En de prijzen zullen ze verder stijgen?

Transcriptie

1 En de prijzen zullen ze verder stijgen? Paul de Vries, /TUDelft, Nederland Publieksmoment Woonbeleidsplan Vlaanderen, Brussel, 29 november 2011 Delft University of Technology Challenge the future

2 De prijzen blijven stijgen! Of niet? KBC: tot 2015 prijsstijging van 3% jaarlijks Notarisbarometer (okt 2011): 7,5% minder verkopen, maar prijstoename Vastgoedblad Netto: 2012: +3% (In Vlaanderen meer dan 3% en in Wallonië minder dan 3%) prijzen gaan dalen Eigen berekening: stabiel en beperkte stijging Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 2 van 44

3 Voorstellen Technische Universiteit Delft Wetenschappelijk instituut Snijvlak van wetenschap en praktijk Beleidsterrein alle aspecten van de gebouwde omgeving Onder andere de woningmarkt Paul de Vries Woningmarkteconoom Focus: evolutie van de woningprijs en woningproductie Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 3 van 44

4 Voorgelegde vragen Welke factoren bepalen: De woningprijs? De prijsontwikkeling? Blijven de prijzen stijgen? Kan de prijsevolutie beïnvloedt worden? Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 4 van 44

5 België en Nederland Hoe verschillend zijn wij Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 5 van 44

6 Evolutie woningprijs reële prijs (euro 2009) x1000 België onafhankelijk 1830 Kredietcrisis Napoleon sluit haven Amsterdam de oliecrisis de Engelse oorlog Crash Tulpenmarkt, 1637 Begin industriële revolutie Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 6 van 44

7 Ja, we kunnen we terug naar het niveau 1990 Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 7 van 44

8 Woningprijs Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 8 van 44

9 Na Leymann Brothers Kredietcrisis Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 9 van 44

10 Evolutie woningprijzen BE Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 10 van 44

11 Constatering In België zijn de prijzen gestegen, In Nederland zijn de prijzen, In België verwacht men verdere prijsstijgingen, In Nederland verwacht men verdere prijsdalingen. Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 11 van 44

12 Fundamenten Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 12 van 44

13 Schema woningmarkt Exogene factoren Vraag Aanbod Woningprijs koopwoningmarkt huurwoningmarkt Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 13 van 44

14 Marktwerking Wisselwerking tussen vraag en aanbod waardoor de prijs bepaald wordt Meest genoemde voorwaarden efficiënte marktwerking Mogelijkheid voor de actoren om bij hun afwegingen rekening houden met alle relevante informatie Gelijke marktkracht van de actoren Homogeniteit van het product Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 14 van 44

15 Marktwerking Vraag en aanbod Nieuwbouw woonbonus Neoklassiek kader Fundamenten van de ontwikkeling van de woningprijs Korte termijn effect Rente Kredietcrisis Beleid van Rijk en banken Lengte hypotheek Conjunctuur Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 15 van 44

16 Niet efficiënt Specifieke omstandigheden woningmarkt die invloed hebben op de prijsvorming: Geen optimale marktinformatie Vele onafhankelijke woningmarktgebieden Heterogeniteit Voorraadmarkt Aanbodsmarkt Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 16 van 44

17 Constatering Vraag en aanbod bepalen de prijs Kopers en verkopers hebben echter beperkte marktkennis Er zijn vele kwaliteiten; de woning is een heterogeen product We hebben te maken met niet efficiënte marktwerking Gevolgen: er is nooit een prijsevenwicht De prijs van nieuwbouw volgt de prijs van bestaande bouw Aanbod heeft weinig effect op de prijs Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 17 van 44

18 Prijsniveau Fundamenten Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 18 van 44

19 Woningprijs = kwaliteit (nut) Kwaliteit woning Kwaliteit woonomgeving Leefbaarheid Imago/reputatie verhuisgeneigdheid verhuurbaarheid woningwaardering De lokale prijs is afhankelijk van de woning en de woonomgeving woningwaarde Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 19 van 44

20 Prijs en conjunctuur Invloed op de woningprijs (Pratt s Importance) jaar r M M H H H H M L L (Constant) *** *** *** * ** ** inkomen 0.34 *** 0.39 *** 0.41 *** 0.36 *** 0.40 *** 0.50 *** 0.39 *** 0.31 *** 0.28 *** traditionele architectuur * ** * moderne architectuur ** 0.36 ** 0.07 experimentele architectuur ** ** grote woonkamer 0.23 *** 0.20 *** 0.17 *** 0.24 *** 0.37 *** 0.32 *** ** 0.29 *** 4 of 5 kamers *** 0.26 *** ** 0.38 *** of meer kamers 0.33 *** 0.42 *** 0.40 *** 0.33 ** 0.23 * *** 0.71 *** 0.29 ** grote slaapkamer 0.07 *** 0.04 ** 0.05 ** 0.09 *** * 0.06 ** *** tweeverdiener ** *** *** *** ** tot 40 jaar 0.13 ** 0.15 ** 0.11 ** 0.14 * ** 0.22 ** 0.41 *** 0.18 ** 40 tot 55 jaar ** 0.08 * 0.22 ** 0.15 * *** 0.46 *** jaar en ouder 0.15 * 0.21 ** 0.12 * 0.42 *** 0.39 *** ** 0.50 *** 0.33 ** zonder kinderen * ** ** regio Noord *** *** *** *** *** *** *** *** *** buiten bebouwde kom ** * 0.20 ** gestapeld ** ** ** ** ** huis in een rij ** *** *** ** * *** twee onder een kap ** ** ** ** villa,gelijkvloers 0.35 *** * ** 0.68 *** * 0.17 villa,ongelijkvloers 0.19 ** * * ** 0.07 dromers *** *** *** ** ** ** *** Hoogconjunctuur: vraag naar woningkwaliteit Laagconjunctuur: aandacht voor betaalbaarheid Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 20 van 44

