Notitie brede school Rozendaal i.r.t de locatie Steenhoek. gemeente Rozendaal, 17 februari 2014.

Transcriptie

1 Notitie brede school Rozendaal i.r.t de locatie Steenhoek. gemeente Rozendaal, 17 februari Deze notitie gaat in op de mogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan Kom 2008, de brede school te realiseren op de locatie Steenhoek. Voor de snelle lezer is in navolgende paragraaf de samenvatting en conclusie van de notitie opgenomen. In de notitie is meer achtergrondinformatie te vinden, die ten grondslag ligt aan de conclusie. Samenvatting en conclusie Qua vierkante meters is er een mogelijkheid om het nieuwe schoolgebouw te realiseren in het bestemmingsvlak M-a, van het bestemmingsplan Kom Voorwaarde is dat er minimaal 313 m2 onderwijsfuncties en 450 m2 gymzaal, ondergronds worden gerealiseerd, de fietsenstalling niet als gebouw kan worden uitgevoerd en er geen ruimte is voor parkeren. Laatste moet in de bestemming Verkeer, in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Echter de centrale vraag; biedt het vigerend bestemmingsplan Kom 2008, de mogelijkheid om de brede school op de locatie Steenhoek te realiseren? wordt negatief beantwoord. Met de omgevingsvergunning voor het bouwen zal een verkeersonderzoek moeten aantonen dat het parkeren, halen en brengen van de kinderen wordt opgelost. Binnen de bestemming Verkeer (zodat geen bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is). Hiervoor is een verkeersbesluit nodig, aangezien dit gepaard zal gaan met een herinrichting van de verkeersruimte. Gezien de beperkte ruimte in de bestemming verkeer, het noodzakelijk aantal parkeerplaatsen (10 pp docenten en pp brengen en halen evt met Kiss and Ride) wordt dit als onmogelijk beschouwd. Bezwaarmakers kunnen beroep aantekenen tegen de omgevingsvergunning en het verkeersbesluit en tot de Raad van State gaan. Vertraging kan 1 tot 2 jaar zijn, maar belangrijker nog, de kans van slagen van een goede beroepsgrond is zeer groot. Tweede onderdeel vormt het geluid. In de omgevingsvergunning voor het bouwen zal moeten worden aangetoond (met akoestisch onderzoek) dat er nog steeds sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Ook hieraan kleven de nodige juridische risico s (wel of geen sprake van een bestaande situatie) waardoor bezwaarmakers mogelijk met succes de vergunning aanvechten. Uitgaande van een beroepsgang naar de Raad van State is de proceduretijd van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de brede school op de Steenhoek en het verkeersbesluit nagenoeg gelijk aan de proceduretijd voor een nieuw bestemmingsplan voor een nieuwe brede schoollocatie. 1

2 1. Inleiding Deze notitie gaat in op de mogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan om de brede school te realiseren op de locatie Steenhoek. Centrale vraag die beantwoord moet worden is: Biedt het vigerend bestemmingsplan Kom 2008, de mogelijkheid om de brede school op de locatie Steenhoek te realiseren? Uitgangspunten zijn; - Het programma van eisen, vastgesteld door de gemeenteraad zoals opgenomen in de locatiestudie, oftewel; - Functie Oppervlak Schoolplein m2 Fietsenstalling 250 m2 Verkeer, parkeren m2 Schoolgebouw m2 Totaal ca m2. 2. Locatie Steenhoek in het vigerend bestemmingsplan Kom 2008 Voor de locatie Steenhoek is de bestemming Maatschappelijke Doeleinden algemeen (M a) opgenomen. - De bouwhoogte is 4 m. - De omvang van het bestemmingsvlak Maatschappelijke Doeleinden(a) bedraagt ca m2. - De omvang van het bouwvlak in die bestemming bedraagt m2 - Het maximaal te bebouwen oppervlak bedraagt 70 % van het bouwvlak, i.c 70% van m2 = m2. - Er mag, binnen het bouwvlak ondergronds worden gebouwd. B&W kunnen een vrijstelling verlenen van 10 % op de aangegeven maten uit het bestemmingsplan. Dus een bouwhoogte van 4,4 meter, 10 % meer bebouwingspercentage etc. Dit is een zogenaamde afwijkingsprocedure van de vaste maten en moet gebaseerd zijn op een gedegen belangenafweging, tussen het belang van de afwijking en de gevolgen voor omwonenden. Uitsnede vigerend bestemmingsplan Kom

