Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit

Transcriptie

1 Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit

2 Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit In opdracht van Gemeente Halderberge Pieter van Haeften, Marije Jansen versie 3.3, oktober 2010 Projectnummer: Gerrichhauzen en Partners Advies, management en training bij veranderingsprocessen in stedelijke gebieden Postbus AM Dordrecht t (078) f (078)

3 Inhoudsopgave Hoofdstuk Titel Pagina 1. Een woonvisie voor Halderberge 5 2. Goed wonen in Halderberge: woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte Halderberge in de regio: kaders voor de woonvisie Woningmarktpositie: aantrekkelijke woongemeente Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte Woningbouwprogramma en prioriteitstelling Kernstrategie woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningproductie Kwalitatieve opgave: bestaande voorraad en nieuwbouw Bestaande voorraad en de kwalitatieve opgave Nieuwbouw en de kwalitatieve opgave Kernstrategie kwalitatieve opgave Bosschenhoofd, nieuwbouw en bestaande voorraad Typering van de kern Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van het programma Bestaande situatie: knelpunten en kansen Kernstrategie Bosschenhoofd Hoeven, nieuwbouw en bestaande voorraad Typering van de kern Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van programma Bestaande situatie: knelpunten en kansen Kernstrategie Hoeven Oud Gastel, nieuwbouw en bestaande voorraad Typering van de kern Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van programma Bestaande situatie: knelpunten en kansen Kernstrategie Oud Gastel Oudenbosch, nieuwbouw en bestaande voorraad Typering van de kern Nieuwbouw: productie versus behoefte Bestaande voorraad: knelpunten en kansen Kernstrategie Oudenbosch Stampersgat, nieuwbouw en bestaande voorraad Typering van de kern Nieuwbouw: productie versus gewenste omvang van programma Bestaande situatie: knelpunten en kansen Kernstrategie Stampersgat Doelgroepen Starters Bijzondere doelgroepen Kernstrategie doelgroepen Wonen met zorg en welzijn Kwantitatieve en kwalitatieve opgave huisvesten ouderen Kwantitatieve opgave bijzondere doelgroepen Kernstrategie wonen, welzijn en zorg 53

4 Inhoudsopgave 11. Uitvoeringsaspecten woonvisie Regie op het woningbouwprogramma Organisatie en samenwerking Inspanningen die verwacht worden van de corporaties Prestatieafspraken Promotie en marketing Halderberge Samenvattend: beleidsdoelen, actieprogramma, woningbouwprogramma 61 Beleidsdoelen 61 Activiteitenprogramma Bijlage: begrippenlijst 65

5 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober Een woonvisie voor Halderberge Bosschenhoofd Deze woonvisie beschrijft het woonbeleid van de gemeente Halderberge. Halderberge is een aantrekkelijke woongemeente met dorpse en centrum-dorpse woonmilieus. Opvallend is de diversiteit binnen de gemeente: de vijf kernen hebben ieder een eigen kwaliteit en identiteit. Eén van de centrale uitgangspunten van de woonvisie is bijdragen aan het handhaven en versterken van deze kwaliteit en identiteit van de kernen, diversiteit in kernkwaliteit. Hoeven Oudenbosch Oud Gastel De woonvisie biedt de beleidskaders waarbinnen de gemeente de ontwikkeling van de woningvoorraad stuurt en afspraken maakt met corporaties en ontwikkelaars. Mede door de provinciale pilot Bouwen binnen strakke contouren, waaraan de gemeente in de periode heeft deelgenomen, heeft de gemeente een ambitieus nieuwbouwprogramma voor de komende jaren. Zeker onder de huidige marktomstandigheden is het realiseren van dit programma een hele opgave. De woonvisie geeft aan welke nieuwbouwplannen passen binnen het woonbeleid en welke plannen op grond hiervan prioriteit verdienen. In de woonvisie wordt niet alleen ingegaan op nieuwbouw maar wordt een brede schets van het woonbeleid gegeven. Zo is voor een goed woonklimaat zorgvuldig omgaan met de bestaande voorraad en de bestaande kernen van minstens even groot belang als de nieuwbouwproductie. En ook groepen met een bijzondere positie of specifieke woonwensen, zoals starters en ouderen, verdienen aandacht in het woonbeleid. Tenslotte gaat de woonvisie in op een aantal uitvoeringsaspecten en maakt daardoor duidelijk hoe de stap van beleid naar uitvoering wordt gezet. Stampersgat Deze woonvisie heeft betrekking op de periode tot en met 2015 met een doorkijk naar Gezien de dynamiek van de woningmarkt ligt het toekomstbeeld dat in deze woonvisie wordt geschetst, niet geheel vast. Een succesvol woonbeleid moet flexibel genoeg zijn om in te spelen op ontwikkelingen. Deze woonvisie vervangt de vorige visie Woonvisie 2005+, voor alle markten een thuis uit juni In deze woonvisie wordt ook de stand van zaken weergegeven van de opgave voor wonen en zorg, zoals die beschreven is in het Masterplan Welzijn-wonen-zorg uit

6 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober juni Het Masterplan blijft gehandhaafd als centraal uitgangspunt voor het beleid op dit gebied (zie verder hoofdstuk 10). Belangrijke basisinformatie voor de woonvisie is ontleend aan het woningbehoefteonderzoek De woningmarkt in Halderberge van SGBO uit juni Diversiteit in kernkwaliteit: centrale uitgangspunten woonvisie De woonvisie van Halderberge is gebaseerd op de volgende centrale uitgangspunten:. De kernen van Halderberge hebben ieder een eigen kwaliteit en identiteit. Het woonbeleid draagt bij aan het handhaven en versterken daarvan.. De nieuwbouwproductie van Halderberge is gebaseerd op de eigen behoefte van de gemeente en een beperkte groei die voortkomt uit de ontwikkeling van Borchwerf, de Agro Food Cluster en de opvang van arbeidsmigranten. Promotie en marketing van Halderberge zijn nodig voor het bereiken van de gewenste productie en zijn daardoor aandachtspunten bij het woonbeleid. Starters en senioren verdienen aandacht in iedere kern.. De uitvoering van het woonbeleid wordt gewaarborgd door een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de partners in het woonbeleid. In de gemeente Halderberge zijn de corporaties Bernardus Wonen, Thuisvester en Woningstichting Geertruidenberg (WSG) actief. Van deze corporaties heeft Bernardus Wonen verreweg het grootste bezit in de gemeente. De gemeente heeft prestatieafspraken gemaakt met Bernardus Wonen. Hoe is de woonvisie opgesteld? Bij het opstellen van deze woonvisie zijn veel partijen betrokken. Interviews hebben plaatsgevonden met sleutelfiguren bij het woonbeleid in Halderberge (zoals de betrokken wethouders, de directeuren van Bernardus Wonen, Surplus en Stichting Groenhuijsen, een makelaar en een ontwikkelaar). Op 19, 26 en 30 maart 2009 zijn werksessies gehouden gewijd aan de verschillende kernen van Halderberge, aan starters en aan wonen, welzijn en zorg. Deelnemers waren betrokkenen bij het onderwerp, zoals vertegenwoordigers van de kernen, woonconsulenten, makelaars, zorgaanbieders, de seniorenraad en de WMO-raad. Op 13 mei 2009 vond een discussie plaats met de gemeenteraad over de hoofdlijnen van de woonvisie. Op 8 juli 2009 heeft de gemeenteraad een informatiepodium georganiseerd om met bewoners en andere belanghebbenden te spreken over het woonbeleid. Het lokale woonbeleid kent vele betrokkenen: woningcorporaties, vastgoedontwikkelaars, makelaars, zorg- en welzijnsaanbieders, vertegenwoordigers van verschillende kernen, van ouderen en bijzondere doelgroepen. Deze partijen zijn daarom nauw betrokken geweest bij het opstellen van deze woonvisie (zie kader). Daarmee is geprobeerd zoveel mogelijk te waarborgen dat het woonbeleid dat in deze woonvisie wordt beschreven, ook daadwerkelijk tot uitvoering wordt gebracht, zodat het goed wonen blijft in Halderberge.

