Gebiedsontwikkeling en aanbesteding

Transcriptie

1 Gebiedsontwikkeling en aanbesteding 5 oktober 2017 Arjan van de Watering Job Velthuizen

2 De hoofdactiviteiten - Planontwikkeling - Tekenen en rekenen - Grondexploitatie - Bouw- en woonrijp maken, aanleg infrastructuur (groen, grijs en blauw) - Opstalexploitatie - Realiseren van het vastgoed

3 Vele varianten Grond- of vastgoedverkoop Grond- of vastgoedverkoop met realisatie publieke voorziening Grond- of vastgoedverkoop met realisatie publieke voorziening en commercieel vastgoed Ontwikkeling marktpartij waarin opgenomen publieke voorzieningen en commercieel vastgoed Ontwikkeling overheid waarin opgenomen publieke voorzieningen en commercieel vastgoed PPS publieke en commercieel vastgoed Etc.

4 Overheidsopdracht Kenmerken (art Aw 2012): 1. Schriftelijke overeenkomst; 2. onder bezwarende titel; 3. tussen aanbestedende dienst(en) en aannemer(s)/leverancier(s)/dienstverlener(s); 4. die betrekking heeft op: Werken; Diensten; Leveringen.

5 Overheidsopdracht Onder bezwarende titel: Wederkerigheid: prestatie tegenprestatie Tegenprestatie aanbestedende dienst: Prestatie: o elke op geld waardeerbare tegenprestatie o kunnen ook inkomsten van derden zijn (Roanne-arrest) o uitvoering van werk(en) (dienst of levering?) waarover abs kan beschikken o prestatieplicht aannemer (juridisch bindend) o moet een rechtstreeks economisch belang voor de abs inhouden

6 Overheidsopdracht Rechtstreeks economisch belang : Bij overheidsopdracht voor werken: 1. Abs wordt eigenaar van het werk; 2. Abs kan beschikken over het werk wegens openbare bestemming; 3. Abs haalt economische voordelen uit het toekomstige gebruik of de toekomstige overdracht van het werk; 4. Abs draagt financieel bij aan verwezenlijking werk; 5. Abs participeert in economische risico s bij mislukking

7 Aanbestedingsplicht bij verkoop OG Verkoop school aanbestedingsplichtig? Nee: verkoop valt niet onder het begrip overheidsopdracht Heeft geen betrekking op uitvoering van werken, levering van producten of verlening van diensten door een marktpartij Overheid treedt op als verkoper, niet als koper. Vergelijk art Aanbestedingswet: Deze wet [is] niet van toepassing op ( ) verwerving ( ) van grond, bestaande gebouwen of andere zaken

8 Aanbestedingsplicht bij verkoop OG Verkoop school met verplichting tot verbouwen tot buurtcentrum en daarna terug huren door gemeente. Aanbestedingsplichtig? Ja: Gemeente heeft zelf economisch belang bij realisatie buurtcentrum Huur op zich niet aanbestedingsplichtig (art sub b Aw), tenzij er eisen worden gesteld die veel verder gaan dan de eisen die een huurder gewoonlijk aan een gebouw van een zekere grootte stelt (arrest Köln-Messe C-536/07)

9 Aanbestedingsplicht bij verkoop OG Verkoop school met bepaling: herbestemming grond voor woningbouw. Aanbestedingsplichtig? Nee: Uitoefening publiekrechtelijke bevoegdheden eisen stellen aan werk Gemeente heeft zelf geen economisch belang.

10 Aanbestedingsplicht bij verkoop OG Verkoop school met verplichting tot sloop en bouw grondgebonden seniorenwoningen met traplift binnen twee jaar. Aanbestedingsplichtig? Waarschijnlijk wel: Gemeente stelt eisen die verder gaan dan publiekrechtelijk kader Gemeente komt daardoor dichtbij eigen economisch belang Bouwplicht

11 Aanbestedingsplicht bij verkoop OG Verkoop school met verplichting de grond na twee jaar terug te leveren indien dan niet is begonnen met sloop en bouw grondgebonden seniorenwoningen met traplift. Aanbestedingsplicht? Waarschijnlijk niet: Gemeente stelt eisen die verder gaan dan publiekrechtelijk kader Gemeente komt daardoor dichtbij eigen economisch belang Maar legt geen bouwplicht op (bouwen is niet afdwingbaar)

