BESLUIT. Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Transcriptie

1 Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer 4062/26 Betreft zaak: 4062/De Woonplaats - Volion I. MELDING 1. Op 24 mei 2004 heeft de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Woningstichting De Woonplaats en Woningstichting Volion voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 98 van 26 mei Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. Ambtshalve zijn vragen gesteld aan verschillende marktpartijen. II. PARTIJEN 2. Woningstichting De Woonplaats (hierna: De Woonplaats) is een stichting naar Nederlands recht. De Woonplaats is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet voor geheel Nederland. De Woonplaats is actief op het gebied van het aanbieden van huurwoningen en verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen. De Woonplaats is in de gemeente Enschede en in de Oostelijke Achterhoek actief met een breed aanbod aan huurwoningen, terwijl zij daarnaast in diverse gemeenten verspreid over heel Nederland specifiek op het gebied van de verhuur van seniorenwoningen actief is. Voorts is De Woonplaats actief op het gebied van projectontwikkeling. 3. Woningstichting Volion (hierna: Volion) is een stichting naar Nederlands recht. Volion is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet voor de regio Twente 1. Volion is uitsluitend in de gemeente Enschede actief op het gebied van het aanbieden van huurwoningen en 1 Deze regio bestaat uit de volgende gemeenten: Almelo, Borne, Dinkelland, Enschede, Haaksbergen, Hellendoorn, Hengelo (Overijssel), Hof van Twente, Losser, Oldenzaal, Rijssen-Holten, Tubbergen, Twenterand en Wierden. 1 Openbare versie

2 verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen. Zij is tevens actief op het gebied van projectontwikkeling in de gemeente Enschede. III. DE GEMELDE OPERATIE 4. De gemelde operatie betreft een juridische fusie in de zin van artikel 2:309 van het Burgerlijk Wetboek met De Woonplaats als verkrijgende rechtspersoon en Volion als verdwijnende rechtspersoon. Het voornemen tot deze transactie is vastgelegd in een door partijen bij de melding overgelegde Concept voorstel tot juridische fusie van Woningstichting De Woonplaats te Enschede en Woningstichting Volion te Enschede d.d. 26 april IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 5. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 4, omschreven transactie leidt er toe dat De Woonplaats en Volion fuseren. 6. Betrokken ondernemingen zijn De Woonplaats en Volion. 7. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt. V. BEOORDELING A. RELEVANTE MARKTEN Rel evant e pr oduct mar kt en 8. De activiteiten van partijen overlappen op het gebied van het aanbieden van huurwoningen, alsmede op het gebied van het aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen. Zowel De Woonplaats als Volion is tevens actief op het gebied van projectontwikkeling. (i) Aanbieden van huurwoningen 2 Openbare versie

3 (a) Woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens 9. In eerdere besluiten 2 van de d-g NMa is een onderscheid gemaakt tussen het aanbieden van woningen niet zijnde sociale huisvesting en het aanbieden van sociale huisvesting. In eerdere besluiten wordt in dit verband verwezen naar de vergaand gereguleerde markt waarin woningcorporaties actief zijn die zich in die zin onderscheidt van particuliere woningverhuur (Markt)partijen geven aan dat de scheidslijn tussen huurwoningen niet zijnde sociale huisvesting en sociale huurwoningen ligt bij de zogenoemde huurliberalisatiegrens. Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) 4 zijn woningcorporaties primair actief als verhuurder aan woningzoekenden met een laag inkomen of verkerend in een kwetsbare sociale positie. Tot aan de grens van de huurliberalisatie worden woningen verhuurd en bestemd voor de primaire doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid. Deze grens wordt jaarlijks aangepast en lag per 1 juli 2003 op EUR 585,24. De zogenoemde huurliberalisatie houdt in dat de verhuurder meer vrijheid heeft om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. Voor woningen onder deze grens gelden strikte regels ten aanzien van vaststelling van huurprijzen en huurverhogingen, huurovereenkomsten en bescherming van de huurder. Gelet op het bovenstaande wordt in de onderhavige zaak uitgegaan van aparte relevante productmarkten voor het aanbieden van (i) woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens en (ii) woningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens. 11. Het totale bezit van Volion van woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens betreft de gemeente Enschede. Het bezit van De Woonplaats van woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens in de gemeente Enschede betreft slechts twee woningen. Op het gebied van het aanbieden van woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens is de overlap tussen de activiteiten van partijen op lokaal niveau (de gemeente Enschede) derhalve verwaarloosbaar. Ook op een mogelijke regionale of nationale markt is de omvang van de activiteiten van partijen op het laatstgenoemde gebied verwaarloosbaar. Gezien het voorgaande zullen in het navolgende de activiteiten van partijen op het gebied van het aanbieden van woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens buiten beschouwing worden gelaten. (b) Woningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens 2 Zie bijvoorbeeld het besluit van 2 augustus 2000 in zaak 1987/Portaal Woonstichting Portaal Woonstichting Leiden, punt 9. 3 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 1987/Portaal Woonstichting Portaal Woonstichting Leiden, reeds aangehaald, punt 9, en het besluit van 1 april 1999 in zaak 1264/Woningstichting s-gravenhage Woningstichting VZOS, punt Het BBSH vormt de juridische basis voor het functioneren van de woningbouwcorporaties. Het beschrijft op welke terreinen de corporaties actief mogen zijn en wat de toelatingseisen zijn om een woningbouwcorporatie (toegelaten instelling) te worden. Verder regelt het zaken als de verplichting tot het opstellen van een jaarrekening, een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag. 3 Openbare versie

