BALANSMANAGEMENT EN VASTGOEDFINANCIERING PIET EICHHOLTZ 17 mei 2017
DE HISTORIE VAN BALANSMANAGEMENT VERZEKERAARS EN PENSIOENFONDSEN DE SEVENTIES Assets Liabilities BUFFERVERMOGEN Focus op asset management 1
DE HISTORIE VAN BALANSMANAGEMENT ALM Exclusieve focus op assets leidt tot problemen Verandering in waarde van assets is niet verbonden aan de verandering in waarde van liabilities Als assets en liabilities = of dan risico op faillissement of onderdekking Verzekeraars en pensioenfondsen gaan sturen op buffervermogen - Is bepalend voor enterprise risk, pensioenbelofte, premies Oplossing voor verzekeraars en pensioenfondsen is asset en liability management (ALM) en duration matching 2
HOE WERKT DURATION? Basisidee ALM is beleggen in assets waarvan waardeverandering overeenkomt met waardeverandering van verplichtingen (pensioenuitkeringen) Rente is key driver van waarde Stem rentegevoeligheid assets af op liabilities Duration meet rentegevoeligheid Gewogen gemiddelde looptijd van serie kasstromen Rente-elasticiteit 3
DURATION MATCHING IS ALLEEN ZINVOL ALS WAARDE ASSETS EN LIABILITIES STERK CORRELEREN MET RENTE Voor verzekeraars is dat zeer zeker het geval Liabilities bestaan uit vaste nominale beloftes Assets bestaan (derhalve) vooral uit obligaties Voor pensioenfondsen werkt het al minder precies De liabilities bestaan uit reële pensioentoezegging, dus zijn ook afhankelijk van onzekere inflatie Veel minder vastrentende assets Hoe zit dat voor corporaties? Liabilities vastrentend Assets vrijwel 100% vastgoed 4
DURATION BENADERING VASTGOED IS NIET NIEUW, MAAR NOOIT ECHT DOORGEBROKEN The Journal of Portfolio Management, 1988 5
WAARDE ASSETS WONINGCORPORATIES NIET ALLEEN BEÏNVLOED DOOR RENTE, MAAR DOOR VAN ALLES Inflatie Huurbeleid Marktomstandigheden Leegwaarde Mutatiegraad Onderhoudskosten Levensduur Balans woningcorporatie Activa Passiva Vaste activa Eigen vermogen Liquide middelen Vreemd vermogen Bij woningcorporaties is sprake van een niet vaste kasstroom 6
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 LAGERE RENTE ZORGT NIET ALTIJD VOOR WAARDESTIJGING VAN HET VASTGOED EN VICE VERSA Lange rente 2001 omhoog, huizenprijzen ook Lange rente 2009-2013 licht gedaald, en woningprijzen nog veel meer Als je hier balansmanagement op basis van duration had toegepast, was het mis gegaan Index (2010 = 100) 120 100 80 60 40 20 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Woningprijzen Euribor Rente 10 jaar vast 0 0% 7
HOE DAN WEL BALANSMANAGEMENT BIJ WONINGCORPORATIES? Zo goed mogelijk inschatten van waardeontwikkeling van de assets Scenarioanalyse Afhankelijk van volatiliteit van waardeontwikkeling assets de flexibiliteit van de financiering aanpassen 8
Miljoenen HOE WERKT SCENARIO ANALYSE? Basisscenario vaststellen Op basis van begroting de ontwikkelingen van de portefeuille inzichtelijk maken Impact op portefeuille-ontwikkeling onderzoeken Interne waardebepalende factoren bepalen Beleidsvarianten Externe factoren (risico s) bepalen Rente, politiek, markt Verloop marktwaarde in verhuurde staat - basisscenario 2.500 2.000 1.500 1.000 500 16.500 16.000 15.500 15.000 14.500 14.000 0 2013 2018 2023 2028 13.500 Marktwaarde in verhuurde staat Aantal eenheden 9
Miljoenen Miljoenen INTERNE EN EXTERNE FACTOREN KUNNEN INVLOED HEBBEN OP HET VERLOOP VAN DE MARKTWAARDE Interne factor Beleidskeuze: beschikbaarheid waarborgen Aantal eenheden blijft gelijk; marktwaarde stijgt Verloop marktwaarde in verhuurde staat - Beschikbaarheid 2.500 17.000 2.000 16.000 1.500 15.000 1.000 500 14.000 0 13.000 2013 2018 2023 2028 Marktwaarde in verhuurde staat Marktwaarde in verhuurde staat basisscenario Externe factor Politieke keuze om verhuurderheffing te verhogen Marktwaarde daalt Aantal eenheden Aantal eenheden basisscenario Verloop marktwaarde in verhuurde staat - Verhuurderheffing 2.000 16.500 16.000 1.500 15.500 1.000 15.000 14.500 500 14.000 0 2013 2018 2023 2028 13.500 Marktwaarde in verhuurde staat Aantal eenheden Marktwaarde in verhuurde staat basisscenario Aantal eenheden basisscenario 10
CONCLUSIE DURATION Duration matching vooral geschikt voor verzekeraars en pensioenfondsen Assets van woningcorporaties worden niet alleen beïnvloed door rente, ook door vele andere factoren Daarnaast heeft een woningcorporatie een niet vaste kasstroom Dus duration moeilijker te bepalen en beperkter bruikbaar Maak daarom als woningcorporatie gebruik van scenarioanalyse om te sturen op balansmanagement 11
