Rotterdams plan voor de woningmarkt Op de woningmarkt komen vraag en aanbod bij elkaar. Bij een gezonde marktwerking gaat dat bijvoorbeeld als volgt: Een starter zoekt zijn eerste woning en vindt die (na een redelijke wachttijd) op de website van Woonnet Rijnmond, via een kennis of in de etalage van de makelaar om de hoek. Een samenwonend stel krijgt gezinsuitbreiding, gaat op zoek naar iets groters en vindt een aantrekkelijke woning met een tuin in een kindvriendelijke omgeving. Twee hoog opgeleide twintigers vinden voor een redelijke prijs een kluswoning met mogelijkheden. Zij maken een verbeterplan en krijgen een op de toekomstige waarde van de woning afgestemde hypotheek. Hun inkomen is voldoende om de woonlast te dragen. Een verhuurder wil zijn woningen verbeteren en energiezuiniger maken. Zijn investering verdient hij terug via een hogere huurprijs. De huurder profiteert met een hoger woongenot en lagere energiekosten. Of in bovenstaande voorbeelden de voorkeur uitgaat naar een huurwoning of een koopwoning wordt bepaald door een individuele afweging van voordelen: makkelijker kunnen verhuizen bij een huurwoning versus meer zeggenschap over de woning zelf en kans op vermogensvorming bij een koopwoning. Als veel mensen er niet in slagen binnen een redelijke termijn de woning van hun keuze te vinden, pakt de markt dit op door de gevraagde woningen nieuw bij te bouwen of in de bestaande voorraad om te bouwen. Aanbod reageert op vraag. Zo zou het moeten gaan, maar zo gaat het in de praktijk vaak niet. In de huidige woningmarkt zitten tal van drempels en valse prikkels ingebouwd, waardoor vraag en aanbod juist steeds meer uit elkaar gaan lopen. Om er een paar te noemen: In de koopsector heeft de onbeperkte hypotheekrenteaftrek de afgelopen jaren een zeer sterk prijsopdrijvend effect gehad. In een groot deel van de huursector waren er daarentegen slechts beperkte mogelijkheden om de huurprijzen te verhogen. De prijzen in beide sectoren sluiten daarom volstrekt niet meer op elkaar aan, waardoor het op dit moment voor veel mensen onmogelijk is om over te stappen van een huur- naar een koopwoning. Om de betaalbaarheid voor de woonconsument toch te garanderen moet ieder jaar een groeiende stroom overheidsgeld (subsidies en fiscale voordelen) het systeem in gepompt worden. Maar deze stroom houdt tegelijk de kloof tussen koop en huur in stand en levert volgens het CPB een welvaartsverlies van circa 7,5 miljard per jaar op. Door de beperkte mogelijkheden om de huurprijzen te verhogen is het voor verhuurders minder gemakkelijk om middeldure huurwoningen (vooral in het lage middensegment) rendabel te exploiteren. Daardoor is het voor beleggers minder aantrekkelijk om hun geld hierin te steken en voor ontwikkelaars om deze woningen te bouwen. Als gevolg van bovenstaande mechanismen ontbreekt op de Nederlandse woningmarkt een kwalitatief volwaardige goedkope koopsector en een middeldure en dure huursector van betekenis. In Rotterdam zijn er wel veel goedkope koopwoningen, maar deze hebben vaak onvoldoende kwaliteit om bewoners langere tijd te binden. De wijze waarop hypotheken worden verstrekt en de zekerheden die daarbij steeds meer door de banken worden geëist, zijn sterk in het nadeel van jongeren en starters. Terwijl dit toch juist de groepen zijn die de doorstroming op de koopmarkt in werking moeten zetten. Resultaat is dat de Nederlandse woonconsument onvoldoende keuzemogelijkheid heeft om zijn woonwens te realiseren. Met plezier wonen in een woning (en woonomgeving) die past bij de financiële mogelijkheden en levensfase is voor steeds minder mensen weggelegd! Hoe verder? Voor Nederland onderschrijf ik het integrale hervormingsplan Wonen 4.0 van Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM. Dit is een plan voor de lange termijn ( 2015-2045), waaraan wij allemaal moeten meewerken. Het dicht de kloof tussen kopen en huren, biedt kansen aan groepen woningzoekenden die nu niet of onvoldoende aan de bak komen en maakt een einde aan het jaarlijks rondpompen van miljarden overheidsgeld op de woningmarkt. Kort samengevat behelst het plan: 1
