VERKAVELING WERKEN (KORTEMARK) Hogestraat 17. Verkavelaar: Rommel Paul & Rommel Lieve. Motivatienota Stedenbouwkundige voorschriften

Transcriptie

1 Landmeetkantoor Decoster bvba Vinkensveldstraat 16, 8480 ICHTEGEM Tel 0476/ Fax 051/ Web info@landmeterdecoster.be VERKAVELING WERKEN (KORTEMARK) Hogestraat 17 Verkavelaar: Rommel Paul & Rommel Lieve Motivatienota Stedenbouwkundige voorschriften Opgemaakt 6 december 2012 Nico DECOSTER Beëdigd Landmeter-Expert Ing. Bouwkunde Stedenbouwkundige voorschriften p. 1 / 7 VK Werken Hogestraat 17

2 MOTIVATIENOTA BETREFFENDE DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING A. VOORWERP VAN DE AANVRAAG Verkavelingsaanvraag voor 4 nieuwe kavels voor halfopen bebouwing en 2 voor gesloten bebouwing. B. ZONERINGSGEGEVENS VAN HET GOED - Gewestplan: woongebied - BPA: geen - Ruimtelijk uitvoeringsplan: geen C. OVEREENSTEMMING EN VERENIGBAARHEID VAN DE AANVRAAG MET DE WETTELIJKE EN RUIMTELIJKE CONTEXT Het gewestplan is van toepassing. De aanvraag is in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften voor woongebied. D. BESCHRIJVING VAN DE LIGGING EN DE OMGEVING VAN HET GOED De verkaveling is gelegen langs de Hogestraat in de dorpskern van Werken, een deelgemeente van de gemeente Kortemark. De Hogestraat is een gemeenteweg. De voornaamste voorzieningen zijn gelegen in de dorpskern van Werken of iets verderop in het centrum van Zarren (ca. 2km): winkels (bakker, slager, grootwarenhuis), dienstverlening (bank, ziekenfonds, apotheek, dokter, kinesist, ), onderwijs (kinderopvang, kleuter & lager onderwijs) en ontspanningsmogelijkheden (sport, cultuur, ). Er is een bushalte Werken Kerk langs de Werkenstraat op ca. 300m (info via De Hogestraat is een voldoende uitgeruste gemeenteweg (op het moment van de aanvraag in heraanleg) of wordt door de verkavelaar, indien noodzakelijk blijkt, naar aanleiding van deze verkavelingsaanvraag voldoende uitgerust. E. BESCHRIJVING VAN DE BESTAANDE TOESTAND VAN HET GOED Het terrein is deels bebouwd (woning met verschillende bergplaatsen) en bestaat deels uit akkerland. De vergunning voor sloping van de woning en bergplaatsen wordt eveneens aangevraagd (zie verkavelingsplan). F. VERANTWOORDING VAN HET VERKAVELINGSCONCEPT Het gewestplan voorziet woongebied met een diepte van 50m vanaf de Hogestraat voor de te verkavelen zone. Gezien de bouwtypologie in de onmiddellijke omgeving is de keuze voor loten voor halfopen en gesloten ruimtelijk aanvaardbaar. De voorbouwlijn wordt voorzien op een afstand van min. 8,-m ten opzichte van de rooilijn analoog de eerder gerealiseerde verkavelingen langs de Hogestraat. De loten voor gesloten bebouwing zijn voldoende ruim voor een kwaliteitsvolle woning met mooie tuin. De afstanden tot de aanpalende percelen is voldoende groot om de privacy van de omliggende percelen te vrijwaren. Ten westen van de verkaveling bevindt er zich een groot kloostergebouw op ruime afstand (ca. 9m) van de perceelsgrens. Aan de andere zijde van de verkaveling, ten oosten, bevindt zich eerst een uitweg (breedte ca. 6m) voor achterliggend akkerland met aansluitend de kavels met de bestaande bebouwing langs de Hogestraat. Stedenbouwkundige voorschriften p. 2 / 7 VK Werken Hogestraat 17

