LEIDRAAD MARKTCONSULTATIE HERONTWIKKELING LAMMENSCHANSPARK GEMEENTE LEIDEN
COLOFON Opdrachtgever : Gemeente Leiden Project : Herontwikkeling Lammenschanspark Projectnummer : Z001.01.01 Datum : 31 maart 2010 Status : definitief Auteur(s) : ir. J.K. (Jan Karel) van Wiggen Bijdrage : drs. C. (Chantal) Sevink Autorisatie inhoud : ing. J. (Jaco) van Vliet Z001.01.01/JvV/MVer -1-
INHOUDSOPGAVE pagina 1. INLEIDING 3 1.1 Aanleiding en achtergrond 3 1.2 Doelstelling 3 1.3 Doelgroep 4 1.4 Disclaimer 4 1.5 Leeswijzer 4 2. HET PROJECT EN DE RANDVOORWAARDEN 5 2.1 Projectbeschrijving 5 2.2 Overeenkomst 7 2.3 Randvoorwaarden 8 2.4 Gunningcriteria 8 3. PROCEDURE MARKTCONSULTATIE 9 3.1 Beschrijving van de procedure 9 3.2 Planning procedure 10 3.3 Projectorganisatie marktconsultatie 10 3.4 Verdere procedure na afronding 10 3.5 Vraagstelling aan marktpartijen 10 3.6 Van toepassing zijnde voorwaarden 11 BIJLAGE I BIJLAGE II TOPOGRAFISCHE TEKENING NOTA VAN UITGANGSPUNTEN BIJLAGE III STRUCTUURVISIE LEIDEN 2010-2015 BIJLAGE IV HOOGBOUWVISIE LEIDEN Z001.01.01/JvV/MVer -2-
1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en achtergrond De gemeente Leiden heeft het voornemen om, op basis van de door de Raad vastgestelde Nota van Uitgangspunten 1, in 2010 een marktpartij te selecteren voor de ontwikkeling van een studentencampus op de locatie van het huidige ROC Lammenschanspark en het Da Vinci College. Deze opdracht Herontwikkeling Lammenschanspark laat zich op basis van de in de Nota van Uitgangspunten gestelde voorwaarden kenmerken als een overheidsopdracht. Daarom bestaat de wettelijke plicht deze selectie plaats te laten vinden door middel van een Europese aanbestedingsprocedure. De gemeente wenst volgens het concessiemodel bij gebiedsontwikkeling haar rol bij de ontwikkeling te beperken tot het voeren van regie, in lijn met haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. De gemeente heeft de intentie om één marktpartij in te schakelen voor het ontwerp, de uitvoering, de financiering, beheer & onderhoud en de exploitatie van de voorzieningen. De gemeente wenst het stellen van kaders voor tot een minimum te beperken, om expertise van marktpartijen maximaal te benutten. 1.2 Marktconsultatie Een aantal projectspecifieke omstandigheden geeft aanleiding om voorafgaande aan de aanbestedingsprocedure het instrument van de marktconsultatie in te zetten: 1. De Nota van Uitgangspunten voorziet slechts in minimale kaders en voornamelijk functionele eisen. Binnen deze kaders en eisen zijn oplossingen volledig vrij en kunnen naar inzicht van de marktpartijen worden ingevuld; 2. Er kan door de Gemeente Leiden voorafgaande aan de aanbestedingsprocedure geen gebiedsvisie of stedenbouwkundige randvoorwaarden worden vastgesteld; 3. De gewenste specifieke bestemming van het gebied (studentenhuisvesting in campusconcept) vereist specifieke en doeltreffende selectie- en gunningcriteria, waarmee nog weinig ervaring is. De gemeente Leiden heeft PRC B.V. opdracht verstrekt om deze marktconsultatie te begeleiden. 1.3 Doelstelling De te houden marktconsultatie is erop gericht te toetsen of de voorgenomen vraagstelling van de Gemeente Leiden gegeven de gestelde technische, financieel economische, organisatorische, juridische en ruimtelijke kaders tot een succesvolle aanbesteding en het gewenste resultaat kan leiden. Tevens kan met behulp van de marktconsultatie de interesse bij en mogelijkheden van marktpartijen gepeild worden voor mededinging naar de opdracht. Nadrukkelijk wordt vermeld dat de Gemeente Leiden zich niet zal bedienen van cherry picking, het combineren door geconsulteerde partijen ingebrachte programmatische of 1 Zie bijlage 1, Nota van Uitgangspunten, B&W.nr. 09.1354, d.d. 8 december 2009. Z001.01.01/JvV/MVer -3-
