BESLUIT. Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel van de Mededingingswet.

Transcriptie

1 Openbare versie Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel van de Mededingingswet. Nummer 6031 / 5 Betreft zaak: 6031/De Nieuwe Unie - Woningbedrijf Rotterdam I. MELDING 1. Op 15 maart 2007 heeft de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (hierna: de Raad) een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet (hierna: Mw). Hierin is medegedeeld dat Stichting de Nieuwe Unie en Stichting Woningbedrijf Rotterdam voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, onder a, van de Mw. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 56 van 20 maart Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. Ambtshalve zijn vragen gesteld aan verschillende marktpartijen. II. PARTIJEN 2. Stichting de Nieuwe Unie (hierna: DNU) is een stichting naar Nederlands recht. DNU is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. DNU is actief in de gemeente Rotterdam op het gebied van het aanbieden van huurwoningen, verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen (bedrijfspanden, winkels, garages en parkeerplaatsen) en projectontwikkeling. 3. Stichting Woningbedrijf Rotterdam (hierna: WBR) is een stichting naar Nederlands recht. WBR is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. WBR is actief in de gemeente Rotterdam op het gebied van het aanbieden van huurwoningen, verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen en projectontwikkeling. III. DE GEMELDE OPERATIE 4. DNU en WBR zijn voornemens te fuseren in de zin van titel 7 boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. DNU zal daarbij fungeren als verkrijgende vennootschap en WBR als verdwijnende vennootschap. De voorgenomen juridische fusie is vastgelegd in een door partijen bij de melding overgelegd Conceptvoorstel tot fusie d.d. 28 februari Openbare versie

2 IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 5. In eerdere besluiten 1 heeft de NMa geconcludeerd dat woningcorporaties zijn aan te merken als ondernemingen in de zin van de Mw. 6. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, onder a, van de Mw. De hierboven, onder punt 3, omschreven transactie leidt er toe dat DNU en WBR fuseren. 7. Betrokken ondernemingen zijn DNU en WBR. 8. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mw geregelde concentratietoezicht valt. V. BEOORDELING RELEVANTE MARKTEN Rel evant e pr oduct mar kt en 9. De activiteiten van partijen overlappen op het gebied van het aanbieden van i) huurwoningen, ii) verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen en iii) projectontwikkeling. Huurwoningen 10. Voor de verhuur van woningen onder de zogenoemde huurliberalisatiegrens, dat wil zeggen het maximum huurbedrag tot waar huurtoeslag kan worden verkregen 2, gelden regels ten aanzien van vaststelling van huurprijzen en huurverhogingen. Boven deze grens heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. In aansluiting op eerdere besluiten 3 wordt daarom in het onderhavige geval uitgegaan van afzonderlijke markten van huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens en huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens. 1 Zie onder meer besluit van 27 januari 2006 in zaak 4173/Woningstichting Hertog Hendrik van Lotharingen Woningstichting SWS, punt Per 1 juli 2007 bedraagt deze grens 621,78 Euro. 3 Zie bijvoorbeeld het besluit van 2 oktober 2006 in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, punt 11, het besluit van 1 november 2005 in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, punt 9 en het besluit van 6 oktober 2004 in zaak 4062/De Woonplaats Volion, punt Openbare versie

3 11. In eerdere besluiten 4 is aangegeven dat de gebruikelijk gehanteerde indeling voor marktsegmenten die van de markthuurprijs is. Binnen de sector wordt voor woningen beneden de huurliberalisatiegrens een onderscheid gemaakt tussen goedkope, betaalbare en dure woningen. Gebleken is echter dat voor de huurders met name de aftoppingsgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag van belang zijn. Bij huren boven deze grenzen, die op een lager niveau liggen dan de zojuist genoemde huurliberalisatiegrens 5, wordt namelijk, uitzonderlijke gevallen daargelaten, geen huurtoeslag verstrekt. In aansluiting op een recent besluit 6 wordt daarom in het onderhavige geval uitgegaan van een onderscheid naar huurprijsklasse in enerzijds goedkope en betaalbare huurwoningen, dat wil zeggen woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag, en anderzijds dure huurwoningen, dat wil zeggen met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag maar onder de huurliberalisatiegrens. 12. Evenals in voorgaande besluiten 7 kan in het midden worden gelaten of particuliere huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen eveneens tot de markt van goedkope en betaalbare huurwoningen behoren, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 18). Ten aanzien van dure huurwoningen geldt dat zal worden uitgegaan van één markt voor het aanbod van zowel woningcorporaties als particulieren. 8 Verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen 13. Evenals in eerdere besluiten kan in het midden worden gelaten of er mogelijk sprake is van afzonderlijke productmarkten voor het aanbieden van (a) bedrijfspanden/winkels, (b) 4 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 12, het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 10 en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt De aftoppingsgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag bedragen EUR 485,33 (peildatum 1 juli 2006 ) als het huishouden van de huurder, afgezien van eventuele onderhuurders en personen die tot diens huishouden behoren, uit één of twee personen bestaat en EUR 520,12 (peildatum 1 juli 2006 ) als het huishouden van de huurder, afgezien van eventuele onderhuurders en personen die tot diens huishouden behoren, uit drie of meer personen bestaat. 6 Zie het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 12 en het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punten 16 tot en met Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 12, en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 13, het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 12 en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Openbare versie

