Gemeente Haaksbergen. Woonvisie actualisatie van Woonvisie Kwaliteit van wonen voor jong en oud

Transcriptie

1 Gemeente Haaksbergen Woonvisie actualisatie van Woonvisie Kwaliteit van wonen voor jong en oud Collegebesluit : 19 februari 2008 Vastgesteld Raad : 26 maart 2008

2 2

3 INLEIDING De Woonvisie geactualiseerd De woningmarkt is de afgelopen jaren volop in beweging geweest en zal de komende jaren ook volop in beweging blijven. Belangrijke factoren waren de economische groei, verandering van woonwensen (gericht op meer kwaliteit) en aandacht voor de doelgroepen zoals: starters op de woningmarkt en senioren. Daarnaast speelt een verandering in de toekomstige bevolkingssamenstelling (meer senioren) een belangrijke rol. Het wonen is en blijft dus in beweging. De woningvraag en woonwens is de laatste tijd sterk veranderd als gevolg van het toenemende aantal oudere huishoudens, de wens tot meer keuzemogelijkheden, de roep om kwaliteit, veiligheid en ruimte in en om de woning. In toenemende mate ervaart de gemeente dat de huisvesting van onder andere de jongeren in Haaksbergen problematisch is. Het gevolg is dat steeds meer jongeren uit de gemeente vertrekken. Maar ook andere groepen vragen om meer kwaliteit en senioren hebben aangegeven zo lang mogelijk zelfstandig te willen blijven wonen. Om goed op die ontwikkelingen in te kunnen spelen, is het belangrijk om over een actuele beleidsvisie op het gebied van wonen te kunnen blijven beschikken. Naar aanleiding van deze ontwikkelingen hebben de gemeente Haaksbergen en Woningstichting Lucht&Licht (nu geheten Woningcorporatie Domijn) in 2006 een woonwensonderzoek laten verrichten. De uitkomsten van dit onderzoek gaven mede aanleiding om de Woonvisie te actualiseren. Gemeente Haaksbergen presenteert hierbij dan ook de: Woonvisie 2007+, actualisatie van Woonvisie Ook in deze geactualiseerde woonvisie is aandacht besteed aan de kwaliteit van wonen voor jong en oud. Gemeente Haaksbergen zal zich hier voor in blijven zetten. De woonwens van de burger blijft ook in deze woonvisie centraal staan. Deze Woonvisie bestaat uit een zevental hoofdstukken, te weten: Hoofdstuk 1 : Samenvatting Hoofdstuk 2 : Visie en ambities van de gemeente Haaksbergen Hoofdstuk 3 : Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad Hoofdstuk 4 : Woonbeleid voor de doelgroepen Hoofdstuk 5 : Wonen in de toekomst Hoofdstuk 6 : Woningvraag, woonwens, programma/differentiatie, planning nieuwbouw Hoofdstuk 7 : Uitvoering van beleid De woonvisie sluit af met een uitvoeringsschema, waarin een aantal opgaven zijn aangegeven. 1

4 INHOUD blz. 1. SAMENVATTING 4 2. VISIE EN AMBITITIES VAN DE GEMEENTE HAAKSBERGEN Vergroten van keuzevrijheid voor de inwoners Realisatie van gedifferentieerde woonwijken Optimale extramuralisering Vergroten leefbaarheid Inspelen op veranderingen Een realistische en gedragen visie 9 3. ONTWIKKELING BEVOLKING, WONINGVOORRAAD, WONINGBEHOEFTE EN DEMOGRAFISCHE VERANDERINGEN Bevolking Woningvoorraad Woningbehoefte Demografische veranderingen WOONBELEID VOOR DE DOELGROEPEN Verbetering huisvestingsmogelijkheden voor starters en jonge huishoudens Werken aan kansen Vergrijzing: meer personen van 55 jaar en ouder Visie op zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen Vraag en aanbod Aandachtsgroep: maatschappelijke verantwoordelijkheid voor lage inkomens Aandachtsgroep per kern Statushouders Dak en thuislozen Woonwagenbewoners Aanbod huurwoningen Aanbod koopwoningen Aanbod bouwkavels 23 2

5 5. WONEN IN DE TOEKOMST Leefbaarheid in Haaksbergen Leefbaarheid in Buurse Leefbaarheid in Sint Isidorushoeve Gedifferentieerde woonwijken en diversiteit in woonmilieus Vernieuwing binnenstedelijke bedrijventerreinen Opgaven in bestaande woongebieden in Haaksbergen Opgaven in Buurse en Sint Isidorushoeve Verkoop van huurwoningen Particulier opdrachtgeverschap Levensloopbestendig bouwen, kwaliteit van de woning en woonomgeving WoonKeur Domotica Keurmerk Veilig Wonen Bevorderen duurzaam bouwen, energiebesparing en waterbeheer WONINGVRAAG, WOONWENS, PROGRAMMA/DIFFERENTIATIE, WONINGBOUWLOCATIES Kwantitatieve nieuwbouwopgave Woonwens Haaksbergen Woonwens Buurse en Sint Isidorushoeve Woningbouwprogramma/woningdifferentiatie Woningbouwlocaties UITVOERING VAN BELEID Communicatie met partijen Prestatieafspraken gericht op effecten Evalueren en actualiseren van woonvisie Evalueren en aanpassen van beleid Uitvoeringsplan 40 BIJLAGEN 43 Kaders van beleid 44 Begrippen en afkortingen 49 3

6 1. SAMENVATTING Algemeen Deze woonvisie is een actualisatie van de in 2004 vastgestelde Woonvisie en in overeenstemmimg met het Collegeprogramma De basis van deze actualisatie is het gehouden regionale woningmarktonderzoek 2006 en de voor de gemeente Haaksbergen gehouden woningmarktanalyse 2006 (woonwensonderzoek) die in Juni 2007 is verschenen. De uitkomsten van de woningmarktanalyse is de basis geweest om de visie te actualiseren. Visie en ambities van de gemeente Haaksbergen De visie en ambities van de gemeente Haaksbergen zijn de volgende: Vergroten van de keuzevrijheid van de inwoners; Realiseren van gedifferentieerde woonwijken; Een optimale extramuralisering; Bouwen voor de eigen woningbehoefte met prioriteit voor jongeren en senioren; Inspelen op veranderingen. Ontwikkeling bevolking en woningvoorraad De ontwikkeling van de bevolking en toename van de woningvoorraad is de afgelopen jaren minder gegroeid dan werd verwacht. Hoofdzakelijke reden is dat de afgelopen jaren minder woningen zijn weggezet voor onder ander starters op de woningmarkt. (Gelet op de grote wachtlijst van starters voor een woning of bouwkavel, als ook een inhaalslag is er in de gemeente een additionele woningbehoefte ontstaan van 840 woningen.) Naast deze woningbehoefte zal de extramuralisering als ook de woningbijdrage voor de regionale opvang nog nader ingevuld moeten worden. Woonbeleid voor de doelgroepen Belangrijk uitgangspunt is het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van de inwoners. Gemeente Haaksbergen en Woningcorporatie Domijn denken aan de inzet van verschillende maatregelen om de kansen van jongeren en jonge gezinnen op de woningmarkt te vergroten, door: Bouwen van voldoende nieuwbouwwoningen en bevorderen van de doorstroming; Nieuwbouw van groeiwoningen; Labelling van bouwkavels voor jongeren; Tussenvormen van huur en koop; Verkoop van huurwoningen, eventueel met koopsubsidie; Starterslening; Particulier opdrachtgeverschap en collectief particulier opdrachtgeverschap; Aanpassen van het woningtoewijzingsbeleid. Gebleken is dat personen van 55 jaar en ouder zo lang mogelijk in hun huis en zelfstandig willen blijven wonen en zo lang mogelijk zorg aan huis willen hebben. Voor het wonen is een aantal uitgangspunten van belang: Mensen bepalen zelf waar en hoe ze willen wonen, ongeacht de zorgvraag; Mensen wonen zolang mogelijk in een zelfstandige woning. Voor een beperkt aantal mensen waarvoor zelfstandig wonen niet meer mogelijk en verantwoord is zullen alternatieve woonzorgvormen worden gerealiseerd; Ouderen en gehandicapten worden niet als specifieke doelgroep benaderd maar als inwoners van Haaksbergen die een woningbehoefte hebben. 4

