Leyenburg Woningfonds CV Jaarverslag 2014» ³ ² ¹»³»²
JAARVERSLAG 2014 LEYENBURG WONINGFONDS C.V. Het jaar 2014 is voor Leyenburg Woningfonds C.V. (het fonds) grosso modo verlopen met een nulresultaat, zowel qua exploitatie als qua leegverkopen. Het exploitatieresultaat vertekent echter negatief doordat in de 2 de helft van 2014, na een wisseling van verhuurmakelaar, meer dan 30 woningen konden worden verhuurd. Deze opnieuw verhuurde woningen dienden echter voor een groot deel eerst verhuur gereedgemaakt te worden, zodat de exploitatiekosten (kosten verhuur gereedmaken) hoger uitvielen dan begroot. Ook de voldane verhuurcourtages zijn vanzelfsprekend hoger dan begroot. De kosten gingen derhalve voor de baten, maar wij zijn zeer tevreden dat deze inhaalslag op verhuurgebied is gemaakt. In 2015 zal naar verwachting het exploitatieresultaat ruimschoots hoger zijn dan in 2014. Meer huurinkomsten en minder exploitatiekosten voor verhuur gereedmaken. Ook de verhuurdersheffing ad circa 82.000,-- werkte nadelig uit voor het exploitatieresultaat 2014. Tegen de verhuurdersheffing is door het fonds weliswaar bezwaar aangetekend, echter de kans dat dit bezwaar gehonoreerd wordt, schatten wij als niet zeer hoog in. Ondanks het feit dat de uitpondmarkt nog steeds niet herstelde (één leegverkoop in 2014) steeg de totale taxatiewaarde van de woningen wel fractioneel ultimo 2014. Afgezien van het feit dat geïnteresseerde kopers moeite hadden om een bankfinanciering te verkrijgen, speelt bij de leegverkopen ook dat het fonds concurrentie heeft in het gebied Den Haag Zuidwest met woningcorporatie Vestia. Vestia zette in de afgelopen circa 1,5 jaar woningen tegen dumpprijzen in de markt. In de Nederlandse beleggersmarkt was de interesse voor verhuurde woningen, vooral van internationale beleggers, groot. Echter nog wel tegen prijzen die als relatief laag kunnen worden beschouwd. Afgezien van het feit dat de beheerder voor 2015 een substantieel beter exploitatieresultaat verwacht dan in 2014, is er daarnaast toch ook uitzicht op het aantrekken van de uitpondmarkt. Verkoop van leegstaande woningen is, hoewel de verkoopmarges in de loop der jaren wel verminderd zijn, nog immer lucratief voor het fonds. Exploitatie technisch is er derhalve na 2013 in 2014 wederom een slag gemaakt door leeggekomen (en vaak uitgewoonde) woningen te renoveren en opnieuw te verhuren. Daar de beheerder niet tevreden was over de verhuurmakelaar (MVGM) werd deze vervangen door The Real Estate Company. De nieuw aangestelde verhuurmakelaar slaagde er relatief snel in meer dan 30 leegstaande en leeggekomen woningen te verhuren. Zaak was wel om op te letten of onze nieuwe enthousiaste verhuurmakelaar ook de hand hield aan de inkomenseisen welke aan nieuwe huurders worden gesteld. Tot op heden ziet de beheerder echter geen oplopende achterstanden. Wel vonden er in 2014 een aantal ontruimingen plaats, echter deze hadden geen betrekking op nieuw aangebrachte huurders. Het resultaat uit exploitatie over 2014 bedroeg 37.417,-- ( 59,-- per participatie) en is lager dan begroot: 322.580,--. In 2013 bedroeg het exploitatieresultaat 167.378,-- (= 284,-- per participatie). De reden van het lagere resultaat in 2014 ten opzichte van de begroting wordt met name veroorzaakt doordat er sprake is van gemiste huurinkomsten door leegstand (verschil met begroting circa 82.000,--), de kosten verhuur gereedmaken (kosten circa 150.000,--) en de (onvermijdelijke) verhuurdersheffing ad 82.380,-- (2013: 1.348!). De huurinkomsten 2014 waren weliswaar lager dan begroot, maar positief was weer dat de hoogte van de toegestane huurverhoging hoger was dan verwacht. De rentelasten waren circa 53.000,-- lager dan begroot daar we op 1 april 2014 tegen gunstigere condities konden verlengen