Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 10 november 2016

Transcriptie

1 Gemeente Ede Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 10 november 2016

2 DATUM 17 oktober 2016 TITEL Woningmarktanalyse 2016 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER AUTEUR(S) Wekerom Oost - deelgebied J Jeroen Lijzenga Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem info@companen.nl (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK PROJECTNUMMER /G

3

4 Inhoud Samenvatting 1 1 Inleiding Vraagstelling Leeswijzer 5 2 Beeld van de huidige woningmarkt Samenstelling bevolking Demografische ontwikkelingen Samenstelling huidige woningvoorraad 9 3 Ontwikkeling van de woningbehoefte Verhuisbewegingen Woningvoorkeuren van verhuizers Bevolkingsontwikkeling in de toekomst Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte Kansrijke en kwetsbare marktsegmenten Richtingen voor een bouwprogramma Confrontatie met nieuwbouwplannen 20 4 Regionale ontwikkelingen en concurrentiepositie Nieuwbouwontwikkelingen in de regio Marktpositie koopwoningen 23

5 Samenvatting Samenstelling bevolking en woningvoorraad In 2016 telt Wekerom inwoners en 840 huishoudens. Een kwart van de huishoudens bestaat uit eenpersoonshuishoudens (26%). Drie kwart van de huishoudens zijn meerpersoonshuishoudens (74%), het merendeel hiervan heeft kinderen (45%). Vergeleken met Ede zijn er in Wekerom relatief weinig eenpersoonshuishoudens en relatief veel huishoudens met kinderen. Het migratiesaldo was in Wekerom in de periode in de meeste jaren negatief met uitzondering van 2009 en Op dit moment heeft Wekerom woningen. Dit zijn niet allemaal reguliere zelfstandige woningen. Een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in Wekerom bestaat uit recreatiewoningen. Het gaat om zo n 300 recreatiewoningen. De reguliere woningvoorraad in Wekerom omvat 730 woningen. De woningvoorraad in Wekerom bestaat uit 72% koopwoningen en 28% huurwoningen. In de periode 2005 tot en met 2013 was beperkt sprake van toevoegingen aan de woningvoorraad in Wekerom. Vanaf 2013 werd er weer wat meer gebouwd. De woningvoorraad in Wekerom bestaat voor 87% uit eengezinswoningen en voor 13% uit appartementen. Een aanzienlijk deel van de voorraad betreft vrijstaande woningen (33%) en tweekappers (20%). Ruim een kwart van de woningen (35%) zijn rijwoningen. Verhuisrelaties De gemeente Ede heeft de sterkste vestigingsrelaties met de gemeenten Wageningen, Barneveld en Veenendaal. Van de vestigers kwam in % uit deze gemeenten. De meeste vertrekkers gaan tevens naar deze gemeenten toe (28%). Van de wijken en kernen binnen de gemeente Ede hebben de inwoners van Lunteren, Bennekom, Ederveen, Harskamp, Otterlo en Wekerom de sterkste binding aan de eigen woonplaats. Naast de binding aan de eigen woonplaats, is in Wekerom de relatie met Harskamp en Lunteren relatief hoog. Omgekeerd trekt Wekerom veel vestigers uit Harskamp. Buiten de gemeente heeft Wekerom vooral een sterke relatie met Barneveld. Binnen de gemeente Barneveld is er de sterkste relatie met de kern Barneveld zelf en, in wat mindere mate, met Kootwijkerbroek. De relatie tussen Wekerom en Barneveld hangt in belangrijke mate samen met kerkelijke voorkeuren. Ruim een kwart van de woningen in Wekerom die in de periode werd betrokken, werd betrokken door een gezin met kinderen. Eveneens een kwart van de woningen werd door kleine huishoudens in de leeftijd van jaar betrokken. Jongere kleine huishoudens in de leeftijd van jaar waren verantwoordelijk voor bijna 40% van de nieuwe bewoningen in Wekerom. Ouderen betrokken naar verhouding weinig woningen in de kern; maar ongeveer 10% van de woningen werd betrokken door een huishouden in de leeftijd van jaar en nieuwe bewoningen door senioren van 75 jaar of ouders kwamen niet of nauwelijks voor. Wekerom lijkt daarom vooral een aantrekkelijke woonplaats voor jongere huishoudens en gezinnen /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 1

6 Huishoudensontwikkeling Wekerom krijgt het komende decennium, net als de meeste Nederlandse plaatsen, te maken met een verdere vergrijzing van de bevolking. In 2015 was 27% van de bevolking 55 jaar of ouder en 6% 75 jaar of ouder. In 2025 zal dit zijn toegenomen tot 34% en respectievelijk 10%. Het aandeel oudere huishoudens, in de leeftijd van 75 jaar en ouder, neemt de komende 10 jaar in Wekerom aanmerkelijk toe. Op dit moment behoort 9% van de huishoudens tot de leeftijdscategorie, in 2025 zal dit met een factor van ruim 1,5 zijn toegenomen tot 14%. Ook de groep kleine huishoudens in de leeftijd van jaar neemt toe, maar minder hard, van 22% nu tot 24% in De groep kleine huishoudens in de leeftijd van wordt verhoudingsgewijs juist kleiner, maar dit geldt in nog sterkere mate voor de gezinnen. Op dit moment vormt 45% van de huishoudens in Wekerom een gezin, over tien jaar zal dit zijn afgenomen tot 40%. De groep jongere huishoudens, in de leeftijd van jaar, blijft naar verhouding nagenoeg even groot de komende tien jaar. Ontwikkeling woningbehoefte In absolute zin zal volgens de huishoudensprognose het aantal huishoudens in Wekerom toenemen met 56 huishoudens in de periode en nog eens 23 huishoudens in de periode ; een toename met 79 huishoudens in 10 jaar en daarmee met een additionele behoefte aan ongeveer 80 woningen in deze periode. In 2015 zijn al 19 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. De resterende additionele woningbehoefte voor de periode bedraagt daarmee 37 woningen. Voor de gehele periode gaat het om zo n 60 woningen. Belangrijk is op te merken dat in de periode na 2025 de woningbehoefte volgens de prognose afneemt. In de periode ontstaat er op basis van de huidige prognose potentieel een overschot aan zo n 10 woningen omdat het aantal huishoudens in Wekerom gaat dalen. Het moment dat het aantal huishoudens gaat dalen kan mogelijk ook verder in de toekomst liggen. Kwalitatieve woningbehoefte De additionele woningbehoefte voor de komende jaren concentreert zich in Wekerom vrijwel geheel in de koopsector. Er zijn de afgelopen jaren naar verhouding veel huurappartementen toegevoegd in de sociale huursector. Extra vraag naar woningen in dit segment wordt voor de komende jaren niet voorzien. In de huursector is er een potentiële aanvullende behoefte aan woningen in de vrije sector. Er is echter in potentie maar behoefte aan zo n 4 huurappartementen en marktkenners hebben sterke twijfels of die vraag in de praktijk geeffectueerd zal worden. Ongeveer een kwart van de aanvullende vraag in de koopsector bestaat uit rijwoningen, driekwart uit tweekappers en vrijstaande woningen, waarbij het accent sterk ligt op de middeldure en dure tweekappers. In de koopsector in Wekerom ligt het accent op het middeldure segment, zowel bij de rijwoningen als bij de tweekappers/vrijstaande woningen. Bij de rijwoningen vallen de middeldure woningen in het segment van en de dure woningen in het segment van Bij de tweekappers ligt het middeldure segment op en het dure segment daarboven. De markt voor hele dure vrijstaande woningen is erg moeizaam in Wekerom en aanvullende vraag wordt maar in beperkte mate meer voorzien /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 2

