BESLUIT. Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet.

Transcriptie

1 Nederlandse Mededingingsautoriteit BESLUIT Besluit van de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit als bedoeld in artikel 37, eerste lid, van de Mededingingswet. Nummer 6301 / 8 Betreft zaak: Vitalis - Woonmaatschappij Maasland I. MELDING 1. Op 15 februari 2008 heeft de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (hierna: NMa) een melding ontvangen van een voorgenomen concentratie in de zin van artikel 34 van de Mededingingswet. Hierin is medegedeeld dat Stichting Vitalis en Stichting Woonmaatschappij Maasland voornemens zijn te fuseren, in de zin van artikel 27, eerste lid, onder a, van de Mededingingswet. Van de melding is mededeling gedaan in Staatscourant 35 van 19 februari Naar aanleiding van de mededeling in de Staatscourant zijn geen zienswijzen van derden naar voren gebracht. II. PARTIJEN 2. Stichting Vitalis (hierna: Vitalis) is een stichting naar Nederlands recht. Vitalis is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. Vitalis is in heel Nederland actief op het gebied van het aanbieden van huurwoningen, verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen, projectontwikkeling en dienstverlening ten behoeve van huurwoningen en andere verhuureenheden. 3. Stichting Woonmaatschappij Maasland (hierna: Maasland) is een stichting naar Nederlands recht. Maasland is een toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet. Maasland is actief in Noordoost-Brabant en Noord-Limburg op het gebied van het aanbieden van huurwoningen, verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen, projectontwikkeling en dienstverlening ten behoeve van huurwoningen en andere verhuureenheden. III. DE GEMELDE OPERATIE 4. Partijen zijn voornemens te fuseren in de zin van titel 7 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij Vitalis fungeert als verkrijgende stichting en Maasland als verdwijnende stichting. Hoewel Vitalis het vermogen van Maasland onder algemene titel zal verkrijgen en Maasland zal ophouden te bestaan, krijgt Vitalis een nieuwe concernstructuur en wordt tevens 1 Openbare versie

2 naam van Vitalis na de fusie gewijzigd. Er zal een nieuwe raad van bestuur worden gevormd die bestaat uit twee personen: de huidige directeur bestuurder van Maasland en de huidige voorzitter van de raad van bestuur van Vitalis. Ook de raad van commissarissen, alsmede de concernstaf worden opnieuw gevormd respectievelijk ingericht. Van het nieuwe concern zullen drie verzelfstandigde werkmaatschappijen onderdeel uitmaken, te weten (i) het woonbedrijf Maasland, (ii) het woonbedrijf Vitalis en (iii) de BV Vastgoedontwikkeling. De voorgenomen juridische fusie is vastgelegd in het door partijen bij de melding overgelegde document Voornemen tot fusie alsmede in de Concept Statuten nieuwe organisatie. IV. TOEPASSELIJKHEID VAN HET CONCENTRATIETOEZICHT 5. In eerdere besluiten 1 heeft de NMa geconcludeerd dat woningcorporaties zijn aan te merken als ondernemingen in de zin van de Mededingingswet. 6. De gemelde operatie is een concentratie in de zin van artikel 27, eerste lid, onder a, van de Mededingingswet. De hierboven, onder punt 4, omschreven transactie leidt er toe dat twee voorheen van elkaar onafhankelijke ondernemingen fuseren. 7. De betrokken ondernemingen zijn Vitalis en Maasland (hierna: partijen). 8. Uit de bij de melding ter beschikking gestelde omzetgegevens blijkt dat de gemelde concentratie binnen de werkingssfeer van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht valt. V. BEOORDELING A. RELEVANTE MARKTEN Rel evant e pr oduct mar kt en 9. De activiteiten van partijen overlappen op het gebied van het aanbieden van i) huurwoningen, ii) verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen, iii) projectontwikkeling en iv) dienstverlening ten behoeve van huurwoningen en andere verhuureenheden. 1 Zie onder meer het besluit van 27 januari 2006 in zaak 4173/HHvL Woningstichting SWS, punt Openbare versie

