Onderzoeks- en vormingsopdracht Vastgoedprijzen en woningaanbod in de centrumsteden

Transcriptie

1 Onderzoeks- en vormingsopdracht Vastgoedprijzen en woningaanbod in de centrumsteden Deel 1 woningprijzen en woningkenmerken In opdracht van Agentschap voor Binnenlands Bestuur Team Stedenbeleid Frank Vastmans Prof. Dr. Erik Buyst

2

3 Auteurs: Frank Vastmans, Centrum voor Economische Studiën, K.U.Leuven Prof. Dr. Erik Buyst, Centrum voor Economische Studiën, K.U.Leuven Datum: november 2011 Omslagfoto: Adaption of creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0 Dit rapport kwam tot stand met de steun van het team Stedenbeleid, Agentschap voor Binnenlands Bestuur. In deze tekst komt de mening van de auteur naar voor en niet die van de Vlaamse Gemeenschap. De Vlaamse Gemeenschap kan niet aansprakelijk gesteld worden voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de meegedeelde gegevens.

4

5 Inhoudstafel 1 Overzicht 5 2 Woningprijzen Woningprijzen algemeen inleiding Internationaal Betaalbaarheid van wonen De rol van de intrestvoet De woonbonus De hypotheekmarkt verklaring Vlaamse woningprijsevolutie Bouwgrondprijzen : de residuele waardebepaling Nieuwbouw Woningprijzen centrumsteden Stadsvernieuwing De randgemeenten Prijs van bouwgrond in centrumsteden Starters in de centrumstad Druk op de kleine woning en de huurmarkt Medioren en senioren 28 3 Het woningaanbod Het woningaanbod in beeld Compacte steden versus verspreide periferie De relatie tussen huishoudens en woongelegenheden De geschiedenis van het wonen De auto in de stad Nieuwbouw en vernieuwing Het aanbod in beweging, de toename van het aantal woongelegenheden 36 4 De centrumsteden onderling vergeleken Evolutie woningprijzen methode Gewone woonhuizen Appartementen Villa s Bouwgrond Algemeen Verbanden tussen de kenmerken van centrumsteden Compacte bebouwing en de grootte van de stad Leeftijd van de bewoner, bouwjaar en grootte van de stad De ouderdom en de hoogte van de stad Relatie tussen woningpatrimonium en gezinssamenstelling Er wonen niet enkel huishoudens in een stad De prijs/inkomen ratio De evolutie van het inkomen Overzichtstabel eigenschappen centrumsteden Overzichtskaarten van kadastrale afdelingen Dichtheid Aantal woongelegenheden 66

6 4.4.3 Toename van het aantal woongelegenheden Procentuele toename van het aantal woongelegenheden Aandeel appartementen Aandeel gesloten bebouwing Aandeel halfopen bebouwing Aandeel open bebouwing Aandeel handel bebouwing Verandering aantal woongelegenheden in appartementen Procentuele verandering van het aantal woongelegenheden in appartementen Procentuele verandering van het aantal appartementsgebouwen die gebouwd zijn voor 1980 (voor woongelegenheden waren de data niet beschikbaar) Procentuele verandering van het aantal appartementsgebouwen die gebouwd zijn na Procentuele verandering van het aantal woongelegenheden in gesloten bebouwing 78 5 Bijlage Gedetailleerd cijfer overzicht van woningaanbod tussen centrum en periferie woongelegenheden Aantal gebouwen volgens bebouwde grondoppervlakte Aantal gebouwen volgens volgens bouwlagen Aantal gebouwen volgens ouderdom Garages 83 6 Bibliografie 86 4

7 1 Overzicht In dit deel geven we een algemeen overzicht van de centrumsteden. Het bespreken en onderling vergelijken van de woningmarkt van 13 centrumsteden vereist het samenbrengen van talloze gegevensbronnen. Om het cijfermateriaal en de uitleg zo kort en krachtig mogelijk weer te geven, is dit rapport opgesteld volgens een top-down benadering. Alles wat globaal verklaard kan worden, dient niet eerst lokaal behandeld te worden. We starten met een korte beschrijving van het door ons gehanteerde woningprijsmechanisme en verklaren de woningprijzen eerst op Vlaams niveau. Een goed begrip van het woningprijsmechanisme en de jaarlijkse prijsevoluties is nodig om de cijfers gepast te interpreteren. Het is immers perfect mogelijk dat in bepaalde jaren de woningprijs gestegen is terwijl de betaalbaarheid is gedaald, of omgekeerd. We leggen daarom uit waarom het belangrijker is naar de maandelijkse hypotheekafbetalingen te kijken dan naar de woningprijs. Vervolgens zoomen we dieper in op de verschillen tussen de centrumsteden en de periferie. In dit rapport gebruiken we de term periferie voor al de gemeenten die geen centrumsteden zijn. In eerste instantie gaan we dieper in op het prijsverschil tussen centrumsteden en periferie, om vervolgens meer te focussen op de dynamiek van vastgoedprijzen in een centrumstad. Ook de kenmerken en de evolutie van de woningvoorraad komt aan bod en worden weergegeven aan de hand van gegevens van het kadaster. Een woningprijs krijgt pas betekenis indien de kenmerken van de woningen gekend zijn. We eindigen dit deel met een onderlinge vergelijking van de centrumsteden. In eerste instantie staan de verbanden tussen de kenmerken centraal. Diverse verbanden worden grafisch weergegeven, zoals Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de woningprijzen. Vervolgens tonen we enkele overzichtstabellen waar de verschillende kenmerken voor elke centrumstad in terug te vinden zijn. We sluiten af met de kaarten op het niveau van kadastrale afdelingen. De geografische verschillen in de woningvoorraad en de evolutie tussen de centrumsteden komen hier duidelijk naar voren.

8 2 Woningprijzen 2.1 Woningprijzen algemeen inleiding Er is een veelheid van factoren die de woningprijs verklaren. De kenmerken van de woning alsook die van de buurt, de gemeente waarin de woning gelegen is,. In dit deel zijn we echter niet geïnteresseerd in de prijs van een individuele woning, maar in de algemene prijsevolutie. Hierbij spelen (inter)nationale factoren veel sterker mee. We onderzoeken de jaarlijkse tijdreeks van mediane 1 woningprijzen van verkochte gewone woonhuizen. De woningprijs wordt bepaald door wat de koper bij een transactie betaalt. Voor de hoogste bieder is de woningprijs dus betaalbaar. De andere gegadigden zoeken een andere woning die aan hun woonwensen voldoen binnen hun budget. Het woningprijsmechanisme dat we hanteren slaat dus enerzijds op een prijsopdrijvend effect vanwege de huis-houd -competitie van huishoudens, met als beperking de betaalbaarheid, het budget dat ze ter beschikking hebben. We schetsen in wat volgt onder welke voorwaarden en vormen betaalbaarheid een essentiële factor is om de woningprijs te verklaren. Dit woningprijsmechanisme is belangrijk aangezien het begrip ervan een sterke leidraad biedt om de stedelijke woningprijsevolutie te kaderen, alsook inzicht geeft in de beleidsopties om dit te sturen. We verklaren de woningprijs vanuit wat jonge huishoudens ervoor kunnen betalen. Als we kijken hoe de starters op de woningmarkt hun woning financieren, springen vier factoren eruit : de stijgende koopkracht, de dalende intrestvoeten, het wettelijk kader van de woningmarkt en de werking van de hypotheekmarkten. Deze vier factoren kunnen voor het grootste deel het woningprijsmechanisme verklaren en bepalen de koopkracht van startende koppels. Vooraleer hier dieper op in te gaan geven we eerst een internationaal overzicht van de woningprijsevoluties Internationaal In de meerderheid van de Westerse landen zijn de woningprijzen de laatste 40 jaar redelijk gelijkaardig gestegen In deze inleiding starten we met een internationaal helikopterbeeld. De woningprijzen zijn in de meeste landen sterk gestegen zoals onderstaande figuur weergeeft. In onderstaande figuur zien we dat de index van België, de donkere lijn, redelijk hoog lag in Dit wil zeggen dat de prijzen tussen minder sterk gestegen zijn in België dan in andere landen. Na 2005 keert het beeld. In de periode tekende België de sterkste stijgingen op. Eind 2010 zijn er nog enkele andere landen sterker gestegen, Noorwegen, Zweden, Canada en Oostenrijk, landen die gekend staan voor hun sterke economische groei en beperkte inkomensongelijkheid. De grootste uitschieters in negatieve zin na de kredietcrisis zijn Ierland, gevolgd door de VS en Spanje. Over de hele periode zien 1 De mediaan waarde is de middelste waarde waar 50% van de waarden onder ligt, en 50% boven. Dit is verschillend van het gemiddelde, dat veel sterker beïnvloed wordt door extreme waarden. 6

9 we Japan, Zwitserland en Duitsland afwijken van de algemene trend. De evolutie en kenmerken van de vier onderliggende factoren (inkomen, intrestvoeten, wettelijk kader en financieel systeem) is voor deze landen eveneens verschillend. Figuur 1 Evolutie index nominale woningprijzen in 20 landen (ref. 2005), USA JPN DEU FRA ITA GBR CAN AUS BEL DNK ESP FIN GRC IRL KOR NLD NOR NZL SWE CHE Bron: OECD (2010), eigen berekeningen. We overlopen vanuit internationaal standpunt de factoren die deze algemene trend kunnen verklaren. De grootste prijsstijgingen kunnen verklaard worden door de evolutie van inkomens (nominaal, dus inclusief inflatie) en intrestvoeten, die voor de meeste landen redelijk gelijkaardig verlopen is. Daarnaast zal het wetgevend kader, dat sterk kan verschillen tussen landen, de woningprijs bepalen, vooral de woningfiscaliteit, maar ook in de wetgeving rond de kredietmarkt en de ruimtelijke ordening. Het Nederlandse regime van de spaarhypotheek en interest-only hypotheken in combinatie met de gunstige fiscale intrestaftrek deden de woningprijzen eind vorige eeuw sterk stijgen en zorgde voor grote woningprijsverschillen tussen Vlaanderen en Nederland. Qua betaalbaarheid berekenden Haffner en Heylen 2 dat de woonuitgaven van huishoudens-eigenaars echter in beide landen redelijk in lijn lagen met elkaar. Dus zelfs in landen met gelijkaardige inkomens, gelijkaardige intrestvoeten en gelijkaardige woonuitgaven kunnen de woningprijzen sterk verschillen. Vandaar het belang van de wetgeving, alsook de werking van de hypotheekmarkten. De kredietcrisis van 2008 heeft in verschillende landen op pijnlijke wijze aangetoond dat de gemakkelijke toegang tot de hypotheekmarkt de betaalbaarheid weliswaar heeft vergroot, zeker voor de lage inkomens, maar eveneens dat dit een sterk prijsopdrijvend effect had op de woningprijzen. Deze verhoogde toegang tot krediet levert dus geen voordeel op want de woningprijzen stijgen evenredig met de financieringsmogelijkheden-, maar zadelt de huishoudens wel op met langere looptijden en toegenomen risico s, zoals bvb. voortvloeit uit een stijging van de 2 Haffner M.E.A. & Heylen K. (2008), Betaalbaarheid van het wonen in Vlaanderen en Nederland. Steunpunt Ruimte en Wonen, Leuven, 54 p.

10 variabele intrestvoet met een sterke stijging van de maandelijkse afbetalingen als gevolg. Deze vier factoren (inkomen, intrestvoet, wetgeving en hypotheekmarkt) kunnen allen ondergebracht worden onder de noemer betaalbaarheid. We schetsen eerst in meer detail het woningprijsmechanisme dat we hanteren en verklaren het belang van elke factor binnen dit kader Betaalbaarheid van wonen De woningprijs is een abstract cijfer. De maandelijkse hypotheekafbetaling kan daarentegen eenvoudig vergeleken worden met het inkomen. De prijs die de meeste huishoudens voor een woning betalen is dan ook niet zozeer de verkoopprijs, maar het toekomstig hypotheekafbetalingsplan. 3 In wat volgt ontleden we een woningprijsmechanisme dat de Belgische 4 woningprijsevolutie zeer goed kan verklaren. Basisuitgangspunt is dat de koopkracht of betaalbaarheid van een gemiddeld jong huishouden de hoogte van de woningprijs bepaalt. De koopkracht of betaalbaarheid- is dan de grootste woningprijsdeterminant. Hierbij ligt het gewicht niet bij de prijs die de verkoper vraagt, maar bij de prijs die de gemiddelde koper wenst te betalen. Wensen is een relatief begrip, en moet gezien worden in de context van wat andere kandidaatkopers bieden. De prijs zal op die manier bepaald worden door wat de hoogste bieder wenst te bepalen, of beter geformuleerd, kan betalen voor de woning die hij wenst. Wat een jong huishouden kan betalen wordt in grote mate bepaald door wat hij via een hypotheek kan lenen oudere huishoudens hebben een grotere eigen inbreng-. De jaarlijkse afbetaling dient betaalbaar te zijn. Daartoe relateren we de jaarlijkse afbetalingen met het inkomen. We veronderstellen dat een jong huishouden initieel rond de 30% van zijn initieel inkomen aan de afbetaling van een lening besteedt. Bemerk dat de jaarlijkse afbetaling bij een vaste rentevoet door de jaren gelijk blijft, terwijl het inkomen veelal stijgt. Hierdoor daalt de afbetalingslast doorheen de tijd. Op deze manier kan de woningprijs exact opgesplitst worden in diverse componenten. Onderstaande vergelijking 5 geeft weer hoe de woningprijs gefinancierd wordt: Woningprijs = eigen inbreng + hypotheeklening Hypotheeklening = actuele waarde van jaarlijkse 6 afbetalingen 3 Zie hoofdstuk 1 Is wonen betaalbaar in Vlaanderen (red.winters, 2010), waar Vastmans en Buyst de leninglastbenadering beschrijven. 4 In de wetenschappelijke literatuur groeit de evidentie dat dit internationaal eveneens het geval is. 5 De vergelijking is gebaseerd op de actuele waarde van de annuïteit, een berekening die door elke financiële instelling gebruikt wordt voor het toekennen van een hypotheeklening en het bepalen van de maandelijkse afbetalingen. Mc Quinn en O Reilly (2007) gebruikten deze formule om de woningprijzen te verklaren. 6 In de praktijk betaalt een huishouden maandelijks af, maar we gebruiken hier de jaarlijkse berekening waardoor de formules beter interpreteerbaar zijn. Beide benaderingen leiden tot net dezelfde resultaten. 8

11 Jaarlijkse afbetaling = initiële afbetalingslast * jaarlijks inkomen afbetalingslast*inkomen (1 (1 looptijd intrestvoet) ) Beleningsgraad intrestvoet jaarlijks woningprijs= * De afbetalingslast is de ratio van de afbetalingen tegenover het besteedbaar huishoudinkomen. De afbetalingslast staat in sterk verband met de woonquote die niet enkel rekening houdt met de terugbetaling van de hypotheeklening, maar rekening houdt met alle woonuitgaven.. Het inkomen is het besteedbaar huishoudinkomen. Het product van de afbetalingslast en het jaarlijkse inkomen is bijgevolg de jaarlijkse afbetaling van de hypotheeklening. De beleningsgraad, ook quotiteit genoemd, is de ratio van het bedrag van de hypotheeklening tegenover de woningprijs (of hypotheeklening = woningprijs * beleningsgraad). Hoe hoger de eigen middelen of het gespaarde financiële vermogen, hoe kleiner de beleningsgraad. De beleningsgraad wordt soms ook uitgedrukt ten opzichte van de woningprijs met inbegrip van de aankoopkosten, voornamelijk registratierechten. Samen met de intrestvoet en de looptijd van de hypotheeklening, zijn dit de variabelen die weergeven hoe de woning gefinancierd wordt. Door deze micro-financiële modellering 7 als uitgangsbasis te nemen om op macroeconomisch niveau de woningprijs te verklaren bekomt men zeer intuïtieve resultaten. De geschatte prijzen op basis van de evolutie van het inkomen, de intrestvoet en de woningfiscaliteit onder de veronderstelling dat de initiële afbetalingslast 8 gelijk is gebleven, ligt immers sterk in lijn met de werkelijke mediane woningprijs. 7 Dit framework leent zich beter om fiscale en kredietmarkmechanismen in te verwerken dan de gekende user cost benadering in de literatuur Vastmans & Buyst (2011) Toulouse 8 Voor de tijdreeks mediaan inkomen nemen we het mediaan netto-fiscale inkomen van een huishouden van jaar met gezamelijke aangifte in 2005 en vermenigvuldigen deze met een index die berekend is op basis van het BBP per volwassen capita (ouder of gelijk aan 20). We hebben gekozen om ook voor latere jaren de onvolmaakte BBP/capita (+20) te hanteren aangezien de netto-fiscale inkomensevolutie met recentere data voor deze leeftijdscategorie beïnvloed is door de woonbonus sinds 2005.