3 3. Analyse situatie Het gehele programma van eisen, inclusief het parkeren, past niet in het bestemmingsplan. Het bestemmingsvlak is ca m2 waarin dus niet het pve van m2 past. Vraag is of er andere oplossingen zijn, om de brede school op de locatie Steenhoek te realiseren, passend in het bestemmingsplan. De maximale bouwhoogte bedraagt 4 meter volgens het bestemmingsplan. Twee bouwlagen zijn niet mogelijk. Wel kan verdiept worden gebouwd, zodat er meer m2 bebouwing in het bestemmingsplan gerealiseerd kan worden. Verkend is in hoeverre ondergronds bouwen een mogelijkheid is. Het bestemmingsplan biedt ca m2 aan bouwoppervlak. Een deel van de m2 aan benodigd bouwoppervlak voor de school moet ondergronds. De gymzaal met een oppervlak van ca. 450 m2, lijkt daarvoor de meest aangewezen functie. Blijft over bovengronds nog ( )= m2 te bebouwen voor het schoolgebouw, 250 m2 voor de fietsenstalling, m2 voor parkeren en ca m2 schoolplein. Het beschikbare bestemmingsvlak (2.843 m2, waarvan ca m2 te bebouwen) heeft onvoldoende oppervlak om voornoemde functies te huisvesten. Als 313 m2 aan schoolfuncties ondergronds bebouwd wordt kan voldaan worden aan het bouwoppervlak m2 maximaal bebouwingsoppervlak op de begane grond (2.150 gymzaal 450 m2- toegestaan m2= 313 m2). Oftewel bovengronds m2 schoolgebouw, ondergronds 450 m2 gymzaal en 313 m2 overige schoolfuncties. Overigens dient hierbij de fietsenstalling van 250 m2 buiten het bouwvlak te worden gerealiseerd en kan alleen als overkapping worden uitgevoerd (zodat het geen gebouw is en niet meetelt in m2 bebouwing). Het schoolplein van m2 kan nog in het bestemmingsvlak. Er is dan binnen het bestemmingsvlak géén ruimte voor parkeren. Het schoolgebouw voor de nieuwe school past, puur vanuit capaciteitsberekening, alleen in het bestemmingsplan wanneer minimaal 313 m2 aan schoolfuncties en 450 m2 gymzaal, ondergronds wordt gebouwd. De fietsenstalling mag niet als gebouw worden uitgevoerd, Er is wel voldoende ruimte voor het schoolplein, maar géén ruimte voor parkeren. Terzijde wordt opgemerkt dat in deze analyse er dus vanuit wordt gegaan dat de school, stalling en schoolplein in het bestemmingsvlak M-a wordt gerealiseerd en het parkeren in de openbare ruimte. Een oplossing die wordt genoemd is het schoolplein te laten in de bestemming houtwal en de ruimte binnen het bestemmingsvlak M a te gebruiken voor de school en parkeren. Oftewel de huidige gedoogsituatie met betrekking tot het schoolplein wordt voortgezet. In dat geval moet de omgevingsvergunning voor het bouwen alleen gericht zijn op de bouw van de brede school. De gedoogsituatie voor het spelen annex schoolplein mag geen deel uitmaken van de omgevingsvergunning. Formeel wordt de omgevingsvergunning dan getoetst voor het onderdeel bebouwing brede school. De bouwaanvraag kan niet worden afgewezen omdat er 3

4 zoals gemeld alleen getoetst wordt aan het bestemmingsplan, het alleen de bebouwing van de brede school betreft, én niet in de laatste plaats, in de bouwverordening gemeente Rozendaal niet een minimale eis aan de omvang van het schoolplein is opgenomen. Hierin wordt juridisch een groot risico gelopen. De gemeente heeft voor het gebruik van de houtwal nooit een gedoogbesluit genomen en gaat in dat geval wel gebruik van een gedoogsituatie en weigert die gedoogsituatie te legaliseren middels een wijziging van het bestemmingsplan. 4. Beantwoording onderzoeksvraag Qua vierkante meter benadering bestaat er dus de mogelijkheid het nieuwe schoolgebouw in het bestemmingsvlak M-a te realiseren. Echter, dit betekent niet dat daarmee ook eenvoudig de omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend en in verlengde daarvan, zonder risico s een mogelijk bezwaar op de omgevingsvergunning kan worden afgedaan. Twee zaken spelen daarin een belangrijke rol, te weten parkeren en geluid. Parkeren De omgevingsvergunning voor het bouwen voor de brede school wordt onder meer getoetst aan het bestemmingsplan en aan de bouwverordening. In de bouwverordening zijn bruikbaarheidsvereisten (maatvoeringen) en normen opgenomen. Daarnaast is er onderzoek uitgevoerd naar de parkeerbehoefte (10 pp docenten en pp brengen en halen evt met Kiss and Ride). Op het moment dat de vergunning verleend wordt dient er duidelijk te zijn hoe het parkeren opgelost wordt. In tegenstelling tot wat hiervoor is genoemd over het schoolplein, wordt de omgevingsvergunning voor het bouwen op grond van de bouwverordening Rozendaal, dus ook getoetst op het onderdeel parkeren. Bij de omgevingsvergunning zal derhalve ook een verkeersonderzoek moeten zitten waarin klip en klaar wordt aangegeven dat het parkeren in de openbare ruimte gerealiseerd kan worden, binnen de bestemming Verkeer. Oplossingen in groenbestemmingen o.i.d. zijn niet opportuun, aangezien daarvoor een bestemmingsplan wijziging noodzakelijk is. In dat geval luidt het antwoord op de onderzoeksvraag of de brede school past in het bestemmingsplan en is sowieso een bestemmingsplanwijziging nodig. Naast het parkeren zal ook het halen en brengen duidelijk moeten worden en uit verkeersonderzoek moeten blijken dat dit op veilige wijze kan geschieden, voldoende capaciteit aanwezig is en omwonenden zo weinig mogelijk hinder ondervinden. Voorgaande betekent dat de omgevingsvergunning voor het bouwen ook gepaard zal gaan met een verkeersbesluit. Tegen beide kan beroep en bezwaar worden gemaakt tot en met de Raad van State. De proceduretijd kan daarmee met één tot twee jaar worden verlengd. Mogelijke bezwaarmakers zullen dit onderdeel aangrijpen in de beroepsprocedure, die tot de Raad van State zal gaan. Gezien de verzwaring van het programma, aantal functies t.o.v. de huidige situatie en de beperkte verkeersruimte i.c. verkeersbestemming, wordt het erg 4

