Jaarverslag Kwaliteit in wonen

Transcriptie

1 Jaarverslag 2007 Kwaliteit in wonen

2 Jaarverslag Wovesto Vastgesteld door de directeur/ bestuurder met goedkeuring van de Raad van Toezicht en de ledenvergadering op 2 juni Sint-Oedenrode, juni Logo Wovesto 1

3 Voorwoord Het maatschappelijk ondernemerschap van corporaties ontwikkelt zich in hoog tempo. Wij zijn het dan ook aan onze stand verplicht om vanuit onze visie en missie een bijdrage te leveren aan het beroep, dat de lokale samenleving op ons doet. Samen met u hebben wij keuzes gemaakt en een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de wonen en leven in de gemeente Sint-Oedenrode. Over die keuzes, die we zoveel mogelijk in overleg met belanghouders maken, leggen we verantwoording af in dit Wovesto jaarverslag Zo hebben we 118 woningen toegewezen en 95 nieuwbouwwoningen opgeleverd. We hebben voor 1,8 miljoen onrendabel geïnvesteerd in de projecten Rooise Zoom, Kerkstraat en Eimbert. Het jaarresultaat bedraagt ,-. Voorts hebben we de kwaliteit van dienstverlening verbeterd en in het kader van het kwaliteitslabel KWH de klanttevredenheid gemeten. Kwaliteit is dan ook het thema voor het jaarverslag Een thema wat we uitgewerkt hebben in de verschillende hoofdstukken. Hoofdstuk 1: Kwaliteit in werken Hoofdstuk 2: Kwaliteit van verhuur Hoofdstuk 3: Kwaliteit van bouwen Hoofdstuk 4: Kwaliteit in wonen en leefbaarheid Hoofdstuk 5: Kwaliteit in financieel beleid Hoofdstuk 6: Kwaliteit in toezicht Hoofdstuk 7: Kwaliteit in cijfers: jaarrekening Hoofdstuk 8: Kengetallen Wij wensen dat u onze visie deelt en vanuit uw betrokkenheid ook een oordeel vormt over onze prestaties. Hopelijk inspireert dit jaarverslag om met Wovesto contact op te nemen om samen te werken aan kwaliteit van initiatieven op het terrein van wonen, zorg en welzijn en leefbaarheid in Sint-Oedenrode. Sint-Oedenrode, juni 2008 L.A.M. Overmars Directeur/ bestuurder Midden Brabant 18 juli

4 Inhoud 1. Kwaliteit van werken 2. Kwaliteit van verhuur 3. Kwaliteit van bouwen 4. Kwaliteit in wonen en leefbaarheid 5. Kwaliteit in financieel beleid 6. Kwaliteit in toezicht 7. Kwaliteit in cijfers: Jaarrekening 8. Kengetallen Pagina 4 Pagina 8 Pagina 12 Pagina 16 Pagina 22 Pagina 26 Pagina 33 Pagina 44 Midden Brabant 30 mei

5 Voorkant populaire versie Ondernemingsplan 1. Kwaliteit van werken Missie en visie Openheid, betrokkenheid en draagvlak zijn voor Wovesto belangrijke peilers om haar beleid daadwerkelijk uit te voeren en om te komen tot concrete resultaten. Van onze visie en missie maken we dan ook geen geheim. Sterker nog: wij streven ernaar onze visie zoveel mogelijk te toetsen aan de ideeën en opvattingen van onze huurders en een aantal belanghebbenden. Mede dankzij hun inbreng hebben wij de visie op onze positie, onze rol en ons functioneren als maatschappelijke onderneming verwoord in het ondernemingsplan. Visie Wovesto opereert als een maatschappelijke onderneming, die zorg draagt voor een gedifferentieerd aanbod aan woningen en een breed pakket aan diensten. Wovesto onderscheidt zich nadrukkelijk door haar betrokkenheid bij uiteenlopende maatschappelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Wovesto ontwikkelt daarbij, samen met andere organisaties, nieuwe initiatieven die bijdragen aan het versterken van wonen, zorg en welzijn. Waar het gaat om het voorzien in passende en kwalitatief goede huisvesting, richt Wovesto zich in principe op alle doelgroepen, maar in het bijzonder op diegenen, die daarvoor om uiteenlopende redenen extra aandacht vragen. In samenhang daarmee leveren wij een actieve bijdrage aan de leefbaarheid van wijken en kernen. Onze visie is de drijfveer, waardoor wij ons in ons functioneren laten leiden en het is de rode draad voor de concretise- In het verlengde van ring van het beleid. deze visie hanteert Wovesto de volgende missie: Missie Wovesto opereert als maatschappelijke onderneming die voorziet in passende en kwalitatief goede (huur)woningen voor uiteenlopende categorieën van woon- Daarnaast leveren wij op consumenten. basis van onze maatschappelijke betrok- en samenwerking kenheid en in overleg met derden een bijdrage aan het welzijn en de leefbaarheid van de wijken en kernen in de gemeente. Kortom: Midden in de samenleving. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Wovesto is een vereniging, over beleidskeuzes heeft de ledenvergadering het laatste woord. In 2006 hebben we ons ondernemingsplan gepresenteerd in de vorm van een routekaart. Vanuit de visie en missie hebben we doelstellingen geformuleerd waar we over vier jaar willen staan en ieder jaar voert de route naar een volgende mijlpaal. De mijlpaal voor 2007 was de afronding van het project Odendael en het uitwerken van kwaliteitsbeleid. Bij het kwaliteitsbeleid hebben we op de eerste plaats gewerkt aan het optimaliseren van de kwaliteit van 4

