stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 2

Transcriptie

1 Aalst, augustus 2008

2 VOORONTWERP Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 februari 2008 Op bevel, Zegel van de gemeente de adjunct-stadssecretaris, de voorzitter, Reginald Van Hecke Christoph D Haese Het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor eenieder ter inzage heeft gelegen van 4 april tot 2 juni 2008 Namens het college van burgemeester en schepenen Op bevel, de stadssecretaris, Zegel van de gemeente de burgemeester Luc Moereels Ilse Uyttersprot, Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 30 september 2008 Op bevel, Zegel van de gemeente de adjunct-stadssecretaris, de voorzitter, Reginald Van Hecke Christoph D Haese stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 2

3 Inhoudsopgave Leeswijzer De algemene bepalingen, artikelen onder hoofdstuk 1, zijn op het volledige plangebied van toepassing. Bovenop deze algemene bepalingen gelden de zonevoorschriften, artikelen onder hoofdstuk 2. Deze zijn van toepassing op de desbetreffende zone zoals benoemd en begrensd in het bestemmingsplan. 1. Algemene voorschriften 1.1. Ruimtelijke architecturale kwaliteiten 1.2. Bestaande situatie 1.3. Inplantingen van openbaar nut 1.4. Parkeerplaatsen 1.5. Duurzaam bouwen 2. Zonevoorschriften 2.1. Zone voor openbare en private dienstverlening en wonen 2.2. Zone voor wonen aaneengesloten bebouwing 2.3. Zone voor meergezinswoningen en diensten 2.4. Zone voor publieke ruimte stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 3

4 Hoofdstuk 1. Algemene voorschriften 1.1 Ruimtelijke architecturale kwaliteiten De invulling van de verschillende bouwzones moet gebeuren door middel van een hedendaagse, kwalitatieve architectuur. De inplanting, het volume, de vormgeving van de gebouwen moet rekening houden met de volgende stedenbouwkundige aspecten: - een zinvolle relatie met het openbare domein; - het garanderen van voldoende lichtinval, bezonning en privacy voor de nabijgelegen bebouwing; - het gebruik van duurzame gevelmaterialen Bestaande situatie De bestaande vergunde of vergund geachte en niet-verkrotte gebouwen, die niet voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, mogen verbouwd en gerenoveerd worden binnen het bestaande volume. Een uitbreiding van de bestaande bebouwing buiten de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan is daarentegen niet toegelaten. Bij herbouw of nieuwbouw van een gedeelte of van het gehele gebouw, moet de nieuwe bebouwing beantwoorden aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan. De bestaande vergunde activiteiten kunnen behouden blijven. Nieuwe activiteiten moeten beantwoorden aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan Inplantingen van openbaar nut Bestemmingen voor openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen van welke schaal, aard en grootte dan ook, kunnen in elke zone van het RUP worden voorzien, onder volgende voorwaarden : De ingeplante gemeenschapsvoorziening of voorziening voor openbaar nut moet de bedoelde bestemming van het gebied gaan versterken en ondersteunen of net mogelijk maken; De inplanting van de gemeenschapsvoorziening mag de realisatie én het beheer van de zone niet in het gedrang brengen; Het gebouw of de constructies van de gemeenschapsvoorziening of de voorziening voor openbaar nut moeten voldoen aan alle stedenbouwkundige voorschriften die geldig zijn in de zone van inplanting Parkeerplaatsen Bij nieuwbouw, verbouwing of functiewijziging moet een benodigd aantal parkeerplaatsen worden voorzien. Dit aantal bedraagt: - Voor ééngezinswoningen: 1 pp per woongelegenheid. Uitzondering hierop zijn woningen < 6m gevelbreedte, waar het voorzien van garages verboden is. - Voor meergezinswoningen: 1 pp. per woongelegenheid. Uitzondering hierop wordt gemaakt voor studio s waarvoor 1 parkeerplaats per 3 woongelegenheden en voor begeleid wonen en zorgflats waarvoor 1 parkeerplaats per 5 woongelegenheden dient voorzien te worden. - Voor openbare en private dienstverlening: 1pp. per 100 m² bruto-vloeroppervlakte. stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 4

