Gemeente Tytsjerksteradiel

Transcriptie

1 Gemeente Tytsjerksteradiel Woningmarktonderzoek Bouwsteen voor nieuw beleid 25 januari 2017

2 DATUM 25 januari 2017 TITEL Woningmarktonderzoek ONDERTITEL Bouwsteen voor nieuw beleid OPDRACHTGEVER Gemeente Tytsjerksteradiel Boulevard Heuvelink KT Arnhem Postbus BD Arnhem (026) BTW NL B01 IBAN NL95RABO KVK AUTEUR(S) Pim Tiggeloven (Companen) Koen van der Most (Companen) PROJECTNUMMER

3

4 Inhoud 1 Inleiding Aanleiding Werkwijze Leeswijzer 3 2 Demografische ontwikkelingen en woningbehoefte Demografische terugblik Toekomstige woningbehoefte Behoefte aan sociale huur 8 3 Kenmerken bestaande woningvoorraad Woningtype en prijsklasse (Potentiële) levensloopgeschiktheid Energetische kwaliteit van de huidige woningvoorraad 15 4 Woontevredenheid Tevredenheid woning Tevredenheid met de woonomgeving 20 5 Woonwensen Verhuisgeneigdheid en verhuisrichting Woonwensen per doelgroep Voorkeuren bestaand of nieuwbouw Gewenste maatregelen duurzaamheid 27 6 Fricties op de woningmarkt Huursector Koopsector 32 7 Conclusie en aanbevelingen 34 Bijlage I: Deelnemers panelgesprekken 38

5 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Tytsjerksteradiel wil in 2017 tot een actualisatie van haar Woonvisie komen. Maar om tot een nieuwe visie te komen, is er eerst behoefte aan een actueel inzicht in de trends op de lokale woningmarkt. Sinds de vorige woonvisie (2010) is de woningmarkt namelijk flink veranderd. De economische crisis heeft flinke sporen nagelaten op de woningmarkt. Hoewel de woningverkopen weer langzaam uit het dal klimmen, zijn de hypotheekmogelijkheden aangescherpt. En hoewel de woningprijzen in met name de steden weer stijgen, is dat voor landelijke gemeenten vaak niet het geval. Daarnaast laten prognoses zien dat de bevolking van Tytsjerksteradiel de komende jaren zal afnemen en vergrijzen. Maar de mate waarin dit gaat gebeuren is onzeker. Er is behoefte om een goed beeld te krijgen van de omvang van deze demografische tendensen, zodat hiermee rekening kan worden gehouden bij het voorzien in de toekomstige woningbehoefte, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Dit woningmarktonderzoek vormt de bouwsteen voor de nog te actualiseren woonvisie, maar ook toekomstige prestatieafspraken met WoonFriesland, andere corporaties met bezit in de gemeente en de huurdersorganisaties. Daarnaast geeft het woningmarktonderzoek ook onderbouwing voor toekomstige ontwikkelingen in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 1.2 Werkwijze Statistische analyse bestaande bronnen Het eerste deel van onderzoek bestaat uit een statistische analyse van een aantal trends op de lokale woningmarkt; de bevolkings- en huishoudensontwikkeling (zowel in het recente verleden als de toekomst), migratiebewegingen en de kenmerken van de huidige woningvoorraad. Hierin zijn ook de resultaten meegenomen van het recent uitgevoerde woningmarktonderzoek in de ANNO-gemeenten. In dat onderzoek is de toekomstige kwantitatieve woningbehoefte per kern in kaart gebracht. Deze cijfers worden meegenomen in het bepalen van de regionale woningbouwopgave. In het voorliggende onderzoek voor de gemeente Tytsjerksteradiel wordt een kwalitatieve verdiepingsslag gemaakt op de regionale onderzoeksresultaten. Enquête onder zelfstandige huishoudens en starters Daarnaast is er een enquête onder zelfstandige huishoudens en starters in de gemeente Tytsjerksteradiel gehouden. De enquête is gehouden onder alle zelfstandige huishoudens woonachtig in de gemeente (ongeveer huishoudens). Daarnaast zijn alle potentiële starters in de gemeente (inwonende jongeren tussen de 18 en 30 jaar) aangeschreven om deel te nemen aan de enquête. In totaal hebben potentiele starters een uitnodiging ontvangen om mee te doen aan het onderzoek. In de enquête (die zowel via internet heeft gelopen, als telefonisch is afgenomen) is men ondervraagd over onder andere de huidige woonsituatie, de woontevredenheid, eventuele verhuisplannen en woonwensen indien men wil verhuizen. Respons In totaal hebben ruim huishoudens de enquête ingevuld (dat is 23% van het totaal aantal huishoudens in de gemeente). Daarmee is de respons ruim voldoende om betrouwbare uitspraken op Woningmarktonderzoek 1

6 gemeenteniveau te doen (uitgaande van een betrouwbaarheidsniveau van 95% en 5% nauwkeurigheidsmarge). Tabel 1.1: Gemeente Tytsjerksteradiel. Respons op enquête per kern. Dorpen Aantal huishoudens Respons % respons Aldtsjerk % Burgum % Earnewâld % Eastermar % Feanwâldsterwâl % Garyp % Gytsjerk % Hurdegaryp % Jistrum % Mûnein % Noordburgum % Oentsjerk % Ryptsjerk % Tytsjerk % Suwâld % Sumar % Wyns % Gemeente % Bron: Woningbehoefteonderzoek Companen (2016). Voor de grotere kernen (Burgum, Hurdegaryp) geldt dat er voldoende respons is om betrouwbare uitspraken op kernniveau te doen, uitgaande van de eerdere genoemde nauwkeurigheidsmarge. Bij de andere kernen zijn de resultaten indicatiever van aard. Er moet een iets ruimere nauwkeurigheidsmarge worden gehanteerd (6 à 7%) om de resultaten te analyseren. Overigens is het op kernniveau onontkoombaar dat de resultaten indicatiever van aard zijn. Wil je op het niveau van dergelijk kleine dorpen betrouwbare uitspraken doen volgens de gangbare (hoge) eisen aan betrouwbaarheid en nauwkeurigheid, dan moet een zeer groot aantal huishoudens aan de enquête meedoen (soms zelfs bijna alle huishoudens). In de praktijk is zo n 100% respons niet of nauwelijks haalbaar. Respons starters In totaal hebben 200 van de potentiele starters de enquête ingevuld (in totaal een respons van 10%). Ook dit aantal is ruim voldoende om betrouwbare uitspraken op gemeenteniveau te kunnen doen. Panelgesprekken De resultaten van het onderzoek zijn voorgelegd en besproken tijdens twee panelgesprekken op 24 november In deze gesprekken zijn de resultaten kwalitatief ingekleurd (wat zijn de motieven / oorzaken achter bepaalde uitkomsten?). De volgende partijen zijn hierin gesproken Belangenorganisatiepanel (dorpsbelangenorganisaties, Wmo-raad, Seniorenraad, Huurdersraad) Marktkennerspanel (makelaars, ontwikkelaars, corporatie, zorg- en welzijnsorganisaties, Hypotheekverstrekkers) De bevindingen vanuit de panelgesprekken zijn in de vorm van groene tekstkaders opgenomen in de rapportage. In bijlage I is in overzicht opgenomen van alle deelnemers aan de panelgesprekken Woningmarktonderzoek 2

