Figuur 1: Gemeente Reusel-De Mierden. Ontwikkeling demografie en woningvoorraad ( ).

Transcriptie

1 DATUM 28 juni 2017 PROJECTNUMMER OPDRACHTGEVER Gemeente Reusel-De Mierden Discussienotitie woonvisie Naar een nieuwe Woonvisie De gemeente Reusel-De Mierden stelt dit jaar een nieuwe Woonvisie op. Dit is belangrijk omdat er de afgelopen jaren veel ontwikkelingen op de woningmarkt zijn geweest, die vragen om een aanpassing van het woonbeleid. Zo is de extramuralisering in de zorg (het langer zelfstandig wonen) verder uitgevoerd. Ook belangrijk is de nieuwe Woningwet, die er voor zorgt dat de woonvisie meer dan voorheen de basis vormt voor prestatieafspraken tussen corporaties, huurdersorganisaties en gemeente. Het is dus belangrijk om de toekomstige opgaven voor de sociale huursector goed vast te leggen in de Woonvisie. En uiteraard moeten we stilstaan bij onze nieuwbouwopgave; hoe zorgen we ervoor dat de juiste woningen worden gebouwd, nu de markt weer aantrekt? 1. Toekomstige woningvraag Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK De afgelopen tien jaar is de bevolking gegroeid met ruim 440 inwoners. Dit komt vooral door de natuurlijke bevolkingsgroei (geboorteoverschot), aangevuld met vestigers uit het buitenland (arbeidsmigranten, statushouders). De binnenlandse migratie laat sinds 2010 een vertrekoverschot zien. Figuur 1: Gemeente Reusel-De Mierden. Ontwikkeling demografie en woningvoorraad ( ) Bron: CBS (2017) Bevolkingsontwikkeling Geboortesaldo Buitenlandse migratie Binnenlandse migratie Woningvoorraadontwikkeling Discussienotitie woonvisie 1

2 We zoomen nu in op de groep vestigers en vertrekkers. Voor welke doelgroepen in Reusel-De Mierden aantrekkelijk gebleken en voor wie minder? Figuur 2: Gemeente Reusel-De Mierden. Binnenlands migratiesaldo naar leeftijdsklassen ( ) jaar jaar jaar jaar 65 jaar en ouder Bron: CBS (2017) Over de hele periode is er een vertrekoverschot van 15 tot 24 jarigen. Dit is een doelgroep die vaak vanwege werk of studie vertrekt. Een deel van hen komt op latere leeftijd terug als gezin (of om een gezin te stichten). Ook de groep 65-plussers vertonen over de hele periode een vertrekoverschot. Wellicht zoekt een deel van deze doelgroep een woning dichterbij (zorg)voorzieningen. In de periode tot 2010 was er een duidelijk vestigingsoverschot van gezinnen te zien (0-14 jarigen in combinatie met 25 tot 49 jarigen). Sinds de economische crisis is er echter sprake van een beperkt vertrekoverschot van de groep 25 tot 49 jarigen. De laatste jaren slaagt de gemeente er dus minder goed in om de groep gezinnen aan zich te binden. Huishoudensgroei en woningbehoefte De huishoudensgroei (+625) was de afgelopen tien jaar groter dan de bevolkingsgroei. Dit komt door de gezinsverdunning. Het aantal kleinere huishoudens neemt toe. Ook voor de komende tien jaar wordt een groei van het aantal huishoudens verwacht: Tabel 1: Gemeente Reusel-De Mierden. Huishoudensgroei naar kern ( ). Reusel Hooge Mierde Lage Mierde Hulsel Totaal gemeente Totaal Bron: Provincie Noord-Brabant (2017), bewerking Companen Het aantal huishoudens neemt naar verwachting met 475 toe in de komende tien jaar. De nadruk ligt daarbij op de kern Reusel. De verwachte woningbehoefte ligt aanzienlijk hoger (+585 woningen). Dit heeft te maken met een in te lopen woningtekort. De huidige plancapaciteit ligt overigens op 508 woningen (waarvan 307 harde plancapaciteit en 201 zacht). Daarmee zit de gemeente dus ruim binnen de verwachte woningbehoefte. Kwalitatieve woonwensen Doordat de woningmarkt in de lift zit, komen er ook weer nieuwe initiatieven voor nieuwbouwplannen. Belangrijk daarbij is dat de plancapaciteit in verhouding blijft tot de verwachte woningbehoefte, zodat er niet teveel woningen op de markt komen. Daarom zal bij elk nieuw initiatief goed gekeken moeten worden of het plan invulling geeft aan de woonwensen van mensen die in onze gemeente willen wonen Discussienotitie woonvisie 2