3 Huurwoningen 10. Voor woningen met een huurprijs onder de zogenoemde huurliberalisatiegrens gelden regels ten aanzien van de vaststelling van huurprijzen, huurverhogingen, huurovereenkomsten en bescherming van de huurder. De huurliberalisatiegrens is tevens de maximum huurprijs waarvoor huurtoeslag kan worden verkregen. 2 Boven deze grens heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. In aansluiting op eerdere besluiten 3 wordt daarom in het onderhavige geval uitgegaan van afzonderlijke markten van huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens en huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens (vrije sector). 11. In eerdere besluiten 4 is voorts aangegeven dat de markthuurprijs de gebruikelijk gehanteerde indeling is voor marktsegmenten. Binnen de afzonderlijke markt voor woningen beneden de huurliberalisatiegrens wordt een onderscheid gemaakt tussen goedkope, betaalbare en dure woningen. In aansluiting op reeds aangehaalde besluiten 5 wordt in het onderhavige geval uitgegaan van een onderscheid naar huurprijsklasse in enerzijds goedkope en betaalbare huurwoningen en anderzijds dure huurwoningen. De aftoppingsgrenzen uit de Wet op de 2 In onderhavig besluit wordt uitgegaan van de huurliberalisatiegrens per 1 juli Deze bedroeg EUR 615,01. Aangezien partijen niet beschikken over de cijfers van andere woningcorporaties en particuliere verhuurders over 2007 en het daardoor niet mogelijk is om de totale omvang van de afzonderlijke markten in 2007 te bepalen, hebben zij informatie overgelegd die betrekking heeft op het corporatiebezit in 2006 naar het huurprijsniveau per 1 juli Partijen geven aan dat een recentere peildatum geen ander inzicht zal geven. Hoewel de informatie over 2006 inderdaad vrijwel hetzelfde beeld vertoont als over 2007, geldt dit niet voor de gemeente Grave. In deze gemeente bestond in 2006 nog geen overlap op lokaal niveau. In 2007 zijn in deze gemeente door Vitalis echter nieuwe huurwoningen opgeleverd en in exploitatie genomen. Deze woningen zijn niet opgenomen in de cijfers over 2006, zodat er mogelijk een verschil bestaat met de cijfers over Bij de beoordeling van de afzonderlijke markten voor huurwoningen zal daarom tevens worden ingegaan op de cijfers van partijen over 2007 in de gemeente Grave. 3 Zie bijvoorbeeld het besluit van 11 april 2007 in zaak 6031/De Nieuwe Unie Woningbedrijf Rotterdam, punt 10, het besluit van 2 oktober 2006 in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, punt 11, het besluit van 1 november 2005 in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, punt 9 en het besluit van 6 oktober 2004 in zaak 4062/De Woonplaats Volion, punt Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 6031/De Nieuwe Unie Woningbedrijf Rotterdam, reeds aangehaald, punt 11, het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 12, het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 10 en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Zie het besluit in zaak 6031/De Nieuwe Unie Woningbedrijf Rotterdam, reeds aangehaald, punt 11, het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 12 en het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punten 16 tot en met Openbare versie

