Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk

Transcriptie

1 Woningbehoefteonderzoek gemeente Moerdijk De woningmarkt in Moerdijk BMC Oktober 2011 de heer W. Vos en mevrouw A. van den Heuvel Projectnummer: Correspondentienummer: AD-.-..

2 INHOUD HOOFDSTUK 1 CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN Conclusies van het onderzoek Nuancerende opmerkingen bij onderzoeksmethode Aanbevelingen 6 HOOFDSTUK 2 AANLEIDING EN DOEL Begripsbepaling Respons Leeswijzer 12 HOOFDSTUK 3 DEMOGRAFIE Bevolkingsontwikkeling Huishoudensontwikkeling Kenmerken van de huishoudens in de kernen 15 HOOFDSTUK 4 DE HUIDIGE WONINGVOORRAAD Woningtypen Huur- en koopwoningen Kopen huidige huurwoning Betaalbaarheid De ideale woning Zorgbehoefte in of om de woning Woonduur 26 HOOFDSTUK 5 LEEFBAARHEID Tevredenheid van bewoners met de woning Mening over de woonomgeving Veiligheidsgevoel Objectieve veiligheid Rapportcijfers woonkern 33 HOOFDSTUK 6 WOONBEHOEFTE EN VERHUISGENEIGDHEID Verhuizen of verbouwen Doorstromers 37 1/63

3 6.3 Belangrijk bij woningkeuze doorstromers Belangrijkste redenen om te verhuizen voor de doorstromers Gewenste woningtypen doorstromers Gewenste koop- en huurwoningen doorstromers Koopstarters en huureindigers Vertrekkers Nieuwe inwoners Senioren Starters 49 HOOFDSTUK 7 CONFRONTATIE VAN WONINGAANBOD EN -VRAAG Groepen woningvragers en aanbieders Totalen woningaanbod Totalen woningvraag Vraagoverschotten 54 HOOFDSTUK 8 REALITEIT VAN HET BEREKENDE VRAAGOVERSCHOT Beperkingen als gevolg van de toewijzingsregels Beperkingen als gevolg van provinciaal beleid Gevolg van beperkingen voor het berekende vraagoverschot Beperkingen als gevolg van strengere hypotheekregels 58 HOOFDSTUK 9 NIEUWBOUWPROGRAMMA HOOFDSTUK 10 DOORKIJK NAAR WONINGBEHOEFTE HOOFDSTUK 11 RECENTE ONTWIKKELINGEN Economische crisis Krimp van de bevolking Inkomensgrens van , Aanscherping van de hypotheekregels 63 2/63

4 Hoofdstuk 1 Conclusies en aanbevelingen Dit rapport bevat de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek dat in de gemeente Moerdijk is uitgevoerd in opdracht van de gemeente en de woningcorporaties Brabantse Waard en Bernardus Wonen. In totaal zijn er ongeveer schriftelijke enquêtes uitgezet onder de inwoners van de verschillende kernen van de gemeente. De respondenten hebben vragenlijsten op papier of via internet ingevuld. Daarmee bedraagt de respons 36%. 1.1 Conclusies van het onderzoek Op grond van het onderzoek en andere gebruikte bronnen kunnen de volgende conclusies worden getrokken: Demografische ontwikkelingen - In de periode tussen 2006 en 2011 is het aantal inwoners van de gemeente Moerdijk ongeveer gelijk gebleven (-0,35%). - De komende jaren wordt verwacht dat de bevolkingsomvang daalt, van inwoners op 1 januari 2011 tot inwoners op 1 januari In die periode is er sprake van verdere ontgroening en vergrijzing van de bevolking. De verwachte daling van het aantal inwoners van Moerdijk komt overeen met de verwachte daling in de hele regio West-Brabant. - De komende jaren zal het aantal huishoudens toenemen, van ongeveer op 1 januari 2011 tot ongeveer op 1 januari Huidige woningvoorraad - De meeste woningen in de gemeente zijn rijtjeswoningen (42%). 7% van de woningvoorraad zijn appartementen, meestal met een lift. De voorraad bestaat voor het grootste gedeelte uit koopwoningen (71%). - Van de huishoudens die nu in een huurwoning wonen, wil 7% de huidige huurwoning kopen. - De meeste huishoudens (65%) wonen al langer dan 10 jaar in dezelfde woonkern. Hoe ouder het huishouden, hoe langer de gemiddelde woonduur in de huidige kern. Leefbaarheid - Veel huishoudens (82%) vinden het prettig wonen in hun huidige woning. Huiseigenaren zijn gemiddeld meer tevreden over de huidige woning dan huurders. - De inwoners geven hun huidige woning gemiddeld een 7,8. Gemiddeld worden hogere rapportcijfers gegeven door huishoudens met een hoger inkomen, met een hogere leeftijd en door huiseigenaren. - Bijna iedereen (95%) vindt het (zeer) prettig om in de kern te wonen. 63% is (zeer) gehecht aan de woonkern of wijk. De inwoners van Helwijk zijn het minst gehecht aan de kern (48%), de inwoners van Willemstad het meest (76%). 3/63

