Ruimte maken om thuis te geven

Transcriptie

1 Ruimte maken om thuis te geven

2 Ruimte maken om thuis te geven > ONDERNEMINGSPLAN

3 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven medewerkers van woondiensten aarwoude 4

4 INHOUD> Inleiding 5 Begripsomschrijving 8 1. Landelijke ontwikkelingen euro grens en betaalbaarheidsheffing Inflatievolgend huurbeleid Conclusie: financiële herijking noodzakelijk Lokale woningmarkt Bescheiden bevolkingsgroei Groei aantal kleine huishoudens Vergrijzing en ontgroening Scheve bewoning sociale voorraad Middeninkomens in de knel Kleine kernen kwetsbaar Jong wil koop, oud wil huur Onhaalbare verhuiswensen Dreigende overcapaciteit nieuwbouw Onvoldoende zorgcapaciteit Conclusie: differentiatie van de voorraad noodzakelijk Missie en Visie Doel en actiepunten Behoud basisvoorraad 1100 sociale huurwoningen Huurbeleid basisvoorraad woningen aanwijzen als vrijesectorhuurwoning Doorstroombeleid ontwikkelen Woningen aanwijzen voor verkoop Nieuwbouwprojecten Herstructurering Bouw woon-zorgcomplexen (groot) Onderhoud aan woningen Doorexploiteren van woningen Randvoorwaarden Gezonde financiële situatie Investeringsbeleid Een organisatie toegesneden op zijn taak Samenwerking Uitvoeringsoverzicht 46 3

5 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven De kubus is een ruimtelijke puzzel die opgelost kan worden door de juiste keuzes te maken. Woondiensten Aarwoude maakt keuzes en ruimte om haar doel te bereiken. 4 Ruimte maken om thuis te geven

6 Inleiding > Voor u ligt het nieuwe ondernemingsplan van Woondiensten Aarwoude. Dit document beschrijft de koers van de corporatie voor de periode tot en met Het maakt duidelijk waar Woondiensten Aarwoude voor staat en waar zij de komende vier jaar aan gaat werken. Dit ondernemingsplan maakt duidelijk waar Woondiensten Aarwoude voor staat en waar zij de komende vier jaar aan gaat werken In de afgelopen jaren is er veel veranderd binnen het speelveld van de corporaties. Na ruim tien jaar van verbreding van het takenveld heeft het kabinet Rutte ervoor gekozen het speelveld voor corporaties zo aan te passen dat zij feitelijk alleen nog hun oorspronkelijke kerntaak kunnen uitvoeren: het huisvesten van mensen met een laag inkomen. Woondiensten Aarwoude is het niet eens met alle maatregelen die zijn doorgevoerd, of in de komende jaren staan gepland. Woondiensten Aarwoude vreest voor nog grotere problemen op de woningmarkt door de voorgenomen maatregelen. > 5

7 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Zo voorziet de corporatie dat een grote groep huishoudens tussen wal en schip zal vallen. Mensen die worden geweerd uit de sociale sector en ook niet terecht kunnen op de koopmarkt. Voor deze mensen is passende woonruimte onbereikbaar geworden. Daarnaast blijft het gat tussen koopwoningen en huurwoningen onverminderd groot. Zolang de woningmarkt niet integraal wordt aangepakt, blijft de overstap van een huurwoning naar een koopwoning te groot voor veel mensen met lagere en middeninkomens. Dan zijn er nog de uitdagingen voor de corporaties zelf. De sector heeft de laatste jaren kennisgemaakt met een overheid die de corporaties steeds meer is gaan zien als private bedrijven. Dit is het meest duidelijk geworden door de invoering van de vennootschapsbelasting voor corporaties. Naast de invoering van de vennootschapsbelasting hangt er nog een andere dreiging boven de sector: de bijdrage aan de huurtoeslag. De sector zal zo n 760 miljoen moeten opbrengen ter dekking van de door de Staat uit te keren huurtoeslag. Dit is een heffing van een ongekende omvang, die corporaties er toe aanzet zich te beraden op hun inkomsten. De meeste corporaties maken geen winst en hebben dus geen geld om deze heffing te betalen. Woondiensten Aarwoude zal door alle ontwikkelingen binnen de sector een aantal keuzes moeten maken. Op dezelfde weg doorgaan kan niet meer. In dit ondernemingsplan worden keuzes uiteengezet en gemotiveerd. Er is voor gekozen om de beleidslijn voor de komende jaren te verwoorden in één doelstelling. Dat is waar de corporatie voor staat en daar zal zij zich sterk voor maken. Daarnaast is een aantal randvoorwaarden geformuleerd. Deze randvoorwaarden zijn cruciaal voor het behalen van de 6

8 gestelde doelen. De randvoorwaarden mogen echter geen doelen op zich worden. Zij staan in die zin ten dienste van de doelstelling. In het eerste hoofdstuk van dit ondernemingsplan wordt u meegenomen naar de lokale woningmarkt. De woningmarkt binnen het werkgebied zal worden geschetst aan de hand van de uitkomsten van het woningmarktonderzoek dat Woondiensten Aarwoude heeft laten uitvoeren. De uitkomsten van het onderzoek worden vertaald naar concrete opgaven die er liggen voor de komende jaren. Daarna volgen de missie en visie, de doelstelling en de randvoorwaarden. Dit ondernemingsplan is niet alleen gebaseerd op onderzoeksresultaten en interne besluiten. Een andere belangrijke pijler onder de keuzes in dit ondernemingsplan is het visitatierapport dat in 2010 is opgesteld. Hierin geven de belanghouders van de corporatie en een externe visitatiecommissie verbeterpunten voor en adviezen aan Woondiensten Aarwoude. Deze punten zijn samen met de belanghouders besproken en vervolgens meegenomen in de beleidskeuzes in dit ondernemingsplan. Naast een kompas voor de corporatie zelf is dit ondernemingsplan ook een handreiking. Een handreiking aan de belanghouders om er samen voor te zorgen dat de woningmarkt over vier jaar beter, eerlijker en meer betaalbaar is. Woondiensten Aarwoude vertrouwt op een constructieve samenwerking en wenst u veel leesplezier! Woondiensten Aarwoude zal door alle ontwikkelingen binnen de sector keuzes moeten maken < 7

