ANALYSE WONINGMARKT. 1 e kwartaal Gemaakt voor NVM Wonen. Gemaakt door NVM Data & Research

Transcriptie

1 ANALYSE WONINGMARKT 1 e kwartaal 2012 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research

2 De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2

3 Inhoudsopgave 1 Samenvatting Transacties Aantal Verkopen Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Aantal verkopen op jaarbasis Verkocht onder voorbehoud Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Verkooptijden Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Marktstemming(sindicator) Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Intrekkingen Aanbod Aantal woningen in aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Vraagprijzen van het aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Vraagprijsaanpassingen Looptijd van het aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Aanbod naar looptijdklassen Overige kengetallen woningmarkt Verschil vraag-verkoopprijs NVM Krapte-indicator Verkoopquote Instroomquote Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens Vergelijking NVM-CBS/Kadaster

4 1 Samenvatting Slechtste kwartaal sinds het uitbreken van de kredietcrisis in het 3 e kwartaal Aantal transacties is met in vergelijking met een jaar eerder met 14,2% afgenomen, in vergelijking met een kwartaal eerder 15,6%. Op jaarbasis woningen verkocht, in de totale markt rond woningen. Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1 e kwartaal 2012 met 2,8% gedaald t.o.v. kwartaal geleden en met 5,8% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de kredietcrisis is de prijs met 11,7% gedaald. De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactieprijs. De looptijd van verkochte woningen is toegenomen tot 159 dagen. Het aantal intrekkingen bereikte het hoogste niveau met bijna intrekkingen (waarvan een klein gedeelte verhuurd wordt), een toename van 14,8% in een jaar tijd. Het aantal woningen in het aanbod is het afgelopen kwartaal niet verder toegenomen. Bij de NVM stonden woningen in aanbod, hetgeen 18,7% meer is dan een jaar eerder. In de totale markt stonden naar schatting bestaande koopwoningen halverwege het kwartaal in aanbod. De vraagprijs is in het 1 e kwartaal 2012 met 1,1% gedaald in vergelijking met het kwartaal ervoor en 2,9% in vergelijking met een jaar eerder. 43% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 294 dagen te koop. 4 op de 10 woningen staat een jaar of langer te koop. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs neemt toe tot 6,1%. In vergelijking met de oorspronkelijke vraagprijs is het verschil opgelopen tot 8,4%. Potentiële koper kon in het 1 e kwartaal kiezen uit bijna 28 woningen. Verkoopquote zakt met 9,2% voor het eerst onder de 10%. Instroomquote daalt naar 20,6%. 4

5 Transacties 2.1 Aantal Verkopen Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 1 e kwartaal 2012 bedraagt Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op Sinds de crisis begon in het 3 e kwartaal 2008 is het aantal verkopen niet eerder zo laag geweest. Tot dusver was het 1 e kwartaal 2009 het slechtst met verkopen van NVMmakelaars. In vergelijking met 2009 laten vooral de verkoop van het appartement en de tussenwoning het extra afweten. Dit is het gevolg van de in de afgelopen jaren aangescherpte financieringsvoorwaarden voor starters. Het appartement is ook dit kwartaal het meest verkochte woningtype met 31,4%. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal van 2008 is dit het geval. De vrijstaande woning is het minst verkochte woningtype met 11,9%. Dit percentage is echter wel hoger dan in het 1 e kwartaal 2009, toen slechts 9,5% van de verkopen een vrijstaande woning was Aantal verkochte woningen Vergelijking met een kwartaal eerder Het winterkwartaal (1 e ) is doorgaans slechter dan het najaarskwartaal (4 e ). Gemiddeld ligt het aantal transacties 9,3% lager, gemeten vanaf de eeuwwisseling. Het afgelopen kwartaal ligt het aantal transacties liefst 15,6% lager dan een kwartaal eerder. In het 1 e kwartaal 2011 lag het aantal transacties ook al meer dan 15% lager in vergelijking met het kwartaal ervoor. Vooral het algehele negatieve sentiment over de economie, de opnieuw verder aangescherpte normen voor hypotheekverstrekking en de onzekerheid in de markt zijn debet aan de slechte cijfers voor het 1 e kwartaal De daling van het aantal verkopen in vergelijking met het kwartaal ervoor is het sterkst bij de vrijstaande woning met 19,6%. Overigens daalt de verkoop van de vrijstaande woning in het winterkwartaal gemiddeld sterker dan voor het totaal aantal verkopen. 5

