VASTGOEDSTRATEGIE VOOR HOGESCHOLEN

VASTGOEDSTRATEGIE VOOR HOGESCHOLEN Een onderzoek naar de afstelling van de vastgoedstrategie van een hogeschool op de ondernemingsstrategie. Rob Veenhoven 2012 Definitieve versie

VASTGOEDSTRATEGIE VOOR HOGESCHOLEN Een onderzoek naar de afstelling van de vastgoedstrategie van een hogeschool op de ondernemingsstrategie. Amsterdam School of Real Estate Huys Azië Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam Opleiding: Specialisatie: Masterthesis MSRE Master Studies Real Estate Ondernemingsvastgoed Auteur: E-mail: Rob Veenhoven r.veenhoven@saxion.nl Begeleider 1: Begeleider 2: Interne begeleider: Dhr. H.Veldman Dhr. F. De Vor Dhr. H.Wichers Schreur Datum: juni 2012 Vastgoedstrategie voor Hogescholen 2

Voorwoord De afgelopen jaren heb ik met veel plezier de Master Studies in Real Estate (MSRE) opleiding van de Amsterdam School of Real Estate doorlopen. De uitwisseling van kennis en ervaring met studiegenoten evenals het aangeboden onderwijs hebben mij zeer aangesproken en hebben mij nieuwe inzichten gegeven. Ter afronding van de MSRE heb ik, in het profiel Ondernemingsvastgoed, een onderzoek gedaan naar het ontwikkelen van een vastgoedstrategie voor een hogeschool. Het eindresultaat zou er niet geweest zijn zonder de betrokkenheid en ondersteuning van een aantal personen. Hierbij wil ik deze personen bedanken. Hans Wichers Schreur voor het ter beschikking stellen van de aanwezige informatie, tijd en feedback op de diverse concepten. Hans Veldman voor het begeleiden en beoordelen van de concepten en de daarop gegeven feedback. Rob Crassee en Friso de Vor voor hun rol als tweede begeleider. Ook wil ik mijn dank uitspreken voor Saxion voor de kans die ik kreeg om de MSRE opleiding te volgen alsmede de diverse hogescholen en geïnterviewden die hebben meegewerkt aan dit onderzoek. Tot slot wil ik voornamelijk mijn gezin, familie en vrienden bedanken voor het geduld en hun begrip voor de afwezigheid van vele dagen, weekenden en avonden die ik heb besteed aan deze studie. Rob Veenhoven Hengelo, juni 2012. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 3

Samenvatting In dit onderzoek is de centrale vraag hoe een hogeschool dient om te gaan met haar ondernemingsvastgoed gegeven de ondernemingsstrategie. De hoofdvraag van het onderzoek luidt: Hoe kan een Hogeschool haar ondernemingsstrategie vertalen naar een vastgoedstrategie?. De doelstelling is een methode te ontwikkelen waarmee een vastgoedstrategie op basis van een ondernemingsstrategie kan worden ontwikkeld. Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden is het onderzoek opgedeeld in een theoretisch gedeelte, een praktijk gedeelte en een analyse gedeelte. Theorie Om te komen tot een beantwoording van de hoofdvraag is in hoofdstuk 2 een literatuuronderzoek gedaan. Het Designing an Accomodation Strategy (DAS-framework) ontwikkeld door Arkesteijn e.a. (2008) van de afdeling Real Estate & Housing is gebruikt als uitgangspunt. Het DAS-framework geeft een zeer algemene beschrijving van het ontwikkelen van een vastgoedstrategie. De centrale vraag is hoe de huidige en toekomstige vraag van het ondernemingsvastgoed op het huidige en toekomstige aanbod af te stemmen, zowel in kwantiteit als kwaliteit. Door Zwart e.a. (2009) zijn vervolgens verschillende methoden voor het ontwikkelen van een vastgoedstrategie binnen het DAS-framework gepositioneerd. Door ook de centrale vraagstelling in het DAS-framework te integreren is het mogelijk een methode te selecteren om de uiteindelijke hoofdvraag te beantwoorden. De uiteindelijke geselecteerde methode is een methode die gebaseerd is op de theorie ontwikkeld door Nourse en Roulac (1993). Een van de bezwaren om deze theorie te gebruiken is dat deze niet is geoperationaliseerd. Scheffer e.a. (2006) en Singer (2009) hebben op basis van de theorie van Nourse en Roulac wel een geoperationaliseerde methode ontwikkeld. De geselecteerde en geoperationaliseerde methode is vervolgens in hoofdstuk 3 aangepast aan in de publieke sector opererende hogescholen. In hoofdstuk vier is de ontwikkelde methode beschreven. De methode bestaat uit vier processtappen. Processtap 1 de ondernemingsstrategie In de methode wordt de ondernemingsstrategie weergegeven in acht stuwende krachten van Tregoe & Zimmerman (1982), zoals hiernaast weergegeven. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 4

Processtap 2 de vastgoedstrategie De vastgoedstrategie wordt vervolgens vastgesteld door via een koppelschema aan te geven wat de dominante toegevoegde waarden van vastgoed zijn voor de onderneming. Er zijn zeven toegevoegde waarden die worden geoperationaliseerd door per toegevoegde waarde meetbare items te onderscheiden zoals hiernaast weergegeven. Processtap 3 de koppeling De vastgoedstrategie wordt bepaald door de dominante stuwende krachten van een hogeschool te koppelen aan de toegevoegde waarden van vastgoed. Bij de koppeling wordt gebruik gemaakt van het hiernaast weergegeven koppelschema. Processtap 4 visualisatie en toelichting De resultaten worden vervolgens weergegeven in de hiernaast weergegeven figuur. Praktijk De ontwikkelde methode is vervolgens in hoofdstuk 5 besproken in de praktijk, door middel van het houden van interviews. De interviews hebben geresulteerd in een scherpere definiëring van de stuwende krachten. De toegevoegde waarden worden door de geïnterviewden onderschreven. Het koppelschema is door de verschillende geïnterviewden echter lastig te beoordelen waardoor het koppelschema niet kan worden gebruikt om koppelingen te leggen tussen de stuwende krachten en de toegevoegde waarden van het vastgoed. De bespreking van de ontwikkelde methode heeft uiteindelijk geresulteerd in een methode voor het vaststellen van de ondernemingsstrategie bestaande uit drie processtappen. Deze methode is uiteindelijk toegepast op Saxion. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 5

