Marktconsultatie; tijdelijke transformatie van het pand

Transcriptie

1 Marktconsultatie; tijdelijke transformatie van het pand Hoogte Kadijk 401 naar onzelfstandige wooneenheden ten behoeve van verhuur aan statushouders e.a. Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam

2 Inhoud 1 Inleiding 1.1 Doel van de marktconsultatie Doelstelling Onzelfstandige wooneenheden Aanpak van de marktconsultatie op hoofdlijnen Doelgroep van de marktconsultatie 3 2 Marktconsultatie 2.1 Procedure Planning Aanmelding Indienen vragenlijst Mondelinge marktconsultatie Afronding marktconsultatie en terugkoppeling resultaten Vertrouwelijkheid Overige bepalingen ten aanzien van de marktconsultatie 5 3 Opdracht omschrijving Scope van de opdracht Extra achtergrondinformatie Mijlpalen Best Value-aanpak 9 4 Vragenlijst 9 2

3 1 Inleiding Veel mensen willen in Amsterdam wonen. Ook heeft de gemeente Amsterdam een jaarlijkse taakstelling van de overheid om statushouders te huisvesten. Dit zorgt voor druk op de woningmarkt. Om ervoor te zorgen dat er ook voor deze groep voldoende woningen zijn, wordt naast de normale bouw van (sociale) huur- en koopwoningen, gewerkt aan extra wooneenheden. Naast (tijdelijke) nieuwbouw worden ook bestaande gebouwen, al dan niet tijdelijk, verbouwd tot woningen. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft aangeboden het oude pand van de Voedsel- en Warenautoriteit (Hoogte Kadijk 401) voor een periode van 10 jaar te verhuren aan de gemeente Amsterdam ten behoeve van het huisvesten van statushouders. De gemeente Amsterdam huurt het gebouw van het Rijksvastgoedbedrijf om deze vervolgens door te verhuren aan de marktpartij. 1.1 Doel van de marktconsultatie Gemeente Amsterdam heeft dit marktconsultatiedocument gepubliceerd op TenderNed met als doel zoveel mogelijk marktpartijen te bereiken, te interesseren en te stimuleren tot meedenken. Gemeente Amsterdam beoogt met deze marktconsultatie inzicht te krijgen in:: 1. De interesse vanuit de markt voor deze transformatieopgave 2. Uw visie op: 1. financiële haalbaarheid 2. (sociaal) beheer 3. Mogelijke belemmeringen 3. Aanbestedingsvorm d.m.v. de Best Value Aanpak en ruimte voor onderscheidend vermogen. 1.2 Opdracht Doelstelling De opdracht doelstelling behelst: tijdelijke transformatie van het pand Hoogte Kadijk 401 naar onzelfstandige wooneenheden ten behoeve van verhuur aan statushouders e.a. Het ontwerp, de tijdelijke transformatie, het onderhoud en beheer (technisch en sociaal) zijn daar een afgeleide van. 1.3 Aanpak van de marktconsultatie op hoofdlijnen Er is gekozen voor een marktconsultatie in 2 delen;. 1: Schriftelijke marktconsultatie, Geïnteresseerde marktpartijen worden verzocht om de onder hoofdstuk 5 opgenomen vragenlijst te beantwoorden en mee te nemen naar de marktconsultatie. 2: Mondelinge marktconsultatie. Geïnteresseerde marktpartijen worden verzocht hun interesse voor deze gespreksronde/gezamenlijke bijeenkomst kenbaar te maken voor de in paragraaf genoemde datum. Vanuit Gemeente Amsterdam zullen o.a. de projectleider, een bouwmanager en de Best Value adviseur aanwezig zijn. 1.4 Doelgroep van de marktconsultatie De marktconsultatie richt zich tot bedrijven of een combinatie van bedrijven die interesse hebben in 3