5 Het aantal parkeerplaatsen wordt steeds binnen de grenzen van het bouwperceel gerealiseerd, en zoveel mogelijk gebundeld bij bestaande parkeervoorzieningen en ontsluitingsinfrastructuur. Uitzondering kan hierop gemaakt worden mits de aanvrager het bewijs levert dat hij op een ander perceel in de onmiddellijke omgeving de nodige parkeerplaatsen heeft gerealiseerd of zal realiseren. Bij nieuwbouw, verbouwing of functiewijziging moet een benodigd aantal fietsstalplaatsen worden voorzien a ratio van: - Voor wonen: minimaal 2 fietsenstalplaatsen per woongelegenheid; - Voor andere functies: minimaal 1 fietsenstalplaats per 50 m² bruto-vloeroppervlakte. De fietsenstallingen moeten zich nabij de toegang van de gebouwen bevinden op een veilige, goed ingepaste, overdekte en optimaal bereikbare plaats Duurzaam bouwen Alle verbouwingen, nieuwe gebouwen, constructies en infrastructuren moeten op een duurzame wijze opgericht worden. De vergunningverlenende overheid bepaalt bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of aan dit voorschrift is voldaan. Bij de beoordeling worden minstens de volgende criteria afgewogen: - Het gebruik van duurzame bouwmaterialen (niet enkel gevelmaterialen). - Het compact bouwen. - Het creëren van multifunctionele ruimtes. - Bij het voorzien van glaspartijen rekening houden met de bezonning i.f.v. de maximale benutting van zonne-energie. Afwateringssystemen dienen daar waar mogelijk gebruikt te worden als attractief ruimtelijk element. Voor alle daktypes zijn zonnepanelen en gelijksoortige energiewinningssystemen toegelaten. stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 5

6 Hoofdstuk 2. Zonevoorschriften 2.1 Zone voor openbare en private dienstverlening en wonen bestemming De zone is bestemd voor openbare en private diensten en hun bijhorende accommodatie. Alle gebouwen en constructies, die noodzakelijk zijn voor het functioneren van de dienstverlening, zijn toegelaten. Voor deelzone 1A en 1 A kan wonen als hoofdfunctie (100 % van de vloeroppervlakte). Voor de deelzones 1B en 1C kan een conciergewoning met een max. vloeroppervlakte van 200 m² in het gebouw geïntegreerd worden inrichting bebouwing De maximale terreinbezetting bedraagt 100% van de zoneoppervlakte, mits rekening gehouden wordt met de uiterste bouwlijn. De uiterste bouwlijn valt samen met de zonegrens, tenzij anders vermeld. Noodzakelijke ingrepen in functie van toegankelijkheid kunnen wel voor de bouwlijn toegestaan worden. De kleur van gevels en dakbedekking dient in harmonie te zijn met het reeds bestaande gevelbeeld, of er positief mee te contrasteren. In het bijzonder wordt er rekening gehouden met aanpalende beeldbepalende gebouwen. Blinde gevels moeten worden afgewerkt in het gevel- of dakbedekkingsmateriaal van het gebouw waarvan de gevel deel uitmaakt, tenzij het een wachtgevel betreft. Deze laatste wordt afgewerkt met duurzame materialen die de waterdichtheid van de scheidingsmuren verzekeren en die in harmonie zijn met de omgeving. Bij het aanbouwen worden de nietafgewerkte delen van wachtgevels afgewerkt door de bouwheer die het laatst bouwt. De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot de bovenkant van de kroonlijst. Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt maximum 0,40 m hoger dan het peil van het openbare domein op de rooilijn en aan de inkomdorpel gemeten. Hellende daken dienen te worden gerealiseerd onder een helling tussen 30 en 50. Platte daken moeten voorzien worden van een groendak niet-bebouwde delen De niet-bebouwde perceelsdelen worden ingericht als een kwalitatieve groene ruimte met passende verharding in functie van de hoofdbestemming van de zone specifieke voorschriften Deelzone 1A : bestaande gebouwen: - de kroonlijsthoogte en dakvorm te bewaren en bij uitbreiding te volgen. - het gebouw is op het grafisch plan aangeduid als beeldbepalend (door middel van een asterisk) en moet bijgevolg behouden blijven. Een verbouwing of aanpassing stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 6

