ANALYSE WONINGMARKT. 2 e kwartaal 2016

Transcriptie

1 ANALYSE WONINGMARKT 2 e kwartaal 2016

2 De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2

3 Inhoudsopgave 1 Samenvatting Transacties Aantal transacties Transactieprijs van gemiddeld verkochte woning Vierkantemeterprijzen van gemiddeld verkochte woning Verkooptijden Vraag-verkoopprijsverschillen Aanbod Aantal woningen in aanbod Vraagprijzen van het aanbod Looptijd van het aanbod Overige kengetallen woningmarkt NVM Krapte-indicator Verkoopquote Instroomquote Vraagprijsaanpassingen Nieuwbouw Aantal transacties Transactieprijs van gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning Aantal woningen in aanbod Regionale dynamiek Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM Bijlage 4 Definities

4 1 Samenvatting Dit document beschrijft met name de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. In het 2 e kwartaal 2016 wisselden ruim bestaande koopwoningen van eigenaar. Dat is bijna 15% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op ruim transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 2 e kwartaal 2016 toegenomen. In vergelijking met een kwartaal eerder bedraagt de stijging 2,7%, de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +5,6%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog bijna 7% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 14% hoger dan op het dieptepunt. De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is in een jaar tijd met 5,2% gestegen en de stijging lijkt daarmee verder te versnellen. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 90 dagen, 21 dagen minder dan een jaar geleden. Bijna 13% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. In de NVM-regio Amsterdam gaat het om meer dan de helft van de verkochte woningen. Het aantal woningen dat in Nederland te koop staat neemt steeds sneller af. Halverwege het 2 e kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars bijna woningen in aanbod. Dat is 21% minder dan een jaar geleden. Ook vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van het woningaanbod van bijna 5%. In de totale bestaande koopwoningmarkt telt het woningaanbod nu woningen. De vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning komt in het 2 e kwartaal van 2016 uit op 287 duizend euro. De vraagprijzen liggen 2,2% hoger dan een jaar geleden. De looptijd van de halverwege het 2 e kwartaal 2016 in aanbod staande koopwoningen is in een jaar tijd met 13% gedaald tot 305 dagen. 43% van de woningen staat langer dan een jaar te koop, bijna één op de vijf woningen zelfs drie jaar of langer. Een potentiële koper kon in het 2 e kwartaal 2016 kiezen uit 8 woningen (= krapte-indicator). De verkoopquote in het 2 e kwartaal 2016 bedraagt 26%. Zowel de verkoopquote van nieuw aanbod als van oud aanbod zijn sterk gestegen. De instroomquote is met 39,8% in het 2e kwartaal van ,5 procentpunt hoger dan in het 2e kwartaal van % van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan, wederom een iets groter aandeel dan een kwartaal eerder. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 76% verkocht vanuit de eerste vraagprijs. De dynamiek in de regio Amsterdam is veruit het grootst, gevolgd door de regio Utrecht. Veel regio s rondom Amsterdam en Utrecht profiteren mee. Ook de stad Groningen kent nog altijd een sterke dynamiek. Regio s die achterblijven zijn Zuidoost Groningen, het noordoosten van Noord Brabant en Den Helder. 4