4 12. In eerdere besluiten 5 van de d-g NMa is een markt voor het aanbieden van huurwoningen door corporaties onderscheiden. 6 In deze eerdere besluiten is aangegeven dat binnen de markt voor het aanbieden van huurwoningen door corporaties mogelijk een nadere onderverdeling te maken is naar verschillende typen woningen. In deze besluiten zijn de volgende mogelijke markten onderscheiden: a) eengezinswoningen tot en met vier kamers; b) eengezinswoningen groter dan vier kamers; c) meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) met lift; d) meergezinswoningen (portiek-, galerij- en terrasflats) zonder lift; e) verzorgingstehuiscapaciteit; en f) overig woningbezit. Verzorgingstehuiscapaciteit 13. In het onderhavige geval kan in navolging van de in voetnoot 5 genoemde eerdere besluiten van de d-g NMa in het midden worden gelaten of er mogelijk een aparte relevante productmarkt bestaat voor het aanbieden van verzorgingstehuiscapaciteit. De activiteiten van De Woonplaats en Volion overlappen niet op het gebied van verzorgingstehuiscapaciteit. Derhalve zal in het navolgende niet afzonderlijk op deze mogelijke deelmarkt worden ingegaan. Overig woningbezit 14. Met betrekking tot de categorie overig woningbezit (zie punt 12) kan worden gesteld dat deze categorie geen afzonderlijke relevante productmarkt vormt. Dit gelet op het feit dat deze categorie een diversiteit aan woningtypen omvat die niet logischerwijs geclusterd kan worden tot één mogelijke relevante productmarkt. Binnen deze categorie is er sprake van meerdere subcategorieën voor de diverse typen wooneenheden. In het onderhavige geval is het totale bezit van De Woonplaats en Volion binnen elk van deze afzonderlijke subcategorieën dusdanig beperkt dat in het navolgende de activiteiten van partijen op het gebied van overig woningbezit buiten beschouwing kunnen worden gelaten. Mogelijk nader onderscheid naar huurprijsklasse 5 Zie bijvoorbeeld het besluit van 8 augustus 2003 in zaak 3549/WVA Almere Woningbouwbedrijf Amsterdam, punt 10, en het besluit van 13 juni 2003 in zaak 3496/Patrimonium Rochdale, punt In deze besluiten is het aanbieden van huurwoningen door woningcorporaties ook wel sociale huisvesting genoemd. 4 Openbare versie

5 15. In eerdere besluiten van de d-g NMa 7 is geconcludeerd dat niet uit te sluiten is dat op het gebied van het aanbieden van huurwoningen door woningcorporaties een nadere onderverdeling kan worden gemaakt naar woningtype of huurprijscategorie voor bepaalde doelgroepen. Marktonderzoek door de NMa wijst erop dat de in punt 12 genoemde indeling a) tot en met d) ten aanzien van het woningtype door (markt)partijen, huurdersorganisaties en instanties met belangen in deze sector niet als relevant wordt beschouwd voor de marktafbakening. 8 Uit het marktonderzoek in de onderhavige zaak blijkt dat het te besteden budget van de woningzoekende leidend is. De huurprijs van een woning vormt een weerspiegeling van de kwaliteit ervan (onder meer de onderhoudtoestand van de woning, de grootte en de indeling). Voorts blijkt dat vrijwel alle woningcorporaties in Nederland een breed scala aan verschillende typen huurwoningen aanbieden, waaronder in ieder geval vrijwel altijd zowel een- als meergezinswoningen. 16. Uit marktonderzoek van de NMa in deze sector blijkt dat voor huurwoningen de gebruikelijk gehanteerde indeling voor marktsegmenten die is van de markthuurprijs. Marktpartijen en gemeenten alsmede het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna: CFV) ondersteunen een nadere onderverdeling naar huurprijscategorieën. Met deze indeling wordt aangegeven voor welke huishoudens woningen met name vanuit financieel oogpunt passend zijn. Marktpartijen en het CFV hanteren een indeling in drie huurprijscategorieën, te weten (i) goedkoop, (ii) betaalbaar en (iii) duur De in punt 16 genoemde indeling sluit aan de vraagkant aan bij de behoefte en de opgave aan de gemeenten en de woningcorporaties om te voorzien in (betaalbare) huisvesting voor de primaire doelgroepen (zie punt 10) Gelet op het bovenstaande wordt in de onderhavige zaak geen nader onderscheid gemaakt ten aanzien van de in punt 12 genoemde indeling a) tot en met d) van huurwoningen op basis van de soort huurwoning. In het onderhavige geval kan in het midden blijven of uitgegaan dient te worden van aparte relevante productmarkten voor de in punt 16 genoemde verschillende huurprijscategorieën van huurwoningen (goedkope, betaalbare en dure huurwoningen). De materiële beoordeling wordt door het laatstgenoemde mogelijke nadere onderscheid niet beïnvloed (zie de punten 39 tot en met 49). 7 Zie bijvoorbeeld het besluit van 22 januari 2001 in zaak 2279/Stichting Vestia Estrade Woningstichting Naaldwijk, punt 9. 8 Het woningbezit van woningcorporaties wordt ook niet op deze wijze geregistreerd. 9 Vanaf juli 2003 geldt de volgende indeling: goedkoop: woningen met een huurprijs < EUR 317,03; betaalbaar: EUR 317,03 tot EUR 486,30; en duur: > EUR 486, Dit geldt ook voor de woningcorporaties in Enschede. De woningvoorraad in deze categorieën wordt door de gemeente Enschede periodiek gemonitord om zicht te houden op de beschikbare woningen voor de primaire doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid. 5 Openbare versie

