Verdiepend onderzoek haalbaarheid

Transcriptie

1 Laride B.V. Bastion MJ Veldhoven IBAN NL07 RABO BTW NL B01 KvK Eindhoven Verdiepend onderzoek haalbaarheid MFC Schelluinen Opdrachtgever Gemeente Giessenlanden Groeneweg ZG Hoornaar Huisvestingsconsultancy Laride B.V. Bastion MJ VELDHOVEN tel fax Projectnummer: Datum: Opgesteld door: ir. Erwin Stoffelen en ir. Berend Swinkels Alle informatie in deze rapportage is zorgvuldig opgesteld door of namens, dan wel tot stand gekomen op initiatief en voor rekening van Laride B.V. en moet als vertrouwelijk worden beschouwd. Niets uit deze rapportage mag, zonder uitdrukkelijke toestemming van Laride B.V., worden gedupliceerd, dan wel aan derden ter inzage worden verstrekt. Pagina 1 van 31

2 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING Aanleiding Doelstelling Aanpak Stakeholders Leeswijzer UITGANGSPUNTEN Inleiding Uitgangspunt scenario Uitgangspunt geldende afspraken Uitgangspunt investering Uitgangspunt efficiency & samenwerking SCENARIO S Inleiding Scenario 1: Aankoop grond particuliere eigenaar Scenario 2: Huidige locatie dorpshuis/gymzaal zonder grondaankoop Bestemmingsplan PROGRAMMA VAN EISEN Inleiding Ruimtelijk programma gebouw Ruimte programma terrein Functioneel PvE Programma kwaliteit FINANCIEEL Inleiding Investeringsbudget Tijdelijke huisvesting Meerinvestering kwaliteitsaspecten Verschil ten opzichte van eerdere investeringsraming Risico s BTW-verrekening (fiscaliteit) Herontwikkelingspotentie vrijkomende locatie EXPLOITATIE Inleiding Uitgangspunt huidige exploitatie dorpshuis/gymzaal Exploitatie school Exploitatie gymzaal - SGV Pagina 2 van 31

3 6.5 Eigendom Bouwheerschap BETROKKENHEID VAN SCHELLUINEN Draagvlak bewoners Schelluinen Kansen Risico CONCLUSIE & PLANNING VERVOLGTRAJECT Inleiding Haalbaarheid Planning vervolgtraject Pagina 3 van 31

4 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding De onderhavige rapportage is het vervolg op het haalbaarheidsonderzoek naar een nieuw multifunctioneel centrum (MFC) in Schelluinen wat januari 2017 in de gemeenteraad is behandeld en waarover besluitvorming heeft plaatsgevonden. Uit het haalbaarheidsonderzoek (d.d ) is gebleken dat de realisatie van MFC Schelluinen een kansrijk initiatief is. Ten tijde van de besluitvorming was onvoldoende informatie beschikbaar voor de gemeente Giessenlanden om een besluit te kunnen nemen ten aanzien van het beschikbaar stellen van een krediet ten behoeve van de nieuwbouw van een MFC in Schelluinen. Daarom is in onderhavige rapportage een verdiepingsslag gemaakt op een aantal thema s die nadere uitwerking behoeven voor de besluitvorming. Het raadsbesluit inzake MFC Schelluinen vraagt een verdieping op de volgende thema s: A. Exploitatie en investering B. Locatie (verwerven van grond) C. Efficiency en samenwerking Daarnaast is gevraagd om de betrokkenheid van het dorp bij de nieuwe MFC inzichtelijk te maken. 1.2 Doelstelling Het doel van dit verdiepend onderzoek is te komen tot een principebesluit over de resultaten van het verdiepend haalbaarheidsonderzoek naar de haalbaarheid van MFC Schelluinen. Bij een positief besluit door het College van B&W en de gemeenteraad Giessenlanden zal een uitvoeringskrediet vastgesteld moeten worden. Hierna zal de verdere uitwerking volgen en start het ontwikkeltraject. Naarmate het proces vordert en de uitgangspunten met betrekking tot het te volgen proces zijn vastgesteld wordt de mate van invloed steeds kleiner zoals is weergegeven in onderstaande figuur. Voor dit project bevinden we ons momenteel in de initiatief-/ haalbaarheidsfase waarbij de mate van invloed nog zeer hoog is. Figuur 1: Invloed in de tijd, huidige fase initiatief/haalbaarheid Pagina 4 van 31

5 1.3 Aanpak De aanpak voor het verdiepende onderzoek is procesmatig wezenlijk anders ten aanzien van de aanpak tijdens het voorgaande haalbaarheidsonderzoek. In het voorgaande haalbaarheidsonderzoek zijn de toekomstige gebruikers en belanghebbenden van het MFC Schelluinen intensief bij het proces intensief betrokken geweest waarbij er draagvlak is gecreëerd onder de bewoners van Schelluinen en het voorlopige ruimteprogramma is vastgesteld. Voor de nadere uitwerking en de verdiepingsslag te kunnen maken is om de tafel gegaan met de partijen die de middelen voor het MFC Schelluinen ter beschikking stellen en de rol van toekomstig eigenaar en bouwheer zullen invullen. De verdieping tijdens het proces heeft bilateraal plaatsgevonden met deze betrokken partijen. Vervolgens is dit plenair terug gekoppeld naar de toekomstige huurders, gebruikers en belanghebbenden. Voor het proces zijn er een aantal bilaterale en plenaire afstemmingsmomenten geweest. Deze worden hieronder puntsgewijs benoemd. Bilateraal Verdiepingsslag met Stichting Exploitatie De Til Groep / Stichting Gebouwenbeheer Giessenlanden (de heer Wim van Krugten en Henk de Bruijn) als huidige eigenaar en exploitant van de locatie met het dorpshuis en de gymzaal. Deze locatie is eerder (in het vorige haalbaarheidsonderzoek) door betrokkenen unaniem als voorkeurslocatie aangeduid. Verdiepingsslag met OBS Het Tweespan met de heer Erik Vos als mogelijk toekomstig gebruiker van de school in het MFC Schelluinen. Verdiepingsslag met Wasko, met mevrouw Hanneke Spruit en mevrouw Els Boon namens kinderdagopvang, peuterspeelzaalwerk en BSO en eigenaar van het gebouw naast de locatie met het voorkeurscenario en mogelijk toekomstige gebruiker/huurder in het MFC Schelluinen. Ambtelijke afstemming met de projectleider de heer Dick Verwoert en de door gemeente Giessenlanden ingeschakelde adviseur inzake het aankooptraject en opbrengst vrijkomende locatie. Bestuurlijke afstemming met portefeuillehouder, wethouder Harmen Akkerman. Plenair Afstemming met Dorpsberaad Schelluinen, gymnastiek- en EHBO-vereniging en voorgaande betrokken. 1.4 Stakeholders Er is vanuit de verschillende rollen een onderscheid gemaakt in de stakeholders die betrokken zijn bij het initiatief voor de ontwikkeling van een nieuw MFC Schelluinen, namelijk: Investeerder nieuwbouw MFC Schelluinen: Gemeente Giessenlanden Eigenaar en exploitant Dorpshuis en gymzaal: Stichting Gebouwenbeheer Giessenlanden (SGG) Stichting Exploitatie De Til Groep (ETG) Welzijn en sport huurder gymzaal: Vertegenwoordigd door S.G.V. en E.H.B.O. Huurder Dorpshuis - Belangenvereniging Schelluinen: Pagina 5 van 31