3 Het laatste woningmarktonderzoek van de MRE dateert van Deze resultaten hebben we vergeleken met de verkoop- en verhuurtrends in de laatste drie jaar: Tabel 2: Gemeente Reusel-De Mierden. Kwalitatieve woningbehoefte (naar type en eigendom) uit 2014, vergeleken met verkoop- en verhuurcijfers ( ) Woningbehoefte (2014) % van nieuwbouwopgave (2014) Ontwikkeling Huur Eengezinswoning % +++ Meergezinswoning % + < 1 e aftoppingsgrens (< 586) % +++ < liberalisatiegrens (< 710) % ++ > liberalisatiegrens (> 710) % + Totaal % Koop Eengezinswoning % 83% Meergezinswoning % 17% Goedkoop (< ) % 8% Middelduur (< ) % 62% Duur (> ) +20 5% 30% Totaal % 100% Recente verkoop- / verhuurcijfers liggen hoger dan behoefte in 2014 Recente verkoop- / verhuurcijfers liggen in lijn met behoefte in 2014 Recente verkoop- / verhuurcijfers liggen lager dan behoefte in 2014 Bron: Woningmarktonderzoek Reusel-De Mierden (MRE, 2014), Kadaster (2017) In de huur richt de vraag zich sterk op eengezinswoningen. Alleen rondom centrumvoorzieningen is enige vraag naar huurappartementen. Wel lijkt de vraag naar huurwoningen zich voor de lange termijn meer richten op kleinere woonruimten, gelet op de vergrijzing en de groei van het aantal 1+2 persoonshuishoudens ten opzichte van gezinnen. Overigens zijn er in de huidige plancapaciteit al plannen opgenomen gericht op huurappartementen (ruim 40 appartementen). Door de strengere toewijzingsnormen en de invoering van het passend toewijzen 1 richt de vraag in de sociale huur zich sterk op de goedkoopste prijsklasse (de woningen tot de 1 e en 2 e aftoppingsgrens). Ook in de koopsector richt de vraag zich sterk op eengezinswoningen. Dit ligt in lijn met de bevindingen uit Maar bij de recente trasacties is wel te zien dat de vraag naar duurdere woningen (met name vrijstaande woningen en een deel van de tweekappers) is toegenomen. Het grootste deel van de transacties zit nog steeds in het middeldure segment (tweekappers en rij- /hoekwoningen), maar dit ligt iets lager dan uit het onderzoek van 2014 naar voren kwam. De vraag naar goedkope koopwoningen is beperkt en ligt iets lager ten opzichte van enkele jaren geleden. De gemeente beschikt over een instrument om nieuwe woningbouwplannen te prioriteren op verschillende kwaliteitscriteria. Dit prioriteringsinstrument wordt op dit moment geactualiseerd en zal onderdeel worden van de nieuwe woonvisie. 1 Sinds 1 januari 2016 moeten corporaties huurwoningen aan huishoudens met recht op huurtoeslag passend toewijzen. Dit houdt in dat 95% van deze inkomensgroep die een huurwoning krijgt toegewezen, terecht moet komen in een betaalbare huurwoning Discussienotitie woonvisie 3

4 Discussiepunten: Verkoopcijfers laten zien dat er de laatste jaren vooral veel ruime, grondgebonden koopwoningen (tweekappers, vrijstaande woningen) in het duurdere segment verkocht zijn. Zijn dit dan ook de woningen die de komende jaren vooral bijgebouwd moeten worden? De sociale huurvoorraad in Reusel-De Mierden bestaat vooral uit rij- en hoekwoningen. Zijn dat ook de woningen die de komende jaren in de sociale huur gebouwd moeten worden? Of is er nog vraag voor appartementen? Voor welke doelgroepen moet er de komende jaren met name gebouwd worden? Starters, doorstromers, gezinnen, senioren, andere doelgroepen? 