12 Figuur 2 Vergelijking evolutie mediaan woningprijs en geschatte waarden (België, ) year Fitted values geschatte waarden Q50 Q50woonhuizen house prices mediaan woningprijs Bron: Vastmans en Buyst (2011) Anno laat de figuur zien dat de mediaan prijs boven de geschatte waarde op basis van de koopkracht voor wonen ligt. Dit wordt mede veroorzaakt door het feit dat de inkomens niet gedaald zijn in 2009, maar het BBP/capita(+20) wel als gevolg van de crisis. Desalniettemin lijkt de grafiek aan te tonen dat anno 2009 betaalbaar wonen, nog maar net betaalbaar is in tegenstelling tot bvb. de periode rond 2000, waar nog een zeker overschot was. We gaan nu na wat de impact is van de verschillende factoren waarop dit model en de bijhorende schattingen zijn gebaseerd De rol van de intrestvoet Met het huidig inkomen koop je geen huis, maar wel met een deel van je toekomstig inkomen, dat via de hypothecaire intrestvoet vertaald wordt in een lening. Heel vaak wordt het huidig inkomen als verklarende factor gebruikt om de woningprijs te verklaren. Dit is slechts de helft van het verhaal. De gestage daling van de hypothecaire intrestvoet sinds 1982, zoals weergegeven door figuur 1.3, is de andere helft van het verhaal. Figuur 1.4 toont de impact op de woningprijs voor een bepaalde looptijd en een bepaalde hoogte van de intrestvoet. Begin 2011 staat de intrestvoet rond de 4% en schommelt de looptijd van een gemiddelde lening rond 25 jaar 9. De koopkracht voor wonen hangt momenteel dus in sterke mate af van de evolutie van de intrestvoet. Een daling van de huidige intrestvoet met 1% 9 Op basis van cijfers Immotheker. 10

13 procentuele stijging van maandelijkse afbetaling door procentuele stijging hypotheekintrestvoet vertaalt zich in een stijging van woningprijs met 10% bij gelijkblijvende maandelijkse hypotheekafbetalingen. Figuur 3 Verloop hypothecaire intrestvoet, Bron: vanaf 2003: MIR enquête van NBB, voor 2003: ASLK (officiële tarieven -1%) Figuur 4 Impact van een procentuele verandering van de hypotheekintrestvoet op de woningprijs, afhankelijk van huidige intrestvoet, afhankelijk van looptijd) 18,00% 16,00% looptijd 20j. 14,00% 12,00% 10,00% looptijd 25j. looptijd 30j. 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% hypothecaire intrestvoet Bron : eigen berekening De woonbonus De sterke prijsstijgingen sinds 2005 kunnen echter niet meer volledig door dalende intrestvoetvoeten en stijgende inkomens verklaard worden. In de modellering door Vastmans en Buyst (2011), die voor de periode aantoonde dat de koopkracht voor wonen in lijn ligt met de mediaanprijzen voor gewone woonhuizen, wordt rekening gehouden met de introductie van de woonbonus. De woonbonus is vanaf 2005 van kracht en verschilt in diverse opzichten van het vroegere fiscaal systeem.

14 De fiscale aftrek is veelal een vast bedrag 10. Het maximum bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd en bedraagt voor inkomsten in 2011). Dit bedrag wordt verlaagd met 710 na 10 jaar. Voor koppels met drie kinderen is het 70 hoger. Het volledige bedrag wordt nu toegekend aan elke mede-eigenaar afzonderlijk, terwijl het bedrag vroeger verdeeld werd over de medeeigenaars. Dit verdubbelt uiteraard de aftrekbaarheid voor samenwonenden. Het vorige fiscaal systeem was in redelijke mate uniek vergeleken met andere landen aangezien de kapitaalaflossingen als basis voor de aftrekbaarheid dienden, en niet de intrestlasten zoals gebruikelijk in vele andere landen. De aftrekbaarheid van kapitaalaflossingen zorgt ervoor dat het grootste voordeel op het einde van hypotheekperiode ligt, terwijl dit bij intrestlasten net in het begin ligt. Daar het net de betaalbaarheid van de initiële afbetalingen is die de woningprijs verklaren, zal de aftrekbaarheid van deze kapitaalaflossingen slechts in beperkte mate de betaalbaarheid verhogen. Het vorige fiscale regime levert dus het meest voordeel op op het einde van de afbetalingstermijn, op het moment dat het voor eigenaar niet meer nodig is. onderstaande grafiek 11 geeft een illustratie. Het initiële fiscale voordeel van het oude regime lag veel lager dan de huidige woonbonus. Huishoudens die een tweede woning kopen kunnen via langetermijnsparen beroep doen op een gelijkaardig fiscale aftrek. Het fiscaal voordeel is dan beperkt tot het basisbedrag van de woonbonus (dus exclusief de verhoging die de eerste tien jaar geldt) en de aanslagvoet is 40%. Voor 2012 zijn de aanslagvoeten veranderd. De aanslagvoet voor de woonbonus is vastgezet op 45%, en die voor langetermijnsparen op 30%. Figuur 5 Profiel van fiscale stimuli tot verwerven eigen woning Bron : Valenduc C.(2008) 10 Men kan niet het maximale bedrag van de woonbonus aftrekken indien de jaarlijkse afbetaling - de som van intrestlasten en kapitaalaflossingen van het huishouden in dat jaar- kleiner dan deze eerste zijn. 11 Valenduc C. (2008), Les incitations fiscales en faveur du logement, Les échos du Logement, nr

15 Het effect van de woonbonus is tweeërlei. Enerzijds wordt de woonbonus als extra inkomen beschouwd. Dit lijkt plausibel aangezien huishoudens die bij de bank langsgaan uitvoerig ingelicht worden over toekomstige aflossingen, inclusief de fiscale voordelen van de woonbonus. We gaan er bijgevolg van uit dat de woonbonus rechtstreeks in de woningprijs vertaald wordt. De woonbonus heeft echter een ander belangrijk effect. Fiscale optimalisatie van de woonbonus kan er uit bestaan dat het interessanter wordt om over een langere looptijd te lenen, aangezien men dan gedurende extra jaren van deze woonbonus kan genieten. Op de vraag aan iemand van de banksector of de woonbonus een impact heeft gehad op de woningprijzen en de hypotheken was het antwoord: Zeker, de looptijd is in 2005 dadelijk beginnen toenemen. Door langer te lenen, kan men verder zijn initiële afbetalingslast beperken, wat het leven aangenamer maakt en tegelijk fiscaal optimaliseren. Twee vliegen in één klap? Echter, indien de meerderheid van de huishoudens een lening met langere looptijd aangaan, wordt de langere looptijd de norm. De extra financiële ruimte die ontstaat in het begin de looptijd wordt echter wederom gebruikt om extra huis-tehouden. En als iedereen dit doet het is een relatieve laddercompetitie- verhoogt de initiële afbetalingslast terug tot zijn oorspronkelijk peil, en wordt het de toegenomen financieringsmogelijkheid volledig vertaalt in een hogere woningprijs. We gaan er immers van uit dat huishoudens met elkaar in competitie treden om hun droomhuis te kunnen verwerven en hiervoor een bepaald deel van hun inkomen wensen te besteden aan wonen. Hierin schuilt dus een paradoxaal effect. Hoewel fiscale optimalisatie via langere looptijden kan leiden tot een voordeel van elk huishouden apart, zal het samengesteld resultaat echter tot een verhoging van de woningprijs leiden. Zelfs zonder fiscale optimisatie, zullen huishoudens bij een lage intrestvoet geneigd zijn over een langere looptijd te lenen indien ze geloven dat de woningprijs in de toekomst nog sterk zal stijgen, aangezien het dan een goede belegging is en er een multiplicator-effect optreedt. Bij een hoge intrestvoet is het extra leenbedrag dat men ontvangt voor een extra jaar afbetaling echter minimaal en zal dit effect niet meespelen. Het kost dus relatief teveel voor wat het opbrengt. Zo heeft een toekomstige kasstroom van 1000 euro achter 25 jaar, tegen een intrestvoet van 4%, 8% en 12% een actuele waarde van respectievelijk 375, 146 en 58. Vastmans en Buyst (2011) analyseerden of de samenhang tussen woningprijzen en de koopkracht econometrisch getest kon worden voor de periode tussen 1973 en Hiervoor werden vanaf 2005 diverse scenario s getest, die in 3 categorieën konden ondergebracht worden: de woonbonus wordt niet vertaald in de woningprijs, de woonbonus wordt wel vertaald in de woningprijs, bovenop de woonbonus wordt de langere looptijd vertaald in de woningprijs. Coïntegratie tussen koopkracht voor wonen en woningprijzen waren vooral significant voor het scenario met de volledige vertaling van de woonbonus en een verlenging van de looptijd. De lange termijn relatie tussen betaalbaarheid/koopkracht voor wonen en de woningprijs is dan significant. Voor een meer wetenschappelijk kader van dit woningprijsmechanisme wordt eveneens naar deze paper verwezen De hypotheekmarkt In vele landen zien we dat flexibele en marktconforme hypotheekmarkten de betaalbaarheid van huishoudens verhoogd heeft (minder of geen eigen inbreng vereist, langere looptijden, variabele intrestvoeten, ). Het zou ons te ver leiden om dit in detail voor elk land te bespreken. Het lijkt erop dat de hypotheekmarkt zich in België voorzichtiger heeft opgesteld. Maar net als in België is het vaak zo dat de wetgeving en de werking van de hypotheekmarkt elkaar vaak versterken.

16 2.1.7 verklaring Vlaamse woningprijsevolutie We geven voor het Vlaams Gewest alvast cijfermatig weer wat dit betekent. Hierbij veronderstellen we dat de volledige prijs via een hypotheeklening wordt gefinancierd en dat het initiële fiscale voordeel van de woonbonus netto per jaar meer bedraagt dan het oude systeem van bouwsparen, oftewel 113 per maand. Voor de woningprijzen nemen we de jaarlijkse gegevens van het vierde kwartaal. Voor de hypothecaire intrestvoet nemen we de MIR intrestvoet van november van hypothecaire leningen van huishoudens met looptijd langer dan 10 jaar (NBB). Vooraf dient een belangrijke wederkerende opmerking in dit rapport gemaakt te worden. Door een ingrijpende verandering in het verwerkingsproces van de woningprijzen is er een trendbreuk waar te nemen tussen het jaar 2004 en De tijdreeksen van de prijzen voor gewone woonhuizen tonen daar een extra stijging, die enkel te wijten is aan een herklassering van de woningen. We schatten deze fictieve prijsstijging op ongeveer 5%. Bij de bespreking van de resultaten houden we hier rekening mee Scenario: impact intrestvoet Tabel 1 Mediaan woningprijs versus afbetaling, Scenario: geen doorvertaling woonbonus en geen verlenging looptijd 13 Q4 mediaan prijs % prijs afbetaling % afbetaling I bonus N ,96% ,2% ,7% 3,88% ,3% ,4% 4,38% ,8% ,5% 4,95% ,5% ,5% 5,28% ,6% ,4% 4,47% ,0% ,9% 3,83% 0 21 gemiddeld 8,2% gemiddeld 6,3% De rol van de intrestvoet blijkt duidelijk uit de laatste jaren. De woningprijzen zijn licht gestegen tussen 2008 en 2010, maar de maandelijkse afbetaling gedaald. De woningprijzen zijn in die periode duurder geworden, maar de betaalbaarheid is verbeterd. De intrestvoet kan echter niet de hele evolutie verklaren. Over de hele periode zien we dat de woningprijs gemiddeld met 8,2% gestegen is. De maandelijkse afbetalingen om deze woning te financieren zouden dan gemiddeld met 6,3% gestegen moeten zijn de laatste 6 jaar. Dus enkel indien de inkomens met 6,3% gestegen zouden zijn, zou de betaalbaarheid/koopkracht voor wonen dus in lijn liggen met de woningprijzen, wat niet het geval is. Bemerk trouwens dat de maandelijkse afbetaling in 2008 op zijn hoogtepunt ligt. 12 Dit impliceert dat het netto voordeel van het oude systeem ongeveer 40% bedraagt van het nieuwe systeem, gebaseerd op bovenstaande analyse. In 2008 kon men per persoon 2490 aftrekken. Met twee personen bedraagt dit Hiervan 60% nemen geeft ongeveer 3000 waar we het marginaal belastingstarief van 45% op toepassen. Dit geeft 1350 euro 13 We meten enkel het extra effect tov het vroegere bouwsparen, dus niet het volledige effect van de woonbonus. Dit zou maandelijks 186 bedragen ipv 113 voor Voor geïndexeerde cijfers (woonbonus 2011) geeft dit

