AG Stadsontwikkelingsbedrijf Gent T: Sint-Jacobsnieuwstraat 17 F: Gent

Transcriptie

1 PROJECT STEDELIJKE WOONKAVELS VERKOOPDOSSIER 2012 VERKOOP VAN 8 PERCELEN BOUWGROND WEIDESTRAAT - MORIAANSTRAAT (2 KAVELS) PANNESTRAAT (2 KAVELS) HOGE WEG (2 KAVELS) TICHELREI (1 KAVEL) LEDEDRIES (1 KAVEL) AG Stadsontwikkelingsbedrijf Gent T: Sint-Jacobsnieuwstraat 17 F: Gent info@sob.gent.be

2

3 INHOUD INLEIDING 5 DEEL A 7 1. Weidestraat-Moriaanstraat 2 kavels Ligging en bereikbaarheid Kadastrale gegevens Beschrijving Stedenbouwkundige voorschriften Pannestraat 2 kavels Ligging en bereikbaarheid Kadastrale gegevens Beschrijving Stedenbouwkundige voorschriften Hoge Weg 2 kavels Ligging en bereikbaarheid Kadastrale gegevens Beschrijving Stedenbouwkundige voorschriften Tichelrei lot 1 1 kavel Ligging en bereikbaarheid Kadastrale gegevens Beschrijving Stedenbouwkundige voorschriften Lededries 61 1 kavel Ligging en bereikbaarheid Kadastrale gegevens Beschrijving Stedenbouwkundige voorschriften Bezichtiging en wijze van verkoop Verkoopprijs van de kavels 47 3/112

4 DEEL B Toelatingsvoorwaarden Wijze van inschrijven Puntentoekenning Toewijszitting Contractfase Architectenpool 61 DEEL C: KOSTPRIJSSIMULATIES 63 BIJLAGEN Inschrijvingsformulier (bijlage 1) Algemene verkoopvoorwaarden (bijlage 2) Bijzondere verkoopvoorwaarden (bijlage 3) Verklaring tewerkstelling (bijlage 4) Verklaring op eer inwonende ouder (bijlage 5) Verklaring op eer huidige eigendomsituatie (bijlage 6) Verklaring op eer vervreemding eigendom (bijlage 7) Volmachtformulier toewijszitting (bijlage 8) Verklaring op eer negatief bestand nationale bank (bijlage 9) Verklaring op eer dossierinzage (bijlage 10) Ereloonberekeningstabel (bijlage 11) Overeenkomst met betrekking tot de oprichting van een scheidingsmuur/-wand tussen twee nieuw te bouwen eigendommen (bijlage 12) 110 4/112

5 Inleiding BETAALBARE BOUWGRONDEN AG Stadsontwikkelingsbedrijf Gent (AG SOB) wil de droom van een unieke, hedendaagse rijwoning in de stad voor meer jonge gezinnen toegankelijk maken. Daarom biedt AG SOB jonge gezinnen met een gemiddeld inkomen de kans om een betaalbare bouwgrond te kopen. Met financiële steun van de Stad Gent koopt AG SOB verkrotte woningen en onbenutte terreinen in de stad op. AG SOB verkavelt deze gronden en verkoopt jaarlijks een tiental percelen bouwgrond voor rijwoningen aan een vaste prijs/m². Op deze manier worden meteen ook onbenutte terreinen en verkrotte woningen in de stad geherwaardeerd. Dankzij de ontwerpwedstrijd die zorgt voor een selectie van architecten, zijn alle woningen hedendaags, innovatief en architecturaal waardevol. Voor 2012 zal de vaste verkoopprijs per vierkante meter 215,00 zijn. Dit bedrag kan jaarlijks aangepast worden. De effectieve waarde van de bouwgronden is telkens een stuk hoger dan de verkoopprijs! WAAR? Voor 2012 worden volgende percelen te koop aangeboden: Weidestraat Moriaanstraat, Ledeberg: twee kavels met een oppervlakte van: - Lot 1: 96,47 m² - Lot 2: m² Pannestraat, Gent: twee kavels met een oppervlakte van: - Lot 1: 117,47 m² - Lot 2: 123,39 m² Hoge Weg, Sint-Amandsberg: twee kavels met een oppervlakte van: - Lot 1: 123,03 m² - Lot 2: 116,78 m² Tichelrei, Gent: één kavel met een oppervlakte van 98,80 m² Lededries, Ledeberg: één kavel met een oppervlakte van 50,00 m² INNOVATIEVE HEDENDAAGSE ARCHITECTUUR EN DUURZAAMHEID Wie één van die bouwgronden koopt, werkt samen met één van de zes door een vakkundige jury geselecteerde architecten: RAUM architecten bvba De Smet Vermeulen architecten bvba TV Hatrik architecten STUDIOLO architectuur CH-architecten Denc!-Studio De innovatieve rijwoningen zij niet enkel erg kwalitatief op architecturaal gebied, we vragen de bouwheren ook om laag-energiewoningen (E60/K30) te realiseren. 5/112

6 VOOR WIE? Niet iedereen komt in aanmerking om de kavels te kopen. Alleen gezinnen van minstens twee mensen, waarvan minstens één tussen 18 en 40 jaar, kunnen zich inschrijven voor het project. Bijkomende voorwaarde is dat het gezamenlijk netto belastbaar inkomen maximum euro mag bedragen, te verhogen met euro per kind ten laste. Omdat er meer gegadigden dan bouwgronden zijn, krijgen kandidaat-kopers die aan bovenstaande voorwaarden voldoen een aantal punten toegekend op basis van hun gezins- en werksituatie. Hoe meer punten, hoe hoger de kandidaten gerangschikt zijn. In een formele zitting krijgt de hoogst gerangschikte kandidaat eerst de kans om een keuze uit de beschikbare kavels te maken. Daarna kan de tweede kiezen uit de overblijvende kavels. Er wordt een rangschikking opgesteld voor het totale project, niet per locatie. WANNEER? Jaarlijks start in het najaar de verkoop van een tiental bouwgronden. Geïnteresseerden hebben twee maand de tijd om zich in te schrijven als kandidaat. In 2012 loopt de inschrijvingsperiode van 3 oktober tot en met 30 november Schrijf je op in op de nieuwsbrief om op de hoogte te blijven van de jaarlijkse lancering. Van zodra de verkoop start, ontvang je dan een bericht. BOUWEN IS EEN AVONTUUR Dit project geeft jonge gezinnen de unieke kans om hun eigen woning te bouwen in de stad. Gezien de kostprijs en de schaarste van de grond, een droom die op eigen houtje steeds moeilijker te realiseren is. Wie zich inschrijft voor dit project, moet zich ervan bewust zijn dat hij een individueel bouwproject start, waarvan hij de bouwheer is en waarin het AG SOB niet verder tussenkomt. Na voltooiing schenkt je eigen bouwproject veel voldoening. De weg naar het eindresultaat kan echter ook lang zijn. Hou er rekening mee dat je tijdens het bouwproces vaak geconfronteerd wordt met onverwachte gebeurtenissen en onvoorziene kosten. Sommige bouwheren ervaren dit als een spannend avontuur, voor andere is het een bron van te vermijden stress. Wie op zoek is naar een kant-en-klaar huis, schrijft zich best in op een ander project van AG SOB. Bijvoorbeeld in Ledeberg enbinnenkort, aan de Nieuwe Voorhaven in de Muide biedt AG SOB afgewerkte woningen en appartementen aan. Wanneer je je eigen huis bouwt, is het bewaken van het budget altijd een belangrijk aandachtspunt. In het verkoopdossier geeft AG SOB een aanwijzing van de mogelijke kostprijs van de woningen mee. Deze raming geeft een indicatie van het minimale budget dat nodig is voor de realisatie van een bescheiden woning op de specifieke kavel en is niet meer dan een schatting van welk budget ten minste nodig is. De uiteindelijke kostprijs zal bijvoorbeeld afhangen van het ontwerp en de gekozen afmetingen van de woningen, de eigen invulling en materiaalkeuze, de gekozen energieprestatie en mogelijke prijsstijgingen in de bouw. 6/112