2. Betaalbaar wonen Ongeveer 700 woningen (13% van de totale woningvoorraad) in Reusel-De Mierden zijn in bezit van woningcorporaties (met name Woningstichting De Zaligheden, gevolgd door Wooninc.). Het aandeel corporatiewoningen ligt daarmee aanzienlijk lager dan gemiddeld in Zuidoost-Brabant (28%). Wel geldt dat het aantal huishoudens met een laag inkomen dat in een koop- of particuliere huurwoning woont in Reusel-De Mierden gemiddeld hoger ligt dan in andere gemeenten in Zuidoost-Brabant. Het grootste deel van de corporatievoorraad bevindt zich in de prijsklasse tot de 2 e aftoppingsgrens (83%). Benodigde sociale huurvoorraad Op basis van demografische trends en het economisch toekomstperspectief is de benodigde sociale huurvoorraad voor de komende tien jaar in beeld gebracht: Tabel 3: Gemeente Reusel-De Mierden. Ontwikkeling inkomensklassen in de sociale huur (in twee economische scenario s) Ec. Groei = Ec. Groei = Ec. Groei = 0% Ec. Groei = 0% 0,4% 0,4% Huurtoeslaggroep Huurtoeslag > Totaal Bron: MRE (2016), waarstaatjegemeente.nl (2017) Bij een stagnerende economie (0%) zal het aantal huishoudens dat behoefte heeft aan een sociale huurwoningen sterker toenemen dan bij een economische groei (+0,4%). De groei zit vrijwel uitsluitend bij de inkomensklassen tot Het is met name deze groep die bij toewijzing nog in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Toch zal er wellicht nog een kleine groei van het aantal huishoudens met een hoger inkomen zijn, doordat zittende huurders een inkomensgroei doormaken. In totaal zal de sociale huurvoorraad met 110 tot 130 woningen moeten uitbreiden om in de verwachte vraag te kunnen voorzien. Andere factoren die van invloed zijn op de benodigde huurvoorraad Bovengenoemde behoefte aan sociale huur geldt alleen bij gelijkblijvende scheefheid. Als er maatregelen worden genomen om de goedkope scheefheid te verminderen (bijvoorbeeld het stimuleren van doorstroming), dan zal de benodigde sociale voorraad lager komen te liggen Discussienotitie woonvisie 4

5 Een andere factor is het eventueel afstoten van sociale huurwoningen. Voor zover bekend zullen de komende jaren in ieder geval 40 sociale huurwoningen afgestoten worden. Om in de verwachte vraag van sociale huur te voorzien moeten afgestoten huurwoningen worden gecompenseerd. Daarnaast is de woningvraag van statushouders nu ten dele meegenomen in de toekomstige behoefte aan sociale huur. Sinds dit jaar neemt de taakstelling voor statushouders weer af. Dit verlaagt de druk op de sociale huur enigszins. Indien de instroom van vluchtelingen weer toe zal nemen, vraagt dit om een extra behoefte aan sociale huur. Benodigde voorraad per kern De benodigde uitbreiding van de kernvoorraad is doorvertaald naar de vier kernen van de gemeente. Daaruit komt naar voren dat de grootste opgave in de kern Reusel ligt. Tabel 4. Ontwikkeling benodigde sociale huurvoorraad per kern ( ) Huidige voorraad (2017) Economische groei = 0% Economische groei = 0,4% Reusel Hooge Mierde Lage Mierde Hulsel Gemeente Bron: MRE (2016), waarstaatjegemeente.nl (2017), bewerking Companen Dit lijkt in grote lijnen in overeenstemming met de reactiegraad per kern. Het gemiddeld aantal reacties (gemeten over het aantal mutaties in 2017) ligt bij woningen in de kern Reusel iets hoger dan bij de andere kernen in de gemeente. Discussiepunten: Hoe zorgen we ervoor dat er in de toekomst voldoende sociale huurwoningen in Reusel-De Mierden zijn? Verschilt deze opgave per kern? En hoe zorgen we ervoor dat deze woningen ook betaalbaar blijven? Zijn er voldoende mogelijkheden voor de middeninkomens (> ) om aan woning te komen in Reusel-De Mierden? Zo nee, hoe kunnen we die mogelijkheden vergroten? 3. Wonen met zorg De komende tien jaar zal het aantal oudere huishoudens toenemen, vooral de huishoudens van 75 jaar en ouder. Het aantal jonge huishoudens blijft stabiel of neemt licht af. Deze vergrijzing heeft consequenties voor de woningbehoefte en dus ook voor onze woningvoorraad Discussienotitie woonvisie 5

