Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 4 / Woonvast Makelaars

Transcriptie

1 Woningmarktcijfers NVM Kwartaal 4 / 2014 Woonvast Makelaars

2 PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM Betreft : NVM woningmarktcijfers 4 de kwartaal 2014 Datum : Nieuwegein, 15 januari 2015 Markt meest dynamisch in grootstedelijk gebied Herstel woningmarkt nog beter dan verwacht NVM-voorzitter Hukker: Politieke rust essentieel voor opleving consumentenvertrouwen Nieuwegein, 15 januari 2015 Het herstel van de woningmarkt was in het 4 de kwartaal van 2014* nog beter dan verwacht. In totaal zijn er door NVM-makelaars woningen verkocht. Dat is ruim 30% meer dan in dezelfde periode vorig jaar en bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen op het dieptepunt van de crisis. In de totale markt werden er naar schatting huizen verkocht. De prijs van de gemiddeld verkochte woning in Nederland ligt nu op euro. Dat is 3,5% hoger dan vorig jaar en inmiddels 5% hoger dan op het dieptepunt. NVM-voorzitter Ger Hukker: De crisiskwartalen van lage verkoopaantallen en dalende woningprijzen liggen daarmee definitief achter ons. De verwachtingen voor 2015 zijn positief ondanks allerlei beperkende financieringsmaatregelen sinds 1 januari. Wij verwachten een toename van het aantal transacties tussen 5-10% en een prijsstijging van zo n 2,5-3%. Maar politieke onrust en instabiliteit in de wereld kunnen de woningmarkt verstoren. *De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig. 1

3 Aantal woningverkopen verdubbeld In het 4 de kwartaal 2014 zijn door NVM-makelaars woningen verkocht. Dat is een stijging van 30,6% ten opzichte van vorig jaar en bijna een verdubbeling vergeleken met het dieptepunt van de crisis (begin 2013). In de totale bestaande koopwoningmarkt hebben het afgelopen kwartaal naar schatting verkopen plaatsgevonden. Voor alle woningtypen geldt een stijging in verkoopaantallen, maar bij de appartementen is de toename het sterkst: er zijn 38,1% meer appartementen verkocht dan vorig jaar. In heel 2014 zijn er door NVMmakelaars woningen (totale markt: ) verkocht. Bron: NVM Prijsstijging van 3,5% in 2014 In het 4 de kwartaal 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op euro. In vergelijking met het 3 de kwartaal 2014 zijn de transactieprijzen met 1,3% gestegen. Vorig kwartaal leek de positieve prijsontwikkeling met 0,1% vrijwel tot stilstand te komen, maar dit kwartaal is er dus weer sprake van een plus, zegt Hukker. In totaal zijn de woningprijzen in 2014 met 3,5% toegenomen. Met name de prijsstijging van appartementen is het afgelopen jaar opvallend geweest. De prijs van appartementen nam met 4,8% toe. De prijs van een tussenwoning nam beperkt toe met 2,3%. Hierdoor komen de prijsniveaus van appartementen en tussenwoningen opnieuw dichter bij elkaar te liggen. 2

4 Bron: NVM. De blauwe lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen Verkooptijden blijven gelijk, oud aanbod verkoopt beter Opvallend is dat de verkooptijd van verkochte woningen, dus het aantal dagen dat het duurt om een woning te verkopen, dit kwartaal niet verder daalt. In vergelijking met een jaar geleden is de verkooptijd van verkochte woningen met meer dan een maand gedaald tot 124 dagen. In vergelijking met het 3 de kwartaal is de verkooptijd echter licht toegenomen. Nadere analyse van de NVM wijst uit dat dit komt doordat het oude woningaanbod, dus woningen die al langere tijd in aanbod staan, dit kwartaal beter verkopen dan in voorgaande kwartalen. Omdat dit oude aanbod een groter deel van de verkochte woningen uitmaakt, stijgen de verkooptijden. Woningaanbod daalt verder Halverwege het 4 de kwartaal 2014 stonden woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting woningen in aanbod. Het aanbod bevindt zich inmiddels twee jaar in een dalende tendens. In vergelijking met een jaar eerder stonden er 8,2% minder woningen te koop. De goedkopere woningtypen, het appartement en de tussen- en hoekwoningen, kenden dalingen van 10-11%, terwijl die van vrijstaande woningen met een daling van 2,6% beperkt bleef. De vrijstaande woning lijkt vooralsnog het minst sterk te profiteren van het herstel van de woningmarkt. 3

5 Theoretisch gezien duurt het nu ruim 1 jaar en 3 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. Onderhandelingsresultaat bij woningverkoop daalt Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 5,5%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 8,0%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Toen de crisis in 2008 net haar intrede had gedaan, was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Bij tussenwoningen is het verschil inmiddels teruggelopen tot 4,3%. Steeds meer nieuw woningaanbod op de markt De instroomquote, de verhouding tussen (dit kwartaal) nieuw in aanbod gekomen woningen en al langer in aanbod staande woningen, noteerde in het 4 de kwartaal %. Dat is een 5 procentpunt hogere quote dan het kwartaal ervoor en 7 procentpunt hoger dan een jaar geleden. Het nieuwe aanbod is een belangrijke aanjager voor het herstel op de woningmarkt, omdat het nieuwe aanbod het best verkoopt. 4

6 Grootstedelijk gebied domineert top 10 meest dynamische woningmarkten Van de tien buurten met de meest dynamische woningmarkt van Nederland, zijn er maar liefst acht in Amsterdam te vinden. Deze bevinden zich binnen de ring A10 en specifieker in een ring net buiten de grachtengordel, zoals Oosterparkbuurt en Weesperzijde. Verder vallen Oog in Al in Utrecht en Belcrum in Breda op door een opvallend krappe markt, oftewel hier is echt al weer sprake van een verkopersmarkt. Oog in Al is van oorsprong een zeer gewilde wijk, Belcrum Breda is juist zeer in opkomst. Naast een aantrekkelijke, grootstedelijke locatie en aansprekende architectuur kenmerken de dynamische gebieden zich door een relatief jonge bevolking met veelal hoger opgeleiden, zegt Hukker. Daar tegenover staan buurten waar de dynamiek een stuk lager is, woningen lang te koop staan en weinig verkopen plaatsvinden. Hier spreken we nog steeds over een harde kopersmarkt. Deze buurten zijn voornamelijk te vinden in het noordoosten van Groningen, Gelderland en het oosten van Noord Brabant. Het gaat om niet-stedelijke gebieden, met een gemiddeld lager opgeleide bevolking. Ook een aantal villawijken valt op. Dat vormt een aanwijzing dat dure woningen, die gemiddeld genomen lang te koop staan, nog maar beperkt profiteren van het woningmarktherstel. Hier liggen verdere prijsaanpassingen nog voor de hand. 5

7 Bron: NVM. Het kaartje laat de krapte op de bestaande koopwoningmarkt zien per NVM-regio. Ofwel de keuze die een potentiële koper op de markt heeft. Hoe lager de indicator, hoe krapper de markt. Verstandig omgaan met stelselwijzigingen woningmarkt Na het aantreden van deze regering is de woningmarkt grondig op de schop gegaan. Volgens Hukker een goede zaak en iets waar hij minister Stef Blok om prijst. De bewindsman heeft voortvarend maatregelen genomen en daarmee duidelijkheid geschapen. Dat heeft geleid tot toenemend vertrouwen bij met name huizenkopers. Blok heeft daarmee het herstel van de woningmarkt aangezwengeld. De NVM-voorzitter meent echter dat de ingezette maatregelen niet te rigide moeten worden doorgevoerd. Als voorbeelden noemt hij de stapsgewijze afname van de Loan to Value (LTV). Deze daalt jaarlijks met 1% tot 100% in Dit betekent dat er vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de waarde van het koophuis. Ook wordt per 1 juli 2015 de bovengrens voor een nieuwe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd van naar euro. Hetzelfde geldt voor de tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor renovatie en herstel. Die is verlengd van 1 januari dit jaar tot 1 juli Vanaf 1 juli dit jaar gaat het btw-tarief weer naar 21%. 6