6 Huuraanbod van zowel woningcorporaties als particulieren 19. In eerdere besluiten 11 van de d-g NMa is in het midden gelaten of mogelijk een afzonderlijke productmarkt bestaat voor het aanbieden van huurwoningen door woningcorporaties of dat sprake is van een bredere markt voor het aanbieden van alle huurwoningen, waartoe ook particuliere aanbieders van huurwoningen moeten worden gerekend. 20. In de punten 16 tot en met 18 is reeds aangegeven dat mogelijk een nader onderscheid dient te worden gemaakt naar drie huurprijscategorieën van huurwoningen, te weten (i) goedkope, (ii) betaalbare en (iii) dure huurwoningen. In het onderhavige geval is daarom nader gekeken naar de concurrentie tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders van woningen binnen deze drie huurprijscategorieën. 21. Woningcorporaties onderscheiden zich van particuliere verhuurders met name in de mogelijkheden die zij bieden aan huishoudens met lage inkomens. De in punt 16 en punt 18 genoemde categorie dure huurwoningen betreft het aanbieden van woningen boven de zogenoemde huursubsidiegrens 12 tot aan de huurliberalisatiegrens (zie punt 10). Woningen met huurprijzen boven de huursubsidiegrens worden in eerste instantie niet toegewezen aan huurders die normaliter in aanmerking komen voor individuele huursubsidie. 22. Marktpartijen, instanties en huurdersorganisaties die in het kader van deze zaak en eerdere zaken in deze sector zijn benaderd, geven aan dat vooral in de duurdere prijssegmenten van huurwoningen sprake is van concurrentie tussen het aanbod van woningcorporaties en het aanbod van particuliere verhuurders. Dit wordt in het onderhavige geval bevestigd door gegevens van de grote particuliere verhuurders in Enschede. Voor wat betreft de eventuele markt voor het aanbieden van dure huurwoningen zal derhalve in de onderhavige zaak worden uitgegaan van één markt voor het aanbod van zowel woningcorporaties als particulieren (zie de punten 45 tot en met 47). 23. In de onderhavige zaak kan in het midden blijven of particuliere aanbieders van huurwoningen tot de mogelijke markten voor goedkope en betaalbare huurwoningen moeten worden gerekend, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 42 tot en met 44). Samenvatting 24. In de onderhavige zaak wordt uitgegaan van een markt voor het aanbieden van huurwoningen die mogelijk nader kan worden onderverdeeld in drie huurprijscategorieën, te weten (i) 11 Zie onder meer het besluit van 27 april 2004 in zaak 3833/WoonbronMaasoevers Delftwonen, punt 9, en het besluit van 11 november 2003 in zaak 3683/Com-wonen Woningpartners De Combinatie, punt EUR 486,30, peildatum 1 juli Openbare versie