6 Vergelijking met een jaar eerder Het aantal transacties is in vergelijking met een jaar eerder sterk afgenomen met totaal 14,2%. Het vorige kwartaal presteerde de woningmarkt vergelijkbaar slecht qua aantal verkopen. Wanneer de verschillende woningtypen in ogenschouw genomen worden, valt op dat het met name goedkopere woningtypen (appartement -15,5%, tussenwoning -15,6%) en het duurdere type (vrijstaand -15,5%) sterk daalden wat betreft het aantal verkopen. De verkoop van hoekwoning en 2-onder-1-kap daalt met respectievelijk 9,5% en 11,8% minder sterk Aantal verkochte woningen in 1e kwartaal Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is gedaald. Lange tijd leek verkopen de ondergrens te zijn van het nieuwe evenwicht in de woningmarkt van deze crisisperiode. Daarvoor was een combinatie van stimulerende maatregelen en het niet volledig dichtknijpen van de portemonnee door de banken een voorwaarde. Nu sinds januari 2012 starters nog moeilijker een eerste koopwoning kunnen financieren, daalt het aantal verkopen van NVMmakelaars op jaarbasis naar een nieuw laagte record van Voor de totale markt gaat het dan om ongeveer woningen. Voor de crisis werden op jaarbasis door NVM-makelaars nog rond de 150 duizend woningen verkocht. 6

7 Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM Verkocht onder voorbehoud Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het te verwachten aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug kunnen draaien. Na het oplaaien van de eurocrisis eind juli van het vorige jaar en het daarmee dalende consumentenvertrouwen is het aantal verkopen onder voorbehoud nooit meer op het niveau gekomen van week 28. Voorafgaand aan het oplaaien van de eurocrisis had de verlaging van de overdrachtsbelasting juist voor een enorme stimulans van de woningmarkt gezorgd. In het 1 e kwartaal van 2012 heeft het aantal verkopen onder voorbehoud nooit kunnen tippen aan de aantallen van een jaar eerder Woningen met status verkocht onder voorbehoud verlaging overdrachtsbelasting nieuwe gedragscode vov in 2010 vov in 2011 vov in

8 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 1 e kwartaal 2012 bedraagt 214 duizend euro. Daarmee heeft de prijs van de gemiddeld verkochte woning een nieuw dieptepunt bereikt. Op het laagste punt van de woningmarkt tot nu toe (het 1 e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning uit op 219 duizend euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd het 1 e kwartaal duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 353duizend euro Vergelijking met een kwartaal eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 2,8% gedaald. Het is de sterkste daling binnen een kwartaal sinds het 1 e kwartaal Destijds daalde de prijs binnen een kwartaal met 3,0%. Sinds het 1 e kwartaal van 2010 gaat de trend in de prijs naar beneden. De versnelde daling van de prijs die in het 4 e kwartaal 2011 intrad, heeft het afgelopen kwartaal doorgezet. De prijs van een vrijstaande woning daalde het meest met 3,5%. De tussenwoning en 2- onder-1-kapwoning daalden met 3,4% vergelijkbaar in prijs. Het appartement daalde met slechts 2,1% het minst in prijs, gevolgd door de hoekwoning met een daling van 2,3%. 3% Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% Vergelijking met een jaar eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde het afgelopen kwartaal sterk en ligt inmiddels 5,8% lager in vergelijking met een jaar eerder. De NVM heeft voor 2012 een prijsdaling van totaal 5% voorspeld, mits niet de verkeerde maatregelen worden genomen. De prijsdaling die in het 1 e kwartaal 2012 is opgetreden komt voor de NVM niet als een verrassing, maar valt net iets forser uit dan verwacht. Het traditioneel betere lentekwartaal wordt voor de woningmarkt cruciaal. De prijs van de 2-onder-1-kapwoning daalde het sterkst met 6,8%, die van het appartement het minst met 5,0%. De tussenwoning, hoekwoning en vrijstaande woningen daalden in prijs met respectievelijk 6,4%, 5,2% en 6,1%. 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het 8

