Gemeente Landerd. Woonvisie Vastgesteld. 9 juli 2015

Transcriptie

1 Gemeente Landerd Woonvisie Vastgesteld 9 juli 2015

2 DATUM 1 juni 2015 TITEL Woonvisie ONDERTITEL OPDRACHTGEVER Gemeente Landerd Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem info@companen.nl (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Pim Tiggeloven (Companen) Theo van der Waals (Companen) PROJECTNUMMER

3

4 Inleiding Voor u ligt de nieuwe Woonvisie van de gemeente Landerd: de Woonvisie Deze visie formuleert ambities en beleid en benoemt maatregelen gerelateerd aan wonen. De woonvisie is het kader waarbinnen met andere partijen wordt gewerkt om de kernen evenwichtig, leefbaar en toekomstbestendig te maken of te houden. De woonvisie schetst een perspectief en zet voor de komende jaren de acties en maatregelen op een rijtje. Het stuk bestaat uit twee delen. Het eerste deel omvat de analyse van de landelijke en Landerdse woningmarkt. Het tweede deel betreft de uitwerking. Hierin staat waar de gemeente Landerd de komende jaren op het gebied van wonen op gaat sturen.

5 Inhoud Deel 1: Analyse 1 1 Ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen Recente ontwikkelingen in de nieuwbouw Transacties woningmarkt bestaande voorraad Toekomstige woningbehoefte Behoefte aan wonen met zorg Verwachte inkomensontwikkeling Woningbehoefte arbeidsmigranten Huisvesting statushouders 11 2 Woonwensen 13 3 Opbouw bestaande woningen Opbouw huidige woningvoorraad Potentiële levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad 17 Deel 2: Uitwerking 19 1 Inleiding Aanleiding Opzet van dit deel 20 2 Onze speerpunten Bouwen naar behoefte Inzetten op centrumlocaties en geplande ontwikkelingslocaties Inzetten op kwalitatieve prestatieafspraken Inzetten op daadwerkelijke realisatie 21 3 Toetsing en sturing Inleiding De kwantitatieve toets Bouwen naar behoefte Inzetten op centrumlocaties en geplande inbreidingslocaties Inzetten op kwalitatieve prestatieafspraken 28 4 De toets in het kort Inleiding De reikwijdte van de toets Schematische weergave 31 5 Inzetten op realisatie Inleiding Stimuleringsmaatregelen Eindigheid principe-uitspraak Intrekken omgevingsvergunning Overcapaciteit Geen bouwclaims in overeenkomsten 34

6 6 Monitoring 35 Bijlage I: Geschiktheid woningvoorraad per kern 36 Bijlage II: Resultaten woningmarktonderzoek

7 Deel 1: Analyse Opgesteld door: Companen Woonvisie

8 1 Ontwikkelingen Om onze toekomstige visie en ambitie op het wonen in Landerd goed te kunnen bepalen, moeten we eerst een goed zicht hebben op het heden en recente verleden. Eerst kijken we naar de ontwikkeling van onze bevolking. Welke demografische trends zagen we in de afgelopen jaren? En wat kunnen we de komende jaren verwachten? 1.1 Demografische ontwikkelingen Onderstaand figuur geeft inzicht in de geboorte- en migratieontwikkelingen in de gemeente over de periode Deze demografische trends zetten we af tegen de ontwikkeling van de woningvoorraad. Figuur 1.1: Gemeente Landerd. Bevolkingsontwikkeling en woningvoorraadontwikkeling * Geboortesaldo Binnenlands migratiesaldo Woningvoorraadontwikkeling Buitenlands migratiesaldo Bevolkingsgroei Bron: CBS (2014) *Er zijn nog geen gegevens beschikbaar over het buitenlands migratiesaldo in 2013 Over de periode zien we een licht dalende trend als het gaat om het geboorteoverschot. De laatste drie jaar neemt het geboorteoverschot echter weer licht toe. Het binnenlandse migratiesaldo (vestiging en vertrek van en naar Nederlandse gemeenten) was de afgelopen tien jaar vrijwel altijd sterk positief (met uitzondering van ). De laatste jaren worden de schommelingen in het binnenlandse migratiecijfer sterker. In 2012 was er een groot vestigingsoverschot (+135 personen), gevolgd door een jaar met het eerste vertrekoverschot in jaren in Landerd (-13 personen). De dip in de nieuwbouwproductie als gevolg van de economische crisis, was in vergelijking met andere Nederlandse gemeenten, in Landerd relatief kort. Met name in 2010 is er weinig gebouwd (30 woningen). Daarna nam de productie weer toe, met 2012 als topjaar met ongeveer 110 nieuwe woningen, hoofdzakelijk veroorzaakt door de ontwikkeling van de nieuwbouwlocaties Repelakker en Akkerwinde Woonvisie

9 Zeker de laatste vijf jaar is te zien dat het binnenlands migratiecijfer de nieuwbouwontwikkeling volgt. In jaren van sterke toename van de woningvoorraad, trekt Landerd per saldo veel vestigers aan. De vraag is wel of deze lijn voortgezet kan worden. Het vermoeden bestaat dat de nieuwbouw in Repelakker de afgelopen jaren ook geprofiteerd heeft van de terugkeer van jonge huishoudens die in de periode voor 2010 uit Landerd zijn vertrokken vanwege het beperkte woningaanbod. Per saldo is de bevolking in vrijwel alle jaren toegenomen, afgezien een bevolkingsafname in de periode Gezien de belangrijke rol die de binnenlandse migratie speelt in de bevolkingsgroei, zoemen we hier nu nader op in. Uit welke nabijgelegen gemeenten trekt Landerd veel vestigers aan en aan welke gemeenten verliest men per saldo mensen? Tabel 1.1: Gemeente Landerd. Aantal gevestigde en vertrokken personen naar gemeente ( ). Vestiging Vertrek Saldo Bernheze Boekel Cuijk Grave Mill en Sint Hubert Oss Sint Anthonis Uden Veghel Overig Noord-Brabant Nijmegen Wijchen Overig Gelderland Overig Nederland Buitenland Bron: CBS (2014). Met de meeste omliggende gemeenten heeft Landerd een vestigingsoverschot. Vooral met Oss, Grave en Uden heeft men een sterk positief migratiesaldo. De gemeente heeft een negatief migratiesaldo met Nijmegen, Wijchen, Boekel en Cuijk. Vooral het negatieve saldo met Nijmegen is relatief groot (wellicht doordat jongeren vanwege studie en/of werk hier naar toe verhuizen). Als we sec kijken naar de grootste groepen vestigers in Landerd, dan komen de meeste vestigers uit Oss, Uden, Grave en Bernheze. De meeste vertrekkers uit Landerd gingen naar Oss, Uden, Grave, Nijmegen en Bernheze. Feitelijk verhuisgedrag komt grotendeels overeen met wensbeeld In de woonwensenenquête uit 2013 is aan potentiële vertrekkers in Landerd gevraagd naar welke gemeente men wenst te verhuizen. De meeste genoemde gemeenten waren daarbij: Uden, Oss, Grave en Mill en Sint Hubert. Het feitelijke verhuisgedrag lijkt hier in grote lijnen wel op. Alleen Mill en Sint Hubert komt iets vaker voor in het wensbeeld dan in de feitelijke verhuizingen Woonvisie

