ANALYSE WONINGMARKT. 3 e kwartaal Gemaakt voor NVM Wonen. Gemaakt door NVM Data & Research

Transcriptie

1 ANALYSE WONINGMARKT 3 e kwartaal 2012 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research

2 De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2

3 Inhoudsopgave 1 Samenvatting Transacties Aantal Verkopen Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Aantal verkopen op jaarbasis Verkocht onder voorbehoud Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Verkooptijden Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Marktstemming(sindicator) Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Intrekkingen Aanbod Aantal woningen in aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Vraagprijzen van het aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Looptijd van het aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Aanbod naar looptijdklassen Overige kengetallen woningmarkt Vraagprijsaanpassingen Verschil vraag-verkoopprijs NVM Krapte-indicator Verkoopquote Instroomquote Vergelijking NVM-CBS/Kadaster

4 1 Samenvatting Derde kwartaal slechtste kwartaal van de crisis (wel vergelijkbaar met het 1 e kwartaal van 2012). Oorzaken zijn de voortdurende economische malaise en de algehele onzekerheid rondom de toekomst van de woningmarkt en de te nemen maatregelen. Consumenten namen een afwachtende houding aan in verband met de verkiezingen. Aantal transacties is met in vergelijking met zowel een kwartaal eerder als een jaar eerder met ruim 17% afgenomen. De twee kwartalen waarmee vergeleken is, zijn relatief positieve kwartalen geweest. Op jaarbasis woningen verkocht, in de totale markt rond woningen. Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 3 e kwartaal 2012 sterk gedaald met 2,2% t.o.v. een kwartaal geleden en met 7,5% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de kredietcrisis is de prijs met 14,5% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 209 duizend euro verkocht. De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactieprijs. De looptijd van verkochte woningen bedraagt 158 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op Dat is een toename van 4,1% in vergelijk met vorig jaar en 2,9% in vergeleken met vorig. De intrekquote is 6,1%. Het aantal woningen in het aanbod is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd, vooral als gevolg van het lagere aantal woningen dat nieuw op de markt is gekomen. Bij de NVM stonden bijna woningen in aanbod. Dat is nog altijd 7,6% meer dan een jaar eerder. In de totale markt stonden naar schatting bestaande koopwoningen halverwege het 3 e kwartaal 2012 in aanbod. De vraagprijs is in het 3 e kwartaal 2012 met 0,5% gedaald in vergelijking met het kwartaal ervoor en 3,3% in vergelijking met een jaar eerder. De toenemende vraagprijsdaling heeft daarmee in het 3 e kwartaal niet doorgezet. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 336 dagen te koop. 45% van de woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop. 47% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. 60% van de transacties heeft in de 90 dagen voor de verkoop een actie gekend (actie = te koop zetten of vraagprijsaanpassing) Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs ligt rond de 6%. Het verschil met de oorspronkelijke vraagprijs bevindt zich in 2012 rond de 9%. Een potentiële koper kon in het 3 e kwartaal kiezen uit ruim 28 woningen. Verkoopquote ligt opnieuw onder de 10% net als in het 1 e kwartaal Instroomquote daalt naar het laagste punt sinds crisis, namelijk 20%. Dit is vooral het gevolg van het sterk teruggelopen nieuwe aanbod. 4