7 Kansrijke en kwetsbare segmenten De huursector vormt in Wekerom niet per definitie een kwetsbaar segment, maar door de aanzienlijke toevoegingen in de afgelopen periode wordt weinig aanvullende vraag voorzien. In de koopsector is met name de voorraad duurdere vrijstaande woningen kwetsbaar. De bestaande woningen in het dure segment staan lang te koop en worden nauwelijks verkocht. Marktkenners geven aan dat er geen ruimte is in Wekerom om grote kavels te realiseren met voldoende kwaliteit om succesvol te ontwikkelen in het dure segment. De moeizame verkoop van de weinige kavels die de afgelopen jaren beschikbaar waren ondersteunt dit beeld. Het meest kansrijke segment wordt gevormd door tweekappers in het middeldure en duurdere segment. Marktkenners zien ook een duidelijk herstel in dit segment; zij noemen met name tweeonder-één-kap-woningen van 10 bij 6 meter met een garage in de prijsklasse van Confrontatie met de plancapaciteit Bezien naar de verhoudingen in de nieuwbouwplannen naar eigendom en woonvorm is te zien dat veruit het grootste deel van de huidige plancapaciteit op dit moment bestaat uit koopwoningen, namelijk vier op de vijf woningen zowel in Wekerom als in gemeente Ede als geheel. Ook bestaan de huidige plannen voor een groot deel uit eengezinswoningen. De woningbouwplannen in Wekerom sluiten in de koopsector redelijk aan op de verhoudingen die voortkomen uit de berekende additionele woningbehoefte; een spreiding over de prijssegmenten met een accent op het duurdere segment. Marktkenners geven aan dat de behoefte aan goedkopere rijwoningen, die de laatste periode gretig aftrek hebben gevonden, opdroogt. Zij voorzien minder vraag naar rijwoningen en binnen dit type meer vraag aan wat grotere woningen. In de huursector wordt in Wekerom ingezet op het toevoegen van meer appartementen in de sociale huursector. Wij voorzien weinig vraag in de huursector, en eigenlijk geen aanvullende vraag aan sociale huurwoningen. In potentie is er een kleine vraag naar appartementen in het segment boven de liberalisatiegrens. Het is echter de onzeker of deze vraag zich werkelijk zal voordoen, gezien de alternatieven die de beoogde doelgroep heeft in Ede en Barneveld. Van de aanvullende woningbehoefte in Wekerom van 60 woningen zijn er 47 reeds opgeleverd, of zullen binnen afzienbare termijn worden opgeleverd. De resterende woningbehoefte voor Wekerom, en daarmee de ruimte die er nog is om woningen te realiseren in Wekerom-Oost in de komende jaren, is daarmee nog 13 woningen. Regionale ontwikkelingen en concurrentiepositie Er is veel planaanbod in de omgeving van Wekerom in de segmenten die ook in Wekerom gevraagd worden. Voor de inwoners van Wekerom zal een woning in de kern zelf veelal de sterke voorkeur hebben. Maar bij grote verschillen in prijs-kwaliteitverhouding met plannen in omliggende kernen kan de keuze anders uitvallen. Voor senioren speelt daarbij dat de aanwezigheid van voorzieningen, die de kernen Ede en Barneveld bieden, een belangrijke trekker kan zijn. Om te concurreren met plannen in omliggende kernen waar het de keuzes van meer footloose woningzoekenden betreft, is naast de prijs-kwaliteitverhouding van de woning de kwaliteit van de locatie doorslaggevend. In de gemeente Ede is in de koopsector een duidelijk herstel van de woningmarkt zichtbaar. Dat herstel is sterker bij de tussenwoningen en de hoekwoningen dan bij de tweekappers en de vrijstaande woningen. Het herstel van de markt voor tweekappers begint zich aan te dienen, bij vrijstaande woningen blijft herstel uit. In vergelijking met Barneveld, waar zich de concurrerende kernen Barneveld en Kootwijkerbroek bevinden, is het herstel van de woningmarkt in Ede duidelijker en meer bestendig, maar de crisis op de woningmarkt was in Ede ook ingrijpender /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 3

8 Barneveld is een belangrijke concurrerende markt voor Wekerom, mede vanwege een vergelijkbare kerkelijke achtergrond van veel inwoners /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 4

9 1 Inleiding De gemeente Ede heeft in de aanloop naar de ontwikkeling van de nieuwe woningbouwlocatie Wekerom Oost - deelproject J een marktanalyse laten uitvoeren. Dit is de tweede fase van de ontwikkeling van Wekerom Oost. In de eerste fase zijn in Wekerom Oost door Woonstede en Bouwfonds al woningen en appartementen gerealiseerd. Nu ligt de vraag voor hoe deelgebied J de komende periode kwantitatief en kwalitatief kan worden ingevuld. 1.1 Vraagstelling De onderzoeksvragen zijn als volgt geformuleerd: Hoe is de huidige bevolking van Wekerom samengesteld en hoe heeft de bevolking zich ontwikkeld in de periode ? Wat is de verwachte bevolkingsontwikkeling in Wekerom in de periode ? Hoe is de huidige woningvoorraad in Wekerom samengesteld en hoe heeft deze zich ontwikkeld in de periode ? Wat is de omvang en samenstelling van de gewenste toekomstige woningvoorraad (naar woningtype, eigendomscategorie en prijsklasse)? Hoe verhouden vraag en aanbod zich tot elkaar, nu en in de toekomst, en wat betekent dit voor de positie van marktsegmenten op de lokale woningmarkt (naar woningtype, eigendomscategorie, prijsklasse en kwaliteit; wat zijn kansrijke en wat zijn kwetsbare marktsegmenten)? Wat zijn trends op de lokale (nieuwbouw) woningmarkt die relevant zijn voor de ontwikkeling van nieuwe woningbouw in Wekerom Oost? 1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een uitgebreid beeld geschetst van de woningmarkt in Wekerom. De samenstelling van de bevolking, de huishoudenssamenstelling en de samenstelling van de woningvoorraad worden beschreven en waar relevant geplaatst in de context van de gemeente Ede. In dit hoofdstuk wordt ook teruggekeken naar de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Hoofdstuk 3 handelt over de ontwikkeling van de woningbehoefte. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van prognoses in beeld gebracht hoe de bevolking zich zal ontwikkelen en wat dat betekent voor de toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Dit resulteert in een beeld van de kansrijke en kwetsbare segmenten op de woningmarkt en een vergelijking van de opgave met de huidige plannen. In dit hoofdstuk wordt ook nagegaan met welke plaatsen Wekerom de sterkste verhuisrelaties heeft. In hoofdstuk 4 wordt breder gekeken naar de ontwikkelingen in Wekerom in een meer regionale context. Daarbij wordt in beeld gebracht welke plannen er in andere kernen binnen Ede op stapel staan en hoe de marktpositie van koopwoningen zich in Ede en in Wekerom verhoudt tot de gebieden waarmee Wekerom de sterkste verhuisrelaties heeft. Voorin deze rapportage is een samenvatting opgenomen /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 5

