'DE ZWAAN' vof. Inhoud. 01 Bouwmanagement. 02 Initiatieffase bij het kopen van een gebouw. 03 Initiatieffase bij bestaande bouw

Transcriptie

1 0 T Inhoud 01 ouwmanagement 02 Initiatieffase bij het kopen van een gebouw. 03 Initiatieffase bij bestaande bouw 04 Initiatieffase bij nieuwbouw 05 Schetsfase bij verbouwing of nieuwbouw 06 Voorontwerp verbouwing of nieuwbouw 07 Definitief ontwerp t.b.v. aanbesteding 08 Definitief ontwerp t.b.v. bouwteam 09 Aanbestedingsfase 10 Contractfase bouwteam 11 Uitvoeringsfase

2 1 T ouwmanagement ouwmanagement is een belangrijk onderdeel van de diensten die wij aanbieden. Het betreft het in goede banen leiden van het bouwproces bij nieuwbouw, verbouw, renoveren van vastgoed. Op de volgende bladen wordt per fase uiteengezet wat wij voor u kunnen betekenen. T De Zwaan vof Groentjesweg 8 Postbus KH Harderwijk 3840 AD Harderwijk T: F: E: buro@tbbdezwaan.nl W:

3 2 T Initiatieffase bij het kopen van een gebouw U wilt een bestaand pand kopen Welke investeringen zijn op korte termijn nodig? De aard van uw bedrijf of andere wensen van u of uw (potentiële) huurders maken dat het gebouw dat u wilt kopen wel aangepast moet worden. Hoe is de technische staat van het gebouw? Zijn in de toekomst grote gebreken te verwachten? - Inventariseren van uw wensen. - Vastleggen van de maximale investering en maximale jaarlijkse exploitatiekosten na realisatie van de plannen. - Conditiemeting van het gebouw. De technische staat van het gebouw wordt vastgelegd. Hierbij volgen wij een door ons ontwikkelde standaard procedure. - Onderzoek naar de mogelijkheden van het gebouw. ekeken wordt of wijzigingen van indelingen, installaties ed. eenvoudig of moeilijk te realiseren zijn. - Onderzoek naar de regelgeving van overheid en nutsbedrijven. Ons advies Aan de hand van onze inventarisatie en onderzoek maken wij een rapportage van de technische staat van het gebouw en mogelijkheden tot aanpassing. We maken een raming van de investering en de jaarlijkse exploitatiekosten na realisatie van de plannen. Tevens maken we in inschatting van de benodigde tijd voor de realisatie van de plannen. (Vergunningen e.d.) Met deze rapportage heeft u een hulpmiddel in handen waarmee u op een verantwoorde wijze een keuze kunt maken uit de diverse mogelijkheden. Tevens is deze rapportage te verwerken in uw ondernemingsplan voor het verkrijgen van de financiële middelen.

4 3 T Initiatieffase bij bestaande bouw Het huidige gebouw voldoet niet meer Het gebouw dat u voor eigen gebruik exploiteert of verhuurd voldoet niet meer aan uw wensen of dat van de (potentiële) huurder. Het gebouw is verouderd en is het niet meer representatief, gebruiksonvriendelijk, gebruikt veel energie en u heeft regelmatig onverwachte onderhoudskosten. Wijzigingen in uw bedrijf of andere wensen van uw (potentiële) huurders maken dat het gebouw aangepast moet worden. - Inventariseren van uw wensen - Vastleggen van de maximale investering en maximale jaarlijkse exploitatiekosten na realisatie van de plannen. - Conditiemeting van het gebouw. De technische staat van het gebouw wordt vastgelegd. Hierbij volgen wij een door ons ontwikkelde standaard procedure. - Onderzoek naar de mogelijkheden van het gebouw. ekeken wordt of wijzigingen van indelingen, installaties ed. eenvoudig of moeilijk te realiseren zijn. - Onderzoek naar de regelgeving van overheid en nutsbedrijven. Ons advies Aan de hand van onze inventarisatie en onderzoek maken wij een rapportage van de mogelijkheden die wij zien om tot een oplossing van de problemen te komen. Meestal zijn er meerdere oplossingen mogelijk. Per oplossing maken we een raming van de investering en de jaarlijkse exploitatiekosten na realisatie van de plannen. Tevens maken we in inschatting van de benodigde tijd voor de realisatie van de plannen. (Vergunningen e.d.) Met deze rapportage heeft u een hulpmiddel in handen waarmee u op een verantwoorde wijze een keuze kunt maken uit de diverse mogelijkheden. Tevens is deze rapportage te verwerken in uw ondernemingsplan voor het verkrijgen van de financiële middelen.

