Woningmarktanalyse Halderberge. Bernardus Wonen Gemeente Halderberge Juni 2015

Transcriptie

1 Woningmarktanalyse Halderberge Bernardus Wonen Gemeente Halderberge Juni 2015

2 Aanleiding De afgelopen jaren hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan (en nog steeds) die van invloed zijn op de woningmarkt. Zo ook in Halderberge. Daarom is het van belang om ons beeld van de woningmarkt voortdurend actueel te houden. Het laatste algemene woningmarktonderzoek van de gemeente en Bernardus Wonen gezamenlijk dateert uit Doel Deze woningmarktanalyse is bedoeld als input en kader voor verdere beleidsontwikkeling binnen de gemeente Halderberge en Bernardus Wonen en voor nadere afstemming met belanghouders. Onderzoeksmethodiek In deze woningmarktanalyse is gebruik gemaakt van bestaande gegevens in de vorm van algemene literatuur, voorgaande onderzoeken en databases. Daarnaast is gebruik gemaakt van de informatie uit de expertmeeting met lokale makelaars op 21 mei De analyse is een momentopname, toekomstige ontwikkelingen en inzichten kunnen effect hebben op de resultaten. Inleiding Inhoud De analyse geeft een beeld van de huidige situatie op de woningmarkt. De volgende onderwerpen komen aan bod: Krachtenveld Bevolking en doelgroepen Bevolkingsontwikkeling Ontwikkeling sociale doelgroep Ouderen en verzorgd wonen Doelgroepen Woningmarkt Kopen Huren Kernen Bosschenhoofd Hoeven Oud Gastel Oudenbosch Stampersgat Regio West- Brabant

3 Krachtenveld Vergrijzing en ontgroening Woningwet Vragersmarkt Wet langdurige zorg Voorzieningen Landelijke woonomgeving Scheefwonen Burgerparticipatie WMO-beleid Mobiele leefpatronen WONINGBEHOEFTE Hypotheekregels Betaalbaarheid Arbeidsmarkt Anticipeerregio Woonwensen Toewijzingsregels sociale huur Duurzaamheid Leefbaarheid Bereikbaarheid Huurtoeslagregels Inkomenseisen sociale huurwoningen Kwaliteit woningen Veranderende bevolkingssamenstelling Woonquote Vraag en aanbod van woningen wordt bepaald door veel verschillende externe factoren.

4 Bevolkingsontwikkeling Aantal inwoners Halderberge Aantal inwoners kernen Bosschenhoofd Hoeven Oud Gastel Oudenbosch Stampersgat ,7 1,7-1,8-1,3-7,0 Het totaal aantal inwoners neemt af met 700 personen tot inwoners in Het aantal huishoudens daarentegen stijgt van naar in Het aandeeleenpersoonshuishoudensstijgtvan 27% naar35% in 2030, de grootsteafnamezit bijde gezinnen met kinderen. Leeftijdsopbouw bevolking Eris sprakevan eensterkevergrijzing: 30% van de inwonersis in 2030 ouderdan65 jaar(provinciaal25% enlandelijk21% ). In de regioheeftalleenrucpheneen hoger aandeel 65+ ers in 2030 (31,8%). De toe-en afnamevan het aantalinwonersper kern fluctueert.

5 Ontwikkelingsocialedoelgroep Ontwikkelingsocialedoelgroep: toenamevan 38% tot 41% huishoudens in 2020, toename 610 huishoudens. Woonsituatie sociale doelgroep 49% van de socialedoelgroepwoontin een sociale huurwoning. Het aandeel sociale doelgroep in de koop neemt toe. Aandeelscheefwonen in socialehuuris in vergelijkingmet regiogemeentengroot: 35%, maar neemt af. Samenstelling sociale doelgroep woningzoekenden: groot aandeel een-oudergezinnen/gescheidenmensen, jongeren, statushoudersen mensenmet probleemachtergrond(voorheen intramuraal/begeleid wonen). Beperkt aandeel ouderen of volledige gezinnen. Sociale doelgroep zijn de inwoners met een inkomen onder de ,- In de regiokanhet grosvan de huurdersde huurgoedbetalen. Ongeveer8% van de doelgroepvan beleidheeftmoeitemet het betalen van de huur.