5 Transacties 2.1 Aantal transacties De NVM-makelaars hebben in het 2 e kwartaal 2016 een nieuw verkooprecord geboekt. Er zijn ruim bestaande koopwoningen verkocht in een kwartaal tijd. Voor de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om ongeveer woningen. Hiermee is het aantal transacties op jaarbasis uitgekomen op ruim woningen (totale bestaande koopwoningmarkt naar schatting woningen), waarmee het oude record uit de eerste helft van 2006 uit de boeken is. Het zijn vooral de lage rente en de daaruit volgende lage woonlasten, die het gunstig maken voor consumenten om nu een woning te kopen. Daar bovenop komt het positieve consumentenvertrouwen. Voor de woningmarkt zit het vertrouwen nog altijd in de lift en bereikte in mei 2016 een nieuwe recordhoogte (bron: Vereniging Eigen Huis). Ook het gebrek aan alternatieven maakt een bestaande koopwoning vaak de enig overgebleven mogelijkheid voor (potentiële) kopers. In gebieden met een krappe woningmarkt zijn te weinig nieuwbouwwoningen of vrije sectorhuurwoningen aanwezig om aan de vraag te voldoen. In vergelijking met het 2 e kwartaal van vorig jaar is het aantal verkopen in het 2 e kwartaal 2016 met bijna 15% toegenomen. De meeste woningtypen kennen een soortgelijk percentage, alleen de vrijstaande woningen springen eruit met een toename van ruim 21%. Verder valt op dat er in vergelijking met een jaar eerder in de oostelijke regio s duidelijk meer verkocht is dan gemiddeld, terwijl juist in de regio s binnen de Randstad de toename minder dan gemiddeld is. Daarbij spant de NVM-regio Amsterdam de kroon: daar daalde het aantal transacties in vergelijking met een jaar eerder met ruim 7%. Ook in omliggende regio s als Zuid-Kennemerland en de Bollenstreek is het aantal transacties niet verder toegenomen in vergelijking met een jaar eerder. Vergelijken we het aantal transacties op jaarbasis, dat NVM-makelaars nu gerealiseerd hebben met dat van het vorige recordniveau in 2006, dan valt op dat het niet alleen de krappe woningmarktgebieden zijn, waar het aantal transacties nu dat van toen overstijgt. In grote delen van het land ligt het aantal transacties nu hoger dan destijds. Met name in de noordelijke regio s blijft het aantal transacties echter achter. In de regio s in Limburg is het positieve beeld mede het gevolg van het toegenomen marktaandeel van de NVM aldaar Aantal verkochte woningen (NVM) Aantal transacties op jaarbasis (NVM) Bron: NVM Bron: NVM 5

6 Transactieprijs van gemiddeld verkochte woning De transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning stijgt in vergelijking met een jaar eerder voor de 10 e achtereenvolgende keer. In het 2 e kwartaal 2016 is de transactieprijs uitgekomen op gemiddeld euro 1. Verkochte woningen gingen in het 2 e kwartaal 2016 met gemiddeld een 5,6%-hogere prijs over de toonbank dan een jaar eerder. Bij alle woningtypen heeft de prijs zich positief ontwikkeld, variërend van 4,6% bij vrijstaande woningen tot 6,4% bij appartementen. In het grootste deel van de NVM-regio s zijn de prijzen van de gemiddeld verkochte woning gestegen. De sterkste stijging van de transactieprijzen op jaarbasis is zichtbaar in de NVM-regio Amsterdam, waar de prijs ruim 16% boven het niveau van een jaar eerder ligt. In traditioneel krappe woningmarktregio s als Zuid-Kennemerland (+15%, omvat o.a. Haarlem) en Utrecht (9%) neemt de stijging van de prijzen steeds verder toe. Sinds het dieptepunt op de koopwoningmarkt als gevolg van de crisis bereikt werd, zijn de prijzen van verkochte woningen met ruim 14% toegenomen. Vaak worden het prijsniveau van verkochte woningen vergeleken met het prijsniveau van vlak voor de crisis, toen de prijzen recordhoogten kenden. Gemiddeld genomen ligt de transactieprijs in het 2 e kwartaal 2016 nog altijd bijna 7% onder het niveau van voor de crisis. Toch is er een aantal NVM-regio s waar de prijzen inmiddels hoger liggen: Amsterdam (14%), Zuid-Kennemerland (5%), Groningen (2%) en Zeeuws-Vlaanderen (2%). De eerste drie zijn traditioneel sterke regio s, de laatste profiteert van de populariteit van de regio onder Belgen. 4% Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% M2-Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (NVM) 3% 2% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -4% Bron: NVM De gele lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen Bron: NVM De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering per kwartaal over de laatste 4 kwartalen 2.3 Vierkantemeterprijzen van gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs laat een evenwichtiger beeld zien van de prijsontwikkeling. Deze corrigeert naast woningtype en regio ook voor de grootte van de woning. Ook de vierkantemeterprijzen kennen inmiddels een prijsontwikkeling van boven de 5%. Bij de vierkantemeterprijzen is ook duidelijker zichtbaar dat de minder courante woningtypen (2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen) een minder sterke vierkantemeterprijsontwikkeling kennen dan de andere woningtypen. Voor de prijs van een vierkante meter appartement wordt ruim 6% meer betaald dan een jaar eerder. 1 Lees bijlage 3 van dit document voor een nadere uitleg van de NVM-rekenmethodiek. 6