7 1.3 Leeswijzer De rapportage van het woningmarktonderzoek kent de volgende opbouw: In hoofdstuk 2 worden enkele demografische- en woningmarktontwikkelingen uit het recente verleden geschetst, zoals de bevolkingsgroei en migratiebewegingen. Tevens wordt een prognose van de verwachte woningbehoefte in de komende jaren gegeven. Hoofdstuk 3 beschrijft de belangrijkste kenmerken van de huidige woningvoorraad. Het gaat daarbij om de samenstelling naar woningtype, eigendomstype en prijsklasse, maar ook om de (potentiele) levensloopgeschiktheid en energetische kwaliteit. Hoofdstuk 4 gaat in op de tevredenheid over de huidige woning en woonomgeving van de inwoners en welke aspecten van woning en woonomgeving hierin -met name- bepalend zijn. Hoofdstuk 5 gaat in op de woonwensen per doelgroep. Welke woning zoekt men en welke laat men achter? We kijken ook naar specifieke voorkeuren, zoals de interesse voor zelfbouw, het kopen van een huurwoning en wensen met betrekking tot duurzaamheid. In hoofdstuk 6 worden de fricties op de woningmarkt in beeld gebracht. In welke marktsegmenten zit nog ruimte om woningen de komende jaren toe te voegen en waar juist niet? Hoofdstuk 7 vat de belangrijkste conclusies van het onderzoek samen Woningmarktonderzoek 3

8 2 Demografische ontwikkelingen en woningbehoefte 2.1 Demografische terugblik Bevolkingsontwikkeling afgelopen jaren Op 1 januari 2016 woonde er in de gemeente Tytsjerksteradiel mensen. Het aantal inwoners is de afgelopen tien jaar licht gedaald. Figuur 2.1: Gemeente Tytsjerksteradiel. Demografische ontwikkelingen en ontwikkeling woningvoorraad, Bevolkingsontwikkeling Geboortesaldo Buitenlands migratiesaldo Binnenlandse migratiesaldo Nieuwbouw Bron: CBS (2016). Het geboortesaldo neemt langzaam af en is de laatste vijf jaar negatief. Dit betekent dat er ieder jaar meer mensen overlijden, dan dat er worden geboren. Een belangrijke factor in de bevolkingsontwikkeling was het binnenlandse migratiesaldo. Lange tijd waren er meer vertrekkers dan mensen die zich in Tytsjerksteradiel vestigden. In 2015 was er voor het eerst sinds 2006 weer sprake van een vestigingsoverschot. Hierdoor nam het totaal aantal inwoners ook toe (bevolkingsontwikkeling). De vraag is hoe deze trend zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Migratieontwikkelingen Te zien is dat Tytsjerksteradiel per saldo vooral inwoners aantrekt vanuit de noordelijk gelegen gemeenten. Daarentegen verliest het inwoners aan de zuidelijk gelegen gemeenten. De gemeente verliest per saldo de meeste inwoners aan Smallingerland (Drachten), Heerenveen en Leeuwarden Woningmarktonderzoek 4

9 Figuur 2.2: Gemeente Tytsjerksteradiel. Migratie naar richting, Vestiging Vertrek Saldo Leeuwarden Smallingerland Dantumadiel Achtkarspelen Dongeradeel Kollumerland C.A Ferwerderadiel Opsterland Heerenveen Leeuwarderadeel Friesland overig (PV) Groningen (PV) Drenthe (PV) Rest van Nederland Totaal Bron: CBS Statline (2016). Migratie naar leeftijdsklasse Het zijn met name personen tussen de 15 en 24 jaar die de gemeente Tytsjerksteradiel per saldo hebben verlaten. Dit zijn doorgaans jongeren die vanwege studie of werk elders naar een andere gemeenten verhuizen. Deze jongeren zijn vaak lastig te behouden voor een gemeente, ook niet met woningaanbod. Wel zien we dat het vertrekoverschot de afgelopen drie jaar iets kleiner is geworden. Mogelijk blijven jongeren langer thuis wonen vanwege de veranderingen in de studiefinanciering (waardoor op kamers wonen duurder is geworden). Figuur 2.3: Gemeente Tytsjerksteradiel. Migratie naar leeftijd, jaar jaar jaar jaar 65 jaar e.o. Bron: CBS Statline (2016). Lange tijd was er een vertrekoverschot te zien van gezinnen (groep 0 t/m 14 jarigen en 25 t/m 49 jarigen). De laatste drie jaar is er echter een vestigingsoverschot bij deze groep. In 2015 zien we bij de Woningmarktonderzoek 5

10 groep 25 t/m 49 jarigen een vestigingsoverschot. Het is de vraag of dit een structurele verandering is, of dat het om een tijdelijke inhaalslag gaat, ten opzichte van de crisisjaren toen men minder verhuisgeneigd was. Ook de groep 65 jaar en ouder laat een licht vestigingsoverschot zien. Nabijheid van werk en voorzieningen van belang bij verhuisbewegingen In de panelgesprekken is aangegeven dat jongeren de gemeente vooral verlaten vanwege werk of studie elders. Het gaat daarbij met name om de hoger opgeleiden jongeren. Jongeren met een mbo-opleiding blijven relatief vaak in de gemeente wonen. Een deel van de jongeren verhuist naar omliggende gemeenten waar het woningaanbod goedkoper is en meer voorzieningen zijn (o.a. Leeuwarden). Een deel van hen komt later wel terug als men een gezin wil stichten. Volgens makelaars zijn het vooral gezinnen die zich in de gemeente vestigen. Tytsjerksteradiel is een echte woongemeente en zou zich ook zo moeten positioneren in de regio. Onder de mensen die zich in de gemeente vestigen zitten ook hogere inkomensgroepen (deels uit de Randstad) die op zoek zijn naar een ruime vrijstaande koopwoning voor een betaalbare prijs. Dit is onder andere in Earnewâld terug te zien. In de dorpen van Trynwâlden vestigen mensen die ruim willen wonen op korte afstand van Leeuwarden. De regionale verhuisbewegingen van noord naar zuid zijn volgens beide panels het gevolg van de nabijheid van werkgelegenheid (met name rondom Leeuwarden, Drachten en Heerenveen). De A7 wordt daarbij als centrale as gezien. Ontgroening en vergrijzing De bevolking van Nederland is aan het vergrijzen. Ook in Tytsjerksteradiel is het aandeel inwoners dat 65 jaar of ouder is, de afgelopen 10 jaar toegenomen; van 16% op het totale inwonertal in 2006 naar 21% in Tegelijkertijd is er nog niet sprake van een sterke ontgroening (afname van het aantal jongeren). Vooral de groep 25 t/m 49 jarigen zijn de afgelopen 10 jaar in aandeel afgenomen. Figuur 2.4: Gemeente Tytsjerksteradiel. Leeftijdsopbouw van de bevolking, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Bron: CBS Statline (2016). 2% 2% 2% 14% 16% 19% 21% 21% 21% 33% 31% 29% 11% 11% 11% 19% 19% 18% Jonger dan t/m t/m t/m t/m jaar e.o Woningmarktonderzoek 6