7 ervan moet rekening houden met de culturele, historische en/of esthetische waarde ervan. Deelzone 1A : uitbreidingszone De gevel naar het park Sint-Elisabeth toe moet uitgevoerd worden als een volwaardige voorgevel. - Maximale kroonlijsthoogte:. hoofdgebouw: 9 meter. bijgebouw: 4 meter op de grens met nabuur. - Dakvorm:. hoofdgebouw: plat dak. bijgebouw: vrij; max. helling 45 De vergunningsvraag moet een nota bevatten die aangeeft hoe de uitbreiding op een goede manier omgaat met de waardevolle elementen van de bestaande bebouwing. Deelzone 1 B - Maximale totale hoogte (incl. dak):. hoofdgebouw palend aan de woningen Gasthuisstraat: 12,00 m (uitgezonderd technische installaties). hoofdgebouw los van de aanpalende woningen : 10,60 m. bijgebouw: 4,20 m - Dakvorm:. hoofdgebouw palend aan woningen Gasthuisstraat: hellend dak (volgt gabarit buur inzake kroonlijst en dakhelling). hoofdgebouw los van de aanpalende woningen: plat dak. bijgebouw: plat dak Deelzone 1 C - maximale kroonlijsthoogte:. hoofdgebouw: 9 meter.. bijgebouw: 4 meter - Dakvorm:. hoofdgebouw: vrij. bijgebouw: plat dak - Het gebouw is op het grafisch plan aangeduid als beeldbepalend (door middel van een asterisk) en moet bijgevolg behouden blijven. Een verbouwing, aanpassing of uitbreiding ervan moet rekening houden met de culturele, historische en/of esthetische waarde ervan. De vergunningsvraag moet een nota bevatten die aangeeft hoe de uitbreiding op een goede manier omgaat met de waardevolle elementen van de bestaande bebouwing zone voor wonen aaneengesloten bebouwing bestemming Deze zone is bestemd voor woningen en bijgebouwen in een gesloten bebouwingspatroon met bijgaande private buitenruimte in de vorm van tuin of terras. Voor de zone 2 A: ééngezinswoningen Voor de zone 2 B: hetzij ééngezinswoningen, hetzij meergezinswoningen. Het aantal studio s (1) wordt beperkt tot maximum 1 studio per 5 woongelegenheden. stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 7

8 (1) Definitie studio: - woonentiteit waarin alle leeffuncties geïntegreerd zijn in één ruimte, behoudens het sanitair voor eigen gebruik dat eventueel voorzien is in een aangrenzende aparte ruimte. - minimum totale vloeroppervlakte: 30 m² - vrije hoogte niet lager dan 2,5 m - minimum 1/10 van de totale vloeroppervlakte van het lokaal aan daglicht ontvangen. De woonfunctie kan worden aangevuld met een beperkte ruimte voor andere functies, zoals handel, diensten en kantoren, voor zover deze verenigbaar zijn met de woonomgeving. De maximale oppervlakte ingenomen door deze functies bedraagt 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw inrichting Aantal bouwlagen worden vastgelegd in het bestemmingsplan. In het dakvolume kan bijkomend maximaal één woonlaag worden gerealiseerd. De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot de bovenkant van de kroonlijst. Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt maximum 0,40 m hoger dan het peil van het openbare domein op de rooilijn en aan de inkomdorpel gemeten. Kroonlijst- en nokhoogte: Voor de zones 2A en 2B langs Hertshage. De hoogte per bouwlaag bedraagt maximaal 3,50 m op het gelijkvloers en 3.00 m op verdiep. De maximale kroonlijsthoogte 9.50 m en nokhoogte meter. De verschillende bouwlagen moeten ingericht worden binnen dit maximum gabariet. De noodzakelijke uitbouwen voor technische ruimten zoals liftkoker, ventilatiekoker, enz. moeten eveneens voorzien worden binnen dit gabariet. Vanaf de eerste verdieping is op de voorgevel een uitbouw van maximaal 0,60 m toegelaten tot maximaal 0,60 m van de uiterste hoeken van de voorgevel en over maximaal de halve breedte van de gevel. De vrije hoogte onder dergelijke uitbouw dient minstens 2,70 m te bedragen. De uitbouw bevindt zich steeds onder de kroonlijst van het gebouw. Voor zone 2 A langs de Gasthuisstraat dient de bestaande kroonlijsthoogte bewaard te blijven. De verschillende bouwlagen moeten ingericht worden binnen het bestaande gabariet. De kleur van gevels en dakbedekking dient in harmonie te zijn met het reeds bestaande gevelbeeld, of er positief mee te contrasteren. In het bijzonder wordt er rekening gehouden met aanpalende beeldbepalende gebouwen. Blinde gevels moeten worden afgewerkt in het gevel- of dakbedekkingsmateriaal van het gebouw waarvan de gevel deel uitmaakt, tenzij het een wachtgevel betreft. Deze laatste wordt afgewerkt met duurzame materialen die de waterdichtheid van de scheidingsmuren verzekeren en die in harmonie zijn met de omgeving. Bij het aanbouwen worden de nietafgewerkte delen van de wachtgevels afgewerkt door de bouwheer die het laatst bouwt. De afstand tot de zijkavelgrenzen: er moet steeds tegen gemene muren op de perceelsgrens aangebouwd worden. De verplichte voorbouwlijn valt samen met de zonegrens aan de straat. Achteruitbouwstroken ten aanzien van de verplichte voorbouwlijn zijn niet toegelaten. Dakvorm: hellend dak; gerealiseerd onder een helling tussen 30 en 50. stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 8