7 Verkooptijden De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning in het 2 e kwartaal 2016 is uitgekomen op 90 dagen (ofwel 3 maanden). Daarmee daalde de verkooptijd in een jaar tijd met 21 dagen en wordt het weer vergelijkbaar met het niveau van rond het begin van de crisis. Met name de verkooptijd van 2-onder-1-kapwoningen en van appartementen daalde sterk. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte tussenwoning is het laagst van alle woningtypen met 58 dagen. In traditioneel krappe woningmarktgebieden moeten potentiële kopers snel hun slag slaan. 70% of meer van het bestaande koopwoningaanbod dat nieuw op de markt komt, wordt in deze regio s binnen 90 dagen verkocht Verkooptijden verkochte woningen in dagen (NVM) 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Percentage woningen verkocht boven de vraagprijs Bron: NVM Bron: NVM 2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs is het afgelopen kwartaal gestabiliseerd. Ten opzichte van de laatste vraagprijs is er gemiddeld 2,8% minder betaald voor de gemiddeld verkochte woning. Dat is zelfs minder dan voor de crisis. Het percentage woningen dat verkocht wordt boven de laatste vraagprijs neemt hard toe. Inmiddels is bijna 13% van de verkochte woningen voor meer dan de vraagprijs verkocht. Dit is ook ruim hoger dan de percentages die voor de crisis gehaald werden. In de NVM-regio Amsterdam gaat meer dan de helft van de woningen boven de vraagprijs van de hand, in NVM-regio s als Zuid-Kennemerland, stad Groningen en Utrecht gaat een kwart tot een derde boven de vraagprijs over de toonbank. 2 2 Bij woningen die boven de vraagprijs verkocht zijn, kan het ook gaan om woningen, waarbij de woning in eerste instantie is aangeboden voor een vanaf-prijs. 7

8 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod In een jaar tijd is het aantal woningen dat in aanbod staat met maar liefst 21% afgenomen. Halverwege het 2 e kwartaal 2016 (de peildatum voor het aanbod) staan er bij NVM-makelaars woningen in aanbod. In de totale bestaande koopwoningmarkt telt het woningaanbod nu woningen. Waar voor wat de betreft de verkopen de recordaantallen van vlak voor de crisis weer gehaald worden, is het woningaanbod nog lang niet op dat niveau. In 2006 (oude recordjaar voor wat betreft verkopen) telde het aantal in aanbod staande woningen op tot zo n , ruim woningen minder dus dan nu het geval is. Wel daalt het aantal in aanbod staande woningen nu sneller dan sinds 1995 gemeten is. De daling gaat voor appartementen het snelst. In vergelijking met vorig jaar staan er landelijk bijna eenderde minder appartementen te koop. Van de ruim 39 duizend appartementen waaruit de consument vorig jaar kon kiezen zijn er op dit moment nog ruim 26 duizend over. Voor vrijstaande woningen gaat de daling het minst snel, er wordt een daling ten opzichte van een jaar geleden van 12,2% genoteerd. De NVM-regio s in de Randstad zijn duidelijk de gebieden waar de daling van het woningaanbod het snelst gaat. In Amsterdam, Utrecht en Zuid-Kennemerland (o.a. Haarlem) is het aantal te koop staande woningen in een jaar tijd met meer dan 40% gedaald. Ook de stad Groningen kent een dergelijke aanboddaling. De gebieden waar het woningaanbod slechts marginaal daalt en in een enkele regio in vergelijking met een jaar gelden zelfs nog hoger is, zijn veelal de randen van Nederland: Zeeland, Limburg en het noordoosten van Groningen. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning komt in het 2 e kwartaal van 2016 uit op 287 duizend euro. Dat is 7 duizend euro meer dan een kwartaal eerder. Wanneer deze stijging doorzet zal de vraagprijs van de gemiddelde koopwoning in Nederland eind dit jaar de 3-ton-grens passeren. Tussen de aangeboden woningtypen bestaan flinke verschillen. Een appartement wordt met een vraagprijs van 170 duizend euro in de markt gezet, terwijl voor een vrijstaande woning dit kwartaal 446 duizend euro gevraagd wordt. Ten opzichte van de periode vlak voor de crisis zijn de vraagprijzen flink gedaald; voor de gemiddeld in aanbod staande woning bedraagt deze daling 8