6 Manager Projecten en Beheer Frans Ligtvoet Technisch medewerker Erica van Gils Robert Veldman Allround medewerker Gerry v der Eerden Mari Vervoort Medewerker hh. dienst Gerda Hagelaars Ria van Oirschot Managementassistente Nelke Bekkers Beleidsmedewerkster Chantal van Kempen Directeur/bestuurder Leo Overmars Manager Financiën en Control Egi Kluijtmans Medewerker financiële administratie Patricia Aarts Medewerker huuradministratie Dianne Joosten Bedrijfeconomisch medewerker Anja Colijn Organogram Wovesto per 31 december 2007 Tabel 1: Personeelskengetallen per 31 december 2007 Manager Bewonerszaken Marlinde Peeters Medewerkers BZ Olette Oerlemans Addy Veldmeijer Woonconsulent Riky van Kollenburg Receptie medewerker Mieke Koolen Complexbeheerder Peter van den Brand Medewerkers 20 Mannen 7 Vrouwen 13 Fulltimers 9 Parttimers 11 Fte s 16 Gemiddelde leeftijd 44 Gemiddeld dienstverband (in jaren) 10,5 Ziekteverzuim 2,31% Gemiddelde verzuimfrequentie 1,13 Gemiddelde verzuimduur (in dagen) 4,2 Uitgaven t.b.v. opleiding en scholing ,- de dienstverlening, de ontwikkeling van een duidelijke brochurelijn is hiervan het tastbare resultaat, met het behalen van het KWH-huurlabel zijn we onderweg. Het milieu, of beter het beperken van milieuschade, heeft een centrale plaats ingenomen bij het verder uitwerken van ons nieuwbouw- en groot onderhoudsbeleid. Het milieubestek is uitgewerkt om te dienen als toetssteen bij de ontwikkeling van onze bouwactiviteiten. Alle investeringen en activiteiten, die in het wonen, in de (fysieke) omgeving en in de dienstverlening worden gepleegd, dragen bij aan het vergroten van het maatschappelijk rendement. In overleg met de belanghouders wordt gedefinieerd wat onder maatschappelijk rendement verstaan moet worden en worden de criteria bepaald, aan de hand waarvan de bijdragen aan dat maatschappelijk rendement worden beoordeeld. Tevens van belang is dat alle contacten en contracten met leveranciers worden gebaseerd op het uitgangspunt van integriteit en ketenverantwoordelijkheid. Personeel en organisatie De organisatie van Wovesto bestaat uit de afdelingen Projecten en Beheer, Financiën en Control, Bewonerszaken en de staf. Het bestuur van de vereniging wordt gevormd door directeur/ bestuurder, die is aangesteld in september Samen met de managers van de afdelingen vormt hij het Management Team (MT) van Wovesto. Het MT bestaat uit drie afdelingen, Projecten en Beheer, Financiën en Control en Bewonerszaken. De Raad van Toezicht houdt toezicht op het bestuur. Maandelijks is er overleg tussen de Raad en de directeur/ be- stuurder. Nieuwe functie: complexbeheerder In het organogram is de functie van complexbeheerder opgenomen. Dit is sinds juni een nieuwe functie bij Wovesto. De complexbeheerder is op een complex aanwezig als eerste aanspreekpunt. Door zijn aanwezigheid, weet de comop een complex plexbeheerder wat er speelt en kan hier ook snel op reageren. Huurders kunnen bij hem terecht voor technische zaken, maar ook voor sociale vragen. Communicatie met het personeel Ten behoeve van de informatievoorzie- van de onderlin- ning en het versterken ge contacten, organiseert Wovesto per- Tijdens deze bij- soneelsbijeenkomsten. eenkomsten zijn de actuele beleidsthe- een excursie naar ma s besproken en is de nieuwbouwprojecten georganiseerd. Daarnaast zijn er informele bijeenkom- uitstapje en de sten zoals het jaarlijkse kerstborrel. Tevens is er aandacht besteed aan de jubilaris met een 12½ jaar dienstverband en het afscheid van een collega die met pensioen is gegaan. PAGO Wovesto biedt de medewerkers aan om deel te nemen aan het Periodiek Arbeids Gezondheidskundig Onderzoek (PAGO). Doel van het PAGO is het tijdig opsporen van gezondheidsklachten van werknemers in relatie tot het werk, om zo nodig 5

7 Logo KWH preventieve maatregelen te kunnen ne- kunnen gezond- men. Op die manier heidsrisico's in het werk worden voorinhoud van het komen of beperkt. De onderzoek is gebaseerd op de Risico Inventarisatie en Evaluatie. Uit het PA- naar voren GO zijn geen knelpunten gekomen. Stageplaatsen We laten graag jonge mensen kennis maken met ons bedrijf en de sector. Dat doen we door stageplaatsen aan te bie- ook den. Niet alleen de stagiaires, maar de medewerkers van Wovesto krijgen de gelegenheid om nieuwe kennis en een frisse blik op te doen. In 2007 heeft Manon van Walbeek stage gelopen bij Wovesto in de functie van managementassistente. Ondernemingsraad Als onderdeel van goed personeelsbeleid en communicatie heeft Wovesto ook een Ondernemingsraad (OR). De OR van Wovesto bestaat uit drie personen. In mei zijn twee leden afgetreden en twee nieuwe leden gekozen. De nieuwe OR heeft in 2007 vier keer overlegd met de directeur/bestuurder. Onderwerpen die aan bod kwamen waren: het tevredenheidsonderzoek, de nieuwe CAO, functieomschrijvingen, beoordelingsgesprekken en de periodieke keuring van de risico-inventarisatie (ARBO). In navolging van een tevredenheidsonderzoek in 2005 heeft de OR in 2007 opnieuw een tevredenheidsonderzoek onder het personeel gehouden. De uitkomst van dit onderzoek was op alle fronten positiever vergeleken met de uitkomsten van De nieuwe OR heeft in november de cursus OR-werk bij kleine woningcorporaties gevolgd. In navolging van deze cursus is een plan van aanpak voor de OR gemaakt. Kwaliteit van dienstverlening KWH Wovesto streeft naar een hoge kwaliteit van dienstverlening. Deze kwaliteit waarborgen we door middel van een aantal instrumenten. In 2007 is een start gemaakt met het behalen van het KWH huurlabel. Als eerste stap is onder de huurders een klant tevredenheidsonderzoek gestart. Deze metingen worden uitgevoerd door het externe bureau KWH, Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. KWH meet op 10 onderdelen de kwaliteit van onze dienstverlening naar de huurders. Met de meetresultaten gaat Wovesto aan de slag om haar dienstverlening verder te verbeteren en op peil te houden. Inmiddels zijn de resultaten binnen. Bij acht onderdelen voldeed Wovesto aan de norm, bij vier van de acht scoorde Wovesto ruim boven de norm. Voor twee onderdelen is de norm niet behaald. Na de volgende meting (voorjaar 2008) willen we ook voor deze onderdelen een ruime voldoende scoren. Inmiddels loopt er een verbeterprogramma voor de onderdelen Woning veranderen en Klachten afhandelen. 6