10 1.2 Recente ontwikkelingen in de nieuwbouw In figuur 1.1 hebben we de woningvoorraadontwikkeling van de gemeente Landerd geschetst. Daarin was te zien dat vanaf 2010 de nieuwbouwproductie is toegenomen. Maar in welke kernen vond deze productie vooral plaats? Figuur 1.2: Gemeente Landerd. Nieuwbouw naar kern en huur/koop ( ). Schaijk Zeeland Reek Huur Koop Bron: WOZ Gemeente Landerd (2014) In Schaijk is de voorraad het meest toegenomen; bijna 120 woningen. Het ging daarbij voornamelijk om koopwoningen op de locatie Akkerwinde. Ook in Zeeland zijn relatief veel woningen gebouwd, met name als gevolg van de ontwikkeling van Repelakker. Het aandeel huur is hier wel wat groter geweest dan in Schaijk. Mooiland heeft op twee locaties woningen gericht op de doelgroep senioren gebouwd (zowel appartementen als grondgebonden woningen). De productie in de kern Reek is beperkt gebleven, maar lijkt wel in verhouding te staan tot de omvang van de kern. 1.3 Transacties woningmarkt bestaande voorraad Om meer zicht te krijgen op de werking van de woningmarkt, brengen we de ontwikkeling van de woningtransacties in de koopsector in beeld. Hierbij kijken we met name naar de ontwikkeling van het aantal transacties en de gemiddelde transactieprijs. Aantal transacties naar woningtype Onderstaande figuur geeft een overzicht van het jaarlijks aantal transacties naar woningtype in de gemeente Landerd. Met name de verkoop van vrijstaande woningen is vanaf de intrede van de crisis stevig afgenomen Woonvisie

11 Figuur 1.3: Gemeente Landerd. Aantal transacties in de bestaande voorraad naar woningtype ( ) Bron: Woningmartcijfers.nl Rijwoning Hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Sinds 2010 neemt het aantal transacties van rijwoningen in de bestaande voorraad duidelijk toe. Mogelijk is dit het effect van huishoudens die doorstromen naar de nieuwbouw in Repelakker en daarmee het aanbod rijwoningen uit de bestaande voorraad vergroten. De ontwikkeling van het aantal transacties in Landerd kunnen we vergelijken met de regiogemeenten. Hierbij maken we gebruik van indexcijfers. We stellen daarbij het aantal transacties in 2009 vast op 100%. Figuur 1.4: Regiogemeenten. Terugval van het aantal woningtransacties in de bestaande voorraad ( ; 2009 = 100%) Mill en Sint Hubert Grave Bernheze Cuijk Oss Landerd Uden Veghel 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: Woningmartcijfers.nl Hoewel we eerder zagen dat de nieuwbouwproductie in de crisisperiode in Landerd sterk werd opgevoerd, nam het aantal transacties in de bestaande voorraad juist af. Het aantal transacties in 2013 was nog maar 34% van het aantal transacties in Ter vergelijking; het aantal transacties in de gemeente Mill en Sint Hubert was in 2013 nog 73% van het aantal transacties vijf jaar daarvoor. Alleen in Uden en Veghel is het aantal woningtransacties verder teruggevallen dan in Landerd Woonvisie

12 Gemiddelde transactieprijs Naast het aantal transacties kunnen we ook de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs naar woningtype in kaart brengen. Figuur 1.5: Gemeente Landerd. Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs bestaande voorraad naar woningtype ( ) Bron: Woningmartcijfers.nl Rijwoning Hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Ondanks de economische crisis zien we in de gemeente Landerd geen sterke terugval van de transactieprijzen. Wel zijn duidelijke schommelingen te zien. Met name de transactieprijs voor vrijstaande woningen vertoont tot 2008 nog een redelijk opgaande lijn. Daarna daalt de gemiddelde transactieprijs. Onderstaande figuur toont de gemiddelde transactieprijs per woningtype over de periode per gemeente. Figuur 1.6: Regiogemeenten. Gemiddelde transactieprijs naar woningtype en gemeente ( ) Rijwoning Hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Landerd Bernheze Cuijk Grave Mill en Sint Hubert Oss Uden Veghel Bron: Woningmartcijfers.nl Over de afgelopen vijf jaar is te zien dat Uden, Veghel en Bernheze gemiddeld genomen de hoogste gemiddelde transactieprijzen kenden. Landerd is bij de meeste woningtypen de vierde in rij. Met name Woonvisie

13 Cuijk, Grave en Mill en Sint Hubert kenden relatief wat lagere transactieprijzen bij de meeste woningtypen. 1.4 Toekomstige woningbehoefte In de afgelopen tien jaar is de bevolking dus toegenomen. Betekent dit ook dat we voor de komende jaren een groei kunnen verwachten? En wat betekent dit voor de vraag naar woningen? Medio 2014 heeft de Provincie Noord-Brabant een nieuwe voorlopige- bevolkings- en huishoudensprognose gepubliceerd. Uit onderstaande figuur blijkt dat de nieuwe prognose voor de gemeente Landerd aanzienlijk positiever uitpakt dan de vorige Provinciale prognose uit We kijken daarbij naar de huishoudensontwikkeling, omdat dit een goede graadmeter is voor de toekomstige woningbehoefte. Figuur 1.7: Gemeente Landerd. Verwachte ontwikkeling aantal huishoudens ( ) volgens oude en nieuwe provinciale prognose Huishoudens (Prognose 2014) Huishoudens (Prognose 2011) Bron: Provincie Noord-Brabant (2011 en 2014)1. In de actuele prognose is te zien dat het aantal huishoudens in Landerd op ligt. Dat aantal ligt wat hoger dan het aantal zelfstandige woningen (5.815) in Landerd. Dat komt omdat een deel van de huishoudens in een onzelfstandige woonsituatie wonen (o.a. verzorgingshuis, arbeidsmigranten). De actuele prognose laat tot ongeveer 2025 een groei van het aantal huishoudens in de gemeente Landerd zien. Daarna stabiliseert het huishoudensaantal zich. Op basis van deze prognose neemt het aantal huishoudens in Landerd tot en met 2030 toe met 390 (in totaal huishoudens in 2030). De prognose uit 2011 ging uit van een aanzienlijk lagere huishoudensgroei (+115 huishoudens). Bovendien toonde deze trendlijn vanaf 2025/2026 een lichte krimp van het aantal huishoudens. De grote nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren heeft wellicht een sterke invloed gehad op het bijstellen van de huishoudensprognose. In de actuele prognose is tevens een raming van de toekomstige woningbehoefte opgenomen. 1 Het aantal huishoudens in 2014 verschilt in beide prognoses, omdat de twee prognoses een ander startjaar als uitgangspunt hebben Woonvisie