17 Scenario: doorrekening woonbonus In dit scenario gaan we ervan uit dat het fiscaal voordeel van de woonbonus zich geleidelijk - over drie jaar doorvertaalt in de woningprijs. Tabel 2 Mediaan woningprijs versus afbetaling, Scenario: geleidelijke doorvertaling woonbonus en geen verlenging looptijd Q4 mediaan prijs % prijs afbetaling % afbetaling I bonus N ,96% ,2% 781 6,1% 3,88% ,3% 858 9,8% 4,38% ,8% ,4% 4,95% ,5% ,6% 5,28% ,6% 972-7,1% 4,47% ,0% 952-2,1% 3,83% gemiddeld 8,2% Gemiddeld 4,4% In dit scenario zouden de maandelijkse afbetalingen om deze woning te financieren gemiddeld met 4,4% gestegen moeten zijn de laatste 6 jaar. Let wel, de feitelijke afbetaling aan de bank blijft hetzelfde als in het eerste scenario, dus de maandelijkse afbetaling die hier weergegeven wordt slaat enkel op dit deel dat het huishouden met eigen inkomen financiert, en niet via het fiscale voordeel. In Frankrijk wordt het fiscaal woonvoordeel door de overheid trouwens rechtstreeks aan de bank uitbetaald. In Nederland wordt het fiscaal woonvoordeel maandelijks gestort aan elk huishouden. Vandaar dat we kijken naar de maandelijkse afbetaling die het huishouden effectief zelf financiert, en niet de volledige maandelijkse afbetaling. Voor een huishouden met een maandelijks netto-inkomen van 2500 zou de afbetalingslast bij de koop van een mediaan woonhuis volgens het eerste scenario 42,5% bedragen. Indien met echter rekening houdt met het maandelijkse netto-effect van de woonbonus in , dan vindt men een afbetalingslast van 34% Scenario: langere looptijd In dit scenario gaan we ervan uit dat de mogelijkheid tot fiscale optimalisatie van de woonbonus, samen met de bancaire werking en het positief vertrouwen in vastgoed als investering, ervoor gezorgd heeft dat de looptijd gestegen is. In dit scenario zouden de woningprijzen met 8,2 % gestegen zijn, terwijl de maandelijkse afbetalingen met 2,2% gestegen zouden zijn, wat een acceptabele jaarlijkse inkomensgroei is voor een huishouden. Een gezin met een netto-inkomen van 2500 euro per maand zou dan een afbetalingslast van 30% hebben. Hierbij werd verondersteld dat zij geen eigen inbreng hadden. Woningen zijn nog altijd betaalbaar, al dienen we hierbij de belangrijke kanttekening te maken dat dit enkel kan doordat de afbetaling over een langere termijn gespreid is. De betaalbaarheid is eigenlijk afgenomen over de hele periode bekeken. In ons voorbeeld ging dit van 20 naar 25 jaar. Zoals eerder aangehaald is er tussen 2004 en 2005 tevens een trendbreuk in de gegevens door herclassificatie van de woningen. De werkelijke 14 Om de werkelijke afbetalingslast te berekenen nemen we het totale maandelijkse netto-voordeel van de woonbonus dat 208 euro bedroeg in 2010, en dus niet het bijkomend voordeel vergeleken met het vroegere bouwsparen.

18 USA JPN DEU FRA ITA GBR CAN AUS BEL DNK ESP FIN GRC IRL KOR NLD NOR NZL SWE CHE stijging van een gewoon woonhuis was waarschijnlijk iets lager. De gemiddelde stijging van de hypotheeklening dus ook iets minder uitgesproken (3 à 4 jaar). Tabel 3 Mediaan woningprijs versus afbetaling, Scenario: geleidelijke doorvertaling woonbonus en verlenging looptijd Q4 mediaan prijs % prijs afbetaling % afbetaling i bonus N ,96% ,2% 756 2,8% 3,88% ,3% 807 6,7% 4,38% ,8% 879 8,9% 4,95% ,5% 945 7,5% 5,28% ,6% 868-8,2% 4,47% ,0% 841-3,1% 3,83% gemiddeld 8,2% gemiddeld 2,2% Bespreking resultaten scenario-analyse De woonbonus kan verklaren waarom in België de woningprijzen van begin 2005 tot eind 2008 internationaal gezien het sterkst gestegen zijn, en belangrijk, daarna ook konden standhouden. Onderstaande grafiek geeft dit weer. Figuur 6 Prijsstijgingen van woningen in 20 landen, periode begin 2005 tot eind 2008 international comparison nominal growth house prices ( beginning end 2008, 4 years) 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Bron OESO, eigen verwerking De woningprijzen zijn sinds 2008, ondanks een lichte stijging, terug betaalbaarder geworden. Dit illustreert de belangrijke rol van de intrestvoet in het woningprijsmechanisme. Het feit dat eind 2008 de maandelijkse afbetalingen hoger lager dan nu, geeft wel weer, dat de crisis een impact heeft op de woningprijs, of dat eind 2008 de woningprijzen mogelijk overgewaardeerd waren. Dit kan verklaard worden door het feit dat de intrestvoet gestegen was in 2008, maar de vastgoedprijzen dit verlies in koopkracht voor wonen niet dadelijk vertalen. In eerste instantie ziet men dat 16

19 woningen dan langer te koop staan, in een tweede stap wordt de vraagprijs verlaagd. De markt reageert met een zekere vertraging. De extra prijsstijging van de woningprijzen die de woonbonus (dus het extra fiscaal voordeel in vergelijking met het vroegere bouwsparen) kan verklaren in deze tabellen wordt berekend door de extra bonus te delen door de afbetaling. Voor 2010 geeft dit in het derde scenario 13,4% (113/841).Het totale effect van de woonbonus op de mediane woningprijs bedraagt 27.8% (208/( )), wat wil zeggen dat de overheid een kwart van de woning financiert. De eerste veronderstelling die bij deze analyse gemaakt werd, is dat het fiscaal voordeel zich volledig vertaalt in de woningprijs. Dit lijkt aannemelijk omdat er geen reden lijkt te bestaan om het fiscaal voordeel anders te benaderen dan het inkomen en de voordelen van een dalende intrestvoet. Als een gestegen inkomen de woningprijs doet stijgen, waarom een algemeen fiscaal voordeel dan niet? De tweede gemaakte veronderstelling in dit scenario betreft het feit dat het de tweeverdieners zijn die de prijs op de woningmarkt bepalen, en dat het fiscaal voordeel per persoon dus met twee vermenigvuldigd dient te worden om het fiscaal voordeel per woning te bepalen. Het valt buiten deze onderzoeksopdracht om al de effecten van de woonbonus te schetsen op de woningmarkt. Maar beleidsmatig is het belang van dergelijke kapitalisatie-effecten en het begrip van het woningprijsmechanisme alvast zeer relevant. Hierdoor ondervindt de doelgroep (eigenaar-starters op de woningmarkt) geen voordeel van het fiscale voordeel, maar wel de zittende eigenaars. Naast het feit dat het geen voordeel is voor de kopers, is het bovendien een nadeel voor de huurders in de mate dat de gestegen woningprijzen zich in hogere huurprijzen vertalen Bouwgrondprijzen : de residuele waardebepaling. Zeker in steden is het belangrijk om na gaan in welke mate de bouwgrondprijzen onbetaalbaar zijn door toegenomen schaarste. We willen hierbij alvast een kanttekening plaatsen. Op basis van bovenstaande elementen lijkt de prijs van woningen bepaald door elementen langs de vraagkant, de prijs die huishoudens ervoor kunnen bepalen. Schaarste, een element van de aanbodkant, maakt hier geen deel van uit. Hoe beïnvloeden woning- en bouwgrondprijzen elkaar? Hoe beïnvloedt bouwgrond de woningprijs? Vooreerst speelt schaarste en bevolkingsdruk wel een rol in het tot stand komen van de woningprijs. Zonder schaarste aan bouwgrond, zou men overal kunnen bouwen - bouwgrond zou geen waarde hebben-. De prijs van een woning zou dan de kost van bouwmaterialen en werkuren volgen, die concurrentieel tot stand komt gelijk bij een typisch consumptieproduct. Doordat bouwgrond echter schaars is, in samenhang met een zekere demografische druk, wordt de woning een noodzakelijke investering aangezien huisvesting een noodzaak is-. Dit stut de prijzen, en de prijs van een woning is daardoor duurder dan de bouwkost op zich. Om echter te kijken tot welke hoogte deze woningprijzen kunnen stijgen kijken we naar de vraagzijde. Huishoudens kunnen een redelijk deel van hun inkomen aan wonen spenderen. Hier is de factor betaalbaarheid belangrijk. Hoe beïnvloedt de woningprijs de bouwgrond? Titman (1985) biedt een goed overzicht over het functioneren van de grondmarkt. Volgens zijn benadering wordt grond enerzijds bepaald door zijn actuele bouwwaarde, anderzijds door zijn verwachte toekomstige waarde.

20 De actuele bouwwaarde wordt verkregen door de residuele waardebepaling van bouwgrond toe te passen. De waarde van bouwgrond is dan de verkoopprijs van een nieuw te bouwen woning verminderend met de bouwkosten. De residuele grondwaardebepaling gaat er dan vanuit dat de waarde van bouwgrond bepaald wordt door de prijs van een woning, en onrechtstreeks dus de betaalbaarheid ervan voor huishoudens. De prijs van bouwgrond zal ook door zijn verwachte toekomstige waarde beïnvloed worden. Deze actuele waarde en de verwachte toekomstige waarde kunnen verschillen en hierdoor ontstaat er onzekerheid die ruimte biedt voor speculatie. Bemerk trouwens dat er in Vlaanderen nog tal van onbebouwde percelen zijn. Het wettelijk aanbod -meer dan percelen volgens recente berekeningen (Loris 2009) lijkt voldoende. Het feitelijk aanbod dat jaarlijks op de markt gebracht wordt hangt dus van tal van andere factoren af, waarvan speculatie er één is (Dedecker 2010). Hierdoor ontstaat krapte met stijgende bouwgrondprijzen. De huidige residuele grondwaarde wordt dan lager geschat dan de toekomstige residuele grondwaarde, men verwacht nog hogere rendementen en brengt dus de bouwgrond niet op de markt. In de literatuur vindt men zowel studies die tonen dat het voornamelijk de woningprijzen zijn die de prijs van bouwgrond beïnvloeden, als studies die weergeven dat de prijsstijgingen van bouwgrond voorafgaan op prijsstijgingen van de woningprijs. Belangrijker is echter om de derde verborgen factor, de betaalbaarheid, op de voorgrond te plaatsen. Op lange termijn lijkt deze immers beide prijzen aan te sturen. Indien woningen en bouwgrond niet betaalbaar zijn, dan zal men deze niet kunnen verkopen. De verwachte toekomstige waarde van bouwgrond, zowel als de verwachte toekomstige woningprijzen zullen dan bepaald worden door de lange termijn evolutie van betaalbaarheid. De factoren die deze in grote mate bepalen zijn intrestvoeten en lonen. Indien men verwacht dat de lonen minder sterk gaan stijgen in de toekomst dan het recente verleden, en indien men verwacht dat de intrestvoet niet verder zal dalen, verwachten we dus dat de woningprijzen eerder stabiel blijven. Brengen we de verhoogde kwaliteitseisen van nieuwbouw in rekening en stijgende materiaalkosten dan kunnen we voor de prijzen van bouwgrond concluderen dat deze in de toekomst eveneens niet verder zullen stijgen, of slechts in zeer beperkte mate. Het multiplicator effect zal immers stilvallen. Dit multiplicator effect ontstaat in het geval de woningprijzen sterker stijgen dan de bouwkosten, wat veelal het geval is in periodes waarbij hypothecaire intrestvoeten dalen en/of het fiscaal klimaat voor eigendomsondersteuning verbetert, een situatie die de laatste kwarteeuw kenmerkte. Onderstaande tabel geeft een enigszins realistisch voorbeeld weer waaruit duidelijk wordt dat een meer dan evenredige stijging van de bouwgrondprijzen t.o.v. de woningprijzen ook eenvoudig verklaard kan worden in dergelijke situatie via de residuele grondwaardeberekening. We veronderstellen dat op tijdstip 0 een modaal huishouden zich een nieuwbouwwoning zou kunnen veroorloven van met een bouwkost van en een bouwgrond van Tien jaar later zal een gelijkaardig modaal gezin dus met eenzelfde koopkracht door gedaalde intrestvoeten en gestegen inkomens zich een nieuwbouwwoning van kunnen veroorloven. Indien de bouwkost in die 10 jaar met 50% gestegen is (een niet onaanzienlijke stijging), dan zou voor de bouwgrond evenwel een bedrag van kunnen betaald worden. De prijs van bouwgrond kan dan 200% stijgen in tien jaar tijd, waardoor het aandeel van bouwgrond in nieuwbouw stijgt van 25% naar 40%. Dergelijke prijsstijging kan dus volledig verklaard worden vanuit de vraagkant van de markt, in een scenario waarbij de betaalbaarheid bovendien gelijk blijft. 18

21 Tabel 4 Illustratie residuele berekening prijs bouwgrond (woningprijs bouwkost) in het geval de woningprijzen stijgen sterker stijgen dan de bouwkost Prijs nieuwbouw Bouwkost Prijs Bouwgrond Prijs Tijdstip Prijsevolutie +100% Prijs Tijdstip 10 jaar later (vraag-gerelateerd) +50% (exogeen bepaald) +200% (residueel : nieuwbouw - bouwkost) Conclusie: Op basis van deze analyse, en vooruitblikkend op de toekomst kan men enigszins vooropstellen dat grondspeculatie gaat afnemen. Prijzen van bouwgrond kunnen niet onbeperkt verder stijgen aangezien ze anders inderdaad niet betaalbaar worden en zich bijgevolg uit de markt prijzen. De intrestvoeten gaan niet verder dalen en de inkomens zullen, afgaand op de crisis anno 2011 niet zo sterk stijgen als het afgelopen decennium 15. Voor de centrumsteden zal de prijs van bouwgrond daarenboven vooral bepaald worden door de bouwmogelijkheden en de bouwvoorschriften Nieuwbouw Er is een verschuiving van de primaire naar de secundaire markt, van nieuwbouw naar bestaande woningen. De bestaande woningvoorraad voorziet een alsmaar groter deel nieuwe huishoudens in huisvesting. Dit is logisch als gevolg van demografische evoluties. In 2015 zou de natuurlijke aangroei van de bevolking in België stoppen, en de bevolkingsgroei enkel door migratie gedreven zijn volgens de vooruitzichten van het Federaal Planbureau (2008). Zonder huishoudensgroei zou er immers enkel nood zijn aan vervangingsbouw, als compensatie van de gesloopte woningen. Hierdoor, en samen met het feit dat nieuwbouw sterker gewaardeerd wordt dan bestaande woningen zal de beschikbare bouwgrond dus meer dan vroeger bepaald worden door de prijs die huishoudens in het bovensegment van de markt ervoor wensen te bepalen. Het instrument om betaalbare woningen te realiseren via nieuwbouw lijkt hierdoor moeilijker te verwezenlijken. De tendens om in kleinere percelen te verkavelen lijkt hieraan tegemoet te komen. Daarnaast wordt nieuwbouw, en het vergroten van het aanbod, vaak gezien als een belangrijke factor om de demografische druk op de woningmarkt te temperen en zo eveneens de prijs. Het eerste element is cruciaal: woningtekorten dienen vermeden te worden (net als woningoverschotten). Het is echter niet duidelijk of het vergroten van het aanbod een grote invloed heeft op de prijs. In Nederland (de Vries 2011) lijkt het alvast zo dat grote nieuwbouwprojecten lokaal weliswaar enigszins tot een tijdelijke prijsverlaging leiden. Maar naarmate dit extra aanbod verdwijnt doordat huishoudens zich in de nieuwbouw komen vestigen, herstelt het prijspeil zich terug. Algemener kan men wel stellen dat een groot algemeen aanbodoverschot op het niveau van grotere regio s wel tot prijsdalingen kunnen leiden. Maar ook hier speelt de tijdelijkheid een belangrijke rol. Zoals in het woningmarkmodel (Vastmans e.a. te verschijnen) blijkt, zullen perioden met relatieve overschot gevolgd worden door perioden waar er relatief meer huishoudens bijkomen dan nieuwbouwwoningen. 15 In Nederland hebben de gemeentelijke grondbedrijven voor het eerst sinds lange tijd afgeboek op de waarde van gronden die ze in exploitatie hebben (Deloitte 2011).