7 Deel A 7/112

8 1. WEIDESTRAAT-MORIAANSTRAAT 2 KAVELS 1.1. LIGGING EN BEREIKBAARHEID Het betreft hier 2 kavels gelegen op de hoek van de Weidestraat en de Moriaanstraat te 9050 Gent Ledeberg, die voorheen als 3 percelen bebouwd waren. Figuur 1: ligging perceel De kavel is gelegen vlakbij het centrum van Ledeberg en is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer (buslijn 9, 27, 28, 94 en 96 en tramlijn 4). 8/112

9 1.2. KADASTRALE GEGEVENS LOT 1 Een perceel grond, gelegen te 9050 Ledeberg, op de hoek van de Weidestraat en de Moriaanstraat, bij het kadaster gekend onder Gent 23 ste afdeling, sectie B, een deel van nrs. 352z4, 352t en 352s, met een oppervlakte volgens meting van 96,47 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Mensor bvba d.d. 9 juli LOT 2 Een perceel grond, gelegen te 9050 Ledeberg, Weidestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 23 ste afdeling, sectie B, een deel van nrs. 352z4, 352t en 352s, met een oppervlakte volgens meting van 107,87 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Mensor bvba d.d. 9 juli BESCHRIJVING Bebouwingswijze Lot 1 is bestemd voor een 3-gevelwoning. Lot 2 is bestemd voor gesloten bebouwing (rijwoning) Afmetingen De percelen hebben volgende afmetingen: Lot 1: het betreft een hoekperceel met als benaderde gevelbreedtes : 6m06, 1m67 en 10m91. Lot 2: het betreft een rijwoning met volgende afmetingen: breedte straatkant 7m10, breedte tuin 8m78, perceeldiepte 13m Oriëntatie De voorgevels zijn noordwestelijk gericht, de tuinen zijn zuidoostelijk gericht Staat van het perceel Het zijn bouwrijpe percelen grond. De percelen worden verkocht in de toestand zoals ze zich bevinden of zullen bevinden na de afwerking van de gevel door het AG SOB (zie ook ). De kavels liggen aan een uitgeruste weg. Alle nutsvoorzieningen: drinkwater, elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aanwezig. Er is een sonderingsrapport opgemaakt m.b.t. dit perceel (door sondex, d.d. 4/07/2011 met als dossiernummer 25311). Dit verslag kan op aanvraag geraadpleegd worden in de kantoren van het AG SOB. Uit de resultaten van de sonderingen blijkt: dat de volgende vermoedelijke samenstelling kan worden afgeleid: 1. van 0 tot 0.8 à 1 m diepte: geroerde bovenlaag 2. vervolgens tot 6 à 7 m diepte: matig dicht tot dicht gepakt zand 3 tot op het eindpeil van de sonderingen: matig dicht gepakt zand met tussenlagen van zandstenen 9/112

10 Onder de bovenlaag wordt een vaste laag aangetroffen. Hierdoor is het gebruik van een strokenfundering een mogelijke oplossing. De maximale funderingsdruk bedraagt dan 2,5 kg/cm². Bij grotere belastingen kan een algemene funderingsplaat worden gebruikt op maaiveldniveau. Hiermee werd in de kostprijssimulatie, die volgt verderop in dit verkoopsdossier, reeds rekening gehouden. Het AG SOB kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor het sonderingsverslag en bijhorend funderingsadvies Beschikbaarheid De percelen grond zijn beschikbaar bij het verlijden van de notariële akte Gevelafwerking Het AG SOB heeft een permanente gevelafwerking voorzien aan de gevel van de woning in de Moriaanstraat 75. Deze gevelafwerking wordt opgebouwd uit een isolatielaag afgewerkt met vezelcementplaten waarop een diagonaal houten lattenwerk zal bevestigd worden. Langs dit lattenwerk kunnen klimplanten groeien. De afwerking van deze gevel en het aanplanten van klimplanten (in dit geval kamperfoelie) zal gebeuren door het AG SOB. De kopers dienen de gevelafwerking en planten te onderhouden als een goede huisvader. Figuur 2: voorbeeld gevelafwerking gevel Moriaanstraat 10/112

11 Foto s Figuur 3: luchtfoto percelen en omgeving voor de sloop Figuur 4: foto percelen na de sloop 11/112

12 Plannen 12/112

13 Figuur 5: loten aan de Weidestraat - Moriaanstraat 1.4. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 1 De percelen liggen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Gent. De percelen liggen niet binnen een goedgekeurd BPA of een gemeentelijk RUP. Bijgevolg is de bestemming volgens het gewestplan Gentse en Kanaalzone van toepassing. De percelen liggen in woongebied. A. BEPALINGEN VERKAVELINGSVERGUNNING D.D. 9 SEPTEMBER Voorschriften bestemming a. Hoofdbestemming hoofdgebouwen Enkel eengezinswoningen zijn toegelaten. b. Nevenbestemmingen hoofdgebouwen De hoofdfunctie blijft woonfunctie. Er zijn geen nevenbestemmingen toegelaten, met uitzondering van vrije beroepen waarbij de nuttige vloeroppervlakte ten behoeve van het vrije beroep maximaal 20% van de totale vloeroppervlakte bedraagt. c. Bestemming bijgebouwen Er zijn geen bijgebouwen van toepassing. d. Bestemming tuinzone Private tuinen. In de tuinzone is een berging toegelaten tot maximum 10m². De totale bouwhoogte wordt beperkt tot 3m. De tuinzone mag niet ingericht worden als parkeerzone/parkeervak Voorschriften gebouwen a. Typologie Gesloten bebouwing. De vrije zijgevel van het hoekgebouw (lot 1) dient te worden afgewerkt als volwaardige gevel. b. Inplanting Op het verkavelingsplan wordt de zone voor het hoofdgebouw vastgesteld. De bouwdiepte van de gelijkvloerse en eerste verdieping bedraagt t.o.v. de rooilijn maximaal 7,60m. c. Bouwvolume De kroonlijsthoogte is gelijk aan de aanpalende woning Weidestraat 4. De kroonlijst op de achtergevel mag niet hoger zijn dan deze van de voorgevel. Een plaatselijke ophoging van de kroonlijst, centraal in de gevel, is toegestaan als deze niet meer dan de helft van de gevelbreedte inneemt met een maximum van 1,0m hoger. d. Verschijningsvorm Platte daken zijn toegelaten. Een dakhelling t.h.v. de kroonlijst bedraagt maximaal 50. De maximale nokhoogte bedraagt 4,50m boven de kroonlijst. 1 Het AG SOB staat niet in voor de correctheid van deze gegevens. 13/112