14 Figuur 1.8: Gemeente Landerd. Verwachte woningbehoefte ( ) Bron: Provincie Noord-Brabant (2014). De prognose gaat uit van een woningbehoefte van 520 woningen in de periode Net als bij de huishoudensprognose is hier een afvlakkende groei te zien. Na 2025 is er dus nog maar een beperkte woningvraag te verwachten, aldus de prognose. Over de periode is er nog een woningbehoefte van 570 woningen. Woningbehoefte versus plannen Het nieuwbouwprogramma moet in evenwicht zijn met deze verwachte behoefte. Op dit moment hebben we plannen voor ca. 490 woningen, waarvan 320 woningen de harde plancapaciteit vormen. Dit totaal aantal ligt ruim onder het aantal woningen van 570 woningen dat nog nodig is om toe te voegen voor het bereiken van de huishoudenspiek in onze gemeente. Tabel 1.2: Gemeente Landerd. Harde en zachte woningbouwplannen naar kern ( )*. Kern Harde plancapaciteit Zachte Totaal plancapaciteit Realisatie Realisatie Totaal hard - Schaijk Zeeland Reek Totaal Bron: Gemeente Landerd (2015) peildatum 1 januari *Hard: Vastgesteld of onherroepelijk bestemmingsplan, incl. uitwerkingsplicht. *Zacht: principeverzoek medewerking / bestemmingsplan nog niet vastgesteld / afspraken in overeenkomsten. 1.5 Behoefte aan wonen met zorg Doordat Landerd vergrijst, groeit ook de behoefte aan verschillende vormen van wonen met zorg. Daar komt bij dat het Rijksbeleid erop gericht is dat ouderen en andere zorgbehoevenden steeds langer zelfstandig moeten blijven wonen. Mensen variërend van een lichte tot relatief zware zorgkomen niet meer in aanmerking voor intramurale huisvesting. Zij maken wel nog steeds aanspraak op zorg, maar dan in de thuissituatie. Hierdoor blijven mensen langer zelfstandig wonen. Het gevolg is dat zeker op de korte termijn er minder vraag zal zijn naar intramurale vormen van wonen met zorg. Op de lange termijn worden de gevolgen van deze extramuralisering gecompenseerd door de sterke vergrijzing (waardoor het aantal ouderen met een zware zorgbehoefte toe zal nemen). In onderstaande tabel zetten we het huidige aanbod aan wonen met zorg af tegen de verwachte behoefte Woonvisie

15 Tabel 1.3: Gemeente Landerd. Huidig aanbod wonen met zorg vergeleken met de toekomstige vraagontwikkeling ( ). Woonvorm Zorgzwaarte Aanbod Vraag Verschil aanbod 2014 vraag Intramuraal Lichte zorg Zware zorg (PG+SOM) Revalidatie Totaal Extramuraal Verzorgd wonen Bron: Gemeente Landerd, CIZ (2014), Prognose Provincie Noord-Brabant (2011), WoON2012. Het aanbod van wonen met zorg bevindt zich met name in Schaijk en Zeeland. Op dit moment is er sprake van een licht overaanbod van intramurale vormen van wonen met zorg voor de lichtste zorgcategorie. Deze overcapaciteit zal in de praktijk de komende jaren waarschijnlijk afnemen doordat Verzorgingshuis Compostella met een transformatie van haar bezit bezig is. De vraag is wel in welke mate er behoefte is dit getransformeerde aanbod. De afzet van appartementen van het vernieuwde Compostella gaat op dit moment moeizaam. De komende vijf jaar neemt de vraag naar intramurale vormen van wonen met zorg in Landerd af als gevolg van de extramuralisering. Daarna neemt de totale behoefte weer toe doordat de vergrijzing het effect van het Rijksbeleid compenseert. Over tien jaar ligt de behoefte aan intramurale woonzorgvormen weer ongeveer op het niveau van De intramurale capaciteit lijkt in Landerd de komende jaren voldoende om de voorziene vraag op te vangen. Daarnaast zal de vraag naar verzorgd wonen door zowel het Rijksbeleid als de vergrijzing sterk toenemen. Het aanbod verzorgd wonen lijkt op dit moment te klein om in te kunnen spelen op de verwachte vraag. Daarbij moet wel worden aangetekend dat het nog de vraag is in welke mate ouderen naar de komende jaren naar aangepaste (extramurale) woonvormen zullen verhuizen, of dat zij toch zolang mogelijk in hun eigen woning proberen te wonen. 1.6 Verwachte inkomensontwikkeling De betaalbaarheid van het wonen is de afgelopen jaren steeds nadrukkelijker op de beleidsagenda komen te staan. In de koopsector zijn huishoudens de afgelopen jaren geconfronteerd met dalende huizenprijzen en strengere hypotheekregels. Huurders kregen de afgelopen jaren te maken met stijgende huurprijzen (deels het doorbelasten van de verhuurdersheffing). Aan de andere kant zijn de financiële mogelijkheden om deze stijgende woonlasten op te vangen, met de huidige economische tegenwind er niet op vooruit gegaan. Op basis van de bevolkingsprognose kunnen we inzicht geven in de huidige en toekomstige samenstelling van de huishoudens naar inkomensgroep. De toekomstige omvang van de verschillende inkomensgroepen is sterk afhankelijk van de verwachte inkomensontwikkeling. We gaan hierbij uit van een economisch scenario 2 waarbij de eerste 5 jaar sprake is van 0% koopkrachtontwikkeling en daarna 1,2 % koopkrachtontwikkeling per jaar. 2 De procentuele inkomensontwikkeling betreft de inkomensontwikkeling bovenop de inflatie (=welvaartsgroei) Woonvisie