4 garages en (c) overige eenheden. In navolging van eerdere besluiten 9 zal ten aanzien van deze activiteiten ook in onderhavige zaak worden uitgegaan van het aanbod van zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders. Zowel DNU als WBR verhuren bedrijfsruimte/winkelpanden en parkeerplaatsen. Uit de door partijen verstrekte gegevens blijkt dat alleen DNU garages verhuurt. Aangezien er bij de verhuur van garages geen sprake is van overlap zal deze activiteit hierna buiten beschouwing worden gelaten. De verhuur door partijen van overige eenheden is beperkt tot parkeerplaatsen. De verhuur van parkeerplaatsen is onlosmakelijk verbonden met de verhuur van woningen en wordt daarom hier verder buiten beschouwing gelaten. 10 Projectontwikkeling 14. In een recent besluit 11 zijn aanwijzingen naar voren gekomen dat de relevante gebieden waarop geconcurreerd wordt door woningcorporaties voor zover het projectontwikkeling betreft (i) het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en (ii) het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten zijn. Geconcludeerd is dat het hier eerder twee hoofdvarianten betreft dan twee afzonderlijke markten. Bij de beoordeling van de onderhavige concentratie kan in het midden worden gelaten of de markt voor projectontwikkeling nader is onder te verdelen in een markt van projectontwikkeling voor (i) het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en (ii) het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten, 12 omdat de materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 21). Rel evant e geogr af ische mar kt en Huurwoningen en verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen 15. Zowel DNU als WBR zijn op dit moment alleen actief in de gemeente Rotterdam. Op lokaal niveau is er dus sprake van overlap. Naar de opvatting van partijen zijn er voor wat betreft 9 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 16, en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Dit komt doordat de gemeente Rotterdam eist dat per hoeveelheid te bouwen woningen een daarvan afgeleid aantal parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gerealiseerd. 11 Zie het besluit van 27 januari 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punt 72 en het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt Zie ook het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/ HHvL SWS, punten en het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt Openbare versie

5 de productmarkten waarop zij actief zijn drie mogelijkheden om de geografische markt af te bakenen: i) gemeente Rotterdam, ii) de stadsregio Rotterdam 13 en wat partijen noemen iii) het concurrentiegebied van de Rotterdamse woningmarkt Door partijen zijn gegevens verstrekt die erop lijken te wijzen dat de geografische markt groter is dan de gemeente Rotterdam. Naast het feit dat de stadsregio Rotterdam één groot verstedelijkt gebied vormt blijkt uit de door partijen verstrekte gegevens dat verhuizingen van en naar Rotterdam in belangrijke mate plaatsvinden van en naar gemeenten behorende tot de stadsregio Rotterdam. In dit geval kan echter in het midden worden gelaten of de geografische markt alleen de gemeente Rotterdam omvat of dat er sprake is van een ruimere, regionale, geografische markt aangezien dit de beoordeling van de onderhavige concentratie niet beïnvloedt (zie de punten 18 en 20). Projectontwikkeling 17. In een eerdere zaak is aangegeven dat er aanwijzingen zijn dat de geografische markt voor de ontwikkeling van (overwegend) sociale woningbouw dan wel de verwerving van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten ruimer is dan de geografische markt voor het aanbieden van goedkope en betaalbare sociale huurwoningen. 15 In dit geval zijn er aanwijzingen dat de geografische markt ruimer is dan Rotterdam. Zo wordt er door de stadsregio Rotterdam een regionaal woonbeleid gevoerd. Onderdeel van dit beleid zijn met elkaar samenhangende afspraken met betrekking tot de realisering van een bepaalde hoeveelheid sociale huurwoningen in de stadsregio Rotterdam in de periode 2005 tot en met Evenals in de zojuist genoemde eerdere zaak, behoeft echter ook in onderhavige zaak de geografische markt niet exact te worden afgebakend, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 23). C. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE Huurwoningen 13 De stadsregio Rotterdam is een (bestuurlijk) samenwerkingsverband van zestien gemeenten op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economie, werkgelegenheid, verkeer en vervoer, milieu, groen en zorg. Het grondgebied van de samenwerkende gemeenten vormt een aaneengesloten gebied dat de volgende gemeenten omvat Albrandswaard, Barendrecht, Bernisse, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Ridderkerk, Rotterdam, Rozenburg, Schiedam, Spijkenisse, Vlaardingen, Westvoorne. 14 Het concurrentiegebied Rotterdam is het gebied dat bestaat uit de stadsregio Rotterdam uitgebreid met de gemeenten Dirksland, Goedereede, Middelharnis en Oostflakkee. 15 Zie het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punten en het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt Openbare versie