9 10,3%. Toch liggen de vraagprijzen inmiddels weer 2,2% hoger dan een jaar geleden. De vraagprijzen van vrijstaande woningen liggen 3,1% hoger dan vorig jaar, die van van 2-onder-1-kapwoningen zijn met slechts een 1,4% toegenomen. Het landelijk beeld van stijgende vraag- en transactieprijzen voedt voor veel consumenten het gevoel om de eigen woning ook voor flinke prijs in de markt te zetten. Of in ieder geval voor een prijs die men ooit zelf voor de woning betaald heeft. Hoewel dit beeld in enkele regio s correct kan zijn, geldt dit voor het overgrote deel van Nederland niet. Veel marktsegmenten worden nog steeds gekenmerkt als een ruime markt, met veel aanbod in verhouding tot het aantal verkopen. Ook zijn dit gebieden waar woningen lang te koop staan, de prijzen nog niet op het niveau van voor de crisis zijn en de vraag-verkoopprijsverschillen nog groot zijn. Bovendien zijn er grote aantallen woningen die langer dan een jaar in aanbod staan en weinig aandacht van kijkers trekken. Een scherpe vraagprijs bij het in de markt zetten van de woning blijft in veel gebieden in Nederland nog steeds de beste keus. 3.3 Looptijd van het aanbod Een woningverkoper kan er (gemiddeld gezien) vanuit gaan dat zijn woning 305 dagen in aanbod staat. Dat is de gemiddelde looptijd van de halverwege het 1 e kwartaal van 2016 in aanbod staande koopwoningen in Nederland. Deze periode is in een jaar tijd met 13% gedaald, een teken van een verder aantrekkende markt. Met name de looptijd van het aanbod van tussenwoningen daalde sterk met ruim 18%. Die van vrijstaande woningen daalde met 9,3% juist minder hard. Desondanks is de daling over alle segmenten zichtbaar en dat inmiddels 2,5 jaar. Ondanks dat het aantal te koop staande woningen afneemt en de tijd dat woningen te koop staan gemiddeld genomen daalt, is er altijd nog een grote groep woningen dat lange tijd in aanbod staat en moeilijk verkoopbaar is. 43% van de woningen staat langer dan een jaar te koop, bijna één op de vijf woningen zelfs langer dan drie jaar. Een andere manier om te kijken naar de periode dat woningen te koop staan is te kijken naar de theoretische verkooptijd: hoeveel tijd is nodig om het huidig aantal te koop staande woningen uit te verkopen. Deze periode bedraagt nu 8,7 maanden. Op het dieptepunt van de crisis was dit nog meer dan 25 maanden, ruim 2 jaar. In sommige gebieden in Nederland bedraagt de theoretische verkooptijd nog slechts 2-3 maanden. Zonder nieuw woningaanbod dat de markt opkomt zou er binnen afzienbare tijd uberhaupt geen woningmarkt meer zijn. In veel andere regio s (40% van het land) bedraagt de theoretische verkooptijd nog altijd meer dan 1 tot anderhalf jaar. Het laat weer zien dat er steeds meer sprake is van een enorme tweedeling in het land, waar alle gebieden profiteren van het herstel, maar het verschil in herstel steeds groter wordt. 9