16 Tabel 1.4: Gemeente Landerd. Huishoudensontwikkeling naar inkomensgroep ( ). Landerd < > Bron: Regionaal Inkomensonderzoek CBS (2013), Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant (2014), bewerking Companen. Op dit moment zijn er huishoudens met een inkomen tot (de primaire doelgroep voor de woningcorporatie) in de gemeente Landerd (40% van alle huishoudens in de gemeente). Naar verwachting zal deze groep de komende jaren licht afnemen (met 30 huishoudens in de komende tien jaar). Zo n 830 huishoudens hebben een inkomen tussen de en Deze groep komt nauwelijks nog in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar hebben anderzijds ook beperkte financiële mogelijkheden om een woning te kopen. De verwachting is dat deze inkomensgroep de komende jaren zal toenemen, met ongeveer 90 huishoudens tot en met Van de primaire doelgroep woont 43% in een huurwoning. Dat is aanzienlijk lager dan het landelijke gemiddelde (63%). Relatief veel lage inkomens in Landerd wonen dus in een koopwoning. Ook bij de middeninkomens ( ) is het aandeel huurders relatief laag (25%). Huidige en toekomstige woonsituatie inkomensgroepen In de onderstaande tabel vertalen we de ontwikkeling van de inkomensgroepen in de huur en de koopvoorraad. Omdat de toekomstige woonsituatie van inkomensgroepen ook sterk bepaald wordt door andere, moeilijk te voorspellen factoren (veranderde woonvoorkeuren, Rijksbeleid), kijken we hier tien jaar vooruit. Tabel 1.5: Gemeente Landerd. Ontwikkeling inkomensgroepen naar woonsituatie ( ), afgeronde aantallen (aantal) 2014 (%) Huishoudens < Waarvan in huur % Waarvan in koop % Huish Waarvan in huur % Waarvan in koop % Huishoudens > Waarvan in huur % Waarvan in koop % Totaal aantal huishoudens Waarvan in huur % Waarvan in koop % Bron: Regionaal Inkomensonderzoek CBS (2013), Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant (2014). Op dit moment woont 43% van de huishoudens met een inkomen tot in een huurwoning en circa 57% in een koopwoning. Het aandeel lage inkomens in een huurwoning is daarmee aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddelde (63%). Wanneer we ervan uit gaan dat deze verhouding in de komende jaren gelijk blijft, zal het aantal huishoudens met een inkomen tot in de huur min of meer gelijk blijven (lichte afname van -10 huishoudens) Woonvisie

17 In de periode tot en met 2024 zal het aantal huishoudens met een inkomen boven de in huurwoningen toenemen met ongeveer 55 huishoudens. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door de groep huishoudens met een inkomen boven de Toekomstige vraag naar sociale huur Op dit moment staan er ongeveer sociale huurwoningen in de gemeente Landerd 3. Het merendeel van deze woningen zijn in bezit van Mooiland (ongeveer 1.050). De meeste van deze woningen staan in Schaijk (46%) en Zeeland 41%), op afstand gevolgd door Reek (13%). Deze voorraad ligt redelijk in lijn met de omvang van de primaire doelgroep in het huursegment in de gemeente Landerd (zowel nu als in de toekomst). Daarmee volstaat de sociale voorraad om de komende jaren in de behoefte aan sociale huurwoningen van de primaire doelgroep te voorzien. 1.7 Woningbehoefte arbeidsmigranten Door de uitbreiding van de EU zijn er de afgelopen jaren uit meerdere landen (met uit name Oost- Europa) arbeidsmigranten naar Nederland gekomen. De vraag is in welke mate dit ook in Landerd is gebeurd. In eerste instantie is hun woningbehoefte tijdelijk, maar mogelijk zal een deel van deze groep zich op den duur (semi-)permanent in Nederland gaan vestigen. Op dit moment beschikt de gemeente over twee bedrijfslocaties met een specifieke bestemming / vergunning voor het huisvesten van arbeidsmigranten: Tuinbouwbedrijf Jonkergouw (Schaijk): maximaal 40 plaatsen Champignonkwekerij Van Dongen (Zeeland): maximaal 28 plaatsen In de periode tot hebben zich ongeveer 300 personen vanuit het buitenland in de gemeente Landerd gevestigd én hebben zich bovendien ingeschreven bij de gemeente. Ongeveer eenderde van hen (99 personen) was naar alle waarschijnlijkheid arbeidsmigrant vanuit Oost-Europa (vrijwel allemaal uit Polen). Figuur 1.9: Gemeente Landerd. Instroom van personen uit Oost-Europa naar kern van vestiging (januari augustus 2014) Reek Schaijk Zeeland Bron: GBA-registratie Gemeente Landerd (Peildatum ). Sinds 2011 zit er een duidelijk stijgende lijn van de instroom van Oost-Europese arbeidsmigranten. Uitgaande van de instroom in de eerste helft van dit jaar, lijkt 2014 ongeveer op het niveau van 2013 uit te komen. De meeste arbeidsmigranten vestigen zich in Schaijk. 3 Bron: CBS (2013) Woonvisie

18 Op basis van leeftijd, datum van inschrijving en vestigingsadres hebben we een globale inschatting gemaakt van het aantal huishoudens dat zich met name vanuit Polen in Landerd heeft gevestigd. De meerderheid (77%) vestigt zich als eenpersoonshuishouden in Landerd; vaak wel met meerdere huishoudens op één adres. De overige 23% lijkt zich als meerpersoonshuishouden in Landerd gevestigd te hebben. Uitgaande van een huishoudensgrootte van gemiddeld drie personen, komt dat uit op een instroom van ongeveer 8 meerpersoonshuishoudens. Inclusief de eenpersoonshuishoudens komt dat neer op een instroom van ongeveer 85 huishoudens sinds , die zich (al dan niet tijdelijk) in de gemeente hebben gevestigd. 1.8 Huisvesting statushouders Elke gemeente heeft de verplichting om statushouders te huisvesten, zo ook Landerd. Per half jaar maakt het COA (Centraal Orgaan Opvang Asielzoekers) het aantal bekend. Ook wijst de COA toe welke statushouders door Landerd opgevangen moeten worden. De aantallen zijn afhankelijk van de instroom asielzoekers en het aantal inwoners van de gemeente. De aantallen stijgen sinds 2014 enorm. Voor het uitvoeren van de taak onderhoudt de gemeente nauw contact met de woningcorporaties. Die samenwerking verloopt uitstekend. Aan de taakstelling wordt ieder jaar voldaan Woonvisie