11 2.2 Toekomstige woningbehoefte De komende jaren zal de vergrijzing verder doorzetten. Dit heeft consequenties voor de verwachte bevolkingsgroei en -nog belangrijker- de woningbehoefte. In onderstaand figuur is de verwachte woningbehoefte voor de komende jaren geschetst. Figuur 2.5: Gemeente Tytsjerksteradiel. Verwachte woningbehoefte , volgens twee prognosemodellen Primos prognose Companen prognose Bron: Primos 2016, Companen (2016). Hoewel de prognoses verschillende uitgangspunten hanteren, is er een duidelijke trend te zien. De komende jaren zal het aantal huishoudens in Tytsjerksteradiel nog verder toenemen, als gevolg van gezinsverdunning. Hoewel het aantal inwoners daalt, neemt het aantal huishoudens de komende jaren dus nog toe. Dit komt vooral door de vergrijzing (minder gezinnen, meer oudere 1 en 2 persoonshuishoudens), maar deels ook door meer echtscheidingen en jongeren die vaker eerst alleen wonen voordat zij samen gaan wonen. Daardoor neemt ook de vraag naar woningen toe. Dit duurt voort tot ongeveer 2025 / Rond 2025 neemt de groei af en zal het aantal huishoudens (en daarmee de woningbehoefte stagneren). Rond 2030 zal de woningbehoefte afnemen. Primos2016 vormt een beleidsgestuurde prognose. Dit houdt in dat woningbouw ertoe leidt dat mensen van buiten de gemeente worden aangetrokken, waardoor dus minder snel sprake zal zijn van huishoudensafname. De beleidsneutrale prognose (Companen) schetst de verwachte trend, uitgaande van een migratieevenwicht (het aantal vestigers en vertrekkers is gelijk). In dat scenario neemt de woningbehoefte nog iets eerder af. Ruimte voor nieuwbouw, maar voorkom overaanbod Het belangenorganisatiepanel vindt het belangrijk dat vraag en aanbod naar woningen in evenwicht zijn. Als er teveel woningen worden gebouwd, leidt dit op den duur tot leegstand. Maar daarnaast moet het wel mogelijk blijven om de voorraad kwalitatief te verversen. In de toekomst moet daarom nadrukkelijk worden gekeken naar opties waarbij nieuwbouw mogelijk blijft, zonder een overschot in het woningaanbod te creëren (bijvoorbeeld door meerdere woningen samen te voegen of door woningen aan de onderkant van de markt te onttrekken aan de voorraad) Woningmarktonderzoek 7

12 Marktkenners wijzen er op dat de behoefte aan nieuwbouwwoningen in Tytsjerksteradiel ook afhangt van de nieuwbouwplannen in de regio, bijvoorbeeld in Leeuwarden. Grootschalige nieuwbouw in de omgeving heeft naar alle waarschijnlijkheid een dempend effect hebben op de vraag naar nieuwbouw in Tytsjerksteradiel. Gepland aantal woningen overstijgt de verwacht behoefte in Tytsjerksteradiel Recent heeft er een regionaal woningmarktonderzoek in de ANNO-gemeenten plaatsgevonden. Hierin is de kwantitatieve woningbehoefte voor de verschillende dorpen in beeld gebracht, waarbij ook het effect van de aantrekkingskracht van aanwezige voorzieningen is meegenomen. De totale woningbehoefte voor de ANNO-gemeenten komt uit op ongeveer 490 woningen in de periode In Tytsjerksteradiel ligt deze behoefte op ongeveer 250 woningen (ongeveer 50% van de regionale behoefte). De huidige gemeentelijke plancapaciteit voor dezelfde periode is echter aanzienlijk groter; ongeveer 680 woningen. Het is goed mogelijk dat er wel degelijk behoefte is aan een dergelijk aantal nieuwe woningen (omdat de kwaliteit van deze woningen beter is dan van woningen in de bestaande voorraad). Maar het bouwen van grote aantal nieuwe woningen (meer dan er behoefte is), kan op termijn grote risico s voor de bestaande woningvoorraad van de gemeente Tytsjerksteradiel met zich meebrengen. Het kan leiden tot een daling van woningwaarde, moeilijke verkoopbaarheid van woningen uit de bestaande voorraad of zelfs structurele leegstand. Daarnaast kan het bouwen van een groot aantal nieuwbouwwoningen in Tytsjerksteradiel leiden tot een afname van de woningvraag in de noordelijke ANNO-gemeenten. In elke kern van de gemeente Tytsjerksteradiel ligt de huidige plancapaciteit voor de periode hoger dan de verwachte woningbehoefte. Daarnaast is tweedere van de plancapaciteit bestemd voor de kern Burgum. Als al deze woningen in de komende jaren gerealiseerd zouden worden, is er in ieder geval de komende tien jaar geen ruimte meer voor nieuwbouw in de andere kernen (indien er niet meer woningen worden gebouwd dan er behoefte is). 2.3 Behoefte aan sociale huur De toekomstige vraag naar sociale huurwoningen hangt van meerdere factoren af. Een daarvan is de koopkrachtontwikkeling. In onderstaande tabel staan twee scenario s weergegeven van de ontwikkeling van de inkomensgroepen in de sociale huur: Een stagnerende koopkrachtontwikkeling (0% groei per jaar). Hierdoor neemt het aantal lage inkomens verhoudingsgewijs sterk toe. Dit scenario lijkt sterk op de crisisjaren in de periode Een toenemende koopkrachtontwikkeling (1,2% groei per jaar). Daardoor nemen vooral de hogere inkomensgroepen in aantal toe. Dit scenario is een voortzetting van de groeicijfers van de laatste jaren (sinds 2015). Op dit moment worden ongeveer sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met een inkomen tot Dit betekent dat de andere huurders (15%) op basis van hun huidige inkomen geen huurwoning meer toegewezen zouden krijgen. Dit zijn de zogenoemde goedkope scheefwoners Woningmarktonderzoek 8