8 Beknopt nummer 3, december 2007 Voorbeelden van de nieuwe brochurelijn Communicatie met de huurders Wovesto hecht grote waarde aan de communicatie met de huurders. Na het vernieuwen van de huisstijl en het in- ver- voeren van een website, zijn in 2007 het bewonersblad en de brochurelijn nieuwd. Beknopt In mei 2007 is ons nieuwe bewonersblad Beknopt verschenen. Met het nieuwe uiterlijk is ook een aantal rubrieken ver- laten we onze nieuwd. In deze rubrieken klanten en relaties veel meer aan het woord. Informatiemateriaal De brochures zijn ingedeeld in woonwijzers en kluswijzers. In de woonwijzers wordt het beleid uitgelegd en toegelicht. Voorbeelden van woonwijzers zijn Inschrijven als woningzoekende en Huur opzeggen. Kluswijzers zijn praktische handleidingen over technische (klus) werkzaamheden, zoals Zelf een keuken plaatsen of Zelf laminaat leggen. Door de brochures zo in te delen wordt op een overzichtelijke wijze zowel het beleid als ook meer praktische zaken op een toegankelijke manier gepresenteerd. De brochures zijn als het ware een adviseur op papier die de huurder, al dan niet via internet, kan nalezen. Nieuwsbrief Hof van Rode Om communicatie met de bewoners te bevorderen wordt een paar keer per jaar een nieuwsbrief uitgegeven in het complex Hof van Rode. De nieuwsbrief behandelt actuele zaken die spelen in het complex. Behandelde onderwerpen het afgelopen jaar zijn onder andere test brandmeldinstallatie, kunstworkshops, fietsenstalling, werkzaamheden, etc. Prikborden In alle gestapelde complexen van Wovesto zijn prikborden opgehangen. Regelmatig worden actuele zaken gecommuniceerd door Wovesto. Maar ook bewoners communiceren onderling door middel van deze borden. Lid van Aedes Wovesto is lid van de overkoepelende organisatie van woningcorporaties Aedes en onderschrijft daarmee de Aedescode en past de Corporate Governancecode toe in het principe: pas toe of leg uit. De Aedescode wordt concreet gemaakt door Het antwoord aan de samenleving. Met het ondertekenen van het antwoord stelt ook Wovesto zich actief op binnen terreinen als welzijn, onderwijs en zorg. Concrete thema s zijn wijk- en buurtaanpak, betaalbaarheid, energiebesparing, bijzondere doelgroepen, kwetsbare mensen en bouwproductie. Het antwoord aan de samenleving inspireerde Wovesto om veel werk te maken van het onderwerp milieu. 7

9 Artikel over woningtoewijzing in Beknopt 2. Kwaliteit van verhuur Visie en beleid Wovesto bezit 19 a 20% van alle woningen in de gemeente Sint-Oedenrode, in totaal huurwoningen. Het overgrote deel van de woningen heeft een goedkope of betaalbare huurprijs. Met dit aanbod aan huurwoningen voorziet Wovesto in de vraag naar goedkope huurwoningen. De vraag naar deze goedkope woningen neemt in deze economisch gunstige periode niet af. De sterke prijsstijgingen van de koopwoningen maakt het voor starters erg moeilijk om een betaalbare koopwoning te vinden. Wovesto bouwt voor deze doelgroep betaalbare eengezinswoningen. Tevens bouwen wij koopwoningen voor starters, die door de Slimmer Kopen korting bereikbaar worden gemaakt voor de starters. Vanuit het woningmarktonderzoek is naar voren gekomen dat er een toenemende vraag is naar kwalitatief hoogwaardige huurwoningen in zowel dure huur als vrije sector huur. Het zijn voornamelijk de senioren met een goed pensioen die deze woningen vragen, een kwalitatieve vraag waar we graag op inspelen. Voor een goed functionerende (huur en koop) woningmarkt vindt Wovesto het noodzakelijk dat het aanbod van huurwoningen toeneemt richting de 25% met een gedifferentieerd aanbod zowel naar type woning als naar huurprijs. Met de oplevering van in totaal 222 huurwoningen en 41 koopwoningen in de afgelopen twee jaar is een grote stap in de goede richting gezet. Daarbij worden we goed ondersteund door de gemeente. Met de gemeente delen wij de ambitie om te voorzien in extra woningen in de verschillende wij zijn de ambities dan ook ken en dorpen. In de prestatieafspraken concreet uitgewerkt. Woningtoewijzingsysteem In 2007 heeft Wovesto een nieuw toe- In het verle- wijzingssysteem ingevoerd. den vond de toewijzing plaats op basis van punten en was er maandelijks een vergadering van de woningtoewijzings- de woningen werden commissie waarin toegewezen. Nu vindt de toewijzing plaats op basis van de inschrijfdatum van de woningzoekenden. Er is geen maandelijkse bijeenkomst meer van de toewijzingscommissie. Woningen die worden opgezegd kunnen direct worden toegewezen. In 2007 is er een overgangsregeling getroffen om de overgang tussen de twee systemen soepel te laten verlopen en geen woningzoekenden te duperen. De overgangsregeling hield in dat bij de toewijzing werd gekeken naar zowel inschrijftijd als de reeds opgebouwde punten. 8