14 Niet-bebouwd gedeelte a. Reliëfwijzigingen Reliëfwijzigingen worden niet toegestaan. b. Verhardingen Verhardingen zijn slechts toegelaten tot een maximum van 50% van de tuinoppervlakte. c. Afsluitingen Afsluitingen op de gemeenschappelijke perceelsscheidingen worden uitgevoerd in metselwerk, panelen, draadafsluitingen en/of streekeigen haagbeplantingen met een maximum hoogte van 2,5m. Voor de tuinmuur op de rooilijn wordt enkel een gemetste muur of een muur afgewerkt in hetzelfde gevelmateriaal als de woning toegelaten. T.h.v. de tuinmuur op de rooilijn bestaat de mogelijkheid om een toegangsdeur (maximum 1,20m breedte) naar de tuin te voorzien. De toegangsdeur mag enkel dienstig zijn voor niet-gemotoriseerd vervoer. Een garagepoort is niet toegestaan. B. BOUWREGLEMENT STAD GENT Er dient rekening te worden gehouden met het algemeen bouwreglement van de stad Gent. Dit is raadpleegbaar op de website van de Stad Gent: Dit bouwreglement van de stad Gent is bindend en geldt als absolute juridische minimumnorm. De kandidaat-koper kan zich voor meer informatie wenden tot de Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent (T: of F: of via volgend adres: stedenbouwkundigevergunningen@gent.be). Sectorverantwoordelijke voor deze locatie is mevrouw Sandra Cours: Sandra.Cours@Gent.be Tel: Fax: C. GEWESTELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING Er dient rekening te worden gehouden met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. 14/112

15 2. PANNESTRAAT 2 KAVELS 2.1. LIGGING EN BEREIKBAARHEID Het betreft hier 2 kavels gelegen in de Pannestraat te 9000 Gent tussen de woningen met huisnummers 86 en 84. Figuur 6: ligging perceel De kavel is gelegen dicht bij het centrum van Gent en is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer (buslijn 5, 52, 53, 54, 65, 67 en 69 en tramlijn 1). De dichtstbijzijnde halte bevindt zich op ± 250 m. 15/112

16 2.2. KADASTRALE GEGEVENS LOT 1 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Pannestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 10 de afdeling, sectie K, een deel van nr. 246k2, met een oppervlakte volgens meting van 117,74 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 16 juli LOT 2 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Pannestraat, bij het kadaster gekend onder Gent 10 de afdeling, sectie K, een deel van nr. 246k2, met een oppervlakte volgens meting van 123,39 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Meetburo Arpenta bvba d.d. 16 juli BESCHRIJVING Bebouwingswijze De percelen grond zijn bestemd voor 3-gevelwoningen Afmetingen De percelen hebben volgende afmetingen: Lot 1: het betreft een hoekperceel met als benaderde gevelbreedtes : 3m50, 2m62 en 21m91. Lot 2: het betreft een hoekperceel met als benaderde gevelbreedtes: 3m87, 2m49 en 22m Oriëntatie De straatgevels zijn noordwestelijk gericht, de tuinen zijn zuidoostelijk gericht Staat van het perceel Het zijn bouwrijpe percelen grond. De percelen worden verkocht in de toestand zoals ze zich bevinden. De constructies die zich momenteel nog op de percelen bevinden worden eind dit jaar gesloopt door de Stad Gent (zie ). De kavels liggen aan een uitgeruste weg. Alle nutsvoorzieningen: drinkwater, elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aanwezig. Er is een sonderingsrapport opgemaakt m.b.t. dit perceel (door Sondex, d.d. 10/08/2012 met als dossiernummer 26593). Dit verslag kan op aanvraag geraadpleegd worden in de kantoren van het AG SOB. Uit de resultaten van de sonderingen blijkt: dat de volgende vermoedelijke samenstelling kan worden afgeleid: 1. vanaf het maaiveld tot ongeveer 1 à 1.5 m diepte : bovenlaag, mogelijks geroerde en/of aangevulde grond en/of teelaarde. 2. vervolgens tot ongeveer 3.5 m à 4.5 m diepte : los tot matig dicht gepakt leem- of kleihoudend zand. 3. vervolgens tot het eindpeil van de sonderingen : afwisseling van matig dicht tot dicht gepakt zand ; plaatselijk met intercalaties van losser gepakt zand of insluitingen van leem of klei ; glauconiethoudend; mogelijke aanwezigheid van zandsteenbankjes. 16/112

17 Onder de bovenlaag wordt een matig vaste laag aangetroffen. Ter hoogte van sondering D1 wordt op een diepte van 2 m tot 2.3 m een minder vaste tussenlaag vastgesteld. Ter hoogte van sondering D2 is deze tussenlaag minder expliciet aanwezig. De omvang van de minder vaste zone ter hoogte is niet gekend doch is vermoedelijk beperkt in omvang. Indien het een plaatselijke zone ter hoogte van D1 betreft, kan er eventueel geopteerd worden voor een fundering op stroken mits beperking van de toelaatbare funderingsdruk. Indien de stroken worden aangezet op een diepte van 0.8 à 1.0 m diepte en in ongeroerde grond mag dan gerekend worden met een funderingsdruk van 1 à 1.2 kg/cm². Voor de eventuele zettingen wordt verwezen naar het sonderingsverslag. Indien het geen plaatselijk minder vaste zone betreft, doch een zone met een grotere omvang of indien de toelaatbare funderingsdruk ontoereikend is, dient er geopteerd te worden voor een algemene funderingsplaat. De aanzet kan dan voorzien worden op vorstvrije diepte of met randbalken op vorstvrije diepte. Er moet dan wel worden nagekeken of er onder de aanzet geen teelaarde of geroerde grond aanwezig is. Indien wel aanwezig, dient de aanzet te worden verdiept of de verdachte grond vervangen door bijvoorbeeld goed verdicht of gestabiliseerd zand. Voor het toelaatbare draagvermogen en de bijhorende zettingen wordt verwezen naar het sonderingsverslag. Hoeveel zetting toelaatbaar is, hangt af van de situatie ter hoogte van de aanpalende gebouwen. Voor alleenstaande gebouwen is 5 cm zetting toegelaten. Hiermee werd in de kostprijssimulatie, die volgt verderop in dit verkoopsdossier, reeds rekening gehouden. Het AG SOB kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor het sonderingsverslag en bijhorend funderingsadvies Beschikbaarheid De percelen grond zijn beschikbaar bij het verlijden van de notariële akte. 17/112