22 2.2 Woningprijzen centrumsteden De grootste prijsstijgingen worden door algemene factoren verklaard. Om vervolgens de meer gedetailleerde elementen in kaart te brengen met de beschikbare data is niet eenvoudig. Hoe gedetailleerder men verbanden probeert te leggen, hoe groter de nood aan verfijnde data, die veelal niet voorhanden zijn. In wat volgt hanteren we daartoe dezelfde logica van koopkracht als in het algemeen deel om prijsevoluties te schetsen, waarbij de veronderstellingen en hypotheses echter slechts in beperkte mate kwantitatief onderbouwd zullen zijn. We starten met een quote van Mathieu Verwilghen (2011), General Manager CENTURY 21 Benelux, die kort de algemene bevinding weergeeft. We stellen al een aantal jaren de trend vast dat mensen opnieuw naar de stad of de omliggende randgemeenten verhuizen door de toenemende mobiliteitsproblemen ondanks de beperktere aanwezige oppervlakten Stadsvernieuwing Burgemeesters, kom uit uw schelp en ding mee naar de Thuis in de Stad-prijs van de Vlaamse overheid. Met deze slogan gaven toenmalig Vlaams minister van Stedenbeleid, Paul Van Grembergen, en Jan Hoet de aftrap van de eerste uitreiking van de Thuis in de Stadprijs in In 2002 keurde de Vlaamse regering het Decreet houdende de ondersteuning van stadsvernieuwingsprojecten goed met als doel de stadsontwikkeling in Vlaanderen op kwaliteitsvolle, zichtbare en significante wijze te ondersteunen, met de stad in de rol van regisseur en met de private sector als partner. Barcelona, Londen en Berlijn zetten de toon in de Europese stadsvernieuwing aan het eind van de 20ste eeuw. Met een unieke aanpak lijkt Vlaanderen nu echter het peloton aan te voeren (Loeckx 2009). Stadsprojecten zijn geen luchtkastelen. Ze veranderen de stad (Boudry e.a. 2006). Indien de steden aantrekkelijker worden zal men bereid zijn meer te betalen om in de stad te wonen. Dezelfde woningen worden duurder verkocht en huishoudens met eenzelfde budget zullen tevreden zijn met een kleinere woning. Op het eerste zicht lijkt het alsof men dus minder krijgt voor zijn geld, wat niet zo is. Het is net de meerwaarde aan positieve externaliteiten (aangename omgevingsfactoren) die stadsvernieuwing met zich meebrengt waar huishoudens voor willen betalen, een kleiner huis of kleinere tuin nemen ze er dan bij. Een relatief groot deel van de woningprijs wordt immers bepaald door de ligging en zijn omgevingskenmerken. Veranderen deze, dan veranderen de woningprijzen. Uiteraard is het moeilijk om in kaart te brengen hoe de meerwaarde van stadsvernieuwing zich in de woningprijs vertaalt. Als benadering stellen we volgende methode voor waarbij we de woningprijsevolutie van de centrumsteden en de periferie vergelijken zoals in onderstaande figuren gedaan is voor de gemiddelde prijs van alle woningen, de appartementen, de gewone woonhuizen en de villa s. De ratio tussen centrum/periferie kan dan een aanwijzing zijn dat de stad aantrekkelijker wordt. Vooreerst een methodologische opmerking. Aangezien er tussen 2004 en 2005 een herclassificatie heeft plaatsgevonden tussen de categorieën woonhuizen, appartementen en villa s, zorgt deze structurele breuk ervoor dat de kaarten per woningcategorie enigszins een vertekend beeld geven. De gewogen gemiddelde woningprijs van alle woningen is echter niet aan deze herclassificatie onderhevig, en daarom tonen we deze eveneens. Twee elementen komen duidelijk naar voren. De algemene prijsevolutie tussen centrumsteden en periferie vertonen een redelijk uniform verloop. De evolutie van 20

23 de intrestvoet, regelgeving, algemene inkomensgroei zijn algemeen en verklaren dan ook het grootste deel van de prijsstijgingen. Vervolgens zoomen we in op het verschil door te kijken naar de evolutie van de prijzen van centrumsteden relatief ten opzichte van de periferie, zoals weergegeven door de zwarte lijn die op de rechter y-as wordt afgezet. De meest algemene trends zijn een stijging vanaf 1990, een daling vanaf 1994 en dan een kentering begin deze eeuw. Figuur 6 Vergelijking van vastgoedprijzen op basis van een gewogen gemiddelde van alle verkochte woningen ( ) ,4 periferie centrumstad centrum/periferie 1,3 1, , ,9 0 0, Bron : ADSEI, eigen bewerking Figuur 7 Vergelijking van prijzen van gewone woonhuizen ( ) , periferie centrumstad centrum/periferie verandering in classificatie tussen => helft prijsstijging is virtueel, waarvan effect sterker in centrumsteden 1,3 1,2 1, ,9 0 0, Bron : ADSEI, eigen bewerking

24 Figuur 8 Vergelijking van prijzen van appartementen ( ) , periferie centrumstad centrum/periferie 1, ,2 1, ,9 0 0, Bron : ADSEI, eigen bewerking Figuur 8 Vergelijking van prijzen van villa s ( ) , , , , periferie centrumstad centrum/periferie 0,9 0 0, Bron : ADSEI, eigen bewerking 22

25 2.2.2 De randgemeenten Een belangrijk element is dat niet in de centrumsteden, maar wel hun randgemeenten de woningprijzen het hoogst zijn. Jonge huishoudens houden van de nabijheid van de stad, maar eveneens ook van een tuin waar ze vanuit de keuken hun kinderen kunnen zien spelen. Gemeenschappelijk groen in de centrumstad wordt uiteraard gewaardeerd, maar vervangt niet het ideaal van de controleerbare privé-tuin dat bij veel jonge gezinnen leeft (Meeus en De Decker, te verschijnen). Ze maken een afweging tussen de voor- en nadelen van de stad en de periferie. In de randgemeenten blijken de voordelen van beiden elkaar te kruisen. Hier wonen huishoudens met hogere inkomens in duurdere woningen. Hieruit volgt een duidelijke discrepantie tussen de inkomenscijfers en de uitbetaalde lonen. Brussel is bijvoorbeeld met voorsprong het gewest waar de hoogste lonen worden uitbetaald. Het zijn echter in hoofdzaak pendelaars die van deze hogere lonen profiteren. Onderstaande figuur toont dit effect aan de hand van de algemene woningprijs die een gewogen gemiddelde is van appartementen, gewone huizen en villa s. De woningprijzen in de centrumsteden zijn niet uitermate hoog. Om de koopkracht van de bevolking in kaart te brengen nemen we het gewogen gemiddelde fiscale netto-belastbare inkomen van jarigen (een gezamelijke aangifte wordt door twee gedeeld). De figuur met de fiscale inkomens toont duidelijk dat er een verband bestaat tussen de koopkracht en de woningprijzen. Een vaak gebruikte indicator om beide met elkaar te vergelijken is de price-to-income ratio. Op basis van deze indicator kan men eveneens moeilijk veronderstellen dat de betaalbaarheid in de steden grotere problemen stelt als in de rest van Vlaanderen. Er dienen enkele belangrijke methodologische bemerkingen gemaakt te worden. De fiscale inkomens geven een vertekend beeld voor leefloners en tonen eveneens een beduidend lager inkomen in de grensstreek met Nederland en Antwerpen omdat Nederlanders die hier wonen maar in Nederland werken eigenlijk geen netto-beroepsinkomst hebben in hun fiscaal inkomen, maar wel andere kleine posten. Exacte percentages zijn niet gekend, maar volgens de immigratie volgens herkomst naar Vlaanderen komt de grootste bevolkingsgroep uit Nederland. Woonfiscaliteit zorgt ervoor dat Nederlanders hier een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt hebben, terwijl de fiscale inkomens een onderschatting van de werkelijkheid zijn omdat de fiscale netto-belastbare inkomsten uit arbeid niet mee opgenomen worden. Een andere bemerking vloeit voort uit het feit dat woningen uiteraard sterk regionaal verschillen. In de steden zullen er veelal kleinere woningen verkocht worden omwille van starterswoningen, meer appartementen, en een hoger aandeel alleenstaanden. De gemiddelde woningprijs zal dan uiteraard lager liggen. Daartoe nemen we een steekproef van een 2000-tal huizen die via immosites aangeboden werden met een bewoonbare oppervlakte van 150m². De verschillen (zie laatste figuur) verminderen sterk, maar ook hier zien we dat de randgemeenten in het algemeen een hogere prijs afficheren. In bijlage vindt u ook dezelfde price-income analyse exclusief villa s, waarvan de resultaten gelijkaardig zijn. Conclusie : de randgemeenten lijken de geprefereerde locatie indien men de woningprijs als criterium gebruikt, gevolgd door de centrumsteden. Ze lijken dus het meest van het succes van de revival of the cities te genieten.

26 Figuur 9 Gemiddelde prijs van een gewoon woonhuis (2008)...;150000] ]150000;165000] ]165000;180000] ]180000;195000] ]195000;210000] ]210000;225000] ]225000;240000] ]240000;255000] ]255000;270000] ]270000;285000] ]285000; Bron: ADSEI, eigen bewerking Figuur 10 Gemiddeld fiscaal netto-belastbaar inkomen van een jarige, 2008 Bron: ADSEI, eigen bewerking...;20000] ]20000;21500] ]21500;23000] ]23000;24500] ]24500;26000] ]26000;27500] ]27500;29000] ]29000;30500] ]30500;32000] ]32000;33500] ]33500; Figuur 11 verhouding tussen woningprijs (gewogen gemiddelde) over het gemiddeld fiscaal inkomen van de jarigen, price / income ratio (2008)...;5.5] ]5.5;6] ]6;6.5] ]6.5;7] ]7;7.5] ]7.5;8] ]8;8.5] ]8.5;9] ]9;9.5] ]9.5;10] ]10; Bron: ADSEI, eigen bewerking 24

27 Figuur 12 Gemiddelde vraagprijs voor woning met 150m² bewoonbare oppervlakte (2011) Bron: diverse immodata, eigen bewerking...;150000] ]150000;165000] ]165000;180000] ]180000;195000] ]195000;210000] ]210000;225000] ]225000;240000] ]240000;255000] ]255000;270000] ]270000;285000] ]285000; Opmerking : beperkte steekproef, geen gegevens worden door witte velden aangeduid Prijs van bouwgrond in centrumsteden Ook voor centrumsteden lijkt de verklaring van de prijszetting van bouwgrond volgens het eerder beschreven principe van de residuele waardebepaling een interessante denkpiste, ondanks het feit dat voor centrumsteden de oppervlakte van het perceel of de prijs per m² zeer volatiel zal zijn en de prijsevolutie van bouwgrond moeilijk in kaart te brengen. Men zou de prijs van een gelijkaardig perceel doorheen de tijd moeten meten, en niet de prijs per m², die sterk beïnvloed wordt door de verhouding bebouwbare oppervlakte versus tuin. Grotere percelen zijn hierdoor typisch duurder, maar de prijs per m² is kleiner. Kleinere verkavelingen zijn dan weer goedkoper, maar met een hogere prijs per m². Appartementen zullen per woongelegenheid een nog kleinere grondprijs hebben, maar de prijs per m² zal nog hoger zijn. In die zin is het zinloos om over de prijs per m² te spreken indien men niet weet wat er gebouwd wordt. In centrumsteden zal de prijs van bouwgrond bovendien in grotere mate afhangen van het ruimtelijk planmatig proces. De waarde van een stuk grond zal in grote mate bepaald worden door de bouwvoorschriften, de potentiële herwaardering van het gebied, de bouwvoorschriften (bouwlagen, soort bebouwing, ). Verandering van plannen leidt dan tot planbaten en/of planschaden. Zelfs een verwachte verandering van de plannen op zich leidt tot prijsverandering en speculatie. In een stedelijke context zal bovendien ook de omgeving rechtstreeks beïnvloed worden door de plannen, met een toenemende mate van burgerinspraak. Externaliteiten spelen er een grote rol, wat stadsontwikkeling dan ook een zeer interactief proces maakt. Deze regisseursrol biedt uiteraard mogelijkheden en uitdagingen.

28 Figuur 13 Bouwgrondprijzen per m² (2010)...;60] ]60;85] ]85;110] ]110;135] ]135;160] ]160;185] ]185;210] ]210;235] ]235;260] ]260;285] ]285; bron: ADSEI, eigen bewerking Starters in de centrumstad De centrumsteden zijn in grotere mate een doorstroommarkt. Men koopt iets op jonge leeftijd en verkoopt het later om iets groter te wonen. De grotere centrumsteden, veelal versterkt door een studentenpopulatie zorgen er immers voor dat de stad een transit is van jongvolwassenen. Bovendien stonden de laatste tien jaren alle parameters op positief om deze dynamiek te stutten. De meeneembaarheid van registratierechten en de stijgende woningprijzen hebben ervoor gezorgd dat jongeren hun woningcarrière zo vroeg mogelijk op de eigendomsmarkt gestart zijn. De starterswoning is een begrip geworden. Reeds in de woonsurvey in 2005 kwam naar voren dat men op jongere leeftijd kleinere woningen kocht. Aangezien men in tijden van stijgende woningprijzen zo snel mogelijk een huis wil kopen, zal de wet van de meeneembaarheid, in combinatie met de woonbonus, de starters op de koopmarkt sterk gestimuleerd hebben, voornamelijk in de centrumsteden. De verhuismobiliteit is hierdoor ook toegenomen. Al is het wachten op de resultaten van de geplande Woonsurvey in 2012 om deze hypothesen bevestigd te zien. Starters kopen typisch kleinere woningen. Het is interessant om hiervoor even terug te keren op de woonfiscaliteit. Het effect van de woonbonus is immers groter voor goedkope woningen. Aangezien het veeleer een vast bedrag is dat als belastingaftrek kan ingediend worden zal dit bedrag ten opzichte van goedkopere woningen veel zwaarder doorwegen. In de steden kan het er echter toe geleid hebben dat jonge goed verdienende starters die een rijhuis in de stad als starterswoning aanschaften, een zeker verdringingseffect veroorzaken t.o.v. de minder kapitaalkrachtigen. Aangezien de woonbonus toegekend is per mede-eigenaar, zullen jonge koppels een dubbel zo groot voordeel genieten als alleenstaanden. Alleenstaanden en éénoudergezinnen hebben bij deze een fiscaal nadeel, en zullen maandelijks 104 extra moeten betalen voor dezelfde woning vergeleken met een gezin dat dezelfde marginale aanslagvoet heeft (45% indien we een netto fiscaal voordeel van 104 per persoon vooropstellen). 26