9 cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 3,1% afgenomen. Dat is de sterkste daling sinds het begin van de crisis halverwege Vooral de vierkante meterprijs van vrijstaande woningen nam met 4,4% sterk af. Na het duurste woningtype nam het goedkoopste woningtype het sterkst af in de vierkante meterprijs, met 3,8%. Het middensegment (hoekwoning, 2-onder-1- kapwoning) daalde met beide 2,3% het minst sterk. 3% M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 5,3%. Niet eerder werd een zo hoge daling van de prijs per vierkante meter gemeten. De vrijstaande woning het duurste woningtype, daalde in een jaar tijd met 6,4% het sterkst in de vierkante meterprijs. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddelde woning bedraagt in het 1 e kwartaal 159 dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 137 dagen. Jarenlang was het appartement het snelst verkopende woningtype, maar sinds enige kwartalen komt deze eer toe aan de tussenwoning. De gemiddeld verkochte hoekwoning en appartement wisselden het afgelopen kwartaal praktisch even snel van eigenaar met respectievelijk 143 en 144 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 245 dagen (8 maanden) nog steeds het grootst. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie onder looptijd van het aanbod ) Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal gestegen tot 159 dagen, een stijging van 16,0% (gecorrigeerd voor regio en type). De verkooptijd van twee-onder-éénkapwoningen en vrijstaande woningen stijgt met ruim 20% het meest. Die van hoekwoningen met iets meer dan 10% het minst. 9

10 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd verder toegenomen met totaal 17,9%. Er zijn echter grote verschillen tussen de verschillende woningtypen. De verkooptijd van de vrijstaande woningen is dan maar beperkt gestegen met totaal 8,4%, terwijl juist de goedkopere woningtypen als de tussenwoning en het appartement het met respectievelijk 20,3% en 22,7% slechter deden dan het gemiddelde Verkooptijden verkochte woningen in dagen 2.5 Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 1 e kwartaal 2012 is voor een totaal van 4,4 miljard euro aan woningtransacties afgesloten Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van woningen gedaald met 18,7%. De sterke afname is voornamelijk te wijten aan de daling van het aantal transacties, terwijl ook de transactieprijzen flink daalden. Het geldvolume, gemoeid met de verkoop van vrijstaande woningen, daalde met 21,5% het sterkst. De marktstemmingsindicator van hoekwoningen nam met 14,5% het minst af Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met 19,8% afgenomen. Dit komt grotendeels door het tegenvallende aantal verkopen, maar ook de prijsdaling van meer dan 5% heeft een belangrijke invloed gehad. Het duurste woningtype (vrijstaande woning) en de goedkopere typen (tussenwoning, appartement) daalden in geldvolumen met allen meer dan 20% het sterkst. 2.6 Intrekkingen Het aantal woningen dat door verkopers wordt ingetrokken is sinds het begin van de crisis sterk toegenomen. Niet eerder werden zo veel woningen van de markt gehaald. In totaal werden 10

11 afgelopen kwartaal duizend woningen van de koopwoningmarkt teruggetrokken. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. In vergelijking met het vorige kwartaal zijn 9,9% meer woningen van de markt gehaald, in vergelijking met een jaar eerder 14,8%. Het appartement heeft de hoogste intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod). Ongeveer 1 op de 12 appartementen (8,4%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 1 e kwartaal 2012 van de markt gehaald. Het totaal aantal intrekkingen over de afgelopen 4 kwartalen bedraagt inmiddels meer dan woningen. Een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, wordt verhuurd Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 1 e kwartaal 2012 (de peildatum voor het aanbod) stonden duizend woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 225 duizend woningen in aanbod. 29,4% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met liefst 75,6% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen). 11