Analyse De ontwikkelde methode om voor een hogeschool de vastgoedstrategie te formuleren biedt vanuit een theoretisch perspectief van Nourse en Roulac (1993), Scheffer e,a (2006) en Singer (2009) mogelijkheden. Het biedt een methode om op een transparante manier een vastgoedstrategie vast te stellen welke vervolgens kan worden geoperationaliseerd via de ontwikkeling van een huisvestingsstrategie. De volgende beperkingen van de methode kunnen worden genoemd: a. Kwaliteit empirische materiaal. 1. Tijdens de interviews is gebleken dat de geïnterviewden het zeer lastig vonden zich in de beperkt beschikbare tijd de theorie achter de methode eigen te maken. 2. Daarnaast dient te worden opgemerkt dat de geinterviewden soms twijfelden tussen de opvolgende scores van de stuwende krachten alsmede de meetbare items. De scores mogen dan ook niet als vaststaande waarden worden opgevat maar meer als indicatie voor een bandbreedte van de verschillende scores. b. Bruikbaarheid van de theorie van Nourse en Roulac (1993). De diverse geïnterviewden geven allen aan dat de ontwikkelde methode een hulpmiddel kan zijn bij het ontwikkelen van een vastgoedstrategie. De ondernemingsstrategie alsmede de huidige vastgoedstrategie zijn door middel van het gebruik vast te stellen. Het koppelschema tussen de toegevoegde waarden van het vastgoed en de drijvende krachten kan echter niet één op één worden gebruikt. Geadviseerd wordt aanvullend onderzoek te doen om de methode verder te ontwikkelen alvorens deze definitief toe te passen op Saxion. Om de bruikbaarheid van de methode te vergroten worden de volgende aanbevelingen gedaan. Aanbevolen wordt nader onderzoek te doen naar de formulering de van stuwende krachten en een alternatief voor het koppelschema te ontwikkelen. Ook kan het gebruik worden verbeterd door de methode niet alleen door een vastgoedmanager te laten gebruiken maar koppelingen te maken naar het strategische niveau oftewel het college van bestuur. Daarnaast wordt aanbevolen onderzoek te doen naar een verfijning van de score van de meetbare items en stuwende krachten. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 6

Inhoudsopgave 1 Onderzoeksopzet... 9 1.1 Onderzoekskader... 9 1.1.1 Context... 9 1.2 Probleemstelling... 11 1.2.1 Vraagstelling... 11 1.2.2 Doelstelling... 12 1.3 Onderzoeksstructuur... 13 1.3.1 Onderzoeksstructuur... 13 1.3.2 Afbakening... 15 1.4 Onderzoeksmethoden... 15 1.4.1 Literatuuronderzoek... 15 1.4.2 Interviews... 16 1.4.3 Toepassing... 16 1.5 Leeswijzer... 16 2 Theorie: ontwikkeling vastgoedstrategie... 17 2.1 Inleiding... 17 2.2 Theoretisch raamwerk... 17 2.2.1 Theoretisch raamwerk: de hoofdvraag... 19 2.2.2 Theoretisch raamwerk: de methode... 20 2.3 Methode... 22 2.3.1 Theorie van Nourse en Roulac... 22 2.3.2 Een verdere uitwerking van Nourse en Roulac... 26 2.4 Conclusie... 30 3 Theorie: ontwikkeling vastgoedstrategie voor hogescholen... 32 3.1 Inleiding... 32 3.2 De ondernemingsstrategie van een hogeschool... 32 3.2.1 Publieke- versus private sector... 32 3.2.2 De stuwende krachten van een hogeschool... 34 3.3 De vastgoedstrategie en huisvestingsstrategie van een hogeschool... 40 3.4 Koppeling vastgoedstrategie aan ondernemingsstrategie... 41 3.5 Conclusie... 42 4 Theorie: de methode voor een hogeschool... 43 4.1 De methode... 43 4.1.1 Processtap 1: de ondernemingsstrategie... 43 4.1.2 Processtap 2: de vastgoedstrategie... 43 4.1.3 Processtap 3: koppeling... 44 4.1.4 Processtap 4: visualisatie en toelichting... 45 4.2 Conclusie... 46 Vastgoedstrategie voor Hogescholen 7

5 Praktijk: de methode besproken... 47 5.1 Bespreking processtap 1: de ondernemingsstrategie... 48 5.1.1 De ondernemingsstrategie van een hogeschool... 48 5.1.2 De ondernemingsstrategie in stuwende krachten... 48 5.2 Bespreking processtap 2: de vastgoedstrategie... 53 5.3 Bespreking processtap 3: koppeling... 54 5.4 Conclusie... 54 6 Praktijk: de methode toegepast... 56 6.1 Saxion... 56 6.2 Processtap 1: de ondernemingsstrategie... 56 6.3 Processtap 2: de vastgoedstrategie... 59 6.4 Processtap 3/4: koppeling en visualisatie & toelichting... 61 7 Analyse... 63 7.1 Conclusies... 63 7.2 Aanbevelingen... 67 Literatuurlijst... 68 Bijlagen... 70 Vastgoedstrategie voor Hogescholen 8

1 Onderzoeksopzet 1.1 Onderzoekskader Door het volgen van het MSRE specialisatievak Ondernemingsvastgoed ten behoeve van mijn Master Studies in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate ben ik er mij van bewust geworden dat het lastig is vastgoed strategisch te beheren om een optimale afstemming van het vastgoed op het primaire bedrijfsproces te realiseren. In de literatuur wordt veelal gesproken over het ontwikkelen van een vastgoedstrategie om deze optimale afstemming ter realiseren. Ook bij Saxion Hogeschool leeft de vraag hoe het vastgoed optimaal afgestemd moet worden op het primaire onderwijs proces. Deze masterthesis heeft als doel de afstemming van het vastgoed op het primaire proces van een hogeschool te beschrijven. Er zal een praktisch toepasbare methode worden ontwikkeld om deze afstemming te realiseren. Vervolgens zal deze methode worden toegepast op Saxion Hogeschool. 1.1.1 Context Een hogeschool is een publieke organisatie, een maatschappelijke onderneming, met een groot belang voor de overheid en de particulier. Één van de belangrijkste ondernemingsdoelstellingen van een hogeschool is om een bijdrage te leveren aan de kennis economie met als hoofddoelstelling het opleiden van direct inzetbaar hoger opgeleid personeel. Hoe een hogeschool deze doelstellingen wil gaan bereiken wordt weergegeven in de ontwikkelde ondernemingsstrategie van een hogeschool. Deze maatschappelijk onderneming wordt gefinancierd met publieke middelen. Gezien de huidige economische crisis en het politieke klimaat is er momenteel extra aandacht voor de bestedingen en investeringen van deze maatschappelijke ondernemingen. Hieronder vallen ook de bestedingen en investeringen in het ondernemingsvastgoed. De omvang van de totale vastgoedportefeuille van hogescholen in vloeroppervlak en in financiële waarde bedraagt circa 2,5 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak (De Vries 2004, Macke 2009). Daarnaast geven hogescholen jaarlijks een bedrag van circa 183 miljoen euro aan huisvestingskosten uit, ongeveer 10-15% van de totale kosten (De Vries 2007). Recent zijn enkele scholen, Amarantis en Inholland, negatief in het nieuws gekomen inzake hun investeringen in vastgoed. Door deze extra aandacht alsmede het feit dat publieke middelen worden besteed is het dan ook noodzakelijk op een transparante manier inzichtelijk te maken hoe een publieke onderneming omgaat met haar vastgoed. De afgelopen jaren is vastgoed binnen deze maatschappelijke ondernemingen steeds verder verschoven van een noodzakelijk kwaad naar één van de productiemiddelen die bij moet dragen aan het behalen van de ondernemingsdoelstellingen. Het ondernemingsvastgoed dient voortdurend beheerst en beheerd te worden, op zowel strategisch, tactisch als operationeel niveau, om op de interne en externe veranderingen in te kunnen spelen. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 9