3 ORIËNTATIE De achtergevels van de loten zijn noordwestelijk georiënteerd. FUNCTIES Binnen de verkaveling geeft het wonen de hoofdtoon aan. Dat betekent dat op de kavel één residentiële woning wordt opgericht. Woningsplitsing is niet toegelaten evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. Voorzieningen voor een inwonende ouder of kind zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de hoofdwoning: de zogenaamde zorgwoning. GEKOZEN WONINGTYPOLOGIE Voor alle bebouwingen wordt gekozen voor één of twee bouwlagen. GRAAD VAN PRIVACY De afstanden tot de vrije zijkavelgrenzen, is voldoende groot om de privacy van de loten onderling en die van de omliggende percelen te vrijwaren. RELATIE MET OPENBAAR DOMEIN Elke nieuwe bebouwing moet op min. 8,-m van het openbaar domein ingeplant staan. PARKEERVOORZIENINGEN Er dient een garage, parkeerplaats of car-port op eigen terrein te worden voorzien. NIVEAUVERSCHILLEN Er zijn geen significante niveauverschillen. VERKEERSAFWIKKELING Gezien het kleinschalig project zal dit geen noemenswaardige invloed hebben op de verkeersafwikkeling in de Hogestraat. DICHTHEID Totale oppervlakte = 0,3083ha 6 kavels in de verkaveling ca. 19 woningen/ha G. TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING De verkaveling is een invulling van een volledig perceel. Er zijn geen naastliggende, braakliggende of in de toekomst te ontwikkelen zones in de onmiddellijke omgeving van de verkaveling. Stedenbouwkundige voorschriften p. 3 / 7 VK Werken Hogestraat 17

4 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BIJ DE AANVRAAG VOOR EEN VERKAVELINGSVERGUNNING 1. VOORSCHRIFTEN BESTEMMING 1.1. BESTEMMING HOOFDGEBOUWEN 1.1.A. HOOFDBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Er zijn voldoende voorzieningen in de Enkel eengezinswoningen, met inbegrip van onmiddellijke omgeving. zorgwoningen worden toegelaten. Gezien de landelijke ligging zijn meergezinswoningen hier minder voor de hand liggend. Daarom wordt geopteerd voor eengezinswoningen. Voorzieningen voor inwonende hulpbehoevenden zijn toegelaten voor zover ze niet afsplitsbaar zijn van de woning. Voor de definitie van zorgwoningen wordt verwezen naar de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 1.1.B. NEVENBESTEMMING HOOFDGEBOUW(EN) Woningsplitsing is niet toegelaten, evenals nevenbestemmingen vreemd aan de woonfunctie zelf. Slechts een beperkt gedeelte van de woning kan ingericht worden als nevenbestemming. Het accent van de verkaveling ligt immers op 'wonen' BESTEMMING BIJGEBOUWEN Enkel functies, complementair aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep, handel en dienstverlening zijn toegelaten, mits aan alle van de volgende vereisten voldaan is: 1 de woonfunctie blijft behouden als hoofdfunctie; 2 de complementaire functie beslaat max. 30% van de beschikbare of geplande vloeroppervlakte met een totale maximale vloeroppervlakte van 50m². De bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor de berging van voertuigen, goederen, gebruiksmiddelen, enz.., die inherent verbonden zijn met de bestemmingen voorzien in de bestemmingszone, zijnde wonen. De eigenlijke bedrijfsvoering noch de woonfunctie zijn in de bijgebouwen toegelaten 1.3. BESTEMMING NIET BEBOUWD GEDEELTE Private tuinen, verharding, terras, afsluiting en bouwwerken (geen gebouwen zijnde) met uitzondering van een bijgebouw en/of car-port per lot. (zie dan 1.2. bestemming bijgebouwen ) Stedenbouwkundige voorschriften p. 4 / 7 VK Werken Hogestraat 17

5 2. VOORSCHRIFTEN GEBOUWEN 2.1. VOORSCHRIFTEN HOOFDGEBOUWEN 2.1.A. TYPOLOGIE Halfopen & gesloten bebouwing, zoals weergegeven op het verkavelingsplan. 2.1.B. INPLANTING Van deze afmetingen kan niet afgeweken VOORBOUWLIJN worden om privacy en ruimtelijke ordening De voorbouwlijn van de loten wordt aangeduid op het binnen de verkaveling te vrijwaren. verkavelingsplan: min. 8,-m BOUWDIEPTE De max. bouwdiepte op het gelijkvloers en de verdieping bedraagt resp. 15,-m en 12,-m mits de afstanden tot zijkavelgrenzen gerespecteerd worden. ZIJKAVELGRENS De afstand van het hoofdgebouw tot de vrije zijkavelgrens dient min. 3,-m te bedragen. 2.1.C. BOUWVOLUME Bij vaststelling van het aantal bouwlagen wordt aan elke bouwlaag een normatieve hoogte van 3,00m toegekend. Het aantal volle bouwlagen wordt gerekend tussen het pas van de gelijkvloerse bouwlaag en de bovenkant van de kroonlijst. 2.1.D. VERSCHIJNINGSVORM GABARIT Maximaal 2 bouwlagen (kroonlijsthoogte max. 6,-m). De nokhoogte is beperkt tot 12,-m. VLOERPEIL Max. 0,3m boven straatniveau t.h.v. rooilijn. GEVELMATERIALEN De keuze van de materialen is in principe vrij maar dient eigentijds en in harmonie te zijn met de omgeving. DAKVORM/HELLING Hellend dak, met een max. dakhelling van 50. Het is toegelaten dat max. 30% van de verticaal geprojecteerde dakoppervlakte afgedekt wordt met een dakvorm die verschillend is van de hoofddakvorm teneinde overgangen tussen verschillende bouwvolumes en daken, uitbouwen, terrassen of een specifieke architecturale vormgeving te maken. UITBOUW De breedte van de standvensters en/of dakkapellen mag maximum 1/3 bedragen van de breedte van de gevel waarop zij uitgeven. AANBOUW Indien de woning dient aan te bouwen tegen een eerder vergunde gevel op de gemeenschappelijke perceelsgrens met koppelbouwverplichting, moet de nieuwe bebouwing het gabarit aan straatzijde van de eerder vergunde woning volgen of een architecturaal verantwoorde overgang creëren. Stedenbouwkundige voorschriften p. 5 / 7 VK Werken Hogestraat 17