5 - Van de huishoudens voelt 21% zich wel eens onveilig in de gemeente. Ongeveer de helft daarvan voelt zich ook wel eens onveilig in de eigen woonbuurt. - De meest voorkomende vorm van overlast zijn hondenpoep op straat, in plantsoen of op speelvelden (33%) en verkeerslawaai (19%). De inwoners van Langeweg hebben het minst te maken met vormen van overlast. Woonbehoefte en verhuisgeneigdheid - Een derde van de huishoudens heeft plannen om de komende vijf jaar te verbouwen of te verhuizen. - In totaal geven huishoudens aan dat ze willen verhuizen. Hiervan willen huishoudens (70%) in de gemeente blijven wonen (doorstromers). De belangrijkste redenen om te willen verhuizen is dat men graag gelijkvloers wil gaan wonen (30%), een woning of appartement wil gaan huren (24%), kleiner wil gaan wonen (19%) of groter wil gaan wonen (19%). Van de doorstromers geeft 59% de voorkeur aan een huurwoning en 35% aan een koopwoning. De overige 6% heeft geen voorkeur. De opvallend grote voorkeur voor een huurwoning wordt veroorzaakt door de relatief grote groep senioren onder de doorstromers. Van de 65- tot 75-jarigen is 80% van de verhuisgeneigden op zoek naar een huurwoning en van de 75-plussers zelfs 91%. - De meeste doorstromers zijn op zoek naar een seniorenwoning (41%) en een woning in een rij of geschakeld (16%). Bij een seniorenwoning gaat het vooral om een seniorenwoning in een appartementencomplex (41% van alle appartementen) en een seniorenwoning met tuin (33% van alle appartementen). De seniorenwoningen worden naar verhouding het meest gevraagd in de vier grootste kernen. - Er zijn 825 starters die in de periode een woning willen betrekken in de gemeente. Zij willen vooral zelfstandig gaan wonen, bijvoorbeeld omdat ze gaan trouwen of samenwonen. De meeste starters zijn op zoek naar een rijtjeswoning of een geschakelde woning (54%). Van de starters geeft 55% de voorkeur aan een koopwoning en 45% aan een huurwoning. Met de nodige voorzichtigheid kan worden geconcludeerd dat vanwege de huidige hypotheekregels 28% van de starters hun koopwens niet kan realiseren. Hun huurwens is wél reëel (zie hierna). - De binding met de eigen kern is groot: de meeste doorstromers zoeken een woning in de eigen kern, behalve in Langeweg, Moerdijk, Heijningen en Helwijk. Als de doorstromers niet binnen hun huidige woonkern willen verhuizen, kiezen ze vaak voor de nabij gelegen grotere kern, vooral Zevenbergen. - De voorgenomen verhuizingen van huishoudens leiden in de periode tot een woningaanbod van woningen. Daartegen staat een woningvraag van woningen. Er is dus sprake van een vraagoverschot van woningen. Dit vraagoverschot heeft voor het grootste deel (83%) betrekking op huurwoningen, zowel eengezinshuurwoningen (vooral tot 511,--) als meergezinshuurwoningen (huurappartementen, eveneens vooral tot 511,--). - Een aantal woningzoekenden met een jaarinkomen boven de ,-- zoekt een huurwoning met een huurprijs van minder dan 647,--. Vanaf 2011 kan deze woonwens niet meer worden gerealiseerd. Het gaat in dit onderzoek om 4/63

6 25% van de doorstromers, waaronder 35% van de senioren. In verreweg de meeste gevallen gaat het om huishoudens met een inkomen vlak boven de ,--. Er lijken geen starters te zijn die vanwege hun te hoge inkomen niet in aanmerking komen voor een huurwoning met een huurprijs van minder dan 647,--. - Door recente ontwikkelingen (zoals de economische crisis, de hierboven genoemde grens en de aanscherping van de hypotheekregels) en het uitgangspunt van migratiesaldo 0 zullen veel starters en huishoudens hun woonwens niet kunnen of mogen realiseren. Dit betekent dat aan het berekende vraagoverschot geen al te absolute waarde moet worden toegekend. Wel geeft de onderverdeling van het berekende vraagoverschot een accuraat beeld van de woningen die in de gemeente nodig zijn: meer goedkope woningen, meer huurwoningen en meer geschikte woningen voor senioren. - Als het berekende vraagoverschot wordt gecorrigeerd door aan te nemen dat: o de inwoners met een inkomen boven de ,-- die naar een sociale huurwoning willen verhuizen, niet verhuizen als gevolg van deze nieuwe grens; o het aantal vestigers gelijk zal zijn aan het aantal vertrekkers (migratiesaldo 0); dan bedraagt het gecorrigeerde vraagoverschot 825 woningen. - Het nieuwbouwprogramma voor de periode (1.207 woningen) is kleiner dan het berekende vraagoverschot (1.605 woningen), maar groter dan het gecorrigeerde vraagoverschot (825 woningen). Vergeleken met het vraagoverschot bevat het nieuwbouwprogramma te veel (eengezins)koopwoningen. 1.2 Nuancerende opmerkingen bij onderzoeksmethode In het algemeen wordt opgemerkt dat het niet verstandig is om de conclusies van dit onderzoek (zie paragraaf 1.1) letterlijk te vertalen naar nieuw woonbeleid. De onderzoeksresultaten zijn betrouwbaar. Dit type onderzoek brengt echter een aantal onzekerheden met zich mee en het onderzoek is een momentopname, terwijl het beleid van de gemeente zich over een aantal jaren uitstrekt. Als onzekerheden bij de berekening van de woningvraag en het woningaanbod (en dus ook het vraagsaldo) worden genoemd: 1. De berekening van het vraagoverschot gaat ervan uit dat alle verhuiswensen de komende vijf jaar daadwerkelijk worden gerealiseerd. Zeker in een economisch onzekere periode zullen echter niet alle verhuiswensen kunnen worden gehonoreerd. Er is een verschil tussen willen en kunnen, onder andere omdat de huidige woning niet wordt verkocht, waardoor de verhuizing wordt uitgesteld of waardoor wordt besloten om dan maar niet te verhuizen, maar de huidige woning te verbouwen. Die substitutievraag is niet in het onderzoek meegenomen. 2. Bij het afzetten van het woningaanbod tegen de woningvraag wordt er impliciet van uitgegaan dat: - het moment waarop een bepaalde woning in de bestaande voorraad beschikbaar komt, min of meer aansluit op de vraag naar die woning op dat moment; 5/63