7 Een belangrijk onderwerp is de huisvesting van de zogenaamde aandachtsgroep, de huishoudens met een laag inkomen. Deze huishoudens kunnen over het algemeen moeilijk zelfstandig in hun huisvesting voorzien. Hier ligt een belangrijke taakstelling voor gemeente en woningcorporatie. Daarnaast dient aandacht te worden besteed aan de huisvestingstaakstelling voor statushouders en het bieden van zorg en huisvesting van dak en thuislozen. Wonen in de toekomst Er hebben zich ontwikkelingen voor gedaan die richting geven aan het Wonen in de toekomst. Het gaat er bij de ontwikkeling van nieuwe en vernieuwde woonmilieus om, dat deze niet alleen wat betreft type en prijsklasse van de woning aansluiten bij de toekomstige vraag, maar ook wat betreft uitrustingsniveau en kwaliteit van de woning (levensloopbestendig) en woonomgeving. Om dit te kunnen verwezenlijken zijn de volgende instrumenten ontwikkeld: WoonKeur WoonKeur is een kwaliteitslabel dat aangeeft of de woning, het woongebouw en de woonomgeving bruikbaar, veilig en toegankelijk zijn, ook voor mensen met een functiebeperking. Domotica Voor senioren is het concept Domotica ontwikkeld. Bij dit concept gaat het om vergaande technologische voorzieningen aan de woning om het wooncomfort voor de vooral oudere bewoner te verhogen en waar mogelijk de veiligheid in de woning te vergroten. Keurmerk Veilig Wonen Het Keurmerk Veilig Wonen geeft richtlijnen aan voor veiligheid van woning en woonomgeving. Het gaat daarbij om sociale veiligheid, inbraakpreventie en brandveiligheid van woningen. Energielabel Het energielabel heeft betrekking op de energiekwaliteit van een woning. Vanaf 1 januari 2008 zijn verkopers en verhuurders verplicht om een energielabel te laten zien, zodat belangstellenden de energiekwaliteit van een woning kunnen meenemen in hun beslissing om de woning te kopen of te huren. Woningvraag, woonwens, programma/differentiatie, woningbouwlocaties Uitgangspunt is dat in de gemeente en in elke kern voldoende woningen gebouwd worden om te voorzien in de eigen woningbehoefte. Om dat te realiseren, en rekening houdend met een extramuralisering van 80%, wil de gemeente in de komende jaren (tot 2015) woningen bouwen. Naast dit aantal woningen moet rekening gehouden worden met een aanvullende realisatie van een 60tal woningen om de wachtlijsten in de extramurale zorg te verminderen. De resterende 20% zal worden ingezet voor verzorgd wonen, door middel van kleinschalige woonvormen. Per kern is in beeld gebracht hoe de woningvraag in de komende jaren zal zijn samengesteld. Daarnaast is aangegeven welke woningbouwlocaties in aanmerking komen om aan de woningvraag te kunnen voldoen. Uitvoering van beleid De gemeente heeft een verantwoordelijkheid voor een beleid dat zo goed mogelijk het collectieve belang dient. Als regisseur probeert de gemeente de uitvoerende partijen achter haar beleid te krijgen. Geregeld overleg is daarbij van belang. Op vijf manieren geeft de gemeente vorm aan de communicatie: Structureel jaarlijks overleg; Projectgericht overleg; Bestuurlijk overleg tussen gemeente en woningcorporatie Regulier overleg wonen, welzijn en zorg; Informeel overleg. Jaarlijks zal de gemeente met de woningcorporatie de prestatieafspraken evalueren en actualiseren. Tot slot is een uitvoeringsplan opgesteld waarin activiteiten staan aangegeven die voortkomen uit de in deze visie verwoorde onderwerpen. 5

8 2. VISIE EN AMBITIES VAN DE GEMEENTE HAAKSBERGEN Ambities Woonvisie Haaksbergen vergroten keuzevrijheid inwoners realiseren gedifferentieerde woonwijken optimale extramuralisering bouwen voor eigen woningbehoefte met prioriteit voor jongeren en senioren inspelen op veranderingen De inwoners zijn tevreden over de woonkwaliteit, en dat willen we behouden en zo mogelijk verbeteren. Hier ligt een opgave die de provincie heeft samengevat in vier punten: werken aan sterke steden, een vitaal platteland, aan sociale kwaliteit en ruimtelijke kwaliteit. Deze vier opgaven raken ook direct het wonen in Haaksbergen en zijn voor de gemeente mede een inspiratiebron geweest voor het bepalen van haar ambities. De ambities die hier beknopt worden beschreven, vormden de "rode draad" in de gemeentelijke Woonvisie en zijn ook in deze geactualiseerde woonvisie de rode draad Vergroten van de keuzevrijheid voor de inwoners De ontwikkeling van het woonbeleid doet de gemeente samen met andere partijen die actief zijn op het gebied van het wonen. Dit doet de gemeente voor de bewoners van Haaksbergen: zij maken uiteindelijk uit of het gemeentelijke beleid daadwerkelijk leidt tot plezierig wonen in een aantrekkelijk woonmilieu. Het is daarom zaak om de invulling van de woonsituatie zoveel mogelijk over te laten aan de bewoners zelf. Door keuzevrijheid te bieden en zeggenschap over de inrichting van hun woning en woonomgeving kan het beste worden ingespeeld op de specifieke wensen van de bewoners. De gemeente wil graag dat de bewoners meer keuzevrijheid krijgen. Die keuzemogelijkheden kunnen betrekking hebben op veel zaken. Gedacht kan worden aan het volgende: woonmogelijkheden voor alle leeftijden en huishoudenssamenstellingen in de verschillende wijken en kernen, zo lang mogelijk in de eigen woning en woonomgeving kunnen blijven wonen, zeggenschap over de inrichting van de woning en woonomgeving, meer zeggenschap en vrijheid over de financieringsvorm van de woning, etc. Met andere woorden: de bewoner staat centraal. Om dit te kunnen bewerkstelligen heeft de gemeente Haaksbergen samen met Woningstichting Lucht&Licht, nu Woningcorporatie Domijn, eind 2006 een woningmarktonderzoek laten uitvoeren. In de gemeente Haaksbergen zijn daarvoor bijna zelfstandig wonende huishoudens en ruim 800 inwonenden benaderd. In totaal zijn bijna enquêtes ontvangen van zelfstandig wonende huishoudens en ongeveer 130 enquêtes zijn ontvangen van starters (inwonenden). Over het algemeen genomen is de respons goed te noemen, zodat geconcludeerd kan worden dat een betrouwbaar inzicht verkregen is in de woonwensen van de inwoners in de kernen Haaksbergen, Buurse en Sint Isidorushoeve. De uitkomsten van dit woningmarktonderzoek zijn verwoord in de Woningmarktanalyse TWO 2006, wijken/kernen in beeld, van 11 juni

