Wonen in Vlaanderen en Leuven

Transcriptie

1 Design Charles & Ray Eames - Hang it all Vitra Wonen in Vlaanderen en Leuven GROEN Leuven 19/11/2016 Katleen Van den Broeck en Sien Winters

2 Overzicht Wonen in Vlaanderen Achtergrond Wonen: betaalbaarheid (kwaliteit en energie) Woonbeleid Wonen in Leuven Cijfers Vragen 2

3 Wonen in Vlaanderen: achtergrond Deelmarkten Eigen woning of private/sociale huurwoning 70,5 % eigenaar-bewoner; 20,4 % private huurder; 6,7 % sociale huurder; Bron: rapporten GWO 2013: 3

4 Bronnen: Descamps (1997), Heylen (2015), op basis van volkstellingen (t.e.m. 2001) en surveygegevens Opm: aandeel huurders bevat tot 2001 ook gratis bewoners; presentatie 4 voor woonwinkeloverleg Oost- Vlaanderen (Le Roy & Van den Broeck, 2015) Wonen in Vlaanderen: achtergrond Evolutie Relatieve omvang van de eigendomsstatuten, in %, Vlaanderen,

5 Wonen in Vlaanderen: achtergrond In 2005: 74,4% eigenaars; in 2013: 70,5% Voor het eerst sinds 1945 stijgt % eigenaars niet langer Verklaringen: Cohorte-effect Tijdseffect: Economische onzekerheid ontleners voorzichtiger Strenger hypotheekbeleid van banken Huurmarkt terug aantrekkelijk als belegging? Maar!! daling bij de 40% laagste inkomens Bron: Heylen (2015) 5

6 Wonen in Vlaanderen: achtergrond Evolutie aandeel eigenaars naar inkomensquintiel (equivalente inkomens, huishoudens op actieve leeftijd <65j) Bron: Pannecoucke et al. (2001), Socio economisch Panel (SEP) 76, 85 en 97; Woonsurvey 2005; Grote Woononderzoek 2013 *Bron: Heylen (2015) Pagina 6

7 Wonen in Vlaanderen: achtergrond Eigendomsverwerving via volgende middelen (kopers) volgens periode verwerving ( ) => ( ): lening bank: 77% => 85% eigen spaargeld: 60% => 72% middelen van (groot)ouders: 15% => 25% verkoop vorige woning: 2% => 25%! premies overheid: 3% => 8% lening familie: 7% => 8% Voor bouwers: verkoop vorige woning: 46%! Bron: Heylen (2015) 7

8 Wonen in Vlaanderen: achtergrond Eigendomsstatuut, naar centrumsteden/overig gebied, 2013 Centrumsteden Overig gebied % Eigenaar Huurders Private huurder Sociale huurder Bron: Grote Woononderzoek 2013 Totaal: 28% huishoudens woont in centrumsteden 8

9 Wonen in Vlaanderen: achtergrond Prijzen Nominale woningprijzen, Vlaams Gewest, Bron: FOD Economie, ADS Gewone woonhuizen Villa s, bungalows, landhuizen Appartementen, flats, studio s 9

10 Wonen in Vlaanderen: achtergrond Voornaamste factoren van woningprijzen: - Inkomens - Intrestvoeten - Hypotheekmarkt: looptijd, flexibele voorwaarden (bv. aflossingvrije hypotheken in Nederland) - Beleid: hypotheekwetgeving, fiscaliteit Aanbod: - inelastisch vraagstijging leidt tot prijsstijging - Omwille van duur van een bouwproces, reglementering, ruimtelijke ordening, schaarste grond, 10

11 Wonen in Vlaanderen: achtergrond Aangroei woningvoorraad: : wooneenheden (+8%) Bijkomende woningen: zo n per jaar (+1%) zeer trage wijzigingen in de voorraad : huishoudens (+7,5%) Dus woningaanbod volgt grotendeels vraag Maar niet overal en niet in alle marktsegmenten Totaal: wooneenheden, waarvan appartementen Huurwoningen: wooneenheden ( appartementen, eengezinswoningen) Bron: Winters e.a. (2015) 11