13 Tabel 2.1: Gemeente Tytsjerksteradiel: Toekomstige behoefte aan sociale huur, op basis van twee economische scenario s. Huishoudens woonachtig in de sociale huur naar inkomensklasse Econ. Groei = 0% Econ. Groei = +1,2% < > Totaal Bron: Regionaal Inkomensonderzoek CBS (2012), bewerking Companen. In het scenario met een stagnatie van de koopkrachtontwikkeling (0% groei per jaar), zou de corporatiedoelgroep (inkomensgroep tot ) met ongeveer 70 huishoudens toenemen. Zet de economische ontwikkeling echter door, dan zou deze doelgroep juist met ruim 200 huishoudens afnemen. In beide scenario s neemt het aantal huurders met een hoger inkomen toe. Dit komt niet zozeer doordat deze groepen in de toekomst nog een sociale huurwoning krijgen toegewezen (de toewijzingseisen zijn de afgelopen jaren aangescherpt), maar doordat zittende huurders een inkomensontwikkeling doormaken. Indien deze goedkope scheefheid niet wordt teruggedrongen, dan ligt de totale vraagontwikkeling van de sociale huur tussen de -135 en +80 de komende tien jaar. Wachttijd voor een huurwoning in Tytsjerksteradiel relatief laag Tijdens het belangenorganisatiepanel werd duidelijk dat de actieve zoektijd voor een sociale huurwoning nergens in het werkgebied van WoonFriesland zo laag is als in de gemeente Tytsjerksteradiel (37 weken, tegenover 43 weken gemiddeld). Het beeld dat in veel dorpen leeft dat jongeren uit de gemeente wegtrekken vanwege een te beperkt huurwoningaanbod, ligt daardoor wat genuanceerder. Wel is het zo dat de toewijzingseisen voor de sociale huur strenger zijn geworden. Het vertrek wordt vooral bepaald doordat jongeren dichterbij werk of studie willen wonen. Huidige druk op de sociale huurvoorraad De druk op de sociale huursector verschilt per locatie in de gemeente Tytsjerksteradiel 1. Op basis van de zoektijd, het aantal reacties per woningen en de mutatiegraad, zien we dat de druk met name zit op de kern Burgum en omstreken, gelet op het grote aantal reacties per woning. Tabel 2.2: Gemeente Tytsjerksteradiel: Zoekduur, reactie- en mutatiegraad per deelgebied, Huurvoorraad Zoekduur¹ Reactiegraad² Mutatiegraad³ Burgum en omstreken ,4% Hurdegaryp en omstreken ,9% Trynwâlden ,6% Zuidelijke kernen ,0% Gemeente ,3% WoonFriesland ,6% Bron: WoonFriesland (2016). ¹De zoekduur (in aantal weken) is de tijd tussen de eerste reactie en het moment dat men een huurwoning betrekt. ²De reactiegraad is het gemiddeld aantal reacties van woningzoekenden per vrijgekomen huurwoning. ³De mutatiegraad is het jaarlijks aantal vrijkomende huurwoningen op de totale huurvoorraad. De druk op Hurdegaryp en omstreken (inclusief Feanwâldsterwâl, Ryptsjerk en Tytsjerk) en de zuidelijke kernen is iets lager, maar komt redelijk overeen met het gemeentelijke gemiddelde. Wel is de zoektijd 1 We onderscheiden vier clusters: Burgum en omstreken (Burgum, Jistrum en Noardburgum), Hurdegaryp en omstreken (Hurdegaryp, Feanwâldsterwâl, Ryptsjerk en Tytsjerk), de zuidelijke kernen (Earnewâld, Eastermar, Garyp, Sumar en Suwâld) en de Trynwâlden (Aldtsjerk, Gytsjerk, Oentsjerk en Mûnein) Woningmarktonderzoek 9

14 en het aantal reacties beduidend lager dan gemiddeld in het werkgebied van WoonFriesland. De druk op de huursector is het laagst in de kernen van de Trynwâlden. Mogelijk speelt daarin mee dat men in deze kernen sterk op de koop georiënteerd is Woningmarktonderzoek 10

15 3 Kenmerken bestaande woningvoorraad 3.1 Woningtype en prijsklasse Totale woningvoorraad in de gemeente Op 1 januari 2016 stonden in de gemeente Tytsjerksteradiel ongeveer woningen. Zo n 70% van deze voorraad bestond uit koopwoningen en 30% uit huurwoningen. De voorraad wordt sterk gedomineerd door ruime, grondgebonden koopwoningen (2-onder-1 kap en vrijstaand). De tweekappers bevinden zich vrijwel allemaal in het segment tot Van de vrijstaande koopwoningen is ongeveer de helft niet duurder dan Het aantal appartementen in de gemeente is beperkt en bevindt zich met name in het huursegment. Corporatiebezit De woningcorporaties in de gemeente Tytsjerksteradiel (waarvan WoonFriesland het grootste deel in bezit heeft) beschikken over ruim huurwoningen. Figuur 3.1: Gemeente Tytsjerksteradiel. Samenstelling huidige woningvoorraad (naar type, eigendom en wozwaarde). Rij-/hoekwoning 2-1 kap Vrijstaand Appartement < > Huur Bron: WOZ-registratie gemeente Tytsjerksteradiel (2016). Tabel 3.1: Gemeente Tytsjerksteradiel. Huidige woningvoorraad corporaties Tytsjerksteradiel (naar type en prijsklasse). < Onbekend* > Totaal Rij- / hoekwoning onder-1 kap / vrijstaand Appartement Totaal *Hieronder vallen woningen van Stichting Mooiland (75), Accolade (135), Elkien (18), Vestia (2). Bron: WOZ-registratie gemeente Tytsjerksteradiel (2016). Het merendeel van de voorraad bevindt zich in het segment tot de eerste aftoppingsgrens (< 586). Ongeveer 1% bevindt zich in het segment boven de liberalisatiegrens (< 710). Daarnaast is het merendeel (ongeveer 70%) een grondgebonden woning. Woningtype per kern De samenstelling van de voorraad verschilt sterk per kern. De drie kernen met de grootste woningvoorraad; Burgum, Hurdegaryp en Oentsjerk, beschikken over 25 tot 30% vrijstaande woningen Woningmarktonderzoek 11

16 Daar staat tegenover dat in deze kernen relatief veel kleinere woningen te vinden zijn (rij- / hoekwoningen en/of appartementen). Met name in de dorpen met een kleine woningvoorraad is een groot aandeel vrijstaande woningen te zien; Feanwâldsterwâl, op afstand gevolgd door Wyns, Mûnein en Suwâld. Figuur 3.2: Gemeente Tytsjerksteradiel. Samenstelling huidige woningvoorraad (naar kern en woningtype). Feanwâldsterwâl Wyns Mûnein Suwâld Jistrum Aldtsjerk Ryptsjerk Noardburgum Earnewâld Garyp Eastermar Sumar Gytsjerk Tytsjerk Oentsjerk Burgum Hurdegaryp Gemeente 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Vrijstaand 2-1 kap Rij-/hoekwoning Appartement Bron: WOZ-registratie (2016). Risico s binnen de bestaande voorraad Marktkenners gaven in het panelgesprek aan dat in Hurdegaryp relatief veel goedkope jaren 60 en 70 rijwoningen van beperkte kwaliteit staan. Zeker in een ontspannen markt zijn deze woningen lastiger te verkopen. Energetische verbetering is gezien de beperkte kwaliteit een kostbare zaak. Daarnaast zijn de mogelijkheden om deze woningen levensloopgeschikt te maken gelet op de beperkte oppervlakte beperkt 3.2 (Potentiële) levensloopgeschiktheid Op basis van diverse kenmerken van de woningvoorraad, kunnen we inzicht verschaffen in de potentiële levensloopgeschiktheid van de voorraad. Het gaat dan om de volgende kenmerken: woningtype, bouwjaar, aantal vierkante meters en de eventuele aanwezigheid van een lift. Onderstaand figuur geeft inzicht in het aandeel (potentieel) geschikte woningen op de totale woningvoorraad per kern. We maken hierbij onderscheid in drie categorieën: Geschikt: woningen die op dit moment al levensloopgeschikt zijn. Potentieel geschikt: woningen die met enkele aanpassingen relatief eenvoudig levensloopgeschikt te maken zijn. Niet geschikt: woningen die niet of alleen tegen zeer hoge kosten levensloopgeschikt te maken zijn Woningmarktonderzoek 12