9 De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 18,00 m. Op verdieping bedraagt de maximum bouwdiepte 12,00 m (hoofdgebouw). Terrassen op platte daken zijn toegestaan tot 15 meter bouwdiepte; de overige dakoppervlakte dient te worden voorzien als niet-betreedbaar groendak. De zijkavelgrenzen van het terras dienen te worden afgeschermd door middel van een scheidingswand uitgevoerd in dezelfde materialen als het hoofdgebouw en met een totale hoogte van 1,80 meter (gemeten vanaf de vloerpas van het terras). Bijkomende constructies bovenop de achterbouw zijn niet toegestaan. Rechtstreekse toegangen vanaf de achterbouw naar de tuin zijn niet toegelaten, met uitzondering van een trap die in de achterbouw ingewerkt is. Aansluitend bij de hoofdgebouwen kan per woning een bijgebouw opgericht worden. - Maximale kroonlijsthoogte van 3,50 m. - Dakvorm: plat dak Serres en tuinhuisjes kunnen opgericht worden mits een vrije ruimte van minimaal 5 meter ten opzichte van de achterste grens der bij- of hoofgebouw gerespecteerd wordt. Kroonlijsthoogte max. 2.5 m ; nokhoogte max. 3 m. Te plaatsen op de perceelsgrens of op een min. afstand van 2 m van de perceelsgrens. Bij plaatsing op de perceelsgrens dient het om een gemetste constructie te gaan, onder plat dak. De niet-bebouwde perceelsdelen: - Worden ingericht als groene ruimte met bijgaande verharding. - Voor de zones 2 A en 2 B is bij ééngezinswoningen een private buitenruimte verplicht. De oppervlakte van de buitenruimte bedraagt minimum 12,00 m². De minimale afmeting van de zijden van de buitenruimte is 3,00 m. - Voor de zone 2 B moet bij meergezinswoningen per woongelegenheid een private buitenruimte voorzien worden onder de vorm van een tuin of een terras. De oppervlakte van deze private open ruimte bedraagt minimum 9,00 m². De minimale afmeting van de kleinste zijde van de private open ruimte is 2,00 m. Op de niet-bebouwde zij- en achterkavelgrenzen zijn afsluitingen met een maximale hoogte van 2 meter op de volledige diepte van het perceel in groenaanplantingen (inheemse hagen eventueel in combinatie met paal en draad) toegelaten. In functie van de privacy kunnen andere materialen toegestaan worden: metselwerk (zelfde als hoofdgebouw) en houten panelen. 2.3 zone voor meergezinswoningen - diensten bestemming Bestemd voor meergezinswoningen, openbare en private diensten met bijhorende groenvoorziening en verharding. Deze functies kunnen worden aangevuld met een beperkte ruimte voor handel, voor zover deze verenigbaar is met de woonomgeving. De maximale oppervlakte ingenomen door handel bedraagt 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw. stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 9