7 goedkope, (ii) betaalbare en (iii) dure huurwoningen. Voor de eventuele markten goedkope en betaalbare huurwoningen wordt in het midden gelaten of het aanbod van particuliere aanbieders van huurwoningen tot dezelfde markt moeten worden gerekend als het aanbod van woningcorporaties. Voor de eventuele markt dure huurwoningen wordt het aanbod van zowel woningcorporaties als particuliere aanbieders van huurwoningen tot dezelfde markt gerekend. (ii) Aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen 25. Zoals reeds is aangegeven in de punten 2 en 3 verhuren Volion en De Woonplaats naast wooneenheden ook andere verhuureenheden. In eerdere besluiten van de d-g NMa (zie voetnoot 5) zijn de volgende typen verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen onderscheiden: a) bedrijfspanden/winkels; b) garages; en c) overige. Bedrijfspanden/winkels en garages 26. In het onderhavige geval kan in het midden worden gelaten of er mogelijk sprake is van afzonderlijke productmarkten voor het aanbieden van (i) bedrijfspanden/winkels en (ii) garages. Opgemerkt dient te worden dat het aanbieden door woningcorporaties van gebouwen met een andere bestemming dan wonen bijna altijd verbonden is met het aanbieden van huurwoningen, zoals bij woongebouwen behorende garages of in woonblokken gerealiseerde bedrijfsruimten of winkels. Het verhuren van deze gebouwen wordt door woningcorporaties gezien als een nevenactiviteit; het verhuren van deze gebouwen valt niet aan te merken als behorende tot de kerntaken van een woningcorporatie, zijnde een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet. Op basis van marktonderzoek in het kader van deze zaak wordt binnen deze eventuele markten in onderhavige zaak uitgegaan van het aanbod van zowel woningcorporaties als van particuliere verhuurders. Niet de wijze van aanbod, maar andere aspecten zijn te beschouwen als de bepalende factoren voor een huurder van deze gebouwen. Bij bedrijfspanden/winkels zijn de prijsstelling, vloeroppervlakte, omgeving, ligging en bereikbaarheid te bezien als de bepalende factoren. Bij garages zijn vooral de ligging en uiteraard ook de prijsstelling bepalend. Overige 27. Voor wat betreft de in punt 25 genoemde categorie overige kan gesteld worden dat hiervoor geen afzonderlijke relevante productmarkt bestaat. Dit gelet op het feit dat de genoemde categorie een grote diversiteit aan onroerend goed omvat die niet logischerwijs geclusterd kan worden tot één relevante productmarkt. Binnen deze categorie is er sprake van meerdere subcategorieën voor de 7 Openbare versie

8 diverse typen onroerend goed. Deze subcategorieën vertegenwoordigen in het onderhavige geval niet de kernactiviteiten van partijen; zij vertegenwoordigen elk afzonderlijk een zeer klein deel van het totale bezit van De Woonplaats en Volion. De activiteiten van partijen op de afzonderlijke gebieden zijn zeer beperkt. Tevens zijn er naast woningcorporaties andere type aanbieders van deze categorieën onroerend goed. Gezien het voorgaande zullen in het navolgende de activiteiten van partijen op het gebied van overige buiten beschouwing worden gelaten. 13 (iii) Projectontwikkeling 28. Voor wat betreft de (nieuw)bouwactiviteiten van partijen zal in het onderhavige geval in navolging van eerdere besluiten 14 worden uitgegaan van een markt voor projectontwikkeling. Projectontwikkelingsactiviteiten van woningcorporaties betreffen zowel nieuwbouw van woningen als herstructurering van wijken. 15 Partijen ontwikkelen voornamelijk huisvesting voor eigen beheer en verhuur (captive). De activiteiten van partijen op het gebied van projectontwikkeling met als doel verkoop aan derden zijn zeer beperkt. Gezien het voorgaande zullen in het navolgende de activiteiten van partijen op het gebied van projectontwikkeling met als doel verkoop aan derden buiten beschouwing worden gelaten. 29. Met betrekking tot de woningen die door partijen voor eigen beheer en verhuur worden ontwikkeld, kan het volgende worden opgemerkt: de activiteiten van partijen op dit gebied hebben gevolgen voor de omvang en de kwaliteit van het woningbezit. Om die reden zal in het hierna volgende nader worden gekeken naar de eventuele gevolgen van de projectontwikkelingsactiviteiten van partijen voor de activiteiten op het gebied van het aanbieden van huurwoningen (zie de punten 54 tot en met 57). Rel evant e geogr af ische mar kt en (i) Aanbieden van huurwoningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens 30. Zoals blijkt uit de punten 2 en 3 overlappen de activiteiten van partijen op het gebied van het aanbieden van huurwoningen op lokaal niveau uitsluitend in de gemeente Enschede (hierna: Enschede). 13 Vergelijk het besluit in zaak 3549/WVA Almere Woningbouwbedrijf Amsterdam, reeds aangehaald, punt Zie bijvoorbeeld het besluit van 24 oktober 2002 in zaak 3074/BAM HBG, punt 14, en het besluit van 22 augustus 2002 in zaak 3085/Dura Vermeer Groep Dubbers Malden, punt Bij herstructurering wordt de kwaliteit van zowel de woningen als de leefomgeving in een wijk verbeterd. Nieuwbouw van woningen kan onderdeel zijn van een herstructureringsproject, evenals renovatie van woningen of onttrekking van woningen aan de voorraad door sloop of door samenvoeging van woningen. 8 Openbare versie