12 Wonen in Vlaanderen: achtergrond : Nood aan bijkomende woningen (Federaal Planbureau) Er is nog ruime voorraad aan bouwgrond beschikbaar Maar: niet overal, deze wordt niet volledig/onmiddellijk op de markt gebracht, of is vaak niet gelegen op de juiste plek Groot deel te realiseren via transformatie bestaande gebouwen Conclusies voor beleid: Geen nood aan globale stimulering van woningaanbod Eventueel wel in specifieke sectoren (bv. goedkope huurwoningen voor gezinnen) Transformatie bevorderen Koppelen aan ruimtelijke planning: eerst woning en dan mobiliteit of omgekeerd? Bron: Winters e.a. (2015) 12

13 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid* Woonuitgaven - huurprijs Private huurprijs in 2013 gemiddeld 562 (8% meer dan in 2005) Huurprijs stijgt op private markt, meer uitgesproken bij: Laagste inkomensquintiel (stijging 18%) Jongste (10%) en oudste leeftijdsgroep (13%) Gezinnen met een werkloos (17%) of ziek/arbeidsongeschikt gezinshoofd (24%) Gemiddelde private huur naar graad van verstedelijking Voor eengezinswoningen: groter in centrumsteden Geen verschil centrumsteden/overig voor huurprijs appartementen *Bron: Heylen (2015) 13

14 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid Evolutie van equivalent besteedbaar inkomen en bruto woonuitgaven, voor eigenaars met hypotheek en huurders (in private én sociale sector), gemiddelden in euro per maand, in prijzen van 2013, Vlaanderen, Bron: Grote Woononderzoek 2013; uit Heylen,

15 Wonen in Vlaanderen: betaalbaarheid Waarom volgt huurprijs niet de stijging in woningprijzen? - Koopkracht huurders stijgt niet mee met koopkracht verwervers - Lage intrestvoet = beperkt rendement op alternatieve beleggingen - Weinig professionele verhuring: rendement niet eerste bekommernis, wel zekere belegging - Indirect rendement is hoog (maar ook dat speelt maar beperkt in de Vlaamse context) 15

16 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid Gemiddelde woonquote*, naar eigendomsstatuut, Vlaanderen, Bron: Sociaal-Economisch Panel (SEP) 1985 en 1997 (Pannecoucke et al, 2001), Woonsurvey 2005, Grote Woononderzoek 2013; uit Heylen, 2015 * Woonquote = aandeel van het inkomen dat wordt besteed aan woonuitgaven (hier: naakte woonuitgaven) 16

17 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid Aandeel met woonquote boven 30% (%), naar eigendomsstatuut, Vlaanderen Bron: Woonsurvey 2005, Grote Woononderzoek 2013, Chi-square test: p > 0,05 voor elke categorie 17

18 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid Woonquote boven 30% naar inkomensgroep naar leeftijd referentiepersoon % 22, ,4 24, , ,5 5,2 6,6 % 22,4 38,9 16,2 28,7 15,1 9,2 10,3 10, Inkomensquintiel naar activiteitstatus referentiepersoon jaar en ouder naar gezinstype ,2 30,6 31, ,3 35,3 23,1 24,8 21,9 % 12,3 22,1 9,5 10,7 18 % 5,9 9,1 8,7 16,2 16,3 Tewerkgesteld (Brug)pensioen Werkloos Ziek/arbeidsgeschikt Alleenstaand Eenoudergezin Koppel zonder kind Koppel met kind Andere 18

19 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid Aandeel onder de norm voor het resterend inkomen, naar eigendomsstatuut, Vlaanderen, Bron: Woonsurvey 2005, Grote Woononderzoek 2013, Chi-square test: p > 0,05 voor elke categorie, N=5005 (2015), N=8584 (2013) 19