9 2.2. Realisatie van gedifferentieerde woonwijken Goed wonen voor iedereen vraagt om een passend aanbod aan woningen en woonmilieus. Dit moet afgestemd zijn op de schaal van Haaksbergen. De gemeente wil bouwen voor alle doelgroepen, met menging van financieringsvormen en menging van woningtypen zodat er geen éénzijdig samengestelde woonbuurten ontstaan. De woonkwaliteit in Haaksbergen is over het algemeen goed en zeer gevarieerd. In enkele buurtjes en individuele bouwblokken/complexen is de woonkwaliteit en leefbaarheid voor verbetering vatbaar. Daarbij zal in het bijzonder in het oog moeten worden gehouden, hoe de vernieuwing van de woningvoorraad kan bijdragen aan het vergroten van de differentiatie in bevolkingssamenstelling. Ook voor de uitbreiding van de woningvoorraad voor ouderen, die zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen, zal gelet worden op differentiatie van woonvormen en spreiding van die woonvormen over wijken en kernen Optimale extramuralisering De gemeente Haaksbergen gaat uit van optimale extramuralisering: burgers kunnen wonen in de zelf gekozen woning met zorg en dienstverlening die nodig is. Om deze ambitie waar te kunnen maken moet aan drie essentiële voorwaarden worden voldaan: 1. er moeten voldoende woningen beschikbaar komen die tegemoet komen aan de woonwensen van de doelgroep (mensen met een lichte functiebeperking, lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en (ex)psychiatrische patiënten). 2. de voorzieningen moeten goed bereikbaar zijn; hierbij gaat het om winkelvoorzieningen, dienstverlening, welzijnsvoorzieningen, etc. 3. zorg op maat moet aan huis worden aangeboden; hier gaat het om de geplande zorg, de nogniet planbare zorg en de acute zorg na alarmering. Scheiden van wonen en zorg ligt aan de basis van deze gemeentelijke ambitie. Verzorgingshuis t Saalmerink 2.4. Vergroten leefbaarheid De gemeente Haaksbergen wil de leefbaarheid vergroten, onder meer door te bouwen voor de eigen behoefte met een prioriteit voor jongeren en senioren. 7

10 Het "vertrek van jongeren" uit de gemeenschap is een onderwerp dat in tal van discussies boven water komt. Tal van organisaties geven het signaal af dat het ongewenst is dat jongeren noodgedwongen naar een andere gemeente moeten verhuizen omdat er voor hen in Haaksbergen onvoldoende huisvestingsmogelijkheden beschikbaar zijn. Ook in de afgelopen jaren is er sprake geweest van een vertrekoverschot van jongeren. Indien dit vertrek samenhangt om redenen van studie of werk, bestaat hiertegen geen enkel bezwaar. Maar steeds duidelijker wordt dat dit vertrek deels ook een gevolg is van onvoldoende huisvestingsmogelijkheden voor jongeren. Dat knelpunt wil de gemeente samen met andere partijen verminderen, zodat meer jongeren in Haaksbergen blijven wonen. Daarnaast is het van groot belang om ouderen die huisvestingsmogelijkheden te kunnen bieden die zij het liefst wensen. Deze woonwens kan variëren van een grondgebonden levensloopbestendige woning tot een appartement nabij de voor hen noodzakelijke voorzieningen, zodat zelfstandigheid gewaarborgd blijft. Behoud van jongeren is ontzettend belangrijk voor een leefbare toekomst van de dorpen, maar ook een op maat toegesneden huisvesting voor senioren is van belang voor een evenwichtige bevolkingssamenstelling. De gemeente wil daarom in alle kernen voldoende woningen bouwen om adequaat te kunnen voorzien in de eigen woningbehoefte. De bewoners moeten het gevoel hebben dat hun dorp leeft. Woningbouw kan bijdragen in het beeld dat een dorp dynamisch inspeelt op nieuwe ontwikkelingen. De gemeente zal zich dan ook inzetten om jongeren in de dorpen meer huisvestingsmogelijkheden te bieden en senioren tegemoet te komen aan hun woonwens. Niet alleen door nieuwbouw kan de leefbaarheid positief worden beïnvloed. Ook het behoud van voorzieningen, een actief verenigingsleven, etc. zijn belangrijke zaken. Het in stand houden van de leefbaarheid vergt een integraal beleid. De woningbouw in de grote steden stagneert. De gemeente Haaksbergen heeft hier oog voor en is bereid een bijdrage te leveren aan het oplossen van deze problematiek. Gelet op de ruimtelijke mogelijkheden blijft de gemeente bereid om aanvullend enige woningbouw voor de regio Twente te realiseren Inspelen op veranderingen De gemeente Haaksbergen kan natuurlijk niet de toekomst voorspellen maar loopt toch bij haar beleid vooruit op bepaalde voorspelde ontwikkelingen en kansen. Het gaat dan om zaken als ontgroening, vergrijzing, extramuralisering, etc. De kans blijft natuurlijk bestaan dat deze ontwikkelingen zich anders dan voorspeld voordoen. Daarom richt de gemeente zich ook niet op een vastomlijnd beleid, maar meer op een beleid dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Via prestatieafspraken, regelmatig overleg met de woningcorporatie en andere partijen en evaluatie van beleid hoopt de gemeente dit te bereiken. De keerzijde van deze flexibiliteit is dat onzekerheid over de toekomst geen alibi is voor een vrijblijvend beleid. Daarom stelt de gemeente in deze woonvisie haar kaders en worden keuzen gemaakt. Ook de gemeente wil een actievere rol vervullen op het gebied van het wonen. Zo wordt een actiever grondbeleid gevoerd en wil de gemeente minder marktvolgend optreden als het gaat om het bepalen van de samenstelling van het nieuwbouwprogramma. 8