29 Bovendien is de woonbonus een belastingaftrek en geen belastingvermindering, wat ervoor zorgt dat hogere inkomens een groter fiscaal voordeel hebben ten gevolge een hogere marginale aanslagvoet 16. Indien jonge tweeverdienende koppels zich in grotere mate in de stad gaan vestigen, heeft dit een prijsopdrijvend effect. Onderstaande tabel geeft weer hoe de woonfiscaliteit zich dan in de woningprijs kan vertalen, waardoor het deze doorstroomdynamiek verder stimuleert. Het positieve effect hiervan is dat de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad hierdoor in sterke mate toegenomen kan zijn. Het lijkt aannemelijk dat deze starterswoningen in grote mate gerenoveerd en energiezuiniger zijn, in combinatie met fiscale energievoordelen. Tabel 5 Totale impact woonbonus op woningprijs, met intrestvoet = 4%, looptijd = 25 jaar, maximale aftrek, in de veronderstelling van volledige kapitalisatie Totale Persoonlijke Prijs-effect Prijs afbetaling afbetaling Woonbonus Woonbonus ,26% ,07% ,63% ,18% ,93% ,45% ,50% Bron : eigen berekening Druk op de kleine woning en de huurmarkt Deze dynamische doorstroommarkt heeft repercussies op de markt voor kleinere, minder kwalitatieve woningen. Aangezien deze woningen aantrekkelijker geworden zijn (kleiner en goedkoop, dus een groter effect van de woonbonus, minder kwalitatief maar met fiscale stimuli voor renovatie) zal het verschil in woningprijzen in de centrumsteden kleiner geworden zijn. Een belangrijk element voor de betaalbaarheid van wonen is dat er een gedifferentieerd aanbod van woningen is, met dito prijsdifferentiatie zodat die enigszins overeenstemt met de inkomensverdeling. In de mate dat kapitaalkrachtigere jonge tweeverdienende starters zich in toenemende mate op hetzelfde vraagsegment richten als minder bemiddelde gegadigden, zal dit tot verdringingseffecten leiden. Reeds in 2007 waarschuwde Dedecker (2007) ervoor dat huurders de dupe zijn. Indien het fiscaal voordeel van de woonbonus zich volledig in de woningprijs vertaalt, ontstaat er druk op de huurprijzen. De huidige verhuurders van kleinere woningen hebben de laatste jaren een mooie meerwaarde gerealiseerd op hun woningen maar willen nu ook een huurrendement dat in overeenstemming met deze hogere woningprijzen. Verhuurders kunnen ook beslist hebben om de woning 16 In de regeringsonderhandelingen eind 2011 wordt voorgesteld de aanslagvoet op 45% te zetten, ongeacht de marginale aanslagvoet.

30 te verkopen. Anderzijds kan de fiscale steun voor een tweede woning via langetermijnsparen voor een instroom van nieuwe verhuurders gezorgd hebben Medioren en senioren Men hoort vaak dat de trend van grote mobiliteit op de woningmarkt al duidelijk is vastgesteld: het zijn de medioren en senioren die hun (vaak te grote) woningen verruilen voor kleinere huizen en centraal gelegen appartementen. Op basis van migratiegegevens in steden verwachten we echter niet dat er een enorme toeloop is van senioren naar de stad, in tegenstelling tot bv. De Kust. Het zou ook kunnen dat deze bevolkingsgroepen weliswaar verhuizen, maar dit voornamelijk binnen hun gemeente doen, van de meer afgelegen gebieden naar de centraal gelegen appartementen. Ze verlaten het te grote ouderlijke huis en ruilen het in voor een kleinere kwalitatieve variant in het centrum van hun vertrouwde woon- en leefomgeving. Het budget van deze bevolkingsgroep is groter. Veelal hebben zij naast een actieve loopbaan ook nog eens een flinke meerwaarde gerealiseerd op hun eerdere woning. Bij hun speelt de vraag welk deel van hun vermogen ze wensen te spenderen aan een woning, welk deel om te voorzien voor toekomstige levensbehoeften en welk deel eventueel voor hun kinderen. Het is interessant om na te gaan wat hun aandeel is in nieuwbouw-projecten. 28

31 3 Het woningaanbod 3.1 Het woningaanbod in beeld Om het woningaanbod in beeld te brengen gebruiken we de data van het kadaster (AAPD). Ze zijn volledig gebiedsdekkend en men kan er tevens de jaarlijkse veranderingen mee modelleren. Een snelle controle toont aan dat de woningvoorraad in 2001 overeenkomt met de informatie die de SEE01 ons levert, de laatste volledige censusdata. We verwachten dat de data van het kadaster sindsdien door de toegenomen technische vernieuwingen en verbeterde registratie verder in kwaliteit is toegenomen. Ze bieden als belangrijkste bron de mogelijkheid om de verschillen tussen de gemeenten duidelijk en op continue manier in kaart te brengen, en ook de dynamiek binnen een gemeente, zoals uit deel III zal blijken. Voor de evolutie van het aanbod te modelleren wordt veelal gekeken naar de toename van nieuwbouwvergunningen. Ze bieden een snelle indicatie van de verwachte nieuwbouwactiviteiten en woningtoenames. Het tijdstip is hierbij belangrijk. Men dient deze gegevens op gemeentelijk vlak te vergelijken met de toename van huishoudens en woongelegenheden twee à drie jaar later. Dit is het tijdstip waarop de nieuwbouw beëindigd is, en de huishoudens er zich kunnen domiciliëren. Nieuwbouwvergunningen hebben echter ook een nadeel. Zij overschatten de werkelijke nieuwbouw omdat niet alle vergunningen resulteren in een afgewerkte woning. Ook qua soort woningproductie kan dit leiden tot vertekeningen. Vergunningen voor grotere projecten met appartementen worden vaker diverse malen ingediend, of niet gestart. Dit zorgt mogelijk voor een overschatting van het aandeel nieuwbouwappartementen. Bovendien houden ze geen rekening met sloop of mutaties binnen de bestaande woningvoorraad. De statistiek van de bouwvergunningen van ADSEI laten evenwel toe om ook hiermee rekening te houden (statistieken voor sloop en renovatie). In dit deel opteren we er echter voor om het globaal beeld te schetsen aan de hand van de kadaster data. In deel II word voor diverse centrumsteden een gedetailleerde analyse gemaakt op basis van bouwvergunningen Compacte steden versus verspreide periferie In de steden is de helft van de totale oppervlakte bebouwd. 27% van de woongelegenheden bevinden zich in de centrumsteden terwijl de centrumsteden slechts 9% van het grondoppervlakte van het Vlaams Gewest innemen, en 13% van het totale woongebied. Dit vertaalt zich in een compacte bebouwing, voornamelijk appartementen (37.4%) en gesloten bebouwing (36.8%). Dit staat uiteraard in sterk contrast met de periferie waar de verspreide bebouwing de overhand heeft. Open bebouwing neemt met 36.8% het leeuwendeel voor zijn rekening, gevolgd door halfopen bebouwing (21.6%). Deze compacte stedelijke bebouwing wordt niet gekenmerkt door uitgesproken hoogbouw. Slechts 5% van de gebouwen telt meer dan 4 bouwlagen in een centrumstad. In de periferie daalt dit percentage verder tot 1%. Maar liefst 50% van de woningen in de periferie telt één bouwlaag, terwijl dit voor de centrumsteden 21.8% bedraagt. Grosso modo kan men stellen dat in periferie het aantal bouwlagen gemiddeld tussen de 1 à 2 ligt, bij de centrumsteden tussen 2 à 3, dakverdiepingen niet inbegrepen. De bebouwde grondoppervlakte per gebouw is hiermee omgekeerd evenredig. In centrumsteden hebben 60% van de gebouwen een bebouwde grondoppervlakte van minder dan 1 are, in de periferie slechts 30%. Dit is voornamelijk te wijten aan

32 het compositie- of hoeveelheidseffect van het soort bebouwing. Gesloten bebouwing een stedelijk fenomeen- is typisch hoger en smaller. Open bebouwing een landelijk fenomeen- is veelal lager en breder. Maar ook binnen elke type bebouwing zijn er verschillen. Zo is een rijhuis in de centrumstad gemiddeld hoger en in de periferie breder. Het gemiddeld aantal woongelegenheden per appartementsgebouw is iets lager in de periferie vergeleken met de centrumstad (resp. 6 en 7.5). Slechts 10% van de open bebouwing heeft zowel in centrumsteden als periferie een bebouwde grondoppervlakte kleiner dan 1 are. Conclusie: De steden zijn uiteraard compacter gebouwd. De typische verschillen tussen stad en periferie zijn echter niet zeer uitgesproken op gemeentelijk niveau. Binnen elke gemeente is er echter typisch een kern en een buitenrand waar de verschillen tussen compacte en verspreide bebouwing veel meer uitgesproken zijn. De grootte van deze kern is bepalend voor het compact wonen in een gemeente. In deel III wordt hierop verder ingegaan De relatie tussen huishoudens en woongelegenheden Indien we het aantal woongelegenheden met het aantal huishoudens 17 vergelijken, vinden we dat in de steden er 12% meer woongelegenheden zijn dan huishoudens, en in de periferie 13.5%. Dit is contra-intuïtief om twee redenen. In tegenstelling tot in Nederland, waar er meer huishoudens dan woningen zijn, lijkt in Vlaanderen er eerder sprakte te zijn van een aanbodoverschot. Men verwacht in de centrumsteden nochtans een zekere demografische druk en dus een lager percentage. Veel hangt af hoe en wat gemeten wordt. We dienen dus met verschillende elementen rekening te houden. Vooreerst speelt de de frictieleegstand een rol. Dit is de leegstand die dient om de tijd tussen verschillende verhuisbewegingen van huishoudens te overbruggen en wordt geschat op 3%. Er dienen dus meer woongelegenheden te zijn dan huishoudens. Daarnaast worden woongelegenheden ingenomen door een veelheid personen die niet als huishouden geregistreerd zijn, studentenhuisvesting, pied a terres, tijdelijke niet-officieel geregistreerde huishoudens. Dit zorgt voor moeilijkheden om na te gaan als er krapte op de woningmarkt is omdat we op basis van de verhouding woongelegenheden over huishoudens geen uitspraken kunnen doen over aanbodtekorten of overschotten in de woningvoorraad zonder meer gedetailleerde informatie. Vervolgens is het ook eerder contra-intuïtief dat de periferie een hoger aanbodoverschot vertoont. Door de kaart grafisch voor te stellen zien we echter sterke regionale verschillen. Het kust-effect en enkele andere lokale toeristische centra met veel vakantiehuizen zorgen voor de grootste verklaring. In het westen van Vlaanderen zien we eveneens een groter woningoverschot. Figuur 15 biedt hiervoor een mogelijke verklaring. De woningen in het westen van Vlaanderen zijn immers opmerkelijk ouder, en het is niet onaannemelijk dat een groter deel van deze oude woningen leegstaat om in de toekomst gesloopt te worden. Hierdoor is het moeilijk om een goed beeld te krijgen van mogelijke kraptes op de woningmarkt. Een mogelijke indicator zou er uit kunnen bestaan om naar de randgemeenten rond de centrumsteden te kijken. Men zou dan voornamelijk op de as Brussel-Anwerpen van demografische druk kunnen spreken, waar de meeste woongelegenheden immers effectief door een huishouden worden bewoond. Ook in Genk lijkt het woningaanbod eerder beperkt. 17 We gebruiken hiervoor de recentste prognose van de SVR, aangezien de actuele cijfers nog niet beschikbaar zijn. 30

33 Figuur 14 Woongelegenheden / huishoudens (2008) ]0,95;1] ]1;1,02] ]1,02;1,04] ]1,04;1,06] ]1,06;1,08] ]1,08;1,1] ]1,1;1,12] ]1,12;1,14] ]1,14;1,16] ]1,16;2,16] ]2,16; Bron: AAPD, ADSEI, SVR Conclusie : Een groter aantal woongelegenheden dan huishoudens wijst niet noodzakelijk op een aanbodoverschot. Omgekeerd kan men wel veronderstellen dat een verhouding woongelegenheden over huishoudens dichtbij één op aanbodtekort en een zekere demografisch druk kan wijzen De geschiedenis van het wonen Op basis van onderstaande grafiek, die het aandeel gebouwen voor 1900 in het totale woningbestand weergeeft, zien we dat het woningbestand in de centrumsteden ouder is. Slechts 50% van de woningen in de centrumsteden is na 1950 gebouwd. Voor de periferie is 50% van de woningen na 1970 gebouwd. Bijkomend zien we de oost-west tegenstelling zoals die reeds uit eerder onderzoek naar voren is gekomen (Vanneste e.a., 2007). Op de kaart zien we aan de oostelijke kant van de Yzer duidelijk dat de Eerste Wereldoorlog er zijn sporen heeft nagelaten. De vele verwoeste huizen zijn daarna heropgebouwd zodat ook in dit deel van West-Vlaanderen het woningpatrimonium ook oud is. Dit laatste wordt niet door de kaart weergegeven. Figuur 15 Aandeel gebouwen voor 1900 in de gebouwenvoorraad (2010) Bron: AAPD

34 Uiteraard ligt een deel van de aantrekkingskracht van de stad net in zijn historisch erfgoed. Historisch steden lijken dan ook anders om te springen met hun oud woningbestand dan andere gemeenten. In dit opzicht is het verschil opmerkelijk tussen een doorsnee Europese stad en een doorsnee Amerikaanse stad zoals Brueckner aangeeft in zijn artikel Why is central Paris rich and downtown Detroit poor? An amenity-based theory. De belevingswaarde en aantrekkelijkheid van de Europese historische stadscentra zijn daarbij bepalend. Rond de historische kernstad bevindt zich veelal een 19 de eeuwse gordel, met minder functies en gesloten bebouwing. Het is de plaats waar de meeste uitdagingen liggen van het stedelijk wonen, waar oude arbeidershuizen voor een deel getransformeerd worden in jonge starterswoningen. Gentrificatie en het opwaarderen van deze buurten zorgt voor leefbare woongebieden dichtbij de kernstad. Tegelijkertijd zorgt een grote aantrekkelijkheid ook voor stijgende woningprijzen. Daarbuiten vindt men de stadsranden, 20 ste eeuwse gordel, waar een veelheid van woonvormen terug te vinden is. In de profielschetsen geven we voor elke centrumstad de ruimtelijke spreiding van de woningvoorraad weer. Conclusie : het grootste deel van de woningen om de toekomstige woningbehoefte mee op te vullen staat er al De auto in de stad De Socio-Economische Enquête uit 2001 gaf weer dat 66.9% van de woningen over een garage beschikte in het Vlaams Gewest, een stijging van bijna 10% ten opzichte van 1991, 10 jaar eerder. (Vanneste e.a. 2007). Volgens het kadaster zijn er anno 2010 per woongelegenheid gemiddeld 0,76 garages beschikbaar. Hoewel het kadaster mogelijk een minder betrouwbare bron kan zijn voor deze informatie aangezien later bijgebouwde garages niet altijd aangegeven zijn, lijkt de mogelijke onderschatting beperkt. In 2001 bedroeg dit cijfer namelijk 0,7 garage per woongelegenheid, wat in lijn ligt met het licht anders bevraagde gegeven van 66.9% woningen met garage uit de Socio-Economische Enquête. In de centrumsteden zijn er slechts 0,6 garages per woongelegenheid, terwijl dit voor de periferie 0,86 bedraagt. Dit is niet helemaal verwonderlijk indien we weten dat slechts 29% van de rijwoningen beschikt over een garage in de centrumsteden. In de periferie loopt dit percentage op tot 51%. Wat betreft de appartementen en handelshuizen zien we dat de centrumsteden eveneens een lager aandeel garages optekenen. De historische gegroeide gesloten bebouwing kan immers niet eenvoudig aangepast worden aan de recente noden van de auto als transportmiddel. De recentere woningen in de periferie lenen zich daar wel toe. Zo beschikt 79% van de woongelegenheden in appartementen in de periferie over een garage. Voor halfopen en alleenstaande woningen zien we dat er een gelijkaardig hoog percentage is aan garagevoorzieningen tussen centrum en periferie. Hoewel de stad opportuniteiten biedt om de auto in mindere mate als noodzakelijk transportmiddel te gebruiken, zal het autobezit voor een deel van de huishoudens ( zeker voor jonge gezinnen met kinderen?) vaak als een noodzaak beschouwd worden. Volgens het kadaster is het aantal woongelegenheden in de gesloten bebouwing van centrumsteden de laatste jaren afgenomen, maar het aantal garages in gesloten bebouwing sterk gestegen 18. De transformatie naar meer 18 In centrumsteden is het aantal woongelegenheden in gesloten bebouwing met 1981 eenheden afgenomen sinds 2001 (zie tabel 7, 32