9 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven BEGRIPSOMSCHRIJVING > Sociale huurwoning: Een woning met een maandelijkse huurprijs van maximaal 652. Sociale koopwoning: Een koopwoning die duurzaam in de sociale voorraad blijft. De koper van de woning heeft een terugverkoopverplichting jegens de corporatie. Sociale woning: Een sociale koopwoning of een sociale huurwoning. Vrijesectorhuurwoning: Een huurwoning met een maandelijkse huurprijs van meer dan 652. Koopgarantwoning: Een sociale koopwoning die voldoet aan de gestelde eisen en die is verkocht onder de voorwaarden van Koopgarant. De koper krijgt bij Koopgarant korting op de vrije verkoopprijs, meestal van minimaal 10% tot maximaal 25%. De corporatie en de koper delen samen winst of verlies. Vrije verkoopwoning: Een woning die door de corporatie wordt verkocht zonder aanvullende voorwaarde dat de koper de woning bij verkoop aan de corporatie moet aanbieden. Deze woningen worden ook niet met korting verkocht maar tegen een marktconforme prijs. Goedkope koopwoning: Een koopwoning, al dan niet sociale koop, die een netto verkoopprijs heeft van minder dan Maatschappelijk vastgoed: Vormen van vastgoed die geen woonruimte zijn maar een maatschappelijke functie hebben. Het gaat bijvoorbeeld om sportzalen, scholen, buurthuizen en dergelijke. Het gaat hier expliciet niet om woonzorgcomplexen, omdat die worden gerekend tot woonruimten. 8

10 Starter: Een woningzoekende die nog geen zelfstandige woning bewoont en die dus ook niet achterlaat. Bijvoorbeeld iemand die het huis uit gaat, of iemand die van een studentenkamer komt. Herstarter: Iemand die nu wel zelfstandige woonruimte heeft maar deze niet achterlaat binnen de regio. Het kan bijvoorbeeld gaan om iemand die vanwege scheiding een nieuwe zelfstandige woning nodig heeft, of iemand die wel een zelfstandige woning achterlaat buiten de regio. Scheefwoner: Een huishouden met een bruto inkomen boven per jaar, dat in een sociale huurwoning woont. Middeninkomen: Een huishouden met een bruto inkomen tussen en per jaar. Werkgebied: Het werkgebied van Woondiensten Aarwoude. Dit betreft de oostelijke helft van de gemeente Kaag en Braassem en de westelijke helft van de gemeente Nieuwkoop. Het gaat in Kaag en Braassem om de kernen: Hoogmade, Woubrugge, Rijnsaterwoude, Bilderdam, Leimuiden en in Nieuwkoop om de kernen: Ter Aar, Langeraar en Papenveer. NB: Alle bedragen die hier worden genoemd zijn prijspeil 1 juli 2011 en worden jaarlijks geïndexeerd. 9

11 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Hoofdstuk 1 > 10

12 Landelijke ontwikkelingen 11

13 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Alle verhuurders van sociale huurwoningen moeten gaan bijdragen aan de uitgaven van het Rijk aan huurtoeslag huurders actief in stichting bewonersbelangen aarwoude 12

14 hoofdstuk 1 > landelijke ontwikkelingen > EURO GRENS EN BETAALBAARHEIDSHEFFING euro grens Sinds 1 januari 2011 zijn nieuwe toewijzingsregels van kracht voor sociale huurwoningen. Woondiensten Aarwoude moet sinds 1 januari minimaal 90% van haar sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen onder Doet de corporatie dit niet dan staat daar een financiële strafmaatregel op. Deze straf bestaat uit niet meer geborgd (tegen lagere rente) kunnen lenen en terugbetalen van teveel ontvangen staatssteun. De 10% ruimte om te verhuren aan overige huishoudens lijkt een uitkomst voor de wat hogere inkomens, maar in de praktijk is deze 10% heel hard nodig voor uitplaatsingsmogelijkheden bij sloop en voor urgenten. Betaalbaarheidsheffing Alle verhuurders van sociale huurwoningen moeten gaan bijdragen aan de uitgaven van het Rijk aan huurtoeslag. Het komt erop neer dat Woondiensten Aarwoude vanaf 2014 een half miljoen euro per jaar moet afdragen aan de Staat. Woondiensten Aarwoude verdient te weinig geld om deze heffing uit de jaarlijkse winst te kunnen betalen. Deze heffing heeft daardoor een sterk negatief effect op de financiële gezondheid van de corporatie. > 1.2 INFLATIEVOLGEND HUURBELEID De Nederlandse overheid bepaalt voor alle verhuurders van sociale huurwoningen in het land met hoeveel procent de huren in een jaar mogen stijgen. Woningcorporaties moeten zich aan deze maximale 13

15 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven huurprijsstijging houden, anders overtreden ze de wet. Voor de komende jaren is bepaald dat de huren net zo hard mogen stijgen als de inflatie. De huren zijn de grootste inkomstenpost voor Woondiensten Aarwoude. De verwachting is dat de uitgaven van de corporatie in de komende jaren harder zullen stijgen dan de inflatie. Dit heeft te maken met onder meer stijgende rente. Woondiensten Aarwoude komt elk jaar meer geld tekort doordat de inkomsten achterblijven bij het stijgen van de kosten. > 1.3 CONCLUSIE: FINANCIËLE HERIJKING NOODZAKELIJK Het financiële toekomstbeeld van Woondiensten Aarwoude verslechtert. Zo zal bij ongewijzigd beleid de solvabiliteit in de looptijd van dit ondernemingsplan van 24% dalen naar 15% in Dit cijfer geeft aan dat de corporatie nog maar weinig eigen vermogen heeft om te kunnen investeren. 14

16 hoofdstuk 1 > landelijke ontwikkelingen De keuzes in dit ondernemingsplan moeten zorgen dat de financiën op orde blijven < Daarom moet Woondiensten Aarwoude minder geld uitgeven en zorgen voor meer inkomsten. De keuzes die in dit ondernemingsplan gemaakt worden, moeten zorgen dat de financiën op orde blijven. Die keuzes bepalen wat de corporatie doet en niet doet. Woondiensten Aarwoude heeft geprobeerd de pijn zo eerlijk mogelijk te verdelen om te voorkomen dat de (financieel) zwakkeren in de samenleving de dupe worden van de maatregelen. 15

17 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Hoofdstuk 2 > 16

18 Lokale woningmarkt 17

19 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven De Nederlandse woningmarkt is niet één markt. Lokale en regionale verschillen zijn erg groot. Daarom heeft Woondiensten Aarwoude in 2011 samen met Woningbouwvereniging Alkemade een uitgebreid woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Met dit onderzoek zijn de woonwensen van de inwoners van Kaag en Braassem en Nieuwkoop in beeld gebracht. Daarnaast is een analyse gemaakt van de bevolkingsontwikkeling, van het woningaanbod en van de nieuwbouwplannen. De conclusies uit het onderzoek geven Woondiensten Aarwoude inzicht in welke woningen zij moet bouwen en waar deze moeten komen. > 2.1 BESCHEIDEN BEVOLKINGSGROEI Lange tijd liepen de verwachtingen voor de bevolkingsontwikkeling in het Groene Hart behoorlijk uiteen. Er waren scenario s die uitgingen van bevolkingsgroei maar er waren ook scenario s die uitgingen van flinke bevolkingskrimp in het Groene Hart. Het woningmarktonderzoek doet betrouwbare uitspraken over de toekomstige ontwikkeling van de bevolking in het werkgebied van Woondiensten Aarwoude. De prognose is dat de komende twintig jaar de bevolking marginaal zal groeien. Het gaat om een toename van minder dan 1%. Eigenlijk is er sprake van een stabilisering van de inwoneraantallen. 18