9 31. Aangezien de concurrentieomstandigheden per gebied sterk kunnen verschillen, dient de omvang van de relevante geografische markt voor het aanbieden van huurwoningen in elke zaak specifiek onderzocht te worden. In het onderhavige geval is nader onderzocht of de relevante geografische markt Enschede, dan wel een ruimer geografisch gebied omvat. Hiervoor zijn onder andere gegevens over verhuisbewegingen in beschouwing genomen. 32. Uit gegevens van het CBS blijkt dat de verhuismobiliteit in Enschede in vergelijking met andere Nederlandse steden hoog is. 16 Uit de beschikbare gegevens over het totale aantal verhuisbewegingen 17 blijkt dat 74% tot 77% van alle verhuisbewegingen binnen Enschede plaatsvindt. Een belangrijke verklaring hiervoor is gelegen in het feit dat Enschede een echte studentenstad is. Ongeveer studenten studeren in Enschede waarvan circa 60% 19 uitwonend is. Vaak bewonen deze studenten geen zelfstandige woonruimte, maar huren zij een kamer. Het merendeel van alle verhuisbewegingen in Enschede wordt gerealiseerd door jongeren in de leeftijd van jaar Voorts is de spreiding van herkomst- en bestemmingsgemeenten van de verhuisbewegingen van en naar Enschede relatief groot. Ook hiervoor is het feit dat Enschede een studentenstad is een belangrijke verklaring. Studenten komen uit het hele land naar Enschede en zullen voor een belangrijk deel na hun studie weer verspreid over het land gaan wonen. Onderzoek van verhuisstromen bevestigt dat gaan studeren de belangrijkste reden is om zich in Enschede te vestigen. Ruim 65% van de vestigers en circa 58% van de vertrekkers behoort tot de leeftijdscategorie jaar en is merendeels student Wanneer de verhuisbewegingen binnen de regio Twente nader worden geanalyseerd dan valt op dat er relatief meer verhuisd wordt tussen Enschede en de direct aangrenzende gemeenten Hengelo, Haaksbergen, Losser en Oldenzaal dan tussen Enschede en andere gemeenten in Twente. Van de totale verhuizingen vanuit Enschede gaat 5% naar omliggende gemeenten, waarvan meer dan de helft naar Hengelo. Van de totale verhuizingen naar Enschede vindt 6% plaats vanuit de omliggende gemeenten, waarvan ongeveer de helft vanuit Hengelo. Slechts 3% van de 16 De verhuismobiliteit in 2003 in Enschede was op drie na de hoogste van de 25 grootste Nederlandse steden. 17 Bron: CBS, verhuisbewegingen Bron: Monitor Woningvoorraad Enschede, 1 december Bron: Woon Visie Enschede, ; concept van 22 juni Bron: Woon Visie Enschede, ; concept van 22 juni Bron: Woon Visie Enschede, ; concept van 22 juni Openbare versie

10 verhuisbewegingen tussen Enschede en andere gemeenten vindt plaats met andere gemeenten in Twente Voorts dient te worden vermeld dat Enschede en de omliggende gemeenten Hengelo, Losser en Haaksbergen (in tegenstelling tot sommige andere gemeenten) geen gemeentelijke of andere bindingseisen (meer) kennen. Inwoners uit de regio Twente en daarbuiten zijn vrij om de woningmarkt binnen deze gemeenten te betreden. 36. In het marktonderzoek in het kader van onderhavige zaak hebben marktpartijen opgemerkt dat in de plattelandsgemeenten het aanbod aan huurwoningen door woningcorporaties beperkt is. Het kan om die reden worden betwijfeld of een huurwoning in deze gemeenten voor woningzoekenden een reëel alternatief vormt voor een woning in Enschede. De inschatting van de door de NMa benaderde marktpartijen is dat de voorkeur van inwoners van Enschede voor wat betreft huurwoningen in de regio Twente zal uitgaan naar Hengelo. De gemeente Hengelo kent wel een relatief ruime voorraad huurwoningen. Voorts dient vermeld te worden dat de onderlinge afstand tussen de steden Enschede en Hengelo zeer beperkt is, te weten circa zes kilometer. 37. Er zijn aanwijzingen dat huurwoningen in Hengelo een reëel alternatief vormen voor huurwoningen in Enschede. Hierboven is reeds gewezen op gegevens over verhuisbewegingen tussen Enschede en Hengelo, de afwezigheid van bindingseisen in deze gemeenten, de geografische nabijheid van de steden en het relatief grote aanbod van huurwoningen in Hengelo. Echter, evenals in voorgaande besluiten 23 van de d-g NMa, kan de exacte omvang van de relevante geografische markt(en) voor het aanbieden van huurwoningen, mogelijk nader te onderscheiden in huurprijscategorieën, in het midden worden gelaten, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 39 tot en met 49). (ii) Aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen 38. Evenals in eerdere besluiten 24 van de d-g NMa kan de exacte omvang van de relevante geografische markt(en) voor het aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen in het midden worden gelaten, aangezien de uiteindelijke materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie de punten 50 tot en met 523). B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE 22 Per 1000 inwoners vinden er vier keer zo veel verhuisbewegingen plaats tussen Enschede en omliggende gemeenten dan tussen Enschede en de overige gemeenten in Twente. 23 Zie onder meer het besluit in zaak 3683/Com-wonen Woningpartners De Combinatie, reeds aangehaald, punt 13, en het besluit in zaak 3549/WVA Almere Woningbouwbedrijf Amsterdam, reeds aangehaald, punt Zie onder meer het besluit in zaak 3683/Com-wonen Woningpartners De Combinatie, reeds aangehaald, punt 13, en het besluit in zaak 3549/WVA Almere Woningbouwbedrijf Amsterdam, reeds aangehaald, punt Openbare versie