10 2 Beeld van de huidige woningmarkt In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de huidige situatie op de woningmarkt in Wekerom. Hierbij wordt ingegaan op de demografische ontwikkelingen in het verleden, de huidige samenstelling van zowel de bevolking als de samenstelling van de huidige woningvoorraad. 2.1 Samenstelling bevolking In 2016 telt Wekerom inwoners Figuur 2.1: Gemeente Ede en Wekerom. Leeftijdsopbouw huidige bevolking, Wekerom 21% 15% 21% 27% 17% Ede 18% 14% 24% 27% 17% Bron: CBS Statline, % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0-15 jaar jaar jaar jaar 65-plussers Meer dan één derde van de inwoners van Wekerom is jonger dan 25 jaar (36%). Eén op de vijf inwoners is tussen de 25 en 45 jaar (21%) en meer dan een kwart is tussen de 45 en 65 jaar (27%). Eén op de zes inwoners van Wekerom is 65-plusser (17%). In Wekerom wonen naar verhouding wat meer jongeren (< 25 jaar) dan in de gemeente Ede (respectievelijk 36% ten opzichte van 32%). Er woont in Wekerom een kleine groep huishoudens met een niet-westerse achtergrond. Figuur 2.2: Gemeente Ede en Wekerom. Huishoudenssamenstelling, 2016 Wekerom 26% 29% 45% Ede 34% 30% 36% Bron: CBS Statline, % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen In 2016 telt Wekerom 840 huishoudens waarvan één kwart bestaat uit eenpersoonshuishoudens (26%). Drie kwart van de huishoudens zijn meerpersoonshuishoudens (74%), het merendeel hiervan heeft kinderen (45%) /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 6

11 Vergeleken met Ede zijn er in Wekerom relatief weinig eenpersoonshuishoudens en relatief veel huishoudens met kinderen. In Wekerom bestaat een gemiddeld huishouden uit drie personen, ten opzichte van gemiddeld twee personen in de gemeente Ede. 2.2 Demografische ontwikkelingen Bevolkingsontwikkeling De onderstaande figuur laat de ontwikkeling van het geboortesaldo (geboorte minus de sterfte) en het migratiesaldo (vestiging minus vertrek) zien. Figuur 2.3: Wekerom. Bevolkingsontwikkeling Bevolkingsontwikkeling Geboortesaldo Binnenlandse migratie Bron: CBS, Van 2006 tot 2009 nam het geboortesaldo in Wekerom toe. Van 2009 tot 2012 is een lichte daling in het geboortesaldo waar te nemen, gevolgd door weer een lichte toename vanaf Het geboortesaldo is in alle jaren positief. Dit geldt niet voor de binnenlandse migratie, deze is van 2005 tot 2012 negatief, met uitzondering van In 2013 is er weer een positief migratiesaldo doordat er meer inwoners in Wekerom zijn gevestigd dan vertrokken. De bevolkingsontwikkeling in Wekerom wordt in belangrijke mate bepaald door vestiging en vertrek. In jaren met een fors vertrekoverschot daalt de bevolking; in jaren met een flink vestigingsoverschot neemt de bevolking toe. Vanaf 2013 zijn er na jaren dat er geen nieuwbouwproductie heeft plaatsgevonden weer woningen in Wekerom opgeleverd. Het (per saldo) positieve effect daarvan op de vestiging van buiten de kern is zichtbaar in de bovenstaande figuur /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 7

12 Migratie naar leeftijd Zoals hierboven al benoemd spelen de vestigers een belangrijke rol in de ontwikkeling van Wekerom in de afgelopen jaren. Het is daarom interessant om de achtergronden in beeld te brengen van de mensen die zich vestigen in Wekerom of juist vertrekken uit Wekerom. Figuur 2.4.2: Wekerom. Migratiesaldo naar leeftijdsklasse Bron: CBS microdata, Het migratiesaldo is in de meeste jaren negatief met uitzondering van 2009 en Het migratiesaldo per leeftijdscategorie wisselt sterk over de jaren heen. Omdat Wekerom een relatief kleine kern is en het hier om lage aantallen verhuisden gaat, kan toeval hierin zeker een rol spelen. Een beeld dat altijd zichtbaar is in kleinere plaatsen, is het structurele vertrekoverschot van jarigen. Dit zijn jonge mensen die vanwege studie of werk Wekerom verlaten. Een deel van hen zal op termijn mogelijk terug willen keren. In 2012 was het aantal vertrekkers wat hoger dan in omliggende jaren. Het meest opvallend daarbij is het hoge aantal 15 tot 24-jarigen dat Wekerom verliet. In 2013 was het migratiesaldo echter positief en vetrokken per saldo weinig jongeren. 1 Het CBS hanteert strikte voorschriften ten aanzien van de minimale omvang van groepen die op basis van de Microdata in beeld gebracht mogen worden. Dit heeft soms consequenties voor de analyses die betrekking hebben op Wekerom, omdat het een relatief kleine kern betreft. Om deze reden waren de aantallen voor de oudste twee leeftijdsklassen vaak te klein, een totaal voor 50+ kon echter wel berekend worden. Daarom is deze bovengrens gehanteerd. Voor 2006 en 2008 was ook het aantal 0 tot 14-jarigen te klein om weer te geven, waardoor deze twee leeftijdsgroepen niet kunnen worden weergegeven /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 8