19 2 Woonwensen We weten nu hoeveel woningen we als gemeente de komende jaren moeten bouwen. Maar naar welk type woningen is er vraag? Om hier zicht op te krijgen, heeft de gemeente in 2013 een woonwensenonderzoek laten uitvoeren (zie bijlage II). Deze kwalitatieve behoefte hebben we nogmaals getoetst in een Woonforum met o.a. makelaars, ontwikkelaars, corporaties en belangenorganisaties op 30 september Woonwensen per kern In het woningmarktonderzoek in 2013 zijn verhuisgeneigde huishoudens middels een enquête ondervraagd over hun toekomstige woonwensen. Daarmee hebben we zicht op de specifieke woningbehoefte per kern. In deze paragraaf geven we een kort overzicht van deze woonwensen. Nadere informatie is te vinden in de rapportage uit Woonwensen Schaijk De verhuisgeneigdheid in Schaijk is relatief hoog (38%). De verhuisgeneigdheid is onder gezinnen wat lager dan bij de 1+2 persoonshuishoudens. Ongeveer tweederde van de starters zoekt een koopwoning (met name grondgebonden). Ongeveer de helft daarvan zoekt een woning tot de % van de starters zoekt een sociale huurwoning en 8% van de starters zoekt een huurwoning in de vrije sector. Starters hebben hier een iets bescheidener woonwens dan in Reek en Zeeland; minder vrijstaand en iets meer appartement. Ongeveer 35% van de kleine huishoudens tot 55 jaar woont nu in een huurwoning. Bij verhuizing verschuift deze verhouding tussen huur/koop bij dit huishoudenstype niet veel. Wel zoekt ongeveer een kwart van hen (vaak de oudere huishoudens in deze leeftijdscategorie) al naar een grondgebonden seniorenwoning. Gezinnen blijven sterk georiënteerd op de koopsector. Men zoekt een ruimere grondgebonden woning of een seniorenwoning. Het merendeel van de 55 plussers gaat bij verhuizing op zoek naar een huurwoning; vooral grondgebonden seniorenwoningen. Nu woont men vaak nog in een ruime grondgebonden koopwoning. Daarnaast gaat ongeveer eenderde van hen op zoek naar een appartement. 7% van de senioren zoekt bij verhuizing een huurwoning in de vrije sector. Daarmee zijn zij de enige groep (naast starters in Schaijk) die op zoek is naar een dure huurwoning in Landerd. Woonwensen verhuisgeneigden Zeeland Ongeveer 20% van de huishoudens in Zeeland is verhuisgeneigd. De verhuisgeneigdheid onder huishoudens tot 55 jaar is iets groter dan bij gezinnen en 55-plussers. Starters zoeken met name een 2-onder-1 kap of vrijstaande woning in het koopsegment. Ongeveer de helft daarvan zoekt een woning boven de 2 ton. 42% van de starters zoekt een sociale huurwoning. Onder starters in Zeeland is geen interesse in particuliere huur. Kleine huishoudens tot 55 jaar stromen nog meer door naar de koopsector en vaker naar een ruime grondgebonden woning. Gezinnen wonen nu vrijwel allemaal in een koopwoning. Bij verhuizing zien we twee bewegingen: 1) doorstromen naar een duurdere, vaak vrijstaande koopwoning, 2) verhuizen naar een kleinere (huur)woning, soms gaat het daarbij om een seniorenwoning Woonvisie

20 Het merendeel van de 55 plussers gaat bij verhuizing op zoek naar een huurwoning; meestal een grondgebonden seniorenwoning, uitsluitend in het sociale segment. Woonwensen verhuisgeneigden Reek Ongeveer 20% van de huishoudens in Reek is verhuisgeneigd. De verhuisgeneigdheid is met name groot onder starters. Onder zelfstandige huishoudens zijn de 55-plussers het meest verhuisgeneigd. Starters zoeken met name een rij- of hoekwoning (koop), met name in het goedkope prijssegment. 41% van de starters zoekt een huurwoning, uitsluitend in het sociale segment. Kleine huishoudens tot 55 jaar wonen nu vrijwel altijd in een koopwoning. Het merendeel zoekt bij verhuizing een vrijstaande koopwoning in het hogere segment. Ook gezinnen wonen nu grotendeels in een koopwoning. Bij verhuizing zal men nog sterker richting de koop oriënteren. Het merendeel zoekt wel een goedkope koopwoning (tot ), maar ongeveer 40% zoekt een woning in het hogere prijssegment. Bij de 55-plussers zien we een sterke verschuiving van de koop- naar de huursector. Ongeveer 80% van deze doelgroep zoekt een (levensloopgeschikte) huurwoning. Het Woonforum over de woonwensen Tijdens het Woonforum is uitgebreid gesproken over de woonwensen die de verschillende doelgroepen in de gemeente Landerd hebben. Hierbij zijn enkele nuances gemaakt ten opzichte van de uitkomsten. Dit zijn daarvan de hoofdpunten: Starters Starters zijn sterk op de koopsector gericht in Landerd. Zij zoeken in eerste instantie naar een rij- of hoekwoning tot ongeveer Ongeveer een op de vijf starters heeft interesse in een huurwoning (met name grondgebonden). Zij zijn meestal niet bereid om een woningen boven de liberalisatiegrens te betalen, omdat men in dat geval liever een woning koopt. Doorstromers tot 55 jaar en gezinnen Deze groep woont vaak al in een koopwoning en zal meestal eerst de eigen woning proberen te verkopen, voordat men zelf op zoek gaat. De huishoudens in de goedkopere koopwoningen (die beter in de huidige markt liggen) zullen daarom in de praktijk wat eerder de mogelijkheid hebben om te verhuizen. Mogelijk dat de aantrekkende woningmarkt ervoor zorgt dat op termijn ook de verhuisgeneigdheid onder de huishoudens in de duurdere koopwoningen (> ) weer gaat toenemen. Senioren Veel oudere huishoudens wonen op dit moment in een ruime koopwoning. Het woonwensenprofiel in met name Schaijk en Zeeland laat zien dat een deel van hen op termijn naar een grondgebonden seniorenwoning wil verhuizen. Bij veel senioren heerst nog het beeld dat zij bij verhuizing in een sociale huurwoning terecht kunnen. Door de verscherpte toewijzingsregels komt een groot deel van de senioren (vanwege een te hoog inkomen) hier echter niet meer voor in aanmerking. De vraag naar vrije sector huur lijkt vooralsnog beperkt, maar met een aantrekkelijk concept kan een deel van deze groep toch misschien in beweging komen. Onvermijdelijk is wel dat een groot deel van de senioren niet zal verhuizen. Voor die groep is het belangrijk dat er voldoende aandacht is voor het geschikt maken van de huidige woningvoorraad. Deels door de invetseringen van de corporatie (in de huursector), deels door het bewust maken van de eigenaar-bewoners (koopsector) Woonvisie

21 3 Opbouw bestaande woningen De woonvisie vormt een belangrijk kader voor onze toekomstige nieuwbouwplannen en daarmee de invulling van de woningbehoefte. Maar het grootste deel van onze toekomstige woningvoorraad staat er al. In dit hoofdstuk belichten we de huidige samenstelling van onze woningvoorraad. 3.1 Opbouw huidige woningvoorraad In totaal stonden er op 1 januari 2014 ongeveer woningen in de gemeente Landerd. Op basis van het WOZ-bestand kunnen we inzage geven in de samenstelling van de huidige woningvoorraad in de gemeente Landerd. Onderstaand figuur geeft een overzicht van de woningvoorraad naar type en WOZwaarde. Figuur 3.1: Gemeente Landerd. Huidige woningvoorraad naar koop- (naar WOZ-waarde) en huursector. Rij-/hoekwoning 2-1 kap Vrijstaand Appartement < > Huur Bron: WOZ-administratie gemeente Landerd (Peildatum ). Het aandeel ruime grondgebonden woningen (vrijstaande woningen, tweekappers) is in Landerd goed vertegenwoordigd (67%). Het meest voorkomende woningtype in de gemeente zijn de vrijstaande woningen. Het merendeel van deze woningen bevinden zich in de duurdere prijsklasse (> ). Ook het aantal 2-onder-1 kapwoningen is groot (ruim woningen). De prijsklasse varieert. Het aantal appartementen is relatief klein. Het betreft hier voornamelijk huurwoningen. De huursector bestaat vooral uit rijwoningen en appartementen. We kijken nu naar de woningvoorraad van de verschillende kernen. Woningvoorraad Schaijk In Schaijk staan ongeveer woningen. Vergeleken met de rest van Landerd staan hier iets meer rijwoningen en appartementen. Het aandeel vrijstaande woningen is relatief wat kleiner Woonvisie