6 Dorpsberaad Schelluinen (DBS) Gebruiker en exploitant Onderwijs: O2A5 (Openbaar Onderwijs Alblasserwaard-Vijfheerenlanden) als vertegenwoordiger van OBS Het Tweespan (school, onderdeel stichting O2A5) Partner onderwijs Kinderopvang (kinderopvang, BSO en peuterspeelzaalwerk): Wasko met KDV Biebelebom 1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten beschreven die zijn gehanteerd voor het verdiepende onderzoek. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de mogelijke scenario s voor de ontwikkeling van het MFC Schelluinen beschreven en wordt de kadastrale situatie voor beide scenario s inzichtelijk gemaakt. Hoofdstuk 4 beschrijft de wijzigingen op het ruimteprogramma ten opzichte van het eerder door Laride uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek. Tevens wordt het gewenste kwaliteitsniveau voor het MFC beschreven. In hoofdstuk 5 wordt het totale investeringsbudget geraamd en komen de risico s bij de ontwikkeling van het MFC aan bod. In hoofdstuk 6 worden de wijzigingen in de exploitatie beschreven en wordt de voorgestelde situatie voor het eigendom van het MFC Schelluinen toegelicht. De betrokkenheid van Schelluinen komt in hoofdstuk 7 aan bod. Uiteindelijk wordt in hoofdstuk 8 een conclusie op de haalbaarheid gegeven en wordt een globale planning van het vervolgtraject gegeven. Pagina 6 van 31

7 2 UITGANGSPUNTEN 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten beschreven die gehanteerd zijn voor dit onderzoek. De uitgangspunten hebben betrekking op de thema s die benoemd zijn in het raadsbesluit inzake MFC Schelluinen. Op deze thema s is een verdiepingsslag gemaakt. De verdiepingsslag is afgebakend op de te onderzoeken thema s en het kunnen nemen van een principebesluit voor wel of geen nieuwbouw te plegen. 2.2 Uitgangspunt scenario Het uitgangspunt voor de locatie betreft scenario 3 uit het vorige haalbaarheidsonderzoek van Laride waarbij het MFC Schelluinen wordt gerealiseerd op de locatie van het huidige dorpshuis/gymzaal en de groenstrook achter het dorpshuis. De groenstrook achter het dorpshuis is momenteel in eigendom van een particuliere eigenaar. De verwerving van de locatie is dus voorwaarde om dit scenario te kunnen verwezenlijken. Bij de uitwerking van bovenstaand scenario is op verzoek van het Dorpsberaad gevraagd om ook te voorzien in een alternatief scenario, indien blijkt dat de groenstrook niet kan worden aangekocht van de particuliere eigenaar. Het verzoek van het Dorpsberaad was om dit alternatieve scenario gelijkwaardig te laten zijn aan het scenario met de grondaankoop van de particuliere eigenaar. Het Dorpsberaad wil hiermee niet met lege handen komen te staan indien de locatie van de particuliere eigenaar niet te verwerven blijkt. De mogelijkheid om Wasko (voorheen SKA) als onderdeel in het MFC Schelluinen te huisvesten wordt onderzocht. Ook wordt onderzocht of het mogelijk is een connectie te maken tussen het nieuwe MFC Schelluinen met Wasko indien Wasko op de huidige locatie blijft gehuisvest. Andere scenario s uit het vorige haalbaarheidsonderzoek zijn gezien de uitgesproken voorkeuren van de stakeholders niet verder onderzocht. 2.3 Uitgangspunt geldende afspraken In januari 2016 is een overeenkomst aangegaan tussen de gemeente Giessenlanden en SGG/ETG. SGG heeft hierdoor onder andere het eigendom over het dorpshuis en de gymzaal in Schelluinen gekregen in combinatie met een afkoop voor de exploitatie door ETG voor een periode van 15 jaar. Voor Schelluinen was het uitgangspunt dat er binnen afzienbare tijd een grondige renovatie van het dorpshuis en de gymzaal zou plaatsvinden. Het uitgangspunt voor het haalbaarheidsonderzoek is dat deze constructie niet wordt aangepast. Hiermee blijven de contractuele afspraken tussen de gemeente en SGG/ETG gelden voor het nieuwe MFC Schelluinen. Uitgangspunt was dat de gemeente het gebouw zou renoveren voor een bedrag van circa 2,4 miljoen euro en dat daardoor de onderhoudskosten in de toekomst (m.i.v ) zouden worden gereduceerd. Dit uitgangspunt dient bij de bouw van een MFC overeind te blijven. Pagina 7 van 31

8 Daarnaast gelden er voor O2A5 afspraken voor wat betreft de bekostiging van de exploitatie door het Rijk. Door het toevoegen van een school aan MFC Schelluinen dient er met SGG/ETG een toevoeging te komen aan de geldende contractuele afspraken voor de school. Deze toevoegingen zullen in de vervolgfase door gemeente Giessenlanden met SGG/ETG en O2A5 worden besproken en vervolgens worden vastgelegd. 2.4 Uitgangspunt investering Het opgestelde programma van eisen uit het haalbaarheidsonderzoek dient als startpunt voor het verdiepend onderzoek. De aanpassingen ofwel de delta s op het voorgaande ruimteprogramma worden inzichtelijk gemaakt. Deze zal vervolgens als startpunt gelden voor het opstellen van de investeringsraming. Daarnaast is het kwaliteitsniveau van MFC Schelluinen van invloed op de hoogte van de benodigde investeringen. Het uitgangspunt hiervoor is dat er in eerste instantie wordt aangesloten op het kwaliteitsniveau van de MFC s in Hoogblokland en Noordeloos. Hiermee ontstaat er dan ook een uniform kwaliteitsniveau in de kernen in de gemeente Giessenlanden. Afhankelijk of het budget toereikend is voor de te maken investering zal bekeken worden of een bijstelling op het kwaliteitsniveau vereist is. Ten opzichte van de MFC s in Hoogblokland en Noordeloos is er nu een bijgesteld budget opgenomen, waardoor is geanticipeerd op de resultaten van de meest recentelijke aanbestedingen. 2.5 Uitgangspunt efficiency & samenwerking De ontwikkeling van een MFC Schelluinen dient een meerwaarde op te leveren. Alle partijen/toekomstige gebruikers zien deze meerwaarde in de clustering van functies. De samenwerking tussen de partijen vindt momenteel ook al plaats. In het haalbaarheidsonderzoek is het multifunctioneel ruimtegebruik tussen de verschillende partijen aan bod gekomen. Hier is een inschatting gemaakt dat er mogelijk een reductie op het ruimteprogramma kan plaatsvinden door multifunctioneel ruimtegebruik van circa 10%. Het multifunctionele ruimtegebruik vond hier met name plaats tussen OBS Het Tweespan en Wasko. Na een positief besluit over een nieuw MFC Schelluinen zal de efficiency & samenwerking tussen de partijen verder worden uitgewerkt in het vervolgtraject. Gezien de beperkte tijd en de fase waarin het project zich bevindt waarbij er nog geen sprake van is dat een architect het plan verder uitwerkt, is de concretisering van het multifunctionele ruimtegebruik nog niet verder uitgewerkt. Pagina 8 van 31

