Raadsvoorstel Voorstelnummer: 2014-041 Houten, 13 mei 2014 Onderwerp: Het herontwikkelen van Het Gebouw door middel van de bouw van 10 levensloopbestendige woningen aan de Jonkheer Ramweg 40 in Schalkwijk. Beslispunten: Een verklaring van geen bedenkingen af te geven voor het planologisch mogelijk maken van de bouw van 10 levensloopbestendige woningen aan de Jonkheer Ramweg 40. Samenvatting: Er is een plan aan de gemeente voorgelegd voor de bouw van 10 levensloopbestendige woningen aan de Jonkheer Ramweg 40. Het plan past niet in de vigerende beheersverordening die in 2013 is vastgesteld. Het initiatief sluit aan op het economisch en ruimtelijk beleid, zie hiervoor de ruimtelijke onderbouwing (bijlage 1). De initiatiefnemer heeft een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Aangezien de bouwkosten hoger zijn dan 500.000 is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen afgeeft voor dit plan. Aanleiding: Op 8 oktober 2013 heeft het college het principe verzoek voor de herontwikkeling van het Gebouw aan de Jonkheer Ramweg 40 behandeld. Uitkomst van het principeverzoek was dat akkoord is gegaan met het planologisch mogelijk maken van het plan en dat initiatiefnemer is verzocht het plan verder uit te werken. Plan Het plan voorziet in de herontwikkeling van het perceel aan de Jonkheer Ramweg 40 te Schalkwijk. Op deze locatie is het voormalig sociaal cultureel centrum Het Gebouw gevestigd. Met de komst van De Wiese heeft Het Gebouw zijn functie als cultureel centrum verloren. Om deze reden, en ook gezien de behoefte van de bevolking en om leegstand / verpaupering van het pand te voorkomen, is het voornemen de huidige bebouwing te slopen en 10 levensloopbestendige appartementen terug te bouwen. Deze appartementen zijn met name bestemd voor vitale senioren, zonder zorgvraag, die een gelijkvloerse en betaalbare woning in Schalkwijk zoeken. Andere doelgroepen (bijv. starters) zijn echter ook welkom. De appartementen hebben elk een oppervlakte van circa 80 m2. Beheersverordening In de beheersverordening 'Buitengebied en Schonauwenseweg' wordt het bestaande gebruik van gronden en bebouwing vastgelegd. Daarnaast wordt verwezen naar het bepaalde in bestemmingsplan 'Buitengebied'. Hier heeft het perceel de bestemming 'Dorpsgebied' en de aanduiding 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming en aanduiding is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk. Doel van dit voorstel: Het voorliggende plan mogelijk te maken Argumenten per beslispunt: 1.1 Het plan is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing De initiatiefnemer heeft een ruimtelijke onderbouwing aangeleverd waarin de ruimtelijke haalbaarheid van het plan voldoende wordt aangetoond (bijlage 1). Uit het woningbehoefteonderzoek wat de gemeente in 2010 heeft laten uitvoeren blijkt dat er in de kern Schalkwijk behoefte is aan woningen die geschikt zijn voor senioren. Het plan is een mooie aanvulling op de woningvoorraad van Schalkwijk. *2014-041*
-2- Tevens speelt de ontwikkeling in op de vraag naar betaalbare en levensloopbestendige woningen. Door het realiseren van de levensloopbestendige woningen kunnen dorpsbewoners in hun dorp blijven wonen. Bovendien gaat het initiatief niet ten koste van het landelijk gebied, waarmee deze in overeenstemming is met de Ruimtelijke Visie Houten 2015. Het initiatief sluit ook aan bij het provinciale beleid (Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie), het betreft immers een stedelijke ontwikkeling binnen dit bestaande stedelijk gebied (de rode contour). Het plan is onderzocht op bodemkwaliteit. Uit het bodemonderzoek blijkt dat er milieuhygiënisch geen bezwaar is tegen de toekomstige nieuwbouw.qua spoorweglawaai is geconcludeerd dat de maximale ontheffingswaarde nergens wordt overschreden, de voorkeursgrenswaarde wordt wel overschreden; hier zal een hogere waardenbesluit voor afgegeven moeten worden. In de ruimtelijke onderbouwing wordt verder ingegaan op de overige beleidsvelden en milieu- en omgevingsaspecten. Daarnaast word de economische uitvoerbaarheid aangetoond. 1.2 Gezien de doelgroep is het aantal parkeerplaatsen van 12 o p eigen terrein voldoende Op het terrein is rekening gehouden met 12 parkeerplaatsen. De parkeernorm is in dit geval 1,6 per woning, waarmee het totaal aantal benodigde parkeerplekken op 16 komt. De Parkeervisie Houten geeft aan dat in bijzondere situaties afgeweken kan worden van de parkeernorm. In dit geval kan volstaan worden met een lagere parkeernorm. Gezien de doelgroep (starters en vitale senioren) is het niet de verwachting dat per woning meer dan 1 auto aanwezig zal zijn. Ten behoeve van de bewoners zullen dus 10 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Daarnaast zijn er nog 2 parkeerplaatsen over voor het parkeren door bezoekers. Tevens is de ontwikkeling wat parkeren betreft een verbeter ing ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie is sprake van beperkte parkeerruimte op eigen terrein, terwijl er wel veel bezoekers op Het Gebouw afkwamen. Het