22 Figuur 3.2: Kern Schaijk. Huidige woningvoorraad naar koop- (naar WOZ-waarde) en huursector. Rij-/hoekwoning 2-1 kap Vrijstaand Appartement < > Huur Bron: WOZ-administratie gemeente Landerd (Peildatum ). Schaijk beschikt over ruim 600 rij- en hoekwoningen, waarvan ongeveer de helft in de huur en de helft in koopsegment tot Het aantal vrijstaande woningen is duidelijk groter dan het aantal tweekappers. De vrijstaande woningen kennen meestal een woz-waarde van of meer. De prijs van 2-onder-1 kap woningen ligt meestal iets lager. Van de drie kernen kent Schaijk het grootste appartementenaanbod; met name in de huur. Woningvoorraad Zeeland In Zeeland staan ongeveer woningen. De woningvoorraad lijkt in grote lijnen op het aanbod in Schaijk. Wel is het aantal rijwoningen iets lager. Figuur 3.3: Kern Zeeland. Huidige woningvoorraad naar koop- (naar WOZ-waarde) en huursector. Rij-/hoekwoning 2-1 kap Vrijstaand Appartement < > Huur Bron: WOZ-administratie gemeente Landerd (Peildatum ). Ten opzichte van Schaijk ligt in Zeeland het aantal 2-onder-1 kapwoningen iets hoger. Ook ligt het prijsniveau van de gemiddelde tweekapper in Zeeland iets hoger dan in Schaijk. Het aantal appartementen ligt in Zeeland iets lager dan in Schaijk. Ook hier bestaat het merendeel van het aanbod uit huurappartementen. Woningvoorraad Reek Reek vormt met ongeveer 640 woningen de kleinste kern van de gemeente. Het aandeel vrijstaande woningen is hier het grootst. Het aandeel appartementen is hier juist relatief laag Woonvisie

23 Figuur 3.4: Kern Reek. Huidige woningvoorraad naar koop- (naar WOZ-waarde) en huursector. Rij-/hoekwoning 2-1 kap Vrijstaand Appartement < > Huur Bron: WOZ-administratie gemeente Landerd (Peildatum ). Een groot deel van de woningvoorraad bestaat uit vrijstaande woningen vanaf Het aanbod aan tweekappers ligt lager, maar wel zeer divers. In elke prijscategorie is wel iets te vinden, met name in het segment tot Het aanbod aan rij- en hoekwoningen bestaat voor ongeveer een derde uit goedkope koopwoningen en voor tweederde uit huurwoningen. Het aantal appartementen is zeer beperkt en bestaat voornamelijk uit huurwoningen. 3.2 Potentiële levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad De gemeente Landerd vergrijst. Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte. Hoe groter het aantal ouderen, hoe meer vraag naar levensloopgeschikte woningen. Deze vraag kan voor een deel worden opgevangen door het nieuwbouwprogramma. Maar onze bestaande woningvoorraad biedt hierin ook veel mogelijkheden. Bovendien wil een groot deel van ouderen niet verhuizen en zolang mogelijk in de huidige woning blijven wonen. Daarom is het belangrijk om zicht te hebben op de potentiële geschiktheid van onze woningvoorraad. Welke woningen zijn (potentieel) geschikt? Waar staan ze? En worden ze nu al door de (toekomstige) ouderen bewoond? Op basis van enkele kenmerken van de woningvoorraad (bouwjaar, woningtype, aanwezigheid lift, oppervlakte) kunnen we een voorzichtige inschatting maken van de omvang van de geschikte en potentieel geschikte woningvoorraad. Deze laatste categorie zijn woningen die met enkele eenvoudige ingrepen levensloopgeschikt te maken zijn (bijvoorbeeld door een kamer op de begane grond als slaapkamer in te richten) Woonvisie

24 Figuur 3.5: Gemeente Landerd. Woningvoorraad naar mate van geschiktheid Huur Koop Appartement Seniorenwoning Vrijstaand / 2^1 kap Rijwoning Overig Appartement Seniorenwoning Vrijstaand / 2^1 kap Rijwoning Overig 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Niet geschikt te maken Levensloopbestendig te maken Geschikt Bron: Gemeentelijke WOZ-administratie, Gemeente Landerd (Peildatum: ). Slechts een klein deel van de huidige woningvoorraad bestaat uit levensloopgeschikte woningen (7%). In de praktijk zal het aandeel iets hoger liggen, doordat mensen zelf al aanpassingen in hun grondgebonden woningen hebben aangelegd. Bovendien geeft het WOZbestand geen inzicht in het aantal appartementen op de begane grond in Landerd. Verder is te zien dat met name in de bestaande koopvoorraad een groot potentieel aan levensloopgeschikt te maken woningen zit. Dat geldt vooral voor de ruimere grondgebonden woningen. In de huursector zijn de mogelijkheden beperkter. Vervolgens is de vraag of de potentieel geschikte voorraad ook bewoond wordt door de (toekomstige doelgroep). Onderstaand figuur geeft inzicht in de leeftijd van de hoofdbewoner naar geschiktheid van de woning. Figuur 3.6: Gemeente Landerd. Geschiktheid woningvoorraad naar leeftijd hoofdbewoner. Geschikt Levensloopbestendig te maken Niet geschikt < Bron: Gemeentelijke WOZ-administratie, Gemeente Landerd (Peildatum: ). Iets minder dan de helft van de geschikte woningen wordt bewoond door 75-plussers (ongeveer 200 van de 420 geschikte woningen). Ongeveer 330 van de niet geschikt te maken woningen (totaal 2.390) wordt momenteel bewoond door 75-plussers. Dit is een doelgroep waarbij veel mensen te maken krijgen met lichamelijke beperkingen, waardoor een levensloopgeschikte woning zeer gewenst is. In bijlage I is per kern een kaart opgenomen waarbij de (potentiële) geschiktheid en de leeftijdsklasse van de huidige bewoner is weergegeven Woonvisie