9 3 SCENARIO S 3.1 Inleiding In het haalbaarheidsonderzoek is de voorkeur uitgesproken voor scenario 3 waarbij het MFC Schelluinen centraal in Schelluinen wordt gerealiseerd op de huidige locatie van het dorpshuis/gymzaal en de groenstrook erachter. In dit hoofdstuk is dit scenario verder onderzocht, evenals het alternatieve scenario. 3.2 Scenario 1: Aankoop grond particuliere eigenaar Het eerste scenario betreft de realisatie van het MFC Schelluinen op de huidige locatie van het dorpshuis, de gymzaal en de groenstrook achter het dorpshuis en de gymzaal. In figuur 2 is een 3D-visualisatie weergegeven op de locatie van het plangebied. De positionering van de functies dorpshuis, gymzaal en school is enkel indicatief en bedoeld om de massa s op de locatie weer te geven. Vanwege het grote bouwvlak is het mogelijk om alle functies in één laag te situeren. In de massastudie is de school in twee lagen gesitueerd. Op de locatie aangegeven met het groene perceel is Wasko gevestigd. Het pand van Wasko is van dusdanige kwaliteit dat eventuele verwerving en sloop van het pand kapitaalvernietiging zou betekenen. Dit zou ook betekenen dat gemeente Giessenlanden dan een pand zou moeten verwerven terwijl dit niet past in de vastgoedstrategie waarbij gemeentelijk vastgoed indien mogelijk wordt afgestoten. Wasko heeft indicatief een verkoopprijs van ,- aangegeven. Tevens zou dit betekenen dat SGG/gemeente Giessenlanden bij aankoop en verhuur aan Wasko een verhuurrisico zou lopen, aangezien Wasko niet de mogelijkheid heeft om te investeren of een langdurig huurcontract wenst aan te gaan voor een periode langer dan 10 jaar. De gemeente zal het verhuurrisico dan over moeten nemen van SGG. Doordat er een verbinding gemaakt kan worden met het MFC Schelluinen is besloten de verwerving van het pand van Wasko niet verder te onderzoeken. De grond (aangegeven met rood) zal in dit scenario verworven moeten worden van de particuliere eigenaar. Op het bouwvlak kan een clustering van functies ontstaan en kan er mogelijk een gezamenlijke terreinindeling worden gemaakt voor de school en Wasko. Dit kan een uitgangspunt zijn voor de uitwerking van het ontwerp. Afhankelijk van het ontwerp zal bepaald moeten worden of het mogelijk is om realisatie gefaseerd uit te voeren zodat er geen tijdelijke huisvesting voor het dorpshuis en de gymzaal benodigd is. Dit kan ook een uitgangspunt zijn voor de ontwerpfase. Indien de school als eerst wordt gerealiseerd kan het mogelijk zijn om de dorpshuisfunctie tijdelijk onder te brengen in het voormalige schoolgebouw, op dit moment is hier echter niet vanuit gegaan. Voor de gymzaalfunctie zal dan mogelijk gezocht moeten worden naar een locatie elders. Pagina 9 van 31

10 Figuur 2: Scenario 1, aankoop grond particuliere eigenaresse Kadastrale situatie In naaststaande figuur is de kadastrale situatie voor het plangebied weergegeven. In oranje is de locatie van het huidige dorpshuis en de gymzaal weergegeven. Deze locatie (grond + opstal) is momenteel eigendom van SGG. De perceeloppervlakte bedraagt circa m². In groen is de locatie van Wasko weergegeven. De perceeloppervlakte hiervan bedraagt circa m². Voor scenario 1 is bepaald om de perceelgrens van Wasko door te trekken. Hierdoor zal er circa m² grond aangekocht moeten worden van perceel Deze locatie is eigendom van een particuliere eigenaar. Gloudemans heeft de te verwerven grond van een deel van perceel 1968 getaxeerd. Het verwerven van de rest van het perceel 1968 en 1969 valt buiten de scope van dit haalbaarheidsonderzoek en maakt geen deel uit van de kredietaanvraag. Figuur 3: Kadastrale situatie en aankoop grond van particuliere eigenaar. Pagina 10 van 31

11 3.3 Scenario 2: Huidige locatie dorpshuis/gymzaal zonder grondaankoop Het tweede scenario wordt als een alternatief scenario gezien indien het niet mogelijk blijkt grond van de particuliere eigenaar te verwerven. In dit scenario wordt er gebruik gemaakt van de beschikbare grond op de locatie van het huidige dorpshuis en de gymzaal. Het betreft hier circa m² (zie figuur 3, kadastrale situatie). Vanwege de beschikbare ruimte zal MFC Schelluinen dan in twee bouwlagen gesitueerd moeten worden. In het vervolgtraject zal bepaald moeten worden welke functies geheel of gedeeltelijk op de eerste verdieping gesitueerd worden. Vanwege het beperkte bouwvlak kunnen er geen parkeervoorzieningen op het eigen terrein van MFC Schelluinen gesitueerd, deze zijn nu ook gesitueerd in het openbaar gebied. In het vervolgtraject zal door middel van een parkeeronderzoek onderzocht moeten worden of er gebruik gemaakt kan worden van de bestaande parkeerplaatsen van het dorpshuis en de gymzaal, wellicht kan er worden gesaldeerd met de vrijkomende locatie van OBS Het Tweespan. Ook voor dit scenario wordt verwacht dat er voorzien moet worden in tijdelijke huisvesting voor het dorpshuis en de gymzaal. Figuur 4: Scenario 2, geen aankoop grond. 3.4 Bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan voor de locatie is bestemmingsplan Giessen-Oudekerk, Hoogblokland en Schelluinen vastgesteld op In figuur 5 wordt de bestemmingsplankaart weergegeven voor de locatie. De locatie van het huidige dorpshuis en de gymzaal is aangeduid als maatschappelijke doeleinden. De maximale goothoogte bedraagt 6 meter. Tevens is er een bouwgrens aangegeven. Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid om een afwijking op de regels te maken indien de overschrijding van de bouwgrens maximaal 2 meter bedraagt en het bouwvlak niet meer dan 10% wordt vergroot. Pagina 11 van 31

12 De groenstrook achter het dorpshuis wordt aangeduid als bestemming agrarisch. Tevens ligt er over het plangebied de dubbelbestemming waarde archeologie 4. Bij aanvraag van een omgevingsvergunning moet door middel van een archeologisch onderzoek aangetoond worden dat de archeologische waarden in stand worden gehouden. Het College van B&W is bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door, voor een of meer bestemmingsvlakken, de bestemming waarde archeologie geheel of gedeeltelijk te verwijderen. Figuur 5: bestemmingsplan locatie Scenario 1 aankoop grond In dit scenario wordt grond met de bestemming agrarisch aangekocht. Er zal een nieuwe bestemmingsgrens moeten worden vastgesteld en de bestemming zal gewijzigd moeten worden naar maatschappelijk. Een procedure bestemmingsplanwijziging zal hier dan ook doorlopen moeten worden. Scenario 2 geen grondaankoop In dit scenario wordt MFC Schelluinen gerealiseerd op het perceel van het huidige dorpshuis en de gymzaal. De bestemming is op dit perceel aangeduid als maatschappelijk en voldoet dus aan de bestemming voor MFC Schelluinen. Vanwege het beschikbare oppervlak zal MFC Schelluinen in twee bouwlagen moeten worden gesitueerd. Hiernaast is het mogelijk dat de bouwgrens overschreden wordt. De maximale bouwhoogte bedraagt 6 meter, met de afwijking van 10% betekent dit dat een maximale bouwhoogte van 6,60 meter gerealiseerd kan worden. Indien de overschrijding op het bouwvlak of de goothoogte meer dan 10% bedraagt zal er een procedure bestemmingsplanwijziging doorlopen moeten worden. Daarom is het uitgangspunt dat er een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is. Pagina 12 van 31

