Het Driespan Onderdeel van Koraal Groep. Opwaardering BREDEROCOLLEGE Brederostraat 35 te Breda PLANONTWERP. vandrunen pbm project- & bouwmanagement

Transcriptie

1 Het Driespan Onderdeel van Koraal Groep PLANONTWERP Opwaardering BREDEROCOLLEGE Brederostraat 35 te Breda

2 Inhoudsopgave Inleiding Uitgangspunten Inventarisatie knelpunten (impressie) Schema klimaatbeheersing (partieel) Ontwerp zwevend plafond (technische installatie) Planontwerp Scenario 1: behoudend Scenario 2: eigentijds Plan van Aanpak Advies Bijlage: Fotoserie In samenwerking met:

3 Inleiding In opdracht van het bestuur van de stichting Het Driespan is door, project - & bouw -management onderzoek verricht naar de mogelijkheden tot opwaardering van het object Het Brederocollege, gelegen aan de Brederostraat 35 te Breda. Een eerste aanzet als voorstel voor de opwaardering is aangereikt in de vorm van het plan van aanpak d.d. 5 december Verbeterpunten in de meest brede zin zijn daarin benoemd en prioriteiten zijn op hoofdlijn bepaald. In het voorliggende rapport is het resultaat van het onderzoek weergegeven, waarbij met name het behoud van het karakter van het pand centraal staat. Twee varianten zijn daarom uitgewerkt. Te weten een planontwerp 'behoudend' en een planontwerp 'eigentijds'. Voor beide varianten zijn de consequenties in beeld gebracht. Besluitvorming over de keuze is bepalend voor de realisatie van een eerste fase. Bij de wens voor een gefaseerde aanpak van de opwaardering is het van belang, vroegtijdig een beeld te krijgen over het gewenste eindresultaat van het object. Een eerste aanzet voor de opwaardering is gegeven middels het plan van aanpak d.d. 5 december 2012, waarbij een inventarisatie is gemaakt van punten, die in aanmerking komen voor opwaardering en renovatie. Voor een aantal onderdelen geldt dat de omvang van het onderzoek beperkt is gebleven tot de hoofdlijnen en vraagt een nadere verdiepingsslag. De feitelijke wens tot opwaardering van het gehele object betekent ook een aanzienlijke investering en vergt wellicht spreiding over meerdere jaren. Op dit moment wordt gewerkt aan het verkrijgen van meer duidelijkheid over de benodigde technische installaties.

4 Uitgangspunten Vraagstelling en wensenpakket Door de opdrachtgever, het bestuur van Het Driespan, is verzocht de planvoorbereiding te verzorgen en de mogelijkheden tot opwaardering inzichtelijk te maken voor het gehele object Het Brederocollege, gelegen aan de Brederostraat 35 te Breda. Hierbij zijn door de opdrachtgever een aantal randvoorwaarden aangereikt. Dit met als doel het bereiken van een algehele opwaardering met meerdere oplossingsrichtingen. Voor de beeldvorming zijn door de opdrachtgever de volgende onderdelen als knelpunt aangereikt: - De bestaande architectuur handhaven (aspect: vormgeving / uitstraling); - De materiaalkeuze (vandaalbesteding) - De voorrang in uitvoering van het B&S- lokaal met laboratorium functie, - De renovatie van de toiletgroepen (scheiding jongens en meisjes / verhouding 80-20), - De vloerbetegeling en de traptreden (losliggend / breuk / bovenmatige beschadiging), - De akoestiek. De huidige 'buffles' hebben hun akoestische waarde verloren en zijn onvoldoende brandvertragend, - De zonwering in de klaslokalen. Handmatige bediening voldoet, - De klimaatbeheersing. Deze wordt als onvoldoende ervaren, - De riolering. Deze is op onderdeel ondeugdelijk. - De technische installaties. Deze dient passend en creatief ingevoegd te worden in de opwaardering. Beoordeling op locatie Voor de nadere beeldvorming op locatie hebben een aantal werkbezoeken aan het object plaatsgevonden, waarbij het onderzoek zich primair heeft gericht op een algehele opwaardering. Dit vanuit de bestaande situatie en niet aan de hand van een gedicteerd programma van eisen. De aspecten van de gebouw gebonden technische installaties en de huidige kwaliteit hiervan zijn slechts beperkt mee genomen in dit advies. 'Op weg naar algehele opwaardering' Ten aanzien van de realisatie zijn de volgende aspecten op de hoofdlijnen in beeld gebracht: - De planontwerpen voor de opwaardering, middels scenario 'behoudend' en 'eigentijds', - De invoeging van akoestische maatregelen, - De invoeging voor de klimaatverbetering, - De uitwerking van de verschillende scenario's, - Het bouwproces en projectaanpak; - De bevindingen en een advies voor het vervolgtraject. Huidige situatie