1. geleidelijke afbouw hypotheekrenteaftrek 2. geleidelijke verhoging huren via een huursombenadering 3. lagere inkomstenbelasting voor huurders en kopers 4. woontoeslag als vangnet voor huurders en kopers. Voor Rotterdam heb ik een plan dat op Wonen 4.0 aansluit en tegelijk de woningmarkt op korte termijn in beweging brengt. Dit Rotterdamse plan bestaat uit vijf onderdelen: 1. doorgaan met investeren in de aantrekkelijke woonstad 2. een andere benadering van de nieuwbouw en de aanpak van de voorraad 3. aanbod middensegment huur vergroten 4. mogelijkheden voor koopstarters vergroten 5. doorstroming in de sociale huursector vergroten. 1. Doorgaan met investeren in de aantrekkelijke woonstad Blijf bij de vernieuwing van Rotterdam de kwaliteit en de diversiteit van de woonmilieus (woningen, woonomgeving en voorzieningen) voorop plaatsen en hou dit langere tijd vol, dwars door alle marktschommelingen heen (liever minder bouwen dan verkeerd bouwen). Marktpartijen, corporaties en gemeente werken in Rotterdam al geruime tijd aan de aantrekkelijke woonstad, waar mensen met plezier wonen in de woning en de woonomgeving van hun keuze en waar ze wooncarrière kunnen maken. Door consequent in te zetten op kwaliteitsverbetering en vraaggericht te bouwen lukt het steeds beter om bewoners die voorheen bij het zetten van de volgende stap in hun wooncarrière de stad verlieten, nu wel voor de stad te behouden. Voor Rotterdam is het cruciaal dat op deze ingeslagen weg verder gegaan kan worden. Noodzakelijke randvoorwaarden hiervoor zijn: In Rotterdam Zuid (volgens deskundigen het zwakste deel van de Nederlandse woningmarkt) moet de komende 20 jaar fors extra geïnvesteerd worden in o.a. de verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad. Op dit moment lopen daar de woningwaardes te ver terug om ze zonder aanvullende maatregelen om te kunnen buigen naar een autonome positieve waardeontwikkeling. De investeringskracht van de Rotterdamse woningcorporaties loopt momenteel door verschillende ontwikkelingen (verhuurdersheffing, DAEB-regeling, Vestia) ernstig gevaar. Maatregelen om e.e.a. te compenseren, tenminste voor de gewenste inzet op Zuid, zijn dringend gewenst. Investeringen in de aantrekkelijke woonstad moeten zich bij voorrang richten op de voor middeninkomens, gezinnen en hoogopgeleide starters aantrekkelijke woonmilieus. Deze groepen hebben op dit moment de grootste moeite om de volgende (of zelfs de eerste) stap in hun wooncarrière te zetten, terwijl hun aanwezigheid in de stad cruciaal is voor de verdere ontwikkeling en waardering van Rotterdam als aantrekkelijke woonstad. 2. Een andere benadering van de nieuwbouw en de aanpak van de voorraad Zoek naar andere wegen om de bouwproductie nieuw leven in te blazen. Speel daarbij in op nieuwe allianties en ga meer uit van het eigen initiatief en de eigen verantwoordelijkheid van Rotterdammers om vorm te geven aan de eigen woonomstandigheden. De gemeente Rotterdam zoekt met haar partners al enige tijd naar mogelijkheden om ook in deze economisch en financieel moeilijke tijd in te spelen op de woonwensen van Rotterdammers en tegelijk de noodzakelijke kwaliteitsslag in de voorraad overeind te houden. We bieden woningzoekenden steeds meer mogelijkheden om hun droomhuis te realiseren via vormen van zelfbouw, zoals de kluswoningen en het (collectief) particulier opdrachtgeverschap. We werken aan de transformatie van leegstaande kantoorpanden. We stimuleren huiseigenaren zelf meer verantwoordelijkheid voor hun woningen te nemen en pakken huisjesmelkers aan. We werken aan de verduurzaming en vergroening 2