13 4 PROGRAMMA VAN EISEN 4.1 Inleiding In hoofdstuk 3 zijn de twee mogelijke scenario s voor MFC Schelluinen inzichtelijk gemaakt. Deze scnario s zijn gebasseerd op het opgestelde ruimteprogramma. De wijzigingen in deze verdiepende fase op het ruimteprogramma zijn in dit hoofdstuk beschreven. 4.2 Ruimtelijk programma gebouw In onderstaande tabel is een beknopt overzicht weergegeven van het ruimteprogramma dat in samenwerking met de toekomstige gebruikers tijdens het haalbaarheidsonderzoek is vastgesteld. Omschrijving m² eenh. Op basis van Dorpshuis 456 m² BVO rapport ICS d.d Gymzaal 597 m² BVO opgave SGV OBS Het Tweespan, 75 ll 578 m² BVO VNG-onderwijsverordening SKA / Wasko 326 m² BVO opgave SKA Totaal (excl. multifuntioneel ruimtegebruik) m² BVO Potentie multifunctioneel inschatting a.h.v. opgave toekomstige gebruikers (OBS Het Tweespan, SGV, ruimtegebruik (ca. 10%) 207 m² BVO Wasko, Dorpsberaad) Totaal (incl. potentie multifunctioneel ruimtegebruik) m² BVO Tabel 1: Ruimteprogramma o.b.v. haalbaarheidsonderzoek Na gesprekken met SGG/ETG, de gemeente, Wasko en het opstellen van de scenario s zijn er aanpassingen doorgevoerd op het ruimteprogramma. Deze wijzigingen worden hieronder beschreven. Ruimteprogramma Wasko vervalt Zoals beschreven in hoofdstuk 3 blijft Wasko gehuisvest in haar eigen gebouw. Door de architect zal een verbinding gecreëerd worden op een nog nader vast te stellen wijze. Door gebruik van de bestaande huisvesting vervalt de nieuwbouw van Wasko uit het ruimtelijk programma. Reductie multifunctioneel ruimtegebruik. In het haalbaarheidsonderzoek was aan de hand van input van de toekomstige gebruikers (OBS Het Tweespan, Wasko, SGV, Dorpsberaad Schelluinen) het multifunctioneel ruimtegebruik ingeschat op circa 10%. Doordat het grootste deel hiervan plaats zou vinden tussen de school en Wasko zal het multifunctionele ruimtegebruik afnemen. Het definitieve ruimteprogramma inclusief het multifunctionele ruimtegebruik zal in het vervolgtraject nog nader afgestemd moeten worden. Reductie oppervlakte gymzaal In het ruimteprogramma was een vergrote gymzaal door SGV gewenst (22 x 14 x 7 m.) ten opzichte van de eerder vastgestelde afmetingen uit het haalbaarheidsonderzoek voor de renovatie van ICS Adviseurs. Pagina 13 van 31

14 Vanwege de verhoogde investeringskosten en extra exploitatiekosten heeft SGV afgezien van de grote zaal (22 x 14 x 7 m) en gekozen voor een gymzaal met de afmetingen 22 x 13 x 5,5 m (286 m²). Dit betekent dat ook bij de keuze voor een reguliere gymzaal de oppervlakte met 43% wordt vergroot ten opzichte van de huidige gymzaal (20 x 10 x 5 m. = 200 m²). Dit betekent evenwel dat de huidige korting vanwege de kleinere afmeting van de huidige gymzaal ten opzichte van een reguliere gymzaal komt te vervallen. Ondernemersruimte dorpshuis vervalt In het huidige dorpshuis wordt momenteel een ondernemersruimte verhuurd door SGG. Het contract met ETG voor de huur van deze ruimte loopt nog voor de periode van circa 2 jaar. Voor het ruimteprogramma van de nieuwbouw wordt deze ruimte geschrapt, zie tabel 2. De aangepaste situatie die hierdoor ontstaat moet nader worden afgestemd tussen de gemeente Giessenlanden en SGG/ETG in relatie tot de huidige afspraken. Begane grond of verdieping Afhankelijk van het gekozen scenario kan bepaald worden welke ruimtes van welke functies op de begane grond en welke op de verdieping worden gesitueerd. Bij scenario 1 ligt het voor de hand dat mogelijk alle ruimtes op de begane grond worden gesitueerd. Doordat in scenario 2 er een kleiner oppervlak beschikbaar is zal hier in twee lagen moeten worden gebouwd. In de ontwerpfase zal er afstemming moeten plaatsvinden over de situering van functies. ETG heeft aangegeven dat het voor het dorpshuis onwenselijk is dat de zalen van het dorpshuis op de verdieping worden gerealiseerd aangezien dit zeer kostenverhogend is voor de exploitatie. Vanuit O2A5 is er een noodzaak aangegeven om vanwege het beperkt aantal leerlingen/klassen in verband met de bezetting van leraren de functies/ruimtes van de school op één bouwlaag te voorzien. Hierdoor is het mogelijk dat één leraar meerdere klassen kan instrueren. Een verdeling van de ruimtes over twee bouwlagen is vanuit functioneel gebruik dus niet wenselijk. Door het beperkte bouwvlak zal in de ontwerpfase afstemming plaats moeten vinden over de situering van de functies op de begane grond of de verdieping. Ruimteprogramma binnen nieuw In onderstaande tabel is een globaal overzicht van de wijzigingen op het het ruimteprogramma van MFC Schelluinen weergegeven. In dit ruimteprogramma zijn de bovengenoemde aanpassingen verwerkt. In totaal wordt er ten opzichte van het eerder opgestelde ruimteprogramma circa 450 m² bruto vloeroppervlak (BVO) minder gerealiseerd. Het bijgestelde ruimteprogramma is weergegeven in bijlage 1. Pagina 14 van 31

15 Omschrijving m² BVO d.d m² BVO d.d Verschil (m² BVO) Opmerking Dorpshuis correctie ondernemersruimte Gymzaal rapport ICS d.d OBS Het Tweespan, 75 ll VNG-onderwijsverordening SKA/Wasko Totaal Tabel 2: Ruimteprogramma nieuw 4.3 Ruimte programma terrein In onderstaande tabel is het ruimteprogramma voor het buitenterrein weergegeven. Hierin is een opdeling gemaakt tussen het programma van de school en het parkeren. Het uitgangspunt voor het schoolplein is de VNG-normering. Deze stelt tevens een norm voor het verharde deel (speelterrein) van het terrein van 3 m² per leerling met een minimum van 300 m². In totaal komt het ruimteprogramma voor het buitenterrein van de school uit op circa 404 m². Gedurende het haalbaarheidsonderzoek zijn er geen eisen gesteld voor het dorpshuis en de gymzaal aan de buitenruimte. Voor deze functies zal tijdens het opstellen van de investeringskosten een post worden opgenomen voor algemene inrichting van het buitenterrein. De ruimtebehoefte voor het parkeren is vastgesteld volgens de CROW-normering. Deze normen kunnen als handvat worden gebruikt en zullen door gemeente Giessenlanden nader moeten worden onderzocht. In tabel 3 is een optelling gemaakt van het aantal parkeerplaatsen maar is nog geen rekening gehouden met dubbelgebruik, afhankelijk van de aanwezigheidspercentages van de verschillende functies. Hierdoor zal het werkelijke aantal parkeerplaatsen naar verwachting een stuk lager liggen. Het aanwezigheidspercentage van de school zal in de ochtend en middag namelijk hoger liggen dan die van het dorpshuis en de gymzaal. Naast de CROW-normering zijn ook de condities vanuit de omgeving en het gemeentelijk parkeerbeleid bepalend voor het vaststellen van het benodigde aantal parkeerplaatsen. Aan de Commanderijstraat is momenteel een openbaar parkeerterrein gelegen waar de bezoekers van het dorpshuis, de gymzaal en de speeltuin gebruik van maken. Ruimtelijk gezien is het een kans dat MFC Schelluinen met de functies dorpshuis, gymzaal en school een connectie kunnen krijgen met Wasko. De uiteindelijke keuze voor scenario 1 of 2 zal de ruimtelijke inpassing en de bouwvorm van MFC Schelluinen bepalen. Ook heeft het invloed op de uitwerking van de buitenruimte. Pagina 15 van 31