17 Let wel; de figuren geven een indicatie van de geschiktheid. Het is mogelijk dat een deel van deze huishoudens zelf aanpassingen heeft aangebracht. Bijvoorbeeld door het aanbrengen van een traplift of het verwijderen van drempels. Figuur 3.3: Gemeente Tytsjerksteradiel. Aandeel (potentieel) levensloopgeschikte woningen op de totale woningvoorraad (naar kern). Oentsjerk Tytsjerk Burgum Gytsjerk Hurdegaryp Eastermar Earnewâld Sumar Jistrum Garyp Aldtsjerk Suwâld Mûnein Noardburgum Ryptsjerk Feanwâldsterwâl Wyns Gemeente 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Geschikt Potentieel geschikt Ongeschikt Bron: WOZ-registratie gemeente Tytsjerksteradiel (2016), bewerking Companen. Iets minder dan 10% van de gemeentelijke woningvoorraad is levensloopgeschikt. Dit zijn vooral grondgebonden seniorenwoningen of relatief nieuwe appartementen die voorzien zijn van een lift. Daarnaast is ruim 30% van de voorraad met enkele eenvoudige aanpassingen levensloopgeschikt te maken. Dit zijn ruime grondgebonden woningen met voldoende ruimte om een slaapkamer en natte cel op de begane grond in te richten. Bij ongeveer 60% van de voorraad is het niet of nauwelijks mogelijk om de woning levensloopgeschikt te maken. Met name in Oentsjerk, Tytsjerk en Burgum is een groot aandeel van de voorraad (potentieel) levensloopgeschikt (45 tot 55%). In Wyns ligt dat percentage op nog geen 25%. Ruime grondgebonden woningen niet altijd potentieel levensloopgeschikt Het belangenorganisatiepanel geeft aan dat het aandeel potentieel geschikte woningen genuanceerd moet worden. Een deel van de ruime grondgebonden woningen beschikt over voldoende ruimte om een slaap- en badkamer op de begane grond te realiseren, waardoor een woning levensloopgeschikt kan worden gemaakt. Maar een deel van deze voorraad betreft vrijstaande woningen / boerderijen met vaak zeer ruime kavels. Dit vraagt om veel onderhoud aan zowel woning als tuin, waardoor deze woningen misschien wel fysiek, maar niet qua onderhoud levensloopgeschikt te maken zijn. Vervolgens is na te gaan in hoeverre deze (potentieel) geschikte voorraad al bewoond wordt door huishoudens die gezien hun leeftijd binnen afzienbare termijn behoefte krijgen aan dit type woning Woningmarktonderzoek 13

18 Figuur 3.4: Gemeente Tytsjerksteradiel. Aandeel (ouderen dat nu al in een (potentieel) geschikte woning woont. < 55 jaar jaar jaar jaar 85 jaar en ouder 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Geschikt Potentieel geschikt Niet geschikt Bron: WOZ-registratie gemeente Tytsjerksteradiel (2016). Van de huishoudens van 85 jaar of ouder woont ruim 35% in een levensloopgeschikte woning. Maar bijna de helft woont nog in een ongeschikte woning. Bij de groep 75 tot 84 jarigen is dat zelfs nog iets meer. Langer zelfstandig thuis wonen is meer dan alleen aanpassen van de woning Hoewel belangenorganisaties erkennen dat er de komende jaren nog veel te winnen valt op het vlak van het vergroten aan het aandeel levensloopgeschikte woningen, geven zij ook aan dat langer zelfstandig wonen meer is dan slechts een woningprobleem. Het gaat ook om een sociaal vraagstuk, waarbij voorkomen moet worden dat ouderen en andere zorgbehoevenden vereenzamen. Mogelijkheid om zelfstandig in de huidige woning te blijven In de huishoudensenquête is aan inwoners van 55 jaar en ouder gevraagd onder welke voorwaarden zij verwachten in de huidige woning te kunnen blijven wonen (wanneer zorg aan de orde komt). Ruim een kwart van de 55-plussers geeft aan zonder aanpassingen in de huidige woning te kunnen blijven wonen. Bij de meerderheid van de huishoudens is aanpassing van de woning wel noodzakelijk. Figuur 3.5: Gemeente Tytsjerksteradiel. Aandeel 55-plussers dat verwacht in de huidige woning te kunnen blijven wonen bij een zorgvraag. 11% Ik kan in de huidige woning blijven, want er zijn al aanpassingen verricht 62% 27% Ik kan in de huidige woning blijven zonder aanpassingen Ik kan in de huidige woning blijven, na aanpassingen Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Huurders geven relatief vaker dan eigenaar-bewoners aan dat zij in de woning kunnen blijven wonen zonder aanvullende aanpassingen. Wellicht hangt dit samen met het grotere aandeel nultredenwoningen in de huursector Woningmarktonderzoek 14

19 Bewoners van rij-/hoekwoningen en 2-onder-1-kapwoningen verwachten in de huidige woning te kunnen blijven wonen, mits er aanpassingen gedaan worden. Bewoners van vrijstaande woningen geven het vaakst aan dat zij in de huidige woning kunnen blijven wonen zonder aanpassingen te doen. Ouderen zijn honkvast Marktkenners stellen dat ouderen inwoners van Tytsjerksteradiel hun huidige, vertrouwde woning niet zomaar verlaten. Men past liever de huidige woning aan, in plaats van te verhuizen naar een aangepaste (nultreden)woning. Een probleem is dat niet alle inwoners de financiële mogelijkheden hebben om te investeren in de eigen woning. Ook zijn er genoeg ouderen die nog liever de huidige ongeschikte woning accepteren zoals het nu is, dan dat zij verhuizen naar een geschiktere woning met de gevolgen die dat met zich meebrengt (wegvallen sociaal netwerk, andere woonomgeving, onzekerheid over hoogte van de woonlasten). In de huursector constateert WoonFriesland dat kleine aanpassingen aan woningen vaak al voldoende zijn om langer in de woning te kunnen blijven wonen (zoals het plaatsen van beugels, verhoogde toiletpot, thermostaatkranen, etc.). Hierdoor wordt een verhuizing naar een nultredenwoning vaak overgeslagen. Pas in de laatste levensfase verhuist men dan vaak (kortstondig) naar een plek waar verpleeghuiszorg wordt gegeven. Bijna 95% van de 55-plussers met een koopwoning is bereid om te investeren in het levensloopgeschikt maken van de woning, mocht dat nodig zijn om langer in hun huidige woning te kunnen blijven wonen bij een eventuele zorgvraag. Bij 55-plussers in een huurwoning ligt die bereidheid met 66% beduidend lager. Mogelijk speelt hierin mee dat onder huurders het gevoel leeft dat het initiatief voor aanpassing bij de verhuurder ligt. Figuur 3.6: Gemeente Tytsjerksteradiel. Bereidheid 55-plussers om (mee) te betalen woningaanpassingen om langer zelfstandig te kunnen wonen (naar koop-huur). Koop 30% 43% 20% 7% Huur 9% 25% 32% 34% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bereid om mee te betalen Bij voorkeur met financiële ondersteuning Alleen met financiële ondersteuning Geen bereidheid Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Huishoudens met een inkomen onder modaal geven veel vaker aan niet bereid (of alleen met financiële ondersteuning) te zijn om te investeren in het aanpassen van de woning. 3.3 Energetische kwaliteit van de huidige woningvoorraad Voor het in beeld brengen van de energetische kwaliteit van de huidige woningvoorraad in de gemeente is gekeken naar de maandelijkse energielasten per m². Tabel 3.2: Gemeente Tytsjerksteradiel. Maandelijkse energielasten per m² in euro s (naar woningtype en eigendom) Koop Sociale huur Particuliere huur Totaal Rij- / hoekwoning 1,42 1,44 1,40 1,43 2-onder-1 kap 1,36 1,58 1,38 1,36 Vrijstaand 1,39 1,25 1,40 1,39 Appartement 1,06 1,43 1,50 1,41 Totaal 1,38 1,44 1,42 1, Woningmarktonderzoek 15