12 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Vergelijking met een kwartaal eerder Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen zo goed als stabiel gebleven na 3 kwartalen van een sterke toename. Het aanbod daalde zeer licht met 0,2%. Dit is het gevolg van een lage instroom en een hoge uitstroom voor wat betreft het aantal intrekkingen. De stabilisatie van het aanbod is een verschijnsel dat sinds 2010 altijd in het 1 e kwartaal zichtbaar is geweest. Er kan dus niet geconcludeerd worden dat het oplopen van het aanbod nu voorbij is. Het aanbod van vrijstaande woningen nam met 1,0% af, dat van tussenwoningen met 0,5% toe Vergelijking met een jaar eerder In een jaar tijd is het aanbod met bijna woningen toegenomen. Dat is een stijging van 18,7%. Het zijn met name de goedkopere woningtypen, die het sterkst in aanbod zijn toegenomen. Het aanbod van tussenwoningen steeg met 19%, dat van appartementen met liefst 21,5%. Theoretisch gezien duurt het nu 2 jaren om de huidige voorraad woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen). 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 1 e kwartaal duizend euro. Het verschil met de transactieprijs (en de vraagprijs daarvan) is vooral te verklaren uit het verschil in samenstelling qua woningtype. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 189 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 462 duizend euro bedraagt. De vraagprijs van woningen is sinds het 1 e kwartaal 2009 dalende. Anders dan bij de transacties is de vraagprijs sindsdien ieder kwartaal gedaald. De vraagprijs daalt echter geleidelijker dan die van de transactieprijs. 12

13 2,0% Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1 e kwartaal van Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt voor het 2 e achtereenvolgende kwartaal sterker dan het gemiddelde over de afgelopen jaren (gemiddeld 0,5%). Na de 0,9% daling in het 4 e kwartaal 2011 ging er in het 1 e kwartaal 2012 opnieuw 1,1% van de vraagprijs af. Hierbij is gecorrigeerd voor type en regio. De vraagprijs van het appartement daalde met 1,3% het sterkst Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod in een jaar tijd met 2,9% gedaald, de sterkste afname in een jaar tijd sinds het begin van de crisis. De prijsdaling wordt steviger. Verkopers worden zich steeds bewuster van het vragen van een reële vraagprijs. De vraagprijs van vrijstaande woningen daalde met 2,4% het minst, die van appartementen met 3,3% het meest. 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Vraagprijsaanpassingen 1,68 1,64 1,60 1,56 1,52 1,48 1,44 1,40 1,36 1,32 1,28 % Woningen met aanpassing (l-as) Aantal keren aangepast (r-as) 13

14 2,6% 0,9% 4,2% 7,2% 12,6% 13,2% 12,3% 9,2% 12,1% 12,4% 12,7% 10,3% 9,0% 21,2% 18,3% 24,4% 18,0% 17,8% 21,0% 23,0% 37,6% Vraagprijsaanpassingen In het 1 e kwartaal is het percentage woningen in het aanbod dat (tenminste eenmaal) een vraagprijswijziging heeft ondergaan gestegen naar 43% van alle woningen die door NVMmakelaars zijn aangeboden. Woningen (die in vraagprijs zijn aangepast) zijn gemiddeld 1,67 keer aangepast. Het aantal woningen met een prijsaanpassing bleef in 2010 vrijwel stabiel. In 2011 is echter een behoorlijke toename zichtbaar, die in 2012 doorzet. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 1 e kwartaal 2012 staat een woning in het aanbod gemiddeld 294 dagen op de markt, ofwel bijna 10 maanden. Een vrijstaande woning staat nu gemiddeld meer dan een jaar in de tuin, namelijk 368 dagen. Ook de gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat inmiddels reeds 8 maanden te koop met 244 dagen Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 9,4% toe. Bij alle woningtypen nam de looptijd van het aanbod sterker toe dan gemiddeld (meer dan 10%), met uitzondering van de vrijstaande woning, waarvan de looptijd met 6,0% toenam Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 7,2% van de woningen drie jaar of langer te koop. In totaal staat 39,2% van het aanbod inmiddels 1 jaar of langer. Door de lage instroom in het winterkwartaal is ook het aandeel woningen dat tot 1 kwartaal te koop staat verder gedaald. Slechts 18,3% staat minder dan één kwartaal te koop. Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen2-3 kwartalen3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 14 februari 2011 Aanbod per 14 februari