6 Wooncarriere Ouderenenverzorgdwonen Landelijkis 90% van de ouderen(zeer) tevredenover de huidige woonsituatie, wil 31% van de ouderen nooit meer verhuizen en is het optimum voor woonlastenper maand. Verhuizen doet men vooral om kleiner te gaan wonen. Door het rijksbeleid, datis gerichtop verminderingvan zorgkostenen op extramuralisering, neemt de behoefte aan geschikte woningen(waar zorg aan huis kan worden geleverd) toe. De grootsteopgavede komendejarenis het aanpassenvan bestaandewoningen, door de paritculierenhuiseigenarenen verhuurders. Ontwikkeling behoefte wonen-zorg Beschermd wonen Beschut wonen Verzorgd wonen Geschikt wonen Ouderenbinnende socialedoelgroep(< ) kunnen hogere huur betalen vanwege belastingvoordeel en lagere overige kosten levensonderhoud dan gezin, maar zijn in toenemende mate meer kosten kwijt aan zorg. Door de uitwisselbaarheidvan beschermdeen beschuttewoonvormenis hieraantot 2024 geenextra behoefte. Vanaf50 jaardenkenwoningzoekendeookaande levensloopbestendigheidvan de woning. Verhuizen doen ouderen alleen mits er echt woonvoordeel is te behalen en het aanbod voldoet aan al hun woonwensen. Kwaliteitvan de nieuwbouwseniorenwoningis hierdoorerg belangrijk, bijvoorbeeldde afmeting van het balkon.

7 Doelgroepen Aandachtspunt is de positie van middeninkomens (inkomens ) op de huur-en koopwoningmarkt. Zij hebben geen recht op huurtoeslag en komen moeilijker in aanmerking voor een hypotheek in verband met strengere regelgeving. Aantal arbeidsmigranten Het aantal te huisvesten statushouders is de afgelopen tijd toegenomen en de verwachting is dat deze toename doorzet (taakstelling 1 e half jaar personen). Het aantal te huisvesten arbeidsmigranten neemt voornamelijk toe na Huisvesting voor arbeidsmigranten wordt verzorgd door werkgevers, huisvestersen woningcorporatie (geen short-stay). Huisvesting long-stay arbeidsmigranten vindt vooral plaatsin de regulierewoningvoorraad. De woningbehoefte is voornamelijk een betaalbare huurof koopwoning. Bernardus Wonen hanteert een voorrangsregeling voor WMO-urgenten en statushouders; dit betreft 10-20% van het vrijkomend aanbod. Naast de sociale doelgroep, ouderen en zorgbehoevenden zijn er ook veel ontwikkelingen bij statushouders, arbeidsmigranten en de middeninkomens

8 Woningmarkt Aantal woningen Nieuwbouwopgave en planning t/m 2022 Woningmarktbestaatvoor35 % uithuurwoningen(30 % corporatiebeziten 5% huur overig) en 65 % uit koopwoningen. De woningbehoefte die volgt uit de meest actuele provinciale bevolkings-en woningbehoefteprognose (2014) is richtinggevend voor de gemeentelijke woningbouwplanning en - programmering. Invloedvan nieuwbouwis maximaal6% van de totalewoningvoorraadin 2025, kwalitatief ligt er een grote opgave in de bestaande woningvooraad. In Halderberge wordt gebouwd voor de natuurlijke bevolkingsgroei (migratiesaldo 0). Er is een sterke kerngebondenheid. In de periode is ereengeprognotiseerdebehoefteaan extra woningen. Omslagpunt van groei naar krimp in de woningvoorraad is na Het voorzieningenniveauheeftinvloedop de aantrekkingskrachtvan de woningmarkt, voorzieningen niveau s in de landelijke kernen zijn divers.

9 Eris in verhoudingveelaanbodvan relatiefdure, grote, vrijstaande woningen. Koopwoningmarkt Gemeentebreed is voldoende aanbod betaalbare koop voor kopers met krappe beurs, maar kopers wensen vaak hoger kwaliteitsniveau(locatie, inhoud, afwerking) dan zij kunnen betalen. GemiddeldewoningwaardeWOZ op is , WOZ voormalighuurwoningenis gemiddeld , gemiddelde verkoopprijs Aandachtspuntis aanbodgrotekoopwoningenin buitengebied. Opbouw woningvoorraad De koopwoningmarktlijktweeraantetrekken; verkooptijd neemt af en aantal transacties neemt toe. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen Gemiddelde woningwaarde WOZ

10 Huurwoningmarkt 30% woningvoorraad woningcorporatiebezit: woningen verdeeld over alle kernen. Vrijkomend woningaanbod: jaarlijks 235 woningen. Wachtduur huurwoningen hangt af van woningtype én zoekgedrag woningzoekenden: gemiddeld 3,5 jaar. Verhuurbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen is goed in alle kernen. Verhuurbaarheid van appartementen, seniorenwoningen en duurdere huurwoningen verloopt moeizaam. Gemiddelde huur in en gemiddelde streefhuur 600. Opbouw huurwoningvoorraad Bernardus Wonen is de grootste verhuurder van huurwoningen in Halderberge (30% van de totale woningvoorraad). De overig huurwoningen worden verhuurd door commerciële partijen en een aantal complexen door Thuisvester.

11 Bosschenhoofd Ruime woongebieden maar achteruitgang aanbod aan voorzieningen. Groene woonomgeving is aantrekkingskracht. GemiddeldewoningwaardeWOZ op is Totaal1016 woningenwaarvan240 huurwoningen(24%). Opbouw woningvoorraad Bosschenhoofd heeft ruime, rustige en groenewoonmilieu s. Het nieuwbouwprogramma moet zich concentrerenaande westzijdevan de Pastoorvan Breugelstraat.