8 Daarboven is de vrijstelling van de schenkbelasting voor een eigen woning tot euro per 1 januari 2015 vervallen. Het is vanaf nu voor ouders mogelijk om eenmalig tot euro belastingvrij te schenken voor de verwerving of kosten van een woning. Die vrijstelling geldt alleen voor schenkingen van ouders aan kinderen van 18 tot 40 jaar. Hukker: Ik had graag gezien dat de verruimde schenkingsregeling stand had gehouden, maar het heeft niet zo mogen zijn. Keerzijde van de medaille is dat het taboe op schenkingen is doorbroken. Dus ook al daalt de hoogte van het bedrag; schenken ten behoeve van je kinderen voor een woning is inmiddels een populair en ingeburgerd begrip. Naast genoemde maatregelen gelden er nog wijzigingen op het gebied hypotheekrenteaftrek (onder andere bij restschuld en tijdelijke verhuur), eigenwoningforfait, executieveilingen en op de (ver)huurdersmarkt. Tot slot geldt voor de starterslening, waarmee starters op de woningmarkt extra financiering kunnen krijgen, dat het einde van de rijksbijdrage in zicht is. Naar verwachting is het rijksbudget in het eerste kwartaal van 2015 uitgeput en zullen aanvragen die vanaf dat moment binnenkomen volledig gefinancierd moeten worden door gemeenten en/of provincies. NVM blij met evaluatie Nibud-normering De NVM is verheugd over een bijna unaniem door de Tweede Kamer aangenomen motie die het kabinet verzoekt de hypotheeknormen van het Nibud onder de loep te nemen. De jaarlijks door Nibud berekende hypotheeknormen worden al langer bekritiseerd, zegt Hukker. De afgelopen jaren brachten de normen die aanvankelijk bedoeld waren als open normen en inmiddels zijn verworden tot generieke norm - telkens aanzienlijke achteruitgang in de leencapaciteit van huishoudens met zich mee, bovenop andere beperkingen zoals verlaging van de Loan to Value en verplichte, volledige aflossing. Vlak voor het kerstreces heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen, die de regering oproept de normering mede in het licht van al die andere beperkingen te evalueren. De NVM heeft deze kwestie al een aantal jaren aangekaart, en we zijn blij dat dit nu gaat gebeuren. Stoppen met verder afbouwen Loan to Value Zoals gezegd wordt de maximale LTV stapsgewijs met 1% per jaar afgebouwd tot 100% in Hukker: Dit betekent nu al dat huishoudens eerst duizenden euro s moeten sparen voordat zij een huis kunnen kopen. Op zich is daar overigens niks mis mee. Daarnaast is een aflossingsverplichting ingevoerd, die ervoor zorgt dat de LTV van lopende hypotheken al snel dalen; na 10 jaar al tot onder de 80%. Toch gaan er vanuit bepaalde hoeken nog altijd geluiden op om na 2018 de maximale LTV verder te verlagen. Je kunt nu al voorspellen dat ook in 2015 weer enkele rapporten worden gepubliceerd die met eenzijdige redeneringen toeschrijven naar een dergelijke conclusie. Met alle onrust en problemen van dien, zeker als het ook echt zou gebeuren. 7

9 Ik pleit ervoor, dat de politiek dit soort proefballonnetjes eindelijk eens definitief doorprikt, de betreffende pleitbezorgers tot de orde roept, of hen in ieder geval aanspoort om de noodzakelijke nuance en context in deze discussie te betrekken. De broodnodige samenhang met al genomen maatregelen op de woningmarkt, de pensioenopbouw en het sociaal leenstelsel ontbreekt nu namelijk volledig. Snel kinderziektes uit nieuw energielabel halen Twee weken geleden is nieuwe systematiek van het vereenvoudigde energielabel gelanceerd. Een deel van alle huiseigenaren heeft al per post een voorlopig energielabel van de Rijksoverheid ontvangen. De rest volgt in tranches de komende weken. Op basis van de aanloop en inmiddels de eerste reacties ontstaat het beeld dat de introductie redelijk verloopt, stelt Hukker. Door de publiciteit die onder meer de Rijksoverheid en de NVM genereren zijn veel huiseigenaren al op de hoogte van de verplichting. Ook zijn er signalen dat energiebesparende maatregelen wat meer gaan leven; het zogeheten bewustwordingselement van de nieuwe labelsystematiek. Een extra boost wordt hieraan gegeven als medio februari alle voorlopige energielabels naar de huiseigenaren zijn verstuurd. Dan zullen op Funda bij alle woningen de voorlopige, of indien beschikbaar definitieve energielabels worden getoond. Het precieze moment wordt nog afgestemd met het ministerie. Naast deze positieve ontwikkelingen rond de invoering zijn er, zoals eigenlijk altijd bij dergelijke grootschalige, nieuwe systematieken, helaas wel enkele kinderziektes gebleken en/of korte storingen in de webapplicaties opgetreden, zegt de NVM-voorzitter. Dit gaat vervolgens gepaard met negatieve uitingen van partijen die - om economische redenen - op voorhand al negatief gestemd waren. Het is zaak dat de overheid dit soort opstartproblemen zo spoedig mogelijk achter zich kan laten, zodat de acceptatie van het energielabel verder groeit. Mislukken Zorgwet kan ingezette woonmaatregelen verstoren Een eventuele mislukking van de nieuwe Zorgwet en een daarmee gepaard gaande, mogelijke val van het huidige kabinet, baren Hukker ernstige zorgen. Mocht de regering struikelen over de ingrijpende aanpassingen in het zorgstelsel wat ik niet hoop -, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben voor de woningmarkt. Een breed gedragen oplossing in dit Zorgdossier is dus ook voor de woningmarkt van belang. Dit kabinet heeft duidelijke maatregelen genomen om het herstel te bevorderen, maar als we nieuwe verkiezingen krijgen, is het volstrekt ongewis of die maatregelen ook stand blijven houden. Zaken als hypotheekrenteaftrek, NHG, LTV worden dan wellicht allemaal weer ter discussie gesteld. Dat kan leiden tot nieuwe herzieningen, en daar zit de woningmarkt niet op te wachten. De rust is weergekeerd, mensen weten waar ze aan toe zijn. Nieuwe verstoringen zorgen voor een deuk in het consumentenvertrouwen, en daarmee stagnatie. 8

10 Herstel in 2015 zet door, markt onherroepelijk veranderd De NVM-voorzitter ziet het in 2014 ingezette herstel van de woningmarkt doorzetten in Hij verwacht dat er dit jaar 5 tot 10% meer woningtransacties zullen plaatshebben, en dat de gemiddelde prijsstijging tussen de 2,5 en 3% zal liggen. Vooral de nieuwbouwmarkt zal fors herstellen met mooie rapportcijfers. Maar dat het ooit weer wordt zoals voor de crisis, ligt volgens Hukker niet voor de hand. De tijd dat huizen als warme broodjes over de toonbank gingen, is voorgoed verleden tijd. Onze leden merken dat klanten niet alleen voorzichtiger en kritischer zijn geworden, maar door internet en social media steeds meer nieuwe wegen vinden op de woningmarkt. Dat vergt van de NVM-makelaars een toenemende klantgerichtheid. Niet het pand staat centraal, maar de klant. Weten wat die klant wil en dat verwachtingspatroon optimaal managen en begeleiden, is essentieel geworden in ons vak. De afgelopen jaren hebben ervoor gezorgd dat we ons opnieuw hebben moeten uitvinden. Met die nieuwe vitaliteit en creativiteit van onze leden heb ik vertrouwen in een goede toekomst. In die zin heeft de crisis louterend gewerkt, ook voor de consumenten. Die beseffen dat ze meer moeten sparen voor hun eerste woning en dat ze ook sneller moet aflossen. Ze willen dat zelf ook. De eerder geschetste versoberingen van de NHG, de dalende Loan to Value, minder schenkingsmogelijkheden, en het gegeven dat veel regio s in Nederland nog niet profiteren van de opbloei, wijzen er volgens Hukker op dat er broze kantjes zitten aan het herstel. Over de hele lijn zal het in 2015 weer beter gaan dan afgelopen jaar, maar ik ga zeker nog niet de vlag uithangen. Aantal NVM-leden toegenomen Het aantal bij de NVM aangesloten makelaars is in het 4 de kwartaal van 2014 met 22 makelaars toegenomen, en ten opzichte van eind 2013 met 71. Op dit moment telt de NVM in totaal makelaars. Van hen zijn makelaars actief op de woningmarkt. Het aantal bij de NVM aangesloten vestigingen bedraagt ultimo december , 21 meer dan het voorgaande kwartaal en 63 meer ten opzichte van december Van deze kantoren zijn er actief op de woningmarkt. De andere kantoren zijn actief in bijvoorbeeld zakelijk of agrarisch onroerend goed. Noot voor de redactie: Voor meer informatie over dit persbericht kunt u terecht bij Roeland Kimman, NVM Communicatie, Media & Woordvoering. Telefoon , mobiel en/of kimman@nvm.nl 9