6 Figuur 3: Gemeente Reusel-De Mierden. Ontwikkeling huishoudenssamenstelling ( ) phh. < 35 jaar 1+2 phh jaar Gezinnen 1+2 phh jaar 1+2 phh. > 75 jaar Bron: Provincie Noord-Brabant (2017). Langer zelfstandig wonen: deels Rijksbeleid, deels wens De afgelopen jaren is de extramuralisering van wonen met zorg verder doorgevoerd. Mensen met een lichte zorgbehoefte komen niet langer in aanmerking voor een verzorgings- of verpleeghuis en moeten langer zelfstandig wonen. Op basis van verschillende trends en Rijksbeleid is een prognose voor de woningbehoefte van verschillende zorgdoelgroepen opgesteld. Voor elke doelgroep zijn twee scenario s opgesteld; het basisscenario houdt alleen rekening met de demografische ontwikkeling en het Rijksbeleid, het gematigde groei-scenario houdt rekening met verschillende maatschappelijke trends, waardoor mensen langer in een reguliere, zelfstandige woning blijven wonen. Doelgroep ouderen Bij de doelgroep ouderen maken we onderscheid naar intramuraal wonen (verpleeghuisplaatsen) en verzorgd wonen ; een zelfstandige woonvorm met enige vorm van beschutting (soms geclusterd) met zorg op afroep. Tabel 5: Gemeente Reusel-De Mierden. Behoefte aan verpleeghuisplaatsen en verzorgd wonen voor ouderen (in twee scenario s) Woonvorm Scenario Intramuraal wonen Basisprognose Gematigde groei Verzorgd wonen Basisprognose Gematigde groei Bron: CIZ (2017), Provincie Noord-Brabant (2017), bewerking Companen. In het basisscenario groeit de vraag naar verpleeghuisplaatsen voor ouderen met ongeveer 15 plaatsen. In het gematigde groei-scenario wordt geen extra vraag voorzien. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat ook een deel van de zwaardere zorgvragers langer zelfstandig kan blijven wonen als gevolg van technologische ontwikkelingen (domotica, hulp op afstand), een generatiewisseling onder ouderen (nieuwe generatie ouderen is vitaler en zelfstandiger; wil ook langer zelfstandig wonen) en de sterke nadruk die wordt gelegd op de participatiesamenleving (gebruik maken van het eigen netwerk als het om hulp en ondersteuning gaat). Voor de vraag naar verzorgd wonen geldt ongeveer hetzelfde. Ook hier valt de vraag in het gematigde groei scenario lager uit dan in het basisscenario, zij het dat een deel van deze doelgroep toch behoefte heeft aan extra zorg en ondersteuning. Met name het centrum van Reusel biedt mogelijkheden om verpleeghuisplaatsen voor zwaardere zorg en zorgwoningen voor mensen met een lichtere zorgzwaarte te realiseren. In de andere kernen gaat het veel meer om kleinschalige woonzorgvormen Discussienotitie woonvisie 6

7 Verstandelijke beperking en psychische problematiek De doelgroepen mensen met een verstandelijke beperking en mensen met psychische problematiek is relatief klein vergeleken bij de doelgroep ouderen in Reusel-De Mierden. Doordat vergrijzing bij deze zorgdoelgroepen een minder grote rol speelt, is de verandering van de vraag zeer beperkt. Tabel 6: Gemeente Reusel-De Mierden. Behoefte aan verschillende vormen van wonen met zorg voor mensen met een beperking (VG) en mensen met psychische problematiek (GGZ) (in twee scenario s) Woonvorm (+ doelgroep) Scenario Geclusterd begeleid Wonen (VG) Basisprognose Gematigde groei Beschermd wonen (GGZ) Basisprognose Gematigde groei Bron: CIZ (2017), Provincie Noord-Brabant (2017), bewerking Companen. Uitgaande van de demografische trend en het Rijksbeleid voor extramuralisering zal de vraag naar geclusterd begeleid wonen voor mensen met een verstandelijke beperking op 30 tot 35 plaatsen uitkomen in Reusel-De Mierden. Bij gematigde groei ligt dat aantal iets