4 de aanbesteding van het project tijdelijke transformatie van het pand Hoogte Kadijk 401 naar onzelfstandige wooneenheden ten behoeve van verhuur aan statushouders e.a. en die van mening zijn dat zij een bijdrage kunnen leveren aan de marktconsultatie. Tevens zijn dit partijen die ook daadwerkelijk voor de uitvoering van dit project in aanmerking komen. 2 Marktconsultatie 2.1 Procedure Planning De gemeente Amsterdam hanteert de volgende voorgenomen planning:: Publiceren marktconsultatiedocument 03 Maart 2017 Uiterste datum aanmelding bijeenkomst 12 Maart 2017 Marktconsultatie/gezamenlijke bijeenkomst 13 Maart 2017 Afronding en publiceren resultaten Publicatie wordt gelijktijdig met de aankondiging gepubliceerd Belangstellenden kunnen aan bovenstaande planning geen rechten ontlenen. Gemeente Amsterdam behoudt zich het recht voor de planning te wijzigen. Bovenstaande planning is derhalve indicatief, waarbij de grootst mogelijke zorg in acht wordt genomen om de planning aan te houden Aanmelding Iedere geïnteresseerde marktpartij die van mening is dat zij een bijdrage kan leveren aan de marktconsultatie en voldoet aan het gestelde in paragraaf 1.4, wordt verzocht om zich aan te melden onder vermelding van naam, organisatie en functie op vóór de in paragraaf genoemde Uiterste datum aanmelding Indienen vragenlijst Alle geïnteresseerde marktpartijen die zich hebben aangemeld worden verzocht om de antwoorden op de vragenlijst uit hoofdstuk 5 van dit marktconsultatiedocument mee te nemen en voorafgaand aan de bijeenkomst in te leveren. 4

5 2.1.4 Mondelinge marktconsultatie Gemeente Amsterdam wil deze marktconsultatie, in de vorm van een gezamenlijke bijeenkomst houden op 13 maart 2017 en wel op de volgende locatie: Datum - Maandag 13 maart 2017 in Amsterdam; Adres: Amstel 1, De Rooszaal Postcode en Plaats: 1011 PN Amsterdam Van 09:30 uur tot uiterlijk 12:00 uur Voor aanmelding wordt u verzocht, via TenderNed, aan te geven van welke organisatie u bent en met hoeveel personen (o.v.v. naam) u wilt deelnemen (maximaal 3 personen per marktpartij). Gelieve dit te doen vóór de in paragraaf genoemde Uiterste datum aanmelding Afronding marktconsultatie en terugkoppeling resultaten Afronding van de marktconsultatie vindt plaats op de in paragraaf genoemde datum. gemeente Amsterdam zal de marktconsultatie afronden door een verslag van de marktconsultatie openbaar te publiceren samen met de aankondiging van dit project op In het verslag zullen de, naar het oordeel van gemeente Amsterdam, belangrijkste conclusies van de marktconsultatie opgenomen worden. In verband met dit verslag wijst gemeente Amsterdam marktpartijen uitdrukkelijk op het volgende: 1. Het verslag wordt openbaar gepubliceerd (tegelijk met de aankondiging van de aanbesteding). Marktpartijen verlenen toestemming aan gemeente Amsterdam om hun beantwoording en andere door hen verstrekte informatie en/of gegevens te gebruiken in dit verslag; 2. De beantwoording en andere informatie en/of gegevens zal/zullen geanonimiseerd in het verslag worden opgenomen. Het verslag zal wel melding maken van de deelnemende marktpartijen; 3. Het verslag bevat de conclusies zoals deze door Gemeente Amsterdam zijn verwoord. (De inhoud van) het verslag zal niet in concept worden afgestemd met deelnemende marktpartijen. In het verslag zal wel gemeld worden dat het verslag de weergave van Gemeente Amsterdam behelst en dat dit niet noodzakelijkerwijs gedeeld wordt door de deelnemende marktpartijen. 4. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan mondelinge toezeggingen tijdens de marktconsultatie. 2.2 Vertrouwelijkheid Gemeente Amsterdam behandelt de input van deelnemende marktpartijen vertrouwelijk. Gemeente Amsterdam toont deze informatie uitsluitend aan medewerkers en adviseurs die direct bij de marktconsultatie en/of bij de aanbesteding zijn betrokken, tenzij Gemeente Amsterdam op grond van wettelijke voorschriften gehouden is tot verdergaande bekendmaking. De gemeente Amsterdam is wel gerechtigd de input van de deelnemende marktpartijen te gebruiken ten behoeve van het opstellen van de aanbestedingsdocumenten. Gemeente Amsterdam neemt geen specifieke verwijzingen naar deelnemers of commercieel gevoelige informatie op in de aanbestedingsstukken. 5