10 Tabel 2: Woningvoorraad Wovesto per 31 december 2007 Woning Aantal Percentage Goedkoop 15% 199 < 343,49 Betaalbaar 79% ,49 526,89 Dure woningen 4% 44 > 526,89 Geliberaliseerde woningen 2% 25 > 621,78 Totaal % Tabel 3: Portefeuille Wovesto per 31 december 2007 Sint- Oedenrode Nijnsel Olland Boskant Totaal Woningen in bezit Overige vhe s in bezit Totaal bezit Woningen in beheer Overig in beheer Totale portefeuille Tabel 4: Verhuren van woningen 2007 Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal mutaties 118 Mutatiegraad in % 9,0% Acceptatiegraad in % 59% Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) In september 2007 is het nieuwe ZAVbeleid ingevoerd. Huurders kunnen de woning meer inrichten naar eigen smaak en wensen. Zij hebben de mogelijkheid om meer zelf te veranderen en te klussen in de eigen woning. De nieuwe brochurelijn met kluswijzers is hierbij de richtlijn voor de huurders. Betaalbaarheid Onze belangrijkste doelstelling is het aanbieden van goede en betaalbare woningen aan mensen die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien. Daarom investeren we veel in de betaalbaarheid van onze woningen. We schrikken niet terug voor onrendabele investeringen in nieuwbouw. We brengen lagere huren in rekening dan marktconforme mogelijk zou zijn en daarnaast beperken we de woonlasten door energiebesparende maatregelen. Huurbeleid Het huurbeleid van Wovesto wordt jaarlijks vastgesteld op grond van het waarborgen van de financiële continuïteit, beperking woonlasten, kwaliteit van de woningen waarborgen, inflatie vergoeden en richtlijnen Rijksoverheid. In het coalitieakkoord tussen de Tweede Kamerfracties van de regeringspartijen is afgesproken dat gedurende de kabinetsperiode de stijging van de huren zal worden gekoppeld aan de inflatie. Met dit kabinetsbeleid wordt Wovesto beperkt in haar mogelijkheden. Doordat de maximale verhoging gelijk is aan inflatie is het niet meer mogelijk om te differentiëren op woningniveau. Hierdoor zou de gemiddelde huurverhoging immers onder inflatie uitkomen, waardoor aan de andere criteria van ons beleid niet meer zou worden voldaan. Daarom heeft Wovesto per 1 juli 2007 voor haar gehele bezit een huurverhoging van 1,1%, zijnde inflatie, doorgevoerd. Met dit kabinetsbeleid voorzien wij, dat wij de komende jaren telkens voor ons gehele bezit een inflatoire huurverhoging zullen doorvoeren. Woonverzekering Wovesto streeft naar lage lasten voor haar huurders. In samenwerking met een lokale bank kunnen huurders van Wovesto korting krijgen op hun verzekeringen. Hiervoor is een speciaal verzekeringspakket ontwikkeld, de alles in één polis. Hoe meer verzekeringen, hoe meer korting op de totale premie. De korting kan oplopen tot 12%. Huurders van Wovesto krijgen hierover een extra korting van nog eens 10%. Mutatiegraad In het jaar 2007 zijn er 118 mutaties geweest. Dit hoge aantal is een gevolg van de opleveringen in 2006/2007. Naast de oplevering van de 76 appartementen aan de Meierij/Hoefstraat hebben er veel doorstroomverhuizingen plaatsgevonden. 9

11 Tabel 5: Huurtoeslag (via) Wovesto per 31 december 2007 Totaal Aantal huurders met huurtoeslag 276 Gem. bedrag aan huurtoeslag 161 Woningzoekenden Per 31 december 2007 waren er woningzoekenden. Van hen waren er 203 actief. De actief woningzoekenden bestaan uit met name in de categorie starter en doorstromer. In totaal waren er 369 nieuwe inschrijvingen in 2007 en werden er 386 woningzoekenden uitgeschreven, 118 als gevolg van toewijzing, 268 woningzoekenden hebben elders woonruimte ge vonden of niet gereageerd op de enquête. Betalingsachterstanden en uitzettingen Het beleid van Wovesto is om huurachterstand te beperken. Bij een achterstand ontvangen huurders na twaalf dagen een eerste herinnering, is er dan nog niet betaald dan volgt na twintig dagen een tweede herinnering, eventueel gevolgd door een derde en vierde herinnering. Wovesto probeert het aantal derde en vierde betalingsherinneringen te beperken tot een minimum. Een huurder kan contact opnemen met Wovesto om een kosteloze betalingsregeling te treffen. De huurder kan dan in termijnen de huurschuld inlopen. Mocht Wovesto het vermoeden hebben dat er meer aan de hand is, verwijzen wij de huurder door naar een professionele organisatie, die de huurder helpt bij het aflossen van de schulden. Ontruiming vanwege huurschuld is een laatste stap in dit proces. In 2007 is er geen uitzetting geweest. Woonfraude Onder woonfraude wordt verstaan alle vormen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning. Wovesto heeft het afgelopen jaar sporadisch met deze problematiek te maken gehad. Het betrof illegale onderhuur aan buitenlandse werknemers of familie van huurders. Indien bij Wovesto signalen van woonfraude binnen komen, wordt hier op ingesprongen. Er is een goede samenwerking met de gemeente voor wat betreft controle met de gemeentelijke basisadministratie. Bijzondere aandachtsgroepen (Alleenstaande) starters en senioren Aan het einde van 2007 was 15% van onze woningzoekenden actief. (Alleenstaande) starters vormen de grootste groep die actief is. Verder zijn met name de woningzoekenden actief waarvan de relatie beëindigd is. De groep senioren vertegenwoordigt een groot aandeel in de woningzoekendenregistratie. Slechts 9% van deze doelgroep geeft aan op korte termijn te willen verhuizen. Velen schrijven zich in uit voorzorg. De gemiddelde wachttijd ligt bij de groep senioren rond de zes jaar. Bij de overige doelgroepen ligt deze rond de drie jaar. Bij de toewijzing van Meierij-West is in het bijzonder de doelgroep senioren betrokken. De gemiddelde wachttijd lag toen op 6,5 jaar. Bij de Hoefstraat waar starters en doorstromers betrokken zijn, was de wachttijd gemiddeld drie jaar. 10