lager. Dat komt doordat een deel van de cliënten met een zwaardere zorgvraag langer zelfstandig blijft wonen (bijvoorbeeld bij ouders) en ook door uitstroom uit geclusterd begeleid wonen van mensen met lichte zorg via de natuurlijke weg (sterfte). Bij GGZ cliënten blijft de vraag naar beschermd wonen constant op ongeveer 5 tot 10 plaatsen. Bij een gematigde groei zullen meer GGZ-cliënten zelfstandig wonen (en uitstromen uit intramurale setting) door de mogelijkheden met Volledig Pakket Thuis (VPT) en Modulair Pakket Thuis (MPT), waardoor meer cliënten thuis van zorg en ondersteuning gebruik maken. Discussiepunten: Zijn er nog voldoende mogelijkheden om het aanbod aan intramurale woonvormen en andere (zelfstandige) vormen van wonen met zorg uit te breiden? Waar dienen deze woonvormen gerealiseerd te worden: In Reusel waar de meeste voorzieningen zijn, of ook in een of meer van de andere kernen? Om langer zelfstandig te kunnen wonen is naast een geschikte woning ook een geschikte woonomgeving nodig (zowel qua voorzieningen als sociaal netwerk). Welke opgave ligt er op dit vlak voor de woonvisie? 4. Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Op 1 januari 2017 stonden er ongeveer woningen in de gemeente. Rekeninghoudend met een woningbouwopgave van 585 woningen, bestaat de woningvoorraad in Reusel-De Mierden in 2027 voor 90% uit woningen die er nu ook al staan. Dit betekent dat het steeds belangrijker wordt om de kwaliteit van onze bestaande woningvoorraad op peil te houden. Uiteraard gaat het daarbij om regulier onderhoud, maar zeker ook om levensloopgeschiktheid en duurzaamheid. De huidige woningvoorraad in de gemeente ziet er als volgt uit: Discussienotitie woonvisie 7

8 Figuur 4: Gemeente Reusel-De Mierden. Huidige samenstelling woningvoorraad (naar woningtype, eigendom en prijsklasse) Rij- / hoekwoning 2-onder-1 kap Vrijstaand Appartement Grondgebonden seniorenwoning Overig < > Huur Bron: Gemeente Reusel-De Mierden (2017) Uit het figuur blijkt dat de woningvoorraad sterk gedomineerd wordt door ruime, grondgebonden koopwoningen (tweekappers en vrijstaande woningen) in de prijsklasse tot Levensloopgeschikte woningen Zoals gezegd zullen steeds meer mensen met een zorgvraag zelfstandig blijven wonen. Dit stelt eisen aan onze woningvoorraad. Om in te spelen op de groeiende groep bewoners met een zorgvraag, zal er geïnvesteerd moeten worden in kleine of meer ingrijpende woningaanpassingen (zoals het wegnemen van drempels, of het realiseren van een slaapkamer en natte cel op de begane grond). Voor de huursector kunnen afspraken gemaakt worden met de woningcorporaties. In het verleden zijn door De Zaligheden huurwoningen met gelijkvloerse voorzieningen en die zonder traplopen te bereiken zijn, gescreend op toegankelijkheid en geschiktheid voor bewoning door senioren, waarbij eventuele belemmeringen waar mogelijk zijn verholpen. De sturingsmogelijkheden voor de particuliere sector zijn anders. In de nieuwbouw is het mogelijk om in gesprek met ontwikkelaars te kijken of bepaalde levensloopgeschiktheidsmaatregelen in het ontwerp kunnen worden meegenomen (bijvoorbeeld op basis van Woonkeur). In de bestaande voorraad gaat het veel meer om bewustwording op gang te brengen bij particuliere woningbezitters om tijdig na te denken over verhuizen of de eigen woning aanpassen. Hierbij speelt ook mee dat Reusel-De Mierden over relatief veel grote grondgebonden woningen beschikt (vaak vrijstaande woningen). Deze woningen beschikken vaak wel over voldoende woonoppervlak om slaap- of badkamer op de begane grond te realiseren, maar hebben vaak ook een grote tuin die veel onderhoud vergt. Energetisch verbeteren van woningen In het Nationaal Energieakkoord (2013) is de ambitie uitgesproken om als Nederland in 2050 energieneutraal te zijn. De Kempengemeenten hebben in hun Klimaatvisie benoemd in 2025 al energieneutraal te willen zijn. Hierbij valt een grote slag te maken door het energetisch verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Met woningcorporaties zijn afspraken gemaakt om de huursector te verduurzamen. De verwachting is dat eind 2018 de corporaties hun bezit in Reusel-De Mierden al gemiddeld op energielabel B hebben. Ook is het de bedoeling dat de minst energiezuinige woningen worden vervangen door nieuwe woningen met een A-label. Verder dienen uiterlijk eind 2024 asbesthoudende materialen uit de huurwoningen te zijn verwijderd. In de particuliere sector is de beïnvloedingsruimte van de gemeente beperkt. Anderzijds vindt veel innovatie plaats op het gebied van energiezuinige maatregelen, zoals alternatieve vormen van Discussienotitie woonvisie 8

9 energieopwekking, nul-op-de-meterwoningen, het bouwen van gasloze wijken, etc. Bovendien raakt naast het plaatsen van dubbel glas ook het opstarten van projecten voor collectieve inkoopregelingen voor zonnepanelen steeds meer ingeburgerd. Er liggen dus wel degelijk kansen om op dit vlak een stap voorwaarts te zetten. Discussiepunten: Hoe vergroten we het aantal levensloopgeschikte woningen? Welke mogelijkheden liggen er voor nieuwbouw en bestaande bouw? Als we onze bestaande woningvoorraad kunnen aanpassen, hoe gaan we dat doen? Welke partij(en) hebben daarin een rol te vervullen? Is het een probleem als eigenaar-bewoners niet aan de slag gaan met het verduurzamen van hun eigen woning? Waarom wel / niet? Moeten we eigenaar-bewoners stimuleren zodat ze aan de slag gaan om hun woning energiezuiniger te maken? Welke partij(en) moeten daarin het initiatief nemen en op welke manier? Welke opgave ligt er op het vlak van het energiezuiniger maken van de sociale huurvoorraad voor de komende jaren? Is het energiezuiniger maken van de sociale huurvoorraad te combineren met het betaalbaar houden van deze woningen? 5. Arbeidsmigranten Net als omliggende gemeenten zijn er ook in Reusel-De Mierden in de afgelopen tien jaar veel arbeidsmigranten komen wonen. Voor een belangrijk deel gaat het hier om arbeidskrachten uit Middenen Oost-Europa die met name actief zijn in de industrie-, logistieke- en agrarische sector. Velen zijn werkzaam in Eindhoven of de directe omgeving daarvan. Op een aantal plekken in de gemeente woont deze doelgroep geconcentreerd bij elkaar, bijvoorbeeld op recreatieparken of in de buurt van een bedrijventerrein. Daarnaast zijn er ook woningen die door particulieren worden verhuurd aan arbeidsmigranten. Het gaat dan vaak om vrijstaande woningen in een dunbevolkte omgeving (bijvoorbeeld boerderijen). De omvang van deze doelgroep is lastig te bepalen, omdat een groot deel zich niet inschrijft bij de gemeente. Uit gesprekken met diverse uitzendbureaus lijkt het aantal arbeidsmigranten, woonachtig in Reusel-De Mierden tussen de 600 à 700 migranten te liggen. Deels woont deze groep op recreatieparken, deels in particuliere huisvesting (meestal gehuurd). Daarnaast geven meerdere uitzendbureaus aan te verwachten dat het aantal arbeidsmigranten nog gaat toenemen, als gevolg van de aantrekkende economie en de mogelijke vestiging van belangrijke distributiecentra (bol.com, Coolblue en Tesla). Voor deze doelgroep is betaalbare woonruimte het belangrijkst als het gaat om woonwensen. Voor andere omwonenden is het belangrijk dat het beheer op deze locaties goed georganiseerd is en dat er een duidelijk aanspreekpunt bij de verhuurder is. Discussiepunten: Wat nemen we in de woonvisie op over de doelgroep arbeidsmigranten? Discussienotitie woonvisie 9