Het hoger onderwijs wordt continu beïnvloed door deze interne en externe veranderingen. Enkele van deze veranderingen zijn de verschuiving van de manier van lesgeven en lesmethoden, fluctuerende studentenaantallen, de internationalisering, schaalvergroting, de bachelor master structuur, bezuinigingen en de recente negatieve berichtgeving omtrent de hogeschool Inholland. De vraag die nu kan worden gesteld is hoe een hogeschool haar ondernemingsvastgoed kan gebruiken ter ondersteuning van haar primaire bedrijfsproces. Binnen het vakgebied corporate real estate management wordt hier antwoord op gegeven door het ontwikkelen van een vastgoedstrategie. Raas e.a. (2005) geven aan dat hogescholen met een expliciete vastgoedstrategie meer waarde toevoegen dan andere hogescholen. Er wordt niet aangegeven hoe een vastgoedstrategie te ontwikkelen. Door Arkesteijn e.a. (2008) van de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde van de Universiteit Delft is een algemeen raamwerk ontwikkeld voor het ontwikkelen van een vastgoedstrategie. Het raamwerk wordt Designing an Accommodation Strategy Framework (DASframework) genoemd. Echter het blijft bij een algemeen raamwerk zonder dat er een methode wordt aangedragen om een vastgoedstrategie te ontwikkelen. Vervolgens worden in de literatuur van het coprorate real estate management diverse methoden aangedragen voor het ontwikkelen van een vastgoedstrategie. O.a. methoden beschreven in O mara (1999), Nourse en Roulac (1993), Vijverberg (2002), Dewulf (1999), Fritzsche e.a. (2004) en Osgood (2004). Echter deze methoden verschillen van elkaar en geen enkele methode is specifiek ontwikkeld voor een hogeschool opererend in de publieke sector. Ook Saxion heeft een omvangrijke vastgoedportefeuille en ook hier leeft de vraag hoe om te gaan met het ondernemingsvastgoed. Momenteel wordt dit inzichtelijk gemaakt door het ontwikkelen van een lange termijn huisvestingsplan. Dit plan mist echter de theoretische onderbouwing en is voornamelijk een verslaglegging van de vastgoedmanager over het huidige ondernemingsvastgoed. Daarnaast mist vervolgens de operationalisatie van dit lange termijn huisvestingsplan. Deze masterthesis probeert dan ook antwoord te geven op de vraag hoe een vastgoedstrategie voor een hogeschool kan worden ontwikkeld. Op basis van de beschikbare literatuur wordt een methode ontwikkeld die toepasbaar is in het hoger beroepsonderwijs. Hiervoor dient een methode te worden ontwikkeld die op een transparante manier weergeeft hoe er tot een vastgoedstrategie is gekomen en vervolgens zal deze vastgoedstrategie worden geoperationaliseerd via het ontwikkelen van een huisvestingsstrategie. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 10

1.2 Probleemstelling 1.2.1 Vraagstelling De centrale vraag is hoe een hogeschool een optimale afstemming kan realiseren tussen ondernemingsdoelstellingen en haar ondernemingsvastgoed. Dit heeft geresulteerd in de volgende hoofdvraag: Hoe kan een Hogeschool haar ondernemingsstrategie vertalen naar een vastgoedstrategie? Ter ondersteuning van de hoofdvraag zijn deelvragen opgesteld. Deze deelvragen geven structuur en richting aan de masterthesis. Het beantwoorden van deze deelvragen zal uiteindelijk resulteren in de beantwoording van de hoofdvraag. De deelvragen zijn: 1. Wat zegt de theorie over het ontwikkelen van een vastgoedstrategie op basis van een ondernemingsstrategie? 2. Welke methode kan worden gebruikt om een vastgoedstrategie te ontwikkelen op basis van een ondernemingsstrategie? a. Hoe wordt een ondernemingsstrategie binnen deze methode gedefinieerd? b. Hoe wordt een vastgoedstrategie binnen deze methode gedefinieerd? 3. Hoe kan de bij deelvraag 2 geselecteerde methode worden aangepast aan de specifieke context van een hogeschool? a. Hoe kan de ondernemingsstrategie van een hogeschool worden gedefinieerd? b. Hoe kan de vastgoedstrategie van een hogeschool worden gedefinieerd? 4. Welke conclusies kunnen worden getrokken uit de resultaten van de ontwikkelde methode bij deelvraag 3 wanneer deze wordt toegepast in de praktijk? Vastgoedstrategie voor Hogescholen 11

1.2.2 Doelstelling In de theorie van het corporate real estate management wordt gesproken over een afstemming van het ondernemingsvastgoed op het primaire bedrijfsproces door het ontwikkelen van een vastgoedstrategie. In de literatuur worden diverse methoden beschreven voor het ontwikkelen van een vastgoedstrategie, er zijn echter geen specifieke methoden ontwikkeld voor het ontwikkelen van een vastgoedstrategie voor hogescholen. Veel hogescholen maken gebruik van lange termijn huisvestingsplannen voor het beschrijven van de afstemming van het ondernemingsvastgoed op het primaire bedrijfsproces. Hogescholen kennen echter geen op basis van de theorie van het corporate real estate management ontwikkelde vastgoedstrategie. Een doelstelling van dit onderzoek is dan ook om op basis van de in de literatuur bekende methoden een methode te ontwikkelen die kan worden gebruikt door hogescholen. Een hogeschool opereert in de publieke sector en maakt gebruik van publieke middelen. Gezien de recente negatieve media aandacht van de besteding van deze publieke middelen aan vastgoed is een subdoelstelling de vastgoedstrategie op een transparante manier weer te geven. In de methode zullen de processtappen worden omschreven om te komen tot een vastgoedstrategie. Per processtap zal worden aangegeven wat de informatiebehoefte is evenals de methodiek die nodig is om aan deze informatie te kunnen voldoen. Zo kunnen hogescholen verantwoorden wat de uitgaven van publieke middelen zijn die gemoeid gaan met het ondernemingsvastgoed van hogescholen. Ook Saxion vraagt zich af hoe een vastgoedstrategie en huisvestingstrategie te ontwikkelen. Momenteel wordt er gewerkt aan het ontwikkelen van een nieuw lange termijn huisvestingsplan. Saxion zou graag een op basis van de in het coprorate real estate management beschikbare literatuur een vastgoedstrategie willen ontwikkelen die op een transparante manier weergeeft hoe tot deze vastgoedstrategie is gekomen. Daarnaast vraagt Saxion zich af hoe deze vastgoedstrategie vervolgens kan worden geoperationaliseerd. De hoofddoelstelling van het onderzoek is dan ook het ontwikkelen van een praktische en transparante methode voor het bepalen van een vastgoedstrategie en de daarvan afgeleide operationalisatie in een huisvestingsstrategie. Één van mijn persoonlijke doelstellingen is het vergroten van mijn kennis over hoe vastgoed een bijdrage kan leveren aan de prestatie van een onderneming en in het specifiek voor het hoger onderwijs. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 12