5 4 T Initiatieffase bij nieuwbouw U heeft plannen voor nieuwbouw U wilt voor de uitvoering van uw bedrijf een gebouw laten bouwen. U wilt een gebouw laten bouwen voor verhuur of investering. - Inventariseren van uw wensen - Vastleggen van de maximale investering en maximale jaarlijkse exploitatiekosten na realisatie van de plannen. - Onderzoek naar de mogelijkheden van de locatie. ekeken wordt naar de mogelijkheden en / of problemen die volgen uit de locatie waar u wilt bouwen. Voorbeelden zijn ontsluitingen en aansluitingen van nutsvoorzieningen, bodemgesteldheid, aanwezigheid van schadelijke stoffen, enz. - Onderzoek naar de regelgeving van overheid en nutsbedrijven. Ons advies Aan de hand van onze inventarisatie en onderzoek maken wij een rapportage van de mogelijkheden die wij zien om de nieuwbouw te realiseren. Er worden grenzen vastgelegd waarbinnen de grootte, vormgeving, enz. moeten blijven. Meestal zijn er meerdere oplossingen mogelijk. Per oplossing maken we een globale opzet van de investering en de jaarlijkse exploitatiekosten na realisatie van de plannen. Tevens maken we in inschatting van de benodigde tijd voor de realisatie van de plannen. (Vergunningen e.d.) Met deze rapportage heeft u een hulpmiddel in handen waarmee u op een verantwoorde wijze een keuze kunt maken uit de diverse mogelijkheden. Tevens is deze rapportage te verwerken in uw ondernemingsplan voor het verkrijgen van de financiële middelen.

6 5 T Schetsfase verbouwing of nieuwbouw Eerste opzet van de verbouw- of nieuwbouwplannen U heeft besloten om uw plannen voor verbouw of nieuwbouw door te zetten. Het in de initiatieffase bepaalde budget blijkt mogelijk te zijn. Nu moeten er handen en voeten aan het plan gegeven worden. Wij inventariseren uw wensen en eisen die volgen uit de toekomstige bestemming van het gebouw. Voorbeelden zijn: - Hoeveel kantoorruimten, slaapkamers, patiëntenplekken, wooneenheden, enz. zijn nodig? - Hoe groot moeten deze ruimten zijn? - Welke relatie hebben de ruimten met elkaar? - Welke eisen worden gesteld aan het binnenklimaat? - Enz. Al deze gegevens worden vastgelegd in een programma van eisen (PVE) We inventariseren ook de beperkingen die volgen uit beschikbare grondoppervlakte, regelgeving, locatie, enz. (Kader) Uit het PVE en het kader volgen een aantal gebouweigenschappen zoals bebouwd grondoppervlakte, het aantal verdiepingen, globale vorm, enz. (Schetsontwerp) De raming uit de initiatieffase wordt getoetst en gedetailleerder gemaakt. Dit betreft zowel de stichtingskosten als de exploitatiekosten. Indien nodig moet het plan worden aangepast totdat het binnen het budget valt. Resultaat. Uit de bovengenoemde werkwijze waarbij wij regelmatig overleg met u hebben volgen de volgende documenten: - Programma Van Eisen. - Een schetsplan. - Een raming van de stichtingskosten en exploitatiekosten.