7 - de kwaliteit van de bestaande woning voldoet aan de kwalitatieve wens van de woningvrager, wat niet altijd het geval zal zijn (de kwaliteit van bestaande huurwoningen kan bijvoorbeeld te laag zijn: kwalitatieve mismatch ); - de woningcorporatie de prijs van de vrijkomende huurwoning niet verhoogt voordat de woning opnieuw wordt verhuurd, terwijl de woningcorporaties dit recht wél hebben (de zogenoemde huurharmonisatie ). 3. Deze berekening houdt geen rekening met gebeurtenissen die de respondenten van het onderzoek niet hebben voorzien. Deze kunnen een verhoging van het woningaanbod betreffen (zoals sterfte), maar ook een verhoging van de woningvraag (zoals echtscheidingen). Per saldo betekenen deze onzekerheden dat de werkelijke verhoudingen tussen vraag en aanbod kunnen afwijken van de cijfers die hier zijn gepresenteerd. 1.3 Aanbevelingen De resultaten van dit woningbehoefteonderzoek worden gebruikt voor de actualisatie van het beleidsplan Wonen van de gemeente en om sturing te kunnen geven aan de woningbouwplanning, het strategische voorraadbeleid en de vastgoedontwikkeling van de woningcorporaties. Daarom worden in deze rapportage op basis van het uitgevoerde onderzoek, met de nuanceringen in het achterhoofd die in paragraaf 1.2 zijn gemaakt, aanbevelingen gedaan aan de gemeente en de woningcorporaties. Aanbevelingen aan de gemeente en de woningcorporaties 1. Dit onderzoek heeft in beeld gebracht aan welke woningtypen en -prijzen de grootste tekorten bestaan. Hou hiermee waar dat nog mogelijk is rekening bij het vaststellen van de woningdifferentiatie van een bouwplan voor de periode Voeg in de periode vooral woningen toe die er op dit moment en gelet op de demografische ontwikkelingen te weinig zijn: kleine woningen 1, huurwoningen en geschikte woningen voor senioren. 3. Over vier jaar wordt opnieuw Het Grote Woononderzoek uitgevoerd. Partijen wordt aanbevolen om het onderzoek op de volgende punten te verbeteren: - Gebruik in de vragenlijst zo weinig mogelijk de weet niet -antwoordcategorie. - Schrap vragen die (bijvoorbeeld op basis van deze rapportage) als minder relevant worden beschouwd. - Gebruik bij de verschillende groepen (zoals doorstromers en starters) dezelfde antwoordcategorieën (zoals huurprijs-, koopprijs- en inkomensklassen) zodat de antwoorden kunnen worden opgeteld. - Houdt bij de inkomensgrenzen rekening met de dan geldende formele grens en voeg vragen toe om de substitutievraag in beeld te krijgen. Aanbevelingen aan de gemeente 4. In deze rapportage is aangegeven dat er in de huidige woningmarkt een verschil is tussen willen en kunnen. Er zijn omstandigheden vermeld waardoor starters en huishoudens hun woonwens niet kunnen honoreren. Om de concrete behoefte in beeld te krijgen zou een bewonerspanel kunnen worden ingesteld, 1 Met klein wordt hier gedoeld op een woning met twee hobby-, studeer- en slaapkamers. 6/63

8 die regelmatig vragen beantwoordt. Bijvoorbeeld de vraag aan huishoudens met een te hoog inkomen die naar een betaalbare huurwoning willen verhuizen, wat hun woonwens is nu dit sinds 2011 niet meer is toegestaan ( substitutievraag ). 5. Veel huishoudens willen niet verhuizen. Voor senioren betekent dit dat zij hun eigen woning willen aanpassen aan hun wensen die het ouder worden met zich meebrengt (als zij die aanpassingen al niet reeds hebben aangebracht). Om te stimuleren dat senioren inderdaad zo lang mogelijk in hun woning kunnen blijven wonen, is het belangrijk dat zorg aan huis wordt verleend ( zorg bij de mensen thuis brengen ) en dat inwoners van die zorgvoorzieningen gebruik kunnen maken, zoals het verbeteren van de bereikbaarheid van die voorzieningen ( de mensen bij de zorg brengen ). 6. Er zijn 825 inwonende kinderen die de komende vijf jaar zelfstandig in de gemeente willen wonen. Zij zoeken vooral een betaalbare woning. Het is vanwege de vergrijzing belangrijk dat deze jongeren inderdaad in de gemeente blijven wonen. Het gemeentebestuur zou deze wens kunnen honoreren door (betaalbare) nieuwbouw, maar wellicht zijn er mogelijkheden om betaalbare huurwoningen te verkopen aan starters en om de doorstroming in de bestaande woningvoorraad te stimuleren en daardoor indirect woningen voor de jongeren vrij te laten komen. 7. Verreweg de meeste inwoners zijn tevreden over de woning, de woonomgeving, de woonkern en de voorzieningen in de gemeente. Per kern zijn er soms grote verschillen. Om te bepalen hoe negatieve scores kunnen worden verbeterd, verdient het aanbeveling om te achterhalen waardoor de negatieve uitschieters worden veroorzaakt. Dit kan door deze rapportage te bespreken met (vertegenwoordigers van) de inwoners van de kernen. Aanbevelingen aan de woningcorporaties 8. Het onderzoek maakt duidelijk dat de huurders over een aantal aspecten minder tevreden zijn dan de eigenaar-bewoners (zoals het feit dat de woning is verouderd of slecht onderhouden). Probeer te achterhalen wat hiervan de redenen zijn. 9. Veel huurders geven aan dat zij hun woning willen verbouwen. Nadere inventarisatie onder huurders kan de wensen en financiële mogelijkheden scherper in beeld brengen. 10. In dit onderzoek is de specifieke woningvraag van senioren duidelijk aanwezig. Vanwege de vergrijzing zal deze nadruk de komende jaren nog toenemen. Omdat vooral de oudere senioren meestal de voorkeur geven aan een huurwoning, is het belangrijk om deze behoefte te faciliteren door de bouw van goed gelegen seniorenwoningen. 11. Breng in beeld op welke manieren de bestaande woningvoorraad kan worden aangepast aan de woonbehoefte van de inwoners. Denkbaar is bijvoorbeeld om: - grondgebonden woningen nabij de voorzieningen te labelen voor senioren en deze woningen door ingrepen (nog) beter geschikt te maken voor deze groep; - betaalbare woningen die niet de kwaliteit hebben die oudere huishoudens wensen, te labelen voor starters; 7/63

9 - de huurprijs van een aantal woningen te verhogen tot boven de 652,-- zodat deze bereikbaar zijn voor de huishoudens met een inkomen boven de ,--; - woningen te verkopen zodat deze bereikbaar zijn voor zowel starters als huishoudens met een inkomen boven de , In het vraagoverschot is geen rekening gehouden met de kwaliteit van de woning, terwijl de kwaliteit in de huidige vragersmarkt een belangrijke rol speelt. Verjong waar mogelijk het bezit. 8/63