7 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober In hoofdstuk 2 beschrijven we de bevolkingsprognose, woningmarktpositie en kwantitatieve woningbehoefte van Halderberge in hoofdlijnen. In hoofdstuk 3 gaan we in op de kwalitatieve opgave voor zowel de bestaande voorraad als nieuwbouw. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 tot en met 8 de verschillende kernen aan bod. In hoofdstuk 9 gaan we in op doelgroepen en sociale voorraad, in hoofdstuk 10 op wonen, zorg en welzijn. In hoofdstuk 11 komt een aantal uitvoeringsaspecten aan de orde. We sluiten af met hoofdstuk 12, met onder meer het woningbouwprogramma en het activiteitenprogramma De peildatum van de informatie in deze woonvisie is eind 2009, tenzij anders vermeld. In deze versie zijn de aanpassingen verwerkt, die voortkomen uit de binnengekomen zienswijzen.

8 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober Goed wonen in Halderberge: woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte 2.1. Halderberge in de regio: kaders voor de woonvisie De gemeente Halderberge ligt in West-Brabant tussen Etten-Leur en Roosendaal. De gemeente vormt samen met de gemeenten Bergen op Zoom, Moerdijk, Roosendaal, Steenbergen en Woensdrecht de Regio West-Brabant. Halderberge heeft daarnaast een nauwe relatie met de Regio Breda (met name de gemeenten Breda en Etten-Leur) en met de gemeente Rucphen. Beleidskaders Mede onder invloed van de economische crisis en de voorziene daling van de bevolkingsomvang op langere termijn is een regionale afstemming van woningbouwprogramma s zowel kwantitatief als kwalitatief meer dan ooit noodzakelijk. Voor het woonbeleid van Halderberge vormen de regionale woningbouwafspraken, gemaakt in het kader RPO West-Brabant met de provincie Noord- Brabant, daarmee een belangrijk beleidskader. De geldende woningbouwafspraken vinden hun grondslag in de Uitwerkingsplannen van het Streekplan Noord- Brabant 2002 en zijn, uitgaande van migratiesaldo nul, voor een groot deel gebaseerd op de bevolkings- en woningbehoeftenprognose De bevolkingsprognose van 2008 laat een daling van de woningbehoefte zien, waardoor de geldende regionale afspraken uit de pas lopen met de actuele woningbehoefte. In het RPO West-Brabant is daarom een herbezinning voorgesteld op de gemaakte woningbouwafspraken. Er zijn nog geen gewijzigde regionale afspraken gemaakt. De voor Halderberge geldende woningbouwafspraken tussen de gemeente en de provincie volgen uit de deelname van Halderberge aan de pilot Bouwen binnen strakke contouren (zie hieronder). Deze afspraken zijn gebaseerd op de provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose In de Ontwerp-Structuurvisie RO van de provincie Noord-Brabant is opgenomen dat gemeenten op regionaal niveau bestuurlijke afspraken maken waarin zij hun woningbouwprogramma s kwantitatief en kwalitatief afstemmen. Regionale woningbouwafspraken blijven daarmee een belangrijk toetsingskader voor het woonbeleid van Halderberge. De gemeente Halderberge heeft in de periode samen met zes andere Brabantse gemeenten deelgenomen aan de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Met deze pilot, voortkomend uit het Streekplan Noord-Brabant, kregen gemeenten die bereid waren bestaande uitbreidingsplannen in te trekken, de vrije ruimte om binnen bestaand stedelijk gebied zonder kwantitatieve beperkingen vooraf te bouwen. Door de pilot zijn in Halderberge veel inbreidingslocaties tot ontwikkeling gebracht. Voormalige bedrijfslocaties hebben een nieuwe bestemming gekregen en herstructureringslocaties zijn aangepakt. De pilot is medebepalend geweest voor de bouw van woonzorgcomplexen. De komende jaren worden nog veel plannen tot uitvoer gebracht die ontwikkeld zijn onder de pilot. De pilot is in mei 2009 afgerond met het maken van herziene woningbouwafspraken tussen de gemeente en de provincie. Volgens deze afspraken mag de gemeente bouwen voor de eigen behoefte overeenkomstig de provinciale bevolkingsprognose In par. 2.3 wordt hier nader op teruggekomen. In de afrondende brief van de pilot heeft de provincie aangegeven dat daarnaast in bijzondere en goed onderbouwde omstandigheden, extra plannen ten uitvoer kunnen worden gebracht. Te denken valt aan de sanering van een milieuhinderlijk bedrijf in de woonomgeving, maar de onderbouwing kan ook van volkshuisvestelijke aard zijn. Hierbij dient het wel te gaan om geringe toevoegingen aan de woningvoorraad. Bij grotere toevoegingen moet lokale behoefte worden aangetoond. De ontwikkeling van de Agro Food Cluster West-Brabant, een grootschalige tuinbouwontwikkeling op het grondgebied van Steenbergen en (voor een klein deel) Halderberge, leidt naar schatting tot circa nieuwe arbeidsplaatsen en daarmee tot een aanvullende woningbehoefte. Naar verwachting worden op korte termijn bestuursovereenkomsten afgerond tussen de provincie en de gemeenten Steenbergen en Halderberge over extra woningbouwmogelijkheden. Voor Halderberge gaat het daarbij om circa 80 woningen extra. Op gemeentelijk niveau zijn de belangrijkste beleidskaders voor de woonvisie de volgende gemeentelijke beleidsdocumenten:

9 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober StructuurvisiePlus (september 2001), die de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente beschrijft.. Startersbeleid gemeente Halderberge (september 2008), waarin het gemeentelijk beleid voor deze doelgroep is beschreven (zie hoofdstuk 9).. Masterplan Welzijn-Wonen-Zorg (juni 2005) met een samenhangende visie op deze drie gebieden (zie hoofdstuk 10).. Halderbergse Zilveren kracht aan het woord, Eindrapportage Halderberge Ouderenproofplus (november 2006), een bundeling van de rapportages van zeven werkgroepen die in de diverse kernen van de gemeente gedurende een half jaar hebben geanalyseerd hoe de eigen kern ouderenproof gemaakt kan worden. Als vervolg op deze rapportage heeft de gemeenteraad in april 2008 de Startnotitie Herzieningen Ouderenbeleid vastgesteld (zie hoofdstuk 10).. Beleidsplan Maatschappelijke Ondersteuning , Samen doen (januari 2008) waarin de hoofdlijnen van het gemeentelijke beleid voor de prestatievelden van de WMO zijn beschreven. Verder heeft de woonvisie een nauwe relatie met de Prestatie-afspraken Samen meer presteren tussen de gemeente Halderberge en Bernardus Wonen (zie verder hoofdstuk 11). Algemene ontwikkelingen Niet alleen het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid vormen een kader voor het woonbeleid in Halderberge, maar ook algemene maatschappelijke ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt. Een beknopt en niet uitputtend overzicht van enkele belangrijke trends die de achtergrond vormen voor het woonbeleid:. Vergrijzing: de bevolking in Nederland vergrijst. Dat geldt ook voor West- Brabant en Halderberge. In hoofdstuk 10 wordt hier nader op ingegaan. Door de vergrijzing neemt de behoefte aan combinaties van wonen en zorg toe, evenals de behoefte aan voor ouderen geschikte woningen (nultreden, levensloopbestendig). Ouderen, maar ook mensen met een beperking, willen langer zelfstandig blijven wonen en deel uit blijven maken van de samenleving. Dit vraagt om woonzorgvoorzieningen die geïntegreerd zijn in de overige bebouwing. Door de diverser wordende samenstelling van de groep ouderen is er behoefte aan een gedifferentieerd aanbod. Een analyse van de woningmarkt in Halderberge uitgevoerd in opdracht van Bernardus Wonen constateert zelfs dat hoe ouder mensen worden, hoe groter de verschillen in vraag worden 1. Bij het bouwen voor ouderen is maatwerk daarom vereist.. Afnemende groei woningbehoefte: in het algemeen neemt in Nederland de groei van de bevolking af. Op veel plaatsen waaronder West-Brabant, wordt de komende jaren al een afname van de bevolking voorzien. Door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens (met name als gevolg van de vergrijzing) groeit het aantal huishoudens en daarmee de woningbehoefte nog steeds. De actuele provinciale bevolkings- en behoefteprognose voorziet echter dat na 2027 de omvang van de woningvoorraad in West-Brabant kan krimpen. Voorsorteren op krimp betekent niet ophouden met bouwen, maar wel inzetten op een duurzame kwaliteit van zowel de woningvoorraad als de nieuwbouw. Op termijn biedt de afnemende woningbehoefte dan kansen om de kwalitatief mindere woningen uit de markt te nemen en zo tot verbetering en vernieuwing van de woningvoorraad te komen.. Toenemende invloed van woonconsumenten: mede door de afnemende woningbehoefte wordt de woningmarkt steeds meer een vragersmarkt. Mensen gaan alleen verhuizen als de nieuwe woning aansluit bij hun wensen. Tegelijkertijd wordt in de Voortgangsrapportage 2009 Wonen van de RPO West- Brabant (december 2009) geconstateerd dat er in Brabant al enige tijd sprake is van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod van woningen: (te) grote aantallen appartementen in nieuwbouwplannen, (te) geringe aantallen goedkope koopwoningen en een (sterk) teruggelopen particulier opdrachtgeverschap. Door de toenemende invloed van woonconsumenten zal een deel van deze nieuwbouwplannen niet tot stand komen: alleen woningbouwinitiatieven die aansluiten bij de actuele kwalitatieve vraag, maken een kans om gerealiseerd te worden. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de situatie in Halderberge in dit opzicht.. Druk op leefbaarheid kleine kernen: door de schaalvergrotingstendens dreigen in veel kleine kernen voorzieningen te verdwijnen. Dit zet de leefbaar- 1 Marktanalyse Halderberge, Dreman NVM Woningmarktconsultants, januari 2010

10 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober heid van deze kernen onder druk. Kernen zonder (veel) voorzieningen zijn minder aantrekkelijk voor grote groepen voor wie de nabijheid van voorzieningen een belangrijk kwaliteitsaspect is (gezinnen met kinderen, ouderen). Oplossingen worden gezocht in het vergroten van de aantrekkelijkheid van dorpscentra (centrumplannen) en in het combineren van voorzieningen in multifunctionele accommodaties. Ook in Halderberge wordt langs beide oplossingrichtingen geprobeerd de leefbaarheid van de kernen op peil te houden. Bij de hoofdstukken 4 tot en met 8 over de kernen wordt hier op terug gekomen.. Huidige economische situatie: door de kredietcrisis neemt de doorstroming af. Uit de in eerde genoemde marktanalyse (zie noot 1) blijkt dat in Halderberge het aantal verkochte woningen in 2009 met ruim 40% is afgenomen ten opzichte van 2008 en met ruim 50% ten opzichte van Dit is een hogere afname dan in de omliggende gemeenten. Volgens de marktanalyse kan de oorzaak er in liggen dat in Halderberge relatief veel vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen staan, een marktsegment dat onder de huidige marktomstandigheden slecht verkoopt. Ook de nieuwbouwproductie neemt af als gevolg van de economische crisis. Uit een provinciale inventarisatie blijkt dat in de eerste zes maanden van 2009 het aantal in aanbouw genomen woningen in Noord-Brabant zo n 40% lager lag dan in dezelfde periode in Doordat de feitelijke productie inzakt, worden gemeenten geconfronteerd met de situatie dat in de bouwprogramma s voldoende woningbouwprojecten zijn opgenomen, maar dat deze onder de huidige omstandigheden niet allemaal tot uitvoering komen. Bouwinitiatieven in de koopsector kunnen elkaar gevangen houden. De start van de bouw wordt immers gekoppeld aan de verkoop van een aanzienlijk deel van de woningen. Het kan voorkomen dat verschillende projecten stagneren omdat de voorverkoop tegenvalt. Dit probleem speelt ook bij projecten, waar huur- en koopwoningen worden gecombineerd. Het klinkt als een paradox, maar een omvangrijk woningbouwprogramma kan leiden tot stagnatie in de productie. Sturing op woningbouwproductie is nodig om die productie op peil te houden en de doorstroming weer op gang te brengen. In hoofdstuk 11 wordt hier nader op ingegaan Woningmarktpositie: aantrekkelijke woongemeente De gemeente Halderberge bestaat uit de kernen Bosschenhoofd, Hoeven, Oud Gastel, Oudenbosch en Stampersgat. In tabel 1 zijn enkele cijfers over bevolking en woningvoorraad van de kernen opgenomen. Halderberge is een aantrekkelijke woongemeente, zo wordt bevestigd in de interviews en de werksessies. De gemeente heeft aantrekkelijke dorpse woonmilieus in kernen met een eigen identiteit. De woningvoorraad bestaat voor ruim 90% uit grondgebonden woningen in diverse typen en prijsklassen. Daarnaast heeft Halderberge ook appartementen in monumentale gebouwen zoals voormalige kloosters. Zeker gezien haar omvang heeft de gemeente als geheel goede voorzieningen op het gebied van onderwijs, zorg, winkels, sport en recreatie e.d. Op kernniveau geldt dit ook voor Hoeven, Oud Gastel en Oudenbosch. In Bosschenhoofd en Stampersgat is dit minder het geval. Stedelijke voorzieningen liggen op korte afstand in Breda, Roosendaal en Etten-Leur. Halderberge ligt tussen de snelwegen A17 (Dordrecht-Roosendaal) en A58 (Breda-Roosendaal). In Oudenbosch is een treinstation. De gemeente is daarmee goed bereikbaar en de afstanden tot de West-Brabantse steden en de Randstad zijn kort. In Halderberge en omgeving is veel werkgelegenheid. Deze werkgelegenheid zal nog verder toenemen met de verdere uitbouw van bedrijventerrein Borchwerf en de geplande vestiging van de Agro Food Cluster West-Brabant. Kaveluitgifte Rijpersweg, Oud Gastel Brugstraat, Stampersgat

