Zaaknummer 00432185 Onderwerp BOB omgevingsvergunning, aanbouw Engstraat 8, Heusden Collegevoorstel Inleiding Op 7 november 2014 is een omgevingsvergunning verleend voor het legaliseren van een aanbouw aan het pand Engstraat 8 in de vesting Heusden. Omwonenden maakten daartegen bezwaar. Dit voorstel handelt over de beslissing op die bezwaren. Feitelijke informatie Op 26 februari 2013 is vergunning verleend voor de kap van de bebouwing, het realiseren van een dakterras en het geheel bebouwen van het perceel, waaronder het legaliseren van de bestaande uitbouw aan de woning. Op 5 juni 2013 is vervolgens ook vergunning verleend voor het op die manier wijzigen van dit monument. De rechtbank vernietigde op 25 juni 2014 de gegeven besluiten op bezwaar. Gezien de gronden waarop de rechtbank tot vernietiging besloot, koos aanvrager ervoor om een nieuwe vergunningaanvraag in te dienen. Dit mede vanwege uw eerdere afwijzing van een verzoek om handhaving in 2013 en de voorgenomen legalisering van de aanbouw. De nieuwe aanvraag spitst zich nu enkel toe op het te legaliseren gedeelte van de aanbouw. Aanvrager wil, nadat definitief duidelijkheid bestaat over dat gedeelte, nog een nieuwe aanvraag indienen om alsnog een dakterras te kunnen realiseren. Bij indiening van de nieuwe aanvraag d.d. 31 juli 2014 voor het te legaliseren gedeelte verzocht vergunninghouder tegelijkertijd de eerder verleende vergunningen in te trekken. Op 7 november 2014 is de vergunning verleend onder gelijktijdige intrekking van de bovengenoemde vergunningen van 26 februari 2013 en 5 juni 2013. Tegen de verleende vergunning werden door omwonenden 3 bezwaarschriften ingediend. Betrokkenen zijn ter zake gehoord in een op 10 maart 2015 gehouden bezwarenzitting. De Commissie bezwaarschriften bracht op 17 maart 2015 advies uit. De commissie is van oordeel dat het besluit voor een deel onvoldoende is gemotiveerd. Het advies van de commissie is om, met name in relatie tot de bezwaren van reclamante mevrouw L.M. Zakirova (verder Zakirova), eigenaresse van het aangrenzende perceel Engstraat 6, het besluit te voorzien van een nadere motivering. Bijgevoegd treft u het verslag en advies van de Commissie bezwaarschriften aan. Afweging In deze langslepende kwestie spelen de al vele jaren aanwezige illegale aanbouw en de regels van het geldende bestemmingsplan een belangrijke rol. Voor de verlening van de aanvraagde vergunning, op basis van een ontheffing op grond van het Besluit ruimtelijke ordening, is een goede belangenafweging noodzakelijk. Uitgangspunt daarbij is dat de bestaande illegale situatie niet per definitie tot vergunningverlening leidt. Wel bent u gehouden de mogelijkheid van legaliseren van die situatie te onderzoeken en af te wegen. Met verwijzing naar de inhoud van het oordeel van de commissie Bezwaarschriften over de adviezen van het CRK en de Rijksdienst voor Cultureel erfgoed is de conclusie dat het bouwplan op zich stedebouwkundig aanvaardbaar is. Van belang is dus dat de betrokken bebouwing op dit perceel niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening in weerwil van de geldende bestemmingsplanvoorschriften. Achteraf bezien had deze aanbouw enkele jaren geleden al positief kunnen worden bestemd. Feit is echter dat bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan in 2012 die vertaling van de bestaande situatie naar de planologische regeling evenwel niet heeft plaatsgevonden. 1
Zaaknummer 00432185 Onderwerp BOB omgevingsvergunning, aanbouw Engstraat 8, Heusden De commissie adviseert om op een drietal punten het besluit beter te motiveren: 1. De stelling dat de in het bestemmingsplan opgenomen rechtstreekse bouwmogelijkheden tot nagenoeg hetzelfde resultaat zouden leiden waar het betreft de lichtinval. Daarbij ook schaduwwerking en kokervorming nader afwegen. 2. Bij de belangenafweging niet de illegale situatie ten voordele van aanvrager gebruiken. 