5 Transacties 2.1 Aantal Verkopen Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 3 e kwartaal 2012 bedraagt Dit is het laagste aantal verkopen in één kwartaal sinds 1993, maar wel vergelijkbaar met het 1 e kwartaal 2012, toen woningen verkocht werden. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op Het appartement is ook dit kwartaal het meest verkochte woningtype; 29,8% van de verkochte woningen betreft een appartement. Wel is het voor het tweede achtereenvolgende kwartaal dat minder dan 30% van de verkochte woningen een appartement is. Tot voor kort lag het percentage ruim boven de 30%, met name in het begin van de crisis. De tussenwoning is met 28,0% het op een na meest verkochte woningtype. Het aandeel verkopen van de vrijstaande woning en 2-onder- 1-kapwoningen is het afgelopen kwartaal toegenomen tot respectievelijk 12,7% en 14,7% Aantal verkochte woningen Vergelijking met een kwartaal eerder Het aantal transacties ligt in het 3 e kwartaal 17,2% lager dan een kwartaal eerder. Door seizoensinvloeden is het 3 e kwartaal traditioneel slechter dan het 2 e, maar sinds 1995 is de gemiddelde daling van het aantal transacties in het 3 e kwartaal 5,4% geweest. De kwartaal-op-kwartaal daling van 17,2% is de grootste voor een 3 e kwartaal. De daling is goed te verklaren. In het 2 e kwartaal zorgde de onzekerheid rondom de dreigende verhoging van de overdrachtsbelasting ervoor dat kopers hun aankoopbeslissing nog snel voor 1 juli namen, hetgeen ten koste is gegaan van het 3 e kwartaal. Daar bovenop kwamen de verkiezingen van september. Consumenten namen een afwachtende houding aan, omdat onduidelijk was hoe de woningmarkt er na 12 september uit zou zien. De daling in het aantal transacties in vergelijking met een kwartaal eerder is iets minder groot bij 2-onder-1-kapwoningen (-14,8%) en vrijstaande woningen (-13,8%). Bij de tussenwoning was de daling groter dan gemiddeld (-19,7%). 5

6 Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is het aantal verkopen door NVM-makelaars met 17,2% gedaald. Deze sterke daling is niet alleen het gevolg van de onzekerheid rondom de verkiezingen. Het heeft ook te maken met het relatief goede 3 e kwartaal van 2011, toen de maatregel tot verlaging van de overdrachtsbelasting net was genomen en kopers profiteerden van deze maatregel. Tegen de trend in nam het aantal verkopen destijds toe in vergelijking met een jaar eerder. Nu zorgt dit echter voor een sterkere daling. Met name de appartementen (-20,4%) en tussenwoningen (-18,4%) zijn het afgelopen kwartaal minder verkocht dan een jaar eerder. De daling van het aantal hoekwoningen (-13,2%) en 2-onder- 1-kapwoningen (-10,7%) is minder sterk dan gemiddeld Aantal verkochte woningen in 3e kwartaal Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is gedaald. Lange tijd leek NVMverkopen de ondergrens te zijn van het nieuwe evenwicht in de woningmarkt van deze crisisperiode. Daarvoor was een combinatie van stimulerende maatregelen en het niet volledig dichtknijpen van de portemonnee door de banken een voorwaarde. Het aantal verkopen daalt sinds begin dit jaar verder als gevolg van het feit dat de financiering met name voor starters steeds moeilijker wordt en de onzekerheid over de te nemen maatregelen op de woningmarkt voortduurt. Het aantal verkopen van NVM-makelaars op jaarbasis is inmiddels gedaald naar een nieuw laagterecord van Voor de totale markt gaat het dan om bijna woningen. Over de laatste 4 kwartalen zijn hiermee bijna 12% minder huizen verkocht dan de 4 kwartalen die daar weer aan vooraf gingen. Voor de crisis werden op jaarbasis door NVM-makelaars nog rond de 150 duizend woningen verkocht en meer dan 200 duizend woningen voor de totale markt. 6

7 Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM Verkocht onder voorbehoud Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug kunnen draaien. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud met belangrijke momenten Potje koopsubsidie leeg Nieuwe NIBUD-normen Potje starterslening VROM leeg Verkiezingen Aantreden kabinet Rutte Oplaaien eurocrisis Nieuwe gedragscode Verlaging overdrachtsbelasting Banken houden vast aan 106% Lenteakkoord Verkiezingen 500 = NVM openhuizen dag De dreigende verhoging van de overdrachtsbelasting heeft in de periode voor en net na het lenteakkoord tot meer VOV geleid dan trendmatig verwacht zou mogen worden. De naderende verkiezingen en de daardoor voortdurende onzekerheid over de (toekomst van) de woningmarkt zorgden voor een bij de verwachte trend achterblijvend aantal transacties. De piek in de laatste week is het 7

