Woonsurvey Reflectie vanuit het veld van de vastgoedmakelaar, syndicus, rentmeester, Marktsegmenten (1/2)

Transcriptie

1 Woonsurvey 2018 Reflectie vanuit het veld van de vastgoedmakelaar, syndicus, rentmeester, Studiedienst CIB Vlaanderen 25 april Marktsegmenten (1/2) Aandeel eigenaars daalt niet meer (wel tussen 2005 en 2013) stijging (+1,1%) statistisch niet significant Bevinding van lichte stijging t.o.v zou nochtans aansluiten bij ervaringen sector Profiel van starters verdient focus: inkomensverdeling ongewijzigd + betaalbaarheid constant (6,4% boven budgetnorm t.o.v. 7,6% in 2013) Onderzoekers wijzen terecht op belang van rentevoet als verklaring. Maar: ook kredietvoorwaarden (concurrentie) & intergenerationele solidariteit cruciaal. Woonsurvey doet geen uitspraak over gemiddelde leeftijd verwerving (eigen inbreng) 2 1

2 Marktsegmenten (2/2) Minder grootstedelijke eigenaars (56,1% > 45,4%) & daling aandeel eigenaars meergezinswoningen (35,1% > 29,2%): impact nieuw aanbod Profiel huurmarkt: samentellen sociaal & privaat zorgt voor vreemde resultaten. Aandeel VGM: 37,16% i.p.v. 24,6% (EPC databank: 39,1% (meer ingeburgerd bij VGM)) > Maar: steekproefonderzoek (niet alleen recente verhuringen) minstens contracten in 2018 Geen meetbare evidentie voor verdere precarisering. Maar: impact nieuwe instroom; VGM merken geen afname in problematiek voor socio economisch zwakkeren (wooncrisis) 3 Woning & woonomgeving Woonsurvey illustreert appartementisering: 25,4% van de woningen is een appartement (t.o.v. 20% in 2005) Cijfers stroken bijzonder goed met kadastrale statistiek (25,82% appartementen) Woongelegenheden Aandeel in de toename Totaal Gesloten bebouwing ,19% Halfopen bebouwing ,07% Open bebouwing ,81% Appartementen ,37% Handelshuizen ,82% Andere gebouwen ,39% Appartementen domineren huurmarkt: 69,1% > strookt volledig met CIB Huurbarometer (2018: 71,46% meergezinswoningen) In Vlaanderen minstens appartementen en dus meer dan één miljoen appartementsbewoners > pleidooi voor appartementsreflex 4 2

3 Woonuitgaven & betaalbaarheid (1/3) Huurprijzen (private markt): gemiddelde stijging met 1,2 à 1,4% boven inflatie bevestigd (link met woningkwaliteit + samenstelling aanbod) Huurprijzen voor goedkoopste woningtypes (studio s & kamers) stijgen niet langer veel sneller + opvallende stabilisatie betaalbaarheidsindicatoren (maar ook geen verbetering) Contrast Woonsurvey CIB Huurbarometer 2018: verschil in onderzoeksopzet, methodologie, data & analyse leidt tot resultaten met andere maar complementaire focus Huurprijs appartement 2018: 627 (Woonsurvey) vs. 700 (CIB Huurbarometer) Beeld van globale huurmarkt + huishoudkenmerken vs. actuele prijzen (marktconform) 5 Woonuitgaven & betaalbaarheid (2/3) Huurprijzen Vlaanderen Gemiddelde huurprijs Mediaan huuprijs Aantal Alle woningtypes Rijhuizen Halfopen bebouwing Vrijstaande woning Appartement Studio Kamer Villa

4 Woonuitgaven (3/3) Cijfers gemiddelde afbetaling hypothecair krediet: cruciaal gegeven om evoluties in vastgoedprijzen te verklaren Euro/maand Recentste verwervers: ontleend kapitaal (inclusief geïntegreerde woonbonus) op 20j Mediaanprijs Q rijhuis & halfopen (ADS): (open: ). Bezorgdheid NBB over schuldopbouw Maar: wanbetalingsgraad <1% + betaalbaarheid eigenaars met hypotheek licht verbeterd (budgetmethode: 10% > 8%) 7 Private huur (1/2) Mondelinge huurovereenkomsten: geen marginaal fenomeen (stabiel op ca. 10%) Opvallend vaak geen plaatsbeschrijving, ondanks juridische consequenties (1/3) Duur huurovereenkomst: 31% met kortlopend huurcontract Wederom: aparte finaliteit Woonsurvey vs. data bij ondertekening Belangrijke nuancering bij data rond nipte meerderheid huurcontracten van korte duur Woonsurvey bewijst: automatische omzetting courant toegepast Jammer genoeg geen data over gemiddelde woonduur (vroegere data: 7 jaar) Systematische, jaarlijkse huurprijsindexatie: slechts in iets meer dan de helft van de gevallen Zegt veel over rendementsmaximalisatie door verhuurders (t.o.v. betalingszekerheid) Meer professionele verhuurders? > striktere economische logica en hogere rendementsverwachtingen 8 4

5 Private huur (2/2) Huurwaarborg: toch enkele opvallende cijfers Bankwaarborg frequenter toegepast dan gedacht: Woonsurvey: 8,8% 2018: 6,67% of ca huurcontracten (cijfers CIB enkel VGM) Geen significante verschuiving huurwaarborgtypes verzekeringsbon courant gebruikt door vastgoedprofessionals omwille van administratieve eenvoud Niet onbelangrijke achtergrondinfo: 64% verzekeringsbon waarborgen zijn maximum twee maanden + 99,17% is maximum drie maanden (cfr. Vlaams Woninghuurdecreet) Geen waarborg: niet vermeld in Woonsurvey maar komt in de praktijk toch voor (in 2018 meer dan 300 dossiers (ca. 1%)) 9 Einde Dank voor uw aandacht 10 5