16 Omschrijving aantal eenh. m² Totaal school Totaal parkeren Op basis van: Speelterrein school 1 pst minimaal conform VNGnormering, 3 m²/leerling met minimum van 300 m² Fietsenstalling school 75 st 1,0 75 opgave school Fietsenstalling personeel school 6 st 1,5 9 opgave school Buitenberging school 1 st opgave school Parkeren school vast 1,5-3,0 pp 25 37,5-75 CROW-normering Parkeren school kiss & ,0-19,0 pp 25 ride CROW-normering Gymzaal 5,4-6,0 pp CROW-normering Dorpshuis 4,1-4,6 pp ,5-115 CROW-normering Totaal m² Tabel 3: Ruimteprogramma buiten Scenario 1 aankoop grond De omvang van de locatie bedraagt circa m² ( ). De ruimtebehoefte voor MFC Schelluinen en het buitenterrein van de school bedraagt circa m² ( ) bruto vloeroppervlak. Indien MFC Schelluinen eenlaags wordt gebouwd blijft er circa 700 m² voor het realiseren van parkeervoorzieningen op eigen terrein. De locatie biedt vanwege het ruime oppervlak voldoende indelingsmogelijkheden. Het is van belang dat de ruimte voor spelen en parkeren goed gepositioneerd worden ten opzichte van de verschillende functies. Scenario 2 geen grondaankoop De omvang van deze locatie bedraagt circa m². Bij het ontwerp van MFC Schelluinen zal rekening gehouden moeten worden met de afmetingen van de gymzaal. De oppervlakte van de gymzaal en de bergingen bedraagt exclusief de kleedruimten circa 450 m². Hierdoor blijft er nog circa m² bouwvlak over. Het terrein moet hiernaast ruimte bieden aan circa 400 m² voor het buitenterrein van de school. Hierdoor blijft er nog circa 800 m² over voor het realiseren van het dorpshuis en de school in twee bouwlagen. De tweelaagse bouw heeft invloed op de situering van functies in het MFC Schelluinen. Deze zal in een nader stadium nog afgestemd moeten worden met de school en het dorpshuis. Door de tweelaagse bouw ontstaat een compact gebouw. Door het beperkte bouwvlak blijft er echter onvoldoende ruimte over voor het realiseren van parkeervoorzieningen op eigen terrein. 4.4 Functioneel PvE Het is gewenst dat het dorpshuis op de begane grond wordt gesitueerd omdat een situering op de verdieping verhoogde exploitatiekosten voor ETG met zich meebrengt. Ook voor de school is een situering op de begane grond gewenst omdat hierdoor de aansluiting gemaakt kan worden met het schoolplein en Wasko. Daarnaast is een verdeling van de ruimtes van de school over meerdere verdiepingen vanuit het schoolbeleid niet gewenst. 4.5 Programma kwaliteit In deze paragraaf worden de eisen van de nieuwbouw beschreven waaraan deze minimaal dienen te voldoen volgens de Nederlandse wetgeving. Hiernaast kunnen er extra opties worden gekozen met betrekking tot het duurzaamheidsniveau en het binnenklimaat. Ook de kosten die Pagina 16 van 31

17 samenhangen met deze opties worden hier beschreven. Nadat er keuzes zijn gemaakt met betrekking tot deze opties kan het uitvoeringskrediet worden vastgesteld. De wens vanuit de gemeente Giessenlanden is om het kwaliteitsniveau van MFC Schelluinen te laten aansluiten op het eerder gekozen kwaliteitsniveau van de MFC s in Hoogblokland en Noordeloos zodat hier geen enorme kwaliteitsverschillen ontstaan. Ten opzichte van de andere projecten in Hoogblokland en Noordeloos is het budget voor dit project wel afgestemd op het vooraf gestelde kwaliteitsniveau. Hierdoor is de verwachting dat het verschil tussen het budget en de uiteindelijke investeringskosten kleiner zal zijn. Duurzaamheid Vanaf 1 januari 2019 is het voor overheidsgebouwen verplicht dat de omgevingsvergunning die wordt aangevraagd, moet voldoen aan de BENG-eisen (bijna-energieneutrale-gebouwen). Bij BENG zijn drie indicatoren van belang, namelijk de energiebehoefte (kwh/m².jr), het energieverbruik (kwh/m².jr) en het percentage duurzame energie. Het minimale aandeel duurzame energie dat voor een utiliteits- en onderwijsgebouw opgewekt moet worden bedraagt minimaal 50%. Voor deze functies zijn er eisen gesteld aan de maximale energiebehoefte en het energieverbruik per jaar. Met betrekking tot de duurzaamheidsambitie zal worden uitgegaan van de BENG-eisen. De meerprijs voor de bouwkosten van BENG ten opzichte van de Bouwbesluiteisen bedraagt gemiddeld 192,-/m² BVO. Deze meerprijs is vastgesteld op basis van kengetallen. Binnenklimaat school Naast het steeds energiezuiniger bouwen is ook het binnenklimaat van belang. Er is aangetoond dat een goed binnenklimaat een positieve invloed heeft op de leerprestaties van de leerlingen. Voor de toe te passen mogelijkheden met betrekking tot het binnenklimaat kan het Programma van Eisen Frisse Scholen als leidraad worden gebruikt. Voor de aspecten energie, lucht, temperatuuur, licht en geluid kan afzonderlijk per aspect een klasse A (zeer goed), B (goed) of C (acceptabel) worden gekozen. Tijdens integrale ontwerpsessies in het vervolgtraject kan elk aspect uitgebreid behandeld worden en vervolgens kan hierin een keuze worden gemaakt. Een bepaalde keuze voor een aspect in het ontwerpproces kan het kwaliteitsniveau van het gebouwdeel beïnvloeden. Het uitgangspunt voor MFC Schelluinen met betrekking tot het binnenklimaat is Frisse Scholen klasse B. Onderstaand worden de extra bouwkosten per m² BVO weergegeven voor de verschillende klasses A, B en C. Deze kosten zijn bepaald aan de hand van kostenkengetallen. De weergegeven bouwkosten zijn de kosten indien voor alle aspecten met betrekking tot binnenklimaat één klasse wordt gekozen. In het ontwerpproces zal uiteindelijk per aspect een afweging gemaakt moeten worden. Klasse A, bouwkosten: 270,- excl. btw/m² BVO Klasse B, bouwkosten: 140,- excl. btw/m² BVO Klasse C, bouwkosten: 16,- excl. btw/m² BVO Pagina 17 van 31

18 5 FINANCIEEL 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het investeringsbudget voor de twee scenario s toegelicht, evenals de mogelijkheden met betrekking tot btw-verrekening. Daarnaast is beknopt ingegaan op mogelijke opbrengsten van de vrijkomende locatie, deze mogelijke opbrengst is niet gekoppeld aan de dekking van het benodigde krediet. 5.2 Investeringsbudget In onderstaande tabel is een overzicht weergegeven van het investeringsbudget voor de twee beschreven scenario s uit hoofdstuk 3. De kosten zijn vastgesteld aan de hand van bouwkosten kengetallen en op basis van ervaring met vergelijkbare projecten, zie bijlage 2. Omschrijving Scenario 1 - aankoop grond Scenario 2 - geen grondaankoop Grondkosten Bouwkosten Bijna-Energie-Neutraal-Gebouw (BENG) Frisse scholen klasse B Prijsstijgingen (o.b.v. BDB-index), aanbesteding dec-2018 (aanname) Honorarium en begeleidingskosten (15,2%) Bijkomende kosten (7,4%) Stichtingskosten excl. BTW Stichtingskosten incl. BTW Bouwkosten optioneel (keuzeopties) (excl. honorarium en bijkomende kosten) - meerprijs frisse scholen klasse A t.o.v. klasse B minderprijs frisse scholen klasse C t.o.v. klasse B (Mogelijke) opbrengsten / verminderde uitgaven BTW-compensatie dorpshuisfunctie en gymzaal PM PM Opbrengsten ontwikkeling woningbouw schoollocatie n.t.b. Gloudemans n.t.b. Gloudemans Tabel 4:Investeringsbudget Het budget voor de ontwikkeling van het MFC Schelluinen bestaat grofweg uit de volgende posten: Verwerven locatie groenstrook (enkel voor scenario 1) Realisatie nieuwbouw Sloop bestaande bebouwing Tijdelijke huisvesting dorpshuis en gymzaal Overige uitgangspunten investeringsraming: Boekwaarde huidige school OBS Het Tweespan wordt ontkoppeld van de exploitatie van het MFC Schelluinen. Hierdoor wordt deze niet meegenomen in de budgetopstelling, deze kosten maken onderdeel uit van de grondexploitatie voor de vrijkomende locatie. De investeringskosten zijn opgebouwd uit vier onderdelen: Grondkosten Bouwkosten Pagina 18 van 31