15 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs neemt voor het tweede achtereenvolgende kwartaal sterk toe. Inmiddels bedraagt het gemiddelde vraagverkoopprijsverschil 6,1%. In twee kwartalen is er op deze manier 1,2%-punt bijgekomen. Toen de crisis zich in 2009 zich in alle hevigheid manifesteerde kende het vraag-verkoopprijsverschil ook een sterke toename, om vervolgens lange tijd te stabiliseren. Ook het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs is opgelopen tot inmiddels 8,4%. Het oplopende verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs laat zich zien bij alle woningtypen. Bij vrijstaande woningen is het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs inmiddels opgelopen tot 8,8%. 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Verschil vraag-verkoopprijs verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijs Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan niet verder toegenomen en uitgekomen op 21,7%. Een duidelijke toename is er wel bij de transacties met een verkooptijd van een kwartaal of minder. Daar nam het verschil toe van 3,9% naar 5,1%. Nieuwe verkopers zijn dus bereid met een groter verschil tussen hun vraagprijs en de transactieprijs genoegen te nemen. 15

16 Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 4.2 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. In het 1 e kwartaal 2012 bereikt de krapte-indicator nieuwe recordhoogten. Een consument kan inmiddels kiezen uit bijna 28 woningen. Daarbij dient aangetekend te worden dat het eerste kwartaal traditioneel slechter is. 16

17 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal 4.3 Verkoopquote De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod. De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De verkoopquote is in het 1 e kwartaal 2012 tot onder de 10% gezakt. Met 9,2% bereikte deze het laagste punt ooit sinds dat deze bijgehouden wordt. Dat betekent grof gezegd dat 1 op de 11 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. De verkoopquote van het nieuwe aanbod komt met 10,4% net boven de 10% uit. De verkoopquote van het oude aanbod noteert 9,0%. 35% Verkoopquotes 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod Verkoopquotes nieuw aanbod 17

18 ,8% 20,6% 27,9% 4.4 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is altijd slecht in het winterkwartaal. In vergelijking met andere kwartalen zetten minder huishoudens hun woning in die periode te koop. In het 1 e kwartaal 2012 bereikt de instroomquote echtter zijn laagste punt sinds het begin van de crisis (en sinds invoering van de instroomquote). Voor elke woning die nieuw in aanbod is gekomen stonden er reeds 5 te koop. In totaal zijn het afgelopen kwartaal bestaande koopwoningen nieuw in het aanbod gekomen. 70% 60% 50% Instroomquote 40% 30% 20% 10% 0% 4.5 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens Het aandeel verkopen onder de koopsubsidiegrens is het afgelopen kwartaal duidelijk toegenomen met bijna 4%-punt tot 35%. Daarentegen worden er steeds minder duurdere woningen verkocht. Zowel het aandeel verkopen boven de huidige NHG-grens, alsmede die tussen de oude en huidige NHG-grens daalde in het afgelopen kwartaal. De laatste groep had in het 1 e kwartaal 2012 een aandeel van 16,1%. Voor de crisis was dit nog meer dan 20%. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Verkopen verdeeld naar prijsklasse Onder Koopsubsidie-grens Tussen oude en nieuwe NHG-grens Onder originele NHG-grens Boven nieuwe NHG-grens 18

19 mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. 300 Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 ) , Kadaster NVM Kadaster In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 19

20 Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8%, CBS NVM CBS (1e kwartaal 2012 is geschat) 20