6 18. Het gezamenlijke marktaandeel van partijen op de markt voor goedkope en betaalbare huurwoningen in Rotterdam is ongeveer 31% wanneer het particuliere aanbod wordt meegerekend. Dit percentage valt uiteraard hoger uit wanneer het particuliere aanbod niet wordt meegerekend en alleen naar het aanbod van de woningcorporaties wordt gekeken. Uit navraag bij grote particuliere aanbieders is echter gebleken dat slechts een klein gedeelte van de door hen in Rotterdam verhuurde woningen een huurprijs heeft onder de huurliberalisatiegrens 16. Derhalve gaat het hier om een beperkte verhoging en kan dus in het midden gelaten worden of particuliere huurwoningen tot de markt van goedkope en betaalbare woningen behoren. Indien wordt uitgegaan van een ruimere geografische markt zullen de marktaandelen van partijen aanzienlijk afnemen (rond de 19%, i.p.v. 31%, in stadsregio Rotterdam). Ten aanzien van de verhuur van dure sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector liggen de gezamenlijke marktaandelen van partijen lager dan bij de goedkope en betaalbare huurwoningen (in Rotterdam 11% ten aanzien van dure sociale huurwoningen ; 2,7% ten aanzien van huurwoningen in de vrije sector; in de stadsregio Rotterdam bedragen deze gezamenlijke marktaandelen 6,7% respectievelijk 1,7%). 19. In de gemeente Rotterdam zijn diverse andere grote woningcorporaties actief, zoals de Vestia Groep (17%), Woonbron (14%), Com.wonen (12%) en Woonstichting PWS (9%). Gelet op het gezamenlijke marktaandeel van partijen en de aanwezigheid van diverse andere woningcorporaties in de gemeente Rotterdam kan worden geconcludeerd dat er, uitgaande van de kleinst mogelijke markt, geen reden is om aan te nemen dat er als gevolg van de concentratie een economische machtspositie kan ontstaan op de markt voor het aanbieden van goedkope en betaalbare huurwoningen noch op de markt voor het aanbieden van dure huurwoningen. 17 Verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen 20. Alle door partijen verhuurde bedrijfsruimte bevindt zich in de gemeente Rotterdam. De verhuur van bedrijfsruimte/winkelruimte is voor partijen geen kernactiviteit. Het betreft in veel gevallen de verhuur van bedrijfsruimten in de onderste laag van woonblokken die de betreffende corporatie in bezit heeft. Partijen zien dit als een activiteit die in het verlengde ligt van hun maatschappelijke taak, omdat de door partijen verhuurde bedrijfsruimten een positief effect 16 Een marktpartij heeft aangegeven dat maximaal 20% van de door particuliere verhuurders verhuurde woningen onder de liberalisatiegrens valt. Hiermee zou het marktaandeel van partijen maximaal op 32% uit kunnen komen. 17 Hierdoor kan in het midden worden gelaten of reeds uit hoofde van de krapte op de Rotterdamse woningmarkt tot een dergelijk oordeel kan worden gekomen. Krapte op de woningmarkt en de verwachtingen daaromtrent kunnen er immers toe leiden dat woningcorporaties binnen de tijdshorizon van de concentratiecontrole geen reële concurrentieprikkels zullen ondervinden. In het reeds aangehaalde besluit van 16 januari in zaak 4173/ HHvL SWS, werd op grond van die omstandigheid geconcludeerd dat de fusie van tussen Woonstichting Hertog Hendrik van Lotharingen en Woningstichting SWS de daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan niet op significante wijze belemmerde. 6 Openbare versie