1.3 Onderzoeksstructuur 1.3.1 Onderzoeksstructuur De hoofdvraag van het onderzoek is weergegeven in de onderstaande figuur 1 (bewerking van figuur 3.8 Venselaar 2007). Figuur 1 geeft een voorlopige ordening van de te bestuderen situatie weer, door het beschrijven van het proces en de producten. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de figuur aan de vastgoedstrategie een huisvestingsstrategie is toegevoegd. In deze huisvestingsstrategie zal een operationalisatie van de vastgoedstrategie plaatsvinden. Er kunnen drie processen en producten onderscheiden worden. Deze zijn weergegeven in figuur 1 met nummers 1, 2 en 3. De processtappen en producten worden hieronder toegelicht. 1. Het proces van het ontwikkelen van een ondernemingsstrategie resulterend in het product ondernemingsstrategie. 2. Het proces van het ontwikkelen van een vastgoedstrategie die is afgestemd op de ondernemingsstrategie resulterend in een vastgoedstrategie. 3. Het proces van het verbinden van de vastgoedstrategie met operationele beslissingen resulterend in operationele beslissingen. In deze masterthesis aangeduid met de term huisvestingsstrategie. Om antwoord te geven op de hoofdvraag en de verschillende deelvragen wordt gebruik gemaakt van de indeling theorie, praktijk en analyse. Theorie Op basis van het bovenstaande conceptueel model zal worden gekeken of er een methode in de vakliteratuur is ontwikkeld die een vertaling maakt van de ondernemingsstrategie naar de vastgoedstrategie en die vervolgens de vastgoedstrategie vertaalt in de huisvestingsstrategie. De theoretische methode zal vervolgens worden vertaald naar een methode die toepasbaar is binnen het hoger onderwijs. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 13

Praktijk Vervolgens zal de aangepaste theoretische methode ten behoeve van het hoger onderwijs worden getoetst in de praktijk waarna deze zal worden toegepast op de hogeschool Saxion. Analyse Na de analyse van de toetsingsresultaten worden deze resultaten en de ontwikkelde methode getoetst aan de theorie. Vervolgens kunnen uitspraken worden gedaan over de toepasbaarheid van de methode en eventuele aanbevelingen worden gedaan voor verder onderzoek, evenals aanpassingen aan de ontwikkelde methode. Dit heeft geresulteerd in de volgende onderzoeksstructuur weergegeven in figuur 2. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 14

1.3.2 Afbakening In het onderzoek wordt onder vastgoed het ondernemingsvastgoed van een hogeschool verstaan. Het betreft slechts het vastgoed ten behoeve van het onderwijsproces. Veel hogescholen hebben naast het vastgoed voor het primaire proces studentenwoningen in eigendom. Deze studentenhuisvesting behoort niet tot het onderzoek. De grootste valkuil bij het ontwikkelen van een vastgoedstrategie is het ontbreken van een duidelijke ondernemingsstrategie (Dewulf e.a 2000). De onderwijsinstelling zal, alvorens de vastgoedstrategie te bepalen, eerst de ondernemingsstrategie duidelijk moeten hebben omschreven. Binnen deze masterthesis kan het noodzakelijk zijn deze ondernemingsstrategie te herformuleren zodat de verbinding tussen de ondernemingsstrategie, vastgoedstrategie en huisvestingsstrategie kan worden gemaakt. Om een vastgoedstrategie tot uitvoering te brengen zal de kennis om deze vastgoedstrategie uit te voeren binnen de onderneming aanwezig moeten zijn. Het is niet de bedoeling van het onderzoek uitspraken te doen over de wijze waarop de vastgoedorganisatie ingericht dient te worden. 1.4 Onderzoeksmethoden Deze masterthesis gaat over het ontwikkelen van een vastgoedstrategie voor een hogeschool. Het betreft zowel een verkennend onderzoek als ontwerpend onderzoek. Er is gebruik gemaakt van een drietal onderzoeksmethodieken. Deze verschillende methoden zullen hieronder worden beschreven. 1.4.1 Literatuuronderzoek In eerste instantie is er een verkennend onderzoek gedaan op basis van een literatuuronderzoek. Dit literatuuronderzoek is via deskresearch gedaan. Het doel van het literatuuronderzoek is enerzijds meer inzicht verkrijgen in de context van het probleem, anderzijds om antwoord te geven op de eerste en tweede deelvraag. Onderzocht wordt wat in de literatuur wordt verstaan onder het ontwikkelen van een vastgoedstrategie. Vervolgens zal een inventarisatie worden gemaakt van de verschillende methoden uit de vakliteratuur om een ondernemingsstrategie te vertalen naar een vastgoedstrategie, waarna een keuze gemaakt wordt voor een te hanteren methode. In tweede instantie betreft het een ontwerpend onderzoek. Op basis van de geselecteerde methode in het literatuuronderzoek zal een methode worden ontwikkeld die toepasbaar is in de publieke sector en specifiek voor de context waarbinnen hogescholen opereren. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 15

1.4.2 Interviews De ontwikkelde methode zal alvorens te kunnen worden toegepast, worden besproken met vastgoedmanagers bij diverse hogescholen. Dit zal plaatsvinden via een semigestructureerd interview. Op basis van deze interviews zal worden vastgesteld of de ontwikkelde methode zal moeten worden aangepast om uiteindelijk te kunnen worden toegepast op een hogeschool. Het betreft hier zowel een verkennend als een ontwerpend onderzoek. 1.4.3 Toepassing Vervolgens wordt via een verkennend onderzoek de aangepaste methode toegepast op een hogeschool. De dataverzameling zal plaatsvinden door het afnemen van een individueel interview. Het interview zal zo veel mogelijk worden gestandaardiseerd. Deze standaardisatie hangt echter wel samen met de mogelijkheid de ontwikkelde methode te standaardiseren. Het streven is de inhoud en volgorde van de methode, de vraagformulering en de mogelijke antwoorden van tevoren zoveel mogelijk vast te leggen en te kwantificeren. Het voordeel hiervan is het verhogen van de betrouwbaarheid. Het geeft andere onderzoekers de mogelijkheid om de stappen in de verzameling van de resultaten en het gebruik van deze stappen in de uiteindelijke conclusies te controleren (Verschuren e.a. 2007). 1.5 Leeswijzer Het onderzoek is opgebouwd uit drie delen. In het eerste gedeelte staat de onderzoeksstructuur, de theorie van het ontwikkelen van een vastgoedstrategie en de methode centraal. In hoofdstuk 1 is de onderzoeksaanpak beschreven. De theorie van het ontwikkelen van een vastgoedstrategie zal worden beschreven in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 zal de theorie worden aangepast aan de specifieke context waarin hogescholen opereren. In het tweede gedeelte van het onderzoek zal de theorie worden toegepast in de praktijk. In hoofdstuk 4 zal op basis van de theorie een methode worden beschreven die kan worden toegepast in de praktijk. Vervolgens zal in hoofdstuk 5 de ontwikkelde methode besproken worden met diverse vastgoedmanagers waarna de methode in hoofdstuk 6 zal worden toegepast op Saxion. In het derde en laatste gedeelte van het onderzoek, hoofdstuk 7, worden conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 16