20 Bron: WOZ-registratie gemeente Tytsjerksteradiel (2016). Tweekappers en vrijstaande woningen hebben doorgaans lagere energielasten dan rij-/hoekwoningen en appartementen. De energielasten per m² van koopwoningen zijn gemiddeld genomen wat lager dan de lasten van sociale huurwoningen. Ook de bouwperiode speelt mee in de hoogte van de energielasten per m². Tabel 3.3: Gemeente Tytsjerksteradiel. Maandelijkse energielasten per m² in euro s (naar woningtype en bouwjaar) < > 2000 Totaal Rij- / hoekwoning 1,54 1,43 1,41 1,56 1,43 2-onder-1 kap 1,52 1,45 1,35 1,17 1,36 Vrijstaand 1,45 1,44 1,33 1,18 1,39 Appartement 1,44 1,38 1,54 1,27 1,41 Totaal 1,46 1,43 1,38 1,22 1,40 Bron: WOZ-registratie gemeente Tytsjerksteradiel (2016). Vooral bij de woningen gebouwd na 2000 zijn de gemiddelde energielasten per m² relatief laag. Wellicht hangt dit samen met de invoering van de EPC norm (1995) voor nieuwbouw. Alleen bij rijwoningen van na 2000 zijn de maandelijkse energielasten per m² niet gedaald. Er zijn echter maar zeer weinig rij- en hoekwoningen in Tytsjerksteradiel gerealiseerd na 2000 (ongeveer 40). Gedrag is een belangrijke factor in de maandelijkse energielasten Energiebesparende maatregelen spelen een grote rol in het beperken van de maandelijkse energielasten. In het marktkennerspanel wordt daarnaast gewezen op het energiegebruik van bewoners. Sommige bewoners zijn hier bewust mee bezig, anderen hebben ondanks een goed geïsoleerde woning nog steeds hoge lasten (bijvoorbeeld doordat men de verwarming hoog zet en het raam opent voor frisse lucht). Energiebesparende maatregelen In de enquête is aan huishoudens is gevraagd welke energiebesparende maatregelen momenteel al in hun huidige woning aanwezig zijn. Bewoners geven aan dat in de meeste gevallen wel een of meerdere maatregelen zijn aangebracht (99% van de koopwoningen, 88% van de huurwoningen). Bijna alle eigenaar-bewoners geven aan over dubbel glas te beschikken. De overgrote meerderheid heeft ook een Hr-ketel. Bijna 20% van de eigenaar-bewoners geeft aan over zonnepanelen te beschikken. Energiebesparende maatregelen in de huurwoningen lijken wat achter te blijven. Met name op het vlak van isolatiemaatregelen geven huurders veel minder vaak aan dat er maatregelen in hun woning zijn genomen dan eigenaar-bewoners. Het is echter mogelijk dat niet alle huurders op de hoogte zijn van de genomen maatregelen Woningmarktonderzoek 16

21 Figuur 3.7: Gemeente Tytsjerksteradiel. Aandeel bewoners dat aangeeft over energiebesparende maatregelen te beschikken in de huidige woning (naar koop en huur). Dubbel glas HR-ketel Spouwmuurisolatie Dakisolatie Vloerisolatie Zonnepanelen Gebruik duurzame materialen Gescheiden afvalwater Warmte-koudepomp Geen maatregelen Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). 0% 20% 40% 60% 80% 100% Koop Gewenste energiebesparende maatregelen Aan de huishoudens is ook de vraag gesteld welke energiebesparende maatregelen zij graag aan de huidige woning zouden toe willen voegen. Van de huurders geeft ruim 70% aan dat aanvullende maatregelen gewenst zijn, onder huishoudens met een koopwoning ligt dat wat lager (63%). Huurders geven dat aan dat isolerende maatregelen (vloer, dak, spouwmuur) gewenst zijn. Eerder was te zien dat huurders vaker aangeven dat deze maatregelen in hun woning ontbreken dan eigenaar-bewoners. Eenderde geeft aan graag over zonnepanelen te willen beschikken (zowel huurders als eigenaarbewoners). Huur Figuur 3.8: Gemeente Tytsjerksteradiel. Aandeel bewoners dat graag aanvullende energiebesparende maatregelen in de huidige woning wenst (naar koop en huur). Zonnepanelen Vloerisolatie Dakisolatie Spouwmuurisolatie Warmte-koudepomp Gescheiden afvalwater Dubbel glas HR-ketel Gebruik duurzame materialen Anders, namelijk Niets 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Koop Huur Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Bereidheid om te betalen voor energiebesparende maatregelen Aan woningeigenaren en huurders is vervolgens de vraag gesteld of zij bereid zijn om aan deze maatregelen mee te betalen (hetzij door zelf te investeren, hetzij via een verhoging van de huur) Woningmarktonderzoek 17

22 Ongeveer 90% van de eigenaar-bewoners en ruim 60% van de huurders geeft aan bereid te zijn om voor aanvullende energiebesparende maatregelen te betalen. Figuur 3.9: Gemeente Tytsjerksteradiel. Bereidheid eigenaar-bewoners om (mee) te betalen aan extra energetische maatregelen hun de huidige koopwoning. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bereid mee te betalen Alleen met financiële ondersteuning Bij voorkeur met financiële ondersteuning Geen bereidheid Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Een groot deel van de eigenaar-bewoners geeft aan in principe bereid te zijn om hiervoor te betalen, maar bij voorkeur (37%) of alleen (41%) met behulp van financiële ondersteuning (bijvoorbeeld in de vorm van een lening, subsidie of een collectieve inkoopregeling). Huishoudens met een inkomen onder modaal zijn minder vaak bereid te betalen voor maatregelen dan mensen met een hoger inkomen. Huishoudens met een lager inkomen zijn vooral bereid als er sprake is van een financiële ondersteuning, hogere inkomens hebben een voorkeur voor financiële ondersteuning, maar lijkt niet noodzakelijk om (in ieder geval een deel van) deze huishoudens te bewegen om aanvullende energiebesparende maatregelen te treffen. Ouderen minder bereid om te investeren in energiezuinigheid Marktkenners geven aan dat veel ouderen niet bereid zijn te investeren in energiebesparende maatregelen voor de woning, ondanks dat zij dit prima zouden kunnen betalen. Dit kan op termijn een knelpunt worden bij de verkoopbaarheid van hun woning. Het niet investeren in energiebesparende maatregelen voelt de toekomstige verkoper (of erfgename) vooral in de transactieprijs. Figuur 3.10: Gemeente Tytsjerksteradiel. Bereidheid huurders om (mee) te betalen aan extra energetische maatregelen hun de huidige huurwoning. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bereid, ook bij hogere woonlasten Bereid bij dalende woonlasten Bereid bij gelijkblijvende woonlasten Geen bereidheid Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Een groot deel van de huishoudens in een huurwoning wil best betalen voor aanvullende maatregelen, maar dan dienen de woonlasten wel gelijk te blijven (31%) of af te nemen (21%). Huurders met een netto maandinkomen van minder dan geven relatief vaak aan niet bereid te zijn om hiervoor te betalen. Huurders met een netto maandinkomen tussen de en geven relatief vaak aan wél bereid te zijn te betalen, maar alleen als de woonlasten naar beneden gaan Woningmarktonderzoek 18