van de stad. En we zoeken naar nieuwe niches in de markt en nieuwe samenwerkingsverbanden. Hele concrete kansen op lokaal niveau zie ik in: Een meer samenhangende presentatie en promotie van het (collectief) particulier opdrachtgeverschap. De transformatie van kantoren in woningen. Hier zijn de eigenaren van het leegstaande bezit eerst aan zet (de noodzaak van afwaarderen), de gemeente faciliteert met soepele vergunningverlening en denkt mee over geschikte locaties en doelgroepen. Het project klein en fijn: het voor ontwikkeling aanbieden van tientallen kleine locaties in en om de binnenstad Meer flexibiliteit in lokale regelgeving brengen, o.a. via flexibele bestemmingplannen. Nieuwe stakeholders op de woningmarkt introduceren. Vanuit het bedrijfsleven (andere branches dan de gebruikelijke) is belangstelling getoond om een actieve rol op de woningmarkt te gaan vervullen. Nieuwe investerings- en financieringsmodellen ontwikkelen. Hier zijn verschillende kennisinstituten op het vlak van de stedelijke vernieuwing mee bezig. Strategisch investeren in buitenruimte, groen, stadslandbouw, etc. De gemeente heeft hierin uiteraard een belangrijke taak, maar ook ontwikkelaars hebben een direct belang. 3. Aanbod middensegment huur vergroten De vraag naar huurwoningen in het middensegment groeit al jaren structureel. Om tot een blijvende vergroting van het aanbod te komen moeten randvoorwaarden in grondbeleid, beleggingsbeleid en huurbeleid herzien worden. Door de strenge inkomensgrens die de corporaties sinds 1 januari 2011 op last van de Europese Unie hanteren (DAEB-regeling), is het voor middeninkomens nog moeilijker geworden om een geschikte woning te vinden. Voor gezinnen met een laag middeninkomen is een koopwoning al snel onbereikbaar. Een kwalitatief hoogwaardige huurwoning in het middensegment is voor hen een aantrekkelijk alternatief. Voor starters vormt daarnaast de vrijheid om te kunnen verhuizen een voordeel. In het algemeen kan sinds geruime tijd (al vóór de huidige financiële en economische crisis) een relatieve verschuiving van de voorkeur voor een koopwoning naar die voor een huurwoning geconstateerd worden. Om een vergroting van het aanbod van kwalitatief hoogwaardige huurwoningen in het middensegment te bereiken zie ik in ieder geval drie manieren: Onderzoeken of nieuwbouwprojecten omgezet kunnen worden van koop naar middeldure en dure huur. Bij ontwikkelingen op gemeentegrond heeft dit financiële consequenties voor de gemeente, maar ook voor ontwikkelaars en corporaties met een grondpositie heeft dit consequenties. Beleggers interesseren voor dit marktsegment en het voor hen aantrekkelijk maken hierin te investeren. Dit vergt een gecoördineerde actie vanuit het Platform Marktsector richting financiële wereld en rijksoverheid (eisen aan pensioenfondsen). Huurprijs van geschikte sociale huurwoningen na leegkomst boven de liberalisatiegrens van 650 brengen. De corporaties nemen hierin actie, in overleg met de gemeente. 4. Mogelijkheden voor koopstarters vergroten Ga fundamenteel anders om met de wijze waarop hypotheken verstrekt worden. In plaats van alleen het huidige inkomen en de huidige waarde van de woning maatgevend te laten zijn, moet naar het totaalplaatje van woonlasten (rente, aflossing, onderhoud- en energiekosten), waardeontwikkeling en inkomensontwikkeling gekeken worden. Op de koopmarkt hebben starters (jong én oud) het steeds moeilijker, omdat zij door aangescherpte financieringseisen minder of helemaal niet kunnen lenen. Tegelijk is het juist de koopstarter die een belangrijke impuls kan geven aan de doorstroming op de bestaande koopwoningenmarkt. Hij heeft immers niet de beperking dat hij eerst een woning moet verkopen voordat hij zelf kan kopen. En de doorstromer kan zijn nieuwe woning doorgaans alleen kopen nadat hij zijn huidige woning heeft verkocht, vaak aan een koopstarter. 3