2 Theorie: ontwikkeling vastgoedstrategie 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal op basis van literatuuronderzoek antwoord worden gegeven op deelvraag 1. Wat zegt de theorie over het ontwikkelen van een vastgoedstrategie op basis van een ondernemingsstrategie? Daarnaast zal inzichtelijk worden gemaakt wat de positie van de hoofdvraag is in de theorie van het ontwikkelen van een vastgoedstrategie. De theorie van het ontwikkelen van een vastgoedstrategie zal worden beschreven. Dit zal resulteren in een keuze van de te hanteren methode voor het ontwikkelen van een vastgoedstrategie voor een hogeschool. Vervolgens zal in hoofdstuk 3 deze theoretische methode worden aangepast aan de specifieke context waarin hogescholen opereren. 2.2 Theoretisch raamwerk Strategisch beheer van vastgoed door ondernemingen is het vakgebied van de Corporate Real Estate Manager. Dit vakgebied wordt ook wel Corporate Real Estate Management (CREM) genoemd. In de literatuur zijn diverse definities in omloop voor CREM. Een definitie die veel wordt gehanteerd is de volgende (Dewulf, 2000): The management of a corporation s real estate portfolio by aligning the portfolio and services to the needs of the core business (processes), in order to obtain maximum added value for the businesses and to contribute optimally to the overall performance of the corporation. Om de maximale toegevoegde waarde voor de onderneming te creëren zal de vastgoedportefeuille van een onderneming moeten worden afgestemd op de primaire bedrijfsprocessen van een onderneming. Het primaire bedrijfsproces van een onderneming heeft vastgoed nodig om te kunnen produceren, met andere woorden het bedrijfsproces zorgt voor een vraag naar vastgoed. De vraag is echter onderhevig aan verandering. Deze veranderingen kunnen zowel kwalitatief als kwantitatief van aard zijn. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld aanpassingen in het bedrijfsproces of de economische situatie. Deze veranderingen kunnen voor een toename van, gelijkblijvende of afname van de vraag zorgen. Vervolgens dient het aanbod van vastgoed te worden afgestemd op deze aan veranderingen onderhevige vraag. Het aanbod is echter statisch en het is moeilijk deze snel aan te passen aan een veranderende vraag. Door een inschatting te maken van de toekomstige vraag naar vastgoed kan het toekomstige aanbod hier op worden afgestemd. Het aanbod kan worden aangepast door vastgoed af te stoten, te herontwikkelen of aan te trekken. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 17

De vraag die binnen het Corporate Real Estate Management beantwoordt moet worden is hoe het statisch aanbod van vastgoed afgestemd moet worden op deze veranderende vraag? Arkesteijn e.a. (2008) van de afdeling Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde van de Universiteit Delft hebben een algemeen raamwerk ontwikkeld voor een optimale afstemming tussen het huidige en toekomstige aanbod en de huidige en toekomstige vraag van vastgoed. Het raamwerk wordt Designing an Accommodation Strategy Framework (DAS-framework) genoemd. Het DAS-framework geeft een algemene procesbeschrijving hoe het huidige en toekomstige aanbod op de huidige en toekomstige vraag afgestemd kan worden. Het DAS-framework is zowel te gebruiken: 1. voor zowel complexe als relatief simpele vastgoedbeslissingen; 2. die dwingt na te denken over zowel doelen (vraag) als middelen (aanbod); 3. die input van verschillende belanghebbenden mogelijk maakt; 4. die voor verschillende soorten vastgoed kan worden gebruikt; 5. op verschillende niveaus in de organisatie en op verschillende tijdhorizonnen; 6. en legt de nadruk op het dynamische karakter van de vraag en het relatieve statische karakter van vastgoed. Het raamwerk, hieronder weergegeven in figuur 2, kent twee assen: de vraag-aanbod as en de huidige en toekomstige situatie-as. Vier afstemmingsmomenten staan centraal in het model: 1. Huidige (mis)match: Wat hebben we nodig versus wat hebben we : Vaststellen van huidige (mis)match tussen huidige vraag en aanbod. 2. Wat we in de toekomst nodig hebben versus wat we hebben : het bepalen van de (mis)match tussen toekomstige vraag en huidig aanbod. 3. Alternatieven van wat we kunnen hebben : het ontwerpen en selecteren van oplossingen. 4. Stappenplan om te realiseren wat we in de toekomst willen hebben : een plan dat het huidige aanbod transformeert naar het toekomstige aanbod. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 18

Het DAS-framework confronteert het aanbod van het ondernemingsvastgoed met de vraag naar het ondernemingsvastgoed. Het geeft een procesbeschrijving hoe een onderneming met haar vastgoed dient om te gaan. Aangegeven wordt dat de verschillende stappen van het raamwerk achtereenvolgens kunnen worden doorlopen. De stappen die moeten worden doorlopen zijn echter algemeen beschreven en er worden geen specifieke methoden aangedragen om deze stappen te doorlopen. In de literatuur zijn diverse methoden ontwikkeld die enkele van deze stappen afzonderlijk beschrijven. Voor de beantwoording van de hoofdvraag is het noodzakelijk een methode te selecteren. Om deze selectie te maken zullen de hoofdvraag van de masterthesis en de diverse methoden in het DASframework worden geïntegreerd. Hierdoor wordt het mogelijk om: 1. Te bepalen wat de positie van deze masterthesis is binnen het algemene raamwerk. 2. Een selectie te maken uit de verschillende methoden beschreven in de literatuur. Door de diverse methoden om een vastgoedstrategie te bepalen te positioneren in het DAS-framework kan vervolgens een keuze worden gemaakt uit de methode die overeenkomt met de positie van de hoofdvraag. Achtereenvolgens worden in paragraaf 2.2.1 de hoofdvraag en in paragraaf 2.2.2 de diverse methoden in het DAS-framework geplaatst. Hier wordt een keuze gemaakt met welke theoretische methode de hoofdvraag kan worden beantwoord. 2.2.1 Theoretisch raamwerk: de hoofdvraag In figuur 3 is zowel het DAS-framework als de onderzoeksstructuur van de hoofdvraag weergegeven. De hoofdvraag wordt vervolgens ingepast in het DAS-framework, resulterend in het rechtergedeelte van de onderstaande figuur 3. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 19