13 Figuur 2.5: Gemeente Ede. Migratiesaldo naar leeftijdsklasse Bron: CBS microdata, Tot 2012 was het migratiesaldo in de gemeente Ede negatief, na 2012 is het positief. Het negatieve saldo kwam met name tot stand doordat veel mensen in de leeftijd van jaar uit de gemeente Ede vertrokken. Mogelijk hing dit samen met het ontbreken van voldoende aantrekkelijk woningaanbod voor gezinnen. Vanaf 2012 is juist een kentering zichtbaar en vestigen zich per saldo meer mensen in de leeftijd van jaar, en was er ook een vestigingsoverschot van 0-14-jarigen. Dit duidt er op dat zich vanaf 2012 meer gezinnen vestigden dan er vertrokken. 2.3 Samenstelling huidige woningvoorraad Op dit moment heeft Wekerom woningen. Dit zijn niet allemaal reguliere zelfstandige woningen. Een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in Wekerom bestaat uit recreatiewoningen. Het gaat om zo n 300 recreatiewoningen. De reguliere woningvoorraad in Wekerom omvat 730 woningen. In 2014, het meest recente jaar waarvoor deze informatie beschikbaar is, was 60% van alle woningen in Wekerom een koopwoning en 23% een huurwoning. Van 17% was het eigendom onbekend. De omvang van het deel van de voorraad waarvan de eigendomssituatie onbekend is, is even groot als het deel van de voorraad dat bestaat uit recreatiewoningen. Het sterke vermoeden bestaat dat het deze woningen ook daadwerkelijk betreft. Als we de woningen met onbekend eigendom daarom voor deze woningmarktanalyse buiten beschouwing laten, bestaat 72% van de woningen in Wekerom uit koopwoningen en 28% uit huurwoningen. In 2014 was 5% van de woningen in Wekerom in het bezit van een woningcorporatie en 19% viel onder overige verhuur ; het gaat dan vaak om bezit van beleggers, pensioenfondsen of particulieren /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 9

14 Ontwikkeling en samenstelling woningvoorraad Figuur 2.6: Wekerom. Ontwikkeling woningvoorraad, Bron: CBS Statline, In de periode 2005 tot en met 2008 was beperkt sprake van toevoegingen aan de woningvoorraad in Wekerom. In 2009 zijn 15 woningen aan de voorraad toegevoegd, waarna de voorraad tot 2013 weer op hetzelfde niveau bleef. Vanaf 2013 werd er weer wat meer gebouwd in Wekerom. In 2013 werden per saldo 26 woningen aan de voorraad toegevoegd, in 2014 waren dit er per saldo eveneens 26 en in 2015 per saldo nog 17. In onderstaande figuur is de woningvoorraad van Wekerom weergegeven naar woningtype. Figuur 2.7: Wekerom. Woningvoorraad naar woningtype, 2016 Huur 61% 38% Koop 24% 28% 45% 3% Totaal 35% 20% 33% 13% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% rij-/hoekwoning 2^1 kap/geschakeld vrijstaand appartement Bron: WOZ-registratie gemeente Ede, De woningvoorraad in Wekerom bestaat voor 87% uit eengezinswoningen en voor 13% uit appartementen. Een aanzienlijk deel van de voorraad betreft vrijstaande woningen (33%) en tweekappers (20%). Ruim een kwart van de woningen (35%) zijn rijwoningen. De koopsector bestaat vrijwel geheel uit eengezinswoningen, waarvan bijna de helft vrijstaand. Een klein deel van de koopvoorraad (3%) bestaat uit appartementen. De (kleine) huursector in Wekerom bestaat voor bijna 40% uit appartementen. De overige huurwoningen zijn eengezinsrijwoningen /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 10

15 Vervolgens kan de woningvoorraad bekeken worden naar eigendom en naar woz-waarde. In onderstaande figuur zijn WOZ-klassen uitgesplitst voor huur- en koopwoningen. Tabel 2.1: Wekerom. Gemiddelde WOZ-waarde naar woningtype en eigendomscategorie, Huur Koop Totaal rij-/hoekwoning ^1 kap/geschakeld vrijstaand appartement Totaal Bron: Woz-registratie gemeente Ede, De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Wekerom bedraagt In de koopsector ligt de WOZ-waarde gemiddeld veel hoger dan in de huursector. In de koopsector is de gemiddelde WOZ-waarde , in de huursector De WOZwaarde van de vrijstaande woningen in de koopsector is bijna tweemaal zo hoog als die van rij- en hoekwoningen. De WOZ-waarde van rijwoningen in de koopsector (gemiddeld ) ligt wat hoger dan in de huursector (gemiddeld ). Tweekappers hebben een gemiddelde WOZ-waarde van Koopappartementen hebben gemiddeld een WOZ-waarde van (weinig koopappartementen in het luxe segment) /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 11

16 3 Ontwikkeling van de woningbehoefte 3.1 Verhuisbewegingen Migratie tussen gemeenten Tabel 3.1: Vestiging en vertrek van en naar gemeente Ede, 2014 Vestiging in gemeente Ede Vertrek uit gemeente Ede Wageningen 9% Wageningen 13% Barneveld 8% Barneveld 8% Veenendaal 8% Veenendaal 7% Utrecht 6% Arnhem 5% Overig Gelderland 24% Overig Gelderland 16% Overig Utrecht 15% Overig Utrecht 12% Zuid-Holland 12% Zuid-Holland 10% Noord-Holland 8% Noord-Holland 7% Noord-Brabant 5% Overig Nederland 11% Overig Nederland 16% Bron: CBS Statline, Wanneer op gemeenteniveau wordt gekeken, blijkt uit tabel 3.1 dat de belangrijkste gemeenten waarmee de gemeente Ede een vestigingsrelatie heeft, de gemeenten Wageningen, Barneveld en Veenendaal zijn. Van de vestigers in de gemeente kwam in % uit deze gemeenten. De meeste vertrekkers gaan tevens naar deze gemeenten toe (28%). Gemeente Utrecht (6%) en Arnhem (5%) zijn onder de vertrekkers uit de gemeente Ede ook in trek. In totaal vindt twee derde van de verhuizingen plaats tussen Ede en provincie Gelderland en provincie Utrecht. Positie van Wekerom In 2014 was per saldo sprake van een vestigingsoverschot van 31 personen in Wekerom, 119 personen vestigden zich en 88 personen vertrokken. In de onderstaande tabel zijn de migratiebewegingen tussen 2006 en 2013 binnen gemeente Ede vanuit en naar de verschillende wijken en kernen binnen Ede weergegeven /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 12