25 Deel 2: Uitwerking Opgesteld door: Gemeente Landerd, Afdeling Ruimte Woonvisie

26 1 Inleiding 1.1 Aanleiding In tegenstelling tot veel omliggende gemeenten, is er in Landerd de laatste jaren veel gebouwd. Het aantal opgeleverde woningen lag bijna jaarlijks boven de aantallen die de provincie verwachtte. In oktober 2014 heeft de provincie de prognose voor Landerd daarom fors naar boven bijgesteld. Verder heeft de gemeente nog 100 contingenten overgenomen van de gemeente Bernheze. Ondanks de ruimte die er daardoor ontstaan is, blijft het belangrijk een goede afweging te maken ten aanzien van de woningbouw. Met bouwen voor leegstand is niemand gebaat. De woningbouwontwikkeling moet aansluiten bij de vraag die er ligt. De mogelijkheden zijn ook niet oneindig. Voorkomen moet worden dat we weer te snel tegen onze grenzen aanlopen en om die reden goede plannen moeten tegenhouden. 1.2 Opzet van dit deel De woonvisie bestaat uit twee delen. Het eerste deel omvat de analyse van de landelijke en Landerdse woningmarkt. Dit is het tweede deel: de uitwerking. Hieraan geven wij aan waar wij in Landerd op gaan sturen en hoe wij dit gaan doen. In Hoofdstuk 2 formuleren wij eerst onze speerpunten. In hoofdstuk 3 en 4 geven wij aan hoe wij in de praktijk met deze speerpunten om willen gaan. Hoofdstuk 5 geeft onze lijn schematisch weer. Hoofdstuk 6 ten slotte gaat over de monitoring Woonvisie

27 2 Onze speerpunten Wij hebben 4 speerpunten: 1. Bouwen naar behoefte; 2. Inzetten op centrumlocaties en geplande ontwikkelingslocaties; 3. Inzetten op kwalitatieve prestatieafspraken; 4. Inzetten op daadwerkelijke realisatie. 2.1 Bouwen naar behoefte Bouwen naar behoefte is in de eerste plaats belangrijk omdat daarmee tegemoet wordt gekomen aan de behoeftes van de burgers van onze gemeente. Niemand is gebaat bij bouwen voor leegstand. In de analyse zijn de behoeftes en tendensen in beeld gebracht. Deze analyse vormt de onderlegger voor het afwegingskader van de woonvisie. Immers, de afweging moet ertoe leiden dat aan de behoefte tegemoet wordt gekomen. In paragraaf 3.2. wordt dit behoefte-aspect uitgewerkt. 2.2 Inzetten op centrumlocaties en geplande ontwikkelingslocaties We zijn actief bezig met de centrumgebieden van Schaijk en Zeeland. We hebben veel ambitie om deze gebieden aantrekkelijker te maken. Ook wonen is een functie die daaraan kan bijdragen. Verder zijn er verschillende ontwikkelingslocaties binnen onze gemeente. In Schaijk gaat het om Akkerwinde en D n Omgang, In Zeeland om Repelakker en in Reek om Kerkepad. Daarnaast komen er veel individuele verzoeken van particulieren binnen. Al met al ligt er een flink programma. Keuzes en prioritering zijn belangrijk. In paragraaf 3.3. wordt dit uitgewerkt. 2.3 Inzetten op kwalitatieve prestatieafspraken In het algemeen zijn woningen in Landerd prima in orde. Om ook in de toekomst het aanbod van de woningen aan te laten sluiten bij de vraag, kunnen kwalitatieve prestatieafspraken worden gemaakt. Flexibiliteit, levensloopbestendigheid en duurzaamheid zijn daarin belangrijke begrippen. In paragraaf 3.4. werken we dit verder uit. 2.4 Inzetten op daadwerkelijke realisatie De woonvisie geeft het kader om al dan niet medewerking te verlenen aan initiatieven. Wanneer medewerking wordt verleend en een procedure wordt gestart of een vergunning wordt verleend, is het Woonvisie

28 van belang dat ook daadwerkelijk gebouwd wordt. Anders blijft een initiatief zinloos drukken op de beschikbare contingenten. Voorkomen moet worden dat door niet-benutte plancapaciteit opnieuw tegen de grenzen wordt aangelopen waardoor goede, nieuwe initiatieven in de toekomst puur vanwege het feit dat het maximum is bereikt moeten worden afgewezen. Dit aspect werken wij uit in hoofdstuk Woonvisie

29 3 Toetsing en sturing 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk werken wij uit hoe wij nieuwe initiatieven toetsen en waar we op willen sturen. We nemen allereerst een standpunt in ten aanzien van de kwantitatieve toetsing. Daarna gaan we in op de volgende speerpunten: bouwen naar behoefte, inzetten op centrumlocaties en geplande ontwikkelingslocaties en het sturen op kwalitatieve prestatieafspraken. Het vierde speerpunt het inzetten op daadwerkelijke realisatie komt aan bod in het volgende hoofdstuk. 3.2 De kwantitatieve toets Wat betreft de toetsing kan een onderscheid gemaakt worden in: A. Een kwantitatieve toets: waarin een maximaal uit te geven aantal woningen wordt toegestaan, bijvoorbeeld per jaar of per kern en op basis waarvan een initiatief kan worden af- of toegewezen; B. Een kwalitatieve toets: waarin initiatieven aan criteria worden getoetst van kwalitatieve aard. Uit de woningmarktanalyse blijkt dat Landerd in trek is en dat daar de komende jaren ook geen daling in te verwachten is. De bijgestelde provinciale prognose sluit hierbij aan. Maar de mogelijkheden zijn niet oneindig en de gemeentelijke ambitie is hoog. Zoals in het analysedeel al is weergegeven, bedraagt de huidige plancapaciteit in de gemeente Landerd nu 491 woningen. Daarvan omvatten 321 woningen de zogenaamde harde plancapaciteit. Dit wil zeggen dat hiervoor in onherroepelijke bestemmingsplannen liggen. Hierdoor ligt er een directe bouwtitel en moeten aangevraagde omgevingsvergunningen in principe verleend worden. 170 woningen betreffen de zachte plancapaciteit. Dit zijn plannen die in voorbereiding zijn. Bijvoorbeeld omdat hiervoor nu bestemmingsplannen gemaakt worden. Ook de zogenaamde principebesluiten dus waarvan het college heeft aangegeven in principe medewerking te verlenen aan een verzoek vallen hieronder. Volgens de provinciale prognose bedraagt de Landerdse woningbouwopgave voor de komende tien jaar ( ) maximaal 555 woningen. Dit betekent dat er voor de komende tien jaar nog zo n 64 woningen aan de voorraad toegevoegd dienen te worden. Met de 100 extra verkregen contingenten is er de komende tien jaar dus nog ruimte voor 164 woningen. Hieruit kan de volgende conclusie getrokken worden: er is ruimte, maar een goede afweging is noodzakelijk. De ruimte die er is, maakt dat wij niet kwantitatief willen toetsen: een absoluut maximum stellen aan het aantal woningen dat gefaseerd mag worden uitgegeven, eventueel uitgesplitst naar kernen, is niet nodig. Je zet hiermee onnodig zaken op slot en loopt bovendien het risico dat je goede plannen moet afwijzen, simpelweg omdat je het maximum hebt bereikt. Lijn: Er vindt geen kwantitatieve toets plaats. Dit uitgangspunt maakt dat de toets aan de kwalitatieve behoefte des te belangrijker is. We willen alleen de goede woningen op de juiste plaats. Dat doen we door te sturen op de volgende speerpunten: de behoefte, voorkeurslocaties en prestatieafspraken. In de volgende paragrafen werken we dit uit Woonvisie

