Ruimte maken om thuis te geven

Transcriptie

1 Ruimte maken om thuis te geven

2 samenvatting Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven De kubus is een ruimtelijke puzzel die opgelost kan worden door de juiste keuzes te maken. Woondiensten Aarwoude maakt keuzes en ruimte om haar doel te bereiken. medewerkers van woondiensten aarwoude Ruimte maken om thuis te geven

3 werkgebied> woondiensten aarwoude A4 Leimuiden Bilderdam A44 Leiden Roelofarendsveen Langeraar Rijpwetering Hoogmade Rijnsaterwoude Papenveer Woubrugge Ter Aar Nieuwveen Leiderdorp Nieuwkoop A4 Zoeterwoude Alphen a/d Rijn N11 Bodegraven Zoetermeer Boskoop Kaag en Braassem Woondiensten Aarwoude Nieuwkoop A12 3

4 samenvatting Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven samenvatting > Woondiensten Aarwoude is een woningcorporatie met circa 2000 huurwoningen die actief is in de gemeenten Kaag en Braassem en Nieuwkoop. In het ondernemingsplan Ruimte maken om thuis te geven geeft Woondiensten Aarwoude aan waar zij voor staat en wat zij in de periode 2012 tot en met 2015 wil bereiken. Het ondernemingsplan is gebaseerd op: > De resultaten van de visitatie die in 2010 werd uitgevoerd. Hieruit bleek dat Woondiensten Aarwoude maatschappelijk goed presteert. > Een analyse van het overheidsbeleid evenals een financiële doorrekening daarvan voor Woondiensten Aarwoude. > Een uitgebreid woningmarktonderzoek dat in 2011 werd uitgevoerd. > Een uitgebreide interviewronde onder alle belanghouders, waarin werd gevraagd wat Woondiensten Aarwoude goed doet, beter kan doen en wat zij de komende vier jaar zou moeten doen. De uitkomsten hiervan en het conceptondernemingsplan zijn met alle belanghouders besproken. De belangrijkste elementen uit het nieuwe ondernemingsplan leest u in deze samenvatting. Het complete ondernemingsplan vindt u op onze website 4

5 > ontwikkelingen lokale woningmarkt Kaag en Braassem en Nieuwkoop > Er is sprake van een groot tekort aan betaalbare woonruimte; voor zowel lage inkomens als middeninkomens is een woning kopen vaak niet haalbaar. > De omvang van de bevolking groeit de komende jaren niet of nauwelijks. > Het aantal kleine (een- en tweepersoons) huishoudens groeit de komende jaren wel. > De bevolking vergrijst en het aantal jongeren neemt af. > Veel sociale huurwoningen worden bewoond door mensen voor wie deze woningen niet zijn bedoeld. Deze huurders worden scheefwoners genoemd. > Huishoudens met inkomens tussen en kunnen geen sociale huurwoning meer huren en ook geen woning kopen. > Vrijesectorhuurwoningen ontbreken vrijwel als alternatief binnen het werkgebied. > Inwoners van kleine dorpen willen verhuizen naar grotere kernen maar niet andersom. > Jongeren willen graag een koopwoning, maar kunnen deze niet betalen. > Ouderen willen graag een sociale huurwoning, maar komen hiervoor niet in aanmerking. > Er zijn teveel nieuwbouwwoningen gepland die te duur zijn voor de bevolking. > Er zijn niet genoeg zorgplaatsen en geschikte woningen voor ouderen beschikbaar. huurders actief in stichting bewonersbelangen aarwoude 5

6 samenvatting Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven > Landelijke ontwikkelingen Woondiensten Aarwoude speelt in op de lokale ontwikkelingen met het volgende beleid: > Focus op de lokale vraag: niet té veel en niet té duur bouwen. > Nieuwe woningen moeten betaalbaar zijn voor kleine huishoudens. > Er moeten woningen worden gebouwd die aansluiten op de behoeften van ouderen. > Scheefwoners moeten worden verleid te verhuizen. > Er zijn vrijesectorhuurwoningen en goedkope koopwoningen nodig. > De focus zal de komende jaren moeten liggen op groei in de grotere kernen. > Er moeten meer woningen met 24-uurs zorggarantie komen. Het Rijksbeleid voor de komende jaren: > Sociale huurwoningen mogen in principe alleen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder > De huren van sociale huurwoningen mogen met maximaal de inflatie worden verhoogd. > Verplichte bijdrage in de huurtoeslag: Woondiensten Aarwoude moet vanaf 2014 een half miljoen euro per jaar aan extra heffingen gaan betalen. Bij ongewijzigd beleid zou Woondiensten Aarwoude vanaf 2014 in de rode cijfers komen. Dit voorkomt zij door een aantal duidelijke keuzes te maken. 6