18 Heraanleg binnengebied In het binnengebied gelegen tussen de Pannestraat, Schommelstraat en Kwakkelstraat wordt op korte termijn een buurtparking met parkzone en tuinuitbreidingen aangelegd door de Stad Gent. De tuinuitbreidingen zijn voorbestemd voor de eigenaars van de woningen gelegen in de Schommelstraat en Kwakkelstraat. De sloopwerken van de huidige verkrotte garageboxen staan gepland eind De aanleg van het binnengebied is voorzien voor De sloop en aanleg van het binnengebied wordt uitgevoerd door de Stad Gent, dienst bouwprojecten. Figuur 7: Schets inplanting binnengebied Pannestraat - Victor Frisstraat Foto s Figuur 8: luchtfoto percelen en omgeving 18/112

19 Figuur 9: foto percelen Pannestraat Plannen Figuur 10: loten Pannestraat 19/112

20 2.4. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 2 De percelen liggen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Gent. De percelen liggen niet binnen een goedgekeurd BPA of een gemeentelijk RUP. Bijgevolg is de bestemming volgens het gewestplan Gentse en Kanaalzone van toepassing. De percelen liggen in woongebied. A. BEPALINGEN VERKAVELINGSVERGUNNING D.D. 3 JULI Zone eengezinswoning a. Bestemming Binnen deze zone wordt een ééngezinswoning opgericht. Enkel diensten zijn als nevenfunctie toegestaan. Dit is bovendien beperkt tot 1 bouwlaag. Handel en horeca zijn niet toegestaan. De twee nieuwe woningen dienen een zelfde architecturaal geheel te vormen. De nieuwbouwwoningen dienen eveneens harmonieus op elkaar afgestemd te zijn, inzake gebruikte materialen en afwerking. b. Inplanting De inplanting van de gebouwen, in de aangeduide bouwzone op de percelen, dient de rooilijn te volgen. De woningen dienen wel aan te sluiten aan de aanpalende gebouwen en de voorgevel dient samen te vallen met de bestaande rooilijn. Voor woningen met meerdere bouwlagen, mag op het gelijkvloers de maximale bouwzone aangewend worden zoals aangeduid op het verkavelingsplan. Op de verdiepingen bedraagt de maximale bouwdiepte 10m t.o.v. de rooilijn. Een garage mag niet inpandig voorzien worden. c. Gevels Het gebruik van minderwaardige en esthetisch onverantwoorde materialen is verboden. Ieder aan het openbaar domein grenzende gevel moet als een volwaardig afgewerkte gevel uitgewerkt worden. d. Hoogten De gebouwen bestaan uit maximaal drie bouwlagen, de eventuele bouwlaag in het dakvolume inbegrepen. De kroonlijsthoogte bedraagt maximum 9m. e. Daken en hellingen Bij een hellend vlak, dient het dak het profiel van de aanpalende woning te volgen. Een plat dak is evenwel ook toegelaten. f. Terreinbezetting Deze is bepaald door de bouwlijnen weergegeven op het plan, welke de maximaal bebouwbare oppervlakte weergeeft Tuinzone a. Afsluitingen Als tuinafscheiding met het openbaar domein, zijnde de toegang naar de buurtparking en de buurtparking zelf, wordt een muur voorzien. Deze tuinmuur vormt een architecturaal geheel met de gevel 2 Het AG SOB staat niet in voor de correctheid van deze gegevens. 20/112

21 van de woning. De maximale hoogte van deze muur bedraagt 2.5 m. Een tuinpoortje kan hierin voorzien worden, met een maximale breedte van 1.10 m. Een garagepoort is niet toegestaan. b. Tuinhuisjes, bergplaatsen en garages Zijn toegelaten onder de volgende voorwaarden: - Tuinhuisje of bergplaats, welke maximaal 15% van de tuinuitbreidingszone inneemt, op minstens 0,3m van de grens met de buurtparking. De maximale hoogte bedraagt 2m. Constructie is te voorzien op min. 0,5m van de zone voor ééngezinswoningen en kan hier geen aansluiting mee maken. - Garage/autobergplaats zijn niet toegelaten. c. Verhardingen Minimum 50% van de tuinzone dient onverhard te blijven. Alle verhardingen (terras, oprit, ) dienen met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg te gebeuren of het hemelwater moet natuurlijk kunnen infiltreren in de omliggende bodem. B. BOUWREGLEMENT STAD GENT Er dient rekening te worden gehouden met het algemeen bouwreglement van de stad Gent. Dit is raadpleegbaar op de website van de Stad Gent: Dit bouwreglement van de stad Gent is bindend, en geldt als absolute juridische minimumnorm. De kandidaat-koper kan zich voor meer informatie wenden tot de Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent (T: of F: of via volgend adres: stedenbouwkundigevergunningen@gent.be). Sectorverantwoordelijke voor deze locatie is mevrouw Nele Verhoeven: Nele.Verhoeven@Gent.be Tel: Fax: C. GEWESTELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING Er dient rekening te worden gehouden met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. 21/112

22 3. HOGE WEG 2 KAVELS 3.1. LIGGING EN BEREIKBAARHEID Het betreft hier 2 kavels gelegen in de Sint-Bernadettestraat naast huisnummer 177, vlakbij het kruispunt met de Bernmaaieweg, te 9040 Sint-Amandsberg. Figuur 11: ligging percelen De kavel is gelegen dicht bij het centrum van Sint-Amandsberg en is vlot bereikbaar met het openbaar vervoer (buslijn 70, 71, 72, 73 en 74). 22/112

23 3.2. KADASTRALE GEGEVENS LOT 1 Een perceel grond, gelegen te 9040 Sint-Amandsberg, Hoge Weg, bij het kadaster gekend onder Gent 12 de afdeling, sectie M, een deel van nrs. 43z2 en 42s, met een oppervlakte volgens meting van 122,65 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Geomodus d.d. 4 september LOT 2 Een perceel grond, gelegen te 9040 Sint-Amandsberg, Hoge Weg, bij het kadaster gekend onder Gent 12 de afdeling, sectie M, een deel van nrs. 43z2 en 42s, met een oppervlakte volgens meting van 116,05 m², zoals afgebeeld op de PV van afpaling, opgemaakt door Geomodus d.d. 4 september BESCHRIJVING Bebouwingswijze Lot 1 is bestemd voor gesloten bebouwing (rijwoning). Lot 2 is bestemd voor een 3-gevelwoning Afmetingen De percelen hebben de volgende afmetingen: Lot 1: breedte straatkant 5m67, gemiddelde perceeldiepte 21m25. Lot 2: breedte straatkant 5m81, uiterste perceeldiepte 21m Oriëntatie De voorgevels zijn oostelijk georiënteerd, de tuin is westelijk georiënteerd Staat van de percelen Het zijn bouwrijpe percelen grond. De percelen worden verkocht in de toestand zoals ze zich bevinden. De kavels liggen aan een uitgeruste weg. Alle nutsvoorzieningen: drinkwater, elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aanwezig. Er is een sonderingsrapport opgemaakt m.b.t. dit perceel (door sondex, d.d. 27/06/2012 met als dossiernummer 26594). Dit verslag kan op aanvraag geraadpleegd worden in de kantoren van het AG SOB. Uit de resultaten van de sonderingen blijkt: dat de volgende vermoedelijke samenstelling kan worden afgeleid: 1. Vanaf het maaiveld tot ongeveer R-0,9m à -1;1m: heterogene bovenlaag, vermoedelijk geroerde en/of aangevulde grond 2. vervolgens tot ongeveer R-6m: afwisseling van vaste zandhoudende leem of klei en los tot matig dicht gepakt leem-of kleihoudend zand 23/112