20 hoofdstuk 2 > Lokale woningmarkt > 2.2 GROEI AANTAL KLEINE HUISHOUDENS De ontwikkeling van het aantal huishoudens laat een ander beeld zien dan de ontwikkeling van het aantal inwoners. Het aantal huishoudens binnen het werkgebied van Woondiensten Aarwoude zal vermoedelijk met ruim 10% toenemen. Dit wordt veroorzaakt door gezinsverdunning. Er komen steeds meer kleine huishoudens met één of twee personen. De vergrijzing is deels oorzaak van deze ontwikkeling. Ouderen blijven samen of alleen achter. Daarnaast blijven vergeleken met vroeger meer mensen hun hele leven alleenstaand en komen meer echtscheidingen voor. > 2.3 VERGRIJZING EN ONTGROENING In het werkgebied van Woondiensten Aarwoude is sprake van vergrijzing. Op dit moment maken 55+ ers 29% uit van de totale bevolking. In 2030 zal dat 39% zijn. Een forse toename. Daarnaast neemt het aantal jongeren tot 24 jaar af van 31% naar 26% in 2030 (ontgroening). Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat de gemiddelde huishoudensgrootte afneemt. Ouderen wonen immers vaak alleen of met twee personen in een woning. bezoekers van de peppelhof in leimuiden 19

21 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Mensen met een middeninkomen vallen tussen wal en schip Het aandeel van en het aantal gezinnen neemt af. Voor Woondiensten Aarwoude betekent dit dat zij bij het ontwikkelen van woningen goed moet kijken naar de wensen van de ouderen, maar ook rekening moet houden met het feit dat deze doelgroep over twintig jaar weer gaat krimpen. > 2.4 SCHEVE BEWONING SOCIALE VOORRAAD De sociale huurvoorraad in het werkgebied van Woondiensten Aarwoude is theoretisch gezien nagenoeg voldoende om alle huishoudens binnen de doelgroep (inkomen tot ) te huisvesten. Met andere woorden: er zijn ongeveer net zoveel huishoudens met een laag inkomen als er corporatiewoningen zijn. De reden dat er nog steeds jarenlange wachttijden zijn voor sociale huurwoningen, is dat een flink deel van de sociale voorraad wordt bewoond door mensen die niet (meer) tot de doelgroep behoren. Het aandeel scheefwoners in het werkgebied van Woondiensten Aarwoude is ongeveer 43%. Landelijk gezien is dit 31%. In de woningen van Woondiensten Aarwoude wonen dus relatief veel mensen met inkomens boven per jaar. 17% van de huurders van Woondiensten Aarwoude heeft zelfs een inkomen boven per jaar. Het probleem is dat er vooral voor de mensen met middeninkomens geen betaalbaar alternatief is. > 2.5 MIDDENINKOMENS IN DE KNEL De middeninkomens zijn een groep huishoudens die de komende jaren grote problemen zullen ondervinden bij het vinden van een passende woning. Middeninkomens zijn inkomens tussen 20

22 hoofdstuk 2 > Lokale woningmarkt en De ondergrens ligt bij de inkomensgrens tot welke huishoudens een sociale huurwoning mogen huren. De bovengrens wordt afgebakend door inkomens van Vanaf dit inkomen worden huishoudens gestimuleerd hun sociale huurwoning te verlaten. Deze huishoudens krijgen namelijk te maken met extra huurverhoging in de komende jaren. Daarnaast is het met een inkomen dat boven ligt, redelijk goed mogelijk een woning te kopen. Met een inkomen van is het mogelijk circa te lenen bij de bank. Mensen met een middeninkomen vallen tussen wal en schip. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning maar te weinig voor een koopwoning. Het woningaanbod waarvoor deze mensen wel in aanmerking komen is zeer beperkt. In het werkgebied van Woondiensten Aarwoude vormen de middeninkomens een kleine 20% van de bevolking, terwijl de woningen waarvoor zij in aanmerking kunnen komen slechts 8% van de totale woningvoorraad beslaan. > 2.6 KLEINE KERNEN KWETSBAAR Het woningmarktonderzoek geeft een duidelijk beeld van de verhuisbewegingen en de woonwensen van mensen. Veel mensen in kleine kernen verhuizen naar grotere kernen en mensen die in de grote kernen wonen, verhuizen het liefst naar de steden. Weinig mensen willen verhuizen van een grote kern naar een kleinere kern. De vooruitzichten voor de kleinste kernen zijn dat het aantal inwoners zal afnemen. De vraag naar woningen zal in deze kernen ook afnemen. Deze ontwikkeling bedreigt het toch al beperkte draagvlak voor voorzieningen als winkels, openbaar vervoer, scholen en het verenigingsleven. 21

23 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven > 2.7 JONG WIL KOOP, OUD WIL HUUR Veel mensen maken een vergelijkbare wooncarrière door. Jongeren beginnen in een starterswoning. Vaak een gehuurd flatje of kleine eengezinswoning. Naar mate ze ouder worden en er kinderen komen verhuizen ze naar een koop- of huureengezinswoning met voldoende ruimte en een tuin. Wanneer mensen ouder worden en minder vitaal, verhuizen ze naar een seniorenwoning. Veel ouderen willen in deze levensfase het liefst huren. In het werkgebied van Woondiensten Aarwoude is dit beeld niet anders. Wat opvalt is dat jongeren en starters een grote voorkeur hebben voor een koopwoning. De reden hiervan is niet duidelijk. Vermoedelijk heeft het te maken met lokale opvattingen en vooroordelen over kopen en huren. Ironisch genoeg komen veel jongeren uiteindelijk in een huurwoning terecht en blijven veel ouderen zitten in hun koopwoning. Doorstroming is nodig om mensen in de gewenste woning te krijgen. > 2.8 ONHAALBARE VERHUISWENSEN De regelgeving en toewijzingscriteria ten aanzien van koop- en huurwoningen zijn de afgelopen tijd snel veranderd. Zo komen veel mensen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning omdat ze te veel verdienen en kunnen anderen geen woning meer kopen omdat de eisen voor het verkrijgen van een hypotheek een stuk strenger zijn geworden. Deze nieuwe regels zorgen ervoor dat de woonwensen van veel mensen onrealistisch worden. Veel ouderen geven aan dat ze graag een sociale huurwoning zouden willen huren, terwijl ze daarvoor niet in aanmerking komen omdat hun inkomen te hoog is. Veel starters geven aan dat ze graag een woning zouden willen kopen, terwijl ze veel te weinig verdienen om een hypotheek te kunnen krijgen. In de praktijk zullen veel potentiële doorstromers niet doorstromen en zullen veel starters hun verhuiswens moeten bijstellen. In de afgelopen acht jaar hebben per saldo meer dan 250 ouderen het werkgebied van Woondiensten Aarwoude verlaten 22