19 Honorarium & begeleidingskosten Bijkomende kosten Onderstaand wordt per onderdeel een korte toelichting gegeven van de kosten die zijn opgenomen. Grondkosten Voor de grondkosten zijn de volgende posten opgenomen: Aankoop grond particuliere eigenaar (enkel voor scenario 1) Slopen bestaande gebouw dorpshuis en gymzaal Verwerken van nieuwe kadastrale situatie Bouwrijp maken grond Herstelwerkzaamheden terrein dorpshuis/gymzaal Bodemonderzoek voor het bepalen van de draagkracht van de grond Post onvoorzien. Hiervoor is een percentage aangehouden van 5% Exclusief: Verleggen kabels en leidingen Eventuele planschade Grondsanering Asbestsanering Renteverliezen tijdens ontwerp- en bouwfase Bouwkosten Voor de bouwkosten zijn de volgende posten opgenomen: Bouwkosten school opgebouwd uit: normkosten VNG 2017 o.b.v. 75 leerlingen aanvullende kosten t.b.v. wettelijk minimum aanvullende kosten BENG Frisse Scholen klasse B Bouwkosten gymzaal + aanvullende kosten BENG Bouwkosten dorpshuis + aanvullende kosten BENG Verbinding met gebouw Wasko Vaste inrichting: school: exclusief, niet opgenomen gymzaal: vaste inrichting / meubilair dorpshuis: barvoorziening, keuken en meubilair Terreininrichting school: schoolpleininrichting fietsenstalling + fietsenrekken school buitenberging school Terreininrichting gymzaal/dorpshuis o.b.v. een schatting van het benodigde oppervlak. Prijsstijgingen tot aanbesteding en tijdens de realisatie o.b.v. BDB-indexcijfers. Het gehanteerde percentage bedraagt 9,3%. Aanname hierbij is dat de aanbesteding plaatsvindt in december 2018 en dat de bouwtijd circa 12 maanden bedraagt. Post onvoorzien. Hiervoor is een percentage aangehouden van 10%. Pagina 19 van 31

20 Exclusief: Parkeerplaatsen school, gymzaal en dorpshuis. Uitgangspunt is dat er gebruik gemaakt kan worden van de bestaande parkeervoorzieningen aan de Commanderijstraat Vaste inrichting school Hemelwaterinfiltratie terrein Honorarium en begeleidingskosten Voor het honorarium en de begeleidingskosten zijn de volgende posten opgenomen: Architect, 4,5% van de bouwkosten Procesmanagement, 3,0% van de bouwkosten Project-/bouwmanagement, 2,5% van de bouwkosten Installatieadviseur, 1,0% van de bouwkosten Bouwfysicus, 0,8% van de bouwkosten Juridisch / fiscaal advies Geotechnisch grondonderzoek en funderingsadvies Landschapsarchitect / adviseur infrastructuur Toezicht tijdens de bouw, 16 uur per week op basis van bouwtijd 12 maanden Asbestinventarisatie Parkeeronderzoek Terreininmeting Ruimtelijke onderbouwing Post onvoorzien. Hiervoor is een percentage aangehouden van 2% Bijkomende kosten Voor de bijkomende kosten zijn de volgende posten opgenomen: Bestemmingsplanwijziging Omgevingsvergunning voor de bouwactiviteiten o.b.v. de som van de bouwkosten conform de legesverordening van de gemeente Giessenlanden 2017 Nutsvoorzieningen Tijdelijke huisvesting dorpshuis/gymzaal Exclusief: Inritvergunning Bijdrage ondergrondse afvalverzamelpunten Compensatie misgelopen verhuurkosten ETG Verhuiskosten Renteverliezen over grondkosten, bouwkosten, honorarium en begeleidingskosten en bijkomende kosten 5.3 Tijdelijke huisvesting Als de nieuwbouw wordt gerealiseerd op de huidige locatie van het dorpshuis en de gymzaal is het zeer waarschijnlijk dat er tijdelijke huisvesting (vervoer naar andere locaties) benodigd is voor de periode van sloop en realisatie. De school OBS het Tweespan heeft de mogelijkheid om in het huidige schoolgebouw te blijven totdat de nieuwbouw is gerealiseerd. Wij schatten de kosten voor de verhuizing van het dorpshuis en de verenigingen (de vervoerskosten) in op circa ,-. Pagina 20 van 31

21 Deze kostenpost is opgenomen in de investeringsraming voor zowel scenario 1 als 2. Een aandachtspunt bij de tijdelijke verhuizing van SGV is of de levensvatbaarheid van de vereniging die nu van de sporthal gebruik maakt gewaarborgd is als ze gedurende een jaar gebruik moeten maken van een locatie buiten Schelluinen, dit is echter inherent aan de plannen met de uitgewerkte scenario s. 5.4 Meerinvestering kwaliteitsaspecten Voor de ontwikkeling van het MFC Schelluinen zijn voor beide scenario s kwaliteitsaspecten (duurzaamheid en binnenklimaat) opgenomen die zijn doorberekend in het totale investeringsbudget. Voor het aspect duurzaamheid is de extra investering opgenomen voor het voldoen aan de BENG-eisen (bijna-energieneutraal-gebouw). De meerinvestering door de toepassing van BENG bedraagt voor de bouwkosten circa ,- exclusief btw. De toepassing van BENG vraagt een grotere initiële investering aan de voorkant. Daarentegen is de verwachting dat het zorgt voor een kostenbesparing tijdens de exploitatie. Voor het binnenklimaat van de school is het uitgangspunt Frisse Scholen klasse B. De meerinvestering in bouwkosten bedraagt ,- (excl. btw) en is opgenomen in het totale investeringsbudget. 5.5 Verschil ten opzichte van eerdere investeringsraming In het eerdere haalbaarheidsonderzoek was het budget voor scenario 3b geraamd op circa 3,7 miljoen euro inclusief btw. Voor scenario 1 in dit onderzoek is het budget geraamd op 4,6 miljoen euro inlcusief btw en voor scenario 2 op 4,3 miljoen euro inclusief btw. Het verschil tussen de raming uit het eerdere haalbaarheidsonderzoek en scenario 1 bedraagt circa ,- en ,- met scenario 2. De verhoogde ramingen van het budget ten opzichte van de raming uit het eerdere haalbaarheidsonderzoek zijn gelegen in de volgende aspecten: Hogere kwaliteitseisen m.b.t. duurzaamheid (BENG) en het binnenklimaat van de school (Frisse Scholen klasse B) conform Hoogblokland en Noordeloos. Verwerving grond (enkel voor scenario 1). Wijzigingen ten opzichte van het eerdere ruimteprogramma. Prijsstijgingen o.b.v. BDB-index, gezien de actuele marktontwikkelingen is het budget hierop aangepast. Tijdelijke voorzieningen dorpshuis en gymzaal die eerst niet waren voorzien; Bijstelling post onvoorzien van de bouwkosten van 5% naar 10%. 5.6 Risico s Onderstaand worden de risico s voor het realiseren van het MFC Schelluinen benoemd: Grondsanering: als blijkt uit het bodemonderzoek dat er vervuilde grond aanwezig is zal deze grond gesaneerd moeten worden. Een post voor bodemonderzoek is wel opgenomen in de investeringsraming maar een post voor grondsanering niet. Asbestsanering: gezien de leeftijd van het dorpshuis en de gymzaal is niet uit te sluiten dat deze gebouwen asbest bevatten. In de investeringsraming is wel een post opgenomen voor een asbestonderzoek maar niet voor het saneren van asbest. Pagina 21 van 31