4 huurtoeslag vormen het ijkpunt voor dit onderscheid naar huurprijsklasse Uit de gegevens die partijen voor de markt voor goedkope en betaalbare huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens hebben overgelegd, blijkt dat de particuliere verhuurders een niet verwaarloosbaar deel van de markt vormen. Daarom zal in het onderhavige besluit worden uitgegaan van één markt voor het aanbod van zowel woningcorporaties als particulieren. 13. Ten aanzien van de markt voor dure huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens geldt dat, evenals in eerdere besluiten 7, zal worden uitgegaan van één markt voor het aanbod van zowel woningcorporaties als particulieren. Verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen 14. Naast woningen verhuren Vitalis en Maasland ook andere verhuureenheden. In eerdere besluiten 8 zijn mogelijk afzonderlijke productmarkten afgebakend voor het aanbieden van: (a) bedrijfspanden/winkels, (b) garages en (c) overige. 15. Opgemerkt dient te worden dat, evenals in een eerder besluit 9, het aanbieden door partijen van gebouwen met een andere bestemming dan wonen bijna altijd verbonden is met het aanbieden van huurwoningen, zoals bij woongebouwen behorende garages of in woonblokken gerealiseerde bedrijfsruimten of winkels. Het verhuren van deze gebouwen wordt door partijen gezien als nevenactiviteit en valt niet aan te merken als behorende tot de kerntaken van een woningcorporatie, zijnde een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet. Daarnaast is de omzet die partijen behalen met de verhuur van (a) bedrijfspanden/winkels, (b) garages en (c) overige beperkt. Gezien het voorgaande zullen de activiteiten van partijen op het gebied van het aanbieden van verhuureenheden met een andere bestemming dan wonen in het 6 De aftoppingsgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag bedroegen op peildatum 1 juli 2006 EUR 485,33 als het huishouden van de huurder, afgezien van eventuele onderhuurders en personen die tot diens huishouden behoren, uit één of twee personen bestaat en EUR 458,32 (eveneens peildatum 1 juli 2006) als het huishouden van de huurder, afgezien van eventuele onderhuurders en personen die tot diens huishouden behoren, uit drie of meer personen bestaat. 7 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 6031/De Nieuwe Unie Woningbedrijf Rotterdam, reeds aangehaald, punt 12, het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 13, het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 12 en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 14, het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 16, het besluit van 27 januari 2006 in zaak 4173/HHvL Woningstichting SWS, punt 69 en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punt Openbare versie

5 navolgende buiten beschouwing worden gelaten. Projectontwikkeling 16. In eerdere besluiten 10 zijn aanwijzingen naar voren gekomen dat de relevante gebieden waarop wordt geconcurreerd door woningcorporaties voor zover het projectontwikkeling betreft (i) het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en (ii) het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten zijn. Geconcludeerd is dat het hier eerder twee hoofdvarianten betreft dan twee afzonderlijke markten. Bij de beoordeling van de onderhavige concentratie kan in het midden worden gelaten of de markt voor projectontwikkeling nader is onder te verdelen in een markt voor (i) het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en (ii) het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten 11, omdat de materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 36 tot en met 38). Dienstverlening ten behoeve van huurwoningen en andere verhuureenheden 17. Dienstverlening ten behoeve van huurwoningen en andere verhuureenheden bestaat voornamelijk uit het beheer van de verenigingen van eigenaren, klusservice en servicekosten. Deze dienstverlening hangt nauw samen met de huisvestingstaken van de woningbouwcorporaties. Evenals in een eerder besluit 12 kan in het midden worden gelaten of dienstverlening een afzonderlijke markt is (zie punt 39). Rel evant e geogr af ische mar kt en Huurwoningen 18. Vitalis is in heel Nederland actief. Maasland is actief in Noordoost-Brabant en Noord- Limburg. Er bestaat overlap van de activiteiten van partijen op lokaal niveau. 10 Zie het besluit in zaak 6031/De Nieuwe Unie Woningbedrijf Rotterdam, reeds aangehaald, punt 14, het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 15 en het besluit van 27 januari 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punt Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 6031/De Nieuwe Unie Woningbedrijf Rotterdam, reeds aangehaald, punt 14, het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 15 en het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punten 95 tot en met Zie het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 8. 5 Openbare versie