11 2.6. Een realistische en gedragen visie Samen met haar partners heeft de gemeente Haaksbergen de Woonvisie opgesteld. En dat had zij niet voor niets samen gedaan. Ook deze geactualiseerde woonvisie is samen met haar partners opgesteld. Gemeente Haaksbergen hecht namelijk veel waarde aan een uitvoerbare visie, een visie die gedragen wordt door de partijen waarmee de gemeente samen verantwoordelijk is voor een aangenaam wonen in Haaksbergen. In deze woonvisie werkt de gemeente het in gang gezette woonbeleid verder uit, waarbij zij goed kijkt naar de haalbaarheid en realiteit van dat beleid. Burgers mogen namelijk verwachtingen hebben op basis van dit beleid en de gemeente vindt het van belang dat zij geen valse verwachtingen wekt. 9

12 3. ONTWIKKELING BEVOLKING, WONINGVOORRAAD, WONINGBEHOEFTE EN DEMOGRAFISCHE VERANDERINGEN Dit hoofdstuk bevat achtergrondinformatie met betrekking tot de samenstelling en ontwikkeling van de bevolking en woningvoorraad in de gemeente Haaksbergen met betrekking tot de periode Daarnaast is de woningbehoefte , bij een migratiesaldo = 0, in beeld gebracht Bevolking Op 1 januari 2006 telde de gemeente Haaksbergen inwoners. In onderstaand tabel is de leeftijdsopbouw van de bevolking in de gemeente Haaksbergen, voor zowel 2002 als 2006, aangegeven. Eveneens is de leeftijdsopbouw van de bevolking van Landelijk Twente in 2006, aangegeven. Tabel 2.1: Gemeente Haaksbergen. Bevolkingssamenstelling naar leeftijd in 2002 en 2006 Haaksbergen 029 jaar 3054 jaar 5574 jaar 75 jaar e.o % Abs % 38% 21% 6% 100% % 37% 23% 6% 100% Landelijk Twente 029 jaar 3054 jaar 5574 jaar 75 jaar e.o % Abs % 36% 21% 6% 100% Bron: Woonvisie 2003+, Woningmarktanalyse TWO 2006 Uit de tabel blijkt dat de gemeente Haaksbergen een relatief wat oudere leeftijdsopbouw (55 74 jaar) heeft. Er wonen gemiddeld wat meer 55plussers in Haaksbergen dan in de landelijke gemeenten van Twente. Ook in de komende jaren zal Haaksbergen een wat oudere leeftijdsopbouw houden. Vergrijzing betekent meer behoefte aan seniorenwoningen. Het tempo van de vergrijzing sluit echter aan op dat in de andere Twentse gemeenten. Het percentage starters en jonge huishoudens blijft wat achter bij het Landelijk Twente. Oorzaak is dat de afgelopen jaren te weinig woningen gerealiseerd zijn voor starters en jonge huishoudens. De verschillen in de realisatie van woningbouw voor de doelgroep tussen Haaksbergen en de overige gemeenten in Landelijk Twente is echter marginaal. Door de wat oudere leeftijdsopbouw in de gemeente Haaksbergen is de bevolkingsomvang tussen 2002 en 2006 met 1% toegenomen. Deze toename ligt gelijk met de gemiddelde toename van de overige gemeenten in Landelijk Twente, maar blijft achter bij het regionale gemiddelde van 1,5%. Daarnaast was er in de gemeente Haaksbergen, zoals ook in de gemeenten in Landelijk Twente, sprake van een negatief migratiesaldo. 10

13 Tabel 2.2: Gemeente Haaksbergen. Bevolkingsontwikkeling Haaksbergen Bevolking Migratiesaldo Bevolkingsomvang Groeipercentage % Landelijk Twente % Bron: Woonvisie 2003+, Woningmarktanalyse TWO 2006 De meeste verhuizingen van en naar Haaksbergen vonden plaats met gemeenten uit de netwerkstad. Dit betekent dat de omvang van het gemeentelijke woningbouwprogramma in de afgelopen jaren niet toereikend was om in de eigen woningbehoefte te kunnen voorzien. 3.2 Woningvoorraad De totale woningvoorraad in de gemeente Haaksbergen bestaat op 1 januari 2006 uit woningen. Tabel 2.3: Gemeente haaksbergen. Ontwikkeling woningvoorraad en samenstelling woningvoorraad Groei Haaksbergen Woningvoorraad Woningvoorraad Woningvoorraad Aandeel sociale huur Aandeel part. huur Aandeel koop % 24% 2% 2% 71% 74% Landelijk Twente Woningvoorraad Groei woningvoorraad Woningvoorraad Aandeel sociale huur Aandeel part. huur Aandeel koop % 2% 75% Bron: Woonvisie 2003+, Woningmarktanalyse TWO 2006 De woningvoorraad is in de gemeente Haaksbergen tussen 2002 en 2006 met 347 woningen toegenomen; gemiddeld 85 woningen per jaar. Deze groei van 3,6% komt nagenoeg overeen met het groeitempo in de andere landelijke gemeenten van Twente (groei 3,5%). De regio Twente kent overigens een toename van 3,4%. De toename van de woningvoorraad in de gemeente Haaksbergen is niet toereikend geweest om in de eigen woningbehoefte op basis van migratiesaldo = 0 te voorzien. In de afgelopen jaren is immers sprake geweest van een negatief migratiesaldo en een nog in te lopen achterstand om te kunnen voldoen in de eigen additionele woningbehoefte. Daarnaast heeft de gemeente Haaksbergen met betrekking tot de extramuralisering en een te leveren bijdrage in de afgesproken regionale opvang van 200 woningen nog een taakstelling te verwezenlijken. Geconcludeerd wordt dat het nieuwbouwprogramma in de periode een omvang heeft gehad waarmee ongeveer 75% van de additionele woningbehoefte kon worden afgedekt. 11