11 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober De kansen voor de gemeente liggen in het redeneren vanuit eigen kracht: kleinschalige, rustige en groene woonmilieus in goed bereikbare, karakteristieke kernen met goede voorzieningen en met stedelijke voorzieningen en aantrekkelijke recreatiemogelijkheden binnen handbereik. Dat is een buitengewoon aantrekkelijk woonmilieu voor gezinnen met opgroeiende kinderen en vitale ouderen. Uit diverse onderzoeken blijkt dat ook op langere termijn dergelijke woonmilieus in Nederland veelgevraagd blijven terwijl het aanbod schaars is. Ten opzichte van steden als Breda en Roosendaal biedt Halderberge de afwezigheid van stedelijke problematiek, ten opzichte van Etten-Leur kleinschaliger woonmilieus en ten opzichte van andere kleinere kernen in de omgeving een gunstige ligging, goede voorzieningen en een eigen identiteit. Figuur 1: Vestigings- en vertrekoverschot (saldo top 6) (bron: CBS, groen = vestigingsoverschot, rood = vertrekoverschot) Tabel 1: Bevolking en woningvoorraad per kern Totaal gemeente Hoeven Oud Gastel Oudenbosch Bosschenhoofd Stampersgat Bevolking Woningvoorraad bron: gemeente Halderberge, peildatum bron: De woningmarkt in Halderberge , peildatum De kwaliteiten van Halderberge Halderberge biedt kleinschalige, rustige en groene woonmilieus in goed bereikbare, karakteristieke kernen met goede voorzieningen en met stedelijke voorzieningen en aantrekkelijke recreatiemogelijkheden binnen handbereik. Dat is een buitengewoon aantrekkelijk woonmilieu voor gezinnen met opgroeiende kinderen en vitale ouderen. Het woonbeleid van de gemeente is gericht op het versterken van deze kwaliteiten.

12 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober De aantrekkelijkheid van Halderberge kan deels geïllustreerd worden met de migratiecijfers. In de periode 1997 tot en met 2007 hebben zich mensen gevestigd in Halderberge, terwijl er vetrokken zijn. Het vertrekoverschot bedraagt daarmee zo n 750 mensen. Uit figuur 1 blijkt dat Halderberge inwoners verliest aan de steden in de regio (vooral Etten-Leur en Roosendaal) en aan studentensteden (Amsterdam, Eindhoven, Utrecht, Nijmegen, Leiden, Delft). Verondersteld mag worden dat vertrekkende inwoners vooral jongeren zijn die elders een opleiding gaan volgen of starters die in Etten-Leur of Roosendaal meer kansen op goedkope huisvesting vinden. Halderberge wint inwoners vanuit Drechtsteden, Moerdijk, regio Rotterdam en Steenbergen. Deze instroom wordt vermoedelijk veroorzaakt door de eerder genoemde groepen (gezinnen, vitale ouderen) die in Halderberge groene en rustige woonmilieus vinden. Ook het in opdracht van de gemeente en Bernardus Wonen uitgevoerde woningmarktonderzoek De woningmarkt in Halderberge van SGBO (juni 2008) laat de aantrekkelijkheid van Halderberge zien. Volgens het onderzoek zijn bewoners over het algemeen tevreden met hun huidige woning (rapportcijfer 7,9), hun huidige straat (rapportcijfer 7,4), hun huidige buurt (rapportcijfer 7,6) en het algemene voorzieningenniveau in hun buurt (rapportcijfer 7,2). Deze tevredenheid vertaalt zich in een lange woonduur: 69% van de huishoudens woont 21 jaar of langer in Halderberge, slechts 7,5% woont er korter dan 5 jaar. Van de bewoners die binnen vijf jaar willen verhuizen, wil 83% binnen Halderberge blijven. Het voorgaande laat zien dat Halderberge een goede woningmarktpositie heeft. Deze goede woningmarktpositie is de achtergrond voor één van de centrale uitgangspunten van deze woonvisie: de nieuwbouwproductie is gebaseerd op de eigen behoefte van de gemeente aangevuld met een beperkte groei, die voortkomt uit de ontwikkeling van Borchwerf, de Agro Food Cluster en de opvang van arbeidsmigranten. In de volgende paragraaf zal dit uitgangspunt verder worden uitgewerkt Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte In de periode tot is de bevolking van Halderberge met 341 inwoners afgenomen van naar inwoners. De woningproductie in de periode tot lag gemiddeld op 90 woningen per jaar. In de periode bedroeg de productie gemiddeld 80 woningen per jaar. In de Woonvisie werd voor deze periode uitgegaan van een productie van 750 woningen ofwel 150 woningen per jaar. De feitelijke productie bedroeg daarmee ongeveer de helft van de beoogde. De productie van 400 woningen in de periode komt overeen met de geraamde behoefte volgens de provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose uit In de nieuwe provinciale woningbehoeftenraming (De bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant, actualisering 2008) zet de langzame daling van het aantal inwoners door (zie tabel 2). De bevolking daalt van bijna naar in 2040, een daling van circa inwoners in 30 jaar. De meest recente bevolkingsprognose van CBS uit oktober 2009 laat een meer gelijkmatig verloop zien: na een daling tussen 2010 en 2015 blijft de bevolking vrijwel stabiel. In het totaal neemt in deze raming de bevolking over circa 30 jaar gezien met inwoners af. Door de gezinsverdunning (vooral als gevolg van de vergrijzing) leidt de lichte bevolkingsdaling nog niet tot een afname van de woningbehoefte. In de provinciale woningbehoeftenprognose wordt een benodigde groei van de woningvoorraad voorzien tot een piek van in 2030 (zie tabel 2). Dit betekent voor de komende tien jaar ( tot ) een gewenste uitbreiding van de woningvoorraad van circa woningen. In de provinciale raming ligt de nadruk op de eerste vijf jaar ( tot ), waarin circa 750 woningen moeten worden gebouwd (150 woningen per jaar).