7 6 T Voorontwerp verbouwing of nieuwbouw Globaal ontwerp van de verbouw- of nieuwbouwplannen In de schetsfase is vastgelegd wat u wilt. Nu moet dit uitgewerkt worden in een bouwplan. Voor het ontwerpen van het gebouw is meestal een architect nodig. Hierbij is het van belang om te weten wat uw voorkeur is met betrekking tot de vormgeving zoals strak en zakelijk of juist traditioneel en behaaglijk. Wij maken een omschrijving van de diensten die van de architect nodig zijn. Aan de hand van deze omschrijving en uw voorkeuren kunnen we bij meerdere architecten een prijsopgave vragen. Samen met u kiezen we een architect die de beste prijs kwaliteit verhouding biedt. De architect zal het ontwerp maken waarbij meerdere meetpunten worden afgesproken om te zien of het ontwerp aan de gestelde eisen voldoet. Tevens zullen wij bewaken dat de architect binnen zijn opdracht blijft en er dus geen onverwachte kosten ontstaan. Wij zullen de raming uit de schetsfase bijstellen en gedetailleerder maken. Dit betreft zowel de investeringskosten als de exploitatiekosten. Als het plan niet binnen het budget valt zullen er aanpassingen gedaan moeten worden. Als het ontwerp aan de eisen voldoet, binnen het budget valt en uw goedkeuring heeft kan het eerste deel van de bouwvergunning worden aangevraagd. Het betreft hier voornamelijk de toetsing van de vormgeving (welstandscommissie) en toetsing aan gemeentelijke regelgeving zoals het bestemmingsplan. Resultaat Uit bovenstaande werkwijze volgt dus een voorontwerp dat aan uw eisen en wensen voldoet, binnen het budget valt en een positieve beoordeling van de gemeente en welstand heeft. De technische uitwerking ontbreekt dus nog.

8 7 T Definitief ontwerp t.b.v. aanbesteding Definitieve uitwerking van de plannen De plannen uit het voorontwerp kunnen nu uitgewerkt worden voor het aanvragen van de benodigde vergunningen. Deze uitgewerkte plannen dienen ook als uitgangspunt voor de aannemers en installateurs voor het maken van een offerte. Wij inventariseren welke vergunningen nodig zijn en welke documenten hiervoor nodig zijn. Voorbeelden zijn sloopvergunning, bouwvergunning, milieuvergunningen, woonvergunning, enz. We bepalen ook welke documenten gemaakt moeten worden voor een goede uitvoering van de bouw. Aan de hand van de te maken documenten bepalen we welke externe adviseurs nodig zijn. Voorbeelden zijn: Constructeur, installatie adviseur, bodemonderzoek, asbestinventarisatie, milieurapportage, bouwfysisch adviseur, toetsing bouwbesluit, interieur architect, bestekschrijver, enz. De architect is reeds vanuit het voorontwerp betrokken bij het plan Van iedere benodigde adviseur maken we een omschrijving van de gevraagde diensten. Tevens vragen we prijsopgaven. Er kan dan opdracht gegeven worden aan de adviseurs met de beste prijs kwaliteitsverhouding. Wij coördineren en plannen de diverse werkzaamheden, vergunningsaanvragen, e.d. We zorgen er voor dat de verschillende documenten goed op elkaar aansluiten en dat er geen tegenstrijdigheden optreden. We maken nu ook een directiebegroting. Dit is de definitieve begroting waar alle kosten gedetailleerd zijn opgenomen. Ook de raming van de exploitatiekosten uit de voorontwerpfase wordt bijgesteld. Als het plan niet binnen het budget valt zullen er aanpassingen gedaan moeten worden. Resultaat Alle benodigde vergunningen zijn binnen. Er is een pakket van documenten waarmee diverse aannemers, installateurs en andere uitvoerende bedrijven gelijkwaardige offertes kunnen maken.