10 Hoofdstuk 2 Aanleiding en doel Gemeente Moerdijk en de twee lokaal werkzame woningcorporaties (Brabantse Waard en Bernardus Wonen) meten eens in de vier jaar ideeën, wensen en meningen van inwoners van de gemeente Moerdijk over de woningmarkt en hun woonomgeving. In oktober 2010 was het weer zover. Het Grote Woononderzoek 2010 werd in de gemeente uitgevoerd. Dit is een enquête waarvoor ongeveer huishoudens in alle kernen van de gemeente zijn benaderd. De respondenten konden de vragenlijst op papier invullen en via internet. Het onderzoek heeft een respons opgeleverd van enquêtes. De antwoorden zijn opgenomen in een SPSS-bestand 2. In opdracht van de gemeente en de woningcorporaties heeft BMC dit bestand geanalyseerd. Deze rapportage bevat de uitkomsten van die analyse. De gemeente gebruikt de resultaten van het woningbehoefteonderzoek voor de actualisatie van het beleidsplan Wonen. Voor de woningcorporaties zijn de uitkomsten van belang om sturing te kunnen geven aan de woningbouwplanning, het strategische voorraadbeleid en de vastgoedontwikkeling. Bij deze rapportage hoort het Bijlageboek woningbehoefteonderzoek Moerdijk , waarin veel tabellen zijn opgenomen. In deze rapportage zijn de gegevens van het onderzoek, daar waar mogelijk en wenselijk, gesplitst in de uitkomsten voor de volgende kernen van de gemeente: - Zevenbergen; - Zevenbergschen Hoek; - Langeweg; - Klundert; - Moerdijk; - Noordhoek; - Standdaarbuiten; - Fijnaart; - Heijningen; - Helwijk; - Willemstad. In figuur 1 is de ligging van deze kernen weergegeven. 2 SPSS (oorspronkelijk: Statistical Package for the Social Sciences) is een computerprogramma dat wordt gebruikt voor statistische analyses. 9/63

11 Figuur 1 De kernen van Moerdijk Moerdijk Helwijk Willemstad Klundert Zevenbergschen Hoek Heijningen Fijnaart Noordhoek Zevenbergen Langeweg Standdaarbuiten 2.1 Begripsbepaling Hieronder worden enkele begrippen toegelicht die in deze rapportage worden gebruikt: - Aanleunwoning: een woning waarin senioren zelfstandig wonen, terwijl ze kunnen profiteren van diensten die hun worden verleend door een nabijgelegen woonzorgcomplex of -centrum. - Doorstromer: een huishouden dat reeds zelfstandig woont en binnen vijf jaar wil verhuizen 3 naar een andere woning binnen 4 de gemeente Moerdijk. - Huishouden: het aantal personen dat gezamenlijk één huishouding voert. - Huureindiger: een huishouden dat in een koopwoning woont, maar op zoek is naar een huurwoning. De huureindiger is meestal ouder dan 50 jaar. - Inkomen: het netto huishoudeninkomen per maand van het huishouden, maar exclusief het inkomen van eventuele inwonende kinderen. - Koopstarter: huishouden dat al zelfstandig woont en voor het eerst naar een koopwoning wil gaan verhuizen. De koopstarter is meestal jonger dan 50 jaar. - Senioren: personen die 65 jaar of ouder zijn. In deze rapportage wordt vanwege de zorgvraag van senioren een onderscheid gemaakt tussen senioren tot een leeftijd van 74 jaar en senioren die 75 jaar of ouder zijn. - Seniorenwoning: een woning die geschikt is voor de bewoning door senioren doordat zorg aan huis kan worden geboden en meestal sprake is van een nultreden/gelijkvloerse woning en alle primaire ruimten op dezelfde woonlaag zijn gelegen. 3 Een huishouden dat de voorkeur geeft aan verhuizen. Huishoudens die twijfelen tussen verhuizen en verbouwen zijn buiten beschouwing gelaten. 4 Een huishouden dat ja heeft geantwoord op de vraag wilt u in de gemeente Moerdijk blijven wonen of een huishouden dat heeft aangegeven in welke woonkern het wil wonen. De huishoudens die geen voorkeur hebben om te blijven of te vertrekken zijn buiten beschouwing gelaten. 10/63

12 - Starter (woonstarter): een huishouden dat nog niet beschikt over een zelfstandige woonruimte. Het gaat om inwonende kinderen die binnen vijf jaar zelfstandig willen gaan wonen. - Vertrekker: een huishouden dat reeds zelfstandig woont en binnen vijf jaar wil verhuizen naar een andere zelfstandige woning buiten 5 de gemeente Moerdijk. - Vestiger: een huishouden dat in de afgelopen vijf jaar naar de gemeente Moerdijk is verhuisd, vanuit een andere gemeente. 6 - Woonzorgcomplex of -centrum: woonvorm, bedoeld voor senioren die niet geheel zelfstandig kunnen wonen, maar geen behoefte hebben aan intensieve verzorging, zoals dat in een verzorgingshuis het geval is. De zorg wordt op maat verleend. 2.2 Respons In totaal hebben respondenten aan dit onderzoek meegedaan. De verdeling van de respondenten over de kernen is in tabel 1 weergegeven. Tabel 1 Respons Kern Absolute respons Aantal huishoudens 7 % Standdaarbuiten % Noordhoek % Zevenbergen % Zevenbergschen Hoek % Langeweg % Moerdijk % Klundert % Fijnaart % Heijningen % Willemstad % Helwijk % Totaal % De uitkomsten van dit onderzoek zijn representatief voor de gehele gemeente en indicatief voor de afzonderlijke kernen. In deze rapportage worden vooral uitkomsten vermeld. Waar nodig en mogelijk, worden daaraan onderzoeksmatige conclusies verbonden. 5 Een huishouden dat nee heeft aangegeven op de vraag wilt u in de gemeente Moerdijk blijven wonen of een huishouden dat heeft aangegeven buiten de gemeente Moerdijk te willen wonen. De huishoudens die geen voorkeur hebben om te blijven of te vertrekken zijn buiten beschouwing gelaten. 6 Het aantal vestigers in de toekomst is berekend door allereerst het aantal bewoners te berekenen dat op basis van de enquête twee jaar of korter (sinds 2009 of 2010) in Moerdijk woont. Dat aantal is geëxtrapoleerd naar vijf jaar omdat ook de behoefte van de andere groepen woningvragers en aanbieders wordt berekend voor een periode van vijf jaar. Verondersteld wordt dat de komende vijf jaren net zoveel huishoudens in de gemeente zullen komen wonen als het aantal dat zich de afgelopen vijf jaar heeft gevestigd. De aanname is vervolgens dat de gewenste woonsituatie van de vestigers die de komende vijf jaar in Moerdijk komen wonen overeen komt met de huidige woonsituatie van de vestigers die de afgelopen vijf jaar in de gemeente zijn komen wonen. 7 Bron: GBA gemeente Moerdijk, per 17 mei /63