17 Ede-Oost Ede-West Ede-Veldhuizen Kernhem Veluwse Poort Ede-Zuid Maandereng Rietkampen Bedrijventerrein Buitengebied Ede Bennekom Lunteren Ederveen De Klomp Harskamp Wekerom Otterlo Totaal Tabel 3.2: Wekerom. Verhuisbewegingen per wijk, Ede-Oost 32% 18% 15% 3% 2% 7% 4% 5% 0% 2% 4% 4% 0% 0% 1% 1% 2% 100% Ede-West 19% 27% 14% 4% 1% 10% 4% 6% 0% 4% 5% 4% 0% 0% 1% 1% 1% 100% Ede-Veldhuizen 10% 14% 37% 5% 1% 9% 6% 6% 0% 2% 6% 4% 0% 0% 1% 0% 1% 100% Kernhem 13% 10% 28% 15% 1% 8% 4% 6% 2% 1% 9% 2% 2% 0% 1% 0% 2% 100% Veluwse Poort 16% 8% 12% 3% 27% 9% 7% 3% 0% 3% 8% 3% 0% 0% 0% 0% 1% 100% Ede-Zuid 10% 12% 18% 1% 1% 26% 10% 6% 0% 1% 9% 3% 0% 0% 1% 1% 1% 100% Maandereng 12% 11% 23% 1% 0% 14% 16% 7% 1% 1% 7% 4% 0% 0% 0% 0% 1% 100% Rietkampen 8% 9% 17% 1% 0% 9% 8% 32% 0% 0% 6% 6% 1% 0% 0% 2% 1% 100% Bedrijventerr. 3% 9% 18% 0% 0% 9% 3% 9% 18% 6% 3% 18% 0% 0% 3% 0% 0% 100% Buitengebied 8% 11% 19% 1% 1% 6% 8% 4% 0% 14% 6% 12% 2% 0% 3% 3% 0% 100% Bennekom 7% 5% 8% 1% 1% 5% 5% 5% 0% 0% 59% 1% 0% 0% 0% 0% 1% 100% Lunteren 3% 3% 5% 1% 0% 3% 2% 3% 1% 2% 2% 68% 3% 0% 3% 2% 0% 100% Ederveen 3% 4% 0% 1% 0% 1% 3% 2% 0% 3% 1% 20% 57% 1% 0% 2% 1% 100% De Klomp 7% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 7% 36% 29% 21% 0% 0% 0% 100% Harskamp 1% 1% 6% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 1% 2% 6% 1% 0% 53% 11% 16% 100% Wekerom 6% 8% 3% 0% 0% 2% 0% 4% 0% 1% 2% 13% 2% 0% 15% 41% 4% 100% Otterlo 5% 11% 6% 3% 0% 2% 2% 0% 0% 2% 0% 5% 5% 0% 8% 7% 44% 100% Gemeente Ede 13% 12% 17% 3% 1% 10% 5% 6% 0% 2% 11% 11% 2% 0% 3% 2% 2% 100% Bron: CBS Microdata, Van de wijken en kernen binnen de gemeente hebben de inwoners van Lunteren, Bennekom, Ederveen, Harskamp, Otterlo en Wekerom de sterkste binding aan de eigen woonplaats. Voor Wekerom geldt dat van de verhuisde personen in de periode die in de gemeente Ede bleven wonen, 41% binnen de kern verhuisde. Verder is de relatie met Harskamp (15%) en Lunteren (13%) relatief hoog. Omgekeerd is binnen de gemeente de relatie met Harskamp het sterkst; 11% van de personen die in de genoemde periode binnen de gemeente naar Wekerom verhuisde, was afkomstig uit Harskamp. Buiten de gemeente heeft Wekerom vooral een sterke relatie met Barneveld. In de periode vertrokken er 255 personen vanuit Wekerom naar Barneveld. Dit is ongeveer 40% van alle vertrekkers uit Wekerom naar een andere gemeente. In dezelfde periode vestigden zich 147 personen uit Barneveld in Wekerom, ruim een kwart van de vestigers in die periode. Binnen de gemeente Barneveld is er de /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 13

18 sterkste relatie met de kern Barneveld zelf en, in wat mindere mate, met Kootwijkerbroek. De relatie tussen Wekerom en Barneveld hangt in belangrijke mate samen met kerkelijke voorkeuren. 3.2 Woningvoorkeuren van verhuizers Om de kwalitatieve woningbehoefte in beeld te brengen, zijn de verhuisbewegingen van de afgelopen jaren in beeld gebracht. Dit geeft inzicht in de huishoudenstypen die in vrijgekomen woningen komen, en waar vestigers zich op richten. Hierdoor ontstaat een realistisch beeld van de voorkeuren van verschillende doelgroepen op de woningmarkt en de mogelijkheden die ze benutten. Figuur 3.1: Wekerom en gemeente Ede. Betrokken woning door binnenverhuizers en vestigers, naar leeftijd en huishoudenssamenstelling, Wekerom 21% 17% 25% 11% 26% Ede 25% 20% 20% 9% 5% 20% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1-2 phh jaar 1-2 phh jaar 1-2 phh jaar 1-2 phh jaar 1-2 phh 75+ jaar gezin overig Bron: CBS Microdata Ruim een kwart van de woningen in Wekerom die in de periode werd betrokken, werd betrokken door een gezin met kinderen. Eveneens een kwart van de woningen werd door kleine huishoudens in de leeftijd van jaar betrokken. Jongere kleine huishoudens in de leeftijd van jaar waren verantwoordelijk voor bijna 40% van de nieuwe bewoningen in Wekerom. Ouderen betrokken naar verhouding weinig woningen in de kern; maar ongeveer 10% van de woningen werd betrokken door een huishouden in de leeftijd van jaar en nieuwe bewoningen door senioren van 75 jaar of ouders kwamen niet of nauwelijks voor. Wekerom lijkt daarom vooral een aantrekkelijke woonplaats voor jongere huishoudens en gezinnen /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 14

19 Figuur 3.2: Wekerom en Ede. Betrokken woning binnenverhuizers en vestigers naar woningtype en eigendomscategorie, Wekerom 20% 3% 16% 11% 48% Ede 21% 26% 21% 7% 12% 13% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bron: CBS Microdata Huur egz Huur mgz Koop rij Koop 2-1 kap Koop vrijstaand Koop mgz Huishoudens die een woning in Wekerom betrokken, richtten zich in bijna de helft van de gevallen op een vrijstaande koopwoning. In de huursector lag het accent op de eengezinswoningen. Het betreft zowel de verhuizingen van verhuizers binnen de gemeente Ede en binnen de kern Wekerom, als vestigers van buiten de gemeente. Wekerom wijkt op dit punt sterk af van de gemeente als totaal. Als we Ede in zijn geheel bezien, betrokken veel meer huishoudens een huurappartement en veel minder huishoudens een vrijstaande koopwoning. Ook koopappartementen hebben in de gemeente een veel belangrijker aandeel dan in Wekerom. Figuur 3.3: Wekerom en Ede. Betrokken woning binnenverhuizers en vestigers naar eigendomscategorie en WOZwaarde, Wekerom 27% 27% 10% 4% 5% 27% Ede 49% 7% 12% 11% 5% 4% 12% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Huur Koop tot Koop Koop Koop Koop Koop In Ede was in de periode de helft van de door binnenverhuizers en vestigers betrokken woningen een huurwoning. In Wekerom betrof dit een kwart van de woningen. In Wekerom is een tweedeling zichtbaar in de prijsklasse van koopwoningen die zijn betrokken; zowel in het goedkopere segment ( ) als in het dure segment (vanaf ) zijn veel woningen betrokken. Het betreft voor beide segmenten ruim een kwart van de door binnenverhuizers en vestigers betrokken woningen /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 15