11 ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen 4 e kwartaal 2014

12 De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2

13 Inhoudsopgave 1 Samenvatting Transacties Aantal Verkopen Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Aantal verkopen op jaarbasis Verkocht onder voorbehoud Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Verkooptijden Vergelijking met een jaar eerder Marktstemming(sindicator) Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Aanbod Aantal woningen in aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Vraagprijzen van het aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Looptijd van het aanbod Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder Aanbod naar looptijdklassen Overige kengetallen woningmarkt Verschil vraag-verkoopprijs NVM Krapte-indicator Verkoopquote Instroomquote Intrekkingen Vraagprijsaanpassingen Bijlage Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Bijlage Voorlopige en definitieve cijfers Bijlage Uitleg over rekenmethodiek NVM

14 1 Samenvatting Dit document beschrijft de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. Opnieuw zet het herstel op de woningmarkt verder door. Er zijn in het 4 e kwartaal 2014 iets meer dan transacties geweest bij NVM-makelaars, 34% meer dan een jaar geleden en 20% meer dan in het 3 e kwartaal. In de totale markt werden naar schatting transacties geregistreerd. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 4 e kwartaal 2014 met 1,3% gestegen in vergelijking met een kwartaal eerder en 3,5% in vergelijking met een jaar eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedraagt nu euro en ligt bijna 14% lager dan voor de crisis, maar alweer 5% hoger dan op het dieptepunt. De vierkante meterprijs van een gemiddeld verkochte woning is het laatste kwartaal met 0,6% beperkt gestegen tot gemiddelde Het verschil met de gewone prijsontwikkeling duidt op de verkoop van grotere en/of duurdere woningen in het afgelopen kwartaal. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 124 dagen. De dalende tendens bij het aanbod houdt aan. Er staan halverwege het 4 e kwartaal 2014 ruim woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Dat is een daling van 8,2% in vergelijking met een jaar geleden. Voor de totale markt betekent dit een aanbod aan bestaande koopwoningen van om en nabij Sinds 2009 daalt de vraagprijs van het aanbod onafgebroken. In het 4 e kwartaal is deze ontwikkeling onderbroken en is de vraagprijs gelijk gebleven op In een jaar tijd is de vraagprijs met 1,2% beperkt gedaald. Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met 12,2% gedaald. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 371 dagen te koop. Voor het eerst sinds begin 2013 staat minder dan de helft (49%) van alle woningen in het aanbod staat een jaar of langer te koop. Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs daalt verder tot 5,5%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is met 4,4% een procentpunt lager in vergelijking met een jaar eerder. Een potentiële koper kon in het 4 e kwartaal 2014 kiezen uit bijna 13 woningen. De verkoopquote stijgt naar het hoogste punt sinds 2009 en bedraagt nu 16,9%. De verkoopquote van nieuw aanbod bereikte zelfs het hoogste niveau sinds 2008 met ruim 22%. De instroomquote ligt in het 4 e kwartaal 2014 met 28% 6 procentpunten hoger dan een jaar eerder, en 5 procentpunten hoger dan een kwartaal eerder. Er zijn woningen ingetrokken, een daling van bijna 14% in vergelijking met een jaar eerder. Ook op jaarbasis zijn er zo n 14% minder intrekkingen dan een jaar eerder. 57% van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan. Dit aandeel is toenemende. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 32% verkocht na tenminste één prijswijziging. De cijfers die de NVM presenteert voor het 4 e kwartaal 2014 zijn voorlopig. In de bijlage zijn de definitieve cijfers voor het 3 e kwartaal 2014 opgenomen. 4

15 2 Transacties 2.1 Aantal verkopen In het 4 e kwartaal 2014 zijn door NVM-makelaars woningen verkocht. Dat is bijna een verdubbeling vergeleken met het dieptepunt van de crisis (begin 2013), en qua aantal verkopen is dit 4 e kwartaal vergelijkbaar met de periode vlak voor de crisis. In de totale bestaande koopwoningmarkt hebben het afgelopen kwartaal naar schatting verkopen plaatsgevonden. Van de verschillende woningtypen is het appartement het best verkopende type, met een aandeel van 31,8%. Daarna volgt de tussenwoning met een aandeel van 27,5%. Hoekwoningen, 2-onder-1- kapwoningen en vrijstaande woningen kennen een aandeel van respectievelijk 13,6%, 14,1% en 13,1%. Het definitieve aantal verkopen voor het 3 e kwartaal 2014 is uitgekomen op De NVM presenteerde eerder een voorlopig cijfer van verkochte woningen door NVM-makelaars Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met het 3 e kwartaal 2014 zijn er dit kwartaal 21,2% meer woningen verkocht: versus Normaal gesproken ligt in het 4 e kwartaal sowieso het aantal woningverkopen hoger dan in een 3 e kwartaal. De gemiddelde stijging van het aantal transacties in een 4 e kwartaal lag over de afgelopen tien jaar op 6,9%. Er is sprake van verschillen tussen de woningtypen in ontwikkeling van het aantal verkopen. Tussenwoningen en 2-onder-1-kapwoningen liggen met 21,3% en 21,6% redelijk op het gemiddelde. Van hoek- en vrijstaande woningen stijgt het aantal verkopen met 17,0% en 16,9% minder hard dan gemiddeld, terwijl appartementen de grootste stijging kende: 24,8% Vergelijking met een jaar eerder Ook in vergelijking met een jaar eerder is er sprake van een flinke stijging van de verkoopaantallen. De woningverkoop ligt 30,6% hoger dan in het 4 e kwartaal In alle kwartalen van 2014 ligt de verkoop hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder, maar de stijging was in het eerste halfjaar van 2014 hoger dan in de tweede helft. 5

16 Voor alle woningtypen geldt deze stijging in verkoopaantallen, maar bij de appartementen is de stijging het sterkst: er zijn 38,1% meer appartementen verkocht dan vorig jaar. De verkoopaantallen van tussenwoningen, hoekwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen stijgen met 25,6%, 26,3%, 28,4% en 31,1% Aantal verkopen op jaarbasis In heel 2014 zijn er door NVM-makelaars woningen verkocht. Halverwege 2013 lag het aantal verkopen op jaarbasis nog op Er zijn dus nu 42% meer huizen verkocht dan op het dieptepunt. In de periode voor de crisis, medio 2008, lag het aantal verkopen bij NVM-makelaars op jaarbasis rond de woningen (rond woningen voor de totale bestaande koopwoningmarkt). In de totale markt gaat het op dit moment om naar schatting verkochte woningen op jaarbasis. 6

17 Verkocht onder voorbehoud Het aantal verkochte woningen in het 4 e kwartaal oversteeg duidelijk de verwachtingen van de NVM. Dat is zichtbaar in het verschil tussen de groene lijn en de blauwe lijn bij de registratie van transacties die verkocht onder voorbehoud zijn. Mogelijk hebben het naderende einde van de verhoogde schenkingsregeling, alsmede de komende strengere hypotheekregels bijgedragen aan een eindejaarsrally. De vraag is dan ook of dit begin 2015 tot het inzakken leidt van het aantal transacties, zoals destijds begin 2013 gebeurde Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten Lenteakkoord Verkiezingen Nieuwe hypotheekregels Woonakkoord Verhoogde schenking Banken houden vast aan 106% Woonakkoord door 1e kamer Einde verhoogde schenking, strengere hypotheekregels 500 = NVM openhuizen dag Aantreden kabinet Rutte II Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop kunnen terugdraaien. De blauwe lijn laat het feitelijke aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend. In het meest recente kwartaal is de trendlijn gebaseerd op de door NVM uitgesproken verwachting van het aantal transacties in het 4 e kwartaal en de seizoenstrend (hier is de trendlijn groen gekleurd). 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning In het 4 e kwartaal 2014 is de prijs van de gemiddeld verkochte woning uitgekomen op euro. Een vrijstaande woning is verkocht voor gemiddeld euro, een appartement voor euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 13,9% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie. De duurdere woningtypen, 2-onder-1-kap- en vrijstaande woningen zijn het hardst in prijs gedaald met 15,8% en 21,2%. Tussenwoningen (-14,0%) en vooral appartementen (-10,0%) daalden veel minder sterk in prijs Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met het 3 e kwartaal 2014 zijn de transactieprijzen met 1,3% gestegen. Vorig kwartaal leek de positieve prijsontwikkeling met 0,1% vrijwel tot stilstand te komen, maar dit kwartaal is er dus weer sprake van een plus. 7