13 2.3 Leeswijzer Doordat de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek statistisch zijn opgehoogd naar het werkelijk aantal huishoudens in de gemeente, kan het voorkomen dat er sprake is van afrondingsverschillen in de tabellen. Daarnaast hebben niet alle respondenten alle vragen beantwoord (bijvoorbeeld over hun inkomen of de huur- of koopprijs van de gewenste woning). Het gevolg daarvan is dat een aantal optellingen in de tabellen (zowel horizontaal als verticaal) niet klopt. In dat geval moet worden uitgegaan van het vermelde totale aantal per rij of kolom. 12/63

14 Hoofdstuk 3 Demografie Dit hoofdstuk biedt inzicht in de demografische ontwikkelingen in de gemeente Moerdijk. De gegevens in dit hoofdstuk zijn niet alleen ontleend aan het gehouden woningbehoefteonderzoek, maar betreffen ook cijfers van het CBS en de uitkomsten van de bevolkings- en huishoudensprognose 2008 van de provincie Noord-Brabant. In de tekst is steeds de bron van de gebruikte informatie vermeld. Bij de prognose moet worden opgemerkt dat: - de omvang van het woningbouwprogramma van invloed is op de uitkomsten. Dit betekent dat als de gemeente meer nieuwe woningen bouwt, de verwachte bevolkingsgroei groter kan zijn dan waarvan de prognose nu uitgaat; - de regionale ontwikkelingen van invloed zijn op het bevolkingsaantal: naarmate er meer woningen, bedrijven of kantoren in de regio worden gebouwd, kunnen meer inwoners uit de gemeente vertrekken naar die bouwgemeente(n); - de gevolgen van de toekomstige ontwikkeling van het Logistiek Park Moerdijk, dat zal zorgen voor duizenden nieuwe arbeidsplaatsen, niet in deze prognoses is verwerkt; - (tijdelijke) arbeidsmigranten van invloed kunnen zijn op de prognosecijfers. 3.1 Bevolkingsontwikkeling Periode 2006 tot 2011 De gemeente Moerdijk telde op 1 januari inwoners. Ten opzichte van 1 januari 2006 is het aantal inwoners ongeveer gelijk gebleven (-0,35%). Periode tot 2030 De provinciale prognose van 2008 gaat er van uit dat de bevolkingomvang de komende jaren daalt. De prognose gaat uit van inwoners op 1 januari 2020 en van inwoners op 1 januari Deze ontwikkeling is in figuur 2 te zien. Figuur 2 Bevolkingsontwikkeling Bron: 2011: CBS; andere jaren: Prognose 2008 provincie Noord-Brabant. 13/63

15 In figuur 3 is de bevolkingsontwikkeling naar leeftijdscategorieën te zien. Figuur 3 Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdscategorie Moerdijk % 80% 60% 40% 20% 7% 8% 10% 13% 15% 10% 12% 14% 14% 15% 15% 14% 15% 17% 16% 37% 35% 32% 29% 28% 15% 15% 15% 15% 13% 75 jaar en ouder 65 tot 74 jaar 45 tot 64 jaar 30 tot 44 jaar 15 tot 29 jaar 0 tot 14 jaar 0% 17% 16% 14% 13% 12% De gemeente zal tussen nu en 2030 verder vergrijzen: het aandeel 65-plussers zal sterk toenemen, van 17% in 2011 naar 30% in Het aandeel jongeren tot 30 jaar zal dalen, van 32% in 2011 tot 25% in De verwachte daling van het aantal inwoners van Moerdijk komt overeen met de verwachte daling in de hele regio West-Brabant. In de regio daalt het aantal inwoners naar verwachting van ongeveer op 1 januari 2011 naar op 1 januari Ter vergelijking is in figuur 4 de ontwikkeling naar leeftijdscategorieën weergegeven. Hieruit blijkt dat ook in de regio West-Brabant sprake is van een toenemende vergrijzing en ontgroening. Figuur 4 100% Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdscategorie regio West-Brabant % 8% 9% 11% 12% 80% 60% 40% 20% 0% 9% 11% 12% 12% 13% 29% 29% 29% 28% 26% 20% 18% 17% 18% 18% 17% 17% 17% 16% 16% 17% 16% 15% 15% 15% jaar en ouder 65 tot 74 jaar 45 tot 64 jaar 30 tot 44 jaar 15 tot 29 jaar 0 tot 14 jaar 9 Bron: 2011: CBS; andere jaren: Prognose 2008 provincie Noord-Brabant 10 Bron: Prognose 2008 provincie Noord-Brabant 14/63