5 Inventarisatie knelpunten Opwaardering Brederostraat 35 te Breda Brederocollege Stichting het Driespan februari 2013

6 Opwaardering Brederostraat 35 te Breda Brederocollege Stichting het Driespan februari 2013

7 Ontwerp zwevend plafond Opwaardering Brederostraat 35 te Breda Brederocollege Stichting het Driespan februari 2013

8 Planontwerp Scenario 1: behoudend Scenario 2: eigentijds

9 Scenario 1: behoudend Opwaardering Brederostraat 35 te Breda Brederocollege Stichting het Driespan februari 2013

10 Scenario 2: eigentijds Opwaardering Brederostraat 35 te Breda Brederocollege Stichting het Driespan februari 2013

11 Plan van aanpak Organisatie planvoorbereiding - realisatie Werkwijze Om tot een doelgerichte planontwikkeling te komen en daarbij een optimale prijs / kwaliteitsverhouding te bereiken, dient een gefaseerde aanpak met een adequate projectorganisatie te worden nagestreefd. In het bouwproces moeten voorts de hiernaast genoemde beheeraspecten worden gestuurd en bewaakt. Voor een goede besluitvorming zal telkens aan het eind van een projectfase een beslisdocument worden opgesteld, waarmee interne besluitvorming kan worden aangestuurd. Het is van essentieel belang om aan het begin van het project een goed overzicht te hebben van de procedure-aspecten die gemoeid gaan met het realiseren van het bouwplan. Dit betreft onder meer: - Omgevingsvergunning (voorheen: de bouwvergunning); - Gebruiksmelding c.q. - vergunning ihkv het gebruiksbesluit. - Vergunning c.q. bijstelling op de Wet Milieubeheer (vervat in het gebruiksbesluit). In de initiatieffase worden al deze aspecten en het onderstaande voor u in beeld gebracht. Dit zal in nauw overleg gebeuren met de betrokken partijen. Voor een snelle realisatie is het immers van groot belang dat alle partijen vroegtijdig worden geïnformeerd en op één lijn worden gebracht. Initiatieffase (voorliggend) Kwaliteit: - het opstellen van een plan van aanpak; - het assisteren bij het opstellen van het beleidsplan (indien gewenst); - het inventariseren en adviseren inzake te volgen procedures; - het bepalen van de ruimtebehoefte; - het opstellen van een vlekkenplan (visie eindresultaat) voor het gehele project. Geld: - het opstellen van een investeringsraming; - het adviseren over een meerjarenplan. Tijd: - het opstellen en bewaken van het tijdschema / projectplanning. Organisatie: - het bijwonen en optreden als adviseur voor het bestuur en de schooldirectie; - het voeren van overleg met gebruikers. Informatie: - het opstellen van een projectinformatieplan, - het verzorgen van de voortgangsrapportage. Deze beheeraspecten zijn tevens illustratief voor de overige fasen in het bouwproces. Budgetbewaking In elk stadium van het bouwproces dient inzicht te bestaan in de ontwikkeling van de kosten ten opzichte van het beschikbare budget, waardoor er een optimale controlemogelijkheid ontstaat. Organisatie Het multidisciplinaire karakter van het project en de fasering van de werkzaamheden maken een goede coördinatie noodzakelijk. In verband hiermee is voorzien in een projectteam waarin deskundigen van de voor dit project van belang zijnde disciplines kunnen worden opgenomen. In het kader van dit project wordt in eerste instantie gedacht aan specialisten op het gebied van bouwmanagement, architectuur en technische installaties. Het team staat onder leiding van een projectleider. Deze projectleider is verantwoordelijk voor de voortgang en kwaliteit van het werk, het leverde product en de coördinatie binnen het team. Voorts lopen alle contracten tussen opdrachtgever en de adviseur via deze projectleider. Gedurende het projectverloop zullen diverse overlegmomenten zijn met de opdrachtgever.