8 gevolg van de NVM openhuizen-dag. Consumenten, die al een woning op het oog hebben, slaan voorafgaand aan de openhuizen-dag hun slag zodat ze niet hoeven te concurreren met potentiële kopers vanuit de openhuizen-dag. 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 3 e kwartaal 2012 bedraagt 209 duizend euro. Daarmee is de prijs van de gemiddeld verkochte woning opnieuw verder weggezakt. Tijdens de eerste crisisdip in de woningmarkt kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning uit op 219 duizend euro (1 e kwartaal van 2009). Voor een appartement werd het 3 e kwartaal duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 339 duizend euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen inmiddels met 14,5% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie Vergelijking met een kwartaal eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 3 e kwartaal opnieuw verder gedaald met 2,2%. Opvallend is dat de tussenwoning met 3,1% het sterkst van alle woningtypen daalde. Het appartement daalde met 1,3% het minst sterk van de verschillende woningtypen. Wanneer de kwartaal-op-kwartaalontwikkelingen van 2012 op een rijtje gezet worden, dan valt op dat de appartementen ieder kwartaal het minst van alle woningtypen daalde. Na een 2 e kwartaal, waarin de prijzen beperkt daalden, is in het 3 e kwartaal de prijs opnieuw duidelijk gedaald. 3% Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen Vergelijking met een jaar eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt 7,5% lager in vergelijking met een jaar eerder. Vorig kwartaal was dit nog -6,3%. Alle woningtypen dalen flink in prijs. De duurdere woningtypen 2-onder-1-kapwoning en vrijstaand daalden met 8,7% en 9,7% het sterkst op jaarbasis. Het gemiddelde verkochte appartement verloor het afgelopen jaar met 6,5% het minst van zijn prijs. De daling in vergelijking met een jaar eerder is nu hoger dan in het begin van de crisis. De conclusie is dan ook dat in de tweede dip de prijzen sneller dalen dan in de eerste dip. 8

9 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkante meterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal met 1,9% afgenomen. Ook bij de vierkante meterprijs is de daling bij de tussenwoning het sterkste met 2,7%. De daling is bij de hoekwoningen het minst sterk met 1,2%. Bij dat type woning ging de vierkante meterprijs echter het vorige kwartaal met 1,5% sterker dan gemiddeld onderuit. 3% M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 7,1%. De vrijstaande woning, het duurste woningtype, daalde in een jaar tijd met 8,5% het sterkst in de vierkante meterprijs. Ook bij de vierkante meterprijs is de daling sterker in de tweede dan in de eerste crisisdip. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning bedraagt in het 3 e kwartaal 158 dagen. De tussenwoning is wederom het snelst verkochte woningtype met 132 dagen. Een verkocht appartement wisselde gemiddeld na 150 dagen van eigenaar, een hoekwoning na 154 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 220 dagen (meer dan 7 maanden) het grootst. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie onder looptijd van het aanbod ) Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijd van de verkochte woningen is het afgelopen kwartaal gestegen tot 158 dagen. Dat lijkt een daling in vergelijking met een kwartaal eerder, maar gecorrigeerd voor regio en type is er toch sprake van een lichte stijging van 1,4%. Het beeld is wisselend over de verschillende woningty- 9

10 pen. De verkooptijd van hoekwoningen en appartementen nam toe met respectievelijk 12,4% en 7,6%. Van de andere woningtypen daalde de verkooptijd wel, die van 2-onder-1-kapwoningen met 7,9% het sterkst Verkooptijden verkochte woningen in dagen Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met een kwart gestegen, om precies te zijn met 25,3%. De duurdere woningtypen kenden een stijging van verkooptijden van 18,9%. De verkooptijd van hoekwoningen is met 37,3% veruit het sterkst toegenomen. Van de verkochte woningen blijkt nog steeds het belangrijkste deel verkocht binnen een kwartaal. Afgelopen kwartaal gaat het om 38%. Dit percentage is echter wel sterk gedaald: voor de crisis werd nog meer dan 55% van de woningen binnen een kwartaal verkocht. 2.5 Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 3 e kwartaal 2012 is voor een totaal van 4,3 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. Daarmee is de marktstemmingsindicator vergelijkbaar met het 1 e kwartaal van Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met een kwartaal eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van woningen gedaald met 19,3%. De daling komt op het conto van vooral het sterk gedaalde aantal verkopen. Het geldvolume, gemoeid met de verkoop van hoekwoningen en tussenwoningen daalde het sterkst na vorig kwartaal het sterkst gestegen te zijn Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen met bijna een kwart afgenomen (-24,6%). Dit komt door het sterk dalende aantal verkopen, maar ook de prijsdaling van meer dan 7% heeft een belangrijke invloed. De 2-onder-1-kapwoning komt met 19,5% daling nog het minst slecht voor de dag. 10