12 Logo Slimmer Kopen Woonwagenbewoners In 2007 is op de locatie Boekweit een woonwagen leeggekomen. Op dat moment waren er vanuit de familie geen nieuwe kandidaat huurders voor deze woonwagen. In overleg met de gemeen- te is de wagen verwijderd van het woonwagenkamp. Dit betekent dat er nog zeven woonwagens op het kamp zijn. Er is plaats voor maximaal tien wagens. Asielzoekers Wovesto helpt de gemeente door woningen beschikbaar te stellen aan asielzoekers. In 2007 is een drietal woningen van Wovesto bewoond door statushouders. Ook de pardonregeling wordt hierin meegenomen. In totaal zijn elf asielzoekers gehuisvest, waarvan zes regulier en vijf volgens de pardonregeling. Vestobeheer Zoals vastgelegd in het ondernemings- Wovesto aan wonen geplan ontwikkelt relateerde diensten. Deze dienstverlede naam Vesto- ning vindt plaats onder beheer. Vestobeheer is een onderdeel van Wovesto, dat zich extern met eigen logo en naam profileert. De eerste nieuwe dienst van Vestobeheer is VvEbeheer, dienstverlening voor Vereniging van Eigenaars. Deze dienstverlening is gestart met de VvE Meierij aan de Dommel. In het laatste kwartaal van 2007 is daar ook het beheer van de negentien koopappartementen aan de Hoge Vonderstraat bijgekomen. Begin 2008 komen daar nog eens 28 appartementen van VvE Nieuw Rode (Kerkstraat) bij. In 2008 wil Vestobeheer dit verder uitbreiden. Logo Vestobeheer Slimmer Kopen In 2006 heeft Wovesto een nieuw product geïntroduceerd: Slimmer Kopen. Slimmer Kopen stelt klanten in de gelegenheid een woning te kopen van Wovesto met een flinke korting op de marktwaarde. Als tegenprestatie verlangt Wovesto het eerste recht om de woning terug te kopen. Tevens wordt afgesproken met de koper de winst of het verlies te delen, uitgezonderd van de waardetoevoegingen die door de bewoner zelf zijn aangebracht. Deze komen volledig ten goede aan de koper. In totaal heeft Wovesto 35 woningen onder Slimmer Kopen voorwaarden verkocht. 11

13 Midden Brabant 12 september Kwaliteit van bouwen Visie en beleid Bouwen is één van de centrale pijlers van ons ondernemingsplan. De ontwikkeling van de voorraad wordt afgestemd op de vraag vanuit de markt. Met de gemeente vindt intensief overleg plaats over de nieuwbouwprogrammering. We bouwen maatwerk voor de verschillende groepen van vragers. In de bestaande bouw voeren we aanpassingen door op verzoek van de zittende bewoners. Daarnaast treffen we maatregelen op het terrein van milieu, zoals energiebesparing, waterbesparing en duurzaam bouwen. De woonwensen van huurders en woningzoekenden worden vertaald in een programma van eisen bij nieuwbouw en woningverbetering. Herstructurering In de komende jaren nemen de uitbreidingsmogelijkheden en de beschikbare bouwlocaties binnen de gemeente Sint- Oedenrode af. Daarom beraadt Wovesto zich over hoe in de toekomst aan de nog steeds toenemende vraag aan woningen voldaan kan worden. Regelmatig wordt overwogen of een bepaald complex voldoet aan de huidige marktvraag en gehandhaafd blijft of dat een complex voor herstructurering in aanmerking komt. Met name enkele oudere complexen verwachten we binnen vijf jaar te herstructureren. Vanuit de bewoners van bestaande eengezinswoningen is gevraagd om hun huidige woning te voorzien van een grotere badkamer met toilet op de slaap- verdieping. Deze vraag hebben wij vertaald in een oppluspakket dat op verzoek van huurders, ook weer via maatwerk, wordt aangebracht. Aanbestedingsbeleid In 2007 is het aanbestedingsbeleid van Wovesto geactualiseerd. Naast een aanbestedingsreglement zijn er een aantal standaard contracten ontwikkeld, die gebruikt worden bij de verschillende vormen van aanbesteding. Energiebeleid De milieuparagraaf uit het Aedes Antwoord aan de samenleving vormde aanleiding voor Wovesto om milieubeleid te ontwikkelen. Het milieubeleid bestaat uit de onderdelen voorlichting, besparing op de woonlasten van huurders door besparing op energie, CO 2 -reductie door toepassing van zonne-energie en aardwarmte in de woning en het verwijderen van (oude) laag rendement gastoestellen. Passend in het strategisch voorraadbeheer worden alle woningen van Wovesto voorzien van het energielabel. 12