ruimtelijke oplossingen. Het doel van de marktconsultatie is uitsluitend toetsing van de vraagstelling en haalbaarheid van de kaders, niet het overnemen van oplossingen die binnen deze kaders kunnen passen. 1.4 Doelgroep Deze Leidraad is bestemd voor de volgende partijen, die door de Gemeente Leiden zijn verzocht deel te nemen aan de marktconsultatie, te weten (in alfabetische volgorde): 1. Amvest / Portaal 2. Bouwfonds 3. BPF Bouwinvest 4. DuWo 5. SLS / Ymere 1.5 Disclaimer De marktconsultatie gaat vooraf aan en is losgekoppeld van de aanbestedingsprocedure, is daarmee wederzijds vrijblijvend met volledige openbaarheid en zonder verplichtingen. Over de bevindingen van de marktconsultatie zal door de Gemeente Leiden worden gerapporteerd, welke rapportage openbaar zal zijn. De Gemeente Leiden zal zich naar aanleiding van de marktconsultatie en de rapportage beraden over het vervolg van het project. 1.6 Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze Leidraad wordt de voorgenomen opdracht nader beschreven. Hoofdstuk 3 omvat de spelregels van de marktconsultatie en de aan de te consulteren partijen gestelde vragen. Z001.01.01/JvV/MVer -4-
2. HET PROJECT EN DE RANDVOORWAARDEN 2.1 Projectbeschrijving Hieronder zijn de doelstelling, de aanpak en de scope van de voorgenomen opdracht Herontwikkeling Lammenschanspark beschreven: 2.1.1 Doelstelling De locatie waar het huidige ROC Lammenschanspark en het Da Vinci College staan, komt medio 2013 vrij en is vanaf dat moment in eigendom van de gemeente Leiden. De locatie is in de concept Structuurvisie Leiden 2025 aangewezen als locatie waarop grootschalige studentenhuisvesting kan worden gerealiseerd. De gemeente Leiden wil het Lammenschanspark op een zo kort mogelijke termijn herontwikkelen tot studentencampus om het tekort aan studentenhuisvesting in terug te dringen. 2.1.2 Aanpak De Gemeente Leiden is voornemens de opdracht Herontwikkeling Lammenschanspark als een integrale gebiedsontwikkeling volgens het concessiemodel Europees aan te besteden en te gunnen aan een marktpartij of combinatie van marktpartijen op basis van de Economisch Meest Voordelige Inschrijving. 2.1.3 Scope De scope van de voorgenomen opdracht aan een marktpartij omvat in hoofdlijnen de volgende werkzaamheden: A. Planontwikkeling B. Grondexploitatie C. Opstalexploitatie De te realiseren objecten (producten) in het kader van de opdracht, oftewel de concrete resultaten, kunnen als volgt worden weergegeven: 1. Locatieontwikkeling a) Nulsituatie i. Sloop ii. Sanering iii. Verleggen ondergrondse infrastructuur b) Waterhuishouding en watergangen i. Oeverbescherming ii. In- en uitlaatvoorzieningen iii. Oppervlaktewater c) Ondergrondse infrastructuur i. Riolering ii. Nutsvoorzieningen d) Openbare ruimte i. Verhardingen ii. Groenvoorzieningen iii. Straatmeubilair iv. Openbare verlichting Z001.01.01/JvV/MVer -5-
2. Vastgoedontwikkeling a) Studentenwoningen i. Huur ii. Koop b) Starterswoningen c) Functieondersteunende voorzieningen d) Commerciële voorzieningen e) Parkeervoorzieningen i. Auto ii. Fiets De te verrichten activiteiten (processen) die het concrete resultaat tot stand moeten brengen in het kader van de opdracht kunnen als volgt worden weergegeven: 1. Projectmanagement a. Projectmanagementplan b. Interactie met opdrachtgever 2. Omgevingsmanagement a. Vastleggen nulsituatie b. Verkrijgen vergunningen en toestemmingen c. Verleggen ondergrondse infrastructuur d. Omgaan met milieuhygiënische situatie e. Omgaan met flora en Fauna f. Omgaan met niet gesprongen explosieven g. Omgaan met archeologie h. Omgaan met derden 3. Commercieel management a. Inkoop b. Verkoop c. Verhuur d. Exploitatie 4. Technisch management a. Ontwerp i. Locatieontwikkeling ii. Vastgoedontwikkeling b. Realisatie i. Locatieontwikkeling ii. Vastgoedontwikkeling c. Beheer & Onderhoud i. Locatieontwikkeling ii. Vastgoedontwikkeling 5. Projectbeheersing a. Risicomanagement b. Planningsmanagement c. Financieel management Z001.01.01/JvV/MVer -6-