11 (i) Aanbieden van huurwoningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens Alle huurwoningen 39. Zoals reeds is aangegeven in punt 30, overlappen de activiteiten van partijen op het gebied van het aanbieden van huurwoningen op lokaal niveau in Enschede. Indien wordt uitgegaan van Enschede als relevante geografische markt, behalen partijen in 2003 een gezamenlijk marktaandeel van circa 43% op het gebied van het aanbieden door woningcorporaties van huurwoningen in alle huurprijsklassen (dat willen zeggen goedkope, betaalbare en dure huurwoningen). 40. Naast partijen zijn in Enschede nog twee woningcorporaties actief, te weten Woningstichting Domijn en Woningstichting Ons Huis waarvan Woningstichting Domijn 25 van gelijkwaardige omvang is als De Woonplaats en Volion gezamenlijk In de punten 16 tot en met 18 is reeds aangegeven dat voor wat betreft het aanbieden van huurwoningen mogelijk een nader onderscheid kan worden gemaakt naar drie huurprijsklassen, te weten (i) goedkope, (ii) betaalbare en (iii) dure huurwoningen. In het hierna volgende zal nader worden ingegaan op elk van deze categorieën huurwoningen. Goedkope en betaalbare huurwoningen 42. De woningcorporaties in Enschede hebben een omvangrijke huurwoningenvoorraad in de prijsklassen goedkoop en betaalbaar. In de onderstaande tabel is aangegeven welke marktaandelen partijen in 2003 hebben uitgaande van een markt voor het aanbieden door woningcorporaties van (i) goedkope en (ii) betaalbare huurwoningen. Hierbij wordt uitgegaan van de nauwst mogelijke geografische markt, te weten Enschede. Huurprijscategorie Aantal Marktaandeel 25 Woningstichting Domijn is het resultaat van een eerdere fusie van drie Enschedese woningcorporaties. 26 Verder zijn in Enschede twee toegelaten instellingen actief die zich richten op huisvesting voor studenten/jongeren, te weten Stichting Acasa Studentenhuisvesting en Stichting Jongerenhuisvesting Twente. Aangezien deze twee stichtingen voor studenten- en jongerenhuisvesting onzelfstandige woonruimte beheren en verhuren, is hun bezit bij de berekening van de omvang van de mogelijke relevante productmarkt(en) in Enschede buiten beschouwing gelaten. 27 Bron: Aanbodmonitor 2004; een jaarlijkse gezamenlijk onderzoek naar het woningaanbod van de gemeente Enschede en alle Enschedese woningcorporaties. 11 Openbare versie

12 verhuureenheden in Enschede 27 De Woonplaats Volion Gezamenlijk marktaandeel Goedkoop: < EUR 317, % 21% 40% Betaalbaar: EUR 317,03 tot EUR 486, % 29% 44% 43. Indien zou worden uitgegaan van een geografisch gebied dat zowel Enschede als Hengelo omvat, neemt de gezamenlijke marktpositie van partijen op de (verschillende mogelijke) markt(en) voor het aanbieden van huurwoningen wezenlijk af. Het gezamenlijke marktaandeel van De Woonplaats en Volion in 2003 in dit geografische gebied is 22% op het gebied van het aanbieden van goedkope huurwoningen door woningcorporaties en 32% op het gebied van het aanbieden van betaalbare huurwoningen door corporaties. In Hengelo zijn twee woningcorporaties actief, te weten Hengelose Bouwstichting Ons Belang en Stichting Woningbeheer St. Joseph. Zoals reeds in punt 36 is aangegeven, kent Hengelo een relatief ruime voorraad huurwoningen. 44. Er zijn geen exacte gegevens beschikbaar over de verdeling naar huurprijscategorieën van het particuliere aanbod aan huurwoningen in Enschede. De totale omvang van het particuliere aanbod aan huurwoningen in Enschede bedraagt woningen. 28 Indien zou worden uitgegaan van eventuele markten voor het aanbieden van respectievelijk goedkope en betaalbare huurwoningen door zowel woningcorporaties als door particuliere verhuurders, kan echter worden aangenomen dat het gezamenlijke marktaandeel van partijen lager zal zijn dan wanneer alleen wordt uitgegaan van het huuraanbod van woningcorporaties (zie ook punt 46). Dure huurwoningen 45. De Enschedese woningcorporaties (waaronder Volion en de Woonplaats) hebben, in verhouding tot het aantal goedkope en betaalbare huurwoningen, slechts een zeer beperkt aanbod aan dure huurwoningen. Van de totale huurwoningvoorraad van woningcorporaties in Enschede behoort minder dan twee procent tot dit segment. Partijen hebben in de dure huurprijsklasse in Enschede gezamenlijk 154 woningen. 46. Zoals in punt 44 reeds is aangegeven, zijn er geen exacte gegevens beschikbaar over het particuliere aanbod van huurwoningen, verdeeld naar prijscategorieën, in Enschede. Wel is bekend dat er onder de particuliere verhuurders van woningen in Enschede één marktpartij is met een aanbod van enkele honderden (tussen 450 en 700) huurwoningen in Enschede. Volgens deze aanbieder valt het merendeel van haar woningen in de prijsklasse tussen EUR 486,30 en EUR 585,24. Uitgaande van een conservatieve schatting, waarbij de helft van 450 woningen binnen deze prijsklasse valt, bedraagt het gezamenlijke marktaandeel van De Woonplaats en Volion in 2003 in Enschede op het gebied van het aanbieden van dure huurwoningen in elk geval minder dan 30%. Gezien het particuliere aanbod aan 28 Bron: Enschedese Gebouwen Beheersysteem van de gemeente Enschede en Indicatorenstelsel I&O Research. 12 Openbare versie