14 Subsidie voor lage inkomens Energiekrant Groot onderhoudsbeleid Een actiepunt uit het ondernemingsplan was het herzien van het groot onderhoudsbeleid. Het groot onderhoudsbeleid wordt vanuit het strategisch voorraadbeheer ingevuld. De woonwensen van de (zittende) huurders vormen de basis van de groot onderhoudsplannen. Bij de uitwerking wordt het plan modulair opge- bouwd. Dit biedt de huurder de mogelijkheid om een keuze te maken voor verschillende modules binnen zijn eigen woning. Door de modulaire opzet kan ook het tijdstip van uitvoering in grote mate door de bewoner bepaald worden. Wanneer zittende huurders bepaalde modules niet wensen, kan bij mutatie de nieuwe huurder alsnog kiezen voor bepaalde modules. Aan de binnenzijde zijn dit keuken, badkamer, toilet en verwarming. Voor extra comfort zijn er de modules dakkapel, vaste trap naar zolder, extra wc, vergroten badkamer. Vervangen kozijnen, deuren, cv s, en daken zijn modules die veelal door Wovesto collectief worden uitgevoerd. Energie en milieu Energiekranten Om corporaties te helpen hun huurders te informeren over energie (kosten)besparing, heeft Aedes de speciale Energiekrant uitgebracht. Wovesto heeft deze krant samen met het tweede nummer van Beknopt, dat als thema energie had, aan alle huurders gestuurd. Subsidie voor lage inkomens De overheid stimuleert dat huishoudens met lage inkomens meer gebruik gaan maken van energiebesparende maatregelen. Deze huishoudens wonen vaak in oudere, slecht geïsoleerde woningen. Zij zijn minder snel geneigd om geld uit te geven voor isolatie of energiezuinige apparaten, terwijl ze de financiële voordelen van energiebesparing juist goed kunnen gebruiken. Daarom was de tijdelijke subsidieregeling energiebesparing voor huishoudens met lage inkomens 2006 van kracht. Voor de uitvoering participeert Wovesto in een gezamenlijk project van vier gemeenten en zes corporaties, met als titel: Energie festijn maakt besparen fijn. CO 2 reductie Bij het nieuwbouwproject Heikant is een milieu rapportage opgesteld waarin de haalbaarheid van de aardwarmte is onderzocht en bij het ontwerp rekening is gehouden met het toepassen van (passieve) zonne-energie. In de woningen van Wovesto bevinden zich nog ongeveer 130 open gastoestellen. Veelal zijn de toestellen eigendom van de huurders. In 2008 gaat Wovesto de huurders aanbieden deze toestellen te vervangen door HR-toestellen die naast energie besparen ook de CO 2 uitstoot reduceren. 13

15 Midden Brabant 9 januari 2008 Tabel 6: Onderhoudsuitgaven Wovesto 2007 Soort investering Kosten per woning Klachtenonderhoud (gemiddeld) 95,92 Mutatieonderhoud (per mutatie) 691,60 cv onderhoud ketels (gemiddeld) 50,59 Prestatieafspraken gemeente Na de verkiezing van de nieuwe gemeenteraad in 2006 is er een nieuw college van B&W met een nieuw bestuursprogramma aangetreden. Wovesto en de gemeente Sint-Oedenrode hebben gezamenlijk prestatieafspraken opgesteld voor de huidige collegeperiode ( ), inclusief de concrete jaarafspraken. In de overeenkomst wordt op de eerste plaats een voorkeurspositie aan Wovesto toegekend voor het bouwen op het grondgebied van Sint-Oedenrode. De gemeente streeft er naar dat in 2015 tussen de 20% en 25% van de totale woningvoorraad uit betaalbare huurwoningen bestaat. Om dat te kunnen realiseren krijgt Wovesto de ruimte om tot 2010 haar woningbezit uit te breiden tot woningen. Verder zal Wovesto participeren als bouwer in projecten met maatschappelijk vastgoed, zoals buurtcentra en brede scholen. Aan- en verkoop van woningen Het beleid van Wovesto is dat er geen huurwoningen verkocht worden. Uitzondering op deze regel zijn de zogenaamde strategische verkopen. Het betreft de verkoop van ongeveer vijf woningen per jaar, ter versterking van het eigen vermogen. De woningen worden verkocht nadat zij zijn vrijgekomen door mutatie en als de vraag naar dit type woning laag is. In 2007 zijn negen woningen verkocht. De verkoop van de woningen werd uitgevoerd door een lokaal makelaarskantoor. Zes van de negen wonin- gen zijn verkocht tegen marktconforme prijzen. De overige drie woningen zijn, net als de negentien appartementen aan de Hoge Vonderstraat, verkocht onder het concept Slimmer Kopen. Wovesto heeft in 2007 één woning gebetreft een woning aan de kocht. Het Populierenlaan, in Boskant. Dit is een strategische aankoop voor de heront- het achterliggende bin- wikkeling van nenterrein. Projecten Onderhoud Wovesto heeft gedurende 2007 het dagelijks onderhoud aan haar woningen, zoals het klachten onderhoud en mutatie onderhoud, grotendeels door haar eigen onderhoudsdienst laten uitvoeren. De planmatige werkzaamheden zoals het uitvoeren van de buitenschilderwerken, het vernieuwen van platte daken en het onderhouden en vernieuwen van cvketels is door externe bedrijven uitgevoerd. Om aan de grote behoefte seniorenwoningen te kunnen voldoen, wordt een deel van de bestaande woningen geschikt gemaakt door middel van opplussen van de woning. Hierbij worden vooral aspecten als toegankelijkheid, aanpasbaarheid en veiligheid onder de loep genomen. Met de uitvoering van onderhoud zijn de hiernaast staande bedragen per woning gemoeid. 14

16 Tabel 7: (Nieuwbouw)plannen Wovesto Plan Aantal Type woning Doelgroep Opmerkingen Appartementen Eerschotsestraat In aanbouw: Dommeloevers 12 1 Kerkstraat 6 6 Huurwoningen Commerciële ruimte Huurwoningen Huurwoningen Starters 1 Commerciële ruimte Opgeleverd in 2007: Meierij-West 76 Appartement Senioren, en Hoefstraat starters en doorstromers 19 1 Appartement Commerciële ruimte Starters In ontwikkeling: Heikant, Langesteeg Oost 20 Huurwoningen Starters en senioren 8 Huurwoningen Starters en senioren Eengezinswoningen Eimbert 8 Huurwoningen Starters en senioren Kofferen 4 Huurwoningen Starters en senioren In voorbereiding: Rooise Zoom 19 Huurwoningen Starters en senioren Eimbert 8 Huurwoningen Starters en senioren Eengezinswoningen Eengezinswoningen Appartementen Starters en senioren Senioren Appartementen Appartementen Appartementen Hoge Vonderstraat Appartementen, Slimmer Kopen Nieuwbouw In 2007 zijn 76 huurappartementen en negentien koopappartementen met een winkelruimte opgeleverd. Voorts zijn een aantal nieuwbouwprojecten in voorbereiding genomen. Er is een bouwvergunning aangevraagd voor negentien woningen in het project Rooise Zoom, acht woningen aan de Eerschotsestraat, twintig appartementen in Heikant, twaalf appartementen aan de Kerkstraat en twaalf appartementen aan Dommeloevers. Verder is er gewerkt aan drie projecten in verschillende stadia van de initiatieffase. 15