6 19. Indien wordt uitgegaan van een ruimere geografische markt, zoals bijvoorbeeld de regio s die door de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (hiera: NVM) worden gehanteerd 13, dan is er eveneens sprake van overlap van de activiteiten van partijen. 20. Evenals in eerdere besluiten 14 zal in het onderhavige geval de exacte geografische marktafbakening in het midden worden gelaten, aangezien de materiële beoordeling van de onderhavige concentratie hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punten 23 tot en met 35). Projectontwikkeling 21. In eerdere besluiten 15 is aangegeven dat er aanwijzingen zijn dat de geografische markt voor de ontwikkeling van (overwegend) sociale woningbouw dan wel de verwerving van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten ruimer is dan de markt voor het aanbieden van goedkope en betaalbare sociale huurwoningen. Evenals in eerdere besluiten, behoeft in onderhavige zaak de geografische markt niet exact te worden afgebakend, aangezien de materiële beoordeling hierdoor niet wordt beïnvloed (zie punt 38). Dienstverlening ten behoeve van huurwoningen en andere verhuureenheden 22. Evenals de geografische marktafbakening van huurwoningen in punt 20, kan de exacte geografische marktafbakening van de mogelijke markt voor dienstverlening in het midden worden gelaten (zie punt 39). 13 De NVM-regio indeling geeft voor de woningmarkt het geografische gebied weer waarbinnen vraag en aanbod op de woningmarkt elkaar poogt te vinden. 14 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 6031/De Nieuwe Unie Woningbedrijf Rotterdam, reeds aangehaald, punt 16, het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, reeds aangehaald, punt 19, het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 20 en het besluit in zaak 4062/De Woonplaats Volion, reeds aangehaald, punten 37 en Zie het besluit in zaak 5083/Woonbron Woondrecht, reeds aangehaald, punt 17, het besluit in zaak 5688/Woonmaatschappij Amsterdam Woonmaatschappij Haarlem Woonmaatschappij Haarlemmermeer Woonmaatschappij, punt 20 en het besluit van 16 juni 2006 in zaak 4173/HHvL SWS, punt 106 tot en met Openbare versie

7 B. GEVOLGEN VAN DE CONCENTRATIE Huurwoningen (i) Huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens a. Goedkope en betaalbare huurwoningen 23. Op lokaal niveau is er op de markt voor goedkope en betaalbare huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens overlap van de activiteiten van partijen in de gemeenten Oss, Bernheze, Cuijk, Gennep en s-hertogenbosch. Vitalis Maasland Gemeente Oss 0,2% 17% Gemeente Bernheze 0,9% 75% Gemeente Cuijk 0,2% 93% Gemeente Gennep 0,7% 68% Gemeente s-hertogenbosch 0,7% 0,7% 24. Gelet op het zeer beperkte gezamenlijke marktaandeel in de gemeente s-hertogenbosch geeft de fusie daar geen aanleiding tot mededingingsrechtelijke bezwaren. Ook in de gemeente Oss is het gezamenlijke marktaandeel relatief laag. Daarnaast is de toevoeging door Vitalis in die gemeente zeer gering, zodat het marktaandeel van Maasland nauwelijks verandert door de voorgenomen concentratie. 25. In de gemeenten Bernheze, Cuijk en Gennep is het niet aannemelijk dat Vitalis thans een significante concurrentiedruk uitoefent op Maasland (en andere woningcorporaties). Vitalis verhuurt zeer weinig woningen in deze gemeenten en ook het marktaandeel dat die woningen vertegenwoordigen is zeer gering (alle minder dan 1%). De fusie tussen Vitalis en Maasland zal in deze gemeenten derhalve geen wezenlijke verandering in de marktverhoudingen teweegbrengen. 26. In de gemeente Grave bestond in 2006 nog geen overlap op de markt voor goedkope en betaalbare huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens. In 2007 werden er door Vitalis echter nieuwe woningen opgeleverd en in exploitatie genomen. Uit de cijfers van partijen over 2007 blijkt dat Vitalis in Grave achttien woningen in exploitatie heeft genomen die behoren tot de markt voor goedkope en betaalbare huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens. In 2006 omvatte de totale omvang van deze markt woningen, waarvan Maasland 991 woningen in haar bezit had. De toevoeging door Vitalis is relatief zeer klein en in de NVM-regio Noordoost- Brabant nog kleiner (zie punten 27 en 28), zodat niet aannemelijk is dat deze toevoeging een wezenlijke verandering in de marktverhoudingen teweeg zal brengen. 7 Openbare versie