20 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid Aandeel onder de RI-norm (%), naar deelmarkt en inkomensgroep, Vlaanderen, % Eigenaar zonder hypotheek Eigenaar met hypotheek Private huurder Sociale huurder Inkomensquintiel Bron: Grote Woononderzoek

21 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid Aandeel onder de RI-norm (%) Hoog bij huishoudens uit laagste inkomensquintiel (57%) Hoog bij gezinnen met werkloze (52%) en ziek/arbeidsongeschikte (32%) referentiepersoon Hoog bij eenoudergezinnen (39%) Alleenstaanden (13%) scoren beter dan bij woonquote Verschillen naar leeftijd minder uitgesproken Verschillen tussen 2005 en 2013 zijn beperkt 21

22 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid Problemen bij de betaling van de huurwaarborg (%), private huurders, Vlaanderen, Bron: Woonsurvey 2005, Grote Woononderzoek

23 Wonen in Vlaanderen: Betaalbaarheid Voornaamste bevindingen Betaalbaarheidsproblemen nemen toe volgens methode van de woonquote, binnen elke deelmarkt Status quo betaalbaarheid volgens resterend inkomen Betaalbaarheidsproblemen Zijn groter in stedelijk gebied Zijn veel groter bij sociaal-economisch minder sterke groepen Zijn het grootst en het meest toegenomen op de private huurmarkt 23

24 Wonen in Vlaanderen: Technische kwaliteit van de woning* Indicator technische woningkwaliteit Definitie woningen van ontoereikende kwaliteit: Woningen met een score 15 = op de indicator van de technische woningkwaliteit 37% van de Vlaamse woningen ( ± 1 miljoen woningen) zijn van ontoereikende kwaliteit volgens de screening van het GWO 2013 *Bron: Vanderstraeten & Ryckewaert (2015) 24

25 Wonen in Vlaanderen: kwaliteit % woningen van ontoereikende kwaliteit % Naar bouwperiode voor na 2000 % Naar deelmarkt eigenaar private huurder sociale huurder % Naar huishoudtype 41 alleenstaand eenoudergezin koppel zonder kind Ook link met inkomen (negatief) koppel met kind 25 % Naar graad van verstedelijking Grootstedelijk Regionaalstedelijk Kleinstedelijk Overgangsgebied Platteland

26 Wonen in Vlaanderen: kwaliteit Vaststellingen: - Aanzienlijke vooruitgang geboekt op vlak van comfort - Aan 37% van de Vlaamse woningen zijn ingrepen vereist om ze te laten voldoen aan de normen van de Vlaamse Wooncode - 13% van de Vlaamse woningen vereist omvangrijke en structurele aanpassingswerken - De grootste problemen zijn te vinden op de huurmarkt - Vooral minder sterke groepen slecht gehuisvest 26

27 Wonen in Vlaanderen: kwaliteit Subjectieve kwaliteit Evolutie synthese-index fysische staat van de woning 100% 80% 60% 40% 20% Zeer slecht Slecht Matig Goed 0% : Gebaseerd op Socio-Economische Enquête (SEE) (zie Vanneste et al., 2004) /2013: Gebaseerd op Woonsurvey 2005/ Grote Woononderzoek Pearson Chi²-test: (**p<0,01; *p<0,05) voor verschil in verdeling tussen 2005 en 2013: **. Toename percentage goede woningen (trager dan ) Afname percentage matige woningen Percentage slechte/zeer slechte onveranderd (dynamisch of statisch?) 27

28 Wonen in Vlaanderen: Energie* Aanwezigheid van isolatie in de woningen, in %, Vlaanderen, 2005 en WS 2005 GWO 2013 WS 2005 GWO 2013 WS 2005 GWO 2013 WS 2005 GWO 2013 WS 2005 GWO 2013 Isolerend glas Dakisolatie Leidingisolatie Muurisolatie Vloerisolatie (Bijna) overal aanwezig Niet overal aanwezig Niet aanwezig 2005: N = : N = *Bron: Ceulemans & Verbeeck (2015) 28