24 hoofdstuk 2 > Lokale woningmarkt > 2.9 DREIGENDE OVERCAPACITEIT NIEUWBOUW De woningbouwprogramma s van de beide gemeenten waarin Woondiensten Aarwoude actief is, zetten vooral in op dure woningen. Deze keuze is door de gemeenten mede gemaakt omdat dure woningen een hogere grondopbrengst hebben. Uit het woningmarktonderzoek blijkt echter dat de vraag vanuit de lokale bevolking vooral is gericht op sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De nieuwbouwprogramma s van de gemeenten sluiten niet genoeg aan bij de behoefte van de bevolking. Daarmee ontstaat het risico dat de geplande woningen nooit zullen worden gebouwd. Immers, men start pas met bouwen als het grootste deel van de woningen is verkocht. Woondiensten Aarwoude wil niet dat dit tot gevolg heeft dat ook de bouw van de sociale en goedkope woningen niet doorgaat of wordt wegbezuinigd, maar vreest hier wel voor. > 2.10 ONVOLDOENDE ZORGCAPACITEIT In de afgelopen acht jaar hebben per saldo meer dan 250 ouderen het werkgebied van Woondiensten Aarwoude verlaten. Het gaat om 65+ ers die de gemeenten Nieuwkoop en Kaag en Braassem verlaten. Een verklaring hiervoor is dat geen passende woning of zorg is te krijgen in hun eigen woonplaats. Dit is een teken dat er meer moet worden gebouwd voor ouderen. De verwachting is dat de vraag naar zorgwoningen de komende twintig jaar zal stijgen. Veel ouderen krijgen namelijk vroeg of laat een zorgvraag die niet thuis kan worden vervuld. Woonzorgcomplexen bieden uitkomst voor deze mensen. > 2.11 CONCLUSIE: DIFFERENTIATIE VAN DE VOORRAAD NOODZAKELIJK Het is van belang dat de corporaties en de gemeenten waar mogelijk de balans in de woningmarkt proberen te herstellen en niet verder te verstoren. Zo zullen de te bouwen woningen moeten aansluiten bij de behoeften en het budget van de inwoners. Ook moet niet te veel worden gebouwd en moet de verhouding tussen koop- en huurwoningen kloppen en op elkaar aansluiten. Hieronder enkele maatregelen die voor verbetering van de woningmarkt kunnen zorgen: > In Nieuwkoop maximaal 1200 woningen bouwen tot > In Kaag en Braassem maximaal 1000 woningen bouwen tot > Vooral woningen bouwen voor kleine huishoudens. > Woningen bouwen die aansluiten bij de behoeften van ouderen. > Scheefwoners verleiden te verhuizen. > Aandacht voor vrijesectorhuurwoningen. > Aandacht voor goedkope koopwoningen. > Focus op grote kernen voor nieuwbouw. > Aandacht voor woningen met 24-uurs zorggarantie. < 23

25 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Hoofdstuk 3 > 24

26 Missie en visie 25

27 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven missie De missie van een onderneming zegt iets over het doel van de organisatie. Voor woningcorporaties is de missie van oudsher: huisvesten van mensen die dat niet op eigen kracht kunnen. Woondiensten Aarwoude heeft de volgende missie: Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat woonruimte biedt aan mensen die dit in de vrije sector niet kunnen betalen. In deze missie valt een aantal aspecten op. Zo beschouwt Woondiensten Aarwoude zichzelf als een bedrijf. Dit is een breuk met het verleden toen de corporatie zichzelf een maatschappelijke organisatie noemde. Dat Woondiensten Aarwoude zichzelf als bedrijf ziet betekent niet dat zij niet maatschappelijk gedreven is. In tegendeel. Woondiensten Aarwoude is een bedrijf dat maatschappelijk betrokken is en juist daarom vindt zij het noodzakelijk om bedrijfsmatig te opereren. De corporatie streeft ernaar om haar taak zo effectief en efficiënt mogelijk uit te voeren, om zoveel mogelijk geld uit te kunnen geven aan huisvesten van de doelgroep. Vandaar de keuze voor de term bedrijf. Een ander kernwoord is woonruimte. Dit woord lijkt erg vanzelfsprekend in de missie van een woningcorporatie. Dit woord maakt duidelijk dat 26

28 hoofdstuk 3 > missie en visie Woondiensten Aarwoude ervoor kiest om zich met haar kerntaak bezig te houden, namelijk wonen. Dat betekent dat de corporatie alle aanpalende taakvelden, zoals de woonomgeving en leefbaarheid, maar ook maatschappelijk vastgoed niet als haar primaire verantwoordelijkheid beschouwt. Niet kunnen betalen zegt iets over de doelgroep van de corporatie. Woondiensten Aarwoude maakt geen onderscheid tussen oude en jonge mensen of tussen zieke en gezonde mensen. De enige criteria die de doelgroep afbakenen zijn inkomen en vermogen. Woondiensten Aarwoude wil voorzien in woonruimte voor mensen die dat financieel gezien niet zelfstandig kunnen. Heeft iemand bijvoorbeeld een gelijkvloerse woning nodig omdat hij een beperking heeft, maar heeft hij of zij een hoog inkomen, dan voorziet Woondiensten Aarwoude deze persoon niet van een gelijkvloerse woning in de sociale sector. Heeft iemand dezelfde woonbehoefte maar te weinig geld om dat zelf te kunnen regelen, dan wil Woondiensten Aarwoude graag een goede passende woning kunnen bieden. bestuurders en medewerkers gemeenten 27