20 3.3 Bevolkingsontwikkeling in de toekomst Figuur 3.4: Wekerom. Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd, % 90% 80% 6% 8% 10% 21% 23% 24% 70% 60% 50% 31% 28% 27% 40% 30% 21% 20% 20% 20% 10% 0% 21% 20% 20% Bron: Gemeente Ede, jaar jaar jaar jaar 75+ Wekerom krijgt het komende decennium, net als de meeste Nederlandse gemeenten, te maken met een verdere vergrijzing van de bevolking. In 2015 was 27% van de bevolking 55 jaar of ouder en 6% 75 jaar of ouder. In 2025 zal dit zijn toegenomen tot 34% en respectievelijk 10%. Het aandeel jongeren blijft in dezelfde periode daarentegen nagenoeg gelijk. Het is met name het aandeel mensen in de leeftijd van jaar dat afneemt (van 31% in 2015 naar 27% in 2025). De huishoudensprognose geeft inzicht in de samenstelling van de toekomstige bevolking naar huishoudenstype en leeftijd. Op basis van de bevolkingsprognose voor Wekerom, de provinciale huishoudensprognose voor de gemeente Ede en CBS informatie over de huishoudenssamenstelling in Wekerom is een huishoudensprognose voor de kern opgesteld. Tabel 3.4: Wekerom. Huishoudensontwikkeling naar huishoudenstype en leeftijd, phh jaar 11% 11% 10% 1-2 phh jaar 13% 12% 11% 1-2 phh jaar 22% 23% 24% 1-2 phh 75+ jaar 9% 11% 14% Gezin 45% 43% 40% Totaal 100% 100% 100% Bron: Gemeente Ede, provincie Gelderland, CBS. Het aandeel oudere huishoudens, in de leeftijd van 75 jaar en ouder, neemt de komende 10 jaar in Wekerom aanmerkelijk toe. Op dit moment behoort 9% van de huishoudens tot de leeftijdscategorie, in 2025 zal dit met een factor van ruim 1,5 zijn toegenomen tot 14% /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 16

21 Ook de groep kleine huishoudens in de leeftijd van jaar neemt toe, maar minder hard, van 22% nu tot 24% in De groep kleine huishoudens in de leeftijd van wordt verhoudingsgewijs juist kleiner, maar dit geldt in nog sterkere mate voor de gezinnen. Op dit moment vormt 45% van de huishoudens in Wekerom een gezin, over tien jaar zal dit zijn afgenomen tot 40%. De groep jongere huishoudens, in de leeftijd van jaar, blijft naar verhouding nagenoeg even groot de komende tien jaar. Huishoudensontwikkeling in absolute zin Tabel 3.4: Wekerom. Huishoudensontwikkeling in absolute zin, in vijfjaarperioden, Huishoudensontwikkeling Bron: Gemeente Ede, provincie Gelderland, bewerking Companen. In absolute zin zal volgens de huishoudensprognose het aantal huishoudens in Wekerom toenemen met 56 huishoudens in de periode en nog eens 23 huishoudens in de periode ; een toename met 79 huishoudens in 10 jaar en daarmee met een additionele behoefte aan ongeveer 80 woningen in deze periode. In 2015 zijn al 19 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. De resterende additionele woningbehoefte voor de periode bedraagt daarmee 37 woningen. Voor de gehele periode gaat het om zo n 60 woningen. Belangrijk is op te merken dat in de periode na 2025 de woningbehoefte volgens de prognose afneemt. In de periode ontstaat er op basis van de huidige prognose potentieel een overschot aan zo n 10 woningen omdat het aantal huishoudens in Wekerom gaat dalen. Het moment dat de woningbehoefte gaat afnemen kan ook wat verder in de toekomst liggen. In de aanloop naar dit moment neemt de woningbehoefte nog toe. Het is zaak kritisch te kijken welke woningen in de periode in de aanloop naar de top in de woningbehoefte worden toegevoegd. Dit moeten woningen zijn met een kwaliteit waar ook nadat de woningbehoefte in totaal gaat afnemen nog behoefte aan is. Daarnaast zijn wellicht discrepanties op te vangen door het temporiseren van sloopplannen. 3.4 Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte De veranderende samenstelling van de bevolking van Wekerom, is mede bepalend voor de toekomstige kwalitatieve woningbehoefte. Het toenemende aandeel ouderen betekent in principe een grotere vraag naar voor ouderen geschikte woningen. Maar de tendens dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, speelt een grote rol in de ontwikkeling van de woningbehoefte. Het Rijksbeleid is hier ook op gericht. Technologische ontwikkelingen en ontwikkelingen in het faciliteren van zorg aan huis maken het voor ouderen ook mogelijk lang zelfstandig te blijven wonen, vaak in de woning waarin zij al lange tijd wonen. Ouderen wonen ook in toenemende mate in een koopwoning. Dit generatie-effect hangt samen met het feit dat er de komende jaren meer mensen oud worden in hun koopwoning en er zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen, en met het feit dat ouderen als ze verhuizen vaker dan in het verleden de voorkeur gaven aan een koopwoning boven een huurwoning. Dit betreft met name de jongere senioren. Wekerom kent daarbij een naar verhouding grote koopsector /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 17

