Haalbaarheidsonderzoek Cultureel en ontmoetingscentrum De Kei te Reusel

Transcriptie

1 Haalbaarheidsonderzoek Cultureel en ontmoetingscentrum De Kei te Reusel Raadscommissie gemeente Reusel - De Mierden 8 september 2015 Laride Vastgoedstrategie Procesmanagement Projectmanagement Beheer en exploitatie

2 Aanleiding Algemeen 2010/2011 Stibex zelf en studie verricht om Cultureel Centrum De Kei op locatie van St. Jozefschool te realiseren 2014 initiatie gemeente Reusel-De Mierden, Wooninc. en Regionale Stichting Zorgcentra de Kempen (RSZK) voor realisatie Wooninc.Plus concept 11 maart 2015 intentieovereenkomst gemeente Reusel-De Mierden, Wooninc. en Stibex voor een haalbaarheidsonderzoek naar Cultureel en Ontmoetingcentrum De Kei in en om de voormalige Sint Jozefschool aan de Wilhelminalaan Synergie Verwachtingen bij partijen over synergie tussen Wooninc.Plus concept en cultureel- en ontmoetingscentrum: - Meerwaarde kan worden gecreëerd door middel van samenwerking - Sociaal culturele functies op een locatie met efficiënt en doelmatig gebruik - Stimuleert ontmoeting, beleving, samenwerking en interactie - Cultuurhistorische locatie en kwaliteit biedt een kans - Gebouw met karakter geeft levendigheid aan Cultureel ontmoetingscentrum De Kei en het centrum van Reusel 2

3 Achtergrond Wooninc.Plus, 40 appartementen Wooninc.Plus is het unieke woonconcept waarin zelfstandig wonen, ontmoeten, veiligheid en welzijn centraal staan zorg op maat dichtbij, directe samenwerking met lokale zorg- en welzijnspartners voor iedereen, van vitale 55-plussers tot zorgbehoevende ouderen voor bewoners en buurtbewoners, inspirerende ontmoetingsruimten en wekelijks een veelzijdig activiteitenprogramma uitgebreide voorzieningen en services, om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen RSZK, 28 PG eenheden 28 PG-eenheden voor RSZK Cultureel- en ontmoetingscentrum De Kei Locatie voor ontmoeting, culturele- en sociale activiteiten 3

4 Plan van Aanpak 4

5 Doelstelling Mei 2015: Plan van aanpak Uitwerken van meerdere scenario s voor een haalbare businesscase naar Cultureel en Ontmoetingcentrum De Kei in en om de voormalige Sint Jozefschool aan de Wilhelminalaan door Stibex, gemeente Reusel-De Mierden en Wooninc. Juni/Juli 2015: Aanvullend scenario Vanuit gemeenteraad het verzoek om ook de renovatie van de huidige De Kei te onderzoeken 5

6 Scenario s Scenario 1: Renovatie Cultuur centrum De Kei Renoveren van Cultuur Centrum De Kei aan het Kerkplein 69 te Reusel voor een periode van ten minste 30 jaar Scenario 2: Cultureel en ontmoetingscentrum De Kei Een sober Cultureel- en Ontmoetingscentrum De Kei in en om de St. Jozefschool te Reusel voor een periode van ten minste 40 jaar. In dit Cultureel- en ontmoetingscentrum De Kei is ruimte voor plaatselijke verenigingen om uitvoeringen te geven aan 300 personen en waarbij men gebruik kan maken van een podium. Bij deze uitwerking wordt rekening gehouden met: a. behoud van de gevel van het huidige gebouw b. gebruik van elementen uit het gebouw Scenario 3: Cultureel en ontmoetingscentrum De Kei + Idem als scenario 2 met de toevoeging dat het professionele culturele niveau wordt gehandhaafd, dat wil zeggen dat de benodigde vaste inrichting voor de theaterfunctie ten opzichte van scenario 2 integraal is opgenomen 6

7 Programma van Eisen Scenario 1: renovatie Idem als bestaande situatie, uitbreiding op eerste verdieping Scenario 2 en 3: vernieuwbouw St. Jozefschool Informatie bij start: rapport Stibex 2010/2011, m² BVO Wooninc.Plus concept, circa 200 m² BVO Input gemeente Reusel-De Mierden voor mogelijke aanvullende gebruikers: gesproken met: - VVV, Höskoamerproject, Weidevogelbescherming, Heemkunde Werkgroep Reusel, Bibliotheek, Wereldwijd, De Toekomst conclusie: - geen combinatie met Wereldwijd en De Toekomst mogelijk - aanvullende meters voor VVV opgenomen - geen aanvullende meters voor overige partijen opgenomen, wel samenwerkingspotentie - bij vervolg worden VVV, Höskoamerproject, Weidevogelbescherming, Heemkunde Werkgroep Reusel, Bibliotheek betrokken Synergie, reductie m² BVO: ontmoetingsruimte, keuken, magazijn, vergaderruimten Huidig programma, circa m² BVO Parkeren, voorlopige aanname 2 parkeerplaatsen per 100 m² BVO 7