14 3.3. Woningbehoefte Een belangrijk gegeven voor de bepaling van de gewenste groei van de woningvoorraad in de gemeente Haaksbergen is de toekomstige ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens. De gemeente vindt het van belang dat vooral jongeren in de komende jaren voldoende huisvestingsmogelijkheden krijgen. Voor het bepalen van de toekomstige omvang van de additionele woningbehoefte is in de Woningmarktanalyse TWO 2006 gebruik gemaakt van de bevolkings en huishoudenprognoses die in 2006 door de provincie Overijssel is opgesteld. Op basis van een beleidsneutrale variant, namelijk een prognose op basis van migratiesaldo = 0 (evenwicht tussen vestiging en vertrek) komt de toename van het aantal huishoudens voor de periode in de gemeente Haaksbergen uit op 505 huishoudens. Gelet op de dalende huishoudengrootte van 2.65 in 2002 tot 2.57 in 2006 naar 2.52 in 2015 betekent dit dat de additionele woningbehoefte in 2015 hoger zal zijn dan de berekende prognose van 505 woningen. De additionele woningvraag tot 2015 zal dan ook uitkomen op 550 woningen. Daarnaast zal in de gemeente Haaksbergen, mede gelet op de grote wachtlijst van starters voor een bouwkavel en/of woning, de achterstand verder oplopen. Zoals in de Woonvisie al was te constateren, bedroeg de achterstand in de behoefte aan woningbouw 180 woningen. In de afgelopen jaren ( ) was de woningbouwproductie berekend op 112 woningen per jaar. In werkelijkheid zijn echter gemiddeld 85 woningen per jaar weggezet. Dit betekent dat de achterstand van de woningbouw met 110 woningen is toegenomen. De in te lopen achterstand komt daardoor uit op 290 woningen. Deze achterstand blijft dezelfde als die is aangegeven in de Woonvisie Voor wat betreft de totale additionele woningbehoefte van 550 woningen tot 2015 zijn 20 en 30 woningen bestemd in respectievelijk de kernen Buurse en Sint Isidorushoeve. Tabel: Gemeente Haaksbergen. Benodigde woningbehoefte (afgerond) Haaksbergen Buurse St. Isidorushoeve Totaal Additionele woningbehoefte Inlopen achterstand Totaal Bron: Woonvisie 2003+, Woningmarktanalyse TWO 2006 De woningbehoefte concentreert zich hoofdzakelijk in de grootste kern, Haaksbergen. In de kernen Buurse en Sint Isidorushoeve is de woningbehoefte afgestemd op de omvang van de kernen. Nieuwbouwwoningen Buurse Nieuwbouwwoningen Stint Isidorushoeve. IsidorushoeveIsodorushoeve 12

15 Om tot 2015 de eigen bevolking van deze kernen te kunnen huisvesten, en achterstanden in te halen, zijn jaarlijks gemiddeld 5 tot 6 woningen nodig. In de totale woningbehoefte is verder nog geen rekening gehouden met extramuralisering. De gemeente, samen met de woningcorporatie en zorginstellingen zetten dan ook in op het zolang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen en op een optimale extramuralisering. Appartementencomplex De Bouwmeester Dit betekent onder meer de realisatie van omvangrijke aantallen seniorenwoningen. Dit beleid zal tot gevolg hebben dat meer senioren een ééngezinshuurwoning zullen vrijmaken, zodat er op termijn sprake zal zijn van een overschot aan ééngezinshuurwoningen Demografische veranderingen Demografische veranderingen zijn een belangrijk aspect waarmee verschillende regio s in Nederland geconfronteerd worden en waar een reactie op moet volgen. Deze veranderingen zal ook de gemeenten in de regio Twente, dus ook de gemeente Haaksbergen, niet voorbij gaan. Demografische veranderingen zijn het resultaat van verschillende factoren, bijvoorbeeld aanhoudend lage geboortecijfers, verlenging van de gemiddelde levensduur, ontgroening, vergrijzing of combinaties daarvan. Tot 2015 zal in Twente de bevolkingsgroei blijven toenemen. Daarna zal er sprake zijn van een afnemende groei. Volgens prognoses zal in 2030 het aantal inwoners in de regio Twente met zijn toegenomen, wat een groei van 6% betekent. De netwerkstad groeit in die zelfde periode met meer dan 9,5% terwijl de landelijke gemeenten slechts een groei doormaakt van 1%. Wat in de prognoses voor Twente opvalt is de stijging van de woningen in het koopsegment ten opzichte van het huursegment. Die geringe groei van de landelijke gemeenten heeft te maken met het feit dat zij al een wat afnemende groei vertoont en vanaf 2020 structureel zal gaan krimpen. De groei van de stedelijke gemeenten (netwerkstad) zal pas vanaf 2025 afnemen, terwijl de krimp nog niet in zicht is. Zoals het provinciaal beleid aangeeft (zie: Kaders voor beleid) behoort onder andere de kern Haaksbergen tot een streekcentrum met ruimere ontwikkelingsmogelijkheden. De verwachting is dan ook dat Haaksbergen meer zal groeien dan de in de prognoses veronderstelde 1%. 13

16 4. WOONBELEID VOOR DE DOELGROEPEN Een belangrijk uitgangspunt voor deze woonvisie is het vergroten van de keuzevrijheid en zeggenschap van de inwoners. Hiervoor kunnen maatregelen worden bedacht, die niet specifiek gelden voor een bepaalde doelgroep, maar voor alle doelgroepen nuttig zijn. Verder kan worden vastgesteld dat sommige doelgroepen geconfronteerd worden met te beperkte keuzemogelijkheden. Gemeente Haaksbergen, Woningcorporatie Domijn én inwoners ervaren dat dit bijvoorbeeld het geval is voor jongeren en ouderen. Op deze groepen zal de inspanning van gemeente en woningstichting zich in eerste instantie richten Verbetering van de huisvestingsmogelijkheden voor starters en jonge huishoudens Starters zijn personen of huishoudens die nog niet beschikken over zelfstandige woonruimte. Hun woonwensen zijn niet gelijk. Zo zijn er starters die als alleenstaande op zoek gaan naar zelfstandige woonruimte en over het algemeen genoegen nemen met een kleine woning of wooneenheid. Er zijn ook starters, die als alleenstaande maar vaak met een partner, op zoek zijn naar zelfstandige woonruimte en behoefte hebben aan een woning met minimaal twee slaapkamers. Beide groepen starters hebben weinig keuzemogelijkheden. Dit is overigens een landelijk verschijnsel. Op lange termijn bezien, heeft de starter het meeste baat bij een woningmarkt waarin de doorstroming goed functioneert. Hoe meer huishoudens, die al beschikken over woonruimte, de mogelijkheid krijgen om de door hen gewenste verbetering in de wooncarrière te realiseren, hoe meer goedkope woningen aan de onderkant van de woningmarkt beschikbaar komen die bij uitstek geschikt zijn voor starters. Gemeente Haaksbergen zet daarom op de eerste plaats in, op het bevorderen van de doorstroming door strategische nieuwbouw. Toch acht de gemeente het ook van belang om maatregelen te treffen die voor de korte termijn effect sorteren. Zodoende wil de gemeente een extra inspanning plegen, om jongeren aan de gemeente te binden en het vertrek naar andere gemeenten beperken. Goedkope huurappartementen voor starters Goedkope koopwoningen plan Albert Cuyplaan Jonge gezinnen met een beperkt inkomen kunnen terecht in de reguliere voorraad huurwoningen en hebben ten opzichte van de andere doelgroepen een evenwichtige kans op een huurwoning. Jonge gezinnen met een wat hoger inkomen hebben vaak de wens uitgesproken naar een koopwoning te willen verhuizen. Deze huishoudens vallen nu nog tussen de wal en het schip, gelet op de hoge prijzen voor de koopsector. Zij zijn dus weer aangewezen op een huurwoning met als gevolg dat de doorstroming stagneert en de druk op 14