13 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober Tabel 2: Bevolkings en woningbehoeftenprognose prognose peiljaar Progn. prov. Nrd-Brabant 1 Bevolking Woningvoorraad CBS 2 Bevolking bron: De bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant, actualisering bron: Bevolkingsprognose CBS Raming provincie voor peildatum Raming CBS voor peildatum Tabel 3: Woningbehoefte per kern ( ) (bron: De woningmarkt in Halderberge , SGBO) Totaal gemeente Woningvraag Woningaanbod Woningbehoefte In het woningbehoeftenonderzoek van SGBO is via een vergelijking van vraag en aanbod eveneens een raming gemaakt voor de woningbehoefte (zie tabel 3). Voor de periode tot wordt een gewenste uitbreiding van de woningvoorraad geraamd van 888 woningen (180 woningen per jaar). Hoeven Oud Gastel 2030 Oudenbosch 2040 Bosschenhoofd Stampersgat Op basis van het voorgaande wordt in deze woonvisie uitgegaan van de volgende ramingen voor de woningbehoefte:. Voor het bepalen van de gewenste uitbreiding van de woningvoorraad gaat de gemeente uit van de provinciale woningbehoeftenprognose, gebaseerd op migratiesaldo nul. Zoals aangegeven is de behoefte volgens deze prognose in de periode tot circa woningen. Om planuitval en vertraging te kunnen opvangen wordt in het programma een overcapaciteit van 30% opgenomen. Daarnaast moet rekening gehouden met de te verwachten sloopopgave tot 2019 (97 woningen waarvan 36 tot 2014). De totale gewenste omvang van het woningbouwprogramma (alleen rekening houdend met de eigen behoefte van de gemeente) komt daarmee uit op woningen tot 2019, waarvan tot Zoals aangegeven in de uitgangspunten wordt uitgegaan van een kleine extra groei van de woningvoorraad, gebaseerd op de uitbreiding van de werkgelegenheid rond Halderberge (Borchwerf, Agro Food Cluster). Ook de groei van het aantal arbeidsmigranten zal een extra uitbreiding van de woningvoorraad nodig maken (zie par. 9.2). In de eerste vijf jaar wordt overeenkomstig de bestuursovereenkomst met de provincie rekening gehouden met een extra uitbreiding van de woningvoorraad voor de Agro Food Cluster van 80 woningen (105 woningen inclusief 30% overcapaciteit). Voor de tweede periode wordt uitgegaan van een soortgelijk aantal onder meer om in de huisvesting van arbeidsmigranten te voorzien. Dit gewenste extra aantal van 210 woningen (waarvan 105 in de eerste vijf jaar) komt bovenop gewenste omvang van het programma gebaseerd op de eigen behoefte van de gemeente zoals beschreven onder het vorige punt.. De totale gewenste omvang van het woningbouwprogramma van de gemeente tot 2019 voortkomend uit de eigen behoefte en de extra behoefte als gevolg van de uitbreiding van de werkgelegenheid bedraagt dan circa woningen, waarvan tot Deze gewenste omvang van het programma moet dus leiden tot een gewenste bruto-productie van woningen (waarvan 870 woningen tot 2014) en een gewenste netto-productie van woningen, (waarvan ).

14 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober Voor de verdeling van de gewenste omvang van het woningbouwprogramma over de kernen is uitgegaan van de procentuele verdeling volgens het woningbehoeftenonderzoek (zie tabel 3). Daarbij is één aanpassing gedaan: Stampersgat heeft volgens het woningmarktonderzoek een negatieve woningbehoefte. Dit leidt tot een te hoog programma in de andere kernen. Voor de verdeling van het programma is er daarom van uitgegaan dat Stampersgat een beperkte uitbreidingsbehoefte heeft (netto-uitbreiding voorraad 4 woningen per jaar). Dit komt overeen met 2% van de totale omvang van het programma in Halderberge De aldus bepaalde procentuele verdeling is toegepast op de hiervoor berekende omvang van het programma voor de gehele gemeente om de gewenste omvang van het programma per kern te berekenen (zie tabel 4). De verdeling is constant gehouden over de gehele periode , maar kan voor de tweede periode ( ) worden aangepast op basis van een actueler inzicht in de behoefte per kern. In de hoofd- Tabel 4: Gewenste omvang woningbouwprogramma per kern Kern Aandeel Gewenst progr. Gewenst progr. in behoefte Bosschenhoofd 8% Hoeven 32% Oud Gastel 19% Oudenbosch 39% Stampersgat 2% Totaal Halderberge 100% Aandeel per kern in de woningbehoefte van Halderberge volgens De woningmarkt in Halderberge (zie tabel 3) 2 Zie toelichting in de hoofdtekst boven de tabel. stukken waarin het woonbeleid per kern wordt beschreven zal steeds de gewenste omvang van het programma per kern worden vergeleken met het voorgenomen programma. Deze benadering van de woningbehoefte sluit aan op de woningbouwafspraken die de gemeente gemaakt heeft met de provincie in het kader van de afronding van de pilot Bouwen binnen strakke contouren. In tegenstelling tot het regionale woningbouwprogramma is deze behoefteberekening gebaseerd op de meest recente provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose Woningbouwprogramma en prioriteitstelling Toen begonnen werd met het opstellen van deze woonvisie, voorzag het woningbouwprogramma van de gemeente in de bouw van ruim woningen in de periode tot Tijdens het opstellen van de woonvisie is onderkend dat dit programma het gevaar van stagnatie met zich mee bracht: door de versnippering van de vraag over een groot aanbod, was de kans groot dat slechts een zeer beperkt deel van de projecten tot realisering zou komen. Om te komen tot een programma dat voldoende kans op realisatie biedt, ook onder de huidige marktomstandigheden, zijn er binnen het woningbouwprogramma prioriteiten gesteld. De volgende prioriteitscriteria zijn hierbij gehanteerd:. marktkansen: is een project kansrijk doordat het aansluit op de behoefte?. planologische hardheid: in welk stadium is de planologische procedure?. juridische hardheid: wat is er al vastgelegd in contracten en intenties?. financiën: wat zijn de financiële consequenties voor de gemeente van het vertragen of vervallen van het project?. wenselijkheid project uit oogpunt van leefbaarheid, ruimtelijke ordening, verbetering openbare ruimte: draagt het project bij aan het verbeteren van de leefbaarheid, het saneren van een milieuhinderlijke situatie, het verbeteren van een rommelige stedenbouwkundige gebied?. wenselijkheid project op basis van beleidskeuzes: hoe gewenst is het project uit oogpunt van levensloopbestendig of duurzaam bouwen? De prioriteitstelling heeft geresulteerd in een herzien woningbouwprogramma dat aansluit bij het gewenste productieaantal van woningen tot Dit herziene woningbouwprogramma, vastgesteld in de gemeenteraad op 21 januari 2010, vormt de basis van deze woonvisie. Bij de beschrijving van het woonbeleid per kern zal worden ingegaan op het nieuwbouwprogramma dat op grond van de