8 27. Indien wordt uitgegaan van een ruimere geografische markt bestaat er overlap van de activiteiten van partijen in de NVM-regio s Noordoost-Brabant, s-hertogenbosch en Oss e.o. Vitalis Maasland NVM-regio Noordoost-Brabant 0,2% 67% NVM-regio s-hertogenbosch e.o. 0,3% 0,4% NVM-regio Oss e.o. 0,3% 35% 28. Gelet op het zeer beperkte gezamenlijke marktaandeel in de NVM-regio s-hertogenbosch e.o. geeft de fusie daar geen aanleiding tot mededingingsrechtelijke bezwaren. In de NVM-regio s Noordoost-Brabant en Oss e.o. daarentegen zijn de gezamenlijke marktaandelen van partijen in deze regio s 67% en 36%. Echter, gelet op het zeer beperkte aantal woningen dat Vitalis daar verhuurt en het zeer minieme marktaandeel dat die woningen vertegenwoordigen (beide minder dan 1%), is het niet aannemelijk dat zij thans in de NVMregio s Noordoost-Brabant en Oss e.o. een significante concurrentiedruk uitoefent op Maasland. De fusie tussen Vitalis en Maasland zal derhalve ook op een ruimere geografische markt geen wezenlijke verandering in de marktverhoudingen teweegbrengen. (b) Dure huurwoningen 29. Op de markt voor dure huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens bestaat overlap van de activiteiten van partijen in de gemeenten Gennep en s-hertogenbosch. Vitalis Maasland Gemeente Gennep 5% 23% Gemeente s-hertogenbosch 6% 0,6% 30. Gelet op het beperkte gezamenlijke marktaandeel in de gemeente s-hertogenbosch geeft de fusie daar geen aanleiding tot mededingingsrechtelijke bezwaren. Ook in de gemeente Gennep is het gezamenlijke marktaandeel niet zodanig hoog (28%) dat er zich mededingingsrechtelijke problemen zullen voordoen. 31. In de gemeente Grave bestond in 2006 geen overlap van de activiteiten van partijen op de markt voor dure huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens. Uit de cijfers van partijen over 2007 blijkt echter dat Vitalis in 2007 zeven woningen in Grave heeft opgeleverd die behoren tot deze markt. Maasland had in 2006 in deze gemeente 56 woningen in haar bezit die op de markt voor dure huurwoningen beneden de huurliberalisatiegrens een marktaandeel vertegenwoordigden van 28%. De toevoeging van zeven woningen door Vitalis is klein en zal geen wezenlijke verandering in de marktverhoudingen teweegbrengen. 8 Openbare versie

9 32. Indien wordt uitgegaan van een ruimere geografische markt, is er slechts overlap van de activiteiten van partijen in de NVM-regio s s-hertogenbosch e.o. en Noordoost-Brabant. Vitalis Maasland NVM-regio Noordoost-Brabant 0,9% 38% NVM-regio s-hertogenbosch e.o. 3% 0,3% 33. Gelet op het zeer beperkte gezamenlijke marktaandeel in de NVM-regio s-hertogenbosch e.o. geeft de fusie daar geen aanleiding tot mededingingsrechtelijke bezwaren. In de NVM-regio Noordoost-Brabant is het gezamenlijke marktaandeel van partijen 39%. Echter, gelet op het zeer beperkte aantal woningen dat Vitalis in die regio verhuurt en het zeer minieme marktaandeel dat die woningen vertegenwoordigen (minder dan 1%), is het niet aannemelijk dat zij thans een significante concurrentiedruk op Maasland uitoefent in de NVM-regio Noordoost- Brabant. De fusie tussen Vitalis en Maasland zal derhalve ook in de NVM-regio Noordoost- Brabant geen wezenlijke verandering in de marktverhoudingen teweegbrengen. (ii) Huurwoningen boven de liberalisatiegrens (vrije sector) 34. Op de markt voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens (vrije sector) bestaat er zowel op lokaal niveau als op een ruimere geografische markt alleen overlap in de gemeente s-hertogenbosch respectievelijk de NVM-regio s-hertogenbosch e.o. Het gezamenlijke marktaandeel is zowel in de gemeente s-hertogenbosch als in de NVM-regio s-hertogenbosch e.o. minder dan 1%. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat als gevolg van de concentratie de daadwerkelijke mededinging op de mogelijke geografische markten voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens op significante wijze zou kunnen worden belemmerd, met name als het resultaat van het in het leven roepen of het versterken van een economische machtspositie. 35. In de gemeente Grave bestond in 2006 geen overlap van de activiteiten van partijen op de markt voor dure woningen beneden de huurliberalisatiegrens. Doordat Vitalis in de gemeente Grave nieuwe huurwoningen heeft opgeleverd en in exploitatie heeft genomen, bestond er in 2007 wél overlap. Maasland had in 2006 vier woningen in haar bezit die op de markt voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens een marktaandeel vertegenwoordigden van 2%. Vitalis voegt slechts drie woningen toe. Deze toevoeging is dusdanig klein dat de gezamenlijke positie van partijen in Grave ook na de concentratie klein blijft. Het is daarom niet aannemelijk dat als gevolg van de concentratie de daadwerkelijke mededinging op deze mogelijke geografische markt op significante wijze zou kunnen worden belemmerd, met name als het resultaat van het in het leven roepen of het versterken van een economische machtspositie. 9 Openbare versie