18 De prijzen van appartementen zijn, overeenkomstig met de flinke stijging van de verkoopaantallen, met 1,9% het sterkst toegenomen. Voor hoekwoningen en vrijstaande woningen geldt een prijsstijging van minder dan 1% Vergelijking met een jaar eerder Er lijkt een einde gekomen aan de opgaande lijn van de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder. De transactieprijzen zijn in een jaar tijd gemiddeld met 3,5% gestegen. Daarmee zijn voor het eerst sinds 2007 de prijzen aan het einde van het jaar weer toegenomen in vergelijking met dezelfde periode daarvoor. Met name de prijsstijging van appartementen is het afgelopen jaar opvallend geweest. De prijs van appartementen nam met 4,8% toe. De prijs van een tussenwoning nam beperkt toe met 2,3%. Hierdoor komen de prijsniveau s van appartementen en tussenwoningen opnieuw dichter bij elkaar te liggen. Ook de prijsstijging van vrijstaande woningen is met 2,3% beperkt gebleven. De transactieprijs van 2-onder-1-kapwoningen en hoekwoningen zijn met respectievelijk 3,4% en 4,5% gestegen. 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de prijsontwikkeling in de woningmarkt. De vierkante meterprijs van de gemiddeld verkochte woning komt in het 4 e kwartaal 2014 uit op euro. De vierkante meterprijzen van tussenwoningen liggen het laagst (1.730 euro) en die van appartementen het hoogst (2.240 euro) Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs is in vergelijking met het 3 e kwartaal 2014 opnieuw vrij beperkt toegenomen, dit kwartaal met 0,6%. De vierkantemeterprijs stijgt nu al 6 kwartalen achtereen. Alle woningtypen noteerden een prijstoename, variërend van 0,3% bij tussenwoningen tot 1,1% bij hoekwoningen. 8

19 % M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen Vergelijking met een jaar eerder De vierkantemeterprijs is in een jaar tijd met 3,2% toegenomen, iets minder sterk dus dan de gewone prijsontwikkeling. Dat duidt erop dat de verkochte woningen in het 4 e kwartaal 2014 net iets groter waren dan die in hetzelfde kwartaal van Overigens zijn de stijgingen van de vierkantemeterprijs bij bijna alle woningtypen vergelijkbaar met de gewone prijsstijging. Uitzondering is de hoekwoning, waarbij er 1,5% verschil tussen zit en er dus grotere hoekwoningen zijn verkocht. De stijging van de vierkantemeterprijs ligt voor het derde achtereenvolgende kwartaal rond de 3%. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het 4 e kwartaal uitgekomen op gemiddeld 124 dagen (4 maanden). De tussenwoning is sinds 2010 het snelst verkopende woningtype met een verkooptijd van 87 dagen. De verkooptijd van een appartement bedraagt gemiddeld 122 dagen. Een vrijstaande woning kent traditioneel de langste verkooptijd, dit kwartaal 216 dagen. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie paragraaf 3.3 over looptijd van het aanbod ) Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar geleden zijn de verkooptijden flink lager. Gemiddeld bedraagt de daling 18,6%. Voor bijna alle woningtypen geldt dat de procentuele ontwikkeling ten opzichte van vorig jaar tussen de 19% en 23% ligt, behalve voor de vrijstaande woning. Hiervoor geldt dat de verkooptijd slechts 2,4% lager ligt. 9

20 Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM) Bron: NVM 2.5 Marktstemming(sindicator) In het 4 e kwartaal 2014 is voor een totaal van 8,3 miljard euro aan woningtransacties afgesloten. Dit bedrag komt tot uitdrukking in de marktstemmingsindicator: deze geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen weer, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen Vergelijking met een kwartaal eerder De 8,3 miljard euro aan afgesloten woningtransacties ligt 22,1% hoger dan het kwartaal ervoor. Voor het grootste deel is dit veroorzaakt door de enorme stijging van het aantal transacties. Met de verkoop van appartementen is het meeste gemoeid, 2,2 miljard euro Vergelijking met een jaar eerder Ook vergeleken met een jaar eerder liggen de marktstemmingsindicatoren van de verschillende woningtypen flink hoger. Het gaat om een stijging van 36,4%. De grootste geldvolumestijgingen zijn zichtbaar bij appartementen (+46,7%) en vrijstaande woningen (+ 36,7%). Bij de andere woningtypen ligt de stijging tussen 31% en 32%. Het totale geldvolume is in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar met zo n 2,2 miljard euro toegenomen. 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 4 e kwartaal 2014 (de peildatum voor het aanbod) stonden woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting woningen in aanbod. De dalende trend zet hiermee verder door. Appartementen zijn met 28,9% nog steeds het sterkst vertegenwoordigde woningtype in het aanbod. Het aandeel is echter wel dalend. De vrijstaande woning nadert het appartement. Inmiddels is 27,7% van het aanbod vrijstaand. De tussenwoning is qua aandeel het sterkst gedaald, sinds het 10

21 aanbod eind 2012 qua aantallen het hoogtepunt bereikte. 18,2% van het aanbod is een tussenwoning Vergelijking met een kwartaal eerder Het aantal woningen in het aanbod is met bijna woningen gedaald en ligt voor het eerst sinds het 2 e kwartaal van 2011 weer onder de woningen bij NVM-makelaars. Het aantal transacties en intrekkingen is dus hoger geweest dan het aantal woningen dat nieuw in aanbod is gekomen. Het aanbod daalde in vergelijking met een kwartaal eerder met 2,1%. De daling blijkt het sterkst bij de appartementen, liefst 3,0%. Bij de 2-onder-1-kapwoning en de vrijstaande woning waren de dalingen met respectievelijk 0,9% en 1,4% beperkter Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (NVM) Bron: NVM Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Vergelijking met een jaar eerder Het aanbod bevindt zich inmiddels 2 jaar in een dalende tendens. In vergelijking met een jaar eerder stonden er 8,2% minder woningen te koop. De goedkopere woningtypen, het appartement en de tussen- en hoekwoningen, kenden dalingen van 10-11% in het aanbod, terwijl die van vrijstaande woningen met een daling van 2,6% beperkt bleef. De daling van de 2-onder-1-kapwoning was vergelijkbaar met die van de totale groep. De vrijstaande woning lijkt vooralsnog het minst sterk te profiteren van het herstel van de woningmarkt. Theoretisch gezien duurt het nu ruim 1 jaar en 3 maanden om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). Op het dieptepunt van de markt was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning bedraagt halverwege het 4 e kwartaal euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning euro bedraagt. De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. 11

22 Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 12,2%. De daling van de vraagprijs van het aanbod en de transactieprijs sinds de zomer van 2008 komt steeds dichter bij elkaar te liggen. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs voor de gemiddelde woning is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd. Ook binnen de woningtypen is er nauwelijks enige beweging in de prijzen. De vraagprijs van de goedkoopste woningen (appartementen en tussenwoningen) nam zeer beperkt toe (maximaal +0,2%). Alleen bij de 2-onder-1-kapwoning was sprake van een zeer lichte daling van de vraagprijs met -0,1%. Er is dus duidelijk sprake van stabilisatie. 1,0% Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen Vergelijking met een jaar eerder De stabilisering van de vraagprijs van de gemiddelde in aanbod staande woning laat zich ook steeds duidelijker zien in de cijfers, waarbij de prijzen vergeleken worden met die van een jaar terug. De daling is beperkt gebleven tot slechts 1,2%. Voor vrijwel alle woningtypen is de daling van de vraagprijs zelfs kleiner dan 1%. Uitzondering hierop vormen de appartementen, waar de prijzen nog met 2,5% gedaald zijn in het afgelopen jaar. Mogelijk is dit mede het gevolg van corporatiewoningen die op de koopwoningmarkt aangeboden worden, deze woningen zitten in zijn algemeenheid vaker in een lagere prijsklasse. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 4 e kwartaal 2014 staat een woning in het aanbod gemiddeld 371 dagen op de markt. Een vrijstaande woning in aanbod staat gemiddeld 468 dagen te koop. De tussenwoning in het aanbod staat gemiddeld 275 dagen te koop en is daarmee het best presterende woningtype Vergelijking met een kwartaal / jaar eerder Voor het 3 e opeenvolgende kwartaal daalt de looptijd van het aanbod. Op het hoogste punt bedroeg deze nog 439 dagen. Nu is dat dus 371 dagen, dat is ruim 2 maanden minder. In vergelijking met een jaar eerder staat de gemiddeld te koop staande woning nu 15,6% minder lang te koop. De 12