6 Onmiddellijk na het bouwen van deze woning dienen alle niet afgewerkte geveldelen van de muren, die op de gemeenschappelijke zijperceelsgrens staan ingeplant, met hetzelfde materiaal afgewerkt te worden als de voorgevel VOORSCHRIFTEN BIJGEBOUW(EN) 2.2.A. INPLANTING - BOUWVOLUME Indien koppeling mogelijk is en/of akkoord van Er mag een bijgebouw opgericht worden met een de aanpalende eigenaar(s) mag het bijgebouw max. oppervlakte van 40m² en een maximale wel ingeplant worden op de perceelsgrens. bouwhoogte van 1 bouwlaag met plat of hellend dak (tussen 30 en 50 ). Kroonlijsthoogte max. 3,-m. Nokhoogte max. 5,-m. In te planten op min. 1,-m van de perceelsgrens of op de perceelgrens indien koppeling mogelijk is. 2.2.B. VERSCHIJNINGSVORM Per bouwperceel is min. 1 garage of openluchtstelplaats / carport voor voertuigen op eigen terrein verplicht. De keuze van de materialen is in principe vrij maar dient in harmonie te zijn met het hoofdgebouw en de omgeving. 2.2.C. CARPORT De carport dient gerealiseerd te worden in zowel eigentijdse als duurzame materialen die zich harmonieus inpassen in de omgeving. Indien koppeling mogelijk is en/of akkoord van de aanpalende eigenaar(s) mag de carport ingeplant worden op de zijperceelsgrens. 1 carport naast de woning toegelaten, mits in acht name van volgende beperkende maatregelen: - een langs 3 zijden open constructie; - minstens 3,- meter achter de voorbouwlijn van de woning; - inplanting op minstens 0,50 meter van de (zij)perceelsgrens; - een maximale hoogte van 3,- meter; 2.3. VOORSCHRIFTEN DUURZAAM BOUWEN EN KWALITEITSASPECTEN De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden. Bijkomend worden er maatregelen getroffen inzake de aan te leggen verhardingen. Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen of materialen toegepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten (max. 30 m²) mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. Stedenbouwkundige voorschriften p. 6 / 7 VK Werken Hogestraat 17

7 3. NIET-BEBOUWD GEDEELTE 3.1. RELIEFWIJZIGINGEN Reliëfwijzigingen worden niet toegestaan VERHARDINGEN in bouwvrije zone De grond die gelegen is tussen de bouwlijn en Max. de helft van de oppervlakte tussen rooilijn en de rooilijn mag niet worden verhard en/of voorbouwlijn mag verhard worden met gewoonlijk gebruikt voor het stallen van voertuigen of aanhangwagens tenzij er een waterdoorlatende verharding. vergunde parking aanwezig is INRICHTINGSELEMENTEN niet-bebouwd gedeelte In de tuinstroken is de plaatsing van goederen, Private tuinen, verharding, terras, afsluiting en afval, wrakken, containers, caravans en bouwwerken (geen gebouwen zijnde). In deze zone is dergelijke meer verboden. Het plaatsen van masten en pylonen binnen een bijgebouw en/of car-port toegelaten mits deze zone is eveneens verboden. inachtname van de voorwaarden beschreven in AFSLUITINGEN Min. 2/3 van de zone dient ingericht te worden als tuin. Afsluitingen op de rooilijn dienen volledig aan de binnenkant van het perceel opgericht. Slechts volgende soorten afsluitingen zijn toegelaten: - op de rooilijn en op de gedeelten van de zijperceelsgrenzen gelegen tussen de bouwlijn en de rooilijn: een open afsluiting met max. hoogte van 2,-m of een gesloten afsluiting van max. 1,-m. - op de perceelgrens in het verlengde van de gemene muur is ook een gemetste tuinmuur toegestaan met hoogte van max. 2,-m en dit tot 3,-m achter de toegelaten bouwdiepte. - op de overige kavelgrenzen: afsluiting met hoogte van max. 2,-m Stedenbouwkundige voorschriften p. 7 / 7 VK Werken Hogestraat 17