10 Projectontwikkeling 36. In 2007 is slechts sprake van overlap in de gemeente Grave. De website van Maasland vermeldt dat Maasland in deze gemeente momenteel acht woningen ontwikkelt. 16 Vitalis heeft in deze gemeente een complex met 28 woningen ontwikkeld. Deze woningen zijn echter in 2007 tevens opgeleverd en in exploitatie genomen en zijn daarom hierboven reeds meegenomen in de beoordeling van de afzonderlijke markten van huurwoningen (zie punten 26, 31 en 35). In de beoordeling van de mogelijk te onderscheiden markten voor (i) het ontwikkelen van locaties voor (overwegend) sociale woningbouw en (ii) het verwerven van ontwikkelde sociale woningbouwprojecten zal derhalve niet worden uitgegaan van de woningen die Vitalis in 2007 in Grave heeft opgeleverd en in exploitatie heeft genomen. 37. Per 1 januari 2008 vinden er geen projectontwikkelingsactiviteiten van Vitalis plaats in gemeenten of NVM-regio s waar Maasland woningbouwprojecten ontwikkelt, zodat er op dat peilmoment geen overlap van de activiteiten van partijen bestond op zowel lokaal als regionaal niveau. 38. Aangezien er op 1 januari 2008 geen overlap bestond op de mogelijk afzonderlijke markten voor projectontwikkeling op zowel lokaal niveau als op het niveau van de NVM-regio s, is het niet aannemelijk dat als gevolg van de onderhavige concentratie de daadwerkelijke mededinging op een mogelijk ruimere geografische markt op significante wijze zou kunnen worden belemmerd, met name als het resultaat van het in het leven roepen of het versterken van een economische machtspositie. Dienstverlening ten behoeve van huurwoningen en andere verhuureenheden 39. Vitalis en Maasland bieden hun dienstverlening slechts aan hun eigen huurders aan. Dit geldt tevens voor andere woningcorporaties. Het is niet aannemelijk dat partijen hun dienstverlening ook gaan aanbieden aan huurders van andere woningcorporaties of particuliere verhuurders. Aangezien de dienstverlening rechtstreeks verband houdt met de verhuur van woningen, kan worden aangesloten bij de beoordeling van de afzonderlijke markten voor de verhuur van woningen (zie punten 23 tot en met 35). VI. CONCLUSIE 40. Na onderzoek van deze melding is de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit tot de conclusie gekomen dat de gemelde operatie binnen de werkingssfeer valt van het in hoofdstuk 5 van de Mededingingswet geregelde concentratietoezicht. Hij heeft geen reden om aan te nemen dat de concentratie de 16 Onbekend is tot welk segment deze woningen uiteindelijk gaan behoren. 10 Openbare versie

11 daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan op significante wijze zou kunnen belemmeren, met name als het resultaat van het in het leven roepen of het versterken van een economische machtspositie. 41. Gelet op het bovenstaande deelt de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit mede dat voor het tot stand brengen van de concentratie waarop de melding betrekking heeft geen vergunning is vereist. Datum: 8 mei 2008 De Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, namens deze: w.g. drs. A.J.M. Kleijweg Wnd. directeur Concentratiecontrole Tegen dit besluit kan degene, wiens belang rechtstreeks bij dit besluit is betrokken, binnen zes weken na de dag vanbekendmaking van dit besluit een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de Raad van Bestuur van de Nederlandse Mededingingsautoriteit, Juridische Dienst, Postbus 16326, 2500 BH Den Haag 11 Openbare versie