23 8% 8% 7% 11% 15% 12% 10% 9% 11% 16% 14% 12% 14% 18% 18% 21% 19% 17% 18% 19% 24% daling is bij tussenwoningen het sterkst met ruim 23%. Het aantal vrijstaande woningen is maar beperkt gedaald, hetgeen zich ook vertaalt in een beperktere daling van de looptijd van het aanbod van dit woningtype (-8,6%) Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Voor het eerst sinds 2013 staat er minder dan 50% van het aanbod 1 jaar of langer te koop, te weten 49%. Wel is het aandeel woningen in het aanbod dat 3 jaar of langer te koop staat het afgelopen kwartaal groter geworden. Het gaat nu om 19%. Dat zijn ruim woningen. Er is ook een duidelijke stijging waarneembaar van het percentage woningen dat tot 1 kwartaal te koop staat. Halverwege het 4 e kwartaal 2014 was dat 21%, een jaar eerder nog 18%. 30% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (NVM) 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Bron: NVM Aanbod per 15 november 2013 Aanbod per 15 augustus 2014 Aanbod per 15 november Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de transactieprijs is eind 2014 gedaald tot 5,5%. Een jaar geleden bedroeg dit verschil nog 8,0%. De belangrijkste oorzaak is het toenemende deel van de transacties dat snel verkocht wordt en vanuit de eerste vraagprijs. Toen de crisis net haar intrede had gedaan in 2008 was het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs met 5,3% vergelijkbaar met het huidige verschil. Bij vrijstaande woningen bedraagt het verschil nog altijd bijna 10%. Bij tussenwoningen is het verschil inmiddels teruggelopen tot 4,3%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs is afgenomen tot 4,4%. Hierbij is het verschil het kleinst bij appartementen (3,6%) en het grootst bij vrijstaande woningen (7,2%). 13

24 % Verschil vraag-verkoopprijs (NVM) 10% 8% 6% 4% 2% 0% Bron: NVM verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijs 4.2 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. 70 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) Bron: NVM Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal 14

25 De krapte-indicator is het 4 e kwartaal 2014 verder gedaald. Potentiële huizenkopers hebben nu nog de keuze uit 13 woningen. De keuze is het afgelopen jaar snel afgenomen. De markt voor tussenwoningen is voor het eerst sinds 2008 onder de 10 gekropen. Een koper had in het 4 e kwartaal 2014 nog de keuze uit 9 woningen. De krapte-indicatoren lagen het afgelopen kwartaal meer dan de helft lager dan in het begin van de crisis. Toch is er nog geen sprake van een verkopersmarkt. Daarvoor moeten de krapte-indicatoren minimaal nog eens halveren, hetgeen in de nabije toekomst nog zeker niet verwacht mag worden. 4.3 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In de woningmarkt van voor de crisis was de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd. De verkoopquote is in het 4 e kwartaal 2014 met bijna een procentpunt toegenomen en bedraagt nu 16,9%. Sinds 2009 is de verkoopquote niet zo hoog geweest. De verkoopquote voor nieuw aanbod is zelfs sinds het 3 e kwartaal 2008 niet zo hoog geweest. Het zijn duidelijke signalen van herstel op de woningmarkt. Het zal nog wel lange tijd duren, voordat de verkoopquote van het oude aanbod het niveau van 2008 bereikt. Er is nog een grote groep woningen in het aanbod, die naar aandacht snakken en al lang op de markt staan. Het is nog maar de vraag of het herstel op korte termijn ook de belangstelling voor deze woningen aanwakkert. 25% Verkoopquotes 20% 15% 10% 5% 0% Bron: NVM Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod Verkoopquotes nieuw aanbod 4.4 Instroomquote Het najaarskwartaal kent duidelijk meer instroom dan het zomerkwartaal. De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) noteerde in het 4 e kwartaal 2014 met 28% een 5 procentpunt hogere quote dan het kwartaal ervoor en 7 procentpunt hoger dan een jaar geleden. De afgelopen 4 kwartalen is het aantal woningen dat nieuw op de bestaande koopwoningmarkt in het aanbod is gekomen altijd hoger geweest dan in dezelfde periode een jaar ervoor. Het nieuwe aanbod is een 15

26 % 23% 28% belangrijke aanjager voor het herstel op de woningmarkt, omdat het nieuwe aanbod het best verkoopt. 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Instroomquote Bron: NVM 4.5 Intrekkingen Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in het 4 e kwartaal 2014 uitgekomen op woningen. Dat is ruim 14% minder dan een jaar geleden. Ook wanneer het totaal aantal ingetrokken woningen in 2014 vergeleken wordt met die van 2013 is de daling uitgekomen op 14%. Er is dus duidelijk sprake van een dalende trend. Huizenverkopers schatten door de oplevende markt hun verkoopkansen hoger in en verlaten minder snel de markt. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod) is in het 4 e kwartaal 2014 met 5,4% 0,3 procentpunt hoger dan die in het 3 e kwartaal. 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Intrekquote naar woningtype Bron: NVM Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal 16

27 4.6 Vraagprijsaanpassingen Het aantal vraagprijsaanpassingen is het 4 e kwartaal 2014 zo n 7% lager uitgekomen in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. Het staande woningaanbod is met ruim 8% gedaald in vergelijking met het jaar ervoor (zie paragraaf 3.1). Het aantal vraagprijsaanpassingen is dus weliswaar lager dan het vorige jaar, maar dit is het gevolg van het feit dat er minder woningen te koop staan. Verkopers begrijpen dus dat het ook in deze oplevende markt in bepaalde gevallen nodig is om te bewegen met de vraagprijs teneinde mogelijke kopers aan te trekken. De pieken in 2013 en 2014 zijn veroorzaakt door de NVM Open Huizendag. Dat moment wordt vaak aangegrepen om de vraagprijs nog aan te passen. De piek eind 2012 is veroorzaakt door de invoering van het verplicht aflossen per 1 januari Aantal vraagprijsaanpassingen per maand 0 jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec Bron: NVM % van de woningen in het aanbod heeft geen prijswijziging ondergaan. Dit aandeel is sinds het 4 e kwartaal 2012 stijgende. Van de transacties in het 4 e kwartaal 2014 is ruim tweederde verkocht uit de eerste vraagprijs. Sinds de markt in 2013 is opgeleefd, is de hoogte van de gemiddelde vraagprijsaanpassing dalende. Het herstel draagt bij aan het vertrouwen van huizenverkopers, die denken minder te hoeven zakken met de vraagprijs. De gemiddelde eerste vraagprijsaanpassing bedraagt in het 4 e kwartaal ,8%. 17

28 Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bron: NVM Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing 18

29 mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 sep-12 mrt-13 sep-13 mrt-14 sep-14 Bijlage Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. 300 Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 ) Bron: NVM, Kadaster NVM Kadaster In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 19

30 Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Bron: NVM, CBS NVM CBS (4e kwartaal 2014 is geschat) NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal. 20

31 Bijlage Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 4 e kwartaal Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 3 e kwartaal Aantal transacties Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland Twee-onder-een-kap Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Transactieprijs (*1000 ) Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland Twee-onder-een-kap Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Transactieprijs per m2 Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland Twee-onder-een-kap Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Verkooptijd in dagen Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland Twee-onder-een-kap Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal

32 Bijlage Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 3 e kwartaal 2014 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 3,5% gestegen zijn t.o.v. 4 e kwartaal 2013, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen versus nu euro) dan is er sprake van een prijsstijging van 3,8%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1 Periode 2 Prijsontwikkeling Woningtype 1 Woningtype 1 transactie transactie % transactie Woningtype 2 Woningtype 2 transactie transactie % Mediane prijs Mediane prijs Prijsontwikkeling -6,7% Prijsontwikkeling 0,0% 22

33 De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een stijging van 1,3% t.o.v. het 3 e kwartaal 2014 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal eerder is gestegen met 0,6%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 hebben makelaars de mogelijkheid (en worden ze gestimuleerd) om zorgvuldiger oppervlakten aan te geven. De gevolgen voor de ontwikkeling van de vierkante meterprijzen zijn inmiddels zichtbaar in de woningmarktcijfers. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2) 23