16 3.2 Huishoudensontwikkeling Huidige situatie De gemeente Moerdijk telt op 1 januari 2011 ongeveer huishoudens. Hiervan wonen (39%) in Zevenbergen, (15%) in Fijnaart, (15%) in Klundert, (7%) in Willemstad, 909 (6%) in Standdaarbuiten, 705 (5%) in Zevenbergschen Hoek, 435 (3%) in Heijningen, 417 (3%) in Noordhoek, 343 (2%) in Langeweg en 319 (2%) in Helwijk. 11 Periode tot In de komende periode zal het aantal huishoudens toenemen, van ongeveer op 1 januari 2011 tot ongeveer op 1 januari 2030, dus circa 703 huishoudens in 19 jaar. In samenhang hiermee zal de gemiddelde grootte van de huishoudens dalen. Zie tabel 2. Tabel 2 Ontwikkeling gemiddelde woningbezetting Aantal inwoners Aantal woningen Gemiddelde woningbezetting 2,36 2,19 2, Kenmerken van de huishoudens in de kernen Bijna de helft van de huishoudens (45%) in de gemeente Moerdijk zijn tweepersoonshuishoudens. Uit tabel 3 blijkt dat de samenstelling van de huishoudens in de afzonderlijke kernen enigszins verschilt van die van de hele gemeente. Opvallend is het relatief hoge aantal alleenstaanden in Helwijk (28%, terwijl het gemiddelde in de gemeente 18% bedraagt). Het grootst zijn de huishoudens in Noordhoek (34% van de huishoudens heeft vier of meer personen) en in Langeweg (32% van de huishoudens heeft vier of meer personen). Het kleinst zijn de huishoudens in Helwijk (72% van de huishoudens heeft maximaal twee personen). 11 Bron: Gemeente Moerdijk 12 Bron: Prognose 2008 provincie Noord-Brabant 15/63

17 Tabel 3 Samenstelling huishoudens per kern 13 Type Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Gemeente Alleenstaand Alleenstaand met kinderen / eenoudergezin Samenwonend / getrouwd, zonder kinderen Samenwonend / getrouwd, met kinderen Inwonend bij ouders / verzorgers / andere familieleden Anders Totaal De meeste huishoudens (72%) in Moerdijk hebben een inkomen tussen de 1.350,- - en de 4.000,--. In tabel 4 is de verdeling van de inkomensklassen per kern weergegeven. Tabel 4 Inkomensklasse van huishoudens per kern 15 Inkomen Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Gemeente Minder dan tot tot tot tot tot tot of meer Totaal Bron: Woningbehoefteonderzoek Moerdijk (BMC) 14 Bij anders gaat het vooral om antwoorden die niet in een huishoudenstype zijn in te delen (zoals: n.v.t. of afhankelijk van hoeveel mensen er nog zijn ). 15 Bron: Woningbehoefteonderzoek Moerdijk (BMC) 16/63

18 Er zijn enige verschillen in de hoogtes van de inkomens tussen de kernen. Helwijk heeft relatief meer huishoudens met een laag inkomen: 44% heeft een inkomen tot 1.750,--. Ook in de kernen Moerdijk (42%) en Klundert (40%) hebben relatief veel huishoudens een inkomen lager dan 1.750,--. Willemstad heeft relatief veel huishoudens met een hoog inkomen (24% hoger dan 4.000,--). In tabel 5 is de leeftijdsverdeling van de huishoudens weergegeven. Het gaat hierbij om de leeftijden van hoofden van huishoudens en dus niet om de leeftijden van alle inwoners. Tabel 5 Leeftijdsverdeling huishoudens over kernen 16 Leeftijd Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Gemeente 18 tot 30 jaar tot 50 jaar tot 65 jaar tot 75 jaar jaar en ouder Totaal In de gemeente Moerdijk is de leeftijdscategorie 50 tot 65 jaar het best vertegenwoordigd (35%). Dit is zo in alle kernen, behalve in Langeweg, Moerdijk, Klundert en Helwijk, waar de leeftijdsgroep 30 tot 50 jaar de grootste is. Het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie 18 tot 30 jaar is in de gemeente 6%. Dit is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde (ongeveer 7%) Bron: Woningbehoefteonderzoek Moerdijk (BMC) 17 Bron: CBS 17/63

19 Hoofdstuk 4 De huidige woningvoorraad 4.1 Woningtypen De meeste huishoudens in de gemeente Moerdijk wonen in een eengezinswoning: bijna de helft van de huishoudens (42%) woont in een woning in rij (hoek- of tussenwoning), 26% in een vrijstaande woning, 17% in een twee-onder-eenkapwoning, 2% in een bedrijfswoning en 1% in een patiowoning. Een klein deel van de huishoudens woont in een meergezinswoning: 5% woont in een appartement met lift, 2% in een appartement zonder lift, 3% in een seniorenwoning en minder dan 1% in een verzorgingshuis of woonzorgcentrum. De verdeling van de woningtypen is niet in alle kernen hetzelfde. Tabel 6 geeft een overzicht van de aantallen en woningtypen per kern. Net zoals de overige tabellen van dit hoofdstuk zijn de vermelde aantal gebaseerd op de enquête. Door deze steekproef en de vraag of de bewoners hun woningtype juist hebben geïnterpreteerd, kan er sprake zijn van afwijkingen ten opzichte van de werkelijke situatie. Tabel 6 Woningtype naar kern Woningtype Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Gemeente Vrijstaand Twee-onder-eenkap Woning in rij of geschakeld Appartement met lift Appartement zonder lift Patiowoning Seniorenwoning Bedrijfswoning Verzorgingshuis / woonzorgcentrum Anders Totaal Tussen de kernen zijn er duidelijke verschillen in de woningtypen die er staan. In Standdaarbuiten, Noordhoek, Zevenbergschen Hoek, Langeweg en Heijningen staan relatief veel vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen. In Zevenbergen, Klundert en Helwijk staan relatief veel woningen in rij of geschakelde woningen. Tussen het woningtype en de hoogte van het inkomen van het huishouden is een duidelijke relatie te zien. 18/63

20 Tabel 7 Woningtype Woningtype naar inkomen Minder dan tot tot tot tot tot tot en meer Gemeente Vrijstaand Twee-onder-eenkap Woning in rij of geschakeld Appartement met lift Appartement zonder lift Patiowoning Seniorenwoning Bedrijfswoning Verzorgingshuis / woonzorgcentrum Anders Totaal De huishoudens met een hoger inkomen wonen relatief vaker in een vrijstaande woning. De huishoudens met een lager inkomen wonen relatief vaker in een woning in rij of geschakeld. Ook bij het onderscheid naar koop- en huurwoningen zijn er verschillen in woningtypen. Tabel 8 Woningtype naar koop en huur Woningtype Koop Huur Gemeente Vrijstaand Twee-onder-een-kap Woning in rij of geschakeld Appartement met lift Appartement zonder lift Patiowoning Seniorenwoning Bedrijfswoning Verzorgingshuis / woonzorgcentrum Anders Totaal Koopwoningen zijn relatief vaak vrijstaande woningen of twee-onder-eenkapwoningen. Huurwoningen zijn relatief vaak woningen in rij of geschakeld, appartementen en seniorenwoningen. Ook tussen de leeftijdsklassen van de huishoudens is er verschil in het woningtype dat ze bewonen. 19/63