10 2.3.2 inrichting Bouwdieptes, -oppervlaktes en aantal bouwlagen worden vastgelegd in het bestemmingsplan. De hoogte per bouwlaag bedraagt maximaal 3,5 m op het gelijkvloers en 3 meter op verdiep. Per project kan maximaal 80 % van de totale zone bebouwd worden. De uiterste bouwlijn valt samen met de zonegrens, tenzij anders vermeld. Hoofdgebouw: maximale kroonlijsthoogte: 9, 50 m -12,50 m en maximale nokhoogte: 14,00 m - 17,00 m. De hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het aanzetpeil van de inkomdorpel tot de bovenkant van de kroonlijst. Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt maximum 0.40 m hoger dan het peil van de rooilijn van Hertshage. De verschillende bouwlagen moeten ingericht worden binnen dit maximum gabariet. In het dakvolume mag bijkomend maximaal één volwaardige woonlaag voorzien worden. De noodzakelijke uitbouwen voor technische ruimten zoals liftkoker, ventilatiekoker, enz. moeten eveneens voorzien worden binnen dit gabariet. Langs iedere zijde moeten naar de publieke ruimte toe aantrekkelijke gevels gecreëerd worden. Uitsprongen voorgevel en dakvlak Vanaf de eerste verdieping is op de voorgevel een uitbouw van maximaal 0,60 m toegelaten tot maximaal 0,60 m van de uiterste hoeken van de voorgevel. De vrije hoogte onder dergelijke uitbouw dient minstens 2,70 m te bedragen. Dakterrassen in de dakhelling zijn toegestaan over de gehele dakbreedte met een minimum afstand van 0,60 m t.o.v. de aanpalenden en een maximum hoogte van 1/2 van de hoogte van het dakvlak. De afsluiting van de terrassen heeft een maximale hoogte van 1,20 m en dient op één van navolgende wijzen te worden gerealiseerd: de afsluiting kan voorzien worden in het verlengde van gevel en dient te worden uitgevoerd in duurzame en esthetisch verantwoorde materialen in combinatie met de materialen van de voor- of achtergevel; de afsluiting kan voorzien worden op minimum 1 m afstand van de voorgevel waarbij de kroonlijst over de gehele dakbreedte doorloopt. De afsluiting dient te worden uitgevoerd in duurzame en ethetisch verantwoorde materialen. Dakvorm: hellende daken voor hoofdgebouw. Deze dienen te worden gerealiseerd onder een helling tussen 30 en 50. De kleur van gevels en dakbedekking dient in harmonie te zijn met het reeds bestaande gevelbeeld, of er positief mee te contrasteren. In het bijzonder wordt er rekening gehouden met aanpalende beeldbepalende gebouwen. Blinde gevels moeten worden afgewerkt in het gevel- of dakbedekkingsmateriaal van het gebouw waarvan de gevel deel uitmaakt, tenzij het een wachtgevel betreft. Deze laatste wordt afgewerkt met duurzame materialen die de waterdichtheid van de scheidingsmuren verzekeren en die in harmonie zijn met de omgeving. Per woongelegenheid moet een private buitenruimte voorzien worden onder de vorm van een tuin of een terras. De oppervlakte van deze private buitenruimte bedraagt minimum 9,00 m². De minimale afmeting van de kleinste zijde stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 10

11 van de buitenruimte is 2,00 m. Bijgebouw: Bijgebouwen met maximale kroonlijsthoogte : 3,50 m Dakvorm : plat; te voorzien van groendak Gevels en dakbedekking: zelfde materialen als hoofdgebouw. Op de niet-bebouwde zij- en achterkavelgrenzen zijn afsluitingen met een maximale hoogte van 2,20 meter op de volledige diepte van het perceel in metselwerk (zelfde als hoofdgebouw) verplicht. Uitzondering hierop kan gegeven worden in functie van de te creëren toegangen, o.a. de voetgangersverbinding zoals omschreven in punt specifieke voorschriften. De niet-bebouwde perceelsdelen worden ingericht als groene ruimte met bijgaande waterdoorlatende verharding. Ze kunnen geheel of deels ingelijfd worden in het publiek domein specifieke voorschriften Kwaliteitsmotivatie: De vergunningsaanvraag bevat de nodige elementen en motivaties om aan te tonen dat aan de kwaliteitseisen ivm het woongebied voldaan wordt. De aanvraag moet duidelijk maken op welke manier de eventuele verweving van functies kan gerealiseerd worden, hoe de privacy van de omwonenden gerealiseerd wordt en op welke manier kwalitatieve woongelegenheden met voldoende buitenruimte gerealiseerd worden. Een voldoende ruime voetgangersverbinding kan gecreëerd worden tussen de bestaande ontmoetingsruimte langs de Lazarethstraat en de publieke ruimte aansluitend op het project Dieter Van Den Elzas. De voetgangersverbinding moet minimaal van zonsop- tot zonsondergang publiek toegankelijk zijn en via een sleutelbeheer moet de eigenaar van het bouwproject het tijdig openen en afsluiten van de doorgang blijvend garanderen Zone voor publieke ruimte bestemming De zone is bestemd voor publieke ruimte met als hoofdfunctie het verblijven/recreëren en als aanvullende functie het verbinden en toegang verlenen inrichting Bijzondere voorzieningen zoals signalisatie, beperkte nutsbebouwing en straatmeubilair zijn toegelaten, voor zover de inplanting ervan rekening houdt met alle aspecten van verkeersveiligheid, representativiteit en hinder voor aanpalenden. Dit moet blijken uit een motivatie van de inplanting die bij de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning moet gevoegd worden. Sport- en speelinfrastructuur kunnen op een passende wijze in het publiek domein ingeplant worden. De verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende materialen. Het inplanten van gebouwen of constructies is toegestaan in functie van het goed functioneren van het publiek domein. Met het reliëfverschil moet op een creatieve en kwalitatieve manier ompgesprongen worden. Kleine waterbekkens in functie van de opvang van hemelwater kunnen in deze zone ingeplant worden. stedenbouwkundige voorschriften RUP Hertshage 11