gebeurde dan ook regelmatig dat de directe omgeving van Het Gebouw vol stond m et geparkeerde auto s van bezoekers. Hier zal in de toekomstige situatie geen sprake meer van zijn. 1.3 De voorgestelde procedure is geschikter dan het opstellen van een bestemmingsplan In 2008 heeft de raad besloten dat medewerking aan grote bouwplannen (met bouwkosten meer dan 500.000,-) verleend wordt met een herziening van het bestemmingsplan. Bij een herziening van het bestemmingsplan wordt het planologische kader vastgelegd. Een procedure omgevingsvergunning is een afwijking van het bestemmingsplan en moet altijd nog definitief in een bestemmingsplan worden vastgelegd. In 2010 is de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) in werking getreden waarbij de raad bevoegd werd voor het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen op basis van artikel 2.27 van de WABO en artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht. De raad heeft op 1 juli 2010 besloten dat voor bouwplannen waarvan de bouwkosten meer bedragen dan 500.000,-, een verklaring van geen bedenkingen vereist is. De kosten komen boven die grens te liggen. Gelet op de voordelen voor de aanvrager is gekozen voor een procedure omgevingsvergunning. Argumenten hiervoor zijn: - De voorgestelde procedure is simpeler en sneller dan het maken van een nieuw bestemmingsplan. - Snelheid is van belang om voortgang in het initiatief te houden. Door de nieuwe procedure te volgen wordt een behoorlijke tijdswinst geboekt. De initiatiefnemer heeft hier baat bij. - Door de procedure van omgevingsvergunning te volgen, bespaart de initiatiefnemer een aanzienlijk bedrag aan leges ten opzichte van de bestemmingsplanprocedure.
-3-1.4 De voorgestelde procedure is in de lijn van het vraaggestuurd handelen. Het initiatief om Het Gebouw te herontwikkelen is een mooie mogelijkheid om de nieuwe van buiten-naar-binnen houding van de gemeente in de praktijk te brengen. De initiatiefnemer biedt met een creatief voorstel de mogelijkheid om de betreffende locatie te herontwikkelen en voegt met het initiatief kwaliteit toe aan de kern Schalkwijk. De gemeente stelt zich hierin faciliterend op waarbij de verschillende belangen worden meegewogen. Participatie: Ten tijde van de planvorming is door initiatiefnemer draagvlak gecreëerd voor de voorgenomen ontwikkeling. Dit is onder andere gedaan door middel van: - een buurtinformatieavond (maart 2012) waarin een presentatie van het herontwikkelingsinitiatief is gegeven en waarbij buurtbewoners een reactie konden geven op het voorlopig ontwerp; - een klankbordsessie met potentiele doelgroep (september 2012); - een buurtinformatieavond voor directe buren (november 2013). Communicatie: Na het raadsbesluit zal de ontwerp-omgevingsvergunning zes weken ter inzage worden ingelegd. Tijdens deze ter inzagelegging kan een ieder zienswijzen indienen tegen het ontwerp-besluit. Na de zienswijzenprocedure wordt er een definitief besluit genomen. Financiën: De bouw van 10 levensloopbestendige woningen wordt economisch uitvoerbaar geacht. Dit wordt onderbouwd in de ruimtelijke onderbouwing. Daarnaast wordt een anterieure overeenkomst (inclusief planschade) met aanvrager afgesloten. De anterieure overeenkomst wordt na de complete inhoudelijke toetsing van het plan afgesloten, in ieder geval voor de ter inzage legging van het plan. Voortgang: De planning is er op gericht de Wabo-procedure met een ter inzage legging te starten in augustus en de vergunning in september/oktober 2014 af te kunnen geven. Evaluatie: Op 1 juli 2010 heeft de gemeenteraad besloten dat voor bouwplannen waarbij de bouwkosten lager zijn dan 500.000 geen verklaring van geen bedenkingen nodig is. In de periode vanaf 1 juli 2010 tot nu is ervaring opgedaan met deze werkwijze. Begin dit jaar is er een evaluatie en nieuw voorstel voorgelegd aan de gemeenteraad met betrekking tot de Verklaring van geen Bedenkingen. De raad heeft aangegeven dat meerdere alternatieven uitgewerkt moeten worden alvorens een besluit te nemen over een nieuwe werkwijze. In de afgelopen periode zijn een aantal alternatieven uitgewerkt. Op 5 juni 2014 is een bijpraatavond gepland waar deze alternatieven in een meedenksessie worden besproken met de raadsleden. Houten, 13 mei 2014 het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten de secretaris, de burgemeester, H.S. den Bieman W.M. de Jong
-4-
-5- Meegezonden bijlagen bij dit voorstel: 1. Ruimtelijke onderbouwing Jonkheer Ramweg 40 in Schalkwijk Verantwoordelijke wethouder(s): 1e poho : HGE = Geerdes 2e poho: = Van Liere
Raadsbesluit Voorstelnummer: 2014-041 De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 13 mei 2014 nr. BWV14.0169 gelezen en besluit; Een verklaring van geen bedenkingen af te geven voor het planologisch mogelijk maken van de bouw van 10 levensloopbestendige woningen aan de Jonkheer Ramweg 40. Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 10 juli 2014. De raad van de gemeente Houten, de griffier, de voorzitter, F.E.H.M. Backerra W.M. de Jong *2014-041*