10 4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Het geeft de verhouding weer tussen het aantal woningen in aanbod en het aantal verkochte woningen. Wanneer de woningmarkt aantrekt, verandert deze verhouding en wordt het aantal keuzemogelijkheden voor kopers kleiner. In het 2 e kwartaal 2016 kan een gemiddelde consument kiezen uit 8 verschillende woningen, terwijl er dat een jaar eerder nog 11 waren. Enkele jaren geleden, op het dieptepunt van de crisis, konden potentiële kopers kiezen uit 25 tot 30 woningen. De krapte-indicator is een goede indicator om de dynamiek van lokale markten in kaart te brengen. Waar de dynamiek groot is, kan sprake zijn van oververhitting. Dit is in een aantal gebieden in Nederland zeker het geval. Zo laat de NVM-regio Groningen (stad) een krapte-indicator van 3,0 zien. Ook regio Utrecht scoort met een 3,8 erg laag. Maar de oververhitting in de regio s in en om Amsterdam is het grootst. Amsterdam zelf laat een krapte-indicator van 2,5 zien, Zuid-Kennemerland (o.a. Haarlem), Zaanstreek, Haarlemmermeer en Waterland zijn ook erg krappe markten. Er is duidelijk sprake van een uitstroom-effect, waarbij kopers de gebieden rond Amsterdam als uitvalsbasis kiezen nu de krapte en de prijzen in Amsterdam zelf naar recordhoogten gaan. Overigens zijn deze effecten ook bínnen de steden te zien. Waar de vooroorlogse wijken in Amsterdam, Utrecht en Groningen al langere tijd oververhit zijn, laten nu ook de jaren 70 en jaren 80 wijken in deze steden tekenen van oververhitting zien. Deze woningen zijn blijkbaar een goed (en betaalbaar) alternatief wanneer kopers in de vooroorlogse wijken niet aan bod komen door de grote concurrentie van andere kopers. 4.2 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht. De verkoopquote nieuw kijkt naar het nieuw op de markt gekomen aanbod en de verkopen uit deze groep, de verkoopquote oud kijkt naar het al bestaande aanbod en de verkopen uit deze groep. Sind het dieptepunt van de crisis zijn de verkoopquotes sterk gestegen, het aandeel van het aanbod dat verkocht wordt neemt sterk toe. Daarbij steeg de verkoopquote nieuw sterker dan de verkoopquote oud, wat er op duidt dat woningen die nieuw op de markt komen makkelijker verkopen dan oud, reeds in aanbod staande woningen. Wat opvalt is dat dit kwartaal de verkoopquotes erg sterk 10