13 huurwoningen in Enschede en gezien het feit dat volgens marktpartijen het aanbod van particulieren zich concentreert in de duurdere huurprijsklassen, is het aannemelijk dat het marktaandeel van partijen op dit deelgebied in werkelijkheid aanzienlijk lager ligt. 47. Indien wordt uitgegaan van een ruimer geografisch gebied dan Enschede, zal het gezamenlijke marktaandeel van De Woonplaats en Volion op de eventuele markt voor het aanbieden van dure huurwoningen lager zijn dan in punt 46 is aangegeven. Zoals eerder is opgemerkt is Volion niet buiten Enschede actief. 48. Ten slotte kan nog worden opgemerkt dat ondervraagde (markt)partijen, instanties met belangen in deze sector en huurdersorganisaties hebben aangegeven geen negatieve effecten voor de mededinging te verwachten als gevolg van deze voorgenomen fusie. Tussenconclusie 49. Ondanks de relatief hoge gezamenlijke marktaandelen van de Woonplaats en Volion op het gebied van het aanbieden van bepaalde prijscategorieën van huurwoningen, kan op basis van de volgende overwegingen (i) het feit dat er nog een woningcorporatie (Woningstichting Domijn) van min of meer gelijke grootte als De Woonplaats en Volion gezamenlijk actief is in Enschede, (ii) dat er aanwijzingen zijn dat huurwoningen in Hengelo een reëel alternatief vormen voor huurwoningen in Enschede, (iii) dat er concurrentiedruk uitgaat vanuit de particuliere huursector ten aanzien van duurdere huurwoningen, (iv) het feit dat (markt)partijen, instanties met belangen in deze sector en huurdersorganisaties geen negatieve effecten voorzien voor de mededinging en (v) de vergaand gereguleerde markt waarin woningcorporaties actief zijn, worden geconcludeerd dat er geen reden is om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie op het gebied van het aanbieden van huurwoningen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. (ii) Aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen Bedrijfspanden/winkels 50. Er zijn geen exacte gegevens bekend over het totale aantal verhuurde winkels in Enschede. Uit onderzoek dat is uitgevoerd door I&O Research volgt dat er in totaal circa 940 winkels in Enschede zijn. 29 Partijen nemen aan dat deze winkels zich grotendeels in het huursegment bevinden. Over het totale aantal verhuurde bedrijfspanden in Enschede zijn geen gegevens bekend. Partijen verhuren in 2003 gezamenlijk 50 winkels en 7 bedrijfspanden in Enschede. Uitgaande van een conservatieve schatting, waarbij slechts de helft van de circa 940 winkels in Enschede tot het 29 Bron: Bedrijvencartotheek van de gemeente Enschede, I&O Research. 13 Openbare versie