12 Hoeven Woningmarkt Hoeven en Oud Gastel zijn enigzins vergelijkbaar. Hoevenaantrekkelijkvoorinwonersdie terugkeren en voor inwoners van buiten Halderberge. Veelvoorzieningen, grootwinkelaanboden nauwe relatie met Etten-Leur. Vraag naar betaalbare koopwoningen. Opbouw woningvoorraad GemiddeldewoningwaardeWOZ op is Totaal2828 woningenwaarvan610 huurwoningen(22%). De woonwijken van Hoeven zijn ruim opgezet, waardoor Hoeven een groen karakter heeft en een prettig woonklimaat.

13 Oud Gastel Woningmarkt Hoeven en Oud Gastel zijn enigzings vergelijkbaar. Oud Gastel aantrekkelijkvoorinwonersdie terugkeren en voor inwoners van buiten Halderberge. In het centrumgebied is vraag naar levensloopbestendige grondgebonden woningen. Vraagnaarinstapklarerijwoningentot Opbouw woningvoorraad GemiddeldewoningwaardeWOZ op is Totaal2992 woningenwaarvan550 huurwoningen(18%). Oud Gastel is eenkern met eenrustig engemoedelijkwoonmilieu. Door de gunstigeliggingvan de kern enhet goedevoorzieningennveautrektoud Gastel relatiefveelvestigersvan buiten de gemeente aan.

14 Oudenbosch Veel rijwoningen in de bestaande voorraad en veel goedkope rijwoningen zijn te koop; voorzichtigzijnmet het toevoegenvan rijwoningen in nieuwbouw. Moeilijke appartementenmarkt. Door aanwezige voorzieningen en goede bereikbaarheid aantrekkelijk voor lagere inkomensgroepenen opvangstatushouders. Per wijk zeer wisselend aandeel huurwoningen. Opbouw woningvoorraad GemiddeldewoningwaardeWOZ op is Totaal 5672 woningen waarvan 2080 huurwoningen. Oudenbosch is de kern met percentueelde meeste huurwoningen (37%). Oudenbosch is de meest stedelijkekern van de gemeente met een groot aandeel eengezinswoningen.

15 Stampersgat Geen grote toevoeging van nieuwbouw, inzetten op vernieuwbouw en beperkte kleine nieuwbouwprojecten. De industriebepaaltmedede uitstralingvan Stampersgat voor buitenstaanders. Achteruitgang voorzieningen. GemiddeldewoningwaardeWOZ op is Opbouw woningvoorraad Totaal530 woningenwaarvan170 huurwoningen(32%). Stampersgat heeft een landelijk woonmilieu met veel woningen die een vrijuitzichthebben.

16 Regionalewoningmarkt Halderberge heeft een grote woningmarktrelatie met Roosendaal, Breda, Etten-Leur, Moerdijk en Rucphen. Vestigings-en vertrekoverschot Er is een evenwicht in vertrek en vestiging van personen uit andere gemeenten. Verhuisbewegingen in de huursector zijn verschillend van die binnen de koopsector, in de huursector is Oudenbosch meest populaire kern. RegioWest-Brabant is anticipeerregio: in de periode is sprake van bevolkingsdaling. Inwoners vestigen zich vaak in Halderberge vanwege de rustige en ruime woonomgeving, sociale contacten, goede afstand naar werk en omdat ze eerder in deze gemeente hebben gewoond. Woningzoekenden vanuit Zuid-Holland zoeken vaak naar rustig en ruimwoonmilieuin de hele regioen nietspecifiekin Halderberge. De gemeente Halderberge heeft woningbouwafsprakenmet de gemeentenin de regiowest-brabant. De woningcorporaties werken regionaal samen in onderzoeken en woonruimteverdeling(klik voor wonen). Kwaliteit en uitstraling kern bepaalt verhuisbewegingen. Regionale huurwoningmarkt; 45% afkomstig uit eigen gemeente, 55% elders. Vooral gemeenten Roosendaal, Etten-Leur, Moerdijk en Breda.

17 Bronnen Bevolkings-enwoningbehoefteprognoseactualisatie2014 Provincie Noord-Brabant Gemeentelijke Basis Administratie Bernardus Wonen Woon2012, wonen in ongewone tijden, ministerie van binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties maart 2013 De woningmarkt in Halderberge Quick-scan arbeidsmigranten Regio West- Brabant, maart 2013 Woonmonitor2015 landelijkonderzoeknaarwensenenbehoeftenvan ouderenten aanzienvan wonen, bureauvijftig Onderzoeksrapport Scheiden Wonen-Zorg Brabantse Waard(SOAB 2014) Woonlasten- en behoeftenonderzoek in de regio West-Brabant en Zeeland (Rigo 2015) Expertmeeting makelaars d.d. 21 mei 2015