11 gestegen zijn. Meer dan 25% van het woningaanbod wordt inmiddels binnen een kwartaal verkocht. Voor nieuw aangeboden woningen op de markt geldt dit voor 1 op de 3 woningen. Wanneer de verschillende woningtypen bekeken worden blijkt dat de populariteit van hoekwoningen en vrijstaande woningen achterblijft, terwijl de verkoopquotes van tussenwoningen en appartementen flink doorstijgen. 4.3 Instroomquote De instroom van nieuw woningaanbod in een kwartaal als percentage van het totale woningaanbod wordt weergegeven middels de instroomquote. De instroomquote komt dit kwartaal uit op 40%. De instroomquote van tussenwoningen is met 57% (zoals altijd) het hoogst, die van vrijstaande woningen met 22,4% het laagst. Het tweede kwartaal is vrijwel altijd een kwartaal waarin het aanbod (licht) toeneemt, zo niet dit kwartaal. Er is prake van een daling van 4,9%. Dat heeft een tweetal oorzaken: het recordaantal transacties en de stokkende instroom van nieuw aanbod. Traditioneel is het voorjaar een periode waarin veel consumenten besluiten hun woning te koop aan te bieden. Dat was dit kwartaal ook wel het geval, maar niet in dezelfde mate als andere jaren. Vergeleken met een jaar geleden is er slechts 1,6% meer nieuw aanbod op de markt gekomen. Van dit verse aanbod wordt overigens 1 op 3 binnen een kwartaal verkocht, van het oude aanbod verkoopt slechts 1 op 4 binnen een kwartaal. Omdat deze laatste groep veel groter is, groeit de tweedeling tussen goed verkopend nieuw woningaanbod en slecht verkopend oud woningaanbod. Ieder kwartaal voert de NVM een enquête uit onder haar leden, waarin onder andere gevraagd wordt naar de positieve en negatieve (toekomstige) ontwikkelingen op de woningmarkt. Naast onzekerheden rondom de op handen zijnde Brexit wordt het meest genoemd: te weinig nieuw aanbod. Er heerst grote zorg bij een stijgend aantal makelaars over toenemende tekorten aan nieuw woningaanbod dat op de markt komt. Zeker in die gebieden waar de verkoopaantallen en de transactieprijzen toenemen zorgt slinkend aanbod voor nog meer krapte. In bepaalde gebieden, waaronder Amsterdam, vormt dit een groot risico. Onder de oplossingen valt in de gebieden in ieder geval een versnelling van de woningbouw en het vergroten van de vrije huursectormarkt. 11

12 4.4 Vraagprijsaanpassingen De steeds verder aantrekkende woningmarkt heeft ook tot gevolg dat verkopers steeds minder vaak de vraagprijs van de woning aan hoeven te passen. Halverwege het 2 e kwartaal 2016 staat 63% van de bestaande koopwoningen met de eerste vraagprijs in aanbod. Steeds meer verkopers zijn van mening dat zij in de huidige markt hun vraagprijs niet aan hoeven te passen. Toch blijft voor een grote groep van consumenten, wiens woning al lang in het aanbod staat, een vraagprijsaanpassing een belangrijke mogelijkheid om interesse te kweken. Steeds meer woningen worden vanuit de eerste vraagprijs verkocht. Meer dan driekwart van de verkochte woningen in het 2 e kwartaal 2016 heeft geen vraagprijsaanpassing ondergaan. In veel gevallen gaat het ook om woningen die nog maar kort in het aanbod hebben gestaan. 12

13 5 Nieuwbouw 5.1 Aantal transacties Ook de nieuwbouwmarkt heeft een uitstekend kwartaal geboekt. Dit kwartaal zijn circa nieuwbouwkoopwoningen verkocht. Voor de totale nieuwbouwmarkt gaat het dan om circa9.500 woningen. Wel lijkt er sprake van een afvlakking van de groei. In vergelijking met het 2 e kwartaal van vorig jaar (wat eveneens een goed kwartaal was) is het aantal verkopen met bijna 9% toegenomen. Tussenwoningen werden slechts 3% meer verkocht, vrijstaande woningen maar liefst 39%. Er wordt duidelijk steeds meer voor de doorstroming ontwikkeld. 5.2 Transactieprijs van gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning De transactieprijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning is in het 2 e kwartaal 2016 uitgekomen op euro 3. Deze prijs ligt circa 8% hoger dan een jaar geleden. De prijsontwikkeling in woningtypen is heel divers. Zo zijn appartementen en vrijstaande woningen meer dan 10% in prijs gestegen en twee-onder-1-kappers slechts ruim 4%. De prijsstijging wordt versterkt door de verkoop van grotere en duurdere woningen, de prijsstijging van de vierkante meterprijs is bescheidener, ruim 5% hoger dan vorig jaar. 5.3 Aantal woningen in aanbod Het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen is ten opzichte van vorig jaar met 4% gedaald naar nieuwbouwwoningen (totale markt circa ). Ook het aantal verleende bouwvergunningen laat een dalende trend zien (bron CBS). In veel sterk verstedelijkte gebieden ervaren makelaars nu een tekort aan nieuwbouwwoningen, de krapte-indicator voor Noord-Holland, 3 Lees bijlage 3 van dit document voor een nadere uitleg van de NVM-rekenmethodiek. 13