d. Scopemanagement 6. Projectondersteuning a. Kwaliteitsmanagement b. Organisatiemanagement c. Informatiemanagement d. V&G-management Ter nuancering van het bovenstaande onderstaande afbakening, die per aspect aangeeft welke elementen wel / niet tot de scope van de opdracht behoren: Aspect Binnen scope Buiten scope Locatieontwikkeling Alle ten behoeve van de realisatie benodigde tijdelijke voorzieningen Locatieontwikkeling Beheer, onderhoud en exploitatie van de waterhuishouding en watergangen (door Waterschap) Locatieontwikkeling Afstemming met beheerders ondergrondse infrastructuur Beheer, onderhoud en exploitatie van ondergrondse infrastructuur (door Nutsbedrijven/Gemeente) Locatieontwikkeling Locatieontwikkeling Locatie- en vastgoedontwikkeling Vastgoedontwikkeling Beheer, onderhoud en exploitatie van de gebouwgebonden openbare ruimte. Ontwerp van de inrichting van het perceel van AKB Longs, tot aan de grens van het openbaar gebied van de Lammenschansweg. Opstellen van het Bestemmingsplan Beheer, onderhoud en exploitatie van de gebiedsoverstijgende openbare ruimte, mede ten behoeve van de omgeving (door Gemeente) Grondverwerving van het perceel van AKB Longs (door Gemeente) Realisatie, beheer, onderhoud en exploitatie van de inrichting van het perceel van AKB Longs (door Gemeente) In procedure brengen van het Bestemmingsplan Beheer, onderhoud en exploitatie van vrije sectorwoningen (door particulieren) Tabel 1 Nadere scopeafbakening 2.2 Overeenkomst De Gemeente Leiden is voornemens de opdracht te formuleren in de vorm van een Koop- /Realisatieovereenkomst, die direct na gunning met een marktpartij wordt gesloten en bestaat uit twee onderdelen: 1. Koopovereenkomst grondtransactie met toepassing van de AVV (Algemene Verkoopvoorwaarden voor Gronduitgifte Gemeente Leiden); 2. Realisatieovereenkomst ontwikkelingsopdracht met toepassing van de UAVgc 2005 (Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contracten). Z001.01.01/JvV/MVer -7-
2.3 Randvoorwaarden De volgende documenten bevatten een beschrijving van de randvoorwaarden en zijn als bijlagen toegevoegd: 1. Bijlage 1 Topografische tekening; 2. Bijlage 2 Nota van uitgangspunten B&W.nr. 09.1354, d.d. 8 december 2009; 3. Bijlage 3 Structuurvisie Leiden 2010 2025; 4. Bijlage 4 Hoogbouwvisie Leiden. Voor de opdracht Herinrichting Lammenschanspark wordt door de Gemeente Leiden een grondprijs gewenst van minimaal 23.600.000,- excl. BTW, prijspeil 31 maart 2010. Deze opbrengstwaarde geldt voorlopig als een vrijblijvende referentiewaarde die de financiële ambitie van de Gemeente Leiden weergeeft. 2.4 Gunningcriteria De Gemeente Leiden is voornemens in het kader van de Europese aanbestedingsprocedure onderstaande gunningcriteria te hanteren, welke globaal zijn uitgewerkt in de Nota van uitgangspunten (bijlage 2): 1. Opbrengstwaarde; 2. Stedenbouw en architectuur; 3. Omgevingsmanagement; 4. Duurzaamheid. Met de gunningcriteria 2 t/m 4 kan volgens het principe van Gunnen op Waarde 2 op basis van de kwalitatieve beoordeling van de aanbieding fictieve meerwaarde worden verdiend, die gesaldeerd wordt met de opbrengstwaarde. 2 Voor nadere informatie wordt verwezen naar http://www.debouwvernieuwt.nl/details/kennis?kennis=97 Z001.01.01/JvV/MVer -8-