29 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven De visie van Woondiensten Aarwoude zegt iets meer over de manier waarop zij haar taak wil vervullen: Wij zijn er om nu en in de toekomst te voorzien in woonruimte voor mensen die dit in de vrije sector niet kunnen betalen. Daartoe bieden wij woonruimte aan, zo nodig onder de kostprijs. Om dit nu en in de toekomst te kunnen doen ontplooien wij daaraan ondergeschikt ook commerciële activiteiten. Woondiensten Aarwoude is een bedrijf met een maatschappelijke doelstelling. De corporatie vindt dat iedereen, ongeacht zijn of haar inkomen, in het werkgebied moet kunnen wonen. Daarom probeert Woondiensten Aarwoude met de inkomsten en het vermogen dat zij beschikbaar heeft zoveel mogelijk betaalbare woonruimte te bieden. Ook probeert de corporatie mensen die zorg nodig hebben of een beperking hebben, en zelf de middelen missen om daar een oplossing voor te vinden, te helpen in hun huisvestingsvraag. Daarbij richt Woondiensten Aarwoude zich op alle woningzoekenden die een te laag inkomen hebben om in het werkgebied woningaanbod te vinden. Woondiensten Aarwoude en haar bewoners hebben belang bij leefbare dorpen met voldoende voorzieningen. De verantwoordelijkheid van de gemeenten voor een goed leefklimaat en de verantwoordelijkheid van Woondiensten Aarwoude voor een goed woonklimaat sluiten nauw op elkaar aan. Daarom zoekt Woondiensten Aarwoude nadrukkelijk de samenwerking met de gemeenten en andere partijen die bijdragen aan het plezierig kunnen wonen in ons werkgebied. Woondiensten Aarwoude staat voor kwaliteit van wonen en duurzaamheid. Het vermogen van de corporatie is er niet alleen voor de huidige generatie, maar ook voor hen die hierna volgen. Woondiensten Aarwoude wil niet meer geld op de bank hebben dan nodig, maar wel voldoende buffer om tegenslagen te kunnen overleven. De bedrijfsvoering moet efficiënt zijn en medewerkers moeten doordrongen zijn van hun taak en verantwoordelijkheid. Daar waar mogelijkheden zijn om financieel verantwoord 28

30 hoofdstuk 3 > missie en visie < in duurzaamheid te investeren grijpt Woondiensten Aarwoude die kans. Woondiensten Aarwoude is in eerste instantie een lokale woningcorporatie. Haar eerste verantwoordelijkheid ligt bij de inwoners van het werkgebied en de lokale opgave in sociale huisvesting. Dat ontslaat Woondiensten Aarwoude echter niet van haar regionale en landelijke verplichting in huisvesten van mensen die de corporatie daarvoor nodig hebben. 29

31 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Hoofdstuk 4 > 30

32 Doel en actiepunten 31

33 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Het doel van Woondiensten Aarwoude: Voorzien in woonruimte voor mensen die dit in de vrije sector niet kunnen betalen. Woondiensten Aarwoude heeft één kerntaak: huisvesten van mensen met weinig geld. De corporatie vindt het belangrijk dat mensen met lage inkomens een goede woning kunnen krijgen en verhuurt daarom sociale huurwoningen. Daarnaast gaat Woondiensten Aarwoude ook vrijesectorhuurwoningen verhuren. Deze woningen moeten een oplossing bieden voor mensen met inkomens tussen en Deze huishoudens noemen we de middeninkomens. Tot slot gaat Woondiensten Aarwoude ook meer sociale koopwoningen op de markt brengen. Deze woningen zullen worden verkocht als Koopgarantwoningen, met korting op de verkoopprijs, zodat ook deze woningen bereikbaar worden voor middeninkomens. > 4.1 BEHOUD BASISVOORRAAD 1100 SOCIALE HUURWONINGEN Woondiensten Aarwoude heeft in totaal circa 1950 woningen in bezit. Het merendeel van deze woningen is en blijft een sociale huurwoning. Woondiensten Aarwoude heeft berekend dat een Woondiensten Aarwoude heeft één kerntaak: huisvesten van mensen met weinig geld 32

34 hoofdstuk 4 > doel en actiepunten basisvoorraad aan sociale huurwoningen moet blijven bestaan van minimaal 1100 woningen. In deze woningen kunnen huishoudens worden gehuisvest die minder dan verdienen. Bij mutatie wordt de huurprijs bepaald op maximaal 90% van de maximaal redelijke huur. De middeninkomens kunnen terecht in de vrijesectorhuurwoningen en de Koopgarant-woningen. Overigens zal de basisvoorraad in 2015 veel groter zijn dan het minimum van 1100 woningen. > 4.2 HUURBELEID BASISVOORRAAD Het nieuwe huurbeleid van Woondiensten Aarwoude is een breuk met het beleid van de afgelopen jaren. Voorheen hanteerde Woondiensten Aarwoude het principe van huren met korting. Hierbij kregen huurders afhankelijk van hun inkomen korting op de huurprijs. Dit principe wordt in de toekomst niet meer toegepast. Het nieuwe huurbeleid is tweeledig: voor mensen met een inkomen onder per jaar geldt een ander huurbeleid dan voor mensen die meer verdienen. Mensen die een inkomen onder de grens hebben, krijgen een beperkte lastenverzwaring. Voor deze zittende huurders wordt de huur voorlopig jaarlijks verhoogd met de inflatie. Het Rijksbeleid staat namelijk de komende jaren meer huurverhoging niet toe. Huurders met een inkomen van of hoger krijgen een jaarlijkse huurverhoging gelijk aan de inflatie plus 5% in de jaren 2012 en Deze mogelijkheid wordt gecreëerd door het kabinet. Indien de mogelijkheid van deze verhoging zich weer voordoet in 2014 en 2015 zal Woondiensten 33

35 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Aarwoude daarvan ook gebruikmaken. Deze extra huurverhoging is verantwoord omdat mensen met een inkomen van of hoger voldoende kapitaalkrachtig zijn om een marktconforme huurprijs te betalen voor hun sociale huurwoning en omdat deze mensen de afgelopen jaren hebben geprofiteerd van zeer lage huurstijging. Daarnaast is de huurverhoging een stimulans voor deze scheefwoners om door te stromen naar een andere woning in de vrije sector, of om hun huurwoning te kopen. De hoogte van de streefhuur is verschillend in het nieuwe huurbeleid: bij sociale huurwoningen wordt bij mutatie een huurprijsniveau gehanteerd van maximaal 90% van de maximaal redelijke huur, maar bij vrijesectorhuurwoningen wordt bij mutatie in principe maximaal 95% van de maximaal redelijke huurprijs of de marktprijs gehanteerd. > WONINGEN AANWIJZEN ALS VRIJESECTORHUURWONING Omdat de huishoudens met middeninkomens in de knel komen op de woningmarkt, gaat Woondiensten Aarwoude meer vrijesectorhuurwoningen creëren. Dit doet zij niet door nieuwe woningen te bouwen, maar door sociale huurwoningen om te zetten in vrijesectorhuurwoningen. Deze woningen zijn geschikt voor huishoudens die worden geweerd uit sociale huurwoningen (inkomen boven ) en die te weinig verdienen om een woning te kopen (circa ). 34 PAul, HEtty en BRitt Woondiensten Aarwoude gaat in de komende vier jaar in totaal circa 80 vrijesectorhuurwoningen op de markt brengen. Dit komt neer op gemiddeld twintig woningen per jaar. Om dit te kunnen doen