17 de huurmarkt sterk toeneemt. Ook voor deze groep wil de gemeente meer mogelijkheden bieden door middel van het bouwen van goedkope koopwoningen Werken aan kansen Gemeente Haaksbergen en Woningcorporatie Domijn denken aan de inzet van verschillende maatregelen om de kansen van jongeren en jonge gezinnen op de woningmarkt te vergroten. Mogelijkheden zijn: Bouwen van voldoende nieuwbouwwoningen en bevorderen van de doorstroming. De starter heeft er het meeste baat bij, dat er in Haaksbergen voldoende woningen worden gebouwd om te voorzien in de eigen woningbehoefte. Van belang daarbij is het inzetten op doorstroming. Door ook woningen aan de "bovenkant van de markt" te bouwen en in het bijzonder ook voor senioren, kunnen mensen doorstromen en goedkope(re) koopwoningen vrijmaken. Hierdoor worden de huisvestingsmogelijkheden van starters en jonge gezinnen vergroot. In de kerkdorpen is het ook belangrijk om nieuwbouw te realiseren die direct ten goede komt aan starters; hierbij kan gedacht worden aan huurwoningen en groeiwoningen. Nieuwbouw van groeiwoningen (woningen met kleine inhoud en daardoor niet te duur). Uit de Woningmarktanalyse TWO 2006 blijkt dat er behoefte is aan goedkope koopwoningen tot ,=. De gemeente wil in deze vraag voorzien. Op lange termijn moet echter rekening worden gehouden met een gewenste stijging van de woonkwaliteit (meer ruimte in en om de woning). Nieuwbouw moet dus toekomstbestendig zijn. Groeiwoningen kunnen hierin voorzien. Om woningen goedkoop op de markt te brengen, kunnen er ten eerste concessies worden gedaan aan ruimte in de woningen. In het bestemmingsplan kan vervolgens ruimte worden gecreëerd (vooraf), zodat de bewoner als hij dit wil de woning kan uitbouwen. De uitbreidingsmogelijkheid van de woning is van belang, zodat de woning toekomstbestendig" blijft en kan inspelen op de gewenste verbetering in woonkwaliteit. Labelling van bouwkavels voor jongeren. Ook starters hebben belangstelling voor het zelf bouwen van een woning op een kleinere kavel. Door het aanbieden van een kleinere kavel kunnen de grondkosten beperkt worden en door het zelf bouwen kunnen de bouwkosten worden beperkt. Op deze behoefte wil de gemeente inspelen door minimaal 20% van de uit te geven bouwkavels te labellen voor starters. Tussenvormen van huur en koop. Hierbij gaat het om alternatieve mengvormen van huren en kopen, waarbij ook mensen met een lager inkomen de mogelijkheid wordt geboden een (deel van de) woning te kopen. Ook kan gedacht worden aan kopen in de vorm van maatschappelijk gebonden eigendom (terugkoop door de woningcorporatie met "afroming" van prijsstijging). De woningcorporatie wil onderzoeken of er belangstelling bestaat voor deze tussenvormen. In dat onderzoek zal ook worden nagegaan of de consument na toewijzing van de woning de vrijheid geboden kan worden om te kiezen tussen huren of kopen met bij verhuizing een terugkoopverplichting naar de woningcorporatie. 15

18 * Verkoop van huurwoningen eventueel met koopsubsidie. In de gemeente Haaksbergen varieert de marktprijs van de ééngezinshuurwoning tussen de ,= en ,=, waarbij de woningcorporatie ook de mogelijkheid biedt om een deel van de prijs uitgesteld te betalen. Bij uitstek is dit een prijssegment dat geschikt is voor tweeverdienende starters en jonge gezinnen. Om in aanmerking te komen voor koopsubsidie mag de woning echter niet duurder zijn dan ,=. Ook zonder koopsubsidie is verkoop van huurwoningen een mogelijkheid om het aanbod voor jongeren uit te breiden. Het gaat dan wel voornamelijk om jonge tweeverdieners. Starterslening. Om starters meer kans te geven op de woningmarkt heeft de gemeente vanaf 1 november 2007, in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, geld beschikbaar gesteld om startersleningen te verstrekken. Met een starterslening kunnen inwoners van Haaksbergen, met een beperkt jaarinkomen, een aantrekkelijke lening krijgen om een hypotheek rond te krijgen voor de aankoop van een woning. Zo stimuleert de gemeente én het eigen woningbezit én de doorstroming op de woningmarkt. De starterslening overbrugt het verschil tussen aankoopkosten van de woning en het bedrag dat het huishouden maximaal kan lenen volgens de NHGnormen. Doel is om voor maximaal drie jaren, jaarlijks een tiental starters te ondersteunen in het verstrekken van een starterslening. De starterslening is van toepassing op: Personen tussen de 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen en minimaal twee jaar onafgebroken in Haaksbergen woonachtig zijn. Personen die geboren en/of getogen zijn in de gemeente Haaksbergen en die niet langer dan 10 jaar elders woonachtig zijn (geweest) en zich voor het eerst op de koopmarkt begeven. Personen die een maximum (gezamenlijk) inkomen hebben van ,. De maximale koopsom vrij op naam mag niet hoger zijn dan , (prijspeil 1 juli 2007). Aanpassen van het woningtoewijzingsbeleid. Het huidige aanbodsysteem functioneert al jaren. Tussen de verschillende doelgroepen is sprake van verschillen in slaagkansen. Met name gezinnen hebben de hoogste slaagkans en starters en ouderen hebben veel lagere slaagkansen. Ook hieruit blijkt dat de samenstelling van de huursector niet optimaal aansluit op de vraag. Passende nieuwbouw moet een belangrijke bijdrage leveren in de oplossing van deze verschillen in slaagkansen. Voorts zal een evaluatie van het aanbodsysteem worden uitgevoerd (zie paragraaf 4.6.). Opgave: 1. Voor de langere termijn een op doorstroming gericht woningbouwprogramma realiseren. 2. Op korte termijn nieuwbouw realiseren, gericht op starters, jonge gezinnen en senioren. 3. Bij uitgifte van bouwkavels minimaal 20% labellen voor starters. 4. Onderzoek verrichten naar de belangstelling voor tussenvormen van huur en koop. 16