21 Tabel 9 Woningtype naar leeftijdsklasse Woningtype 18 tot tot tot tot jaar en jaar jaar jaar jaar ouder Gemeente Vrijstaand Twee-onder-een-kap Woning in rij of geschakeld Appartement met lift Appartement zonder lift Patiowoning Seniorenwoning Bedrijfswoning Verzorgingshuis / woonzorgcentrum Anders Totaal De huishoudens in de leeftijdsklassen van 30 tot 50 jaar wonen relatief vaak in vrijstaande woningen of in twee-onder-een-kapwoningen. De huishoudens in de jongste leeftijdsklasse (18 tot 30 jaar) wonen relatief vaak in een woning in rij of geschakeld. De 75-plussers wonen, vergeleken met de andere leeftijdsklassen, vaak in een appartement met lift. De meeste woningen (89%) zijn voorzien van isolatieglas en een HR verwarmingsketel (83%). 65% van alle woningen is voorzien van spaar- en ledlampen, 60% is voorzien van dakisolatie, 47% is voorzien van gevelisolatie en 34% is voorzien van vloerisolatie. Van alle woningen heeft 2% zonnepanelen. 4.2 Huur- en koopwoningen Zoals uit tabel 8 blijkt, bestaat de woningvoorraad in Moerdijk voor het grootste gedeelte uit koopwoningen: 71% van de huishoudens geeft aan in een koopwoning te wonen. De overige 29% woont dus in een huurwoning: - 22% huurt een woning van Brabantse Waard; - 2% huurt een woning van Bernardus Wonen; - 3% huurt een woning van een andere corporatie; - 2% huurt een woning van een particuliere verhuurder. De woningtypen kunnen verder worden onderverdeeld in een- en meergezinshuuren koopwoningen. In tabel 10 zijn de aantallen een- en meergezinshuur- en - koopwoningen per prijsklasse en per kern te zien. 20/63

22 Tabel 10 Totale woningvoorraad naar eengezins/meergezins, huur/koop en prijsklasse per kern Standdaarbuiten Noordhoek Zevenbergen Zevenbergschen Hoek Langeweg Moerdijk Klundert Fijnaart Heijningen Willemstad Helwijk Gemeente Eengezinskoop < > Totaal eengezinskoop Meergezinskoop < > Totaal meergez.koop Eengezinshuur < > Totaal eengezinshuur Meergezinshuur < > Totaal meergez.huur Totaal Tussen de kernen zijn er duidelijke verschillen te zien. In Standdaarbuiten, Noordhoek, Zevenbergschen Hoek, Langeweg en Heijningen staan relatief veel eengezinskoopwoningen. In Helwijk staan relatief veel eengezinshuurwoningen. Wanneer we kijken naar de hoogte van de huurprijzen, dan zien we dat de woningen in Zevenbergen de hoogste huren hebben en de woningen in Helwijk de laagste. Ook de koopprijs van de woningen verschilt per kern. De woningen in Helwijk zijn het goedkoopst en de woningen in Heijningen, Zevenbergschen Hoek en Noordhoek zijn het duurst. Ook per inkomensklasse zijn er duidelijke verschillen. Dit is te zien in tabel /63

23 Tabel 11 Totale woningvoorraad naar eengezins/meergezins, huur/koop en prijsklasse per inkomensklasse Minder dan tot tot tot tot tot tot of meer Gemeente Eengezinskoop < > Totaal eeng.koop Meergezinskoop < > Totaal meerg.koop Eengezinshuur < > Totaal eengez.huur Meergezinshuur < > Totaal meerg.huur Totaal De huishoudens in de hogere inkomensklassen wonen vooral in de eengezinskoopwoningen, de huishoudens in de lagere inkomensklassen wonen relatief vaak in de eengezinshuurwoningen. De hoogte van het inkomen heeft een duidelijke relatie met de hoogte van de huurprijs: huishoudens met een hoger inkomen die in een huurhuis wonen, betalen relatief vaker een hogere huurprijs dan huishoudens met een lager inkomen. Deze relatie is er ook tussen de hoogte van het inkomen en de koopprijs van de woning: huishoudens met een hoger inkomen wonen naar verhouding vaker in een duurdere koopwoning dan de huishoudens met een lager inkomen. Ook tussen de leeftijdsklassen zijn er verschillen te zien. 22/63

24 Tabel 12 Totale woningvoorraad naar eengezins/meergezins, huur/koop en prijsklasse per leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75 jaar of ouder Gemeente Eengezinskoop < > Totaal eengezinskoop Meergezinskoop < > Totaal meergezinskoop Eengezinshuur < > Totaal eengezinshuur Meergezinshuur < > Totaal meergezinshuur Totaal De huishoudens in de leeftijdsklasse 30 tot 50 jaar wonen relatief het vaakst in een eengezinskoopwoning (vooral vrijstaand en twee-onder-een-kap). Opvallend is dat de 75-plussers relatief vaak in een huurwoning wonen. De huishoudens in de leeftijdsklasse 30 tot 50 jaar die huren, betalen gemiddeld een lagere huurprijs dan de huishoudens in de andere leeftijdsklassen. De huishoudens in de leeftijdsklasse 75+ betalen de hoogste huurprijs. Wanneer we naar de koopprijzen kijken, dan zien we dat de huishoudens in de leeftijdsklasse 50 tot 75 jaar gemiddeld in de duurste woningen wonen. De huishoudens in de leeftijdsklasse 18 tot 30 jaar wonen gemiddeld in de goedkoopste koopwoningen. 4.3 Kopen huidige huurwoning Van de huishoudens die nu in een huurwoning wonen, wil een klein deel (7%) de huidige huurwoning kopen. De belangrijkste redenen om de woning niet te willen kopen is omdat er geen behoefte is aan een koopwoning (51%) en omdat het financieel niet haalbaar is (35%). Een grote meerderheid van de huishoudens kan niet over de streep worden getrokken om de woning toch te kopen met de argumenten als de woning goedkoper wordt aangeboden (69%), kopen met terugkoopgarantie van de verhuurder (71%) en als de woning eerst grondig wordt gerenoveerd (69%). 23/63