24 3. vervolgens tot het eindpeil van de sondering: matig dicht tot dicht gepakt zand (kleihoudend) zand met intercalaties van ofwel losser gepakt zand ofwel van vaste klei; plaatselijk dunne zandsteenbankjes, glauconiethoudend; mogelijke aanwezigheid van schelpfragmenten. Onder de bovenlaag wordt een matig vaste tot vaste laag vastgesteld. Plaatselijk wordt een dunne minder vaste insluiting vastgesteld. Het gebruik van een fundering op stroken is mogelijk. Indien de stroken worden aangezet op vorstvrije diepte en in ongeroerde grond, kan er gerekend worden met een toelaatbare funderingsdruk van (meer dan) 1,2 kg/cm². Voor de eventuele zettingen wordt verwezen naar het sonderingsverslag. Wel dient er rekening gehouden te worden dat de aanzet in ongeroerde, of alleszins volledig geconsolideerde grond moet gebeuren. Indien zich onder de aanzet nog geroerde of geconsolideerde grond bevindt, dient de aanzet verdiept te worden, of de verdachte grond vervangen te worden door bijvoorbeeld goed verdicht of gestabiliseerd zand. Hiermee werd in de kostprijssimulatie, die volgt verderop in dit verkoopsdossier, reeds rekening gehouden. Het AG SOB kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor het sonderingsverslag en bijhorend funderingsadvies Beschikbaarheid De percelen grond zijn beschikbaar bij het verlijden van de notariële akte Erfdienstbaarheden De gebruikers en de eigenaars van lot 1 en 2 zijn verplicht doorgang te verlenen over hun tuin aan de gebruikers en eigenaars van lot 1 en van Sint-Bernadettstraat 179. Het betreft een eeuwigdurend en onvergeld recht van doorgang over een breedte van 1,20 m palend aan de achterste perceelgrens. De gebruikers zijn verplicht het pad onkruidvrij te houden. 24/112

25 Toekomstige plannen Hoge Weg Tussen de Sint-Bernadettestraat, Hoge weg en Scheeplosserstraat plant het AG SOB in samenwerking met de Stad Gent, de sociale huisvestingsmaatschappijen en de VMSW een nieuw woonproject van 329 wooneenheden rond een park. Het projectgebied van 14ha zal 220 sociale en 109 private woningen bevatten, geïntegreerd in een groene omgeving. De bedoeling is om dit terrein in te vullen tot een levendige stedelijke woonplek door het realiseren van eigentijdse en betaalbare woningen. Centraal in het groene binnengebied komt een park waarin de aangetroffen grafheuvels uit de bronstijd als landschapselementen worden geïntegreerd. Het totale stedenbouwkundig ontwerp, inclusief het verkavelingsplan en wegenisplan, is afgerond en vergund. Het archeologisch proefsleuven onderzoek en het vlakdekkend archeologisch onderzoek is beëindigd. Van zodra de wegenis is aangelegd zal het AG SOB samen met de geselecteerde private partner overgaan tot de realisatie en verkoop van de private woningen en appartementen. Figuur 12: Verkavelingsplan Hoge Weg 25/112

26 Foto s Figuur 13: luchtfoto percelen Figuur 14: Foto vanuit de Sint-Bernadettestraat 26/112

27 Plannen Lot 1 Lot 2 Figuur 15: Percelen Hoge Weg 3.4. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 3 De percelen zijn volgens het Gewestplan Gentse en Kanaalzone gelegen in een woongebied. De percelen liggen in een bijzonder plan van aanleg: BPA nr. 45 Hoge Weg, zone B en in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan nr. 139 groenas 1. De verkavelingsvergunning voor de percelen werd toegekend op 22 maart De zonering en voorschriften van deze verkavelingsvergunning dienen te worden gevolgd. Deze laatste bepalingen hebben voorrang op de algemene bepalingen van het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent. A. BEPALINGEN VERKAVELINGSVERGUNNING D.D. 22 MAART Voorschriften bestemming Enkel eengezinswoningen toegelaten Voorschriften gebouwen a. Typologie Gesloten bebouwing. 3 Het AG SOB staat niet in voor de correctheid van deze gegevens. 27/112

28 b. Inplanting De voorbouwlijn valt samen met de rooilijn. Ook wordt de maximale en minimale achterbouwlijn vastgelegd. Deze achterbouwlijn moet altijd afgestemd zijn op de naburige kavel en mag maximaal 2,00m verschillen. c. Bouwvolume De nieuwe eengezinswoningen dienen aan te sluiten op het bestaande gabariet. Elke woonentiteit wordt voorzien van een private buitenruimte. d. Verschijningsvorm Alle zichtbare gevels worden afgewerkt als een volwaardige gevel. Gevelmaterialen zijn vrij te kiezen. De daken worden aangesloten op de naburige dakvorm Voorschriften niet-bebouwd gedeelte a. Verhardingen Elke tuin mag een verharding hebben van maximaal 20m². b. Afsluitingen Tussen de percelen mag een haag, afsluiting of hekwerk geplaatst worden van maximaal 2,00m. Op de achterste perceelsgrens wordt een uniforme scheiding aangebracht van 1,70m met voldoende transparantie. Dit uniform hekwerk wordt in zijn originele vorm in stand gehouden en bij schade vervangen door hetzelfde type. B. BEPALINGEN BPA NR. 45 HOGE WEG Zone B: zone voor gegroepeerde bouw van volkswoningen in middelhoog- en laagbouw a. Bestemming Het oprichten van een woonbuurt, gedeeltelijk in middelhoogbouw, met autoberg- en parkeerplaatsen, groenruimten, nodige wegen, buurthuis en bij eventuele behoefte een dagverblijf, peuter-en kleutertuin en winkels. b. Inplanting De gebouwen zullen ingeplant worden volgens het bijgevoegd inplantingsschema en beantwoorden aan de volumes aangeduid op dat plan. De V/T verhouding zal voor het geheel van de zone, exclusief het buurtpark, niet hoger zijn dan 0,6, de gebouwen voor openbaar nut niet inbegrepen. c. Bebouwing Alle gebouwen zullen met zorg worden ontworpen overeenkomstig de functie van het gebouw in harmonie met het geheel van de buurt. Alle bewoonbare lokalen zullen behoorlijk verlicht, verlucht en bezond worden. Wat betreft de volumes, vormgeving en materialen verwijzen we naar de bij het inplantingsschema gevoegde stedenbouwkundige voorschriften. d. Gebouwen voor openbaar nut en winkels De gebouwen voor openbaar nut, namelijk een buurthuis (en indien de behoefte daartoe kan worden aangetoond) een dagverblijf, peuter- en kleutertuin en enkele winkels, zullen zich situeren op grond en eigendom van de Stad Gent. Ligging en opbouw moeten zo weinig mogelijk afbreuk doen aan het omgevend openbaar groen. 28/112