19 4.3. Vergrijzing: meer personen van 55 jaar en ouder In navolging op de landelijke ontwikkeling zal ook de gemeente Haaksbergen in de komende jaren te maken krijgen met een verdergaande vergrijzing. Tot 2015 zal het aantal personen ouder dan 55 jaar met 34% stijgen. Dit is een meer dan gemiddelde stijging. Met name is de trend van dubbele vergrijzing de komende jaren aan de orde. Het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder, die meer dan gemiddeld zijn aangewezen op woonvormen met zorg, zal namelijk met 72% stijgen. Uit de Woningmarktanalyse TWO 2006 blijkt dat ouderen in de gemeente Haaksbergen zo lang mogelijk in hun eigen huis en zelfstandig willen blijven wonen en zo lang mogelijk zorg aan huis willen hebben. Verder vinden ouderen dat de mogelijkheden van technologische ontwikkelingen aan de woning (Domotica) optimaal moeten worden benut. Een groot deel van de ouderen heeft aangegeven behoefte te hebben aan een huurappartement, een kleiner deel van de ouderen heeft eigenlijk behoefte aan een niet te kleine woning met ruimte om de woning Visie op zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen De visie van Haaksbergse ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen is opgenomen in het rapport "Thuis wonen, welzijn met zorg" (juli 2003). Daarin is hun visie als volgt verwoord: Het moet in Haaksbergen voor ouderen en mensen met een handicap of chronische ziekte mogelijk zijn dat zij ook bij een afnemende gezondheid zelfstandig kunnen blijven wonen in hun eigen huis, op een plek die ze zelf hebben gekozen, met behoud van de regie over het eigen leven, met de zorg en dienstverlening die ze nodig hebben, en met de voorzieningen onder handbereik. Ook het concept Beleidsplan Wmo gaat uit van het langer zelfstandig wonen van ouderen of mensen met een handicap. Mensen met gezondheidsproblemen en functionele beperkingen wordt een passende woning in een geschikte woonomgeving zoveel mogelijk naar hun eigen keuze geboden. Iedereen valt in beginsel onder het aandachtsgebied, maar het gaat met name om ouderen en anderen met een lichamelijke of verstandelijke handicap, psychiatrische patiënten en chronische zieken. Gewoon wonen is de norm. Alleen in die gevallen waarin de aard en omvang van de zorgproblematiek dermate complex en intensief is dat 'gewoon' wonen niet meer verantwoord is worden specifieke woonzorgvormen aangeboden. Schets van het inmiddels gerealiseerde plan aan de Nachtegaalstraat 17

20 Voor het wonen is een aantal uitgangspunten van belang: Mensen bepalen zelf waar en hoe ze willen wonen, ongeacht hun zorgvraag; Mensen wonen zolang mogelijk in een zelfstandige woning. Voor een beperkt aantal mensen waarvoor zelfstandig wonen niet meer mogelijk en verantwoord is zullen alternatieve woonzorgvormen worden gerealiseerd; Ouderen en gehandicapten worden niet als specifieke doelgroep benaderd maar als inwoners van Haaksbergen die een woonbehoefte hebben. Inmiddels zijn in dit kader een drietal projecten gerealiseerd, te weten: het Wiedenbroek (18 woningen voor lichamelijk gehandicapten), het Eénhuis (10 woningen voor lichamelijk gehandicapten) en Nachtegaalstraat (12 woningen voor verstandelijk gehandicapten). De projecten aan de Ariënstraat (18 woningen), Merelstraat (19 woningen) en Pastorietuin (18 woningen) zijn in 2007 in ontwikkeling. Laatstgenoemde drie projecten komen voort uit de extramuralisering van het Wiedenbroek. Een belangrijke partner in deze projecten is Woningcorporatie Domijn, waarmee de volgende afspraken zijn gemaakt: Het plegen van een gezamenlijke inspanning om het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, door middel van woningaanpassing, van ouderen of mensen met een handicap te bewerkstelligen; Het streven om samen met zorgaanbieders maatwerk te leveren voor een toewijzingsbeleid voor ouderen en zorgwoningen; Het maken van nadere afspraken over de in het kader van de Wmo te realiseren projecten die gericht zijn op bovenstaande visie. Daarnaast zal worden ingezet op de ontwikkeling van woonservicezone(s), met specifieke aandacht voor mensen met beperkingen. 4.5 Vraag en aanbod Er zijn verschillende ontwikkelingen die elkaar versterken en tot gevolg hebben dat de behoefte aan verschillende huisvestingsvormen met of zonder zorg zal toenemen in de komende jaren. In de eerste plaats is dit de sterke groei van het aantal ouderen. In de tweede plaats wensen ouderen meer keuzevrijheid die tot uitdrukking komt in de wens om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. In de derde plaats is er de ontwikkeling tot extramuralisering. Met in acht neming van dit algemene uitgangspunt is de behoefte aan woonvormen voor de doelgroep (senioren, lichamelijk en/of verstandelijke handicap en (ex)psychiatrische patiënten) in beeld gebracht. De vraag naar en aanbod van woonvormen voor de doelgroep (huur + koop) is in de volgende tabel aangegeven. 18

21 Gemeente Haaksbergen. Vraag naar en aanbod van woonvormen voor de doelgroep (huur +koop) Woonvorm Vraag 2015 Aanbod 2003 Opgave Opgave Kleinschalig groepswonen Zelfstandige geclusterd wonen Zelfstandig wonen Totaal Bron: rapport Thuis wonen, welzijn met zorg in Haaksbergen (doorrekening opgave voor de periode ). Aandacht is nodig voor een gedifferentieerd woningaanbod voor ouderen, mensen met lichte functiebeperkingen, lichamelijk en/of verstandelijk gehandicapten en (ex)psychiatrische patiënten. Om dit woningaanbod te vergroten wil de gemeente zich samen met de andere partijen inzetten om de volgende maatregelen te treffen. Er ligt voor de periode een opgave voor het vergroten van het aanbod met 560 woningen voor deze doelgroep. Dit betreft zowel huur als koopwoningen, waarbij het voor deze doelgroep voor het merendeel om woningen/appartementen in de huursector gaat. Om deze opgave in te vullen wil de gemeente samen met de woningcorporatie de volgende activiteiten oppakken: De woningcorporatie heeft een inventarisatie uitgevoerd naar de huurvoorraad om na te gaan welke woningen geschikt zijn om te voorzien in de woonwensen van de doelgroep. De gemeente wil samen met de woningcorporatie nagaan welke woningen eventueel zodanig aangepast kunnen worden dat deze geschikt zijn voor huisvesting van deze doelgroep. De resterende opgave omvat in Haaksbergen ongeveer 360 huurwoningen. Deze opgave kan niet door het aanpassen van de bestaande woningen worden opgelost en moet dus door nieuwbouw worden opgelost. De gemeente wil zich inspannen om deze opgave op te lossen op inbreidings en uitbreidingslocaties die beschikbaar zijn voor nieuwbouw; dit wordt ingepast in het reguliere nieuwbouwprogramma. Via monitoring zal de vinger aan de pols gehouden worden zodat kan worden vastgesteld of de behoefte aan huurwoningen voor de doelgroep zich volgens de verwachting ontwikkelt. In deze visie wordt uitgegaan van een optimale extramuralisering. Dit betekent dat op termijn de instellingen Het Wiedenbroek en Het Saalmerink worden omgevormd cq. afgebouwd. Deze locaties komen dan (gedeeltelijk) beschikbaar voor woningbouw of voor andere functies. De door de ouderen gewenste keuzevrijheid en de behoefte aan extramuralisering levert voor Haaksbergen een omvangrijke opgave op. De opgave die rechtstreeks samenhangt met de extramuralisering komt bovenop de normale bouwopgave die Haaksbergen heeft; die bouwopgave is gebaseerd op de woningbehoefteprognose uitgaande van migratiesaldo is 0. De extramuralisering komt neer op de afbouw van de verzorgingscapaciteit in Het Saalmerink met 135 plaatsen en de afbouw van de verpleeghuiscapaciteit in Het Wiedenbroek van 201 plaatsen. Dit betekent dat in de komende 10 jaar zo'n woningen extra gebouwd moeten worden om de extramuralisering adequaat te faciliteren. Een zeer aanzienlijk deel van de ouderen woont in een koopwoning. Met het klimmen der jaren blijkt dat veel van deze woningen steeds minder geschikt worden om daar te blijven wonen: de koopwoning wordt te groot, de basisfuncties (woonkamer, slaapkamer, etc.) zijn niet gelijkvloers aanwezig, de tuin wordt te groot, het 19