22 Het beeld in Wekerom is dat ouderen er zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Als het moment komt dat men vanwege de verslechterende gezondheid niet meer in de eigen woning kan blijven, is dat doorgaans het moment dat men niet langer zelfstandig kan blijven wonen. Dan verhuist men vaak naar Ede of Barneveld naar een zorgwoning. Per saldo is er daarom ondanks de vergrijzing in Wekerom waarschijnlijk maar een beperkte vraag naar specifiek op ouderen gerichte woningen. Hierbij moet worden aangetekend dat een ontwikkelaar waarmee is gesproken een vraag ziet van senioren die graag een grondgebonden seniorenwoning in Wekerom zouden kopen. Het beeld van de betreffende ontwikkelaar is dat die vraag behoorlijk concreet is en op afzienbare termijn geëffectueerd zou kunnen worden. Dit is een vraag die op basis van de trend niet getoetst kan worden. Door het gerealiseerde verhuisgedrag van de inwoners van Wekerom en de woonwensen van verhuisgeneigde inwoners te combineren met de demografische- en economische ontwikkelingen en maatschappelijke- en woningmarkttrends (zoals het genoemde generatie-effect), is de gewenste toekomstige omvang en samenstelling van de woningvoorraad in Wekerom bepaald. Een confrontatie daarvan met de huidige woningvoorraad laat zien welke toevoegingen de komende periode nodig zijn. Figuur 3.5: Wekerom. Ontwikkeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte naar eigendom, woningtype en prijssegment, Huur eengezins sociaal Huur eengezins vrije sector Huurappartement sociaal Huurappartement vrije sector Koop rij goedkoop Koop rij middelduur Koop 2^1 kap middelduur Koop 2^1 kap duur Koop vrijstaand middeldduur Koop vrijstaand duur Koopappartement goedkoop Koopappartement middelduur Koopappartement duur Bron: CBS microdata 2016, provincie Gelderland, WoON 2015, bewerking Companen. De additionele woningbehoefte voor de komende jaren concentreert zich in Wekerom vrijwel geheel in de koopsector. Er zijn de afgelopen jaren naar verhouding veel huurappartementen toegevoegd in de sociale huursector. Extra vraag naar woningen in dit segment wordt voor de komende jaren niet voorzien. Dit wil niet zeggen dat er geen behoefte is aan huurwoningen met een betaalbare huur in Wekerom. Er wordt echter per saldo geen toename voorzien van de groep huishoudens die op grond van het inkomen in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, in relatie tot de omvang van de sociale woningvoorraad op dit moment. Dat neemt niet weg dat zich fricties kunnen voordoen /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 18

23 In de huursector is er een potentiële aanvullende behoefte aan woningen in de vrije sector, voornamelijk in het goedkopere segment van de vrije sector, het segment met huren tussen de 710 en 900. Er is echter in potentie maar behoefte aan zo n 4 huurappartementen en marktkenners hebben sterke twijfels of die vraag in de praktijk geeffectueerd zal worden. Een behoefte aan eengezinshuurwoningen in de vrije sector wordt niet voorzien; Wekerom kent een duidelijke koopcultuur en jonge huishoudens sparen liever wat langer om dan een woning te kunnen kopen dan eerst te gaan huren. Ongeveer een kwart van de aanvullende vraag in de koopsector bestaat uit rijwoningen, driekwart uit tweekappers en vrijstaande woningen, waarbij het accent sterk ligt op de middeldure en dure tweekappers. Deze vraag zorgt voor doorstroming binnen de kern, waardoor per saldo meer goedkopere rijwoningen beschikbaar komen voor huishoudens die de eerste of tweede stap in de wooncarrière willen zetten. Vraag naar koopappartementen wordt in Wekerom niet voorzien. De ervaringen ondersteunen dat beeld ook; er zijn enkele koopappartementen in de kern die, als ze op de markt komen, zeer moeizaam lopen en tegen lage prijzen verkocht worden. In de koopsector in Wekerom ligt het accent op het middeldure segment, zowel bij de rijwoningen als bij de tweekappers/vrijstaande woningen. Bij de rijwoningen vallen de middeldure woningen in het segment van en de dure woningen in het segment van Bij de tweekappers ligt het middeldure segment op en het dure segment daarboven. De markt voor hele dure vrijstaande woningen is erg moeizaam in Wekerom en aanvullende vraag wordt maar in beperkte mate voorzien. 3.5 Kansrijke en kwetsbare marktsegmenten De huursector vormt in Wekerom niet per definitie een kwetsbaar segment, maar door de aanzienlijke toevoegingen in de afgelopen periode wordt weinig aanvullende vraag voorzien. In de koopsector is met name de voorraad duurdere vrijstaande woningen kwetsbaar. De bestaande woningen in het dure segment staan lang te koop en worden nauwelijks verkocht. Marktkenners geven aan dat er geen ruimte is in Wekerom om grote kavels te realiseren met voldoende kwaliteit om succesvol te ontwikkelen in het dure segment. De moeizame verkoop van de weinige kavels die de afgelopen jaren beschikbaar waren ondersteunt dit beeld. Het meest kansrijke segment wordt gevormd door tweekappers in het middeldure en duurdere segment. Marktkenners zien ook een duidelijk herstel in dit segment; zij noemen met name tweeonder-één-kap-woningen van 10 bij 6 meter met een garage in de prijsklasse van Richtingen voor een bouwprogramma Huursector De kwalitatieve woningbehoefteprognose voorziet een extra behoefte aan zo n 4 huurappartementen in de vrije sector. Het is twijfelachtig of deze potentiële vraag, die afkomstig is van ouderen, (geheel) in Wekerom zal neerslaan. De verwachting is dat ouderen die niet langer in hun eigen woning kunnen blijven ook verhuizen naar de kernen Ede of Barneveld, waar meer zorgvoorzieningen aanwezig zijn. Ook vanuit het oogpunt van de kerkelijke achtergrond van veel inwoners van Wekerom zijn Ede en Barneveld aantrekkelijke alternatieven. Daarbij moet zoals /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 19

24 eerder beschreven worden aangetekend dat een ontwikkelaar waarmee is gesproken aangeeft dat er een vraag is van ouderen naar grondgebonden seniorenwoningen in de koopsector. Mocht er toch behoefte in Wekerom ontstaan aan deze woningen, dan kan hierin mogelijk worden voorzien door het doorschuiven van huidige sociale huurwoningen naar de vrije sector en het toevoegen van sociale huurwoningen. Deze laatste optie biedt de mogelijkheid kritisch te kijken naar eventuele kwalitatieve fricties tussen de vraag en aanbod in de sociale voorraad en hierin te sturen. Waarbij moet worden aangetekend dat het om zeer kleine aantallen gaat. Koopsector In de koopsector wordt een extra behoefte voorzien van zo n 56 woningen in de periode tot Deze vraag bestaat voor een kwart uit rijwoningen en voor twee derde uit tweekappers/vrijstaande woningen. Bij de rijwoningen ligt het accent wat zwaarder bij de middeldure woningen ( ) dan bij de goedkopere woningen (tot ). Bijna twee derde van de koopwoningen waar de komende periode per saldo extra behoefte aan is, is een tweekapper in het segment vanaf Dit is het woningtype waarin de komende jaren in Wekerom de meeste vraag naar wordt voorzien. Per saldo is bij de woningen die aanvullende gewenst zijn in Wekerom een opstroomprofiel zichtbaar; er is naar verhouding meer behoefte aan duurdere woningen met wat meer luxe. Dat biedt in potentie mogelijkheden om doorstroming op gang te brengen door het toevoegen van woningen aan de bovenkant van de markt. Het risico daarbij is dat dit ten koste gaat van de concurrentiepositie van de bestaande woningvoorraad. Met name het luxere segment is kwetsbaar als de kwaliteit niet geheel aansluit bij de hedendaagse wensen, waar nieuwbouw wel in voorziet. De vraag naar koopappartementen is waarschijnlijk niet groot genoeg om ontwikkeling in dit segment mogelijk te maken. 3.7 Confrontatie met nieuwbouwplannen Volgens de prognose voor Wekerom zullen er tot 2025 ongeveer 60 nieuwe woningen bij moeten komen. Voor Wekerom staan er twee projecten op de planning, Wekerom Oost en Wekerom West. Samen omvatten de plannen 68 nieuwen woningen. Tabel 3.6: Gemeente Ede en Wekerom. Nieuwbouwplannen naar woningtype en prijsklasse (tot 2025) Woningtype Ede Wekerom Sociale huur Vrije sector Huurprijs onbekend Koop tot Koop Koop Koop vanaf Koopprijs onbekend Totaal Bron: Planmonitor Wonen, /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 20