29 Wonen in Vlaanderen: Energie Isolatie van de woningen naar eigendomsstatuut, in %, Vlaanderen, Eigenaar Private huurder Sociale huurder Eigenaar Private huurder Sociale huurder Eigenaar Private huurder Sociale huurder Eigenaar Private huurder Sociale huurder Isolerend glas Dakisolatie Muurisolatie Vloerisolatie (Bijna) overal aanwezig Niet overal aanwezig Niet aanwezig : N =

30 Wonen in Vlaanderen: Energie Relatie met woning en socio-economische huishoudkenmerken Minder geïsoleerd in: woningen van voor 1970 huurwoningen, in woningen met referentiepersonen die ouder zijn (45+), gepensioneerden, lager opgeleide referentiepersoon (lager onderwijs, lager middelbaar), lagere inkomens (eerste t.e.m. derde inkomensqhuishoudens met uintiel) en huishoudens met niet-werkenden : N =

31 Wonen in Vlaanderen: woonbeleid Volgens Vlaamse Wooncode: Beschikbaarheid Betaalbaarheid Kwaliteit Woonzekerheid Sociale inclusie Voorrang voor meest woonbehoeftigen Impliciete beleidsdoelen: Vermogensvorming Tewerkstelling & economische groei Duurzaamheid energiezuinigheid En woonbeleid moet in lijn zijn met andere beleidsdoelen: ruimtelijk beleid mobiliteit zorg en welzijn

32 Wonen in Vlaanderen: woonbeleid Financiële instrumenten: - Belastingen: personenbelasting, OV, BTW, registratierechten, hypotheekrechten, schenkbelasting, erfbelasting, heffing leegstand, heffing onbebouwde percelen, belasting tweede verblijven - Belastingvoordelen allerlei, voornamelijk voor eigenaars - Subsidies: voor sociale huur, renovatie, energie-investeringen, huursubsidie & huurpremie, - Gronden en panden verwerven en verkopen Regulering: o.a. huurwetgeving, woonkwaliteitsbewaking, verplichtingen aan gemeenten (GPD), ruimtelijke ordening, Communicatieve instrumenten: Info en advies, begeleiding, voorbeeldprojecten, ervaringsuitwisseling,

33 Wonen in Vlaanderen: woonbeleid (beperkt tot subsidies) Sommige instrumenten hebben maar beperkt effect: Omdat ze te beperkt van omvang zijn (bv huursubsidie, sociale huisvesting) Omdat ze de groep met de grootste nood niet bereiken (bv fiscaliteit) Sommige instrumenten hebben ongewenste effecten: Subsidies werken prijsopdrijvend (bv woonbonus) Subsidies leiden tot verminderde arbeidsmobiliteit Eigendomsbeleid heeft geleid tot suburbanisatie, mobiliteitsproblemen, versnippering van ruimte,

34 Wonen in Vlaanderen: woonbeleid Sommige instrumenten zijn averechts herverdelend of zouden meer effect hebben als ze beter worden gericht: Fiscale voordelen zeer ongelijk verdeeld (bv.woonbonus) Brede subsidies voor renovatie (BTW 6%, renovatiepremie) Sociale huisvesting, huursubsidies, sociale leningen wel gericht Sommige bijzondere uitdagingen vragen extra stimulerende maatregelen: Sanering harde kern van slechte woningen, o.a. in steden Aanbodtekort onderste segment private huur Klimaatdoelstellingen De realisatie van een nieuw Vlaams woonmodel (Ryckewaert e.a., 2011) Bijzonder ongelijke behandeling huur en eigendom heeft tot duaal systeem geleid