22 woningonderhoud wordt te bewerkelijk, etc. Toch wensen ook deze ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. De gemeente wil dit bevorderen en hiervoor samen met onder meer de woningstichting de volgende maartregelen inzetten: Voorlichting door de werkeenheid Bouw en Woningtoezicht aan eigenaarbewoners die hun woning willen verbouwen. Bij een verbouwing (zonder veel meerkosten) kan al vooruitgelopen worden op eventuele toekomstige functiebeperkingen van de bewoners. Bij nieuwbouw van koopwoningen (overigens ook van huurwoningen) zullen de eisen van het Woonkeur als uitgangspunt worden gehanteerd. Opgave: 5. Door opplussen van bestaande woningen 50 huurwoningen toevoegen voor de doelgroep. 6. Zorgvuldige afweging van gemeente bij benutting van inbreidings en uitbreidingslocaties. 7. In overleg met de woningcorporatie na gaan welke complexen in aanmerking komen voor een versnelde transformatie. 8. Diverse maatregelen nemen om het aanbod van huur en koopwoningen voor mensen met een lichte functiebeperking te vergroten. 4.6 Aandachtsgroep: maatschappelijke verantwoordelijkheid voor lage inkomens Een belangrijk onderwerp in de volkshuisvesting is de huisvesting van de zogenaamde aandachtsgroep, de huishoudens met een laag inkomen; hierbij wordt gelet op het inkomen en op eventueel vermogen van het huishouden. Deze huishoudens kunnen over het algemeen moeilijk zelfstandig in hun Definitie aandachtsgroep van beleid. Alleenstaand < 65 jaar: ,= Meerpersoons < 65 jaar: ,= Alleenstaand 65+: ,= Meerpersoons 65+: ,= Peil: 2007 huisvesting voorzien. Hier ligt dan ook een belangrijke taakstelling voor gemeente en woningcorporatie. De omvang van de aandachtsgroep in de gemeente Haaksbergen bedroeg in 2002 ruim huishoudens en kwam neer op 33% van alle huishoudens. Dit gegeven is gebaseerd op de cijfers van het Regionaal Inkomens Onderzoek (RIO) van het Centraal Bureau voor de Statistiek dat hiervoor gebruik maakt van belastinggegevens. Gemeente Haaksbergen. Ontwikkeling aandachtsgroep in relatie tot kernvoorraad sociale huurwoningen totale aandachtsgroep (33%) 2829 (31%) (26%) aandachtsgroep in koopwoningen aandachtsgroep in huurwoningen beschikbare kernvoorraad Bron: CBS, WBO, woningcorporatie, bewerking gemeente Haaksbergen. Het landelijke percentage van de huishoudens die behoort tot de aandachtsgroep lag in 2002 boven het percentage in Haaksbergen. In 2002 was dat landelijk 36% en in Haaksbergen 33%. Voor de ontwikkeling van de aandachtsgroep in Haaksbergen is dezelfde trend 20

23 aangehouden als het landelijke. Uitgaande van een economische groei van 1,5% per jaar, zal de aandachtsgroep afnemen tot huishoudens in Voor mensen met een lager inkomen is het belangrijk dat zij in een woning kunnen wonen die voor hen betaalbaar is. Dat laatste heet kernvoorraad. Zijn er in Haaksbergen voldoende betaalbare woningen? Dat hangt af van diverse factoren. Naast de omvang van de aandachtsgroep zijn nog twee factoren van invloed op de benodigde kernvoorraad. Een deel van de aandachtsgroep is niet aangewezen op een huurwoning en woont nu al in een koopwoning. Mogelijk beschikken deze mensen over vermogen of hebben zij recent te maken gekregen met een inkomensverlaging bijvoorbeeld als gevolg van pensionering. Wij gaan er van uit dat dit aantal in de komende jaren constant blijkt. Daarnaast moeten we ook rekening houden met het verschijnsel goedkope scheefheid. Dit zijn huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren maar wel in een betaalbare huurwoning wonen. In principe zouden deze huishoudens hogere woonlasten kunnen betalen in de vorm van een duurdere huurwoning of een koopwoning. Anderzijds dragen goedkope scheefwoners bij aan gemêleerde en stabiele woonwijken. Het aantal goedkope scheefwoners is naar de toekomst constant gehouden. Op basis van de omvang van de aandachtsgroep, de aandachtsgroep in een koopwoning en de goedkope scheefheid kan er worden vastgesteld hoeveel woningen er in de kernvoorraad nodig zijn. Na confrontatie met de beschikbare kernvoorraad blijkt dat er in Haaksbergen ruimte is in de kernvoorraad. Deze ruimte kan in de toekomst oplopen door afname van de aandachtsgroep. Definitie kernvoorraad Echter, indien de economie zich in de toekomst Alle huurwoningen tot 520,=. anders ontwikkelt, zal ook de ruimte minder Peil: 2007 groot of groter zijn. Het deel van de aandachtsgroep dat in een koopwoning woont is in Haaksbergen groot, hierdoor ontstaat de theoretische ruimte. Gemeente Haaksbergen gaat uit van een ruim gedefinieerde noodzakelijke omvang van de kernvoorraad in 2015 van minimaal huurwoningen in Haaksbergen. In dit aantal is ook rekening gehouden met de nieuw te realiseren huurwoningen als gevolg van de extramuralisering. In de prestatieovereenkomst met de woningstichting zal de gemeente deze minimale omvang jaarlijks vastleggen. De samenstelling van de aandachtsgroep sluit onvoldoende aan bij de opbouw van de kernvoorraad. De kernvoorraad bestaat namelijk voor zo n 60% uit ééngezinswoningen, terwijl het aantal gezinnen met kinderen maar ongeveer 31% van de aandachtsgroep is. De aandachtsgroep bestaat in Haaksbergen voor ca 55% uit 55+ers. Echter slechts 15% van de woningen in de kernvoorraad is specifiek geschikt voor senioren. Gerealiseerde huurappartementen De onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod, zal bij ongewijzigd beleid, in de toekomst alleen maar groter worden. In de voorgaande paragraaf is al beschreven dat een verandering in samenstelling van de kernvoorraad gewenst is. Dit kan gebeuren door opplussen van woningen, door verkoop van woningen en terugbouw van voor kleine huishoudens geschikte woningen en door sloop en vervangende nieuwbouw. 21