21 Invloed van nieuwbouw Kenmerkt West-Europese woningmarkten Inefficiënt functionerende markt Aanbod reageert onvoldoende Nauwelijks prijseffect door aanbod Vraagoverschot > prijseffect België > zelfbouw (52%) Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 21 van 44

22 Woningprijs en productie 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Real House Price z-value Change in Stock The Hague R2=0.64 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Real House Price z-value Change in Stock Regio Groningen R2=0.02-1,0-1,0-2,0-2,0-3,0-3,0-4,0-4, Real House Price Change in Stock Utrecht Real House Price Change in Stock West-Nederland 4,0 3,0 z-value R2=0.26 4,0 3,0 z-value R2=0.00 2,0 2,0 1,0 1,0 0,0 0,0-1,0-1,0-2,0-3, ,0-3,0-4, Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 22 van 44

23 Model regionale prijs incl. nieuw aanbod Bron: CBS-statline/bewerking OTB-TUDelft Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 23 van 44

24 Constatering De prijsniveau hangt af van de kwaliteit Kwaliteit van de woning Kwaliteit van de omgeving Vraag naar kwaliteit neemt niet af bij stagnerende economie Laagconjunctuur: prijs op basis van kwaliteit, midden- en hoogconjunctuur: prijs op basis van bestedingsruimte. Prijs voor dezelfde kwaliteit verschilt per provincie Nieuwbouw heeft nauwelijks effect op de gemiddelde Vlaamse prijs Wel is kortstondig regionaal prijseffect bij nieuwbouw Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 24 van 44

25 Evolutie fundamenten Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 25 van 44

26 Woningprijs BE en NL Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 26 van 44

27 %-mutatie woningprijs Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 27 van 44

28 Woningprijs BE en EU Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 28 van 44

29 Zeepbel? euro Lange termijn ontwikkeling Korte termijn ontwikkeling inkomen tijd Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 29 van 44

30 Verklarende factoren Vertrouwen of Psychologische effecten Seizoenseffecten Prijsverandering voorafgaande periode Lente en herfst Langetermijneffecten Woonuitgaven in procenten van inkomen Economische effecten Hypotheekrente en inkomen Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 30 van 44

31 Ontwikkeling rente Hypotheekrente, ste helft Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 31 van 44

32 Quote Wordt gebruikt als lange termijn evenwicht. woonlast= Prijs * Rente Quote = woonlast/inkomen Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 32 van 44

33 Woningprijsmodel He model van Nederland is toegepast op de Vlaamse data. Uit modelanalyses blijkt dat economische indicatoren rente, inkomen, inflatie, quote, 50% van de prijsverandering verklaren. De overige 50% hangt samen met psychologische effecten en vertrouwen. Deze effecten worden gemodelleerd door de prijsontwikkeling vertraagd op te nemen in het model Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 33 van 44

34 Vertrouwen woningmarkt Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 34 van 44

35 1ste voorspelling Vlaanderen Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 35 van 44

36 2e voorspelling Vlaanderen Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 36 van 44

37 Constatering De prijsontwikkeling is positief beïnvloed door beleidsinstrumenten zoals verlening van de leningtermijn en de Woonbonus. De Vlaamse evolutie van de prijs is verkaarbaar met haar fundamentals. Hierdoor is er geen sprake van lucht of een zeepbel. Dit is ook het geval in Nederland, maar daar is de prijs scherp gedaald! Dat komt doordat het vertrouwen dramatisch is gedaald. Dit gevaar is ook in Vlaanderen aanwezig. De harde economische fundamentals geven een prijsstijging, maar de bijdrage van het vertrouwens is negatief. Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 37 van 44

38 Type woningmarkt Dynamisch versus Statisch Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 38 van 44

39 Statisch versus Dynamisch Nieuwbouw Particulieren <> Bedrijven Eigen woonbehoefte <> Bovenkant van de markt Veranderende woonwensen Verbouw <> Verhuizen Woningprijs Gebruiksgoed <> Investeringsgoed Niet conjunctuur gevoelig <> Wel conjunctuur gevoelig Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 39 van 44

40 België: Statische woningmarkt (a) Aantal Verkopen per 1000 eigen woningen (b) Eigen bouw in % van de totale nieuwbouw (A) (B) UK 70 ~10 Nederland België Duitsland Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 40 van 44

41 Verkochte woningen Kredietcrisis Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 41 van 44

42 Beleidsinstrumenten Dynamisch Veel maatregelen om vraag te stimuleren en kosten te verlagen Statisch Weinig tot geen maatregelen Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 42 van 44

43 Afsluitend Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 43 van 44

44 Slot constatering België heeft een statische woningmarkt, Nederland een dynamische, De Vlaamse woningprijs reageert daardoor minder volatiel of de conjunctuur dan de Nederlandse prijs. België krijgt steeds meer kenmerken van een dynamische markt. Volgens de prijsmodellen blijft de gemiddelde prijs Vlaanderen stijgen, Gevaar: wegvallen van het marktvertrouwen; hierdoor een prijsdaling. Nieuwbouw heeft nauwelijks effect op prijsontwikkeling, Ook niet in dynamische markten. Prijsbewegingen op de Vlaamse koopwoningmarkt 44 van 44