7 hebben op het voorzieningenniveau in een woonwijk. Partijen geven verder aan dat zij geen plannen hebben op grote schaal bedrijfruimte te verkopen dan wel aan te kopen. Uit de door partijen verstrekte gegevens in combinatie met gegevens van het CBS 18 blijkt dat partijen in Rotterdam een gezamenlijk marktaandeel van rond de 5% hebben. Aangezien partijen geen bedrijfsruimte verhuren buiten de gemeente Rotterdam, zal het gezamenlijk marktaandeel van partijen bij een ruimere geografische marktomvang nog lager uitvallen. Gelet op het gezamenlijke marktaandeel van partijen kan worden geconcludeerd dat als gevolg van onderhavige concentratie geen economische machtspositie kan ontstaan op de (mogelijke) markt voor verhuur van eenheden met een andere bestemming dan wonen. Projectontwikkeling 21. In de periode 2000 tot en met 2006 zijn door DNU 1130 sociale huurwoningen gerealiseerd en door WBR 661. Al deze woningen zijn gebouwd in Rotterdam. Noch DNU, noch WBR hebben reeds ontwikkelde woningprojecten verworven. In de gemeente Rotterdam zijn in die periode in totaal sociale huurwoningen gerealiseerd. Partijen hebben hiermee een gezamenlijk marktaandeel van ongeveer 14% op de mogelijke (deel)markt voor het ontwikkelen van locaties van sociale woningbouw. Omdat partijen geen door derden ontwikkelde woningprojecten hebben verworven zal hun marktaandeel op de mogelijke markt voor het ontwikkelen van locaties van sociale woningbouw en het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten lager uitvallen. Hierdoor kan in het midden worden gelaten of er sprake is van één markt of twee te onderscheiden markten op het gebeid van de ontwikkeling van sociale huurwoningen. Door partijen zijn ook gegevens verstrekt met betrekking tot de geplande projecten met betrekking tot de bouw van sociale huurwoningen in de periode 2007 tot en met Uit deze gegevens afkomstig van de gemeente Rotterdam 19 blijkt dat partijen in die periode gezamenlijk een marktaandeel tussen de 20% en 26% zullen hebben op de mogelijke (deel)markt voor het ontwikkelen van locaties voor sociale woningbouw. 22. Naast partijen zijn er nog verschillende andere spelers actief op het gebied van projectontwikkeling van sociale huurwoningen, zoals COM.wonen, Woningstichting PWS, Vestia, Woonbron en enkele kleinere spelers. Deze spelers zijn elk in staat dezelfde projecten te ontwikkelen als beide fusiepartijen. Alle marktpartijen die in het kader van deze zaak zijn bevraagd hebben aangegeven dat na de fusie tussen De Nieuwe Unie en Woningbedrijf 18 Zie Gemeente op maat 2005, Rotterdam, van het CBS, pagina 15, waarin het aantal bedrijfsvestigingen in Rotterdam wordt vermeld (onder vestiging wordt in dit verband verstaan een afzonderlijk gelegen ruimte, terrein of complex van ruimten of terreinen, benut door een bedrijf voor de uitoefening van activiteiten). 19 Overzicht productmarkt projectontwikkeling, planaanbod 2007 t/m 2010 Gemeente Rotterdam dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting. 7 Openbare versie

8 Rotterdam voldoende spelers overblijven op de markt voor projectontwikkeling van sociale huurwoningen. 23. Indien wordt uitgegaan van een ruimere geografische markt zullen de marktaandelen van partijen aanzienlijk lager zijn aangezien partijen tot nu toe nog geen woningen buiten Rotterdam hebben gerealiseerd. 24. Gezien het voorgaande kan worden geconcludeerd dat als gevolg van onderhavige concentratie geen economische machtspositie kan ontstaan op de (mogelijke) markt voor projectontwikkeling betreffende locaties voor (overwegend) sociale woningbouw. VI. CONCLUSIE 25. Na onderzoek van deze melding is de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat als gevolg van die concentratie een economische machtspositie kan ontstaan of worden versterkt die tot gevolg heeft dat een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze wordt belemmerd. 26. Gelet op het bovenstaande deelt de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 11 april 2007 De Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, namens deze: W.g. drs. A.J.M. Kleijweg Wnd. Directeur Concentratiecontrole Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag van bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de Rechtbank te Rotterdam, sector bestuursrecht, Postbus 50951, 3007 BM Rotterdam 8 Openbare versie