25 4.4 Betaalbaarheid Zoals al uit tabel 11 bleek, wonen huishoudens met een lager inkomen vaker in een (eengezins)huurwoning en mensen met een hoog inkomen vaker in een (eengezins)koopwoning. In tabel 13 is deze relatie eenvoudiger weergegeven. Tabel 13 Relatie tussen het wonen in een koop- of huurwoning en netto maandinkomen van huishoudens Minder dan tot tot tot tot tot tot of meer Gemeente Koopwoning 33% 31% 43% 70% 87% 92% 96% 97% 71% Huurwoning 67% 69% 57% 30% 13% 8% 4% 3% 29% Totaal Ook bleek uit tabel 11 dat huishoudens met een hoger inkomen meestal in de duurdere huurwoningen wonen en de huishoudens met een lager inkomen in de goedkopere huurwoningen. Om inzicht te krijgen in de goedkope scheefheid een huishouden met een hoog inkomen dat woont in een huurwoning met een lagere huurprijs is de relatie tussen inkomen en huurprijs in tabel 14 weergegeven. In tabel 14 zijn vier vlakken aangegeven met een groene of rode kleur. De huishoudens in de groene vlakken wonen volgens de huidige toewijzingsregels, financieel gezien, passend. De huishoudens in de rode vlakken wonen te goedkoop (rode vlak rechtsboven) of te duur (rode vlak linksonder). Voor een verdere uitleg wordt verwezen naar paragraaf Tabel 14 Relatie tussen huurprijs en inkomen van huishoudens Huurprijs Minder dan tot tot tot tot tot tot of meer Gemeente Minder dan Meer dan Totaal Van goedkope scheefheid is in Moerdijk enigszins sprake: een deel van de inwoners met een inkomen boven de 1.750,-- betaalt maximaal 647,-- aan huur. Dit wordt veroorzaakt doordat er in de gemeente zeer weinig duurdere huurwoningen zijn (nog geen 4% van alle huurwoningen heeft een huurprijs vanaf 647,--, zie tabel 14). Daarnaast vinden veel gemeenten en corporaties enige scheefheid wenselijk vanwege de mix van huishoudens in een buurt. 4.5 De ideale woning De ideale woonsituatie is voor de meeste huishoudens van de gemeente hun huidige woning (72% = ). Ook een groene omgeving is voor relatief veel 24/63

26 huishoudens (31%) de ideale woonsituatie. Verder is de ideale woonsituatie voor 14% van de huishoudens aan het water, voor 11% een bosrijke omgeving, voor 7% een kinderrijke buurt en voor 6% een wat oudere buurt. De ideale woonsituatie is niet voor iedereen hetzelfde. Hieronder worden de belangrijkste verschillen per achtergrondkenmerk beschreven. Het percentage inwoners dat aangeeft dat de ideale woonsituatie in de stad is, varieert tussen de kernen van 1% in Noordhoek, Heijningen tot 14% in Helwijk. Het percentage inwoners dat aangeeft dat de ideale woonsituatie in een villapark is varieert van 1% in Noordhoek, Fijnaart, Heijningen en Helwijk tot 6% in Zevenbergen. Het percentage inwoners dat aangeeft dat hun huidige woning de meest ideale woonsituatie is, varieert van 62% in Helwijk naar 82% in Noordhoek. Het percentage inwoners voor wie de meest ideale woonsituatie in een bosrijke omgeving is, loopt uiteen van 8% in Willemstad naar 18% in de kern Moerdijk. Tussen de verschillende inkomensklassen zijn er bij een aantal kenmerken van de ideale woning lineaire verbanden. Zo willen inwoners met een hoger inkomen vaker in een villapark of in een afgesloten privéwijk of aan het water wonen dan inwoners met een lager inkomen. Ook tussen de verschillende leeftijdsklassen zijn bij kenmerken van de ideale woning lineaire verbanden te zien. Van de 75-plussers geeft 93% aan dat de huidige woning de meeste ideale woonsituatie is. Bij de 18- tot 30-jarigen is dat 45%. Voor de jongere inwoners is de ideale woonsituatie vaker in een kinderrijke buurt (20% bij de 18- tot 30-jarigen tegen 0% bij de 75-plussers), een nieuwbouwwijk (16% bij de 18- tot 30-jarigen tegen 0% bij de 75-plussers) of in een bosrijke omgeving (14% van de 18- tot 30-jarigen tegen 8% bij de 75-plussers) dan voor de oudere inwoners. Tussen huurders en huiseigenaren zijn er geen grote verschillen. Het grootste verschil bij de ideale woning is te zien bij een woning in het groen. Bij de huurders geeft 24% aan dat dit de meest ideale woonsituatie is, bij de kopers 34%. 4.6 Zorgbehoefte in of om de woning Als een inwoner van de gemeente Moerdijk behoefte heeft aan zorg in of om de woning, dan wil hij blijven wonen in zijn eigen woning, met eventuele aanpassingen (55%). 17% wil dan in een seniorenwoning met eventuele zorg op afroep wonen, 13% in een appartement met lift, 9% in een aanleunwoning bij een woonzorgcomplex, 4% in een woning die geschikt is voor rolstoelgebruik en intensieve zorg en 2% in een woonzorgcomplex. De verschillen tussen de woonkernen zijn klein. In Helwijk zijn er relatief weinig mensen (vergeleken met de andere kernen) die in hun huidige woning, met aanpassingen, willen blijven wonen (47%) en relatief veel mensen die een seniorenwoning met eventuele zorg op afroep willen (33%). In Zevenbergschen Hoek (63%), Willemstad (61%) en Noordhoek (61%) wonen relatief veel mensen die in hun huidige woning, met aanpassingen, willen blijven wonen. In Zevenbergen wonen naar verhouding veel mensen (18%) die een appartement met lift willen. In Noordhoek (5%) zijn er relatief weinig mensen die dat willen. Ook tussen de verschillende inkomensgroepen zijn er enige verschillen te zien. De mensen met een zeer laag inkomen (minder dan 1.000,--; 62%) en de mensen 25/63