3. PROCEDURE MARKTCONSULTATIE 3.1 Beschrijving van de procedure De marktconsultatie wordt uitgevoerd volgens onderstaande procedure: 3.1.1 Selectie van marktpartijen De Gemeente Leiden heeft een zestal partijen verzocht deel te nemen aan de marktconsultatie, te weten (in alfabetische volgorde): 1. Amvest/Portaal 2. Bouwfonds 3. BPF Bouwinvest 4. DuWo 5. SLS/Ymere Er is vooraf telefonisch contact geweest tussen Gemeente Leiden / PRC B.V. en de hierboven genoemde partijen. In dit contact is een korte toelichting gegeven en hebben die partijen aangegeven bereid te zijn om deel te nemen aan de gewenste marktconsultatie. Na aanvankelijk afzonderlijke uitnodigingen tot deelneming hebben Amvest/Portaal evenals SLS/Ymere de Gemeente Leiden te kennen gegeven als één partij mee te willen werken aan de marktconsultatie. 3.1.2 Verzenden Leidraad marktconsultatie Voorliggende Leidraad marktconsultatie met bijlagen is aan de partijen verzonden, zowel in een ingebonden versie als digitaal per email. 3.1.3 Schriftelijke reactie op consultatievragen Van de partijen wordt een schriftelijke reactie verwacht op de in paragraaf 3.5 van deze Leidraad geformuleerde consultatievragen. Deze reactie dient te worden verzonden aan: PRC. B.V. Integrale Ruimtelijke Ordening T.a.v. de heer ing. J. van Vliet Goudseweg 181 2411 HK BODEGRAVEN j.vanvliet@prc.nl 3.1.4 Bilaterale gesprekken Naar aanleiding van de schriftelijke reactie van de partijen op de consultatievragen zullen per partij consultatiegesprekken worden gehouden ten kantore van PRC B.V. te Bodegraven. 3.1.5 Rapportage De Gemeente Leiden rapporteert over de marktconsultatie middels: 1. Verslaglegging van de bilaterale gesprekken, waarbij het conceptverslag ter controle op grove fouten aan de betreffende geconsulteerde partij wordt voorgelegd; 2. Rapportage van de bevindingen; Z001.01.01/JvV/MVer -9-
3. Zo nodig formuleren van aanbevelingen ten behoeve van het vaststellen van de definitieve vraagstelling door de Gemeente Leiden. Het rapport wordt gelijktijdig aan de geconsulteerde partijen worden verstrekt 3.2 Planning procedure Voor de procedure van de marktconsultatie zal de volgende planning leidend zijn (tabel 2): Onderdeel Planning Selectie van marktpartijen T/m dinsdag 30 maart 2010 Verzenden Leidraad marktconsultatie Woensdag 31 maart 2010 Schriftelijke reactie op consultatievragen Donderdag 22 april 2010 (uiterlijk) Bilaterale gesprekken Vrijdag 23 en maandag 26 april 2010 Rapportage Dinsdag 11 mei 2010 Tabel 2 Planning marktconsultatie In verband met beschikbaarheid verzoeken u indien mogelijk de genoemde dagen voor de bilaterale gesprekken vrij te houden. De Gemeente Leiden zal met u contact opnemen om een afspraak in te plannen. 3.3 Projectorganisatie marktconsultatie Namens de Gemeente Leiden en PRC B.V. zullen de volgende personen aan deze gesprekken deelnemen: 1. mevrouw drs. C. (Chantal) Sevink, senior projectmanager (PMB Gemeente Leiden); 2. mevrouw M. (Margreet) Moerman, projectmedewerker (PMB Gemeente Leiden); 3. de heer ing. J. (Jaco) van Vliet, senior adviseur (PRC B.V.); 4. de heer ir. J.K. (Jan Karel) van Wiggen, adviseur (PRC B.V.). Voor eventuele vragen betreffende de marktconsultatie kunt u contact opnemen met de heer ing. J. (Jaco) van Vliet van PRC B.V, telefoon 0172-631414 of 06-29607369, email: j.vanvliet@prc.nl 3.4 Verdere procedure na afronding Mede op basis van de resultaten van de marktconsultatie zal de Gemeente Leiden een besluit nemen of de voorgenomen vraagstelling aan de marktpartijen nader dient te worden aangepast om te kunnen leiden tot het gewenste resultaat en een succesvolle aanbesteding. 3.5 Vraagstelling aan marktpartijen Van de te consulteren partijen wordt een opbouwende reactie verwacht op de volgende vragen: 1. Zou de in hoofdstuk 2 geschetste vraagstelling van de Gemeente Leiden, gegeven de gestelde kaders, randvoorwaarden en financiële ambitie (opbrengstwaarde), voor u kunnen leiden tot een (commercieel) haalbaar plan? 2. Welke programmatische invulling en bijbehorende bandbreedten zijn in dat kader wat u betreft denkbaar, te onderscheiden naar bijvoorbeeld: a. Studentenwoningen huur en koop; Z001.01.01/JvV/MVer -10-