22 Archeologie: het plangebied ligt in een archeologisch waardevol gebied. Momenteel heeft er nog geen archeologisch onderzoek plaatsgevonden in het plangebied. Dit is een mogelijke risico voor het tijdspad van de ontwikkeling. Kostenkengetallen: de kosten zijn gebaseerd op kostenkengetallen en ervaringcijfers met vergelijkbare projecten uitgevoerd door Laride. De aanbesteding zal straks uitwijzen of het gebouw voor het geraamd bedrag kan worden gerealiseerd. Prijsstijgingen: de kosten zijn geraamd waarbij gebruik is gemaakt van prijsstijgingen op basis van BDB-indexcijfers. Hierbij is de aanname gemaakt dat het project in december 2018 wordt aanbesteed en dat de bouw circa 12 maanden duurt. Indien het project vertraging oploopt en de aanbesteding mogelijk pas later plaatsvindt is het mogelijk dat er er een verdere prijsstijging plaatsvindt. Echter, een daling is ook mogelijk. Parkeren: voor het parkeren heeft nog geen parkeeronderzoek plaatsgevonden. In de investeringsraming is uitgegaan van de bestaande parkeerplaatsen aan de Commanderijstraat. Indien blijkt uit het parkeeronderzoek dat er nog extra parkeervoorzieningen gerealiseerd moeten worden is hiervoor geen post opgenomen. Planologische procedure: de planologische procedure kan een risico vormen. Hiernaast moet rekening worden gehouden met eventuele bezwaren vanuit de omgeving. Voor scenario 2 worden in verband met de te verwachte bouwhoogte meer risico s verwacht dan voor scenario 1. Exploitatierisico: ten aanzien van de exploitatie is er onderscheid te maken in twee zaken; namelijk dat de feitelijke exploitatiekosten hoger uitvallen en daarnaast het feit dat er door het wegvallen van een of meerdere gebruikers/huurders een onrendabele businesscase ontstaat. Voor het reduceren van de risico s zijn er posten onvoorzien opgenomen in de investeringsraming. Het is mogelijk dat hiermee niet alle risico s worden gedekt. Voor zowel de grondkosten (5%), bouwkosten (10%) als het honorarium (2%) zijn posten onvoozien opgenomen. Het is mogelijk dat hiermee niet alle risico s worden gedekt. Bij onverwachte ontwikkelingen zoals de vondst van asbest of archeologische vondsten zou een latere bijstelling van deze kosten en/of planning noodzakelijk kunnen zijn. 5.7 BTW-verrekening (fiscaliteit) Voor het dorpshuis en de gymzaal bestaat er wellicht de mogelijkheid om een (beperkt) deel van de BTW op de investering te verrekenen. Dit hangt af van de mate waarin BTW-belaste prestaties worden verricht. Wij adviseren de gemeente om fiscaal advies in te winnen om de indicatieve BTW-verrekening in te schatten. In de huidige berekeningen is geen rekening gehouden met BTWverrekening. 5.8 Herontwikkelingspotentie vrijkomende locatie Voor de vrijkomende locatie van de school OBS Het Tweespan gelegen tussen de Oranjestraat en de Doctor van Linden-Tolstraat is de mogelijke herontwikkelingspotentie onderzocht. In figuur 5 is het resultaat van de verkavelingsstudie weergegeven op de vrijkomende locatie OBS Het Tweespan. Dit model is gebruikt om een indicatie van de mogelijke opbrengst op te kunnen stellen. Voor het bepalen van de mogelijke opbrengst voor de ontwikkeling is het Adviesbureau Gloudemans uit Rosmalen door gemeente Giessenlanden aangetrokken. Pagina 22 van 31

23 In deze variant is rekening gehouden met kwaliteit en specifieke karakters van beide straten. De Oranjestraat kenmerkt zich door voornamelijk tussen-/hoekwoningen met een smalle beukmaat en de Doctor van Linden-Tolstraat kenmerkt zich door grotendeels twee-kappers en een aantal vrijstaande woningen. Figuur 5: Variant ontwikkeling woninbouw vrijkomende locatie school De Oranjestraat wordt in deze variant doorgetrokken waarbij er 4 woningen worden gecreëerd met een beukmaat van 5,4 meter. De diepte van de woning bedraagt hier 9 meter. Tegenover deze woningen worden een aantal openbare parkeerplaatsen ontwikkeld. In de Doctor van Linden- Tolstraat worden 4 twee-kappers gecreëerd met een beukmaat van 6,8 meter exclusief de garage. De diepte van de woning bedraagt hier 11 meter. In figuur 6 is de plankaart voor de deze ontwikkeling weergegeven. De school is momenteel fysiek verbonden aan de voormalige woning van de schooldirecteur. Dit betekent dat bij sloop van de school de kosten voor het aanhelen van het dak en gevel voor de rekening zijn van de ontwikkelaar. Pagina 23 van 31

24 Figuur 6: Plankaart ontwikkeling woningbouw vrijkomende locatie school Momenteel wordt door Adviesbureau Gloudemans onderzocht wat de ontwikkelpotentie van de vrijkomende locatie is. Deze zal niet worden gekoppeld aan het project MFC Schelluinen. De herontwikkelingspotentie is het verschil tussen de opbrengsten en de kosten (boekwaarde van de school ,- incl. btw d.d. 1 januari 2017, sloop van de school, aanhelen van de woning en aanpassen van het terrein). Pagina 24 van 31

25 6 EXPLOITATIE 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de toekomstige situatie met betrekking tot het eigendom en de exploitatie voor de nieuwbouw situatie voor MFC Schelluinen toegelicht. 6.2 Uitgangspunt huidige exploitatie dorpshuis/gymzaal Vanaf januari 2016 is er een overeenkomst gestart tussen ETG en SGG voor de duur van 15 jaar voor het eigendom, het beheer en de exploitatie. Na deze 15 jaar hebben deze partijen de optie op verlenging. De exploitatie van het dorpshuis en de gymzaal zijn hierbij ondergebracht bij Exploitatie de Til-Groep (ETG). Het eigendom is destijds overgedragen door de gemeente Giessenlanden aan Stichting Gebouwenbeheer Giessenlanden (SGG). Doordat de afspraken omtrent de exploitatie en het eigendom van het dorpshuis en de gymzaal zijn ondergebracht in een overeenkomst zullen deze worden voortgezet op basis van de huidige situatie. Er zullen enkel wijzigingen optreden doordat er een school wordt toegevoegd aan de constructie. Hierdoor zal er een overeenkomst opgesteld moeten worden tussen ETG/SGG en de scholenstichting O2A Exploitatie school In de nieuwe situatie worden de investeringskosten voor de nieuwbouw betaald door de gemeente Giessenlanden. SGG wordt hierbij economisch en juridisch eigenaar van MFC Scheluinen waarmee zij ook het beheer en onderhoud van het gebouw regelen. Doordat SGG economisch en juridisch eigenaar wordt betekent dit voor de school dat zij een gebruikersovereenkomst moeten sluiten met SGG, eventueel met tussenkomst van gemeente Giessenlanden aangezien gemeente Giessenlanden op basis van de onderwijsverordening zorgdraagt voor het voorzien van adequate onderwijshuisvesting. Het verhuurrisico bij een eventueel vertrek en/of opheffing van de school zal voor de gemeente Giessenlanden zijn. De school krijgt van het Rijk een vergoeding voor de exploitatie van het gebouw, vervolgens zullen door gemeente Gissenlanden met de gebouweigenaar (SGG) en het schoolbestuur O2A5 afspraken worden gemaakt omtrent het onderhoud van het schoolgedeelte. Uitgangspunt is in principe dat O2A5 hier zelf voor zorgdraagt. 6.4 Exploitatie gymzaal - SGV Voor het huidige gymnastieklokaal in Schelluinen (l x b x h = 20 x 10 x 5 meter, circa 200 m²) wordt momenteel door SGV een huur betaald van 27 euro per uur voor doordeweekse dagen en 28 euro per uur op zaterdag. In dit bedrag is vanwege de beperkte afmetingen van de zaal een korting van 4 euro verrekend. Het normale huurbedrag voor een gymzaal met de afmetingen 22 x 13 x 7 meter bedraagt 31 euro per uur doordeweeks en 32 euro per uur op zaterdag. Pagina 25 van 31