30 3.3 Bouwen naar behoefte Algemene bevindingen woningmarktanalyse Deel 1 van deze woonvisie bevat de woningmarktanalyse. Hierin staat dat de gemeente Landerd met de volgende factoren te maken heeft: er was afgelopen jaren sprake van een vestigingsoverschot. Dus; meer mensen vestigden zich in Landerd dan dat er vertrokken; de woningvoorraden in Schaijk en Zeeland zijn de afgelopen jaren flink toegenomen, met name door de ontwikkeling van Akkerwinde en Repelakker. In Reek is de voorraad nagenoeg gelijk gebleven; de provinciale prognose sloot niet aan bij de feitelijke situatie. Terwijl de prognose rekening hield met een netto-afname van de woningvoorraad, nam de woningvoorraad in de periode juist toe met 365 woningen. Inmiddels is deze prognose naar boven bijgesteld; Er is geen terugval in de transactieprijs. Het aantal transacties van rijenwoningen nam toe; Er is meer behoefte aan verschillende woonvormen met zorg. Het Rijksbeleid is er meer en meer op gericht om extramurale zorg mogelijk te maken. Het is gericht op het langer zelfstandig laten wonen van ouderen. Op dit moment is er in Landerd een licht overschot aan intramurale zorg; Er is komende jaren een lichte stijging te verwachten in de midden- en hoge inkomens; Er is behoefte aan huisvesting van arbeidsmigranten; Het huidige aanbod van woningen sluit redelijk aan bij de wensen/behoeften, maar er zijn aandachtspunten. Dit wordt uitgewerkt in de volgende paragraaf Ambitie per kern In onderstaand schema zetten wij de gesignaleerde behoefte af tegen het bestaande aanbod aan woningen. Daar leiden wij uit af op welke soort woningen wij de komende jaren gaan inzetten. Omdat deze vergelijking per kern verschilt, geven wij dit hieronder per kern weer. Schaijk Wens Huidig aanbod Ambitie Starters: Koopwoningen in lagere en middelste prijsklasse (grondgebonden en appartementen) Gezinnen: Ruime, grondgebonden Koopwoningen Senioren: Grootste deel wil grondgebonden seniorenwoning (huur of koop), 1/3 wil appartement Er zijn relatief veel vrijstaande en 2/1 kapwoningen in de koopsector. Er is dus voldoende aanbod in ruime, grondgebonden woningen zoals gezinnen willen. Deze worden ook vaak bewoond door ouderen (55 + en 75+) Bij de rij-hoekwoningen is een sprake van een gelijke verdeling tussen koop en (goedkopere) huur. Bij de appartementen gaat het met name om huur. Toevoeging van kleinere seniorenwoningen (huur en goedkope koop) om zo de doorstroming te bevorderen. Niet zozeer toevoeging vrijstaande en 2/1-kapwoningen. Toevoeging van goedkopere koop- en huurappartementen t.b.v. senioren (om doorstroming te bevorderen) en starters. Niet zozeer toevoeging van duurdere appartementen Woonvisie

31 Zeeland Wens Huidig aanbod Ambitie Starters: Er is relatief veel aanbod in 2/1- Grondgebonden kapwoningen en vrijstaande Koopwoning: vrijstaand Of 2/1 kap tot ,- Geen behoefte aan woningen. Vaak worden deze ook bewoond door ouderen. Appartementen Gezinnen: Ruime, grondgebonden koop- Woning Senioren: Kleinere grondgebonden woning (huur of goedkope koop) Bij de rij-hoekwoningen is sprake van een gelijke verdeling tussen koop en (goedkopere) huur. Bij de appartementen gaat het met name om huur. Toevoeging voor starters in goedkopere categorie in comfortabele klasse. Toevoeging van kleine seniorenwoningen (huur en goedkope koop) om zo doorstroming te bevorderen. Niet zozeer toevoeging van appartementen (niet goedkoop en ook niet duur) Reek Wens Huidig aanbod Ambitie Starters: Rijenwoningen in goedkope koopsegment of sociale huur. Kleine huishoudens tot 55 jaar: Vrijstaande grondgebonden koopwoning in hoger segment Gezinnen: Grondgebonden koopwoningen zowel in duurder (40%) als goedkopere (60%) segment Senioren: Sterke wens (80%) voor huurwoning Veel aanbod in duurdere, vrijstaande woningen, ook veelal bewoond door ouderen. Weinig vrijstaande huurwoningen. Het aanbod aan 2-1 kapwoningen is nagenoeg gelijk aan het aanbod aan rij-hoekwoningen en wat lager dan het aanbod aan vrijstaande woningen. Het aanbod aan 2-1 kapwoningen is qua prijsklassen divers. Het omvat weinig huurwoningen. Het aanbod aan rij-en hoekwoningen bestaat voor een derde uit goedkope woningen en voor tweederde uit huurwoningen. Niet zozeer inzetten op toevoeging van vrijstaande woningen in hoogste segment. Eventueel wel in middensegment (2-1/kap) Toevoeging van grondgebonden woningen (huur en goedkope koop) ten behoeve van senioren en starters. In principe geen toevoeging appartementen. In de praktijk betekent dit dat we concrete initiatieven steeds toetsen aan de behoefte afgezet tegen de tot dan toe gerealiseerde voorraad. In gesprekken met ontwikkelaars/initiatiefnemers sturen we op realisatie van woningen waar behoefte aan is. Afspraken hierover leggen we vast in realisatieovereenkomsten. De toenemende behoefte aan extramurale zorg uit zich steeds vaker in particuliere zorginitiatieven. Vormen waarin burgers samen woonruimtes betrekken en gezamenlijk specifieke zorg inkopen. Het gaat daarbij niet alleen om woonzorgvormen voor senioren, maar ook om woonzorgvormen voor andere zorgbehoevenden, zoals personen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. Dit soort initiatieven die voorzien in een concrete behoefte passen uiteraard in onze ambitie. Mede vanuit de taakstelling die aan de gemeente wordt opgelegd om statushouders te huisvesten, bestaat een behoefte voor woningen voor deze specifieke doelgroep Woonvisie