3. Wat betreft het bedrijfseconomische belang van aanvrager meer ingaan op de vraag of het conform de eerder vergunde situatie voor aanvrager eveneens mogelijk is zijn bedrijf uit te oefenen. Ad 1 en 2. Hierover wordt allereerst opgemerkt dat het geldende bestemmingsplan een bouwhoogte van 4 meter langs nagenoeg de volledige grens van de betrokken percelen mogelijk maakt. Alleen al een dergelijke, legale, bebouwing levert nagenoeg dezelfde effecten op lichtinval, schaduwwerking en kokerwerking als de nu feitelijk bestaande situatie. Als dan vervolgens nog naar die bestaande situatie wordt gekeken, zou vasthouden aan het geldende planvoorschrift van maximaal 50% bebouwing van het betrokken perceel, er niet perse toe leiden dat de gevel parallel aan de volledige perceelsgrens met Engstraat 6 (het perceel van reclamante Zakirova) moet wijzigen. Het in overeenstemming brengen met de geldende planologische regeling zou ook kunnen worden bereikt door te volstaan met verwijdering van de illegale aanbouw wat betreft het gedeelte van de aanbouw dat grenst aan het perceel Engstraat 10. Het zo verwijderen van de illegale aanbouw, in het nadeel van aanvrager, zou dan anderzijds ook niet in het voordeel van bezwáármaker zijn. Hoewel minder relevant wordt over dit aspect ten slotte nog opgemerkt dat de bestaande bouw ook een gedeeltelijke onderschrijding kent van de toegestane bouwhoogte volgens het bestemmingsplan. Daar komt bij dat bezwaarmakers, en reclamante Zakirova in het bijzonder, jarenlang zelf geen actie ondernamen tegen de illegale aanbouw. Nadat de aanbouw was gerealiseerd is bezwaarmaker, zonder tegen die aanbouw actie te hebben ondernomen, overgegaan tot koop van haar pand; bezwaarmaker heeft destijds de aanbouw bij de buren letterlijk en figuurlijk op de koop toe genomen Op dit punt ging de hele kwestie pas spelen toen er onmin tussen betrokkenen, in het bijzonder tussen reclamante Zakirova en aanvrager, ontstond. Ad 3. Het is van belang te benadrukken dat de bedrijfseconomische belangen van aanvrager slechts in ondergeschikte zin een rol spelen in de belangenafweging. In de verleende vergunning staat dat de koelcellen, die noodzakelijk zijn voor de exploitatie van het cafetariabedrijf, in de aanbouw staan. Dit is met name zo benoemd om de relatie aan te geven tussen het gebruik van de aanbouw en de bedrijfsvoering. In Bijlage I van het bestreden besluit wordt dit punt nagenoeg als eerste punt benoemd onder de noemer Bestemmingsplan maar dat betekent niet dat daarmee een specifiek gewicht aan dit belang is toegekend. Dit laat onverlet dat aanvrager op zichzelf uiteraard wel bedrijfseconomische belangen heeft bij de vergunning voor de aanbouw en in het verlengde daarvan dus ook het behoud daarvan. Zo wordt in relatie tot het commissieadvies nog opgemerkt dat aanvrager de ruimte van de bestaande aanbouw als zodanig nodig heeft voor het voorradig hebben en direct bereiden van verse producten, voor eigen ruimte voor maximaal 7 personeelsleden en om containers en vettonnen binnen te kunnen plaatsen en niet buiten, met alle mogelijke overlast van dien. Met de vorenstaande afwegingen wordt uw besluit en de daaraan ten grondslag liggende afweging verder verduidelijkt, aangevuld en versterkt. Daarbij doet u ook recht aan het advies van de Commissie bezwaarschriften. De belangrijkste en doorslaggevende argumenten zitten in de ruimtelijke aspecten. Verder is nog beter aangegeven, dat het huidige bestemmingsplan dusdanige bouwmogelijkheden bevat, dat niet 2
Zaaknummer 00432185 Onderwerp BOB omgevingsvergunning, aanbouw Engstraat 8, Heusden kan worden gesteld dat de belangen van reclamante Zakirova verdergaand worden geschaad door afgifte van de vergunning. Het voorstel is met verwijzing naar deze aanvullende motivering de bezwaren weliswaar gegrond te verklaren, maar het bestreden besluit in stand te laten. Er is rekening houdend met bovenstaande afwegingen geen reden tot een kostenvergoeding aan reclamanten omdat het gegeven primaire besluit niet wordt herroepen. Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Risico's Er zijn geen bijzondere risico s verbonden aan dit voorstel. Procedure Als u volgens dit voorstel besluit, worden betrokkenen daarover met een beschikking geïnformeerd. Zij kunnen tegen uw besluit in beroep gaan. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 3
Zaaknummer 00432185 Onderwerp BOB omgevingsvergunning, aanbouw Engstraat 8, Heusden BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 28 april 2015, gelet op: artikel 8:1 juncto artikel 7:1 Algemene wet bestuursrecht, besloten: de ingediende bezwaren tegen het besluit van het college van Heusden van 7 november 2014, tot het verlenen van een omgevingsvergunning aan de heer J. van Gorkom voor de onderdelen bouwen, het wijzigen van een monument en het handelen in strijd met ruimtelijke regels, alle voor het legaliseren van een bestaande aanbouw op het perceel Engstraat 8 in Heusden, gegrond te verklaren; de ingediende bezwaarschriften voor het overige ongegrond te verklaren; het gegeven besluit van 7 november 2014 te handhaven met aanvulling van de motivering zoals hiervoor beschreven in het voorstel; verzoeken om kostenvergoeding af te wijzen. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4