14 huursegment behoort en waarbij het totale aantal bedrijfspanden in Enschede verwaarloosbaar klein is, bedraagt het gezamenlijke marktaandeel van De Woonplaats en Volion in 2003 in Enschede op het gebied van het aanbieden van bedrijfspanden/winkels in elk geval minder dan 15%. 51. Indien wordt uitgegaan van een ruimer geografisch gebied dan Enschede, dan zal het gezamenlijke marktaandeel van De Woonplaats en Volion op de eventuele markt voor het aanbieden van bedrijfspanden/winkels lager zijn dan in punt 50 is aangegeven. Zoals eerder is opgemerkt is Volion niet buiten Enschede actief. Garages 52. In het onderhavige geval worden de door De Woonplaats en Volion aangeboden garages in Enschede alle onzelfstandig verhuurd, dat willen zeggen de verhuur geschiedt slechts aan bestaande huurders van woningen en niet aan derden. De garages zijn gesitueerd in de directe nabijheid van een verhuurde woning dan wel ondergebracht in een woningcomplex (zogenaamde inpandige garages). Derhalve is sprake van een zeer nauwe relatie met de verhuur van woningen. Er zijn geen gegevens bekend over de omvang van de particuliere markt voor de verhuur van garages in Enschede. Indien alleen gekeken wordt naar het bezit van woningcorporaties in Enschede, is het gezamenlijke marktaandeel van partijen op het gebied van het aanbieden van garages vergelijkbaar met het marktaandeel op het gebied van het aanbieden van huurwoningen (zie punt 39). In punt 40 is reeds opgemerkt dat er in Enschede een woningcorporatie van vergelijkbare grootte is als De Woonplaats en Volion gezamenlijk. Het is aannemelijk dat het gezamenlijke marktaandeel van De Woonplaats en Volion op het gebied van het aanbieden van garages in werkelijkheid aanzienlijk lager ligt indien ook het bezit van particuliere verhuurders in Enschede wordt meegenomen. Uitgaande van een ruimer geografisch gebied dan Enschede zal het gezamenlijke marktaandeel van De Woonplaats en Volion op de eventuele markt voor het aanbieden van garages nog lager zijn. Tussenconclusie 53. Gelet op het bovenstaande is er geen reden om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt op het gebied van enerzijds het aanbieden van bedrijfspanden/winkels en anderzijds het aanbieden van garages die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. (iii) Projectontwikkelingsactiviteiten in relatie tot het aanbieden van huurwoningen 54. Zoals in punt 29 reeds is opgemerkt, is in het onderhavige geval nader gekeken naar de relatie tussen de herstructurerings- en nieuwbouwactiviteiten (voor eigen beheer en verhuur) van partijen en activiteiten op het gebied van het aanbieden van huurwoningen. Het uitgangspunt hierbij 14 Openbare versie

15 is dat in beginsel een woningcorporatie door haar activiteiten op het gebied van projectontwikkeling haar woningbezit kwalitatief en kwantitatief zou kunnen verbeteren. 55. Uit onderzoek in de onderhavige zaak is gebleken dat er geen reden is om aan te nemen dat andere marktpartijen na de fusie niet of nauwelijks in aanmerking zullen komen voor herstructurering van woningen en ontwikkeling van nieuwbouwwoningen in Enschede, of in een ruimer geografisch gebied. Ten eerste is in punt 40 reeds aangegeven dat er naast partijen nog twee woningcorporaties actief zijn in Enschede waarvan één van gelijke omvang is als De Woonplaats en Volion gezamenlijk. Deze twee corporaties zijn reeds in Enschede actief op het gebied van herstructurering en ontwikkeling van nieuwbouwwoningen voor eigen beheer en verhuur. 56. Ten tweede komt samenwerking ten aanzien van projectontwikkeling in de praktijk veelvuldig voor. Er zijn diverse voorbeelden van initiatieven om in samenwerking projecten in Enschede en de rest van de regio Twente te realiseren. Deze samenwerking vindt plaats tussen de verschillende woningcorporaties, maar ook tussen de woningcorporaties en commerciële/particuliere aannemers/projectontwikkelaars c.q. vastgoedbeleggers. De gemeente kan hierbij als intermediair optreden en partijen bij elkaar brengen. 57. Ten derde zijn er geen feitelijke of formele belemmeringen voor woningcorporaties uit andere gemeenten met een toelating voor de regio Twente om actief te worden in Enschede. Er zijn reeds diverse voorbeelden van woningcorporaties in Twente die buiten de eigen gemeente woningen ontwikkelen. 30 Een aantal van de ondervraagde woningcorporaties in de regio Twente heeft voorts aangegeven mogelijkheden te zien om buiten de vestigingsgemeente projecten te ontwikkelen. Conclusie 58. Gelet op het bovenstaande is er geen reden om aan te nemen dat als gevolg van de onderhavige concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. VI. CONCLUSIE 30 Woningcorporatie Beter Wonen uit Almelo realiseert o.a. woningen in Hengelo en Wierden; Woongroep Twente, een samenwerkingsverband van Woningstichting Domijn, Stichting Acasa Studentenhuisvesting (Enschede), Woningstichting Lucht en Licht (Haaksbergen), Stichting Woonmaatschappij WBO (Oldenzaal) en Stichting Woningbelangen SWL (Losser) ontwikkelt woningen in Hengelo. 15 Openbare versie

16 59. Na onderzoek van deze melding is de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 60. Gelet op het bovenstaande deelt de directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 6 oktober 2004 De directeur-generaal van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, voor deze: W.g. Mr. J. Schönau Directeur Concentratiecontrole Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepsschrift indienen bij de arrondissementsrechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM Rotterdam 16 Openbare versie