35 parkeergelegenheid lijkt dus reeds bezig. Enerzijds zal een stedelijke woonomgeving, zeker voor jonge gezinnen, het beschikken over een auto dienen te faciliteren (voldoende parkeergelegenheid, autodelen, ). Anderzijds zal het gebruik van de auto zelf dienen afgeremd te worden door goede alternatieven (openbaar vervoer en de fiets) te stimuleren zodat men de auto voor de deur kan laten staan. Conclusie : Bewonersparkeren is een belangrijk element in de keuze van de woonplaats. Een centrumstad kan het aantrekken van jonge gezinnen bevorderen in die gebieden waar er parkeermogelijkheid is. De evenwichtsoefening lijkt eruit te bestaan om het autobezit zelf niet aan banden te leggen, maar eerder het gebruik van de auto af te remmen. Mobiliteit ligt evenwel buiten het domein van deze onderzoeksopdracht Nieuwbouw en vernieuwing De laatste 10 jaar zijn er meer appartementen bijgekomen in sommige centrumsteden dan wooneenheden Voor de toename van het aantal wooneenheden op te volgen wordt veelal gekeken naar nieuwbouwvergunningen. Op basis hiervan vinden we dat in de periode % van de vergunde wooneenheden in centrumsteden appartementen betrof. Dit percentage is de laatste 5 jaar opgelopen tot 74%. Op basis van de gegevens van AAPD vinden we nochtans dat er meer appartementen bijkomen. Dit komt doordat nieuwbouwvergunningen slechts een partieel beeld bieden, zeker in het geval van centrumsteden. De evolutie van het woningaanbod wordt immers niet alleen door nieuwbouw bepaald, maar ook door mutaties in de bestaande woningvoorraad. Onderstaande tabel biedt hiertoe een overzicht. Uitbreidingsbouw voorziet in de woonbehoefte van huishoudens door nieuwe woningen op onbebouwde percelen te bouwen. Een deel van de nieuwbouw omhelst echter vervangingsbouw, waarbij de nieuwbouw dient als vervanging van de eerder gesloopte woningen. Enkel in de mate dat er hogere dichtheden worden gerealiseerd meer wooneenheden worden gerealiseerd dan voorheen-, zullen er extra huishoudens een onderdak vinden. Men dient dus eveneens rekening te houden met de gesloopte wooneenheden om de netto-creatie van woonheden in kaart te brengen. Daarnaast wordt een groot deel van het bestaand patrimonium gerenoveerd. Het aantal renovaties dient veelal als indicator van de kwalitatieve verbetering. Bij een niet onaanzienlijk deel leidt dit echter ook tot een toename van het aantal wooneenheden. In lijn met een toegenomen gezinsverdunning en alsmaar kleinere huishoudens zijn er ook in grote mate woningen opgesplitst in appartementen. De bestemmingswijziging van een gebouw, bvb. een hospitaal dat een woonfunctie krijgt, heeft eveneens een substantiële impact op de toename van het aantal wooneenheden. Als kwantitatieve indicator van dit soort renovatie geven we mee dat tussen 2001 en 2010 het aantal appartementsgebouwen dat gebouwd is voor 1981 met 10% toegenomen is in de centrumsteden, even groot als de toename van het aantal appartementsgebouwen dat gebouwd is na Uiteraard kan een toename van het aantal appartementsgebouwen met een bouwjaar in het verleden voornamelijk sinds 2005). Het aantal garages in gesloten bebouwing is er echter toegenomen met 3445.

36 enkel verklaard worden door dit soort renovatie, waarbij bestaande woningen en gebouwen opgesplitst worden in kleinere wooneenheden of verder uitgebouwd. Het is niet eenvoudig om een duidelijk beeld te schetsen omdat veel afhangt van de definitie, registratie en interpretatie van het begrip renovatie. In steden zal men historische voorgevels behouden om hun esthetisch karakter en waarde voor het stadgezicht. Het onderscheid tussen vervangingsbouw en renovatie is soms dan ook slechts een façade. Het fiscaal voordeligere regime van renovatie heeft gelijkaardige consequenties. Het onderscheid tussen vervangingsbouw en renovatie is echter van secundair belang. Het belangrijkste feit houdt in dat in steden zowel vervangingsbouw als renovatie een prominente rol opnemen naast uitbreidingsbouw. Deze laatste impliceert immers de nood aan bouwgrond, hetgeen in steden uiteraard een schaarser goed is. Tabel 6 Relatie tussen nieuwbouw, renovatie en vervangingsbouw uitbreidingsbouw Renovatie vervangingbouw Toename + ++/- ++/- huishoudens Nieuwbouwactiviteit + + Nood aan bouwgrond + Tot slot kunnen we ons afvragen of er link bestaat tussen vernieuwing en de eigenheid van de woningmarkt. Vlaanderen als geheel wordt eerder gekenmerkt als een statische woningmarkt. In dynamische woningmarkten, zoals Nederland, verhuist het huishouden indien de woning te klein wordt. In Vlaanderen bouwt men eerder een stuk bij. Vlaanderen wordt ook gekenmerkt door een groot aandeel particulier gebouwde woningen. De vraag rijst echter of de centrumsteden eerder dynamische woningmarkten zijn. De verhuismobiliteit is er groter en projectbouw vormt het grootste aandeel van de nieuwbouw. En zo ja, wat betekent dit voor de steden? Onderstaande figuur geeft alvast weer dat Ongeveer 60% van de woongelegenheden die via een bouwvergunning worden aangevraagd in de centrumsteden door een NV of BVBA als bouwheer wordt ingediend. In de periferie ligt dit 20% lager. In deel II wordt hier via case study onderzoek dieper op ingegaan. 34

37 Figuur 16 Percentage woongelegenheden aanvraagd via bouwvergunningen volgens bouwheer voor centrumsteden en periferie, Vlaams Gewest Bron: ADSEI Conclusie: Meer dan ooit is het plan libre van Le Corbusier een feit: we stemmen onze woonwensen af op de noden van het ogenblik, een citaat uit het Belgisch budget bouwboek dat zich op nieuwbouw richt. Het lijkt een contradictie met het feit dat in centrumsteden in alsmaar grotere mate de bestaande woningvoorraad in de toekomstige woonbehoefte zal voorzien. Maar ook de bestaande woningvoorraad is in beweging, al vraagt het een grotere inspanning om hier creatief mee om te springen.

38 Jaarlijkse stijging Jaarlijkse stijging Toename woongelegenheden Jaarlijkse stijging Jaarlijkse stijging Toename woongelegenheden Het aanbod in beweging, de toename van het aantal woongelegenheden Onderstaande tabel toont duidelijk de verschillen tussen de centrumsteden de periferie. In de periode is het leeuwendeel van de netto-toename van woongelegenheden in de centrumsteden appartementen ( van de ), wat hoger is dan het aandeel appartementen in de bouwvergunningen voor dezelfde periode. In de periferie is dit slechts iets meer dan de helft. In de centrumsteden is er zelfs een netto-afname van het aantal woongelegenheden in gesloten bebouwing. Er worden dus meer rijhuizen gesloopt of verappartementiseerd dan er bijkomen. De woningvoorraad is in de centrumsteden met 6% toegenomen, in de periferie met 9%. Tabel 7 Woningvoorraadevolutie Centrumstad Periferie Alle andere gebouwen ,86% -0,07% ,41% -0,17% Buildings en flatgebouwen ,87% 1,13% ,33% 2,68% Handelshuizen ,56% -1,03% ,72% -1,14% Huizen in gesloten bebouwing ,13% 0,00% ,17% 0,09% Huizen in halfopen bebouwing ,62% 0,52% ,88% 0,51% Huizen in open bebouwing ,61% 0,59% ,83% 0,70% Totaal ,65% 0,44% ,09% 0,70% Bron : AAPD Om een indicatie te krijgen van sloop en renovatie, elementen die niet duidelijk uit de aan ons beschikbaar gestelde kadasterdata te halen zijn, doen we een beroep op de bouwstatistieken van ADSEI. De nieuwbouwvergunningen zijn in het algemeen bekend. Hier focussen we op de renovatie- en sloopstatistieken en vergelijken deze met de toename van het kadaster. Deze vergelijking dient met de nodige omzichtigheid te gebeuren, maar ze geven wel een zeer helder van de ruimtelijke verschillen. Om een beeld van het belang van vervangingsbouw en renovatie te krijgen maken we twee kaarten aan. Bij de eerste benaderen we de ratio vervangingsbouw / uitbreidingsbouw door de ratio van het aantal gesloopte woningen tov de toename van het aantal woongelegenheden. Zo zien we in onderstaande figuur dat deze ratio sterke gelijkenissen vertoont met de ouderdom van het woningbestand. De Oost-West tegenstelling komt zeer duidelijk naar voren. In de steden lijkt deze ratio echter relatief gezien kleiner. Sloop lijkt er minder uitgesproken. Het is niet duidelijk of dit komt door de waarde en het behoud van erfgoed en men eerder focust op 36

39 renovatie, dan wel door andere elementen zoals bvb. de complexiteit van vervangingsbouw in dicht bebouwde kernen. Figuur 17 Indicator vervangingsbouw*, Vlaams Gewest...;0] ]0;0,05] ]0,05;0,1] ]0,1;0,15] ]0,15;0,2] ]0,2;0,25] ]0,25;0,3] ]0,3;0,35] ]0,35;0,4] ]0,4;0,45] ]0,45; * Aantal gesloopte woningen (bouwvergunningstatistieken) ten opzichte van de toename van het aantal woongelegenheden in het kadaster voor de periode Bron : ADSEI, AAPD De renovatiestatistieken geven een totaal ander beeld. Onderstaande figuur toont enkel de renovatiestatistieken die gepaard gaan met een toename van het aantal wooneenheden en zet deze af ten opzichte van de totale toename van het aantal wooneenheden. Het gaat hier dus niet om het totaal aantal renovaties, die vooral een indicatie geven van de toename van kwaliteit van woningen, maar het kwantitatieve aspect, de veranderingen in wooneenheden die sommige renovaties teweegbrengen. Dit kan door het opsplitsen van woningen, het slopen met behoud van de voorgevel, herbestemming,. Deze kaart geeft zeer duidelijk weer dat in de centrumsteden bij een gebrek aan bouwgrond de bestaande woningvoorraad in beweging is. Daarnaast lijkt het plattelandstoerisme enkele andere gemeenten ook geel-rood in te kleuren. Voor Voeren kan men bvb. veronderstellen dat er boerderijen in vakantiewoningen worden omgezet. Figuur 18 Indicator toename woongelegenheden door renovatie *, Vlaams Gewest...;0] ]0;0,05] ]0,05;0,1] ]0,1;0,15] ]0,15;0,2] ]0,2;0,25] ]0,25;0,3] ]0,3;0,35] ]0,35;0,4] ]0,4;0,45] ]0,45; * toename wooneenheden door renovatie (bouwvergunningstatistieken) ten opzichte van de toename van het aantal woongelegenheden in het kadaster ( ) Bron : ADSEI, AAPD Conclusie: Er tekenen zich enkele trends af. Er zijn uiteraard ruimtelijke grenzen aan de groei van centrumsteden. Deze ruimtelijke grenzen zorgen ervoor dat de groei zich ook binnen de bestaande woningvoorraad afspeelt. Er is een duidelijke toename van het aantal woongelegenheden binnen de bestaande bebouwde percelen. In eerste instantie lijkt vervangingsbouw eerder beperkt aangezien de sloopstatistieken relatief laag liggen en de toename van het aantal woongelegenheden hoog. Maar zoals eerder aangehaald is het soms een dunne lijn tussen vernieuwingsbouw en renovatie. Het behoud van een deel van het gebouw, of het bijbouwen op een bestaand perceel vallen immers onder deze laatste, terwijl het mogelijk kan gaan om enkel het behoud van de voorgevel van een gebouw. In die zin is renovatie soms ook niet meer dan een façade.