Daarnaast is de hypotheekrente in Nederland volgens verschillende deskundigen aanzienlijk hoger dan in de ons omringende landen (volgens de Vereniging Eigen Huis zeker 1 procentpunt op een 5 tot 10 jaar rentevaste hypotheeklening, waarvoor momenteel 5 % rente betaald moet worden). En tenslotte: de financieringsruimte van een koper wordt op dit moment uitsluitend op grond van de relatie tussen het huidige inkomen en de huidige waarde van de woning beoordeeld. Dit is een te beperkte benadering voor de beoordeling van een in principe 30 jaar lopende financiële verplichting. Om de mogelijkheden voor koopstarters (en anderen) te vergroten is een fundamenteel andere benadering van het rijk en de financiële wereld op tenminste de volgende punten nodig: Bij de beoordeling van de financieringsruimte van een koper zou naar het totaalplaatje van woonlasten (rente, aflossing, onderhoud- en energiekosten), waardeontwikkeling en inkomensontwikkeling gekeken moeten worden. Benutting van de lucht in het systeem van hypotheekverstrekking. Een lager rentepercentage kan enerzijds worden ingezet voor vergroting van de toegankelijkheid van de koopsector en anderzijds voor het beschikbaar stellen van financiële ruimte voor investeringen ter opheffing van achterstallig onderhoud. Binnen de randvoorwaarde dat overfinanciering moet worden voorkomen, zoeken naar creatieve oplossingen voor de huidige financieringsproblemen van starters en jongeren: o bouwsparen o volledige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters o andere fiscale maatregelen o startersleningen o andere. 5. Doorstroming in de sociale huursector verbeteren Vergroot de keuzemogelijkheden voor gezinnen en andere woonconsumenten door met gerichte maatregelen de doorstroming in de sociale huursector te verbeteren en zo voor meer beschikbaar aanbod te zorgen. Er wonen steeds meer gezinnen in Rotterdam. Vergroting van het aanbod aantrekkelijke gezinswoningen in kindvriendelijke wijken is van eminent belang om deze gezinnen ook op langere termijn voor de stad te behouden. Voor de gezinnen met een laag middeninkomen geldt dat zij momenteel extra moeilijk kunnen verhuizen. Zij kunnen door de EU-regelgeving slechts heel beperkt terecht in de sociale huursector en de koopsector is voor deze inkomensgroep wegens de aangescherpte financieringseisen al snel buiten bereik. Daarnaast is het belangrijk om het vrijkomend aanbod in de sociale huursector te vergroten en deze voorraad zo toegankelijk mogelijk te houden voor wie op dit deel van de woningvoorraad aangewezen is. Om dit te stimuleren wil ik met de corporaties afspraken maken over: Het inzetten van de vrije beleidsruimte (10 %) voor gezinnen met een laag middeninkomen ( 34.000 tot 43.000). Invoering van een zgn. spijtoptantenregeling in het aanbodmodel: woningzoekenden verliezen niet direct hun inschrijfduur na verhuizing, zodat zij sneller besluiten een woning te accepteren. Betere informatievoorziening aan woningzoekenden, o.a. door bestaande websites van gemeente en corporaties (Woonnet Rijnmond) beter aan elkaar te koppelen. Herziening van (te) beperkende labels in het aanbodmodel (zoals het 55+label voor sommige ouderencomplexen). Gerichte doorstroombevordering van ouderen in eengezinswoningen, bijvoorbeeld door iets aan de huurprijs van de nieuwe en de oude woning te doen. 4
Oproep Ik roep alle partijen op de Rotterdamse woningmarkt op om zich dit plan eigen te maken en aan te vullen met creatieve en praktische oplossingen. Want alleen samen maken we een prettige woonstad Daarnaast roep ik de onderhandelaars voor een nieuwe regering op met een nieuw regeerakkoord te komen, waarin in ieder geval: 1. het herstel van het consumentenvertrouwen een centrale plaats inneemt 2. duidelijkheid geschapen wordt over de fiscale behandeling van de gehele koopsector op korte en middellange termijn 3. de bouw van huurwoningen niet belemmerd maar gestimuleerd wordt en 4. daadwerkelijk geld op tafel komt voor de uitvoering van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. Rotterdam, 23 oktober 2012 Hamit Karakus wethouder Wonen, Ruimtelijke Ordening, Vastgoed en Stedelijke Economie 5