Het rechter gedeelte van figuur 3 is weergegeven in figuur 4. De onderzoeksstructuur van het onderzoek is aangepast door de integratie van het DAS-framework. Het proces van het ontwikkelen van het product vastgoedstrategie op basis van een ondernemingsstrategie wordt weergegeven door het vergelijken van de huidige vraag met de toekomstige vraag. Vervolgens zal het toekomstige aanbod moeten worden afgestemd op de toekomstige vraag. Hierbij worden mogelijke operationele beslissingen geformuleerd resulterend in een beschrijving van de huisvestingsstrategie. Met deze beschrijving wordt aangetoond wat de positie van de hoofdvraag binnen het algemene raamwerk is. Vervolgens kunnen de verschillende in de literatuur beschreven methoden voor het bepalen van een vastgoedstrategie worden gepositioneerd in het DAS-framework, waarna een methode kan worden geselecteerd die de hoofdvraag beantwoord. 2.2.2 Theoretisch raamwerk: de methode Er zijn in de literatuur diverse methoden ontwikkeld die aangeven hoe een onderneming dient om te gaan met haar vastgoed. Veelal wordt in deze methoden gesproken over het ontwikkelen van een vastgoedstrategie. Het is niet de bedoeling van deze masterthesis al deze methoden te beschrijven. Er zal echter een keuze moeten worden gemaakt uit de diverse methoden om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden. De vraag is of er in de literatuur een methode is te onderscheiden die: 1. in te passen is in het DAS-framework. 2. antwoord kan geven op de hoofdvraag. Een eerste selectie wordt gemaakt door Zwart e.a. (2009). Er worden zes methoden onderscheiden voor het afstemmen van een vastgoedstrategie op de ondernemingsstrategie. Deze zes methoden positioneren zij binnen het DAS-framework. Deze zes methoden zijn: 1. O mara (1999); 2. Nourse en Roulac (1993); 3. Vijverberg (2002); 4. Dewulf (1999); 5. Fritzsche e.a. (2004); 6. Osgood (2004). Vastgoedstrategie voor Hogescholen 20

Om de hoofdvraag van het onderzoek te kunnen beantwoorden zal een methode moeten worden geselecteerd die dezelfde positie inneemt binnen het DAS-framework als de hoofdvraag. Zwart e.a. (2009) onderscheiden twee methoden binnen het DAS-framework die dezelfde positie innemen als de hoofdvraag. Dit zijn: 1. De methode die gebruik maakt van scenarioplanning van Dewulf e.a. (1999); 2. De methode die is ontwikkeld door Nourse en Roulac (1993). Uit deze twee methoden zal een keuze moeten worden gemaakt om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden. De methode van Nourse en Roulac (1993) is door Singer (2009) en Scheffer e.a. (2006) verder geoperationaliseerd. Via deze geoperationaliseerde methode komt de vastgoedstrategie op een transparante manier tot stand. Via het toekennen van scores is snel inzichtelijk te maken wat de overwegingen zijn geweest om te komen tot de ontwikkelde vastgoedstrategie. De methode van Nourse en Roulac (1993) heeft daarom gezien de doelstelling, een transparante en geoperationaliseerde vastgoedstrategie, de voorkeur. Op basis van een literatuuronderzoek zal de keuze van de methode verder worden onderbouwd. Geïnventariseerd is welke aanbevelingen diverse auteurs doen voor de te hanteren methode om te komen tot een vastgoedstrategie. Provoost (2007) heeft een inventarisatie gemaakt van de structuur en inhoud van vastgoedstrategieën binnen Nederlandse organisaties maar doet geen uitspraak over de optimaal te hanteren methode om een vastgoedstrategie te bepalen. Senders (2007) maakt in zijn onderzoek naar het ontwikkelen van een vastgoedstrategie voor een technische universiteit gebruik van de methode van Nourse en Roulac en de daarvan afgeleide methoden. Aangegeven wordt dat hiervoor gekozen is om twee redenen. Ten eerste omdat de methode van Nourse en Roulac en de indeling in vastgoedstrategieën gemeengoed is geworden en ten tweede omdat de theorie van de stuwende krachten van Tregoe en Zimmerman (1982), die Nourse en Roulac gebruiken, op eenvoudige wijze kan worden gekoppeld aan de stakeholders van de universiteit. Ramakers (2008) doet onderzoek naar het ontwikkelen van een vastgoedstrategie voor de zorgsector. Zij concludeert dat de methode van Nourse en Roulac en de daarvan afgeleide methode van Scheffer e.a (2006) het meest bruikbaar zijn. Aangegeven wordt dat deze methoden de meest complete vertaling maken van de ondernemingsstrategie. Op basis van deze onderzoeken waar opsommingen worden gemaakt van methoden om een vastgoedstrategie te bepalen alsmede Zwart e.a. (2009) is gekozen om de theorie van Nourse en Roulac als basis te nemen voor het theoretische model. Met name de opmerking van Senders (2007) Vastgoedstrategie voor Hogescholen 21

dat de theorie van de stuwende krachten eenvoudig te koppelen is aan de stakeholders van de universiteit is hierbij doorslaggevend. In de volgende paragraaf zal de theorie van Nourse en Roulac verder worden omschreven. 2.3 Methode 2.3.1 Theorie van Nourse en Roulac Het artikel van Hugh Nourse en Stephen Roulac Linking Real Estate Decisions to Corporate Strategy uit 1993 probeert een verband te leggen tussen de ondernemingsstrategie, vastgoedstrategie en de operationele beslissingen (huisvestingsstrategie) betreffende het vastgoed. De aanleiding voor het artikel is dat uit onderzoek blijkt dat veel ondernemingen geen afstemming laten plaats vinden tussen het ondernemingsvastgoed en de ondernemingsstrategie. Het doel van het artikel is dan ook: to demonstrate the linkages between real property strategy and overall business strategy and between real property strategies and real estate implementation decisions. Zij hanteren voor het bepalen van de ondernemingsstrategie de theorie van Tregoe en Zimmerman (1982). Deze stelt dat de ondernemingsstrategie vertaald dient te worden in the specifics of the organization s scope of products and market. Dit houdt in dat de ondernemingsstrategie vertaald wordt in de driving forces van de organisatie. In de Nederlandse vertaling van de theorie wordt gesproken over de stuwende krachten van een onderneming. Er zijn negen mogelijke stuwende krachten. Deze zijn weergegeven in tabel 1. In bijlage I is de originele tabel uit het artikel weergegeven. Tabel 1: Stuwende krachten Tregoe & Zimmerman Stuwende kracht Onderneming definieert bedrijfsvoering op basis van. Producten/markten 1. Assortiment haar producten en daarmee vergelijkbare producten. 2. Marktbehoeften voorzien in specifieke behoeften vanuit bepaalde marktsegmenten. Mogelijkheden 3. Technologie ontwikkelen van diensten/producten vanuit technische expertise. 4. Productiecapaciteit diensten/producten die mogelijk zijn vanuit de productiecapaciteit. 5. Verkoopmethode diensten/producten die op een overtuigende wijze aan de consument kunnen worden verkocht. 6. Distributiemethode diensten/producten die via haar distributiesysteem mogelijk zijn. 7. Grondstoffen diensten/producten die mogelijk zijn vanuit de beschikking/gebruik van specifieke bedrijfsmiddelen. Resultaten 8. Omvang / groei diensten/producten die passen bij groeidoelstellingen c.q. gewenste schaalomvang. 9. Rendement / winst diensten/producten waarvan het rendement c.q. de omzet voldoet aan de beoogde doelstellingen. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 22