25 Figuur 3.7: Wekerom. Nieuwbouwplannen naar eigendom en woonvorm 24% Huur Koop 24% Eengezins Meergezins 76% 76% Bron: Planmonitor Wonen, Figuur 3.8: Gemeente Ede. Nieuwbouwplannen naar eigendom en woonvorm 83% 17% Huur Koop 18% Eengezins 11% Meergezins Onbekend 71% Bron: Planmonitor Wonen, Bezien naar de verhoudingen in de nieuwbouwplannen naar eigendom en woonvorm is te zien dat veruit het grootste deel van de huidige plancapaciteit op dit moment bestaat uit koopwoningen, zowel in Wekerom als in gemeente Ede als geheel. In Wekerom is driekwart van de geplande woningen een koopwoning. Ook bestaan de huidige plannen voor een groot deel uit eengezinswoningen. De woningbouwplannen in Wekerom sluiten in de koopsector redelijk aan op de verhoudingen die voortkomen uit de berekende additionele woningbehoefte, een spreiding over de prijssegmenten met een accent op het duurdere segment. Marktkenners geven aan dat de behoefte aan goedkopere rijwoningen, die de laatste periode gretig aftrek hebben gevonden, opdroogt. Zij voorzien minder vraag naar rijwoningen en binnen dit type meer vraag aan wat grotere woningen. In de huursector wordt in Wekerom ingezet op het toevoegen van meer appartementen in de sociale huursector. Wij voorzien weinig vraag in de huursector, en eigenlijk geen aanvullende vraag aan sociale huurwoningen. In potentie is er een kleine vraag naar appartementen in het segment boven de liberalisatiegrens. Het is echter de onzeker of deze vraag zich werkelijk zal voordoen, gezien de alternatieven die de beoogde doelgroep heeft in Ede en Barneveld. Het blijkt dat een aanzienlijk deel van de woningbouwplannen voor Wekerom die in de Planmonitor Wonen zijn opgenomen inmiddels is gerealiseerd, in uitvoering is, of onherroepelijk is. Het betreft plannen in Wekerom-West. In augustus 2016 zijn in Wekerom-West 17 woningen gereed gemeld. Later in 2016 zullen nog 13 woningen gereed worden gemeld. En in 2017 worden nog eens 17 woningen in Wekerom-West opgeleverd. Dit betekent dat de aanvullende behoefte aan woningen in Wekerom al grotendeels is ingevuld. Van de aanvullende woningbehoefte van 60 woningen zijn er dus 47 reeds opgeleverd, of zullen binnen afzienbare termijn worden opgeleverd. De resterende /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 21

26 woningbehoefte voor Wekerom, en daarmee de ruimte die er nog is om woningen te realiseren in Wekerom-Oost in de komende jaren, is daarmee nog 13 woningen /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 22

27 4 Regionale ontwikkelingen en concurrentiepositie 4.1 Nieuwbouwontwikkelingen in de regio Binnen gemeente Ede zijn migratiestromen het sterkste tussen Wekerom en Harskamp en Lunteren (en in mindere mate Otterlo). In de periode tot 2030, staan in Lunteren 255 woningen op de planning, waarvan allemaal koopwoningen met een WOZ-waarde hoger dan In Otterlo staan eveneens alleen koopwoningen op de planning, 116 woningen met een WOZ-waarde hoger dan In Harskamp staan 74 koopwoningen op de planning, ook hier met een WOZ-waarde hoger dan In Harskamp staan tevens 33 huurwoningen op de planning, waarvan alle sociale huur. Naast de genoemde kernen binnen de gemeente Ede, heeft Wekerom een bovengemiddelde migratierelatie met de kernen Barneveld en Kootwijkerbroek. In de kern Barneveld staan veel projecten op stapel in vrijwel alle segmenten. In Kootwijkerbroek, een kern die qua woonmilieu en schaalgrootte dichter bij Wekerom ligt dan de kern Barneveld, zijn er plannen voor zo n 200 koopwoningen en 50 huurwoningen. In de koopsector gaat het om ongeveer 30% goedkoop, 30% betaalbaar en 40% in het duurdere segment (vanaf ). Er zijn alleen grondgebonden woningen gepland. Geconstateerd moet worden dat er veel planaanbod is in de omgeving van Wekerom in de segmenten die ook in Wekerom gevraagd worden. Voor de inwoners van Wekerom zal een woning in de kern zelf veelal de sterke voorkeur hebben. Maar bij grote verschillen in prijs-kwaliteitverhouding met plannen in omliggende kernen kan de keuze anders uitvallen. Voor senioren speelt daarbij dat de aanwezigheid van voorzieningen, die de kernen Ede en Barneveld bieden, een belangrijke trekker kan zijn. Om te concurreren met plannen in omliggende kernen waar het de keuzes van meer footloose woningzoekenden betreft, is naast de prijs-kwaliteitverhouding van de woning de kwaliteit van de locatie doorslaggevend. 4.2 Marktpositie koopwoningen Aan de hand van transactiecijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), is een beeld te geven van de ontwikkeling van de marktpositie van de verschillende koopsegmenten. Tussenwoningen De afgelopen jaren nam in Ede het aantal transacties van tussenwoningen gestaag toe, van 34 in het tweede kwartaal van 2012 tot 91 in het tweede kwartaal van Ook de gemiddelde transactieprijs nam in de periode toe, met zo n 5%. De gemiddelde verkooptijd nam af van meer dan 200 dagen in tot 64 dagen in Ook het verschil tussen de gevraagde prijs en de transactieprijs nam aanzienlijk af van 5,7% in tot 2,6% in Gesteld kan worden dat de markt voor tussenwoningen in Ede de afgelopen jaren herstellende is en nog in de lift lijkt te zitten /G Woningmarktanalyse Wekerom Oost - deelgebied J 23