40 4 De centrumsteden onderling vergeleken Er zijn 13 centrumsteden in Vlaanderen. Er zijn vooral 13 verschillende centrumsteden in Vlaanderen In voorgaande hoofdstukken stonden de gemeenschappelijke eigenschappen van een centrumstad centraal t.o.v. van de periferie. Hier zoomen we in op de verschillen tussen elk van de 13 centrumsteden. In eerste instantie geven we een beeld van de evolutie van de woningprijzen. Daarna gaan we een stap verder en plaatsen de verbanden tussen de verschillende kenmerken van de woningmarkt centraal. Is er een verband tussen de woningprijs en het inkomen van een huishouden? Zijn er meer appartementen in steden waar het aandeel alleenstaanden hoger is? Via diverse figuren geven we dergelijke verbanden weer. Tot slot geven we nog enkele gedetailleerde synthesetabellen mee waar de belangrijkste kenmerken van elke centrumstad staan opgelijst. 4.1 Evolutie woningprijzen Tot nu hebben we reeds een verklaring gegeven van de algemene prijsstijgingen voor België en Vlaanderen op basis van inkomen, intrestvoeten, fiscale stimuli en hypotheekmarkten. Vervolgens vonden we dat de woningprijzen in de centrumsteden sterker gestegen zijn. De vraag rijst dus of alle centrumsteden in gelijke mate gestegen zijn methode Er stellen zich enkele moeilijkheden om dit in kaart te brengen. De herclassificatie tussen 2004 en 2005 van woningtypen (gewone woonhuizen, villa s en appartementen) is in aanzienlijke mate verschillend voor elk van de centrumsteden. Daarnaast geeft de tijdreeks van woningprijzen de evolutie van verkochte woningen weer. Deze kan sterk verschillen van een woningprijsindex die de evolutie weergeeft van de prijs van een identieke woning doorheen de tijd 19. Zo vermoeden we bijvoorbeeld dat de tijdreeks van prijzen van verkochte appartementen in Antwerpen een onderschatting is van de werkelijkheid, de prijsevolutie van een identiek appartement. In Antwerpen zijn waarschijnlijk vele herenhuizen in kleinere appartementen opgesplitst. Het lijkt dus niet onwaarschijnlijk dat de gemiddelde grootte van het gemiddeld verkocht appartement doorheen de tijd afgenomen is. Bovendien vielen sommige van deze dure herenhuizen voor de herclassificatie onder villa s, terwijl deze sinds 2005 onder de noemer van gewone huizen vallen. De opgetekende prijsstijging in 2005 is dus ten dele fictief. Voor bouwgrond is de tijdreeks van prijzen ook zeer gevoelig voor de eigenschappen van de verkochte percelen. De gemiddelde prijs van bouwgrond wordt gemeten door de totale transactieprijzen te delen door de totale oppervlakte. Hierdoor krijgt de verkoop van één groot perceel disproportioneel meer gewicht dan kleinere percelen. In het ideale geval zou men de prijs van bouwgrond dienen 19 Onderzoek naar woningprijsindices van een identieke woning wordt gepland. 38

41 op te delen volgens het woningtype dat erop gebouwd wordt. Aan de ene kant van het spectrum vinden we dan bouwgrond voor appartementen, waar de prijs per m² zeer groot is, maar de totale prijs per gerealiseerde wooneenheid eerder klein. Voor villa s vinden we dan veelal een kleinere prijs per m², maar met een hoge totaalprijs per gerealiseerde wooneenheid. Een laatste belangrijk element is eerder statistisch van aard. Hoe gedetailleerder men de verkoopsdata gaat analyseren, hoe groter de fluctuatie van deze data. Dit zorgt ervoor dat de prijsevoluties in de grote steden, waar meer transacties plaats vinden, een veel duidelijker en consistent verloop vertonen dan de kleinere centrumsteden. Aangezien het aandeel van verkochte villa s en bouwgrond ook beperkt is, zal de prijsevolutie van deze laatste om dezelfde redenen eveneens een grilliger verloop vertonen. Aangezien de prijzen in alle centrumsteden sinds 1985 sterk gestegen zijn, geven we niet de absolute prijsevolutie weer (zie figuren 6-8 voor vergelijking centrum en periferie), maar werken we met relatieve verhoudingen 20. We vergelijken de prijs van een woningtype van een centrumstad met de gemiddelde 21 prijs van dat woningtype van alle centrumsteden. De gemiddelde prijslijn is dus één voor alle jaren. Bedraagt de relatieve prijsverhouding van een woningtype in een bepaald jaar bvb. 1,2, dan wil dit zeggen dat dit woningtype 20% duurder is t.o.v. de rest van de centrumsteden. Indien de verhouding 0,8 bedraagt, dan ligt de prijs van dit woningtype 20% lager dan het gemiddelde van de centrumsteden. Om de prijsevolutie overzichtelijk weer te geven hebben we de 13 centrumsteden per vastgoedtype (gewone huizen, villa s, appartementen en bouwgrond) opgedeeld in drie groepen. Eén groep met de sterkste stijgers, een status quo groep, en een groep met de sterkste dalers 22, relatief ten opzichte van de gemiddelde stijging. Indien de prijs voor een villa s in een centrumstad in % hoger was dan het gemiddelde, en in % lager dan het gemiddelde, dan wordt deze centrumstad bij de dalers gerekend, ook al zijn de prijzen in de tussenperiode sterk gestegen. We overlopen eerst de resultaten voor de verschillende woningtypes apart en ronden af met een algemene bespreking. 20 Figuren in absolute prijzen voor alle centrumsteden gaven onoverzichtelijke resultaten 21 De gemiddelde prijs is hier geen gewogen gemiddelde waarbij het aantal transacties als gewicht genomen wordt. In dat laatste geval zouden de grootsteden Gent en Antwerpen in zeer grote mate het gemiddelde bepalen. 22 Voor de mate van stijging te meten gebruikten we de gemiddelde relatieve woningprijs dus de wonignprijs in verhouding tot de gemiddelde woningprijs van alle centrumsteden- en vergeleken deze verhouding voor de periode met deze van in

42 4.1.2 Gewone woonhuizen Vaststellingen Gent, Leuven, Antwerpen en Mechelen zijn het sterkst in prijs gestegen. Hasselt, Roeselare, Kortrijk en Genk het minst. De herclassificatie die in 2005 plaatsvond heeft een grote en verschillende impact. Na de herclassificatie kwamen meer alleenstaande huizen onder de noemer villa terecht, en meer herenhuizen in gesloten bebouwing onder de noemer gewoon huis. Afhankelijk van de samenstelling van de woningvoorraad zal de fictieve prijssprong in 2005 bijgevolg positief of negatief zijn. Voor steden met een groter patrimonium aan hoge herenhuizen leidt dit tot een positieve fictieve prijssprong (Antwerpen, Mechelen, Leuven, Brugge en Oostende). Voor andere centrumsteden met een groter aandeel alleenstaande woningen tot een negatieve fictieve prijssprong. Goedkopere steden zijn duur geworden (Gent, Antwerpen en Mechelen), en duurdere steden goedkoop (Roeselare, Kortrijk en Genk). Brugge is duur gebleven, en Leuven is nog duurder geworden. Sterkste stijgers 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 GENT LEUVEN ANTWERPEN MECHELEN gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking 40

43 Status quo 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 SINT-NIKLAAS TURNHOUT BRUGGE 0,2 AALST OOSTENDE gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking Sterkste dalers 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 HASSELT ROESELARE KORTRIJK 0,2 GENK gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking

44 4.1.3 Appartementen Vaststellingen De sterkste stijgers zijn Leuven, Gent, Sint-Niklaas en Mechelen. De relatieve dalers zijn. Antwerpen, Oostende, Turnhout en Kortrijk dalen relatief. Ook hier vindt men dat goedkopere steden duur zijn geworden (Leuven, Gent, Sint-Niklaas en Mechelen), en duurdere steden goedkoop (Oostende, Turnhout en Kortrijk). Brugge is duur gebleven. Vooral met betrekking tot Antwerpen en Oostende kunnen we vermoeden dat het opslitsen van woningen en de verkoop van deze nieuwe kleine appartementen de gemiddelde prijs van een verkocht appartement gedrukt heeft. Dit bijvoorbeeld tot Brugge waar zeer strenge voorschriften gelden voor het opsplitsen van gebouwen. Sterkste stijgers 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 LEUVEN GENT SINT-NIKLAAS MECHELEN gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking 42

45 Status quo 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 ROESELARE 0,2 GENK HASSELT BRUGGE AALST gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking Sterkste dalers 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 ANTWERPEN OOSTENDE TURNHOUT KORTRIJK gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking

46 4.1.4 Villa s Vaststellingen Mechelen, Sint-Niklaas, Gent en Kortrijk zijn de sterkste stijgers. Turnhout, Roeselare, Hasselt en Aalst de relatieve dalers. Sinds 1998 vertonen Kortrijk en Sint-Niklaas echter een dalende trend, terwijl Leuven en Antwerpen vanaf dan een uitgesproken stijging optekenen. Ook hier vindt men dat goedkopere steden duur zijn geworden en duurdere steden goedkoop. Antwerpen spant de kroon in het segment van de duurdere villa s, terwijl de appartementen er gemiddeld het goedkoopst zijn. Genk komt niet voor, omdat in de eerste perioden de gegevens niet voorhanden waren (te weinig verkopen). In het algemeen zien we dat de prijzen van villa s sterker fluctueren. Sterkste stijgers 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 MECHELEN SINT-NIKLAAS GENT KORTRIJK gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking 44

47 Status quo 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 LEUVEN ANTWERPEN OOSTENDE 0,2 BRUGGE gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking Sterkste dalers 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 TURNHOUT ROESELARE HASSELT 0,2 AALST gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking

48 4.1.5 Bouwgrond Vaststellingen Mechelen, Hasselt, Gent en Genk zijn de grootste stijgers. Genk behoudt desondanks de goedkoopste prijs per m² anno Kortrijk, Oostende, Brugge en Antwerpen de grootste dalers. Oostende en Antwerpen, de steden met de hoogste dichtheden, blijven evenwel behoren bij de centrumsteden met de duurste bouwgrondprijzen. De relatieve prijsverschillen zijn hier veel groter. Dit is logisch aangezien de relatieve prijsverschillen voor woningen door het mechanisme van de residuele waardebepaling uitvergroot worden in de prijs van bouwgrond. Zoals eerder vermeld is het moeilijk om op basis van gemiddelde prijzen van bouwgrond een duidelijk beeld te geven. We verwijzen dan ook naar de profielschetsen van elke stad waar de evolutie van de prijs van bouwgrond volgens perceelsgrootte weergegeven wordt. Sterkste stijgers 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 MECHELEN HASSELT GENT 0,2 GENK gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking 46

49 Status quo 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 SINT-NIKLAAS ROESELARE AALST 0,2 LEUVEN TURNHOUT gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking Sterkste dalers 2,5 2 1,5 1 0,5 KORTRIJK OOSTENDE BRUGGE ANTWERPEN gemiddelde Bron : ADSEI, eigen verwerking

50 4.1.6 Algemeen Het algemeen beeld van de woningprijzen in Vlaanderen, vinden we ook terug bij de centrumsteden. De hoge prijzen op de as Antwerpen-Brussel-Leuven enerzijds, en de regio Brugge-Gent anderzijds. Sint-Niklaas en Aalst liggen tussen deze twee kernen en deze samen vormen de Vlaamse Ruit. De vastgoedprijzen van de centrumsteden buiten deze Vlaamse Ruit, liggen globaal lager. Hoewel de figuren ook een beeld geven van het recent prijspeil, illustreren ze duidelijker de prijsevolutie. Ze tonen dat de prijzen van de centrumsteden in de Vlaamse Ruit in 1985 lager lagen, en sindsdien relatief sterker gestegen zijn. Dit is niet zo verwonderlijk. Werkgelegenheid en inkomen zijn de belangrijkste woningprijsdeterminanten om regionale verschillen te verklaren. De laatste kwarteeuw is het toenemend belang van de dienstensector in onze economie met Brussel als administratief centrum, en Antwerpen als belangrijkste logistieke draaischijf hierbij dus een belangrijk element. Het zijn niet alleen de centrumsteden die sterker in prijs zijn gestegen, maar vooral de centraal gelegen regio s in Vlaanderen. 48

51 4.2 Verbanden tussen de kenmerken van centrumsteden In wat volgt gaan we dieper in op de verbanden tussen de kenmerken van de stad door deze paarsgewijs grafisch voor te stellen. We tonen de meest recent data, die officieel beschikbaar zijn bij het uitwerken van deze studie. Voor de woningvoorraad is dit de toestand op 1 januari De woningprijzen zijn de gemiddelde verkoopprijzen van De fiscale inkomens (het netto belastbaar inkomen), bevolkings- en huishoudgegevens zijn deze van Compacte bebouwing en de grootte van de stad Hoe groter de stad, hoe compacter er gebouwd wordt Een typische eigenschap van centrumsteden bestaat eruit dat zijn grootte, gemeten in termen van huishoudens, gerelateerd is aan het het aandeel appartementen en woningen in gesloten bebouwing (compacte bebouwing). Een gelijkaardige vaststelling maakten we eerder bij het verschil tussen centrumsteden en de rest van Vlaanderen. Al zien we ook voor enkele centrumsteden opmerkelijke verschillen. Om deze verschillen duidelijk te maken is een trendlijn toegevoegd aan onderstaande figuur. Deze trendlijn geeft de geschatte verhouding tussen de grootte van de stad -gemeten in huishoudens- weer en het aandeel compacte bebouwing. Oostende vertoont een hoger aandeel compacte bebouwing dan verwacht op basis van deze relatie Oostende ligt boven de trendlijn-, wat logisch is als kuststad. Brugge, Hasselt en Genk vertonen een lager aandeel dan verwacht ze liggen onder de trendlijn- wat verklaard kan worden doordat ze een groter in oppervlakte zijn, met slechts een kleine sterk verdichte kern. De bevolkingsdichtheid is er dan ook relatief laag (zie profielschetsen). Figuur 19 Verhouding tussen grootte en compacte bebouwing Bron: SVR, ADSEI, AAPD

52 Onderstaande figuur geeft een meer gedetailleerde indeling. We zien dat Antwerpen, Leuven en Oostende het grootste aandeel appartementen hebben. Gesloten bebouwing komt in grote mate voor in Aalst, Mechelen en Gent. Als centrumstad hebben Genk, Roeselare en Hasselt relatief veel open bebouwing. Het aandeel van halfopen bebouwing is het grootste in Genk, wat een dominant woningtype is in de typische tuinwijken. Figuur 20 Aandeel woningtypes in woningvoorraad Bron: AAPD, ADSEI 50

53 4.2.2 Leeftijd van de bewoner, bouwjaar en grootte van de stad Hoe meer inwoners, hoe ouder de gebouwen Steden die historisch een centrale rol hebben gespeeld, zijn ook nu nog de grote steden. Maar dit is op zich geen verklaring dat het woningbestand er gemiddeld ouder is. Indien alle steden evenredig gegroeid zijn doorheen de tijd, zou het relatieve aandeel van oudere woningen overal evenoud zijn. Kleinere steden zijn de laatste halve eeuw dus sterker gegroeid, waardoor hun woningbestand jonger is. In onderstaande figuur zien we twee trendlijnen. De donkere trendlijn geeft de algemene trend weer van de 13 centrumsteden. Bij de lichtere trendlijn zijn de grootsteden, die extremere waarden hebben, uit de berekening gelaten. Ook dan zien we een relatie tussen de grootte van de stad en de ouderdom van de woningvoorraad. Figuur 21 Verhouding tussen bevolkingsaantallen en bouwjaar Bron: AAPD, ADSEI, SVR

54 Hoe ouder de gebouwen, hoe jonger de bevolking Onderstaande figuur geeft weer dat de steden met een oudere woningvoorraad een relatief jongere bevolking hebben. Het is natuurlijk zo dat het net de grote steden zijn die zowel een ouder woningbestand hebben als een grote aantrekkingskracht op de jongere bevolking. Figuur 22 Verhouding tussen bouwjaar en de leeftijd van de bevolking Bron : ADSEI, AAPD, SVR 52