35 Wonen in Vlaanderen: Besluit Vaststellingen: Grondwettelijk recht op wonen niet gerealiseerd voor grote groep Voornaamste problemen geconcentreerd in huurmarkt Beleid behandelt huur en eigendom zeer ongelijk Woningfiscaliteit vergroot vermogensongelijkheid Beleidsaanbevelingen: Nood aan een meer doelgericht beleid: minder instrumenten, beter gericht op beleidsdoelen Verdere afbouw woonbonus Maar ook verdere gelijkschakeling in inkomstenbelasting 35

36 Wonen in Leuven: cijfers Bijna bewoners kotstudenten Hiervan buitenlandse studenten Opvallend jonge en internationale bevolking wooneenheden: 35% eengezinswoningen 26% appartementen 39% studentenkamers en studio s huishoudens* éénpersoonshuishoudens (47%) vergrijzing, toename scheidingen, toename buitenlandse studenten alleenstaande ouders (7%) paar zonder kinderen (22%) paar met kinderen (21%) 28% van deze éénpersoonshuishoudens leven in een grondgebonden woning (vaak 60+) Bron: Woonstudie Leuven (Mozaïek februari 2014) * (1 januari 2015) 36

37 Wonen in Leuven: cijfers Bron: op basis van ADS 37

38 Wonen in Leuven: cijfers Verkoopprijzen Gewone woonhuizen Appartementen, flats en studio's Bron: tabel gebaseerd op data (ADSEI) 38

39 Wonen in Leuven: cijfers Sociale woningen: woningen in 2014 (inclusief leegstand) Leuven (2014): 6,6% huishoudens in sociale woning (bron: stadsmonitor) Aantal kandidaat-huurders (2013): (inclusief mutaties) SVK-woningen in 2015: 102 Grond- en pandenbeleid (decreet 2009): bijkomende huurwoningen tegen Gerealiseerd: -258 woningen* - Te realiseren: 876 woningen* - Projecten in uitvoering: 324 woningen* - Resultaat voortgangstoets 2016: categorie 2 Bron: op basis van VMSW * Voortgangstoets 2016: 39

40 Wonen in Leuven: cijfers Aandeel eigenaars, naar centrumstad, met 95%-betrouwbaarheidsinterval, 2013 N= Bron: Heylen (2015), op basis van Grote Woononderzoek 2013 Aandeel eigenaars Vlaanderen: 70,5% 40

41 Wonen in Leuven: cijfers Huurprijs op private markt, naar centrumstad, gemiddelde in euro per maand, 95% betrouwbaarheidsinterval, Vlaanderen, 2013 N totaal=970 N per centrumstad: Aalst (54), Antwerpen (155), Brugge (52), Genk (45), Gent (89), Hasselt (66), Kortrijk (52), Leuven( 92), Mechelen (56), Oostende (115), Roeselare (34), Sint-Niklaas(92), Turnhout (68). Bron: Heylen (2015), op basis van het Grote Woononderzoek Gemiddelde huurprijs private huurmarkt Vlaanderen: 562

42 Wonen in Leuven: cijfers Aandeel met woonquote boven 30% (%), naar centrumsteden, 95%-betrouwbaarheidsinterval Vlaanderen, 2013 N= Bron: Heylen (2015), op basis van het Grote Woononderzoek Aandeel met woonquote boven 30% in Vlaanderen: 19,6%

43 Wonen in Leuven: cijfers Resterend inkomen Leuven: 15,3 % huishoudens houdt niet genoeg over om menswaardig te leven Let wel: dit is over alle huishoudens, inclusief eigenaars zonder hypotheek Vgl: in Vlaanderen: 13,5% In Antwerpen en Oostende +/- 1 op 4 In Aalst, Kortrijk, Roeselare +/- 1 op 10 Bron: Heylen (2015), op basis van het Grote Woononderzoek