29 e. Autoberg- en parkeerplaatsen Het aantal parkeerplaatsen wordt berekend volgens de bouwverordening van de Stad Gent goedgekeurd bij K.B. van 8/12/1978. Lokalisatie en algemene opvatting van deze autoberg- en parkeerplaatsen dienen te geschieden in overeenstemming met het inplantingsschema en bijhorende stedenbouwkundige voorschriften. f. Buurtpark en gemeenschappelijk groen De totale oppervlakte aan beplanting voorzien op het inplantingsschema mag niet verminderd worden. g. Afsluitingen In overeenstemming met het inplantingsschema en bijhorende stedenbouwkundige voorschriften. C. BOUWREGLEMENT STAD GENT Er dient rekening te worden gehouden met het algemeen bouwreglement van de stad Gent. Dit is raadpleegbaar op de website van de Stad Gent: Dit bouwreglement van de stad Gent is bindend, en geldt als absolute juridische minimumnorm. De kandidaat-koper kan zich voor meer informatie wenden tot de Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent (T: of F: of via volgend adres: stedenbouwkundigevergunningen@gent.be). Sectorverantwoordelijke voor deze locatie is de mevrouw Nele Verhoeven: Nele.Verhoeven@Gent.be Tel: Fax: D. GEWESTELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING Er dient rekening te worden gehouden met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. 29/112

30 4. TICHELREI LOT 1 1 KAVEL 4.1. LIGGING EN BEREIKBAARHEID Het betreft hier 1 kavel zeer centraal gelegen in de binnenstad, tussen de woning Fratersplein 8 en links van de woning Tichelrei lot 2 (ook behorend tot het project Stedelijke Woonkavels, reeks 2009) te 9000 Gent. Figuur 16: ligging perceel Tichelrei lot 1 De kavel is gelegen vlakbij het AZ Sint-Lucas en de Tolhuislaan en dus vlot bereikbaar met het openbaar vervoer (buslijn 52 t.e.m. 58, buslijn 65, 67 en 69). 30/112

31 4.2. KADASTRALE GEGEVENS Figuur 17: Tichelrei lot 1 Een perceel grond, gelegen te 9000 Gent, Tichelrei lot 1, bij het kadaster gekend onder Gent 1 ste afdeling, sectie A deel van het perceel 1070 D met een oppervlakte volgens meting van 98,80 m², zoals afgebeeld op het opmetingsplan, opgemaakt door Mensor bvba d.d. 8 juni /112

32 4.3. BESCHRIJVING Bebouwingswijze Het perceel grond is bestemd voor gesloten bebouwing (rijwoning) Afmetingen Het perceel heeft de volgende afmetingen: breedte straatkant 6,53 m, breedte tuin ongeveer 4,19 m, perceeldiepte ongeveer 20 m Oriëntatie De voorgevel is noordwestelijk gericht, de tuin is zuidoostelijk gericht Staat van het perceel Het is een bouwrijp perceel grond. Het perceel wordt verkocht in de toestand zoals het zich bevindt. De kavel ligt aan een uitgeruste weg. Alle nutsvoorzieningen: drinkwater, elektriciteit, gas en kabeltelevisie zijn aanwezig. Begin juli 2011 werd op vraag van een aanpalende buur (Fratersplein 8) en op kosten van het AG SOB een bescherming t.h.v. het gelijkvloers aangebracht om zo een bestaand vochtprobleem in de woning met adres Fratersplein 8 tijdelijk op te lossen tot er een nieuwe woning wordt tegenaan gebouwd. Deze bescherming zal door de koper ten gepaste tijde en op zijn kosten dienen verwijderd te worden. Onder het grondoppervlak bevinden zich nog resten steen en puin van vroegere (kelder)constructies. De koper staat op eigen kosten in voor de verwijdering ervan. Er is een sonderingsrapport opgemaakt m.b.t. dit perceel (door Lippens geotechniek, d.d. 13/09/2010 met als dossiernummer ). Dit verslag kan op aanvraag geraadpleegd worden in de kantoren van het AG SOB. Uit de resultaten van de sonderingen blijkt: De sonderingen tonen aan dat het draagvermogen van de grond zeer zwak is door de aanwezigheid van steenpuinhoudende en dus geroerde bovenlagen. Ook onder deze zone is het draagvermogen van de grond zwak tot zeer zwak. In het sonderingsrapport wordt bijgevolg volgende fundeeroplossing wordt aangeraden: - Een onderkeldering, aangezet op minimum 2m50 à 3m00 onder het maaiveld - Een paalfundering, aangezet in de zandlagen vanaf ± 12m00 onder het maaiveld - De juiste funderingskeuze zal bijgevolg afhangen van de lastendaling van het ontwerp en dient bepaald te worden door de leidinggevende ingenieur. Hiermee werd in de kostprijssimulatie, die volgt verderop in dit verkoopsdossier, reeds rekening gehouden. Het AG SOB kan niet verantwoordelijk gesteld worden voor het sonderingsverslag en bijhorend funderingsadvies Beschikbaarheid Het perceel grond is beschikbaar bij het verlijden van de notariële akte. 32/112