15 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober gehanteerde prioriteitstelling in de kern wordt nagestreefd. Het samenvattende woningbouwprogramma is te vinden in hoofdstuk 11. Het herziene woningbouwprogramma van de gemeente is nog steeds zeer ambitieus. Het gewenste programma van woningen tot 2014 komt neer op een productie van 225 woningen per jaar, waar deze de afgelopen 10 jaar gelegen heeft op 90 woningen per jaar. Zelfs er rekening mee houdend dat een deel van het programma uitvalt of vertraagd wordt, is dit een forse opgave zeker onder de huidige economische omstandigheden. Toch zijn er redenen om te veronderstellen dat de gemeente de uiteindelijk beoogde uitbreiding van de woningvoorraad van 830 woningen tot 2014 (165 woningen per jaar) kan realiseren:. Door de deelname aan de pilot Bouwen binnen strakke contouren is er de afgelopen jaren veel werk verricht aan het voorbereiden van projecten.. Het programma omvat een groot aantal projecten met kleinere woningaantallen op veel verschillende locaties met een diversiteit aan woningtypen en prijsklassen. Dit zorgt voor een goede spreiding van risico s.. Door de uitbreiding van Borchwerf en de realisatie van de Agro Food Cluster West Brabant groeit de werkgelegenheid in Halderberge en omgeving. Deze uitbreiding van de werkgelegenheid heeft een aantrekkende werking voor de gemeente. Het daadwerkelijk realiseren van deze projecten vergt van de gemeente een strakke regie op het woningbouwprogramma, veel aandacht voor promotie en marketing en een sterke focus op uitvoering. In hoofdstuk 10 wordt hier nader op teruggekomen Kernstrategie woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningproductie De gemeente Halderberge wil de komende jaren een nieuwbouwproductie realiseren die gebaseerd is op de eigen behoefte van de gemeente en een beperkte groei voortkomend uit de uitbreiding van de werkgelegenheid rond Halderberge. De gemeente baseert zich daarbij op de meest recente provinciale bevolkings- en woningbehoeftenramingen en de afspraken gemaakt met de provincie in het kader van de afronding van de pilot Bouwen binnen strakke contouren. Om de kwantitatieve doelstellingen te bereiken zet de gemeente in op:. een gewenste uitbreiding van de woningvoorraad van woningen in de periode tot (waarvan 830 woningen in de periode tot ). Om dit aantal te realiseren is een woningbouwprogramma nodig van woningen in de periode tot (waarvan woningen in de periode tot ). In dit aantal is rekening gehouden met 30% overcapaciteit om planuitval en vertraging op te vangen en met de sloopopgave tot Vanzelfsprekend geldt hierbij dat het programma aangepast kan worden op nieuwe inzichten, zoals bijvoorbeeld een geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose.. een woningbouwprogramma dat door een scherpe prioriteitstelling aansluit op deze behoefte. Hoewel de productie met 225 woningen per jaar in de eerste vijf jaar zeer ambitieus is, is de beoogde uitbreiding van de voorraad realiseerbaar door de vele voorbereidende werkzaamheden die reeds zijn gedaan in het kader van de pilot Bouwen binnen strakke contouren en de goede spreiding van risico s over locaties, woningtypen en prijsklassen.. een jaarlijkse monitoring van het woningbouwprogramma, waardoor alle wijzigingen in het programma duidelijk worden. De ruimte die in het programma ontstaat door wijziging in projecten, fasering of door een nieuwe bevolkingsprognose kan worden ingevuld door medewerking te verlenen aan kwalitatief goed inpasbare nieuwe verzoeken. Uit oogpunt van klantvriendelijkheid hecht de gemeente er veel waarde aan dat op deze manier ook tussentijds mogelijkheden kunnen worden geboden aan particuliere initiatieven. Nieuwbouw appartementencomplex t Breugelhof (Bosschenhoofd)

16 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober Kwalitatieve opgave: bestaande voorraad en nieuwbouw In het voorgaande hoofdstuk is ingegaan op de kwantitatieve opgave: welke nieuwbouwproductie moet Halderberge realiseren om te voorzien in de woningbehoefte. Vanzelfsprekend gaat het bij nieuwbouw niet alleen om de kwantiteit maar ook om de kwaliteit. Nieuwbouw is echter niet het enige middel om ontwikkelingen in de kwalitatieve woonbehoefte op te vangen. Zo n 90% van de woningen die in 2019 de lokale bevolking moeten huisvesten, staat er nu al. Aanpassingen binnen de bestaande voorraad en binnen de bestaande kernen zijn voor het lokale woonbeleid minstens zo belangrijk als het nieuwbouwprogramma. Daarom gaan we in dit hoofdstuk allereerst in op kwalitatieve opgave in de bestaande voorraad en vervolgens op die in de nieuwbouw. Tabel 5: Kerncijfers bestaande woningvoorraad in % Totaal gemeente Huur eengezins 25% 22% 17% 15% 35% 34% Huur meergezins 7% 4% 8% 7% 7% 5% Koop eengezins 67% 74% 75% 76% 56% 61% Koop meergezins 1% 0% 0% 2% 2% 0% Huur 32% 26% 25% 22% 42% 39% Koop 68% 74% 75% 78% 58% 61% Eengezinswoning 92% 96% 92% 91% 91% 95% Meergezinswoning 8% 4% 8% 9% 9% 5% bron: De woningmarkt in Halderberge , peildatum , Cijfers gebaseerd op steekproef Hoeven Oud Gastel Oudenbosch Bosschenhoofd Stampersgat 3.1. Bestaande voorraad en de kwalitatieve opgave In het woningmarktonderzoek zijn enkele kerncijfers opgenomen van de huidige woningvoorraad. In tabel 5 is de uitsplitsing te vinden naar woningtype en naar financieringscategorie. Woningtype Uit de tabel blijkt dat in Halderberge het aandeel meergezinswoningen (appartementen) beperkt is: 92% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. De grotere kernen hebben een wat hoger aandeel meergezinswoningen, maar de verschillen tussen de kernen zijn beperkt. Volgens het woningmarktonderzoek is, met uitzondering van Hoeven, in alle kernen een overschot aan eengezinswoningen en een tekort aan meergezinswoningen. Dit kan deels worden verklaard doordat volgens het woningmarktonderzoek veel ouderen op zoek zijn naar een voor hen geschikte seniorenwoning. In het onderzoek zijn seniorenwoningen als appartementen gedefinieerd, terwijl in een gemeente als Halderberge veel ouderen op zoek zijn naar een grondgebonden seniorenwoning. De cijfers van het woningmarktonderzoek over de verdeling van de behoefte naar woningtype moeten daarom met de nodige voorzichtigheid worden gehanteerd.

