Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Steentilstraat 24 A KM 2 9711 GM GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 31-03-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De huurprijs van 300,00 per maand, afgesproken per 22 augustus 2014, is niet redelijk. Vanaf die datum bedraagt de huurprijs 225,51 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte kan deze huurprijs echter pas in rekening worden gebracht wanneer deze gebreken hersteld zijn. Per 22 augustus 2014 wordt de huurprijs namelijk tijdelijk verlaagd tot 90,20 per maand. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 november 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 22 augustus 2014. De huurprijs is 300,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 januari 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft de commissie bij ontvangen brief van 19 februari 2015 verzocht in de puntentelling mee te nemen dat dit pand onder beschermd stadsgezicht valt. Dit verzoek is ter zitting behandeld tezamen met het verzoek van de huurder woonachtig aan de Steentilstraat 24 A km 3 te Groningen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ik ga akkoord met het rapport van onderzoek; Als er extra kosten zijn gemaakt met betrekking tot het beschermd stadsgezicht, dan wil ik graag de facturen inzien en bekijken of een en ander betrekking heeft op karakteristieke elementen en voldoet aan de geldelijke ondergrens; Er is sprake van een vrij hoog plafond en er was tijdens het onderzoek geen ladder waardoor we niet konden meten of de kringen nog nat waren. Rapporteur heeft het er toen op gehouden dat het een voormalige lekkage is; Ik kan me niet voorstellen dat huurder heeft gezegd dat de gebreken verholpen zijn. De schimmel is niet het gevolg van het niet schoonmaken van het ventilatiesysteem daarvoor is het te ernstig. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik heb de facturen met betrekking tot beschermd stadsgezicht nu niet bij me. Ik zal de facturen van de afgelopen vijf jaar binnen een week naar de Huurcommissie sturen, met een kopie aan Frently; Ik ga akkoord met de puntentelling; Ik heb huurder gisteren nog gebeld over de gebreken. Zij gaf aan geen problemen meer te hebben. Het was niet nodig om langs te komen. Dit zou ze nog per mail bevestigen; In de douche zit het ventilatie(lucht)systeem. Dit wordt niet door huurders zelf schoongemaakt. Het betreft mechanische afzuiging. Als het nog nodig is, zullen wij een en ander voor volgende week regelen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 22 augustus 2014 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 6
Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 112 punten. Gemachtigde van de verhuurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal voor wat betreft beschermd stadsgezicht. Ter zitting is afgesproken dat gemachtigde binnen één week na de zitting facturen stuurt die aantonen dat kosten zijn gemaakt met betrekking tot instandhouding van de monumentale waarde. Bij ontvangen brief van 13 maart 2015 heeft de verhuurder een overzicht van de gemaakte kosten en grootboekmutatiekaarten gezonden. Bij ontvangen brief van 20 maart 2015 reageert gemachtigde van de huurder dat de verhuurder slechts een overzicht heeft verstrekt van de volgens hem gemaakte kosten voor het pand en geen facturen waaruit blijkt dat er kosten zijn gemaakt met betrekking tot de instandhouding van de monumentale waarde van het pand. Huurder is van mening dat nu niet is aangetoond dat de kosten betrekking hebben op de instandhouding van de monumentale waarde, een bijtelling van 15% niet op zijn plaats is. Op basis van de ontvangen stukken is de commissie van oordeel dat uit de toegezonden stukken, een overzicht van de gemaakte kosten en grootboekmutatiekaarten, geen relevante investeringen blijken voor de instandhouding van de monumentale waarde van het pand. De commissie acht een toeslag van 15% op de huurprijs niet redelijk. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 22 augustus 2014 vast op 112 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 225,51 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Kamer Er is sprake van gevolgschade aan het plafond in het woonvertrek. Tijdens het onderzoek zijn lekkagekringen geconstateerd. De kringen zijn hoogstwaarschijnlijk het gevolg van een (voormalige) lekkage vanuit de doucheruimte, hetgeen zeer waarschijnlijk het gevolg is van verouderd kitwerk in de douchehoek. Het kitwerk in de douchehoek is onlangs vervangen. De gevolgschade moet echter nog verholpen of weggewerkt worden. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8); Pagina 3 van 6
Doucheruimte Het plafond in de doucheruimte is ter plaatse van de douchehoek plaatselijk met lichtgrijze tot zwarte schimmel overtrokken. De schimmel is zeer waarschijnlijk het gevolg van de beperkte suppletie in de ruimte. De doucheruimte is weliswaar van mechanische afzuiging voorzien, maar de beluchting is minimaal tot nihil. Het zou wenselijk zijn dat de toegangsdeur van de doucheruimte van een beluchtingsrooster wordt voorzien of dat de toegangsdeur met drie cm wordt ingekort. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V3). Bij gebreken in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 22 augustus 2014 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van 225,51 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 90,20 per maand. De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 225,51 per maand betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 6
IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 112. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 225,51 per maand. De huurprijs van 300,00 per maand, overeengekomen per 22 augustus 2014, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 225,51 per maand per 22 augustus 2014. De woonruimte heeft op 22 augustus 2014 de volgende ernstige gebreken: - Kamer Er is sprake van gevolgschade aan het plafond in het woonvertrek. Tijdens het onderzoek zijn lekkagekringen geconstateerd. De kringen zijn hoogstwaarschijnlijk het gevolg van een (voormalige) lekkage vanuit de doucheruimte, hetgeen zeer waarschijnlijk het gevolg is van verouderd kitwerk in de douchehoek. Het kitwerk in de douchehoek is onlangs vervangen. De gevolgschade moet echter nog verholpen of weggewerkt worden. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer 8); - Doucheruimte Het plafond in de doucheruimte is ter plaatse van de douchehoek plaatselijk met lichtgrijze tot zwarte schimmel overtrokken. De schimmel is zeer waarschijnlijk het gevolg van de beperkte suppletie in de ruimte. De doucheruimte is weliswaar van mechanische afzuiging voorzien, maar de beluchting is minimaal tot nihil. Het zou wenselijk zijn dat de toegangsdeur van de doucheruimte van een beluchtingsrooster wordt voorzien of dat de toegangsdeur met drie cm wordt ingekort. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer V3). Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 22 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot 90,20 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 5 van 6
Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 6 van 6