23 4 Woontevredenheid Aan alle huishoudens is gevraagd in welke mate zij tevreden zijn over hun huidige woning en woonomgeving. 4.1 Tevredenheid woning De inwoners van Tytsjerksteradiel zijn bijzonder tevreden met de woning. Gemiddeld geeft men een 7,9 als rapportcijfer voor hun woning. Figuur 4.1: Gemeente Tytsjerksteradiel. Rapportcijfer voor de eigen woning (per kern). 9 8,5 8,7 8 7,5 7 8,2 8,1 8,1 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 7,9 7,8 7,8 7,8 7,8 7,8 7,7 7,5 7,9 6,5 6 Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). In elke kern geven bewoners een ruime voldoende voor de eigen woning. In Jistrum en Sumar ligt her rapportcijfer gemiddeld iets lager. Dit komt vooral doordat huurders een wat lager rapportcijfer geven (Sumar: 6,4, Jistrum: 6,0). De hoge score in Feanwâldsterwâl hangt mede samen met het beperkte aantal respondenten. Er bestaat een duidelijk verschil in de waardering van de woning tussen huurders en eigenaarbewoners. Eigenaar-bewoners geven gemiddeld een 8,2 voor de woning en huurders een 7,1. Tevredenheid naar aspecten van de woning We kijken nu naar de mate van tevredenheid over verschillende aspecten van de woning Woningmarktonderzoek 19

24 Figuur 4.2: Gemeente Tytsjerksteradiel. Aandeel huishoudens dat aspecten van de woning als positief beoordeeld (naar huur en koop). 2e toilet op etage Woningtype Aantal slaapkamers Grootte woonkamer Garage Grootte van de tuin Indeling van de woning Grootte van de keuken Onderhoudstoestand Bergruimte / kelder Prijs Afwerking van de woning Omvang balkon Kwaliteit warmte-isolatie Kwaliteit geluidsisolatie 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Koop Huur Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). De inwoners van Tytsjerksteradiel zijn met name positief over de omvang en de uitrusting van hun woning (woningtype, aantal slaapkamers, tuin, garage, grootte woonkamer). Minder positief is men over de onderhoudsstaat en kwaliteit van de woning (geluids- en warmte isolatie, afwerking). Ruim 60% van de eigenaar-bewoners zijn positief over de prijs van de woning, terwijl bij huurders dit onder de 25% ligt. Ook is er in een groot verschil tussen eigenaar-bewoners en huurders als het gaat om de onderhoudstoestand van de woning. Vormen onderhoudsstaat en kwaliteit van de woning een probleem voor de voorkoopbaarheid? In het marktkennerspanel is aangegeven dat gedateerde woningen en woningen met achterstallig onderhoud minder snel verkopen dan instapklare woningen. Nu de woningmarkt weer wat aantrekt, lijkt dit minder problematisch, maar de makelaars waarschuwen dat in een ontspannen markt dit wel degelijk een probleem kan zijn. 4.2 Tevredenheid met de woonomgeving Ook voor de woonomgeving geven de meeste inwoners een hoog rapportcijfer. Wel zien we dat de inwoners van de kleinere kernen de woonomgeving wat hoger beoordelen dan de inwoners van de grotere kernen Woningmarktonderzoek 20

25 Figuur 4.3: Gemeente Tytsjerksteradiel. Rapportcijfer voor de woonomgeving (per kern). 9,0 8,5 8,0 8,5 8,5 8,5 8,3 7,5 7,0 8,0 8,0 7,9 7,9 7,9 7,9 7,8 7,8 7,7 7,6 7,5 7,2 7,2 7,7 6,5 6,0 Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Tevredenheid naar aspecten van de woonomgeving Figuur 4.4: Gemeente Tytsjerksteradiel. Aandeel huishoudens dat aspecten van de woonomgeving als positief beoordeeld (naar huur en koop). Aanwezigheid scholen Parkeermogelijkheden Hoeveelheid groenvoorzieningen Aanwezigheid winkels voor boodschappen Aanwezigheid kerk / kerkelijke gemeente Netheid van de buurt Buurtcontacten Speelvoorzieningen Openbaar vervoer Veiligheid in de buurt Aanwezigheid zorgvoorzieningen Ontmoetingsplek ouderen Onderhoud groen Ontmoetingsplek jongeren 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Koop Huur Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Inwoners zijn met name positief over de aanwezigheid van scholen, gevolgd door de parkeermogelijkheden en groenvoorzieningen. Huurders en eigenaar-bewoners zijn het hierover ook redelijk met elkaar eens Woningmarktonderzoek 21

26 Huurders zijn iets minder positief over de netheid van de buurt en de buurtcontacten, dan eigenaarbewoners, al zijn de verschillen duidelijk beperkter dan bij de tevredenheid over de woning. Huurders zijn relatief vaker positief over kenmerken met betrekking tot voorzieningen (zorgvoorzieningen, openbaar vervoer, aanwezigheid winkels, ontmoetingsplekken voor ouderen/ jongeren) dan eigenaar-bewoners. Dit hangt mogelijk samen met het grotere aandeel huurwoningen in de voorzieningenkernen, dan in de kleinere kernen Woningmarktonderzoek 22