9 8 T Definitief ontwerp t.b.v. bouwteam Definitieve uitwerking van de plannen De plannen uit het voorontwerp kunnen nu uitgewerkt worden voor het aanvragen van de benodigde vergunningen. Wij inventariseren welke vergunningen nodig zijn en welke documenten hiervoor nodig zijn. Voorbeelden zijn sloopvergunning, bouwvergunning, milieuvergunningen, woonvergunning, enz. Aan de hand van de te maken documenten bepalen we welke externe adviseurs nodig zijn. Voorbeelden zijn: Constructeur, installatie adviseur, bodemonderzoek, asbestinventarisatie, milieurapportage, bouwfysisch adviseur, toetsing bouwbesluit, interieur architect, bestekschrijver, enz. De architect is reeds vanuit het voorontwerp betrokken bij het plan. Aan de hand van het voorontwerp vragen we aan meerdere bouwbedrijven / installateurs een richtprijs van de totale bouw- en installatiekosten. Deze richtprijs toetsen wij aan onze raming. De aannemer en / of installateur met de beste prijs kwaliteitsverhouding nodigen wij uit om als externe adviseur deel te nemen in het bouwteam. Met het ontwerpen wordt dan rekening gehouden met de bouwmethode waar de aannemer / installateur op is ingesteld. Dit kan de bouwkosten positief beïnvloeden Van iedere benodigde adviseur maken we een omschrijving van de gevraagde diensten. Tevens vragen we prijsopgaven. Er kan dan opdracht gegeven worden aan de adviseurs met de beste prijs kwaliteitsverhouding. Wij coördineren en plannen de diverse werkzaamheden en vergunningsaanvragen. We zorgen er voor dat de verschillende documenten goed op elkaar aansluiten en dat er geen tegenstrijdigheden optreden. We laten de aannemer / installateur een detailbegroting maken. Dit is de definitieve begroting waar alle kosten gedetailleerd zijn opgenomen. Deze toetsen wij op volledigheid en redelijkheid. De ervaring leert wel dat het prijsniveau meestal hoger ligt dan bij aanbestedingen. Ook de raming van de exploitatiekosten uit de voorontwerpfase wordt bijgesteld. Als het plan niet binnen het budget valt zullen er aanpassingen gedaan moeten worden. Resultaat Alle benodigde vergunningen zijn binnen. Er kan opdracht verleend worden aan de uitvoerende bedrijven.

10 9 T Aanbestedingsfase De plannen kunnen tot uitvoering worden gebracht U wilt het werk opdragen aan uitvoerende bedrijven. Welk bedrijf biedt de beste prijs kwaliteit verhouding? In overleg bepalen we de keuze van prijsaanvrage en opdrachtverlening. Een mogelijkheid is om alles aan één hoofdaannemer op te dragen. Een andere mogelijkheid is om de diverse specialistische onderdelen zoals bouwkundig, installaties, inrichting, enz apart op te dragen aan gespecialiseerde bedrijven. eide mogelijkheden hebben voor- en nadelen. Wij maken de contactstukken zoals inschrijfbiljetten, coördinatieovereenkomsten, enz. en voegen de juiste documenten toe We nodigen de bedrijven uit, beantwoorden vragen van de betreffende bedrijven en zorgen dat de offertes op tijd binnenkomen of houden een aanbesteding. Wij zullen de offertes toetsen op volledigheid, prijs en een vergelijking maken met de directiebegroting. Ons advies De beoordeling van de prijsaanbiedingen verwerken wij in een overzicht en zullen advies uitbrengen over het vervolg.

11 10 T Contractfase bouwteam De plannen kunnen tot uitvoering worden gebracht U wilt het werk opdragen aan de uitvoerende bedrijven. Wij maken de contactstukken zoals inschrijfbiljetten, coördinatieovereenkomsten, enz. en voegen de juiste documenten toe Ons advies De beoordeling van de prijsvormingen verwerken wij in een overzicht en zullen advies uitbrengen over het vervolg.

12 11 T Uitvoeringsfase De plannen worden gerealiseerd Er wordt met de bouw begonnen. U wilt echter geen problemen tijdens de bouw en geen onvoorziene extra kosten. Wij verzorgen de contractstukken en aannemingsovereenkomsten. Iedere partij is er nu aan gebonden om de bouw tot een goed einde te brengen. Tijdens de bouw oefenen wij controle uit op de werkzaamheden zodat geleverd wordt wat in de contractstukken staat. ovendien dient de uitvoering vakkundig te zijn. De werkzaamheden van de diverse bedrijven moeten op elkaar worden afgestemd. Hierin coördineren wij. We toetsen de uitvoering aan de planning zodat het gebouw op tijd wordt opgeleverd. Wij houden het meer- en minderwerk bij zodat geen onaangename verassingen achteraf plaatsvinden. Om de bouw vlot te laten verlopen zullen we bouwvergaderingen beleggen en notuleren zodat gemaakte afspraken bindend worden. Na voltooiing van de bouw zullen we een oplevering houden en alle gebreken in kaart brengen. Deze dienen dan voor de definitieve oplevering in orde opgelost te worden. Voor de eindoplevering dienen ook alle garantiebewijzen in uw bezit te komen. Resultaat. Het gebouw wordt gebouwd zonder dat u daar veel tijd in hoeft te steken. Er zullen geen onverwachte extra uitgaven nodig zijn.