17 Midden Brabant 12 september 2007 Foto hoogste punt Meierij West 4. Kwaliteit in wonen en leefbaarheid Visie en beleid Woonkwaliteit en leefbaarheid zijn veelomvattende begrippen. Op de eerste plaats is het aanbieden van passende en betaalbare woningen bepalend voor de kwaliteit van wonen en leefbaarheid. Daarnaast werkt Wovesto als maatschappelijk ondernemer nauw samen met andere organisaties om de leefbaarheid in de breedste zin in stand te houden en waar nodig te verbeteren. Zolang er geen grote problemen zijn, staan we nauwelijks stil bij zaken als leefbaarheid, overlast, enz. Gelukkig geldt dat ook voor Sint-Oedenrode, Boskant, Olland en Nijnsel. Via structureel overleg en het organiseren van dan wel deelnemen aan inspraakavonden inventariseren we wensen en knelpunten op het gebied van leefbaarheid en dorpsontwikkelingsplannen. Vanuit deze inventarisatie stellen we in gezamenlijk overleg met de belanghouders vast waar en hoe we maatschappelijke investeringen plegen. Na toestemming van de Raad van Toezicht en de ledenvergadering voor concrete projecten, gaan we gezamenlijk aan de slag. Door deze werkwijze rondom wonen en leefbaarheid realiseren we gezamenlijk met belanghouders maatschappelijk rendement. Wonen, zorg en welzijn Wovesto streeft er naar zoveel mogelijk op het gebied van wonen, zorg en welzijn te ondernemen. Dit is te realiseren door samen te werken met verschillende partners die zorg en welzijnsdiensten kunnen leveren. Om structurele samenwerking tot stand te brengen zijn samenwerkingsovereenkomsten getekend met Labyrint, Welstaete en Dichterbij. Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning) De regering wil ervoor zorgen dat burgers zo lang en zo zelfstandig mogelijk kunnen blijven deelnemen aan de samenleving. De Wmo moet bijdragen aan het bevorderen en behouden van de zelfredzaamheid en de maatschappelijke participatie van burgers. Het maatschappelijke doel van de Wmo is meedoen van alle bewoners aan alle facetten van de samenleving. De Wmo moet het mensen mogelijk maken om zo lang mogelijk zelfstandig in de maatschappij te functioneren. Wovesto kan hierin bijdragen door middel van samenwerking met de gemeente. Wovesto participeert daarom in het Wmoplatform. In de prestatieafspraken met de gemeente zijn een aantal afspraken ten aanzien van de Wmo vastgelegd. 16

18 Foto El Consuelo Foto Kunstworkshops Leefbaarheidsactiviteiten in 2007 Hoogste punt Hoge Vonderstraat Op 8 mei is het hoogste punt bereikt van het nieuwbouwproject van de negentien appartementen van Wovesto aan de Hoge Vonderstraat te Sint-Oedenrode. Wethouder mevrouw Van den Berk heeft hierbij de officiële handeling verricht. Vervolgens was er gelegenheid voor de genodigden om enkele woningen te be- zichtigen. Hoogste punt Meierij-West De 76 woningen zijn toegewezen en alle (toekomstige) huurders hebben op 26 juni op feestelijke wijze het bereiken van het hoogste punt gevierd. Wethouder mevrouw Van den Berk verrichtte de officiële handeling. Tot slot was er gelegenheid voor de nieuwe huurders en de overige genodigden om enkele woningen te bezichtigen. Kunst in Odendael In het kader van Kunst in Odendael worden in en rondom het project Odendael verschillende kunstwerken geplaatst. Voor het eerste project heeft Wovesto meegewerkt door één van haar atria beschikbaar te stellen. In het kader van dit grote kunstproject zijn er twee kunstwerken in het A-atrium geplaatst, namelijk een Boomstamput en El Consuelo. De boomstamput is van grote archeologische waarde. Door de Provincie Noord- Brabant en de gemeente Sint-Oedenrode is gezocht naar een plek om deze bijna jaar oude Boomstamput te plaatsen. Wovesto is door de gemeente be- naderd om mee te denken voor een plek voor deze Schat van Brabant. Al snel werd gedacht aan het atrium, waar de Boomstamput goed tot zijn recht komt en vrij is van alle invloeden van buiten. Naast een ruimte voor dit archeologische hoogtepunt zocht de gemeente een nieuw onderkomen voor het kunstwerk EL Consuelo, gemaakt door de zeer gerenommeerde kunstenaar, Paul Haentjes. El Consuelo heeft voorheen in Park de Kienehoef gestaan, maar omdat het houten kunstwerk erg beklad was, zocht de gemeente een vandalismevrije omgeving, welke gevonden is in het atrium. Kunstworkshops Enkele bewoners vonden de entree van Hof van Rode saai. Dit was aanleiding voor Fieke Barten om daar iets aan te doen. Fieke Barten is een professioneel kunstenares en werkt bij Stichting Dichterbij. Door haar werk heeft zij ervaring met lesgeven en het begeleiden van mensen. Daarom heeft zij de bewoners uitgedaagd om zelf mee te schilderen samen met de mensen van Kunst-Werk van Dichterbij. Alle bewoners van Hof van Rode is gevraagd een oude portretfoto in te leveren. Vervolgens is er van de bewoners een foto gemaakt met iets dat hen dierbaar is. Van deze nieuwe foto s werden tijdens de workshops in het atrium schilderijen gemaakt. Het uiteindelijke resultaat van de workshops is een fotogalerij met oude portretfoto s en de nieuwe schilderijen. 17