b. Functieondersteunende en commerciële voorzieningen; c. Starterswoningen; d. Parkeervoorzieningen inpandig. 3. Welke aanpassingen ziet u op de vraagstelling, kaders of randvoorwaarden, die voor de opdrachtgever tot meerwaarde en in het bijzonder een hogere opbrengstwaarde kunnen leiden? 4. Welke (minimale) kaders op gebied van stedenbouw en architectuur zijn wat u betreft noodzakelijk en gewenst om op basis daarvan een Stedenbouwkundig plan, Beeldkwaliteitplan en een Schetsplan op te kunnen stellen? 5. Wat zijn naar uw mening de voor- en nadelen van het aan u de marktpartij in eigendom, beheer & onderhoud en exploitatie geven van de openbare ruimte? a. Gebouwgebonden; b. Gebiedsoverstijgend, mede ten behoeve van de omgeving. 6. Welke van de genoemde dan wel andere mogelijke gunningcriteria zijn volgens u het meest onderscheidend om tot het gewenste resultaat te komen? 7. Is de beoogde vorm van de overeenkomst (Koop-/Realisatieovereenkomst) wat u betreft geschikt om het gewenste resultaat te bereiken? 8. Welke (project)specifieke kansen en risico s onderkent u in de in hoofdstuk 2 geschetste vraagstelling van de Gemeente Leiden? Hoe zouden deze kunnen worden benut dan wel beheerst? 3.6 Van toepassing zijnde voorwaarden De volgende voorwaarden zijn van toepassing op de marktconsultatie: a) De Gemeente Leiden stelt een vergoeding beschikbaar van 2.000,- exclusief BTW, per geconsulteerde partij. De declaratie voor deze vergoeding kan onder vermelding van marktconsultatie Herontwikkeling Lammenschanspark na het consultatiegesprek worden verzonden aan: Gemeente Leiden Projectmanagementbureau T.a.v. mevrouw drs. C. Sevink Postbus 9100 2300 PC LEIDEN b) De Gemeente Leiden kan ten behoeve van het vaststellen van de definitieve aan te besteden opgave vrijelijk beschikken over de door de geconsulteerde partijen gegeven reacties, over door hen verstrekte informatie en over door hen eventueel overgelegde stukken. Geconsulteerde partijen zijn niet gerechtigd bezwaar te maken tegen het al of niet door de Gemeente Leiden overnemen of opnemen van door hen eventueel ingebrachte voorstellen voor optimalisaties. Z001.01.01/JvV/MVer -11-
c) De te consulteren partijen kunnen aan de deelname aan de marktconsultatie geen rechten ontlenen voor deelname aan de voorgenomen aanbestedingsprocedure die volgt voor onderhavig project. Deelname aan de marktconsultatie is over en weer geheel vrijblijvend en verplicht tot niets. Mocht de Gemeente Leiden besluiten daadwerkelijk de voorgenomen aanbestedingsprocedure starten, genieten de partijen die hebben deelgenomen aan de marktconsultatie geen enkele voorkeurspositie. In dat geval zullen zij zich indien zij geïnteresseerd zijn mee te dingen naar de opdracht dienen aan te melden als gegadigde/inschrijver conform de voorwaarden die daaraan zullen worden gesteld door de aanbesteder, een en ander net zo als andere geïnteresseerden die niet bij de marktconsultatie zijn betrokken. d) Deze leidraad en het rapport dat de Gemeente Leiden naar aanleiding van de marktconsultatie zal opstellen worden beschouwd als "openbare documenten". Tijdens de aanbestedingsprocedure zullen deze leidraad, het bedoelde rapport alsmede alle in het kader van de marktconsultatie gewisselde stukken als bijlage bij de aanbestedingsdocumenten worden opgenomen. Ook aan overige belangstellenden zal op hun verzoek deze leidraad en/of het rapport beschikbaar worden gesteld. e) Aan de te consulteren partijen zal geen informatie beschikbaar worden gesteld, die ten tijde van de marktconsultatie niet op enige manier als "openbare informatie" wordt aangemerkt. Z001.01.01/JvV/MVer -12-
BIJLAGE I TOPOGRAFISCHE TEKENING Z001.01.01/JvV/MVer -13-
BIJLAGE II NOTA VAN UITGANGSPUNTEN Z001.01.01/JvV/MVer -14-
BIJLAGE III STRUCTUURVISIE LEIDEN 2010-2015 Te downloaden via http://gemeente.leiden.nl/bestuur/structuurvisie/ Z001.01.01/JvV/MVer -15-
BIJLAGE IV HOOGBOUWVISIE LEIDEN Te downloaden via http://gemeente.leiden.nl/publicaties/beleid/hoogbouwvisie/ Z001.01.01/JvV/MVer -16-