De vastgoedstrategie definiëren Nourse & Roulac vervolgens door acht alternatieve vastgoedstrategieën te beschrijven en deze te koppelen aan de stuwende krachten door middel van een koppelschema. Opgemerkt dient te worden dat deze vastgoedstrategieën een sterk operationeel karakter hebben. De acht vastgoedstrategieën worden genoemd en uitgelegd in tabel 2. Tabel 2: Vastgoedstrategieën Nourse & Roulac Alternatieve Vastgoedstrategieën 1 Kosten minimalisatie - Expliciete laagste kosten strategie. - Signalen t.b.v. kosten bewustzijn. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen kosteneffectief en het zoeken naar de laagste huisvestingskosten behorende bij de kwaliteit van de huisvesting. Alle te maken beslissingen moeten kosteneffectief zijn gegeven de gezochte kwaliteit van de huisvesting. De vastgoedstrategie die hier wordt bedoeld is de strategie die de laagste kosten van huisvesting met zich mee brengt. 2 Flexibiliteit - Faciliteren van veranderende huisvestingbehoefte. - Risicobeheersing van explosieve vergroting/verkleining van de ruimtebehoefte. - Voorkeur voor multifunctioneel vastgoed wat gemakkelijk kan worden aangepast voor verschillende gebruikers. Door in de ontwerpfase vastgoed te ontwikkelen dat courant, flexibel indeelbaar is, gemakkelijk uit te breiden of af te stoten is kan optimale flexibiliteit worden behaald. Deze flexibiliteit kan op de korte termijn tot een stijging van de huisvestingslasten leiden maar op de langere termijn tot een lagere. 3 Promoten van human resource doelen - Voorzien in efficiënte werkomgeving om de productiviteit te verbeteren. - Realiseren dat de werkomgeving een belangrijk onderdeel is van de arbeidsbeleving. - Zoek locaties met voorzieningen die door werknemers als belangrijk worden ervaren. Het kan een noodzakelijk zijn voor het aantrekken van ervaren en geschoolde werknemers dat voor een specifieke locatie wordt gekozen in de nabijheid van noodzakelijke voorzieningen of andere faciliteiten. 4 Promoten van marketing beeld - Symbolisch statement van het vastgoed. - Vastgoed als marketing instrument. De fysieke uitstraling van het vastgoed maakt het mogelijk om te adverteren en de aandacht te vestigen op de goederen/ diensten van de onderneming. 5 Promoten van verkoop en verkoopproces - Zichtlocatie om klanten te trekken. - Attractieve omgeving om de verkoop te ondersteunen en/of verbeteren. De locatie ten opzichte van de afzetmarkt dient op elkaar worden afgestemd. 6 Productie mogelijk maken - Zoeken en/of ontwikkelen van vastgoed dat bijdraagt aan het productieproces. - Voorkeur voor locaties die goed toegankelijk zijn voor klanten. - Selecteren van locaties die goed toegankelijk zijn voor leveranciers. Het ontwerp, kwaliteit van het vastgoed, capaciteit, locatie, eigendomsrechten en financiering worden gecombineerd om een betere efficiëntie of controle te bereiken van het productieproces en de afstemming daarvan op de ondernemingsstrategie. 7 Faciliteren van management processen en kennis werkers - Het benadrukken van een omgeving ten behoeve van kenniswerkers ten opzichte van een traditionele industrieel paradigma. - Herkennen van het veranderende karakter van, de mogelijkheden, en de locatie van werk. De vastgoedstrategie vraagt aandacht voor de structuren van het vastgoed dat bijdraagt aan een omgeving die kenniswerkers stimuleert. 8 Waarde vastgoed optimaliseren - Vastgoed invloeden resulterend van de vraag van consumenten. - Vastgoed invloeden resulterend van de vraag van werknemers. - Vastgoed invloeden resulterend van de vraag van leveranciers. Vaak creëert een onderneming waarde in de directe omgeving door het aantrekken van nieuwe leveranciers, concurrenten en consumenten. De vastgoedstrategie impliceert dat het eigendomsrecht van de omliggende omgeving dient te worden verkregen om te profiteren van de waardestijging, of het verkrijgen van huurkortingen voor het huren van een bepaalde locatie. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 23

Het koppelschema tussen de ondernemingsstrategie en de vastgoedstrategie is hieronder weergegeven. Dit doen Nourse & Roulac door de relaties tussen de verschillende vastgoedstrategieën en de stuwende krachten aan te geven (tabel 3). Aangegeven wordt of de relatie primair (P), secundair (S), tertiair (T) of niet van toepassing is. De auteurs geven aan dat de relaties tussen de stuwende krachten en de vastgoedstrategieën slechts suggestief zijn. Ook wordt geen onderbouwing van deze koppeling gegeven. Geconcludeerd kan worden dat het door Nourse & Roulac ontwikkelde koppelschema niet zonder verder onderzoek kan worden gebruikt voor de te ontwikkelen methode. Tabel 3: Koppeling stuwende krachten met vastgoedstrategieën Stuwende krachten Vastgoedstrategieën Product Markt Technologie Productiie Verkoop Distributie Bedrijfsmiddelen Groei Winst 1. Kosten minimalisatie P T S T P S T T P 2. Flexibiliteit T P P NVT NVT NVT NVT S S 3. Promoten van human resource doelen T T P P T S T S T 4. Promoten van marketing beeld S S S S S P S P S 5. Promoten van verkoop en verkoopproces S P S S P P S P S 6. Productie mogelijk maken P S S P S P P S S 7. Facaliteren management processen en kennis werkers S S P S T T S S S 8. Waarde vastgoed optimaliseren NVT NVT NVT NVT NVT P P S P Vastgoedstrategie voor Hogescholen 24