12 Project-/gebiedsontwikkeling Overheidsopdracht voor werken? Uitvoering of ontwerp + uitvoering van: werken in kader van bouwnijverheid (bijlage 1) of; van een werk Laten uitvoeren met welke middelen dan ook van een werk dat aan door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen voldoet projectontwikkeling Werk = het product van een geheel van bouwkundige of civieltechnische werken dat ertoe bestemd is als zodanig een economische of technische functie te vervullen (art. 1.1 Aw 2012)

13 Project-/gebiedsontwikkeling Uitgangspunten Technisch of economisch één geheel Drie hoofdactiviteiten niet perse optellen Verschillende opdrachtnemers Verschillende opdrachtgevers Fasering in tijd Publieke werken aanbesteden drempelwaarde Keuze voor integrale aanbesteding kan Let op: clusterverbod opdelen in percelen

14 Casus gebiedsontwikkeling Een woningcorporatie wil op een eigen locatie nieuwbouw plegen. De stichtingskosten zijn hoger dan de drempelwaarde voor diensten. In het gebied wordt ook openbare voorzieningen (weg, groen) gerealiseerd door de woningcorporatie. Kosten circa EUR ,00. De woningcorporatie voert alles uit voor eigen rekening en risico. Het openbaar gebied wordt tegen een symbolisch bedrag van EUR 1,00 overgedragen aan de gemeente. Het openbaar gebied moet voldoen aan de gemeentelijke kwaliteitseisen voor openbaar gebied, welke eisen zijn neergelegd in een aantal bestekken en beleidsnotities? Nieuwbouw dient te voldoen aan de eisen van het bestemmingsplan. Is er een aanbestedingsplicht voor de woningcorporatie en/ of de gemeente?

15 Casus parkeergarage Ontwikkelaar is geïnteresseerd in de koop van een kavel grond van een gemeente om een parkeergarage te realiseren ten behoeve van omliggende bedrijven. Het gemeentehuis is nabij gevestigd en de gemeente wil 300 parkeerplaatsen afnemen. De waarde van de realisatie van de parkeergarage is ruim boven het drempelbedrag voor werken. Het huren van de parkeerplaatsen is eveneens bovendrempelig. Kan de gemeente de verkoopovereenkomst en huurovereenkomst sluiten zonder aanbesteding?

16 Project-/gebiedsontwikkeling Hoofdlijnen uit de jurisprudentie (1): Pure grondtransactie overheidsopdracht Overheidsinstantie treedt bij overheidsopdracht op als inkoper, niet als verkoper Overheidsopdracht voor werken moet bovendien betrekking hebben op de uitvoering van werken (HvJ EU in arrest Helmut Müller)

17 Project-/gebiedsontwikkeling Hoofdlijnen uit de jurisprudentie (2): Essentieel voor overheidsopdracht voor werken is: 1. Abs stelt eisen aan het werk 2. Bezwarende titel

18 Project-/gebiedsontwikkeling Eisen (1): Het enkele uitoefenen van regulerende bevoegdheden op het gebied van stedenbouw voldoende om te kunnen spreken van eisen in de hier bedoelde zin. Het gaat dus om eisen die het gebruikelijk publiekrechtelijk kader te buiten gaan.

19 Project-/gebiedsontwikkeling Eisen (2): HvJ EU in arrest Helmut Müller: Eisen = Maatregelen genomen om de kenmerken van het werk te definiëren, of Beslissende invloed op het ontwerp uitoefenen Zie ook HvJ EU in arrest Kölnmesse: Verdergaande eisen dan een huurder gewoonlijk stelt aan een nieuw gebouw nauwkeurige beschrijving van gebouwen, kwaliteit en inrichting.

20 Project-/gebiedsontwikkeling Eisen (3): Artikel 122 Woningwet: De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van onderwerpen waarin bij of krachtens algemene maatregel van bestuur, bedoeld in artikel 2 is voorzien of die met betrekking tot het bouwen bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn geregeld.

21 Project-/gebiedsontwikkeling Eisen (4): Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011: In strijd met artikel 122 Woningwet: Politiekeurmerk Veilig Wonen Eisen op het gebied van duurzaam bouwen Eisen op het gebied van energieprestaties

22 Project-/gebiedsontwikkeling Doorleg(on)mogelijkheid: Scala-arrest (HvJ EG , zaak C-399/98) Arrest Cie-Frankrijk (HvJ EG , zaak C-264/03) Roanne-arrest (HvJ EG , zaak C-220/05) Gebruikelijke uitleg: Doorleggen is alleen mogelijk indien abs geen enkele keuzevrijheid heeft om de uitvoerder van de werken te selecteren.

23 Bedankt voor uw aandacht! Mr. A.J. (Arjan) van de Watering Mr. P.J. (Job) Velthuizen