6 2.3 Overige bepalingen ten aanzien van de marktconsultatie De marktconsultatie maakt geen onderdeel uit van de aanbesteding. Om deelnemers aan de marktconsultatie niet in een bevoordeelde positie te brengen, zal de Gemeente Amsterdam zorgen dat de informatie die tijdens de marktconsultatie is gedeeld nog toegankelijk is tijdens de aanbestedingsprocedures. Bij de aanbesteding bestaat er geen onderscheid tussen partijen die al dan niet hebben deelgenomen aan de marktconsultatie. Informatie in deze marktconsultatie kan afwijken van informatie die later (in het kader van een aanbesteding of ander verwervingstraject) wordt verstrekt. Aan de informatie die in het kader van de marktconsultatie wordt verstrekt kunnen geen rechten worden ontleend. De informatie verstrekt tijdens de marktconsultatie is indicatief en louter bedoeld om de kwaliteit van de marktconsultatie te verhogen. Gemeente Amsterdam kent geen vergoeding toe aan deelnemers van de marktconsultatie. 3 Opdrachtomschrijving 3.1 Vraagscope De gemeente Amsterdam zoekt een marktpartij die het gebouw Hoogte Kadijk 401 voor een periode van (maximaal) 10 jaar transformeert naar minimaal 100 (en maximaal 120) onzelfstandige wooneenheden met een maximale huurprijs per leeftijdscategorie. 50% van de woningen dient gedurende de periode van 10 jaar aan statushouders verhuurd te worden. Statushouders en overige huurders worden per woon unit gemengd. Het beheren en onderhouden van het gebouw evenals het opzetten van een community met bewoners zijn tevens onderdeel van de scope. Het doel van de community vorming is te komen tot sociale cohesie binnen de woongemeenschap. De gemeente Amsterdam is op zoek naar een marktpartij die zijn verantwoordelijkheden kent en neemt. Van deze marktpartij wordt een meedenkende en innovatieve houding gevraagd om de doelstellingen te behalen en te waarborgen. Hierbij is de gemeente Amsterdam niet op zoek naar kwaliteit tegen een lage prijs maar naar de expert die kwaliteit levert en gedurende de looptijd van de opdracht zorg draagt voor goed bouwheerschap en zich opstelt als een sociaal bewogen huisbaas en verhuurder. 3.2 Extra achtergrondinformatie Gebouw en achtergelegen terrein. Het pand dat in gebruik was als laboratorium door de Voedsel- en warenautoriteit heeft een BVO van 4667 m² en een VVO van 3830 m². De kavel is m² en dient in zijn geheel aangehuurd te worden door de marktpartij, dit is inclusief 40 parkeerplaatsen, tuin en buitenberging/opslagruimte. De ramen kunnen op dit moment niet open terwijl dit wel gezien wordt als vereiste wanneer het pand getransformeerd wordt naar wooneenheden. Werkzaamheden aan de ramen mogen echter niet leiden tot wijzigingen aan de gevel. 6

7 Huurprijzen verhuur De huurprijzen en servicekosten zijn gedurende de gehele verhuurperiode gemaximeerd en gelden voor alle huurders in het pand. De gemeente Amsterdam wil voor de statushouders de volgende verdeling van leeftijdscategorieën aanhouden: 10% huurders van 18 jaar, 20% huurders van 19 en 20 jaar en 70% huurders 21 en hoger. Per leeftijdscategorie geldt een maximale huur per wooneenheid die gebaseerd is op het besteedbaar inkomen van de huurder. Voor de overige 50% van de huurders is geen verdeling gemaakt van de leeftijdscategorieën maar gelden wel dezelfde maximale huren en servicekosten. Leeftijd bedrag per maand maximale kale huur maximale servicekosten 18 jaar 630, en 20 jaar 697, jaar tot AOW-leeftijd 933, *bedrag per maand betreft het inkomen Huurcontract Rijksvastgoedbedrijf Het huurcontract dat de gemeente Amsterdam aangaat met het Rijksvastgoedbedrijf wordt door de gemeente Amsterdam één op één overgezet naar de marktpartij. Het huurcontract met het Rijksvastgoedbedrijf gaat op 1 december 2017 lopen. Het huurcontract loopt voor een periode van 10 jaar. Op dat moment moeten de vergunningen nog aangevraagd worden en de verbouwing nog plaatsvinden. Op 1 december 2027 dient het gebouw leeg opgeleverd 7