17 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober Financieringscategorie De verhouding huur-koop ligt in Halderberge ongeveer op eenderde-tweederde. Het beeld per kern verschilt. Oudenbosch en, opmerkelijk genoeg, Stampersgat hebben het hoogste aandeel huurwoningen, aanmerkelijk hoger dan de andere kernen. Volgens het woningmarktonderzoek is in Hoeven, Oud Gastel en Oudenbosch zowel een tekort aan huur- als aan koopwoningen. In Bosschenhoofd zijn in de huursector vraag en aanbod in evenwicht, terwijl in de koopsector een tekort bestaat. In Stampersgat zijn de in de koopsector vraag en aanbod in evenwicht en bestaat er een overschot aan huurwoningen. Tabel 6: Woningvoorraad Halderberge naar prijsklasse (Bron: De woningmarkt in Halderberge , SGBO) HUUR Eengezins Meergezins Totaal <! ! 343! 499 (goedkoop) ! 499! 631 (betaalbaar) >! 631 (duur) Totaal huur KOOP Eengezins Meergezins Totaal <! ! ! ! ! ! ! >! Totaal koop HUUR EN KOOP Eengezins Meergezins Totaal Totaal Genoemde aantallen zijn op basis van steekproef van het woningmarktonderzoek. Prijspeil per 1 juli Prijsklasse De woningvoorraad naar prijsklasse is weergegeven in tabel 6. De kernvoorraad huurwoningen bevat goedkope (tot! 511,50) en betaalbare/middeldure huurwoningen (! 511,50 tot! 647,53), tezamen genoemd bereikbare huurwoningen (prijspeil per 1 juli 2009). Van de woningen in de huursector zijn woningen goedkoop (96%) en 118 woningen betaalbaar/middelduur (3%). Op 20 woningen na vallen alle huurwoningen binnen de kernvoorraad. Verbetering bestaande voorraad Er is blijvend aandacht nodig voor de bestaande woningvoorraad. Hoewel Halderberge geen achterstandswijken kent, is de woningvoorraad op sommige plekken verouderd. Te denken valt aan slecht geïsoleerde woningen van matige kwaliteit of bejaardenwoningen, die niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Vernieuwing of verbetering van deze voorraad is gewenst. Sloop is een voor de hand liggende oplossing, maar heeft ingrijpende gevolgen voor de huidige bewoners. Uit oogpunt van duurzaamheid en handhaving van de bestaande sociale structuur moet ook naar andere oplossingen gekeken zoals renovatie of aanpassing van doelgroep (ouderenwoning toewijzen aan starters). Verouderde seniorenwoningen in De Halderberg (Hoeven) Naast verouderd woningbezit kan ook een concentratie van bepaalde woningtypen, bijvoorbeeld minder gewenste sociale huurwoningen, om aandacht vragen uit oogpunt van leefbaarheid. Ook hier kan sloop een middel zijn om een eenzijdige opbouw van de wijk te doorbreken en de kwaliteit van de woonomgeving te verbeteren. Ook hier verdient het echter om eerder genoemde redenen aanbeveling

18 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober andere oplossingen te onderzoeken. Zo kan verkoop van huurwoningen een middel zijn om meer differentiatie in de wijk en een betere balans tussen vraag en aanbod te krijgen. Verkoop van huurwoningen heeft daarnaast als voordeel dat het starters kansen biedt op een betaalbare koopwoning (zie ook hoofdstuk 9). Gezien de tekorten in de huursector maakt sloop en verkoop van huurwoningen het gewenst om in nieuwbouw huurwoningen toe te voegen. Zoals aangegeven in paragraaf 2.1. biedt op termijn de afnemende woningbehoefte kansen om de kwalitatief mindere woningen uit de markt te nemen en zo tot verbetering en vernieuwing van de woningvoorraad te komen. De gemeente Halderberge en Bernardus Wonen hebben medio 2007 het Convenant Duurzaam Bouwen West-Brabant ondertekend. Het ambitieniveau dat in het convenant is vastgelegd, heeft ook betrekking op ingrepen in de bestaande voorraad met een investeringsniveau van minimaal! ,-. In de volgende paragraaf over nieuwbouw zal nader op dit convenant worden ingegaan. De gemeente maakt in aansluiting op het convenant afspraken met Bernardus Wonen over de verbetering van de bestaande voorraad. In de prestatieafspraken met Bernardus Wonen is reeds vastgelegd dat Bernardus Wonen in het kader van gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in overleg met de gemeente, een prioriteit bepaalt in de aanpak van wooncomplexen ten behoeve van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De gemeente streeft ernaar om in aanvulling op deze afspraken in de prestatieafspraken ook een afspraak op te nemen over verbetering van de energetische kwaliteit van bestaande huurwoningen. Actiepunt 1: De gemeente maakt met Bernardus Wonen afspraken over investeringen in de verbetering van de energetische kwaliteit van woningen (verschuiving naar zuiniger energielabels) Leefbaarheid De bestaande woningvoorraad is niet het enige aspect dat de kwaliteit van een wijk of kern bepaalt. De gemeente Halderberge heeft in de Nota Leefbaarheid (vastgesteld op 23 april 2009) aangegeven op welke wijze zij de leefbaarheid in de verschillende wijken en dorpen wil verhogen. Middelen hiertoe zijn onder meer uitvoeren van vier leefbaarheidsscans, structureel twee keer per jaar schouwen van de wijken, uitwerken van een wijk of dorpskern samen met bewoners en starten met een pilot buurtregie in Albano Lob A in Oudenbosch. Buitengebied en bebouwingsconcentraties In hoofdstuk 4 tot en met 8 wordt nader ingegaan op de vijf kernen, waarbij ook de bestaande voorraad aan de orde komt. Behalve deze vijf kernen kent de gemeente in het buitengebied een aantal bebouwingsconcentraties. In september 2009 is een Gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties Halderberge uitgebracht, waarin aan de hand van de ligging van de bebouwingsconcentraties en de draagkracht van het omliggende gebied de ontwikkelingsmogelijkheden in beeld zijn gebracht. Gezien de beperkte woningaantallen waar het hier om gaat, worden deze bebouwingsconcentraties in deze woonvisie verder buiten beschouwing gelaten Nieuwbouw en de kwalitatieve opgave Nieuwbouw moet bijdragen aan het handhaven en versterken van de kwaliteit van de verschillende kernen. Dit sluit aan op één van de centrale uitgangspunten van de woonvisie: de kernen van Halderberge hebben ieder een eigen kwaliteit en identiteit. Het woonbeleid draagt bij aan het handhaven en versterken daarvan. Gezien de afnemende bevolkingsgroei krijgt kwaliteit een steeds centralere rol in het woonbeleid. De opgave verschuift steeds sterker van kwantiteit naar kwaliteit. Algemeen Het nieuwbouwprogramma van Halderberge voor de periode (zie tabel 7) omvat woningen. Van deze woningen zijn 390 woningen aangemerkt als bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen (280 woningen harde plancapaciteit in de periode en 110 woningen zachte plancapaciteit in de periode ). Deze bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen vallen buiten de behoefteraming uit par Exclusief deze woningen omvat het programma dus woningen. Dit sluit goed aan bij in par. 23. voor de periode berekende gewenste omvang van het woningbouwprogramma van woningen. Er is een zekere marge aangehouden omdat de registratie van