8 Scenario 1 Scenario 1: Renovatie (vergelijkbaar met scenario 2 en 3) 8 Geen synergiemogelijkheden Stibex i.c.m. Wooninc.Plus en RSZK Tenminste 30 jaar te exploiteren Handhaven bestaand bouwkundig casco, vernieuwen installaties Verplaatsen toiletruimten en uitbreiding op eerste verdieping op verzoek van Stibex Bestaande inefficiëntie kan niet worden opgelost Energieverbruik niet volledig te optimaliseren vanwege bestaand casco Bestaande locatie De kei niet te betrekken in verdere centrumplannen Reusel Invulling St. Jozefschool nog nader te bepalen Tijdelijke huisvesting activiteiten

9 Scenario 2 en 3 Algemeen Synergiemogelijkheden Stibex i.c.m. Wooninc.Plus en RSZK - Samenwerking - Ontmoeting - Beleving - Interactie - Sociale activiteiten - Duurzame borging voorzieningenniveau Grotendeels handhaven bestaande St. Jozefschool Tenminste 40 jaar te exploiteren Efficiënt gebruik van ruimten Energieverbruik te optimaliseren Bestaande locatie De Kei nader te bezien Surplus scenario 3 t.o.v. 2 Aanvullende toneeltechniek (tribune, verlichting inclusief benodigde elektrotechnische en werktuigbouwkundige voorzieningen) in relatie tot professionele voorstellingen opgenomen 9

10 Financiën Project: Haalbaarheidsonderzoek De Kei Betreft: Overzicht scenario's Datum: 23 juli 2015 Investeringen Investeringen excl. btw en incl. btw OMSCHRIJVING TOTAAL STICHTINGSKOSTEN EXCL. BTW Niet terug te vorderen BTW - grond - bouwkosten en bijkomende kosten TOTAAL STICHTINGSKOSTEN INCL. BTW RENOVATIE 1 De Kei Cultuur Scenario Locatie 6% 21% VERNIEUWBOUW 2 3 St. Jozefschool St. Jozefschool Jaarlasten De investeringen dienen te worden vertaald naar nog nader te bepalen jaarlasten: Rekenmethodiek afhankelijk van rollen, wie wordt eigenaar en financierder Afschrijftermijn renovatie en nieuwbouw Financieringspercentage Lineair of annuïtair Grondkosten versus bedrag taxatie Betrekken vrijkomende locatie(s) Financiële inbreng partners Duurzame exploitatie Taakstelling VOB-maatregel, reductie exploitatie met ,- per jaar 10

11 Afwegingen vervolg Scenario 1: Stand-alone ontwikkeling renovatie De Kei Geen synergie mogelijk tussen Wooninc.Plus concept en De Kei, handhaven bestaande situatie Geen invulling centrumvisie Geen invulling St. Jozefschool, nog nader te bepalen Wooninc. geen rol bij verdere uitwerking Uitwerking door gemeente Reusel-De Mierden met Stibex Scenario 2 en 3: Integrale ontwikkeling culturele, wonen en zorg ten zuiden van Wilhelminalaan Synergie mogelijk tussen Wooninc.Plus concept en De Kei, kansen voor: - Samenwerking - Ontmoeting - Beleving - Interactie - Sociale activiteiten - Duurzame voorzieningen Invulling centrumvisie Invulling St. Jozefschool Uitwerking gebied door gemeente Reusel-De Mierden, Stibex, Wooninc. en RSZK Efficiëntere exploitatie mogelijk door synergie en samenwerking 11

12 Vervolgtraject Informatiemarkt d.d. 22 september 2015 Integrale presentatie plannen ten zuiden van Wilhelminalaan door Wooninc., RSZK, Stibex en gemeente Reusel-De Mierden: - 40 appartementen Wooninc.Plus concept en 28 PG-plaatsen - Cultureel ontmoetingscentrum De Kei Besluitvorming d.d. 22 september 2015 Na besluitvorming gemeenteraad zal een vervolg worden gegeven aan het verder te onderzoeken scenario: - Invulling rollen - Financiële dekking van de plannen (uitwerking demarcaties investeringen en onderhoud) - Een duurzame exploitatie voor alle betrokkenen - Vastleggen samenwerking Planning (afhankelijk van haalbaarheid en draagvlak van de plannen) - Uitwerking gekozen scenario Besluitvorming begin Plannen maken Realisatie 2017/