8 te worden. De marktpartij dient daar in het opstellen van de businesscase rekening mee te houden. Onrendabele top De gemeente verwacht dat de investeringen niet binnen de gestelde exploitatietermijn terugverdiend kunnen worden. In de aanbesteding wordt de marktpartij gevraagd het beoogde tekort aan te geven. De hoogte van het bedrag zal een beperkt deel uitmaken van de selectiecriteria. Aan de hand van het beoogde tekort zal een bijdrage worden bepaald vanuit de gemeente t.b.v. de huisvesting. Sociale cohesie Vanwege de keuze voor onzelfstandige eenheden en het mixen van doelgroepen is het van belang om een passend concept voor het gebouw neer te zetten met oog voor sociaal beheer en integratie zodat gedurende 10 jaar een prettig woonklimaat in het gebouw wordt gerealiseerd. Hierbij moet ook de directe omgeving niet uit het oog verloren worden. 3.3 Mijlpalen Hieronder volgen een aantal belangrijke mijlpalen voor het project tijdelijke transformatie van het pand Hoogte Kadijk 401 naar onzelfstandige wooneenheden ten behoeve van verhuur aan statushouders e.a. conform de huidige planning. Start Aanbesteding Kwartaal 2 van 2017 Gunning Kwartaal 3 van 2017 Start Uitvoering project Kwartaal 1 van 2018 Indicatieve opleverdatum Kwartaal 3 van

9 Bovenstaande mijlpalen zijn derhalve indicatief, waarbij de grootst mogelijke zorg in acht wordt genomen om de planning aan te houden. 3.4 Best Value-aanpak Gemeente Amsterdam heeft het voornemen om in de aanbesteding voor dit project het onderscheidend vermogen van marktpartijen aan te spreken door naast de prijs een zwaar accent op kwaliteit te leggen. Hiertoe maakt Gemeente Amsterdam gebruik van de Best Value aanpak. Zie voor achtergrondinformatie o.a. en De Best Value aanpak is een methodiek die gericht is op het creëren van de meeste waarde binnen een vastgestelde plafondprijs. De methodiek is erop gericht een Opdrachtnemer te vinden die de opdracht conform de opdrachtdoelstellingen zal realiseren met een maximale beheersing en reductie van risico s en een maximale benutting van kansen. Een belangrijk uitgangspunt van de Best Value aanpak is dat de opdrachtnemer de expertise in huis heeft om de beste oplossing te identificeren voor de geformuleerde doelstellingen. Dit impliceert dat de opdrachtgever zoveel mogelijk ruimte moet bieden aan de Opdrachtnemer. Bij Best Value aanbestedingen schrijft daarom de opdrachtgever niet exact voor wat hij wil, maar formuleert hij een ingekaderde behoefte met doelstellingen. Als immers gedetailleerd zou zijn voorgeschreven wat gewenst is, kan de Opdrachtnemer in de uitvoering zijn volledige deskundigheid niet inzetten. Van groot belang zijn daarom de juiste opdrachtdoelstellingen. Ook over dit onderwerp wil de gemeente Amsterdam graag met de markt van gedachten wisselen. Zie ook de vragen in hoofdstuk 4. 4 Vragenlijst We willen u vriendelijk vragen om per antwoord niet meer dan een half A4 te benutten en deze vragen mee te nemen naar de marktconsultatie en deze vooraf in te leveren. Vragen 1 Hoe kijken jullie aan tegen de omvang van dit project? 2 Wat zou beperkend werken binnen de uitvraag? 9

10 3 Waarmee zouden we juist het onderscheidend vermogen aanspreken van deze markt? 4 Welke contractvorm ziet uw bedrijf als meest geschikt en waarom? (Het contract wordt grotendeels door de marktpartij uitgewerkt in de onderbouwingsfase) 5 Wat zouden wij juist niet moeten invullen in de contractdocumenten? 6 Welke kansen en risico s ziet u binnen dit project? 7 Indien Gemeente Amsterdam overgaat tot publicatie heeft uw bedrijf dan interesse om deel te nemen aan de aanbesteding? 8 Over welke informatie wilt uw bedrijf beschikken voor het maken van een goede verantwoorde aanbieding? 9 Welke aandachtspunten kunt u Gemeente Amsterdam meegeven voor een contract gebaseerd op de Best Value aanpak? (wat moeten we vooral niet doen en wat vooral wel? 10 Heeft uw bedrijf ervaring met een Best Value aanpak en welke voor en/of nadelen ziet men hierin? 10

11 11 Welke vragen zijn wij nu vergeten te stellen? 11