19 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober woningen als bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoning door het CBS wordt aangescherpt. Daardoor is niet geheel zeker dat alle 390 woningen als bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoning kunnen worden geregistreerd. Tabel 7: Nieuwbouwprogramma Halderberge (bron: gemeente Halderberge) 2010 t/m t/m t/m 2019 Abs % Abs % Abs % Harde plancapaciteit Totaal aantal woningen % % % Waarvan koopwoningen % 20 18% % Waarvan huurwoningen % 93 82% % Waarvan eengezinswoningen % Waarvan meergezinswoningen % Waarvan nultredenwoningen % Waarvan zorgwoningen % Zachte plancapaciteit Totaal aantal woningen % % % Totale plancapaciteit Totaal aantal woningen % % % 1 Om deze aantallen te kunnen vergelijken met de gewenste omvang van het woningbouwprogramma volgens par. 2.3 moeten gecorrigeerd worden voor het aantal bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen. Deze tellen niet mee voor de behoefteraming en daarmee in de berekening in par In de periode zijn 279 woningen bijzondere woonvormen/zorgwoningen in het programma opgenomen, in de periode woningen. Hiervoor gecorrigeerd bedraagt de omvang van het woningbouwprogramma woningen voor de periode en woningen voor de periode Dit sluit aan bij de gewenste omvang van het programma volgens par. 2.3, namelijk woningen voor de periode en woningen voor de periode Financieringscategorie In de periode wordt de bouw voorzien van woningen waarvan 280 bijzondere woonvoorzieningen/zorgwoningen. De harde plancapaciteit in deze periode omvat woningen, waarvan 524 koopwoningen (52%) en 486 huurwoningen (48%). Van de huurwoningen bestaat een belangrijk deel uit de zorgwoningen. In de hoofdstukken per kern wordt ingegaan op de vraag of de productie aan huurwoningen voldoende is om in de behoefte te voorzien en de ruimte biedt voor aanpassingen binnen de bestaande voorraad (herstructurering, verkoop van huurwoningen). Woningtype De harde plancapaciteit voor de periode bestaat uit 435 eengezinswoningen (43%) en 575 meergezinswoningen (57%). De zorgwoningen (allen uitgevoerd als meergezinswoning) vormen een belangrijk deel van de productie van meergezinswoningen. De resterende productie aan meergezinswoningen bedraagt zo n 300 woningen, ofwel 40% van de harde productie exclusief de zorgwoningen. In het woningmarktonderzoek wordt gepleit voor een hoog aandeel appartementen. Echter daarbij zijn alle seniorenwoningen gerekend tot de categorie appartementen. In de eerder genoemde Marktanalyse Halderberge (zie noot 1) wordt gesteld dat 80% van de ouderen eerder behoefte heeft aan een grondgebonden seniorenwoning dan aan een appartement, zeker in landelijke gebieden als Halderberge waar geen appartementencultuur bestaat. De ervaring leert dat het gemiddelde aandeel appartementen dat in dorpse en kleinstedelijke woonmilieus door de markt kan worden opgenomen, zo n 30% bedraagt. Rekening houdend met de ontbrekende appartementencultuur in Halderberge en het genoemde ervaringscijfer is het aandeel meergezinswoningen in de harde plancapaciteit in de eerste periode hoog en leidt dit tot een verhoogd afzetrisico voor deze plannen. Het is gewenst in het programma voor de zachte plannen slechts beperkt meergezinswoningen op te nemen zodat de totale productie aan meergezinswoningen in de periode zo n 25-30% van de totale productie bedraagt. Dit betekent dat in de zachte plannen voor de gehele periode nog ruimte is voor maximaal appartementen. In de hoofdstukken over de kernen wordt nader ingegaan op dit aspect.

20 Gerrichhauzen en Partners Woonvisie Halderberge: diversiteit in kernkwaliteit, versie 3.3, oktober (Ruimtelijke) Kwaliteit Door nieuwbouw in Halderberge te realiseren via kleinere projecten (20 tot 30 woningen) of individuele kavels wordt eenvormigheid voorkomen en de karakteristieke kleinschalige dorpsstructuur gehandhaafd. Voor het bewaken van de kwaliteit is samenhang tussen de ontwikkeling van een locatie en de dorpsstructuur gewenst. Hieraan kan sturing worden gegeven door duidelijke eisen te stellen aan de beeldkwaliteit. De kleinschalige opzet en de eisen aan de beeldkwaliteit kunnen, samen met een goede kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte, nieuwbouw in Halderberge een onderscheidende kwaliteit geven. Aanvullend op deze meer algemene eisen wordt bij nieuw te ontwikkelen woningbouw in de gemeente Halderberge er naar gestreefd dat woningen en woonomgeving duurzaam, (sociaal) veilig, levensloopbestendig en flexibel zijn. Duurzaam Duurzaam bouwen omvat maatregelen variërend van stedenbouwkundig ontwerp tot materiaalgebruik die de milieubelasting bij het bouwen zelf, het gebruik van de gebouwen en het verwijderen ervan, beperken. Het beleid van de gemeente rond duurzaam bouwen is vastgelegd in het Milieubeleidsplan van de gemeente (oktober 2009). In het Milieubeleidsplan wordt verwezen naar het Convenant Duurzaam Bouwen West-Brabant. Uitgangspunt van dit convenant is dat de ondertekenende partijen de vaste maatregelen en minimaal de kostenneutrale variabele maatregelen uit de nationale pakketten standaard in hun bouwplannen opnemen. Hetzelfde geldt voor het gebruikmaken van de richtlijnen betreffende levensloopbestendig bouwen. Volgens het convenant wordt een extra inspanning gepleegd op de volgende thema s:. materiaalgebruik: zorgvuldig materiaalgebruik rekening houdend met grondstoffen, productie en leefomgeving gezondheid en binnenmilieu: allergeenarm bouwen energie: EPC 0,72 of lager. water: afkoppelen en berging in de wijk, niet-uitlogende bouwmaterialen Per locatie zal het ambitieniveau in overleg worden bepaald op basis van de GPRmethode. Volgens het convenant moet de gevraagde extra inspanning gerealiseerd worden door een extra investering van tenminste! 5.000,- per woning voor nieuwbouw van woningen in de vrije sector en tenminste! 2.500,- per woning voor woningen in de sociale sector. Het Milieubeleidsplan geeft aan dat de doelstellingen uit het convenant worden gerealiseerd door toetsing bij bouwvergunningen. Per 1 maart 2010 wordt deze toetsing uitgevoerd voor plannen van partijen die het convenant hebben ondertekend. In Halderberge actieve partijen waarvoor dit geldt zijn onder meer Bernardus Wonen en Woningstichting Geertruidenberg. Gezond Iedereen is gebaat bij een woning die een gezond binnenmilieu garandeert en waarin ongevallen in en om het huis zo min mogelijk terug te voeren zijn op ontwerp en uitvoering van de woning. Andere voorbeelden van de invloed die de woonomgeving kan hebben op de gezondheid van mensen is stress door een gevoel van onveiligheid of isolement of gezondheidsschade door luchtverontreiniging, lawaai en vuil. Woning en woonomgeving moeten voldoen aan actuele kwaliteitseisen die de gezondheidsrisico s verminderen en het lichamelijk en geestelijk welzijn van bewoners bevorderen. Tijdens ruimtelijke ordeningsprocedures wordt gekeken naar milieu- en gezondheidsaspecten als geluidsoverlast, hinder en externe veiligheid. Sociaal veilig (Sociaal) veilig bouwen is er op gericht de kansen op inbraak, vandalisme en overlast te verminderen en het veiligheidsgevoel te verhogen. Door een goed stedenbouwkundig en woningontwerp vermindert de kans op criminaliteit. Woning en woonomgeving voldoen aan actuele kwaliteitseisen die leiden tot een inbraakveilige woning en een sociaal veilige woonomgeving. Een belangrijk toetsingskader is het Politiekeurmerk Veilig Wonen. De belangrijkste eisen daaruit zijn opgenomen in WoonKeur (zie hieronder). Levensloopbestendig en flexibel Levensloopbestendig betekent dat een woongebied aantrekkelijk is voor een brede groep mensen doordat woningen en woonomgeving optimaal toegankelijk en ge-