14 Utrecht en Groningen is nu circa 5. Daar staat tegenover dat in delen van Zeeland, Brabant, Limburg en Overijssel de toegenomen nieuwbouwproductie steeds meer concurreert met de bestaande bouw. Ontwikkelaars focussen ze zich steeds meer op de dure en grotere woningtypen: circa 40% van het nieuwe aanbod is meer dan 130 m2 groot en/of heeft een vraagprijs van meer dan

15 6 Regionale dynamiek Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. De NVM heeft de bestaande koopwoningmarkt ingedeeld in 76 woningmarktregio s. Ook binnen deze woningmarktregio s is er sprake van verschillen. Voor een analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een NVM-makelaar daarom onontbeerlijk. Om de verschillen binnen Nederland te duiden, zet de NVM de woningmarktregio s af tegen Nederland op een aantal dynamiekskenmerken, zoals de ontwikkeling van de prijzen, aantallen transacties, verkoopquotes, looptijden etc.) en kent op basis daarvan een waardering toe aan de verschillende regio s. Het kaartje van Nederland maakt duidelijk dat de NVM-regio Amsterdam en inmiddels ook Utrecht boven de andere regio s uitsteken. Ook in de regio s rondom Amsterdam (Zuid-Kennemerland) en Utrecht is sprake van een relatief hoge dynamiek, net als in de stad Groningen. Regio s, die qua dynamiek ook boven het Nederlands gemiddelde liggen, zijn vaak regio s met een grote stad, zoals Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Enschede. Gebieden die qua dynamiek achterblijven zijn de noordoostelijke regio s van Noord-Brabant, het zuidoosten van Groningen en de regio Den Helder. 15

16 mrt-97 sep-97 mrt-98 sep-98 mrt-99 sep-99 mrt-00 sep-00 mrt-01 sep-01 mrt-02 sep-02 mrt-03 sep-03 mrt-04 sep-04 mrt-05 sep-05 mrt-06 sep-06 mrt-07 sep-07 mrt-08 sep-08 mrt-09 sep-09 mrt-10 sep-10 mrt-11 sep-11 mrt-12 sep-12 mrt-13 sep-13 mrt-14 sep-14 mrt-15 sep-15 mrt-16 sep Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (76-77% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. - Het CBS/Kadaster weegt op basis van de verhouding in de koopwoningvoorraad, de NVM weegt op basis van de verhouding in het aantal verkopen. Goedkopere woningtypen en stedelijke regio s kennen een groter aandeel verkopen t.o.v. voorraad, waardoor deze typen en regio s bij NVM een grotere invloed hebben op de prijsontwikkeling dan bij het CBS/Kadaster. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. 300 Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 ) 8% 6% Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 250 4% % 0% -2% % -6% -8% 0-10% Bron: NVM, Kadaster NVM Kadaster Bron: NVM, CBS NVM CBS (2e kwartaal 2016 is geschat) In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 16

17 Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 2 e kwartaal Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 1 e kwartaal Aantal transacties Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Transactieprijs (*1000 ) Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Transactieprijs per m2 Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Verkooptijd in dagen Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal

18 Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 4 e kwartaal 2015 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 2,7% gestegen zijn t.o.v. 1 e kwartaal 2016, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen versus nu euro) dan is er sprake van een stijging van 3,5% Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1 Periode 2 Prijsontwikkeling Woningtype 1 Woningtype 1 transactie transactie % transactie Woningtype 2 Woningtype 2 transactie transactie % Gewogen mediane prijs Gewogen mediane prijs Prijsontwikkeling -6,7% Prijsontwikkeling 0,0% 18

19 De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewogen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een stijging van de transactieprijzen met 5,6% t.o.v. het 2 e kwartaal 2015 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal gestegen is met 5,2%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systematiek. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2) 19

20 Bijlage 4 Definities NVM krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Verkoopquotes De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. Instroomquote De instroomquote geeft de verhouding tussen de tijdens het kwartaal nieuw in aanbod komende woningen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan. 20