7 > Missie en doelstellingen De missie van Woondiensten Aarwoude is: Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte biedt aan mensen die dit in de vrije sector niet kunnen betalen. Deze missie toont een breuk met het verleden. Zo ziet Woondiensten Aarwoude zich niet langer als maatschappelijke organisatie, maar als bedrijf. Dit betekent echter niet dat Woondiensten Aarwoude zich niet maatschappelijk verbonden voelt. Dit blijft onveranderd het geval. De missie van Woondiensten Aarwoude is vertaald naar concrete doelstellingen voor de komende jaren: > Het merendeel van de huurwoningen blijft een sociale huurwoning, naar verwachting heeft Woondiensten Aarwoude in 2015 ongeveer 1850 sociale huurwoningen. > In de komende vier jaar is het doel om in totaal 80 bestaande huurwoningen wanneer ze vrijkomen te verhuren als vrijesectorhuurwoning. Deze woningen zullen vooral worden verhuurd aan mensen met een middeninkomen. > Daarnaast worden in de komende jaren 120 woningen die vrijkomen verkocht; verreweg het grootste deel wordt via Koopgarant bereikbaar gemaakt voor starters en middeninkomens en 25 woningen worden vrij verkocht. > Stoppen met huren met korting en een inflatievolgend huurbeleid voor de sociale sector. > Een extra huurverhoging van inflatie + 5% voor huishoudens met inkomens boven > Er wordt doorstroombeleid ontwikkeld om zittende huurders te prikkelen en te verleiden te verhuizen. > Woondiensten Aarwoude bouwt 153 nieuwe woningen in Langeraar, Ter Aar, Woubrugge en Leimuiden. 7

8 samenvatting Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven > Randvoorwaarden > Woondiensten Aarwoude herstructureert 44 woningen in Ter Aar en maakt een start met de herstructurering van de Betonwoningen in Leimuiden. > Er wordt groot onderhoud gepleegd en een duurzaamheidsslag gemaakt met een project van acht woningen in Woubrugge. > Er wordt gewerkt aan twee nieuwe woon-zorgcomplexen in Woubrugge en Ter Aar. Naar de haalbaarheid van een woon-zorgcomplex in Leimuiden gaat Woondiensten Aarwoude een onderzoek doen. De drie woon-zorgcomplexen moeten ruimte bieden aan circa 80 mensen met dementie. > Woondiensten Aarwoude concentreert zich op haar kerntaak wonen en heeft geen ambities om eigenaar te worden van maatschappelijk vastgoed zoals sporthallen, scholen of dorpshuizen. Woondiensten Aarwoude hanteert de volgende randvoorwaarden: > Woondiensten Aarwoude moet de uitgaven en inkomsten in balans houden om financieel gezond te blijven. > Woondiensten Aarwoude moet ervoor zorgen dat de medewerkers de opgave aan kunnen qua kennis en kunde. > Woondiensten Aarwoude moet nauw blijven samenwerken met gemeenten, collega-corporaties, zorgaanbieders en andere belangrijke partners. Voor een fusie met de andere corporaties in het werkgebied staat Woondiensten Aarwoude open. 8

9 > Investeringen Woondiensten Aarwoude investeert de komende vier jaar 42,6 miljoen euro, waarvan 11,3 miljoen euro niet kan worden terugverdiend uit de huren en daardoor onrendabel is. De investeringen worden gedekt uit verkoopinkomsten en uit het eigen vermogen. Ook de komende jaren blijft het motto van Woondiensten Aarwoude: Wij geven thuis! bestuurders en medewerkers gemeenten 9

10 samenvatting Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Uitvoeringsoverzicht Actiepunten > 1. Minimaal 1100 sociale huurwoningen in portefeuille in 2015 > 2. Huren verhogen met 5% + inflatie voor hoge inkomens > vrijesectorhuurwoningen verhuurd hebben in 2015 > extra Koopgarantwoningen verkocht hebben in 2015 > nieuwe Koopgarantwoningen realiseren in Ter Aar > woningen verkocht hebben als vrijesectorkoopwoning in 2015 > woningen nieuw gebouwd hebben in 2015 > woningen herstructureren in Ter Aar > 9. Bouw woon-zorgcomplex Woubrugge > 10. Bouw woon-zorgcomplex Ter Aar 10

11 ondernemingsplan Actiepunten > 11. Haalbaarheidsstudie woon-zorgcomplex Leimuiden > 12. Groot onderhoud 8 woningen Woubrugge > nieuwe woningen bouwen in Langeraar > woningen afnemen in het Centrumplan in Leimuiden > Betonwoningen herstructureren in Leimuiden > 16. Doorstroombeleid implementeren > 17. Prestatieafspraken met de gemeente Nieuwkoop maken > 18. Prestatieafspraken met de gemeente Kaag en Braassem maken > 19. Visitatie laten uitvoeren > 20. Nieuw ondernemingsplan voorbereiden 11

12 Bezoekadres > Elzenlaan 1, Woubrugge Postadres > Postbus 2194, 2400 CD Alphen aan den Rijn Telefoon > (0172) > Website >