19 Foto Nieuwjaarsconcert Foto prijsuitreiking Waterdag De schilderijen sieren nu de entrees van Hof van Rode. Geen saaie entrees meer, maar een vrolijk welkom bij binnenkomst van het complex. Kunst voor en door senioren In samenwerking met de Kunststichting en ondersteund door sponsors is aan de kunstenaar Jeanne Works uit Rotterdam een opdracht verstrekt voor een kunstproject. Het project omvat een op onderlinge communicatie en ontmoeting gerichte interactie tussen senioren middels internet en de kletskamer. Het project wordt uitgevoerd met een virtueel en live optredende Ariadne. Nieuwjaarsconcert Op zondagmiddag 21 januari is in samenwerking met de bewonerscommissie Hof van Rode, architectenbureau LSWA, Bouwbedrijf van de Ven en de Rabobank een nieuwjaarsconcert georganiseerd. Het Tilburgs Begeleidingsorkest heeft een geweldig optreden in het B-atrium van Hof van Rode verzorgd. Seniorenmarkt Zo lang mogelijk zelfstandig in eigen huis en omgeving blijven wonen, is een grote wens van veel senioren. Op 2 juni werd in De Ontmoeting een breed opgezette informatiemarkt gehouden. Tijdens de informatiemarkt waren diverse organisaties met stands aanwezig. Ruim 40 organisaties op uiteenlopende terreinen hebben zich gepresenteerd. Wovesto heeft deze dag mede georganiseerd en heeft op de informatiemarkt gestaan met een stand over wonen voor senioren. Sportconferentie Sportservice Noord-Brabant heeft op 30 maart het congres Beweging in ouderen in de Ontmoeting georganiseerd. Het congres had een beleidsmatig karakter over integrale (en wijkgerichte) aanpak van meer bewegen voor ouderen. Dit is heel concreet weergegeven aan de hand van voorbeelden, praktische toepassinen handvatten om het bewegen van gen ouderen te kunnen stimuleren. Gemeen- Welzijn Ouderen en ten, Stichtingen woonzorginstellingen werden uitgenodeel te nemen aan het congres. digd om Wovesto heeft meegedacht met de or- van de dag en heeft samen ganisatie met SWO Sint-Oedenrode en Stichting Welstaete een presentatie verzorgd. Waterdag De gemeente Sint-Oedenrode, het Waterschap de Dommel en een twintigtal organisaties, waaronder Wovesto, hebben gezamenlijk het initiatief genomen om op 14 oktober de Rooise Waterdag te organiseren. Deze dag stond in het teken van allerlei leuke en informatieve activiteiten rond het thema water. Wovesto stelt tijdens de waterdag het waterverbruik in en rond het huis centraal, en heeft geprobeerd de bezoekers bewust te maken hoeveel water men verbruikt, door een prijsvraag uit te schrijven. De vraag: Hoe groot is het gemiddelde waterverbruik per persoon per dag in Sint-Oedenrode? Van de 166 deelnemers waren er vijf deelnemers die met het 150 liter per dag, het dichtst in de buurt kwamen van het goede antwoord (151,54 liter). Uit deze vijf antwoorden is een winnaar getrokken, de 18

20 Eindhovens Dagblad 27 november 2007 Tabel 7: Aantal gehuisveste cliënten Labyrint Zorg per 31 december 2007 Aantal cliënten Kapittelhof 1 Nijnselseweg 1 Mauritsstraat 3 (begin 2008) Totaal 5 negenjarige Dennis van der Sande. Op 1 november heeft Dennis zijn prijs, 100,- aan waterbesparende maatregelen in de woning, in ontvangst genomen. Leefbaarheid In 2007 zijn er 109 meldingen geweest van overlast. De meeste meldingen zijn onder te verdelen in klachten over de tuin, geluid en overig. Wovesto neemt deel aan het signaleringsoverleg dat met de gemeente en diverse andere partijen eens per kwartaal wordt gehouden. Door dit overleg worden problemen tijdig gesignaleerd en oplossingen gecreëerd. Door inzet van de complexbeheerder en woonconsulent zijn alle meldingen opgelost. Sponsoring en giften Per oktober heeft Wovesto een sponsoringbeleid. De ervaring leert dat gerichte sponsoring bijdraagt aan het verhogen van de naamsbekendheid en het opbouwen van een goed, positief imago bij zowel klanten als relaties. Het inzetten van sponsoring vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en de doelen van Wovesto (leefbaarheid en samenlevingsopbouw) is eveneens belangrijk. Wovesto laat zien dat zij betrokken is bij de samenleving en dat zij zich daar als organisatie voor wil inzetten. In 2007 werd voor in totaal ,- uitgegeven aan sponsoring en giften voor onder andere buurtinitiatieven, de Rooise Waterdag, Rooise Ondernemer van het jaar, Rooise cultuur dag, nieuw- jaarsconcert Hof van Rode, en kunst- workshops Hof van Rode. Samenwerking met doelgroepen Hart voor Olland In samenwerking met de dorpsraad Ol- de Holm, SKOSO, KBO, land, Stichting omwonenden, de gemeente en het kerk- een startbijeen- bestuur is op 13 juni komst geweest van het project Hart voor Olland. Wethouder mevrouw Hendriks heeft het project officieel van start laten gaan. Vervolgens is er in november een brainstormbijeenkomst geweest voor alle gebruikers en betrokkenen van De Holm om na te denken over toekomstige voorzieningen en diensten in de nieuwe Holm. In overleg met de projectgroep is een adviesbureau aangesteld als procesbegeleider. Labyrint Zorg In september hebben Wovesto en Labyrint Zorg een intentieverklaring getekend. Wovesto en Labyrint willen in Sint- Oedenrode huisvesting en begeleiding bieden aan cliënten van Labyrint, het betreft hier cliënten die een Autisme Spectrum Stoornis hebben. Het begeleid wonen vindt plaats in zowel zelfstandige appartementen als in de vorm van groepswonen. Dichterbij In 2002 hebben Wovesto en de stichting Dichterbij een intentieovereenkomst ondertekend waarin samenwerking is vastgelegd om, waar nodig, aangepaste 19