FINANCIERING VAN HET NIET-DAEB BEZIT Twee situaties om DAEB en niet-daeb te onderscheiden Administratieve scheiding Juridische scheiding Bij administratief wijkt default risk voor niet-daeb niet af van DAEB Corporatie blijft één entiteit na scheiding Default risk van niet-daeb tak gelijk aan DAEB tak Goedkoop financieren via de bank Juridische scheiding Na scheiding aparte entiteit voor niet-daeb --> wel ander default risk Zou de bank (of iemand anders) deze entiteit ook goedkoop willen financieren? Hoe belangrijk is dit? 12
SECTORBEELD: DAEB BEZIT IS DOMINANT EN CORPORATIES KIEZEN MASSAAL ADMINISTRATIEVE SCHEIDING Verdeling totale sociale woningvoorraad Verdeling scheidingskeuze DEAB niet-daeb Administratief Verlicht regime Hybride Juridisch 13
ER ZIJN 11 CORPORATIES DIE HYBRIDE OF JURIDISCH GAAN SCHEIDEN 8 hybride scheidingen 3 juridische scheidingen Deze 11 corporaties hebben samen 5200 niet-daeb woningen (en 2,4 miljoen sociale huurwoningen) Waarvan 3600 woningen in Amsterdam - Ymere: 1600 enkel beheren - De Key: 1000 enkel beheren - De Alliantie: 1000 wel ambities Nieuwbouw ambities in niet-daeb zijn minimaal 14
NIET-DAEB FINANCIERINGSBEHOEFTE IS KLEIN 5200 woningen à 150.000 marktwaarde Totale omvang: +/- 780 miljoen Financieringsbehoefte: +/- 300 miljoen Bij eens per 10 jaar herfinancieren: +/- 30 miljoen per jaar voor deze hele portefeuille Gemiddeld per woningcorporatie: +/- 3 miljoen, maar de Amsterdammers hebben wat meer nodig Totale financieringsvraag per corporatie bestaat dus uit kleine brokken 15
FINANCIERINGSVRAAG VAN TOTALE NIET-DAEB BESTAAT UIT RENOVATIES EN DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN Totale niet-daeb (ook administratieve scheidingen): 100.000 woningen Gemiddeld label B in 2020: gemiddelde investering a 15.000 per woning Totale investeringsvraag: 1,5 miljard Renovaties: gemiddelde investering a 35.000 per woning Totale investering: 3,5 miljard Deze financieringsvraag wordt grotendeels gedekt vanuit de interne lening Wanneer de interne lening is afgelost, zijn de kasstromen in de niet-daeb zelf toereikend om nieuwe investeringen te doen Verdere eventuele financieringsbehoefte uit CO2 neutraliteit 2050 en woningtekort middensegment. Waar komt dat geld vandaan? 16
HOE FINANCIEREN DE COMMERCIËLE BROEDERS ZICH? Leverage ratio Amvest 2015: 18,7% 2014: 23,7 % 2013: 26,5% Onder andere verstrekt door ABN Amro, Deutsche Hypothekenbank en ING Bank (Duitsland) Leverage ratio Vesteda 2015: 28,6% 2014: 26,2% 2013: 25,1% Onder andere verstrekt door ABN Amro, BNP Paribas, Deutsche Bank, ING Bank en Rabobank Altera, ASR, Bouwinvest en CBRE maken geen gebruik van vreemd vermogen voor hun Nederlandse woningen 17
ONTWIKKELINGEN IN DE BANCAIRE SECTOR Tot 2008 was lenen simpel: banken waren de financiers in de vastgoedmarkt. De hele grote spelers gaven af en toe een obligatie uit. En toen kwam de bankencrisis Daarna: Strengere wet- en regelgeving Hogere kosten Nieuwe businessmodellen Banken zijn niet meer in de gelegenheid om in alle kapitaalbehoefte te voorzien, vooral in MKB. Banken bedienen voornamelijk nog het grote segment Corporatiefinancieringen in principe groot genoeg, maar zijn gewend aan lage spreads, in lijn met laag risico Banken zijn daarvoor fundamenteel te duur (qua operationele kosten en vooral qua fundingkosten) 18 18
WSW OPLOSSING: VERHANDELBARE LENINGEN MOETEN LEIDEN TOT GOEDKOPERE FINANCIERING VOOR WONINGCORPORATIES Woningcorporaties: onderhandse leningen Traditionele beleggers: openbare leningen verhandelbaar Deze financieringsvorm ook beschikbaar maken voor corporaties Markt van potentiële financiers wordt veel groter Goedkoper vermogen aantrekken Maar zoeken institutionele beleggers wel naar liquiditeit? Illiquide assets staan op de kaart. Ook vastrentend 19
OVERVLOED AAN VERMOGEN BIJ PENSIOENFONDSEN EN VERZEKERAARS GAAT NAAR NIEUWE TYPEN FIXED INCOME Bekleggers gaan zelf de markt op Rendementen op obligaties zijn heel laag geworden Zijn op zoek naar iets nieuws dat spread oplevert Direct lending: institutionele belegger verstrekt direct krediet Wordt steeds groter op Amerikaanse en Europese markt 20
CONCLUSIE FINANCIERING Nieuwbouw ambitie in juridisch gescheiden niet-daeb is minimaal Duurzaamheidsdoelstellingen en renovatie kunnen leiden tot financieringsvraag Banken financieren geen kleine brokken meer en zijn zelf te duur om administratief gescheiden niet-daeb te financieren Pensioenfondsen en verzekeraars gaan zelf de markt op. Liquiditeit minder belangrijk 21
Contact opnemen met Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht Telefoon: 030-232 0480 Fax: 030-236 4852 www.finance-ideas.nl info@finance-ideas.nl