34 NVM Aanbodcijfers Nederland 4e kwartaal 2014 NVM Data & Research

35 ,4 6, totaal -18,0 0, appartement -1,9 17, vrijstaand -14,6 6, onder-1-kap -22,2 1, hoekwoning -17,0 5, tussenwoning %-jr. %kw. Figuur: Aantal objecten ingetrokken (x1000) Aantal ingetrokken ,5 16, totaal 19,8 15, appartement 14,0 8, vrijstaand 18,9 23, onder-1-kap 16,6 16, hoekwoning 20,8 20, tussenwoning %-jr. %kw. Figuur: Aantal objecten nieuw in aanbod (x1000)) Aantal nieuw in aanbod ,6-6, totaal -13,9-6, appartement -8,6-4, vrijstaand -18,4-8, onder-1-kap -20,7-5, hoekwoning -23,6-8, tussenwoning %-jr. %kw. Figuur: Looptijd (in dagen) Looptijd van het aanbod ,2 0, totaal -2,5 0, appartement -0,8 0, vrijstaand -0,6-0, onder-1-kap -0,6 0, hoekwoning -0,6 0, tussenwoning %-jr. %kw. Figuur: Vraagprijsontwikkeling t.o.v. jaar eerder Vraagprijs(in dzd. euro) ,2-2, totaal -10,5-3, appartement -2,6-1, vrijstaand -8,3-0, onder-1-kap -10,5-2, hoekwoning -11,0-2, tussenwoning %-jr. %kw. Figuur: Aantal objecten in aanbod (x1000) Aantal in aanbod

36 Ontwikkeling aanbod Nederland Tussenwoning 3e kwartaal 16 AUG (aantal 3020) Verschil vraag/verkoopprijs -1,9% 4e kwartaal 15 NOV 14 Nieuw (looptijd 24) (aantal 10675) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft (looptijd 38) Oud blijft (looptijd 497) Blijft (aantal 27202) (looptijd 275) (aantal 27488) (looptijd 305) Verkocht (aantal 5876) Verschil vraag/verkoopprijs -4,3% (looptijd 172)

37 Ontwikkeling aanbod Nederland Hoekwoning 3e kwartaal 16 AUG (aantal 1332) Verschil vraag/verkoopprijs -2,1% 4e kwartaal 15 NOV 14 Nieuw (looptijd 24) (aantal 5344) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft (looptijd 39) Oud blijft (looptijd 512) Blijft (aantal 16078) (looptijd 312) (aantal 16268) (looptijd 332) Verkocht (aantal 3077) Verschil vraag/verkoopprijs -4,8% (looptijd 186)

38 Ontwikkeling aanbod Nederland Twee-onder-een-kap 3e kwartaal 16 AUG (aantal 1178) Verschil vraag/verkoopprijs -2,9% 4e kwartaal 15 NOV 14 Nieuw (looptijd 26) (aantal 6044) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft (looptijd 39) Oud blijft (looptijd 532) Blijft (aantal 21530) (looptijd 344) (aantal 21399) (looptijd 375) Verkocht (aantal 3332) Verschil vraag/verkoopprijs -5,4% (looptijd 216)

39 Ontwikkeling aanbod Nederland Vrijstaande woning 3e kwartaal 16 AUG (aantal 741) Verschil vraag/verkoopprijs -4,0% 4e kwartaal 15 NOV 14 Nieuw (looptijd 27) (aantal 6986) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft (looptijd 45) Oud blijft (looptijd 605) Blijft (aantal 41254) (looptijd 468) (aantal 41025) (looptijd 485) Verkocht (aantal 3495) Verschil vraag/verkoopprijs -6,9% (looptijd 292)

40 Ontwikkeling aanbod Nederland Appartement 3e kwartaal 16 AUG (aantal 3103) Verschil vraag/verkoopprijs -1,6% 4e kwartaal 15 NOV 14 Nieuw (looptijd 24) (aantal 12708) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft (looptijd 41) Oud blijft (looptijd 567) Blijft (aantal 43018) (looptijd 374) (aantal 43788) (looptijd 393) Verkocht (aantal 7187) Verschil vraag/verkoopprijs -4,3% (looptijd 205)

41 Ontwikkeling aanbod Nederland Alle woningen 3e kwartaal 16 AUG (aantal 9374) Verschil vraag/verkoopprijs -2,1% 4e kwartaal 15 NOV 14 Nieuw (looptijd 24) (aantal 41757) (looptijd 0) Verkocht Oud Nieuw blijft (looptijd 41) Oud blijft (looptijd 556) Blijft (aantal ) (looptijd 371) (aantal ) (looptijd 393) Verkocht (aantal 22967) Verschil vraag/verkoopprijs -4,9% (looptijd 209)

42 Regionale Analyse Regio 39 Amersfoort 4e kwartaal 2014 NVM Data & Research

43 Gebiedsindeling: Regio 39 Amersfoort Gemeenten: Waarvan de plaatsen: Barneveld Klein-Achterveld Nijkerk Hoevelaken Amersfoort Alle plaatsen Bunschoten Alle plaatsen Leusden Alle plaatsen Soest Soest Woudenberg Alle plaatsen De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 1

44 Samenvatting transacties: Amersfoort Nederland Aantal verkopen 4e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2014: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: ,9% 21,2% 35,3% 30,6% Prijs verkochte woning 4e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2014: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: Verkooptijd (in dagen) in het 4e kwartaal 2014: Verschil tussen (laatste) vraagprijs en transactieprijs: Verkoopquote (% verkopen t.o.v. het aanbod): Prijsontwikkeling sinds de crisis: Prijsontwikkeling sinds 2000: ,4% 0,9% 106 4,1% 18,8% -15,8% 13,7% ,3% 3,5% 124 4,4% 16,9% -13,9% 27,7% Samenvatting aanbod: Amersfoort Nederland Aantal woningen in aanbod 4e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2014: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: ,9% -13,7% ,1% -8,2% Vraagprijzen 4e kwartaal 2014 : Verandering t.o.v. 3e kwartaal 2014: Verandering t.o.v. 4e kwartaal 2013: ,1% -1,2% ,0% -1,2% Aantal dagen dat aanbod gemiddeld al op de markt staat: % van het aanbod dat langer dan een jaar te koop staat: ,4% ,2% % woningen dat dit kwartaal nieuw in aanbod is gekomen: 34% 28% Vraagprijs van nieuw aanbod: Vraagprijs van totale aanbod: Krapte-indicator (keuzemogelijkheden voor consument): De cijfers in deze rapportage zijn gebaseerd op door NVM-makelaars aan- en afgemelde koopwoningen bestaande bouw. Huurwoningen, nieuwbouw- en beleggingsobjecten zijn uitgefilterd. Ook heeft een kwaliteitscontrole plaatsgevonden op de ingevoerde data, en zijn foutief ingevoerde objecten uitgefilterd. 2

45 Aantal verkopen per kwartaal Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Voor Nederland geldt dat het aantal transacties sinds het dieptepunt in het eerste kwartaal van 2013 een flink herstel laat zien, die ook in het vierde kwartaal van 2014 doorzet. Er zijn in Nederland totaal woningen verkocht (door NVMmakelaars). 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Verandering aantal verkopen per woningtype (in procenten) 69,3% 47,8% 36,8% 35,3% 28,5% 25,0% 24,4% 12,2% 11,9% 7,8% 4,5% -15,6% t.o.v. t.o.v. Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal Deze grafiek zoomt in op de ontwikkeling van het aantal transacties per woningtype in het vierde kwartaal van De linkerkant laat de procentuele ontwikkeling zien ten opzichte van een jaar eerder, aan de rechterkant staat de verandering in verkoopaantallen ten opzichte van een kwartaal eerder. De landelijke verkoopaantallen liggen 21,2% hoger in vergelijking met vorig kwartaal, en 30,6% hoger dan het vierde kwartaal van

