beroep zal worden gedaan op het woningbouwprogramma, is het van belang binnen een realistisch en flexibel planaanbod rekening te houden met een (substantiële) post onvoorzien. Zie in dit verband ook bijvoorbeeld: - Gerben van Dijk en Cees-Jan Pen (2015). Vastgoedsector heeft gezond verstand nodig. In: CobouwOpinie, 22 december 2015; - Verbouwen met lef. Interview met rijksbouwmeester Floris Alkemade. In: Trouw, 6 januari

8 6 De ontwikkeling van de prijsindex van bestaande koopwoningen laat zien, dat de huizenprijzen in Noord- Brabant nog altijd zo n 20% lager liggen vergeleken met het hoogtepunt in het derde kwartaal van Ten opzichte van het dieptepunt in het vierde kwartaal van 2013 zijn de verkoopprijzen inmiddels wel weer ca. 4% gestegen (bron: CBS-Statline, oktober 2015). 7 Gelet op het relatief grote aantal huurwoningen dat de laatste jaren is gerealiseerd (over de periode 2010 t/m 2014 gemeten is 43% van de nieuwbouw in Brabant een huurwoning), betekent een van jaar-op-jaar stabiel aandeel in het totale planaanbod wel, dat in de loop der jaren een lichte accentverschuiving richting de huursector optreedt. Hierbij speelt ook een rol, dat woningen die oorspronkelijk als koopwoningen zijn ingeboekt, bij oplevering (voorlopig) als huurwoning in de markt worden gezet. 8 Breken met grenzen: wonen in een complete regio. Advies Werkplaats Wonen, Metropoolregio Eindhoven, oktober