11 Intrekkingen Het aantal woningen dat door verkopers wordt ingetrokken is het afgelopen kwartaal toegenomen tot woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. In vergelijking met het vorige kwartaal zijn 2,9% meer woningen van de markt gehaald. Ook in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder nam het aantal intrekkingen toe, met 4,1%. Bij alle woningtypen is het aantal intrekkingen toegenomen met uitzondering van de vrijstaande woningen. Daar nam het aantal intrekkingen juist af. In vergelijking met het 3 e kwartaal 2011 zelfs met 7,8%. Het appartement heeft de hoogste intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod). Ongeveer 1 op de 15 appartementen (7,0%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 3 e kwartaal 2012 van de markt gehaald. Het totaal aantal intrekkingen over de afgelopen 4 kwartalen bedraagt bijna woningen. Een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, wordt verhuurd Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 3 e kwartaal 2012 (de peildatum voor het aanbod) stonden woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 237 duizend woningen in aanbod. 29,6% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 80,7% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen). 11

12 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Vergelijking met een kwartaal eerder Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen nagenoeg gelijk gebleven, het aanbod nam met een minimale 0,3% toe. Deze consolidatie is vooral het gevolg van een afnemende instroom van bestaande koopwoningen in de woningmarkt en het hoge aantal intrekkingen (dus meer uitstroom). Daar staat tegenover dat het beperkte aantal transacties juist zorgt voor een beperking van de uitstroom. Het is nog te vroeg om te concluderen dat het oplopen van het aanbod nu voorbij is, maar de sterke groei die in 2011 te zien was, is er uit. De beperkte instroom is zowel positief (aanbod neemt niet zo hard toe) als negatief (nieuw aanbod, mits scherp geprijsd, zorgt voor transacties). In het afgelopen kwartaal steeg het aanbod van vrijstaande woningen met 1,8% en dat van appartementen met 0,5%. Bij de overige woningtypen daalde het aanbod Vergelijking met een jaar eerder In een jaar tijd is het aanbod met ruim woningen toegenomen. Dat is een stijging van 7,6%. Het aanbod van appartementen is het sterkst gestegen met 8,6%, dat van tussenwoningen met 6,3% het minst. Theoretisch gezien duurt het nu 2 jaar en 2 maanden om de huidige voorraad woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 3 e kwartaal duizend euro. Het grote verschil met de transactieprijs is vooral te verklaren uit het verschil in samenstelling qua woningtype. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 186 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 457 duizend euro bedraagt. De vraagprijs van woningen is sinds het 1 e kwartaal 2009 dalende. Anders dan bij de transacties is de vraagprijs sindsdien ieder kwartaal gedaald. De vraagprijs daalt echter geleidelijker dan die van de transactieprijs. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 7,4%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type. 12

13 2,0% Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1 e kwartaal van Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 0,5%. Daarmee daalt de vraagprijs in vergelijking met een kwartaal eerder voor het 15 e achtereenvolgende kwartaal. De daling is echter minder groot dan in de kwartalen ervoor. De vraagprijs daalde bij alle woningtypen tussen de 0,2% en 0,7% Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,3% gedaald, hetgeen vergelijkbaar is met het vorige kwartaal. Verkopers worden zich steeds bewuster van het vragen van een reële vraagprijs en passen hun vraagprijs aan in deze dalende markt. De prijsdaling ligt voor alle woningtypen tussen de 3,0% en 3,5%. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 3 e kwartaal 2012 staat een woning in het aanbod gemiddeld 336 dagen op de markt, ofwel ruim 11 maanden. Een vrijstaande woning in het aanbod staat gemiddeld 415 dagen te koop, dat is bijna 1 jaar en 2 maanden. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat 9,5 maanden te koop en is daarmee het best presterende woningtype Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 9,6% toe. De toename is met 10,7% het hoogst voor tussenwoningen en met 7,5% het laagst bij vrijstaande woningen Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat 9% van de woningen drie jaar of langer te koop. In totaal staat 45% van het aanbod inmiddels 1 jaar of langer te koop. 13