De huisvestingsstrategie wordt vervolgens vastgesteld door de alternatieve vastgoedstrategieën te operationaliseren door veertien kritische operationele vastgoedbeslissingen onderscheiden, weergegeven in tabel 4. Tabel 4: Operationele vastgoedbeslissingen Operationele vastgoedbeslissingen 1 Locatie Locatiestrategie. Keuze van land, deel van het land, stadscentrum of snelweglocatie etc. 2 Hoeveelheid Overwegingen betreffend het aantal benodigde vierkante meters nodig voor het huidige of toekomstige gebruik. 3 Huurtermijn De minimum en maximum huurtermijn die zekerheid geeft betreffende het gebruik. 4 Identiteit De boodschap die het vastgoed door de uitstraling en/of inrichting van het vastgoed. 5 Gebouw grootte/ karakter Het aantrekken van een solitair vastgoed of een Multi tenant vastgoed. 6 Gebouw voorzieningen Voorzieningen in de directe nabijheid van het vastgoed hebben een directe invloed op hoe gebruikers het vastgoed ervaren. 7 Externe kwaliteit De landschapskwaliteit, de architectonische kwaliteit van het vastgoed en het materiaal gebruik bepalen de visuele aantrekkingskracht. 8 Bedrijfsruimte Het interieur van het vastgoed, de indeling, afwerking, meubilair en kunst, bepalen de sfeer en functionaliteit van de werkplekken. 9 Mechanische systemen De verwarming, ventilatie en airconditioning systemen alsmede de liften en roltrappen beïnvloeden de functionaliteit en ervaring van de werkomgeving. 10 Informatie/ communicatie systemen De ondersteuning van het vastgoed van informatie en communicatie systemen is van invloed op de functionaliteit van het vastgoed alsmede de productiviteit van de organisatie. 11 Eigendomsrechten Welke eigendomsrechten er zijn of worden verkregen hebben kritische invloeden op operationele processen en financiële situatie. 12 Financiering Hoe de financiële verplichten van het vastgoed moeten worden nagekomen kunnen grote financiële gevolgen hebben. 13 Controle De zeggenschap over het vastgoed kan belangrijke gevolgen hebben op het operationele bedrijfsproces. 14 Risico management Risico s met betrekking tot het vastgoed kunnen zijn, risico s voortkomend uit het gebruik van het vastgoed voor derden of gebruikers en financiële gevoeligheid bij rampen. Deze operationele vastgoedbeslissingen worden vervolgens gekoppeld aan de onderscheiden vastgoedstrategieën. De koppeling is weergegeven in bijlage II. Vastgoedstrategie voor Hogescholen 25

De door Nourse & Roulac ontwikkelde methode zal worden gebruikt als basis om een methode te ontwikkelen voor een hogeschool. Er zijn echter twee bezwaren om deze methode te gebruiken. Dit zijn: 1. De beschrijving van de methode is te algemeen. Het probeert verbanden te leggen maar deze zijn niet gekwantificeerd en meetbaar gemaakt; 2. De koppelingen tussen de ondernemingsstrategie en de vastgoedstrategie zijn suggestief en niet onderbouwd. Om het eerste bezwaar te weerleggen zal gezocht moeten worden naar een manier om de methode van Nourse & Roulac kwantificeerbaar en meetbaar te maken. Scheffer e.a. (2006) hebben de methode van Nourse & Roulac kwantificeerbaar en meetbaar gemaakt door het ontwikkelen van een praktisch meetinstrument. Het artikel van Scheffer e.a. (2006) zal in paragraaf 2.3.2 worden beschreven. Om het tweede bezwaar te weerleggen zal bij de ontwikkeling van de methode voor hogescholen deze koppeling, tussen de ondernemingsstrategie en de vastgoedstrategie, moeten worden beschreven en onderbouwd. Dit zal worden gedaan in hoofdstuk 3. 2.3.2 Een verdere uitwerking van Nourse en Roulac Scheffer e.a. (2006) hebben geprobeerd de theorie van Nourse en Roulac te operationaliseren door middel van het ontwikkelen van een praktisch meetinstrument. Zij willen met het artikel dat zij hebben geschreven het volgende bereiken: to provide a practical measurement tool that enables corporate real estate executives to unveil the alignment between the centres of gravity among the driving forces of corporate real estate and corporate strategy. The tool can be utilised by corporate real estate executives of both small and large scale facilities. Het theoretische raamwerk is hetzelfde als in het artikel van Nourse en Roulac. Zij onderscheiden dezelfde negen mogelijke stuwende krachten van Tregoe en Zimmerman (1982). Zij veronderstellen dat de ondernemingsstrategie kan worden gepositioneerd rondom één of meerdere stuwende krachten. Het verschil ten opzichte van het theoretische raamwerk van Nourse en Roulac zijn de formuleringen van de vastgoedstrategie en de huisvestingsstrategie. De vastgoedstrategie kan worden bepaald door de dominante stuwende krachten te koppelen aan een of meer toegevoegde waarden van vastgoed. Er worden zeven toegevoegde waarden onderscheiden op welke wijze vastgoed kan bijdragen aan de ondernemingsstrategie. De zeven toegevoegde waarden zijn de toegevoegde waarden die de Jonge Vastgoedstrategie voor Hogescholen 26

(1996) heeft onderscheiden in Krumm (1999). Deze zeven toegevoegde waarden zijn weergegeven in tabel 5. Tabel 5: Toegevoegde waarden vastgoed Toegevoegde waarden Invloed op ondernemingsdoelstellingen door middel van bijvoorbeeld 1. Productiviteit verhogen Het bieden van adequate huisvesting, een optimale locatiekeuze, het introduceren van alternatieve werkplekconcepten. 2. Kosten reduceren Het verhogen van de inzichtelijkheid in de kostenstructuur, het efficiënter gebruik van werkplekken en het beheersen van de financieringskosten. 3. Risico beheersen Het hebben van flexibiliteit in de vastgoedportefeuille, de beheersing van de waardeontwikkeling van het vastgoed, en de beheersing van risico s gedurende bouwprocessen. 4. Waarde verhogen Het tijdig acquireren en afstoten van vastgoed, het herontwikkelen van overbodig vastgoed, en het hebben van kennis en inzicht in de vastgoedmarkt. 5. Flexibiliteit bevorderen Organisatorische ingrepen (werktijden en bezettingsgraden) en juridisch financiële ingrepen (een mix van eigendom en huur). 6. Cultuur ondersteunen Introductie van nieuwe werkplekconcepten. 7. PR & Marketing ondersteunen Selectie van specifiek imago met bijhorende locaties, uitstraling van de gebouwen, bewust maken van de bedrijfsidentiteit en uitstraling. Het koppelschema tussen de toegevoegde waarden en de stuwende krachten is weergegeven in tabel 6. Deze koppelingen zijn door middel van een stip weergegeven. Ook hier wordt door de auteurs geen onderbouwing gegeven van de koppelingen. Dit koppelschema kan daardoor niet over worden genomen. Tabel 6: Relaties stuwende krachten en toegevoegde waarden Toegevoegde waarden Stuwende krachten Productiviteit Kosten Risico Waarde Flexibiliteit Cultuur PR/ Marketing Assortiment Marktbehoeften Technologie Productiecapaciteit Grondstoffen Distributiemethode Verkoopmethode Groei / omvang Winst / rendement Vastgoedstrategie voor Hogescholen 27