36 hoofdstuk 4 > doel en actiepunten heeft zij een vijver van 400 woningen aangewezen die bij mutatie worden omgezet naar de vrije sector. Bij mutatie worden de woningen niet fysiek aangepast. De omzetting bestaat uit een aanpassing van de huurprijs. Woondiensten Aarwoude is zich ervan bewust dat de 80 extra woningen niet voldoende zijn om alle middeninkomens binnen het werkgebied te kunnen huisvesten. > 4.4 DOORSTROOMBELEID ONTWIKKELEN Het is voor Woondiensten Aarwoude van groot belang dat er doorstroming plaatsvindt binnen haar bezit. Dit betekent dat bijvoorbeeld mensen met een hoog inkomen verhuizen van hun sociale huurwoning naar een koopwoning. Een ander voorbeeld is een ouder stel dat verhuist van een grote eengezinswoning naar een levensloopgeschikt appartement. Wanneer deze mensen namelijk verhuizen, komt hun oude woning vrij voor nieuwe huurders, die wellicht ook weer een woning achterlaten voor starters. Zo ontstaat door één beweging een hele verhuisketen, waardoor veel meer huishoudens een passende woning kunnen krijgen. Woondiensten Aarwoude wil in 2012 beleid ontwikkelen ten aanzien van doorstroming. Dit moet in 2013 worden geïmplementeerd. Hiervoor zullen ook middelen moeten worden vrijgemaakt. Deze middelen kunnen bijvoorbeeld worden gebruikt voor huurgewenning, huurkorting of verhuisvergoedingen. > 4.5 WONINGEN AANWIJZEN VOOR VERKOOP Woondiensten Aarwoude wijst 550 woningen aan voor verkoop, waarvan zij in de komende vier jaar circa 120 daadwerkelijk denkt te verkopen. Het merendeel van deze woningen wordt verkocht als Koopgarantwoning. Bij deze woningen wordt tot 25% korting gegeven op de verkoopprijs. Daarmee worden de woningen betaalbaar voor mensen met 35

37 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven middeninkomens. Het aantal Koopgarantwoningen zal ongeveer 95 bedragen. Daarnaast worden circa 25 woningen als vrije verkoopwoning verkocht. Op deze woningen wordt in principe geen korting gegeven, de kopers hebben ook geen terugverkoopverplichting aan Woondiensten Aarwoude. In het dorp Hoogmade zullen alle voor verkoop aangewezen woningen worden verkocht als vrije verkoopwoning. Dit heeft te maken met het feit dat uit eigen onderzoek blijkt dat inwoners van Hoogmade een zeer sterke voorkeur hebben voor volledig eigendom van hun woning. In Rijnsaterwoude zullen ook relatief veel voor verkoop aangewezen woningen als vrije verkoopwoning worden aangeboden. Ook hier hebben de inwoners een voorkeur voor koop in volledig eigendom. > 4.6 NIEUWBOUWPROJECTEN Woondiensten Aarwoude heeft het streven om te groeien in de grotere kernen en licht te krimpen in de kleine kernen. Voor de komende jaren staan nieuwbouwprojecten gepland in Leimuiden, Woubrugge, Ter Aar en Langeraar. In deze kernen moeten de komende jaren 153 nieuwe woningen verrijzen. Het merendeel van deze woningen zullen sociale huurwoningen zijn. Daarnaast is een flink deel gelijkvloers. De groepswoningen voor dementerende ouderen zijn niet meegerekend in de 153 woningen, de zelfstandige zorgappartementen wel. 36

38 hoofdstuk 4 > doel en actiepunten > 4.7 HERSTRUCTURERING In de komende vier jaar staan twee grote herstructureringsprojecten op de rol. Eén project betreft slopen van 44 woningen in de kern Ter Aar, in het kader van Ter Aar Vernieuwd Verbonden. Deze woningen maken plaats voor uiteindelijk 30 nieuwe huurwoningen en veertien Koopgarantwoningen. De 30 huurwoningen worden in de periode tot 2015 gebouwd, daarna volgen nog veertien woningen. Naast deze locatie is ook de locatie Betonwoningen in Leimuiden aangewezen voor herstructurering. In de komende vier jaar zal Woondiensten Aarwoude een definitief besluit nemen over wat te doen met deze woningen en tevens starten met de aanpak van de eerste twaalf woningen. Projecten Gemeente Kaag en Braassem Jaar investering Centrumplan Leimuiden 27 huurwoningen 2015 Zorgcomplex Leimuiden 32 PG plaatsen 2015 Betonwoningen Leimuiden 1e fase 12 huurwoningen 2014 Zorgcomplex Hussonshoek Woubrugge 24 PG plaatsen 2013 Hussonshoek Woubrugge 17 appartementen 2013 In de gemeente Kaag en Braassem wordt tot geïnvesteerd, waarvan onrendabel. Projecten Gemeente Nieuwkoop Jaar investering Ter Aar Vernieuwd Verbonden 22 huurwoningen 2014 Ter Aar Vernieuwd Verbonden 8 huurwoningen 2015 Ter Aar Vernieuwd Verbonden PG Plaatsen 2014 Ter Aar Vernieuwd Verbonden 20 zorgappartementen 2014 Ter Aar Vernieuwd Verbonden 3 extra zorgappartementen 2014 Ter Aar Vernieuwd Verbonden 14 Koopgarantwoningen 2015 Langeraar, locatie n.t.b. 30 huurwoningen 2014 In de gemeente Nieuwkoop wordt tot geïnvesteerd, waarvan onrendabel. 37