46 Verkoopprijzen per kwartaal Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien per kwartaal. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen kunnen worden. Over het algemeen geldt dat wanneer het aantal verkopen per woningtype onder de 50 uitkomt, de prijsontwikkeling minder betrouwbaar is was het jaar waarin voor veel regio's en woningtypen duidelijk sprake was van het 'uitbodemen' van de transactieprijs. Inmiddels stijgen de prijzen in veel segmenten weer, zij het nog heel voorzichtig. De gemiddelde prijs van een verkochte woning in Nederland in het vierde kwartaal 2014 komt uit op 215 duizend euro. 8% 6% Verandering verkoopprijzen per woningtype (in procenten) 5,8% 4% 2% 2,1% 2,5% 0,9% 0,7% 0% -2% -0,3% -0,1% -0,5% -0,4% -4% -6% -3,1% -2,9% -8% -10% -12% -9,5% t.o.v. t.o.v. Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal Vergeleken met vorig jaar liggen de woningprijzen in de meeste regio's op een hoger niveau. Ook voor Nederland totaal is sprake van een stijging van de transactieprijs van 3,5% ten opzichte van een jaar eerder. Het is het vierde kwartaal op rij dat de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder positief is. Ten opzichte van een kwartaal eerder is de woningprijs licht gestegen: 1,3%. De prijsontwikkeling kwartaal-opkwartaal is vaak nog wat beweeglijker dan de jaar-op-jaar prijsontwikkeling. 4

47 Verkooptijden verkochte woningen per kwartaal Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal Over het algemeen geldt dat hoe langer het duurt om een woning te verkopen, hoe groter het verschil is tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs (zie pagina 6). De verkooptijden van verkochte woningen zijn tot medio 2013 sterk opgelopen. Het duurde in sommige regio's twee keer zo lang tot een woning verkocht was als voor de crisis. Sinds de tweede helft van 2013 is landelijk een voorzichtige daling van de verkooptijden zichtbaar (vrijstaand blijft achter), die in het vierde kwartaal van 2014 stabiliseert. De gemiddelde verkooptijd in Nederland komt uit op 124 dagen, zo'n 4 maanden. 30% Verkoopquotes (% verkopen t.o.v. het aanbod) 25% 20% 15% 10% 5% 0% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod De verkoopquotes laten zien hoeveel procent van de woningen die in aanbod staan verkocht wordt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen het bestaande 'oude' aanbod (groene lijn), en woningen die binnen een kwartaal aangemeld zijn en verkocht worden, het nieuwe aanbod (rode lijn). Voor de crisis lagen de verkoopquotes van oud aanbod hoger dan van nieuw aanbod, maar sinds de crisis geldt vaak dat nieuw aanbod beter verkoopt. Deze woningen zijn concurrerender geworden, bijvoorbeeld door scherpere prijzen of omdat ze kwalitatief beter zijn dan het oude aanbod. De verkoopquote voor Nederland totaal komt dit kwartaal voor het oude aanbod uit op 15,3% en voor nieuw aanbod op 22,4%. 5

48 % Verschil laatste vraagprijs vs verkoopprijs 10% 8% 6% 4% 2% 0% Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. Hoe ruimer de markt, hoe meer ruimte voor onderhandeling en hoe groter het verschil tussen vraag- en verkoopprijs. Ook geldt over het algemeen hoe duurder de woning, hoe groter het vraagverkoopprijsverschil (zowel absoluut als relatief). Het gemiddelde percentage dat toegegeven wordt op de vraagprijs komt voor Nederland gemiddeld in het derde kwartaal uit op 4,4%. 30% 25% Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs (woningen totaal naar verkooptijdklasse) 26% 24% 20% 15% 10% 5% 0% 17% 12% 13% 8% 9% 7% 5% 6% 7% 2% 3% 3% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 2e kwartaal e kwartaal 2014 Deze belangrijke grafiek laat zien dat hoe langer het duurt voordat een woning verkocht is, hoe groter het verschil tussen de (oorspronkelijke) vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het laat zien dat het scherp prijzen van een woning loont. Voor de crisis (blauw) gold dit al, en deze verschillen zijn alleen maar verder toegenomen. Het vraag-verkoopprijsverschil in het vierde kwartaal 2014 voor Nederland is voor woningen die binnen een kwartaal verkocht zijn 3%. Woningen die meer dan 3 jaar in aanbod hebben gestaan komen uit op 22%. (wanneer een percentage van 0% wordt getoond, betekent dit dat er geen woningen verkocht zijn die in de desbetreffende verkooptijdklasse vallen) 6

49 Aantal woningen in aanbod per kwartaal Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Er is geen regio of woningtype te vinden in Nederland waar het aanbod sinds 2009 niet (sterk) is toegenomen. Dit kwam doordat het aantal transacties sterk was teruggezakt, terwijl de toestroom van nieuw aangeboden woningen min of meer op peil bleef. Sinds 2012 kwamen er echter ook steeds minder nieuwe woningen op de markt. Nu de transacties weer aantrekken, is er inmiddels al twee jaar lang sprake van een daling van het aantal woningen in aanbod. Voor Nederland totaal gaat het in het vierde kwartaal 2014 om ruim 149 duizend woningen die in aanbod staan, waarvan bijna 42 duizend dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. 5% Verandering aantal in aanbod per woningtype (in procenten) 0% 0,0% 1,1% -5% -0,6% -2,2% -1,6% -0,9% -10% -6,5% -15% -13,7% -14,7% -13,7% -20% -25% -20,0% -21,8% t.o.v. t.o.v. Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal Het linkerblok laat de ontwikkeling van de aantallen woningen in aanbod ten opzichte van een jaar eerder zien, rechts staan procentuele verschillen ten opzichte van het vorige kwartaal. Het woningaanbod ligt voor heel Nederland 8,2% lager dan vorig jaar. Ten opzichte van vorig kwartaal is het woningaanbod landelijk gedaald met 2,1%. 7

50 Verdeling van het huidige woningaanbod 34% 17% 23% 14% 12% Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Van alle woningen die in Nederland in aanbod staan, is het aandeel appartementen het grootst. Landelijk gezien is 29% van alle woningen die op de markt staat een appartement. De kleinste groep zijn de hoekwoningen, 11% van het woningaanbod. Het aandeel vrijstaande woningen bedraagt 28%, tussenwoningen 18% en twee onder één kapwoningen 14%. In het taartdiagram hierboven de verdeling van het aanbod in deze regio. 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Instroomquote (% nieuw aanbod t.o.v. oud aanbod) 34% De instroomquote laat het percentage woningen zien dat ieder kwartaal nieuw in aanbod komt, ten opzichte van het totale woningaanbod. Een hoge instroomquote wijst op een dynamische markt waarin woningen snel verkocht worden en het nieuwe aanbod een relatief groot deel uitmaakt van het totale aanbod. De instroomquote voor Nederland totaal daalt al sinds medio 2007, maar er lijkt nu sprake te zijn van een omslagpunt. In het vierde kwartaal van 2014 bestond 28% van al het totale woningaanbod uit nieuw aanbod, dat dus in datzelfde kwartaal op de markt is gekomen. 8

51 Vraagprijzen per kwartaal Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal Voor de meeste regio's in Nederland en voor de meeste woningtypen geldt dat de vraagprijzen van woningen in aanbod vanaf de crisis langzaam maar zeker zijn gedaald. Inmiddels dalen de vraagprijzen harder dan de transactieprijzen. Er zijn echter regio's waar de vraagprijzen van bepaalde woningtypen niet of nauwelijks wijzigen. Dit kunnen marksegmenten zijn die nog goed lopen, maar er zijn ook steeds meer woningen waarvan de consument de vraagprijs niet kan of wil verlagen, bijvoorbeeld in verband met een restschuld. 3% 2% 2% 1% 1% 0% -1% -1% -2% -2% -3% -3% Verandering vraagprijzen per woningtype (in procenten) 2,0% 0,7% 0,6% 0,4% 0,3% 0,1% 0,0% -1,2% -1,7% -1,6% -1,7% -2,5% t.o.v. t.o.v. Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal De grafiek laat de procentuele ontwikkeling van de vraagprijzen per woningtype zien. De vraagprijs in het vierde kwartaal 2014 wordt vergeleken met de vraagprijs in het vorige kwartaal (rechts) en met een jaar eerder (links). Voor Nederland totaal komt de vraagprijs in het vierde kwartaal 2014 uit op 273 duizend euro. Dit is even hoog als vorig kwartaal en 1,2% lager dan vorig jaar. 9