55 4.2.3 De ouderdom en de hoogte van de stad Hoe ouder de gebouwen in een stad, hoe hoger er gebouwd wordt Dit verband kan natuurlijk ook ontstaan door het feit dat de oudere centrumsteden, veelal de grotere centrumsteden zijn en de grotere centrumsteden meer hoogbouwappartementen. Indien we enkel kijken naar woningen in gesloten bebouwing vinden we een gelijkaardige tendens (zie details in bijlage 5.2) wat er toch op wijst dat het voornamelijk de oudere gebouwen zijn die meer bouwlagen hebben. Er is een opmerkelijk verschil tussen Gent en Antwerpen. De gemiddelde bebouwde grondoppervlakte van woningen in gesloten bebouwing is immers het kleinst in Gent. Dit doet vermoeden dat Antwerpen een groter aandeel hoge herenhuizen telt, terwijl in Gent de oudere arbeidershuizen iets sterker doorwegen. Oostende valt ook op deze figuur uit de boot. De kenmerken van een kuststad wijken af van deze van de gemiddelde centrumstad. Figuur 23 Verhouding tussen aantal bouwlagen en bouwjaar Bron: AAPD, ADSEI, eigen berekening

56 4.2.4 Relatie tussen woningpatrimonium en gezinssamenstelling Hoe kleiner de huishoudens, hoe compacter de bebouwing Er blijkt een duidelijke relatie te bestaan tussen de grootte van de gezinssamenstelling en het soort bebouwing. Ook binnen de steden ziet men duidelijk dat een groter aandeel gezinnen met kinderen samengaat met een verspreide bebouwing, zoals de steden in het kwadrant links beneden weergeven. Deze verhouding is echter niet 1-1 (dit zou de lichtgrijze lijn zijn). Figuur 24 Verhouding tussen compacte bebouwing en huishoudgrootte Bron: SVR, AAPD,ADSEI Mechelen, Genk en Antwerpen liggen onder de zwarte trendlijn en tellen meer appartementen en gesloten bebouwing in vergelijking wat men op basis van de gezinssamenstelling zou verwachten. Hasselt, Brugge en Leuven tellen meer kleinere huishoudens dan wat men op basis van de soort bebouwing zou verwachten. Dit hangt samen met inkomensverschillen. Huishoudens in steden die boven de trendlijn liggen hebben gemiddeld een hoger inkomen, waardoor ook kleinere huishoudens een ruimere bebouwing financieel aankunnen. In Steden waar het inkomen van de huishoudens lager ligt, zal een groter aandeel grote huishoudens in compacte bebouwing wonen. Dit is niet grafisch weergegeven, maar wordt wel gesuggereerd door de resultaten van de beperkte regressieanalyse. Tabel 8 Regressieresultaten appartementen in functie van inkomen en alleenstaanden 54

57 4.2.5 Er wonen niet enkel huishoudens in een stad Hoe kleiner de huishoudens, hoe meer woongelegenheden er zijn in verhouding tot het aantal huishoudens We hebben reeds getoond dat in centrumsteden meer woongelegenheden zijn dan huishoudens. Er bestaat een breed spectrum van mogelijkheden om in een centrumstad te verblijven, van hotelovernachtingen tot wonen in een vaste stek. Om een beeld te krijgen van het evenwicht tussen vraag en aanbod van woningen, dient men dus een goed beeld te krijgen van wat als aanbod geregistreerd wordt, en wat als huishouden. Tijdelijke verblijven zijn daarbij moeilijk in kaart te brengen. Onderstaande figuur toont dat centrumsteden met een groot aandeel alleenstaanden eveneens meer personen tijdelijk huisvesten die niet als huishouden geregistreerd worden (studenten, pied à terres, ). Figuur 25 Verhouding tussen huishoudgrootte en ratio aantal woongelegenheden / huishoudens Bron: ADSEI, SVR, AAPD Bovendien is het zo dat men kan verwachten dat kleinere huishoudens ook vaker verhuizen, zodat frictieleegstandcijfers nodig om verhuisbewegingen op te vangen- in centrumsteden met kleinere huishoudens hoger liggen. In onderstaande figuur wordt de verhouding tussen het aantal verkopen (appartementen, huizen en villa s) en het aantal huishoudens als proxy genomen voor verhuisintensiteit. Onderstaande figuur geeft het verband weer tussen huishoudgrootte en verhuisintensiteit. In Turnhout ligt de verhuisintensiteit waarschijnlijk relatief hoog omdat Nederlandse immigranten een fiscaal incentief hebben om hier een woning te kopen. Wat betreft het totaal aantal vastgoedverkopen in een centrumstad zien we dat de verhuisintensiteit ratio s, met uitzondering van Oostende en Genk, redelijk dicht bij elkaar in de buurt liggen. Het aantal verkopen in een centrumstad hangt dus in zeer sterke mate samen met de grootte van de stad, en wordt in mindere mate door andere factoren verklaard. Al lijkt huishoudgrootte er alvast één van.

58 In heel dit deel hebben we geen rekening gehouden met de huurmarkt 23. Figuur 26 huishoudgrootte en verhuisintensiteit Bron: ADSEI, AAPD, SVR 23 De huurmarkt wordt hier niet besproken. Voor meer details omtrent de huurmarkt verwijzen we naar een studie die door het steunpunt ruimte en wonen is uitgevoerd in 2011, en waarvan de resultaten in 2012 publiek gemaakt zullen worden. 56

59 4.2.6 De prijs/inkomen ratio Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de woningprijzen In de literatuur wordt soms de prijs/inkomen ratio genomen om de betaalbaarheid te meten. Deze ratio is sterk af te raden en misleidend indien men de woningprijs met het inkomen vergelijkt doorheen de tijd. Een stijgende woningprijs met een gelijkblijvend inkomen vormt immers geen probleem indien de hypothecaire intrestvoet daalt zoals het besproken woningprijsmechanisme aantoont. De ratio is echter wel interessant om crossectioneel toe te passen, op een zelfde tijdstip voor verschilllende gemeenten. Zo is het inkomen de belangrijkste parameter om de gemeentelijke woningprijsverschillen te verklaren. Onderstaande figuur geeft deze weer. Hoewel de appartementsprijzen in Leuven hoger liggen dan in Genk, geeft de trendlijn weer dat rekening houdend met het inkomen, een appartement in Leuven betaalbaarder is (Leuven ligt onder de trendlijn). In Genk zien we dat de prijs van een appartement eerder laag is, maar qua betaalbaarheid wel problemen kan stellen voor een groot deel van de huishoudens. De centrumsteden links boven de lijn komen veelal overeen met de centrumsteden waar huurders 24 de grootste betalingsmoeilijkheden hebben (stadsmonitor 2008 en 2011). Figuur 27 Verhouding tussen prijs appartement en fiscaal inkomen Bron: ADSEI 24 Op het eerste zicht lijkt het verkeerd om de prijs van een appartement met de betalingsmoeilijkheden van huurders te vergelijken. Huurders wonen echter relatief vaker in appartementen, en we gaan ervan uit dat hoge woningprijzen zich eveneens vertalen in hoge huurprijzen. Daarnaast is de graad van betalingsmoeilijkheden bij eigenaars ook sterk afhankelijk van het aantal startende eigenaars. Bij een hypotheeklening blijft de afbetaling veelal gelijk (bij vaste intrestvoet) maar stijgt het inkomen. Het aandeel betalingsmoeilijkheden bij eigenaars is ook om die reden relatief laag, naast het feit dat eigenaars gemiddeld in hogere inkomenscategorieën zitten

60 Figuur 28 Verhouding tussen prijs gewoon woonhuis en fiscaal inkomen Bron: ADSEI Figuur 29 Verhouding tussen prijs villa en fiscaal inkomen Bron: ADSEI Enkele aandachtspunten bij de interpretatie van deze figuren. Naast het feit dat de kenmerken van de verkochte appartementen sterk kunnen verschillen per centrumstad, zoals reeds eerder aangehaald, dienen we ook rekening te houden met het feit dat we hier het bedrag van een gemeenschappelijk inkomen gebruiken. Het aandeel alleenstaanden verschilt echter sterk tussen steden. De huurmarkt wordt hier eveneens niet behandeld. Hoewel we hier reeds met een meer gestandaardiseerde indicatie van het fiscaal inkomen werken, door rekening te houden met de leeftijdsspecifieke verschillen, zijn er nog diverse hiaten. Het fiscale inkomen in Turnhout ligt bijvoorbeeld lager dan in werkelijkheid het geval is aangezien Nederlandse migranten hier de inkomens aangeven, maar het 58

61 belastbaar inkomen enkel berekend wordt op Nederland dienen aan te geven. de inkomens die ze niet in Het inkomen wordt telkens met één woningtype vergeleken. Het aandeel van deze woningtypes is daarbij eveneens belangrijk. We geven daartoe in onderstaande figuur het aandeel van de appartementen weer, zowel in de verkoop, als in de woningvoorraad. Deze twee hangen uiteraard sterk samen. Een ander interessant gegeven dat hieruit volgt is dat het aandeel appartementen in verkoop gemiddeld meer dan 10 procentpunten hoger ligt dan het aandeel appartementen in de woningvoorraad. In Kortrijk bedraagt het aandeel appartementen in de woningvoorraad ongeveer 20%, maar 30% van de vastgoedverkopen betreft een appartement. De verhuisintensiteit in appartementen ligt dan ook hoger. Figuur 30 relatie tussen woningvoorraad en aantal verkopen voor appartementen Bron: ADSEI, AAPD Aangezien de eigenschappen van vastgoed sterk kunnen verschillen tussen de centrumsteden hebben we getracht hier deels voor te corrigeren. Daartoe gaan we op basis van immo-vraagprijzen na wat de vraagprijs is van een standaardhuis met een bewoonbare oppervlakte van m². Genk en Antwerpen springen er wederom uit. De provincie- en kunststeden liggen ook typisch hoger. Hoe hoger boven de lijn, hoe groter het betaalbaarheidsprobleem. Twee kanttekeningen dienen echter gemaakt te worden. Het is logisch dat huishoudens een extra deel van hun budget aan wonen wensen te spenderen als ze dat achteraf kunnen uitsparen met vervoerskosten. Een goede bereikbaarheid heeft zijn meerwaarden. Meer algemeen kan men stellen dat naarmate de locatie belangrijker is, men bereid is om in te boeten op de bewoonbare oppervlakte van het huis. Een huishouden heeft met andere woorden de keuze om voor de grootte en de kwaliteit van het huis zelf te betalen, of voor de kwaliteit van de ligging en omgeving. Men kan de figuur dus op twee manieren lezen. De steden boven de lijn kampen met betaalbaarheidsproblemen, of de steden onder de lijn worden gepercipieerd als minder aantrekkelijke woonomgevingen. Het feit dat de provinicie- en kunststeden,

62 met een groter aanbod aan diverse voorzieningen, boven de lijn liggen, wijst alvast op het tweede element. Een meer uitgebreide analyse op basis van de stadmonitor zou het onderscheid scherper kunnen stellen. Figuur 31 Verhouding tussen vraagprijs van een standaardhuis* en fiscaal inkomen * De vraagprijs van een standaardhuis wordt hier ruw benaderd door via de vraagprijzen op immosites de verschillen in vraagprijs te meten voor een woning met een bewoonbare oppervlakte tussen 140 en 150 m² Bron : ADSEI, diverse immosites 60

63 4.2.7 De evolutie van het inkomen Om de evolutie van de fiscale inkomens te schetsen gebruiken we een vereenvoudigde die benaderend op een cohorte-analyse lijkt. We gaan na hoe de mediane inkomens geëvolueerd zijn van een specifieke leeftijdsgroep in 2003 door deze te vergelijken met de fiscale inkomens van de vijf jaar oudere leeftijdsgroep in Deze inkomensstijging delen we door vijf om de gemiddelde jaarlijkse stijging over de periode te krijgen. In het geval het om een gezamelijke aangifte gaat, delen we deze nog eens door twee, om zo de toename per persoon te kennen. Door een onderscheid te maken tussen gezamelijke en individuele aangiften, speelt het effect dat het fiscaal inkomen per aangifte zou dalen doordat meer huishoudens een aparte aangifte doen niet mee. Aangezien deze inkomensstijgingen binnen eenzelfde centrumstad redelijk eenvormig waren voor verschillende leeftijdsgroepen, geven we de gemiddelde stijging over alle leeftijdsgroepen weer. Een eerste belangrijk verschil is dit tussen gezamelijke en individuele aangiften. De stijging van de gezamenlijke aangifte, die gedeeld is door 2 om het effect per persoon te meten, is in de meeste steden opmerkelijk hoger dan de individuele aangifte. Jaarlijks stijgt het netto-belastbaar inkomen van een inwoner die een gezamelijke aangifte indient, met 600, terwijl dit bij een inwoner die een afzonderlijke aangifte indient slechts met 400 toeneemt. Dit bedrag houdt dus zowel rekening met het feit dat inkomens stijgen doorheen de tijd, als met de leeftijd. Voor Antwerpen en Genk zien we zeer lage toenames. Ook voor Turnhout zien we een kleinere stijging. De vraag is uiteraard in welke mate deze fiscale statistieken een goed beeld van de werkelijkheid weergeven. Voor Turnhout, en in mindere mate voor Antwerpen, is er bijvoorbeeld het eerder aangehaalde effect van Nederlandse grensarbeid. Ook een toegenomen aantal leefloners in bepaalde centrumsteden beïnvloeden deze statistieken. Voor Antwerpen vermelden we alvast dat het gemiddeld inkomen zich redelijk gelijkaardig als andere gemeenten boven het mediaan inkomen ligt, wat erop wijst dat de zeer lage aangiften dit gemiddelde niet naar beneden lijken te halen. Voor deze prijsanalyse is deze figuur voornamelijk interessant om te relateren tot de leeftijd. De hoogte van het inkomen, dat een belangrijke basis is om de initiële afbetalingslast te bepalen bij het afsluiten van een hypotheeklening, is sterk afhankelijk van de leeftijd.

64 Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Gemeenschappelijk Individueel Figuur 32 Gemiddelde jaarlijkse toename van het inkomen per inwoner*, Gemiddelde jaarlijkse toename totaal netto belastbaar inkomen per centrumstad, type aangifte* voor alle leeftijdsklassen van jarigen tot jarigen, 2008, (* gezamelijke aangifte gedeeld door 2) Antwerpen Mechelen Turnhout Leuven Brugge Kortrijk Oostende Roeselare Aalst Gent Sint- Niklaas Genk Hasselt * Gemiddelde jaarlijkse toename van het inkomen per inwoner wordt gemeten als de gemiddelde jaarlijkse toename van het totaal netto belastbaar inkomen per inwoner,. Hierbij werd het gemiddelde voor alle leeftijdsklassen van jarigen tot jarigen genomen. Bron: ADSEI 4.3 Overzichtstabel eigenschappen centrumsteden 2010 Om de diverse kenmerken allen met elkaar te vergelijken geven we nog twee overzichtstabellen weer met de belangrijkste data. In deel III wordt dieper op deze gegevens ingegaan, maar dan per centrumstad apart, zonder de vergelijking. In de tabel 9 worden de belangrijkste eigenschappen per centrumstad van de woningen en de bevolking gegeven. In de tweede tabel geven we weer hoe de woningvoorraad verandert aan de hand van de kenmerken van de bouwvergunningen in Ook hier wordt dieper op ingegaan bij de profielschetsen. 62

65 Tabel 9 Overzichtkenmerken van woningen en bevolking

66 Tabel 10 Overzicht van kenmerken van bouwvergunningen (2010) 64