39 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven > 4.8 BOUW WOON-ZORGCOMPLEXEN Woondiensten Aarwoude vindt het belangrijk dat mensen in hun eigen gemeente oud kunnen worden. Op dit moment is dat niet het geval. Veel ouderen verhuizen naar andere gemeenten om een woning te kunnen krijgen waar zorg kan worden geleverd. Woondiensten Aarwoude wil met de realisatie van meerdere woon-zorgcomplexen zorgen voor voldoende capaciteit in haar werkgebied. > Als eerste gaat Woondiensten Aarwoude een woon-zorgcomplex bouwen in Woubrugge. De locatie Hussonshoek wordt ingevuld met een complex voor 24 PG patiënten en een aantal zorgwoningen. Woondiensten Aarwoude gaat ervan uit dat dit complex eind 2013 wordt opgeleverd. > Daarnaast wil Woondiensten Aarwoude een woon-zorgcomplex bouwen in Ter Aar. Dit complex maakt onderdeel uit van het project Ter Aar Vernieuwd Verbonden. > Naar de mogelijkheden van een woon-zorgcomplex in Leimuiden gaat Woondiensten Aarwoude een haalbaarheidsonderzoek doen. Naar aanleiding van de uitkomst van dit onderzoek zal Woondiensten Aarwoude besluiten of en waar zij in Leimuiden een woon-zorgcomplex gaat bouwen. > 4.9 (GROOT) ONDERHOUD AAN WONINGEN Woondiensten Aarwoude heeft in de afgelopen jaren een inhaalslag gemaakt op het gebied van groot onderhoud en planmatig onderhoud van haar woningbezit. Er is daarbij niet alleen gekeken naar wat technisch noodzakelijk was, maar zeker ook naar wooncomfort en uitstraling. Woondiensten Aarwoude gaat in de komende jaren door met groot onderhoud van woningen. In de komende vier jaar staat voor één complex groot onderhoud gepland. Het gaat om acht woningen aan de Schoolstraat in Woubrugge. Het uitgangspunt bij deze vorm van groot onderhoud is dat deze nagenoeg kostendekkend is. De afgelopen jaren heeft Woondiensten Aarwoude geëxperimenteerd met het verduurzamen van haar woningen. Uit praktijkervaring blijkt dat er onder huurders een zeer gering draagvlak is om mee te betalen aan investeringen die hun woning duurzamer maken, ondanks het feit dat de huurder het voordeel van lagere energielasten heeft. Op dit moment zijn er geen wettelijke middelen om meebetalen door de huurder af te dwingen. Daarom kiest Woondiensten Aarwoude de komende jaren voor een praktische aanpak: het verduurzamen van het woningbezit wordt meegenomen bij de uitvoering van groot onderhoud. Dit levert bewoners zo min mogelijk ongemak en overlast op. Woondiensten Aarwoude is bereid om bij dit groot onderhoud per woning aan onrendabele investeringen in het verduurzamen voor haar eigen rekening te nemen. Daarnaast blijft Woondiensten Aarwoude aandacht vragen voor het creëren van wettelijke middelen om de baten die huurders hebben van het verduurzamen van hun woning terug te laten vloeien naar de corporatie die de investering heeft gedaan. Bij de inhaalslag die Woondiensten Aarwoude de afgelopen jaren heeft gemaakt ten aanzien van onderhoud werd niet alleen naar de technische noodzaak gekeken maar vaak ook naar 38

40 hoofdstuk 4 > doel en actiepunten < wooncomfort en uitstraling. De investering die de corporatie per woning aan het onderhoud heeft gedaan lag daardoor ook een stuk hoger dan het landelijk gemiddelde. Voor de komende jaren is een meerjaren onderhoudsplan opgesteld voor de huurwoningen. Daarbij is vooral ingezet op het technisch noodzakelijk onderhoud. Door de grote investeringen in de afgelopen jaren en door het grote aandeel nieuwe woningen in de portefeuille van Woondiensten Aarwoude zal het onderhoudsprogramma minder intensief zijn dan de afgelopen jaren het geval is geweest. > 4.10 DOOREXPLOITEREN VAN WONINGEN Woondiensten Aarwoude kiest ervoor een aantal complexen voorlopig door te exploiteren, waarvan eerst de verwachting was dat deze zouden worden geherstructureerd. Het gaat bijvoorbeeld om de negen woningen aan de Oosterweg in Leimuiden. De toekomst van deze woningen hangt af van de invulling van de plannen voor de N207. Daarnaast worden de 30 woningen aan de J.M. Halkesstraat en het Van Wassenaerplein in Langeraar doorgeëxploiteerd. Al deze woningen stonden op de nominatie om te worden gesloopt. Nu is besloten om de woningen toch nog tien jaar door te exploiteren. Daartoe zullen de woningen in het onderhoudsprogramma worden opgenomen. De woningen aan de Schoolstraat in Woubrugge krijgen zelfs een groot onderhoudsbeurt (zie 4.9) en daarmee blijven deze karakteristieke jaren 30-woningen behouden. In Woubrugge wordt de woning aan de Bateweg 1 voorlopig doorgeëxploiteerd. Er is nader onderzoek nodig om te bepalen wat Woondiensten Aarwoude met deze woning gaat doen. 39

41 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Hoofdstuk 5 > 40

42 Randvoorwaarden 41

43 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven > 5.1 GEZONDE FINANCIËLE SITUATIE Om alle ambities van Woondiensten Aarwoude waar te maken is geld nodig. Dat geld moet ergens vandaan komen. Met het oog op alle recente en toekomstige veranderingen in de uitgaven van de corporatie, is het zaak de inkomsten de komende jaren scherp in de gaten te houden. Woondiensten Aarwoude vindt dat er in haar financiën twee evenwichten moeten zijn: de uitgaven aan en inkomsten uit verhuurde woningen (exploitatie) moeten elkaar in evenwicht houden en de opbrengsten uit verkoop en de investeringen in nieuwbouw moeten in evenwicht zijn. Als het lukt om deze twee schalen in balans te houden, dan blijft Woondiensten Aarwoude financieel gezond. Schematisch ziet het evenwicht er als volgt uit: Opbrengsten verhuur Uitgaven verhuur Opbrengsten verkoop Kosten nieuwbouw Onrendabel investeren is onontkoombaar voor een corporatie 42

44 hoofdstuk 5 > randvoorwaarden > 5.2 INVESTERINGSBELEID Woondiensten Aarwoude zal de komende vier jaar weer veel geld investeren in nieuwe woningen. In totaal staan 153 nieuwe woningen gepland in deze periode. De investeringen die Woondiensten Aarwoude doet zijn in te delen in drie categorieën: 1. Onrendabel investeren 2. Kostenneutraal investeren 3. Investeren met winstoogmerk korting inleggen, mits de onrendabele investering op deze woningen op termijn kan worden terugverdiend. Dat kan alleen als Woondiensten Aarwoude de woningen tegen een bij Koopgarant passende prijs kan aankopen. Woondiensten Aarwoude zet Koopgarant in om de woonlasten van de eigenaar te drukken en niet om (extra) winst voor de grondeigenaar of de ontwikkelaar te genereren. Onrendabel investeren is onontkoombaar voor een corporatie. De exploitatie van sociale huurwoningen is nu eenmaal vaak niet rendabel. Woondiensten Aarwoude blijft onrendabel investeren, maar wel uitsluitend in huurwoningen die tot de sociale voorraad gaan behoren. Het gaat dan om woningen met een huurprijs tot 652 per maand. Dit kan de corporatie alleen doen wanneer de grondprijs passend is voor een sociale huurwoning. Kostenneutraal investeren is het uitgangspunt bij vrijesectorhuurwoning met een huurprijs tussen 652 en 750 per maand. Dit betekent geen onrendabele top, maar ook geen winst. Ook deze woningen vragen om een passende grondprijs, die niet te hoog mag zijn. Koopgarantwoningen die nieuw worden gebouwd door Woondiensten Aarwoude worden met korting op de verkoopprijs verkocht. Hierdoor worden deze woningen onder de marktwaarde verkocht. Woondiensten Aarwoude wil deze Roel onze stagiair 43