5 lastig om dit onderdeel op de juiste wijze in te brengen in de vergunningsaanvraag. Gezien de gewenste omvang van het parkeren is dit nagenoeg onmogelijk dit op verantwoorde wijze in de openbare ruimte te realiseren. Geluid Het activiteitenbesluit is van toepassing bij de aanvraag om een omgevingsvergunning. De school zal een dove gevel moeten hebben, richting de woningen en de situering van het schoolplein is daarin belangrijk. De moeilijkheid zit in het feit dat er sprake is van woningen rondom het plein. Ervaring leert dat een school(plein) op ca. 30 meter al snel een geluidniveau van 45 db oplevert. Laatste wordt gezien als een acceptabel woon- en leefmilieu voor nieuwe situaties. In het activiteitenbesluit wordt 50 db genoemd als acceptabel woon- en leefklimaat. In het kader van de omgevingsvergunning moet inzichtelijk worden gemaakt dat het geluidniveau voor omwonenden aanvaardbaar is. Het activiteitenbesluit meldt dat stemgeluid van het schoolplein niet hoeft worden meegenomen, in een bestaande situatie. Omdat hier echter wel sprake zal zijn van een wijziging van het gebouw, nieuwe afstanden etc. is het de vraag of bezwaarmakers niet met succes dit kunnen aanvechten en inbrengen dat ook het schoolplein geluid onderwerp van onderzoek moet zijn. Los daarvan of het nu wel een nieuwe of een wijziging van de bestaande situatie is, kunnen omwonenden het onderdeel geluid aangrijpen om de bouw tegen te houden in de bezwaarprocedure tot de Raad van State. Opgemerkt wordt dat een bestemmingsplanprocedure voor een nieuwe school(locatie), wanneer gebruik gemaakt wordt van de zogenaamde coördinatieregeling, tot de uitspraak van de Raad van State ca. 21 maanden in beslag neemt. De procedure van de omgevingsvergunning voor het bouwen en het verkeersbesluit neemt ca. 24 maanden in beslag, waarin wordt uitgegaan van een beroepsgang tot de Raad van State. Procedure bestemmingsplan Voorbereidingsfase College 3 maanden Ontwerpfase College 3 maanden Vaststellingsfase Gemeenteraad 3 maanden Beroepsfase Raad van State 12 maanden 21 maanden Procedure Omgevingsvergunning en verkeersbesluit Besluitfase College 3 maanden Bezwaarfase College 3 maanden Beroepsfase Rechtbank 6 maanden Hoger beroepsfase Raad van State 12 maanden 24 maanden Tot slot wordt nog kort ingegaan op de vrijstellingsmogelijkheid van 10 % die het bestemmingsplan biedt en de historie van het bestemmingsplan Kom

6 Het vigerend bestemmingsplan biedt B&W de mogelijkheid 10 % vrijstelling te verlenen op maatvoering, percentages enz. Oftewel de bouwhoogte kan 4,4 meter bedragen, het bebouwingspercentage kan worden verhoogd tot 77 % van het bouwvlak. Indien hiervan gebruik wordt gemaakt kan er logischerwijs meer m2 (bovengronds) worden gebouwd en komen de getallen in voorgaande paragraaf 2 in een iets ander daglicht te staan. Bij het gebruik maken van de vrijstellingsmogelijkheden moet B&W een afgewogen besluit nemen, waarin niet alleen het belang vanuit de school (meer m2 etc) maar ook het belang voor de omwonenden is meegewogen. 6