12 Advies De omvang van dit onderzoek is vooralsnog beperkt gebleven tot de hoofdlijnen, mede ten gevolge van de gewenste fasering in de opwaardering. Het onderzoek geeft echter op dit moment wel een redelijk beeld van de mogelijkheden voor het eindresultaat. Besluitvorming over de keuze van het gewenste scenario is van belang om uiteindelijk te komen tot een juiste invulling van de te verwachten bouwopgave en de aanpak tot opwaardering van de voorliggende fase: 1. De investeringskosten, alsook de omvang van het bouwproces vormt geen onderdeel van dit onderzoek (lees: deze impressie), maar zal separaat worden behandeld. Op basis van de in het onderzoek opgenomen uitgangspunten, zijn twee (2) scenario's voor opwaardering van het object ontwikkeld. Scenario 1, onder de noemer: 'behoudend', betreft een planontwerp met als uitgangspunt behoud van het huidige karakter en handhaving van met name de huidige vloerbetegeling. Een doorontwikkeling van de huidige kleurstelling zal daarmee samenhangen. Scenario 2, onder de noemer: 'eigentijds', betreft een planontwerp met als uitgangspunt het koesteren van het karakter, met een meer intensere verandering in materiaal en kleurstelling. Door aanpassing (lees: bedekking) met een kunststofvloer van de huidige vloerbetegeling ontstaat meer ruimte voor een eigentijdse (moderner) materialen en een daarop meer afgestemde kleurstelling. Voor beide scenario's geldt dat rekening is gehouden met handhaving van de karakteristieke hoge en gestucte plafonds. De nieuwe materialen zijn uiteraard afgestemd op het karakter van het pand. In beide scenario's is ook uitgegaan van geïntegreerde 'zwevende' plafondeilanden, met een passend industrieel karakter. Dit biedt een tevens mogelijkheid om akoestische en klimaat technische voorzieningen in het akoestische plafond te herbergen. Op basis van de verbeterpunten aangegeven in het eerder aangereikte plan van aanpak en het resultaat uit dit onderzoek, adviseren wij u de planvoorbereiding voor fase: 1 ter hand te nemen. Een zekere mate van gelijktijdigheid in de planvoorbereiding is aan de orde. Met goedvinden is de planuitwerking inmiddels in behandeling genomen. Een aantal activiteiten loopt separaat. Binnen de planvoorbereiding zijn de hierna genoemde stappen in behandeling: - het vaststellen van de projectuitgangspunten en de planuitwerking voor fase: 1 (verfijning van het wensenpakket zal nog plaatsvinden) - het uitvoeren van een bouwkundige opname (inventarisatie en beoordelen bouwkundige en installatietechnische status); - het nader in plan uitwerken van fase: 1; - het opstellen van een investering- / directieraming. Bij dit onderzoek is slechts beperkt gebruik gemaakt van de bestaande tekeningen en documenten. De beschikbaarheid alsook de kwaliteit van het gebouwdossier is nog onduidelijk. De huidige technische installaties zijn voor dit onderzoek slechts op hoofdlijn geïnventariseerd en beoordeeld. Een verdiepingsslag hiertoe voor de verdere planuitwerking zal nodig zijn. In samenwerking met een derden adviseur zal onder voorbehoud gezocht worden naar de gewenste opwaardering van de technische installaties. De randvoorwaarden hiertoe zullen worden aangereikt. Het vooronderzoek, zoals door de gebruiker is verzorgd, naar het gewenste laboratorium-meubilair zal worden meegenomen in de verdere planuitwerking.

13 Fotoserie