27 5 Woonwensen 5.1 Verhuisgeneigdheid en verhuisrichting Aan alle huishoudens en starters is gevraagd of zij van plan zijn om binnen 5 jaar te verhuizen. Oudere huishoudens blijken minder verhuisgeneigd dan de jonge huishoudens. Starters zijn het meest verhuisgeneigd, gevolgd door 1 en 2 persoonshuishoudens tot 35 jaar. Tabel 5.1: Gemeente Tytsjerksteradiel. Aandeel huishoudens dat in de komende vijf jaar denkt te verhuizen. Verhuisgeneigdheid Ja Misschien Nee Starter 70% 16% 14% 1-2 phh tot 35 jaar 34% 29% 37% 1-2 phh % 35% 53% Doorstromers Gezinnen 16% 31% 53% 1-2 phh % 33% 59% 1-2 phh 75 jaar e.o. 9% 33% 59% Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Aan de verhuisgeneigde huishoudens is gevraagd in welke plaats zij bij voorkeur zouden willen wonen. Figuur 5.1: Gemeente Tytsjerksteradiel. Gewenste woonplaats van verhuisgeneigden (naar huidige woonplaats). Burgum Eastermar Earnewald Sumar Oentsjerk Garyp Hurdegaryp Gytsjerk Aldtsjerk Munein Jistrum Suwald Ryptsjerk Tytsjerk Noardburgum Wyns 0% 20% 40% 60% 80% 100% Binnen eigen kern Andere kern in Tytsjerksteradiel Andere gemeente Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Met name verhuisgeneigden in Burgum wensen binnen de eigen kern te willen verhuizen (85%). Ook in Eastermar, Earnewâld en Sumar is de binding aan de eigen kern groot. Vooral in Wyns, Noardburgum en Tytsjerk gaan verhuisgeneigden relatief vaak op zoek naar een woning buiten de huidige kern. Vertrekt men uit de huidige woonplaats, dan gaat een meerderheid op zoek naar een woning in een andere kern Woningmarktonderzoek 23

28 Woningtype Koop Prijsklasse Woningtype Huur Prijsklasse van de gemeente Tytsjerksteradiel. Ongeveer 10 tot 20% per kern wenst naar een andere gemeente te verhuizen. Verhuisbewegingen naar nabijgelegen grote kernen met voorzieningen In Bijlage II wordt nader ingegaan op de verhuisrichting per kern. In de panelgesprekken werd geconstateerd dat er een duidelijke verhuisbeweging te zien is naar nabijgelegen grotere kernen met voorzieningen. Voor verhuisgeneigden in Eastermar, Sumar, Garyp, Hurdegaryp, Jistrum, Suwâld, en Noardburgum is Burgum de eerste optie als men niet in de eigen woonplaats wil wonen. Voor Burgum, Oentsjerk, Gytsjerk en Tytsjerk is dat Leeuwarden. Diverse kernen in de Trynwâlden zijn sterk op Oentsjerk gericht. Dit is opvallend gezien aangezien in het naburige Gytsjerk meer voorzieningen aanwezig zijn. 5.2 Woonwensen per doelgroep Aan verhuisgeneigden is gevraagd welke woning men zoekt bij verhuizing. Daarbij is gevraagd naar het woningtype, eigendomsvoorkeur (huur of koop), prijsklasse en de voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw. Per huishoudenstype worden de nu belangrijkste woonwensen benoemd. Tabel 5.1: Gemeente Tytsjerksteradiel. Woonwensen verhuisgeneigde huishoudens in Tytsjerksteradiel. 1+2 phh 1+2 phh Starters Gezinnen < 55 jaar > 55 jaar Huurwoning 45% 28% 23% 57% Tot 409,- 13% 5% 7% 7% 409,- tot 467,- 8% 13% 6% 6% 467,- tot 528,- 14% 6% 8% 8% 528,- tot 586,- 4% 3% 12% 12% 586,- tot 628,- 2% 1% 4% 4% 628,- tot 710, % 4% Meer dan 710,- 4% - 16% 16% Eengezinswoning 30% 25% 16% 9% Appartement 14% 1% 5% 25% Grondgebonden seniorenwoning - - 2% 13% Zelfstandige woning bij woonzorgcomplex % Beneden- / bovenwoning 1% 2% - 3% Koopwoning 55% 72% 77% 43% < % 21% 7% 5% tot % 28% 21% 14% tot % 16% 25% 13% tot % 13% 7% > % 11% 3% Rij of hoekwoning 12% 11% 4% 1% 2-onder-1 kap 14% 19% 13% 4% Vrijstaand 20% 42% 56% 14% Appartement 9% - 4% 13% Grondgebonden seniorenwoning % Zelfstandige woning bij woonzorgcomplex % Beneden- / bovenwoning % Totaal 100% 100% 100% 100% Nieuwbouw Nieuwbouw 11% 13% 16% 9% Bestaande woning 23% 29% 26% 27% Geen voorkeur 66% 58% 58% 64% Woningmarktonderzoek 24

29 Bron: Woningmarktonderzoek Companen (2016). Starters Starters zoeken iets vaker een koop- dan een huurwoning. Zij zoeken vooral een grondgebonden koopwoning tot Een vrijstaande woning geniet iets vaker de voorkeur dan een rij- of hoekwoning of tweekapper. In de huur zoeken starters ook vooral grondgebondenwoningen. Ongeveer 4% zoekt een woning in de vrije sector huur. Bestaande bouw heeft iets vaker de voorkeur dan nieuwbouw. 1+2 persoonshuishoudens tot 55 jaar Deze groep zoekt voornamelijk een koopwoning. Binnen dat segment heeft een vrijstaande woning overduidelijk de voorkeur. Zij zoeken doorgaans in een iets hoger prijssegment dan starters (vaak tot ). In de huur gaat de voorkeur duidelijk uit naar een grondgebonden woning tot de eerste aftoppingsgrens (< 528). Nieuwbouw is onder deze groep iets populairder dan onder starters. Gezinnen Deze groep is het sterkst op de koopsector georiënteerd. Een vrijstaande woning is favoriet, maar een kleine groep zoekt een koopappartement. Dat zijn gezinnen waarvan de kinderen wellicht over enkele jaren het huis verlaten. Men zoekt vooral in het segment vanaf Ook in de vraag naar huurwoningen zien we dat een deel van de vraag afkomstig is van gezinnen waarbij kinderen wellicht binnenkort het huis verlaten. Ongeveer 7% van de gezinnen met een voorkeur voor huren zoekt een nultredenwoning (grondgebonden of gestapeld). Ongeveer 16% zoekt een huurwoning in de vrije sector. Gezinnen zijn de groep die relatief het vaakst op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. 1+2 persoonshuishoudens vanaf 55 jaar Deze groep verhuisgeneigden is het sterkst op de huursector gericht. Een appartement of woning bij een woonzorgcomplex heeft de voorkeur bij mensen met een voorkeur voor huren. De groep die een koopwoning zoekt, wenst deels nog een ruime, grondgebonden woning (vrijstaand of 2-onder-1 kap). Dat zijn vaak de jongere 55-plussers. Zoekt men op latere leeftijd een koopwoning, dan betreft het meestal een nultredenwoning (grondgebonden of gestapeld). Verhuisgeneigden met een voorkeur voor koop zoeken vooral tussen de en Bij elke doelgroep is te zien dat een grote groep woningzoekenden nog geen specifieke voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw heeft. Het is daarom belangrijk om goed zicht te hebben over de redenen waarom men uiteindelijk voor nieuwbouw of bestaande bouw kiest. 5.3 Voorkeuren bestaand of nieuwbouw Zoals te zien in tabel 5.1 verschilt het aandeel verhuisgeneigden met een voorkeur voor nieuwbouw per doelgroep. In de enquête is vervolgens gevraagd waarom men een voorkeur voor nieuwbouw, dan wel bestaande bouw heeft Woningmarktonderzoek 25