33 Foto s Figuur 18: luchtfoto Tichelrei lot 1 (voor de start van de bouw van de woningen kavelreeks 2009) 33/112

34 Plannen Figuur 19: verkavelingsplan Tichelrei Figuur 20: legende bij verkavelingsplan Tichelrei 34/112

35 4.4. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN 4 Het perceel is gelegen in het BPA Binnenstad deel Tolhuis nr. 117 met stedenbouwkundige voorschriften, goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 4 augustus Volgens het BPA is het perceel gelegen in zone B voor woningen klasse 2 voor tuinstrook en binnenkern. De verkavelingsvergunning werd toegekend op 15 mei De zoneringen en voorschriften van het BPA Binnenstad deel Tolhuis nr. 117 dienen te worden gevolgd evenals de onderstaande vermelde strengere bepalingen van de verkavelingsvergunning. Deze laatste bepalingen hebben voorrang op de algemene bepalingen van het BPA. A. BEPALINGEN VERKAVELINGSVERGUNNING (STRENGERE BEPALINGEN) Art II. Bijkomende bepalingen Bestemming Enkel ééngezinswoningen, type rijbebouwing, zijn toegelaten. Bouwdiepte De bouwdiepte van het gelijkvloers moet gelegen zijn binnen de voorziene bouwzone. Afsluitingen Afsluitingen op de gemeenschappelijke perceelsscheidingen worden uitgevoerd met streekeigen haagbeplantingen. Een ander type afsluiting is toegelaten mits geplaatst op alle gemeenschappelijke perceelsgrenzen.de hoogte van deze afsluiting bedraagt maximum 1,80m. Tuinzone In de tuinzone zijn geen constructies of bijgebouwen toegelaten. Maximum 50% moet onverhard blijven. Opmerking: Uiteraard wordt hier bedoeld dat minimum 50% van de tuinzone onverhard moet blijven of dat dus maximum 50% mag verhard worden. Art. III. Zone voor tuinen Begroeningspercentage Het begroeningspercentage bedraagt minimum 65%. B. BEPALINGEN BPA BINNENSTAD DEEL TOLHUIS NR Algemene bepalingen De hoogte en de diepte van de gebouwen, de gevelopbouw en de gevelgeleding, de bedaking, de aard, de toepassing en de kleur van de gevelmaterialen, de dakbedekking, de schrijnwerken, de beglazing en de buitenschilderingen moeten in harmonie zijn met het straatbeeld, d.w.z. met die huizen welke inzake harmonische samenhang gezamenlijk het meest kenmerkend voor de betreffende straat kunnen genoemd worden, die m.a.w. de stadslandschappelijke kwaliteit van de straatwand bepalen. In die gebieden die op plan als zone met hoge stadslandschappelijke waarde aangeduid werden, is die kwaliteit zeer hoog en zal de harmonieregel bijgevolg ook zeer hoge kwaliteit vergen; binnen die zones zijn bijzondere bepalingen voorzien wat betreft de gevelmaterialen en de parkeerruimte. 4 Het AG SOB staat niet in voor de correctheid van deze gegevens. 5 Zie ook website stad Gent: (BPA Binnenstad Deel Tolhuis) 35/112

36 Rooilijn Bouwlijn De op het bestemmingsplan voorkomende rooilijnen zijn tevens de bouwlijnen. Het College van Burgemeester en Schepen kan echter toestaan dat achter de rooilijn gebouwd wordt, in het geval het architecturaal concept daar om vraagt en voor zover dit de aanpalende percelen niet hypothekeert. Gevelhoogte Gebouwhoogte Hoogte van de gevels palend aan de openbare weg. De hoogte van de gevels wordt gemeten in het midden van de gebouwen, van het trottoir tot en met de muurkap of kroonlijst. Ingeval van een puntgevel wordt deze gemeten vanaf het trottoir tot aan de aanzet van de puntgevel. De hoogte van de nok van deze laatste mag niet meer dan 8 m hoger zijn dan de aanzet van de puntgevel. De referentiehoogte geeft het gewenste gabariet, uitgedrukt in equivalent aantal nieuwbouwlagen, waar maximaal één bouwlaag (in min of in meer) van afgeweken mag (moet) worden voor zover de harmonieregel dit toelaat (vereist). Als hoogte van een nieuwbouwlaag wordt 3 m aangenomen. Op het bestemmingsplan morfologie worden voor de straatwanden drie soorten referentiehoogtes opgegeven a. Bestaande referentiehoogte: De hoogte van de gevels palend aan de openbare weg moeten in harmonie zijn met het straatbeeld. Als referentiehoogte wordt hier de bestaande dominerende hoogte opgegeven. b. Nieuwe referentiehoogte: In de gevallen waar van de bestaande dominerende hoogte afgeweken wordt, wordt op het plan een nieuwe referentiehoogte opgegeven. c. Nieuwe referentiehoogte: toegelaten marge: Het gabariet dient binnen de toegelaten marge van referentiehoogtes op een verantwoorde wijze te kaderen in de omgeving. De gebouwen die de overgang vormen tussen twee verschillende referentiehoogten (hoekgebouwen bv.) moeten deze overgang op een architecturaal verantwoorde wijze verwezenlijken. Voor tuin, koermuren en bijgebouwen, kan eventueel van de aangegeven referentiehoogte afgeweken worden voor zover dit in het straatbeeld past. Op plaatsen waar een variërende kroonlijsthoogte voorkomt, zullen de zichtbare zijgevels esthetisch en bouwtechnisch op een verantwoorde wijze afgewerkt worden. De gabarieten van de gebouwen die geen deel uitmaken van een bestaande straatwand (en waarvoor geen referentiehoogte werd opgegeven), moeten op een verantwoorde wijze kaderen in de omgeving. De hoogte van de achtergevels van de hoofdgebouwen: De hoogte van de achtergevel wordt bepaald t.o.v. het straatpeil. Voor deze hoogte geldt dezelfde regel als vermeld onder art (hoogte van de gevels palend aan de openbare weg), waarbij de achtergevel maximum zo hoog mag zijn als de voorgevel. Niettemin kan, ingeval van nieuwbouw of verbouwing met volumewijziging, ter verbetering van de bewoonbaarheid, een beperking van de hoogte van de achtergevels opgelegd worden: de lichtinval ter plaatse van de daarachter gelegen bebouwing moet onder een boek van 45 mogelijk zijn. Hoogte van de bijgebouwen en de constructies opgericht in de tuinstrook en op de binnenkern: 36/112

37 De hoogte van de bijgebouwen (opgericht in de strook voor hoofd en bijgebouwen) wordt bepaald t.o.v. het straatpeil. De hoogte van de constructies opgericht in de tuinstrook en op de binnenkern wordt bepaald t.o.v. het maaiveld. Op de perceelsgrenzen mag de hoogte maximum 3,5 m bedragen, tenzij op het bestemmingsplan morfologie expliciet een bepaalde referentiehoogte opgegeven is (toepassing zie art ). Deze referentiehoogte mag eveneens op de zijperceelsgrenzen aangehouden worden. Indien de hoogte van de bestaande gemene muren hoger is kan het College evenwel afwijkingen toestaan, voor zover dit stedenbouwkundig verantwoord is. De constructies moeten gelegen zijn onder het lichtbelemmeringsvlak bepaald door de maximumhoogte van de gemene muur (zoals hierboven bepaald), en een onder een hoek van 65 opwaarts gericht vlak. De totale hoogte mag maximum 6 m bedragen, behalve in de hiernavolgende gevallen, waarbij evenwel de gemiddelde kroonlijsthoogte van de omliggende hoofdgebouwen niet overschreden mag worden: a. op de binnenkern b. binnen de centrumzones, de zones voor niet hinderlijke bedrijven en de zones voor gemeenschapsuitrustingen c. bij gemeenschapsuitrustingen gesitueerd in een woonzone B of multifunctionele zone. Gebouwdiepte Diepte van de hoofdgebouwen De diepte van de hoofdgebouwen wordt bepaald in functie van de zgn. referentiediepte. De referentiediepte wordt naargelang de plaatselijke toestand als volgt bepaald: a. Ingeval er twee aangrenzende hoofdgebouwen zijn: de diepte van het ondiepste aangrenzend hoofdgebouw. b. Ingeval er slechts één aangrenzend hoofdgebouw is: de diepte van dat hoofdgebouw. c. Ingeval er geen aangrenzende hoofdgebouwen zijn: de diepte van het dichtstbijzijnde hoofdgebouw in dezelfde rij. d. Ingeval er geen andere hoofdgebouwen zijn in dezelfde rij: vrij te bepalen. Als de referentiediepte minder dan 10 m bedraagt, dan mag bij het bouwen en herbouwen de diepte van het hoofdgebouw maximum 2 m verder reiken dan die referentiediepte en moet het minimum overeenkomen met die referentiediepte, met evenwel een minimum van 8 m. Deze laatste beperking geldt echter niet als de perceelsdiepte minder dan 10 m bedraagt. Is de referentiediepte begrepen tussen 10 m en 12 m, dan moet bij het bouwen en herbouwen de diepte van het hoofdgebouw gekozen worden tussen 10 en 12 m. Als de referentiediepte 12 m of meer bedraagt, dan komt bij het bouwen en herbouwen de maximum toegelaten bouwdiepte overeen met die referentiediepte (met een maximum van 15 m), en bedraagt de minimale bouwdiepte 10 m. Teneinde de lichtinval en de bezonning in de hoeken van de bouwblokken te verzekeren kan het College evenwel een geringere bouwdiepte opleggen. Onder volgende voorwaarden kan het College voor zover de plaatselijke toestand dit toelaat, deels een grotere bouwdiepte 37/112