26 Het uitgangspunt voor de afmeting van de nieuwbouw gymzaal bedraagt 22 x 13 x 5,5 meter (286 m²). Bij het vergroten van de gymzaal van ongeveer 200 naar 286 m² spelen 2 zaken een rol ten aanzien van de kosten. Vanwege een vergroting van de oppervlakte wordt de dagelijkse schoonmaak en deels het onderhoud duurder. Het huurtarief voor deze zaal bedraagt hierdoor 29 euro per uur voor doordeweekse dagen en 30 euro per uur op zaterdag (prijspeil 2017). Hierbij dient vermeld te worden dat de de huur jaarlijks met 1 euro wordt verhoogd. SGV maakt gedurende 40 weken per jaar gebruik van de gymzaal voor 10 uur per week wat neerkomt op circa 400 uur per jaar. Een verhoging van 27 naar 29 euro per uur betekent een huursverhoging van 2 euro per uur waar jaarlijks neerkomt op een huurstijging van 800 euro. Volgens het huidige subsidiesysteem krijgt SGV hiervan 50% gesubsidieerd door de gemeente Giessenlanden. De netto verhoging voor SGV bedraagt op jaarbasis dus 400,-, zijnde 33,33 per maand. 6.5 Eigendom Aan de hand van onderstaande figuur wordt in deze paragraaf de gewenste eigendomsvorm voor het MFC Schelluinen toegelicht. De huidige situatie wordt hier als uitgangspunt genomen. In deze situatie heeft Stichting Gebouwenbeheer Giessenlanden zowel het economisch als het juridisch eigendom over het MFC Schelluinen. Stichting Exploitatie de Til-groep (ETG) huurt ruimtes van SGG. Deze partijen hebben onderling dan ook een huurovereenkomst met elkaar. Vervolgens verhuurt ETG deze ruimtes door aan SGV en nog een aantal andere verenigingen. In deze eigendomssituatie wordt de school gebruiker. Er zal een gebruiksovereenkomst gesloten moeten worden tussen SGG en scholenstichting O2A5 met de voorwaarde dat deze niet ontbonden kan worden. Figuur 7: Nieuwe eigendomsverhouding MFC Schelluinen Pagina 26 van 31

27 6.6 Bouwheerschap Voor de ontwikkeling van het MFC Schelluinen wordt gemeente Giessenlanden in beginsel de bouwheer, om eventuele btw te kunnen verrekenen. Het is fiscaal niet toegestaan dat SGG bouwheer wordt, wellicht zou ETG deze rol kunnen gaan vervullen. De definitieve invulling van het bouwheerschap zal worden bepaald na afstemming met een fiscaal adviseur. Gemeente Giessenlanden zal in elk scenario nauw betrokken zijn bij de ontwikkeling van MFC Schelluinen. Pagina 27 van 31

28 7 BETROKKENHEID VAN SCHELLUINEN 7.1 Draagvlak bewoners Schelluinen In het voorgaande haalbaarheidsonderzoek is door de bewoners van Schelluinen aangetoond dat er draagvlak bestaat voor de ontwikkeling van een MFC Schelluinen. Dit zal gedurende ontwikkeling en realisatie een onderwerp zijn waaraan aandacht zal worden besteed. 7.2 Kansen Door samen op te trekken ontstaat een win-win situatie. Een eigentijds gebouw met een op de toekomst afgestemde flexibele inrichting zal door een gecombineerd gebruik van multifunctionele ruimten inhoudelijk een meerwaarde hebben voor de buurt en qua kosten goedkoper zijn dan de afzonderlijke realisatie van school-, wijk- en sportvoorzieningen. 7.3 Risico Het project heeft voor de deelnemende gebruikers financiële consequenties. Deze zijn zich daarvan ten volle bewust in het besef dat tegen het licht van het gegroeide draagvlak dat onder de inwoners van Schelluinen bestaat voor een MFC, het niet accepteren van deze consequenties kan betekenen dat het project exploitatie technisch onhaalbaar wordt. Dit zal van de gebruikers ondernemerschap en creativiteit vragen om extra inkomsten te genereren. Indien verwerving van de particuliere gronden niet mogelijk is, kan het voorkeursscenario niet worden gerealiseerd. Als die situatie zich voordoet, zal het next-best-scenario verder worden uitgewerkt (zonder particuliere grond verwerving). Pagina 28 van 31

29 8 CONCLUSIE & PLANNING VERVOLGTRAJECT 8.1 Inleiding In dit hoofdstuk zijn de conclusies met betrekking tot de haalbaarheid van het MFC Schelluinen beschreven. Ook wordt er een globale planning beschreven indien er positieve besluitvorming heeft plaatsgevonden. 8.2 Haalbaarheid Voorkeursscenario Voor de ontwikkeling van het MFC Schelluinen is de voorkeur uitgesproken voor scenario 1 op de huidige locatie van het dorpshuis en de gymzaal waarbij de groenstrook achter deze functies wordt aangekocht van een particuliere eigenaar. Hierdoor kunnen zowel de functies van het dorpshuis en de gymzaal op de begane grond worden gesitueerd. Het pand van Wasko wordt niet aangekocht omdat eventuele sloop/nieuwbouw kapitaalvernietiging zou betekenen. Tevens zou dit betekenen dat SGG/gemeente Giessenlanden bij aankoop en verhuur aan Wasko een verhuurrisico zou lopen, aangezien Wasko geen langdurig huurcontract kan aangaan voor een periode langer dan 10 jaar. Doordat er een verbinding gemaakt kan worden tussen Wasko en het MFC Schelluinen is besloten de verwerving van het pand van Wasko niet verder te onderzoeken. Uitgangspunt overeenkomst ETG/SGG met gemeente Giessenlanden Voor het MFC Schelluinen is het uitgangspunt om de huidige overeenkomst tussen de gemeente Giessenlanden en SGG/ETG te handhaven. Zoals in onderstaande afbeelding is weergegeven worden de bestaande afspraken tussen SGG ETG en tussen ETG onderverhuurders voor de nieuwe situatie gehandhaafd. In de nieuwe situatie wordt enkel een school toegevoegd waarbij een gebruiksovereenkomst gesloten moet worden tussen SGG en scholenstichting O2A5 met voorwaarde dat deze niet ontbonden kan worden. Figuur 8: Nieuwe verhouding MFC Schelluinen Pagina 29 van 31