14 3% 1% 6% 9% 13% 11% 11% 9% 10% 12% 13% 9% 11% 17% 21% 20% 16% 24% 22% 26% 38% Door de beperkte instroom in het afgelopen kwartaal staat slechts 17% minder dan één kwartaal te koop. Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen2-3 kwartalen3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 15 augustus 2011 Aanbod per 15 augustus Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Vraagprijsaanpassingen In het 3 e kwartaal 2012 is het percentage woningen in het aanbod dat (tenminste eenmaal) een vraagprijswijziging heeft ondergaan gelijk gebleven op 47% van alle woningen die door NVMmakelaars zijn aangeboden. 27% van de woningen in het aanbod heeft eenmaal een prijswijziging ondergaan. 20% van alle woningen in het aanbod heeft minstens 2 vraagprijsaanpassingen gekend. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen Geen aanpassing 1 aanpassing 2 aanpassingen 3 aanpassingen meer dan 3 aanpassingen De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing voor een tussenwoning is met 4,8% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 6,9% het hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld 2%-punt toe- 14

15 genomen. Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing heeft plaatsgevonden. In het 3 e kwartaal is het aandeel echter niet verder gegroeid. 44% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie een prijsaanpassing gehad. Van alle transacties is 60% verkocht binnen 90 dagen na de laatste actie. Een actie is gedefinieerd als het aanmelden van een nieuwe woning (het te koop zetten van de woning) of een vraagprijsaanpassing op de reeds te koop staande woning Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs ligt in 2012 om en nabij de 6%. Daarmee is sinds 2012 de onderhandelingsruimte van kopers verder toegenomen. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraag en verkoopprijs rond de 5%. Het is een teken dat verkopers bereid zijn om steeds meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. Voor de crisis lag het verschil tussen laatste vraagprijs en verkoopprijs net boven de 3%. Een vergelijkbaar beeld tekent zich af voor het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat lag in de eerste jaren van de crisis tussen de 6% en 7%, maar is in 2012 toegenomen tot 9%. 15

16 % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Verschil vraag-verkoopprijs verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijs Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan uitgekomen op 24,2%. Woningen die binnen een kwartaal verkocht worden kennen een prijsverschil van 4,3%. Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 4.3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 16

17 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis. Na een daling in het vorige kwartaal is de krapte-indicator dit kwartaal terug op het niveau van het 1 e kwartaal van Voor iedere koper staan gemiddeld 28 woningen als potentieel keuzeobject tot zijn beschikking. Het aanbod is weliswaar niet erg toegenomen, maar het aantal transacties is het afgelopen kwartaal sterk afgenomen. 60 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal 4.4 Verkoopquote De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod. De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De verkoopquote totaal is in het 3 e kwartaal 2012 opnieuw tot onder de 10% gezakt. Dat betekent grof gezegd dat 1 op de 10 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. Na een kleine opleving in het 2 e kwartaal toont de verkoopquote nu een beeld dat vergelijkbaar is met het 1 e kwartaal. Alleen de verkoopquote voor nieuw aanbod scoort iets beter in het 3 e kwartaal 2012 dan in het 1 e kwartaal (11,9% vs. 10,4%). Een uitsplitsing naar woningtype laat zien dat voor tussenwoningen de verkoopquote uitkomt op 12,6% en voor vrijstaande woningen op 5,3%. 17

18 % 24% 20% % Verkoopquotes 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod Verkoopquotes nieuw aanbod 4.5 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is gedaald tot een nieuw dieptepunt. Voor elke woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal al vijf te koop (instroomquote = 20%). Het is vooral ook te wijten aan het lagere aantal woningen dat nieuw op de markt gekomen is. In vergelijking met een jaar eerder zijn in het afgelopen kwartaal bijna woningen minder nieuw in het aanbod gekomen (17% minder). 70% Instroomquote 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 18

19 jan-97 jul-97 jan-98 jul-98 jan-99 jul-99 jan-00 jul-00 jan-01 jul-01 jan-02 jul-02 jan-03 jul-03 jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. 300 Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 ) , Kadaster NVM Kadaster In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 19

20 Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10%, CBS NVM Kadaster 20