38 toestaan. De hoofdgebouwen dienen dan beschreven te worden binnen de verticale vlakken die vertrekkende van de normale bouwdiepte op de perceelsgrens (zoals hierboven bepaald) een hoek van 45 vormen ten opzichte van de rooilijn, waarbij evenwel een bouwdiepte van 15m niet overschreden wordt. Diepte van de bijgebouwen: (opgericht binnen de strook voor hoofd en bijgebouwen) Bijgebouwen mogen opgericht worden vanaf een diepte welke overeenkomt met de minimum bouwdiepte van het hoofdgebouw (zoals bepaald in art ) tot aan de grens van de strook voor hoofd en bijgebouwen (zoals bepaald in art. t ) Diepte van de constructies opgericht binnen de tuinstrook en op de binnenkern Binnen deze stroken zijn er geen specifieke beperkingen op de bouwdiepte, voor zover er voldaan is aan de voorwaarden vermeld in art Gevelritme, gevelgeleding, gevelopbouw Het kenmerkend ritme van een straatwand moet hetzij bewaard, hetzij versterkt worden. Het zijn vooral de in de binnenstad overheersende verticaliteit van de gevelarchitectuur en de typerende traveebreedtes die gerespecteerd zullen moeten worden. Er kan in geen geval gerefereerd worden naar de bestaande gevels die de harmonische samenhang van het straatbeeld in het gedrang brengen. Bij verbouwingen van de benedenverdieping van een pand moet zowel de horizontale als de verticale geleding gerespecteerd worden. Indien de harmonische opbouw van de gevel zulks vraagt kan opgelegd worden dat de penanten op hun oorspronkelijke plaats behouden blijven. Mochten de penanten voor de inwerkingtreding van deze voorschriften weggebroken zijn, kan naar aanleiding van latere verbouwingen voorgeschreven worden ze opnieuw aan te brengen. In dat geval zijn de penanten aan de bovenverdiepingen, indien ze bewaard zijn gebleven, bepalend voor de plaats van de herbouw ervan op de benedenverdieping. Gevelmaterialen Het materiaalgebruik van alle gevels (voor, zij en achtergevels moet constructief en esthetisch verantwoord zijn; de aard en de kleur van de gevelmaterialen moeten stroken met de voorschriften zoals aangegeven in de algemene bepalingen (punt 3.1). Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren en het gebruik van camouflerende, nabootsende en in het oog springende gevelmaterialen, bekledingen, schrijnwerken, beglazingen en -schilderingen zijn tegengesteld aan de doelstelling om de harmonie in de architectuur te bevorderen, in het gegeven geval te herstellen. Het bezetten, bepleisteren of berapen van gevels in typische zand en baksteenarchitectuur is niet toegelaten. Het afkappen van de bepleistering van daartoe niet geschikte typische gevels uit de 19de en het begin van de 2Oste eeuw wordt slechts toegelaten mits voorafgaande vergunning van het College, dat afkappen kan weigeren om kunsthistorische, architecturale en/of stadslandschappelijke redenen. In het bijzonder binnen de gebieden die op het morfologisch bestemmingsplan als zone met hoge stadslandschappelijke waarde en als witte rij aangeduid werden, moet de pleisterwerktextuur behouden of versterkt worden. Dit wil zeggen dat gebouwen met bepleisterde gevels hun karakter moeten behouden; vervangende nieuwbouw in witte rijen en in straatwanden die overwegend bepleisterd zijn en gelegen binnen voormelde zones, moet qua gevelmaterialen in harmonie zijn met de pleisterwerkarchitectuur. Het gebruik van het begrip witte rij impliceert niet noodzakelijk dat het pleisterwerk alleen maar wit geschilderd mag worden; het is zelfs zo dat de decoratieve elementen soms beter tot hun recht komen als een zekere schakering van tinten gebruikt wordt op eenzelfde gevel, 38/112

39 wat dus zeker toegelaten kan worden. De geïsoleerde bepleisterde gevels zullen qua kleur bij voorkeur de eventuele oorspronkelijke polychromie respecteren. Dakvorm, dakbedekking De vorm van de daken, de dakbedekking, de dakkapellen en de dakvensters moeten in harmonie zijn met de bedaking in de omgeving. Bij zadel en schilddaken van hoofdgebouwen zal de dakhelling recht zijn, en een hoek vormen van minstens 40 tot maximum 60 ten opzichte van de horizontale. Mansardedaken zijn toegelaten indien boven het steil gedeelte het bijhorende zadeldak wordt verwezenlijkt met een helling van minimum 30 met de horizontale. De hoogte van de nok zal nooit hoger reiken dan 6 m boven de kroonlijst. Parkeerruimten De laatst geldende gemeentelijke bouwverordening houdende de verplichting de nodige parkeerplaatsen aan te leggen is van toepassing. C. BOUWREGLEMENT STAD GENT Er dient rekening te worden gehouden met het algemeen bouwreglement van de stad Gent. Dit is raadpleegbaar op de website van de Stad Gent: Dit bouwreglement van de stad Gent is bindend, en geldt als absolute juridische minimumnorm. De kandidaat-koper kan zich voor meer informatie wenden tot de Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Administratief Centrum, Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent (T: of F: of via volgend adres: stedenbouwkundigevergunningen@gent.be). Sectorverantwoordelijke voor deze locatie is de heer Danny De Clerck: Danny.DeClerck@Gent.be Tel: Fax: D. GEWESTELIJKE STEDENBOUWKUNDIGE VERORDENING Er dient rekening te worden gehouden met de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. 39/112