45 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Woondiensten Aarwoude investeert ook in andere categorieën woningen dan sociale woningen, maar dan wel met winstoogmerk. Het zou bijvoorbeeld kunnen gaan om vrijesectorhuurwoningen met een huurprijs boven 750. Woondiensten Aarwoude heeft de komende vier jaar echter geen voornemens om deze woningen te realiseren. Hetzelfde geldt voor vrije sectorkoopwoningen. Woondiensten Aarwoude heeft de komende vier jaar ook geen voornemens deze woningen te realiseren. In de toekomst moet de corporatie meer en beter werk doen met hetzelfde aantal mensen. De corporatie blijft daarom investeren in haar medewerkers door middel van scholing en training. Tot slot blijft Woondiensten Aarwoude zelfkritisch. Dit gebeurt onder meer via de controlerende rol van de Raad van Commissarissen. De RvC blijft in de komende jaren extra scherp controleren of de corporatie doet wat zij belooft en of zij daarbij financieel verantwoorde keuzes maakt. > 5.3 EEN ORGANISATIE TOEGESNEDEN OP ZIJN TAAK De grote uitdagingen waarvoor Woondiensten Aarwoude zich de komende jaren gesteld ziet, moeten worden aangepakt door bestuur en medewerkers van de corporatie. De kwaliteit van deze medewerkers en het bestuur bepalen in grote mate de kans op het behalen van het doel. Om de kwaliteit van de organisatie te laten meegroeien, zal een aantal ingrepen moeten plaatsvinden. Zo zal een grote flexibiliseringsslag moeten worden gemaakt. Personeel moet flexibel inzetbaar zijn. Dit betekent dat de kwaliteit van de generieke competenties van het personeel omhoog moet. Expertise kan worden ingekocht wanneer dit nodig is. In een kleine organisatie kan immers niet alle kennis aanwezig zijn. Daarnaast gaat Woondiensten Aarwoude werken aan de kwaliteitsverhoging van het personeel. > 5.4 SAMENWERKING Woondiensten Aarwoude is afhankelijk van verschillende partners om haar doel te behalen. Zo komt er geen woon-zorgcomplex zonder zorgaanbieder en geen herstructurering zonder gemeente. Woondiensten Aarwoude is sterk afhankelijk van haar belanghouders en investeert continu in haar relaties. Met beide gemeenten gaat Woondiensten Aarwoude prestatieafspraken maken. Met de gemeente Nieuwkoop start het traject in 2011 en met de gemeente Kaag en Braassem vermoedelijk in Deze prestatieafspraken verwoorden de gezamenlijke ambities die de gemeente en de corporatie hebben. In deze documenten committeren beide partijen zich aan de inzet van middelen en mensen om tot concrete resultaten te komen. In beide gemeenten wil Woondiensten Aarwoude collectieve prestatieafspraken maken samen met de andere corporaties. 44

46 hoofdstuk 5 > randvoorwaarden Naast deze samenwerkingsvormen blijft Woondiensten Aarwoude de belanghouders betrekken bij het maken van keuzes. Dit gebeurt onder meer door het regelmatig organiseren van bijeenkomsten. Hierbij worden belanghouders geïnformeerd, maar ook gevraagd om terugkoppeling en advies. Woondiensten Aarwoude wil de komende jaren nauwer gaan samenwerken met de collega-corporaties Woningbouwvereniging Alkemade en Woningstichting Nieuwkoop. Als de bereidheid bij beide of bij één van deze corporaties bestaat om een verregaande vorm van samenwerking of zelfs fusie te onderzoeken, dan staat Woondiensten Aarwoude daarvoor open. Woondiensten Aarwoude ziet namelijk een toekomst voor zich waarin de drie lokale corporaties samen één sterke lokale corporatie vormen. < 45

47 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Hoofdstuk 6 > 46

48 Uitvoeringsoverzicht 47

49 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Uitvoeringsoverzicht Actiepunten > 1. Minimaal 1100 sociale huurwoningen in portefeuille in 2015 > 2. Huren verhogen met 5% + inflatie voor hoge inkomens > vrijesectorhuurwoningen verhuurd hebben in 2015 > extra Koopgarantwoningen verkocht hebben in 2015 > nieuwe Koopgarantwoningen realiseren in Ter Aar > woningen verkocht hebben als vrijesectorkoopwoning in 2015 > woningen nieuw gebouwd hebben in 2015 > woningen herstructureren in Ter Aar > 9. Bouw woon-zorgcomplex Woubrugge > 10. Bouw woon-zorgcomplex Ter Aar 48

50 ondernemingsplan Actiepunten > 11. Haalbaarheidsstudie woon-zorgcomplex Leimuiden > 12. Groot onderhoud 8 woningen Woubrugge > nieuwe woningen bouwen in Langeraar > woningen afnemen in het Centrumplan in Leimuiden > Betonwoningen herstructureren in Leimuiden > 16. Doorstroombeleid implementeren > 17. Prestatieafspraken met de gemeente Nieuwkoop maken > 18. Prestatieafspraken met de gemeente Kaag en Braassem maken > 19. Visitatie laten uitvoeren > 20. Nieuw ondernemingsplan voorbereiden 49

51 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven De kubus is een ruimtelijke puzzel die opgelost kan worden door de juiste keuzes te maken. Woondiensten Aarwoude maakt keuzes en ruimte om haar doel te bereiken. 50 Ruimte maken om thuis te geven

52 werkgebied> woondiensten aarwoude A4 Leimuiden Bilderdam A44 Leiden Rijpwetering Hoogmade Roelofarendsveen Langeraar Rijnsaterwoude Papenveer Woubrugge Ter Aar Nieuwveen Leiderdorp Nieuwkoop A4 Zoeterwoude Alphen a/d Rijn N11 Bodegraven Zoetermeer Boskoop Kaag en Braassem Woondiensten Aarwoude Nieuwkoop A12 Waddinxveen 51

53 Ondernemingsplan woondiensten Aarwoude Ruimte maken om thuis te geven Colofon > Woondiensten Aarwoude Elzenlaan 1, Woubrugge Postbus 2194, 2400 CD Alphen aan den Rijn (0172) > Tekst Danny Visser > Fotografie Van Der Vaart Fotografie, Zoeterwoude-Rijndijk > Ontwerp Optima Forma bv, Voorburg > Drukwerk Opmeer Drukkerij bv, Den Haag > Gedrukt met bioinkt op FSC papier 52

54 Bezoekadres > Elzenlaan 1, Woubrugge Postadres > Postbus 2194, 2400 CD Alphen aan den Rijn Telefoon > (0172) > Website >