52 Vraagprijs van nieuw aanbod vs vraagprijs totale aanbod Vraagprijs totale aanbod Vraagprijs nieuw aanbod Hierboven wordt de vraagprijs van het totale aanbod in de regio afgezet tegen de vraagprijs van woningen die dit kwartaal nieuw in aanbod zijn gekomen. De vraagprijs van nieuw aanbod ligt (ook voor de crisis) meestal lager dan de vraagprijs van het totale aanbod (dit komt door de samenstelling van het oude en nieuwe aanbod: de minder courante woningen (vrijstaand, duurdere segment) maken een relatief groter deel uit van het totale aanbod dan van het nieuwe aanbod, omdat het langer duurt om ze te verkopen). Toch zien we dat de prijs van nieuw aanbod in de meeste regio's sneller daalt, het verschil met de vraagprijs van het 'oude' aanbod neemt toe. Consumenten worden zich er steeds meer van bewust dat scherper prijzen loont Looptijd van het aanbod per kwartaal Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal Naast de verkooptijden van verkochte woningen (pagina 5) wordt hier de looptijd van woningen in aanbod in beeld gebracht. In het vierde kwartaal 2014 stonden woningen in Nederland gemiddeld 371 dagen in aanbod, ruim een jaar. Voor de crisis stonden woningen veel minder lang in aanbod, 132 dagen medio In het algemeen geldt dat hoe langer een woning in aanbod staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs (zie pagina 6). 10

53 % 50% 51% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen (woningen totaal) 40% 30% 20% 10% 0% 25% 21% 19% 13% 13% 11% 13% 13% 5% 6% 8% 1% 1% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 2e kwartaal e kwartaal 2014 Bovenstaande grafiek maakt op een andere manier duidelijk dat woningen steeds langer in aanbod staan. Kon een woningverkoper er voorheen nog van uitgaan dat de kans groot was dat zijn woning binnen een kwartaal verkocht was, tegenwoordig staat een steeds grotere groep woningen langer dan twee of zelfs drie jaar te koop. En hoe langer een woning te koop staat, hoe meer wordt toegegeven op de vraagprijs. In Nederland staat op dit moment meer dan de helft van de woningen een jaar of langer te koop Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement Totaal De krapte-indicator laat zien hoeveel keuzemogelijkheden de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. Voor Nederland als geheel komt de krapte-indicator dit kwartaal uit op 13. Een krapte-indicator van 13 houdt in dat de consument voor elke aankoop uit 13 concurrerende woningen uit het aanbod kan kiezen. 11

54 Prijsontwikkeling sinds de crisis en sinds ,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0% -25,0% -30,0% 18,5% 20,0% 15,9% 13,7% 8,7% -6,4% -14,3% -13,6% -15,4% -15,8% -17,7% -24,6% Sinds begin van de crisis Sinds begin van de eeuw Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement Totaal De prijzen van woningen zijn sinds het begin van de crisis in Nederland met gemiddeld 13,9% gedaald. Landelijk is er wel een duidelijk verschil te zien in de ontwikkeling naar woningtype. De goedkopere woningtypen tussenwoning en appartement zijn minder in prijs gedaald dan tweekappers en vrijstaande woningen. Het regionale beeld verschilt uiteraard: een enkele regio noteert slechts een kleine min, maar er zijn ook regio's waar de prijsdaling groter is dan 25%. Wanneer de woningprijzen vergeleken worden met begin 2000 dan is de gemiddelde woning in Nederland nog altijd 27,7% meer waard. 12

55 NVM Transactiecijfers NVM-Regio Amersfoort 4e kwartaal 2014 NVM Data & Research

56 Transacties Zuiver Kwartaal * =voorlopig 41,5 13, totaal 44,3 9, appartement vrijstaand 33,5 7, onder-1-kap 4,3-18, hoekwoning 55,2 29, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: Marktstemmingsindicator (in mln. euro) Marktstemmingsindicator (in mln. euro) * =voorlopig -17,7-9, totaal -23,5-11, appartement vrijstaand -41,4-41, onder-1-kap -13,2 29, hoekwoning -4,4-10, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: Verkooptijd (in dagen) Verkooptijd (in dagen) * =voorlopig 1,4-0, totaal 0,0-2, appartement vrijstaand 4,6-1, onder-1-kap 8,0 6, hoekwoning -0,6-2, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: M2-Transactieprijsontwikkeling t.o.v. jaar eerder Transactieprijs per vierkante meter * =voorlopig 0,9-0, totaal 2,5-0, appartement vrijstaand 5,8-0, onder-1-kap -3,1-2, hoekwoning 2,1 0, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: Transactieprijsontwikkeling t.o.v. jaar eerder Transactieprijs(in dzd. euro) * =voorlopig 35,3 11, totaal 36,8 7, appartement 69,3 24, vrijstaand 25,0 12, onder-1-kap 4,5-15, hoekwoning 47,8 28, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: Aantal transacties per kwartaal Aantal transacties

57 Transacties Voortschrijdend Halfjaar * =voorlopig 42,2 6, totaal 41,3 12, appartement 73,8 15, vrijstaand 43,1 3, onder-1-kap 22,8-3, hoekwoning 39,2 6, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: Marktstemmingsindicator (in mln. euro) Marktstemmingsindicator (in mln. euro) * =voorlopig -18,5-8, totaal -13,4-17, appartement -27,4-21, vrijstaand -31,3-14, onder-1-kap -35,9-8, hoekwoning -6,7 3, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: Verkooptijd (in dagen) Verkooptijd (in dagen) * =voorlopig 1,3 0, totaal 0,5-1, appartement -7,2 4, vrijstaand 6,3-0, onder-1-kap 4,5 0, hoekwoning 0,5-0, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: M2-Transactieprijsontwikkeling t.o.v. jaar eerder Transactieprijs per vierkante meter * =voorlopig 2,3 0, totaal 3,1 0, appartement 0,9 9, vrijstaand 0,4 0, onder-1-kap 1,6-1, hoekwoning 3,1-0, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: Transactieprijsontwikkeling t.o.v. jaar eerder Transactieprijs(in dzd. euro) * =voorlopig 33,6 4, totaal 31,9 9, appartement 66,6 5, vrijstaand 34,5 0, onder-1-kap 18,9-2, hoekwoning 35,6 5, tussenwoning %-jr. %kw. * Figuur: Aantal transacties per kwartaal Aantal transacties

58 Technische toelichting NVM-cijfers Om een zo actueel mogelijk beeld te geven van de woningmarktontwikkelingen in Nederland en in de NVM-regio s registreert de NVM sinds 2001 naast de voortschrijdende kwartaalcijfers (kwartaalsgewijs voortschrijdend halfjaar) ook zuivere kwartaalcijfers. Hierbij is een kwartaal twee weken naar voren verschoven: het eerste zuivere kwartaal loopt dan ook van 16 december tot en met 15 maart. De kwartaaltabellen beslaan steeds twee pagina s per regio, één met de zuivere kwartaalcijfers en één met de voortschrijdende halfjaarcijfers. Voor alle kenmerken worden steeds de niveaus van het laatste kwartaal weergegeven (voorlopig cijfer), van een kwartaal eerder en van een jaar eerder. Naast de niveaus worden ook de percentages verandering ten opzichte van een kwartaal eerder en een jaar eerder getoond. Zuivere kwartaalcijfers: in de kwartaalrapportages van de NVM wordt telkens een kwartaal vergeleken met het voorgaande kwartaal Voortschrijdend halfjaarcijfers: niet voor alle regio s zijn zuivere kwartaalcijfers te geven omdat het aantal verkopen in die regio s te laag is voor een betrouwbaar beeld van de woningmarkt. Om ook voor deze woningmarktgebieden toch een goede indruk te geven van de woningmarktontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van de verkopen van een halfjaar. Steeds wordt een halfjaar een kwartaal opgeschoven en wordt de vergelijking gemaakt. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan=middelste waarneming in de oplopende reeks) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). Percentage verandering: de NVM berekent op een zo laag mogelijk niveau (namelijk voor elk woningtype in elke regio) de procentuele prijsverandering. Deze percentages worden door weging met de aantallen verkochte woningen in beide perioden samengesteld tot een procentuele verandering op een hoger niveau (alle woningsoorten of alle regio s). Een procentuele daling van de prijs van de gemiddelde woning gaat niet altijd samen met een daling van de gemiddelde prijs van de verkochte woningen, bijvoorbeeld als er in de laatste periode meer duurdere woningen zijn verkocht dan in de vorige periode. Prijs per vierkante meter: vanaf 1999 is de makelaar verplicht het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte van elke woning op te geven. Daardoor is voor het merendeel van de woningen het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte nauwkeurig bekend, zodat voor de berekening van de prijs per vierkante meter sinds 1 januari 2000 dit cijfer gebruikt wordt in plaats van de tot dan toe gehanteerde schatting. Marktstemmingsindicator: de marktstemmingsindicator geeft de totale omzet aan (som van de prijzen van de verkochte woningen). Lege cellen: cijfers die op minder dan 50 waarnemingen berusten worden niet weergegeven, er staat dan een streepje.