44 Wonen in Leuven: vragen/uitdagingen Potentieel voor bevolkingsgroei ruimte bieden voor private nieuwbouw Grote ontwikkelingen? De hoogte in? Verdichting bestaande weefsel: woningopdeling, vervangingsbouw Privaat huuraanbod stimuleren? Beleid onderbezette woningen Sociaal woningaanbod verder uitbouwen Via klassieke sociale huisvesting Via intermediaire functie (cfr SVK) Verder werken aan woningkwaliteit Nieuwe woonvormen faciliteren, bv co-housing Stadswoning een goed concept? 44

45 Referenties steunpunt wonen GWO Deelmarkten: Heylen K. (2015), Grote Woononderzoek Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen, Leuven, 60 p. Technische kwaliteit Vanderstraeten L. & Ryckewaert M. (2015), Grote Woononderzoek Deel 3. Technische woningkwaliteit, Steunpunt Wonen, Leuven, 109 p. Subjectieve kwaliteit Van den Broeck K. (2015), Grote Woononderzoek. Deel 4. Woningkwaliteit en renovatie: resultaten op basis van de vragen aan bewoners, Steunpunt Wonen, Leuven, 98 p. Energie Ceulemans W. & Verbeeck G. (2015), Grote Woononderzoek Deel 6. Energie, Steunpunt Wonen, Leuven, 48 p. Betaalbaarheid Heylen K. (2015), Grote Woononderzoek Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen, Leuven, 60 p. Winters, S., Ceulemans, W., Heylen, K., Pannecoucke, I., Vanderstraeten, L., Van den Broeck, K., De Decker, P., Ryckewaert, M., Verbeeck, G. (2015) Wonen in Vlaanderen anno De bevindingen uit het Grote Woononderzoek gebundeld, Antwerpen- Apeldoorn: Garant, p.124, 45

46 Rapporten Steunpunt Wonen Hier o.a. gebruikt: - Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B. & Winters S. (2007), Wonen in Vlaanderen; De resultaten van de woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, Woonbeleid, Brussel, 481 p. - Heylen K. (2016), Woonsubsidies in Vlaanderen. Verdelingsanalyse voor 2013, Steunpunt Wonen, Leuven, 88 p - Heylen K. & Winters S. (2012), De verdeling van de subsidies op vlak van wonen in Vlaanderen, Steunpunt Ruimte en Wonen, Heverlee, 95 p. - Vastmans F., Buyst E., Helgers R. & Damen S. (2014), Woningprijzen: woningprijs-mechanisme & marktevenwichten. De logica, nood en valkuilen van betaalbaarheid als woningprijs determinant, Steunpunt Wonen, Leuven, p Winters S., Heylen K., Ryckewaert M., Smolders C. & Vastmans F. (2014), Van klein beschrijf naar huiskorting. Deel 5. Conclusies en aanbevelingen, Steunpunt Wonen, Leuven, 30 p. - Winters S., Ceulemans W., Heylen K., Pannecoucke I., Vanderstraeten L., Van den Broeck K., De Decker P., Ryckewaert M. & Verbeeck G. (2015), Wonen in Vlaanderen anno De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Steunpunt Wonen, Leuven, 99 p. (+ deelrapporten) - Ryckewaert M., De Decker P., Winters S., Vandekerckhove B., Vastmans F., Elsinga M. & Heylen K. (2011), Een woonmodel in transitie. Toekomstverkenning van het Vlaamse wonen, Garant, Antwerpen/Apeldoorn, 109 p.

47 Rapporten Onderzoek naar de woonfiscaliteit in Vlaanderen Rapporten juni 2014: Marietta Haffner, Katleen Van den Broeck en Sien Winters, Deel I: Literatuur en instrumenten. Geert Goeyvaerts en Frank Vastmans, Deel II: Budgettaire analyse van instrumenten. Frank Vastmans, Kristof Heylen en Geert Goeyvaerts: Deel III: Effectenmeting Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel IV: Bouwstenen en scenario s Geert Goeyvaerts, Marietta Haffner, Kristof Heylen, Katleen Van den Broeck, Frank Vastmans en Sien Winters, Deel V: Samenvatting