dan verwacht en de variabele rente relatief laag bleef. De verhuurkosten waren hoger dan begroot doordat meer verhuurd werd dan geprognosticeerd. De overige kosten bestaan uit taxatiekosten, incassokosten en een beperkte post ( 3.000,--) voorziening dubieuze debiteuren. Het kasresultaat 2014 bedroeg, doordat per 1 april 2014 periodieke aflossing op de hypothecaire financiering werd doorgevoerd, -/- 55.083,-- (begroot 110.080,--). De additionele aflossing van 1% op de lening is naar de mening van de beheerder over 2014 niet verschuldigd. Het beleid van het fonds is vanaf aanvang immer geweest om leegkomende woningen te verkopen. Door een stagnerende verkoopmarkt ontstond in de loop van 2012 een (te) grote voorraad lege (te koop staande) woningen (circa 20). Daarom werd begin 2013 door de beheerder besloten een groot deel van deze te grote voorraad wederom regulier te gaan verhuren, zodat er uit de exploitatie van deze woningen weer (huur)inkomsten konden worden gegenereerd. Door deze bovenomschreven maatregel werd natuurlijk in korte tijd een relatief groot aantal woningen aan de verhuurvoorraad toegevoegd. Hierdoor was er tijdelijk sprake van een groter aanbod dan vraag, hetgeen resulteerde in een langere periode om de woningen opnieuw te verhuren. Vervolgens bleek in 2013/2014 dat er weliswaar regelmatig woningen verhuurd werden (ondanks het feit dat er ook de nodige afwijzingen van kandidaat-huurders waren op basis van inkomenseisen), maar tevens dat er ook veel opzeggingen waren. De netto leegstandskloof werd niet kleiner en bedroeg medio 2014 nog steeds ruim 35 woningen. De beheerder kreeg hierbij meer en meer het idee dat de aangestelde verhuurmakelaar te traag opereerde en besloot tot een adequate vervanging over te gaan. Hierdoor werd na de zomer van 2014 in versneld tempo het aantal leegstaande woningen teruggebracht. Jaarverslag 2014 1
Wel bleek, net als in 2013, dat de leeggekomen woningen, alsmede een aantal van de uit verkoop teruggenomen woningen uitgewoond waren, zodat eerst een opknapbeurt, voordat de woningen weer verhuurd konden worden, noodzakelijk was. In totaal stonden per 31 december 2014 9 woningen te huur dan wel te koop, waarvan er overigens een aantal al weer per 1 januari 2015 verhuurd waren. Momenteel wordt over één woning concreet onderhandeld over verkoop. Eén woning werd in de tweede helft van 2014 verkocht; deze verkoop (batig saldo circa 45.000,-- op een koopsom van 120.000,--) leverde een verkoopresultaat 2014 voor het fonds op van 7.718,-- (begroot 30.800,--). Begin 2014 werd de hypothecaire financiering bij FGH Bank (FGH) met 5 jaar verlengd tot 1 januari 2019. Een tussentijdse verlenging medio 2013 lukte niet. Allereerst begon de vaste rente in juni 2013 op te lopen (de bank deed circa 4 weken over haar interne traject). Maar belangrijker was dat de bank een periodieke aflossing van 2% op jaarbasis wilde doorvoeren, hetgeen nadelig zou zijn voor de kasuitkeringen aan de participanten. Tevens vond de beheerder dat de kasstroom uit exploitatie van het fonds destijds te kwetsbaar was om een dergelijke langjarige verplichting aan te gaan. Derhalve is eerst getracht om, hoewel het ons bekend was dat nagenoeg alle banken geen aflossingsvrije leningen meer wilden verstrekken, te pogen of de lening mogelijk bij een andere financier kon worden ondergebracht. Dit lukte niet, hetgeen niet verrassend was voor de beheerder. Na nieuwe gesprekken met FGH eind 2013 kon toch overeenstemming bereikt worden over een 5-jarige verlenging tot 1 januari 2019, waarbij jaarlijks 1% over de hoofdsom moet worden afgelost en nog eens 1% achteraf, indien de kasstroom dit toelaat. Bij verkoop hoeft slechts pro rata parte op de lening te worden afgelost, zodat alsdan relatief veel kasgelden kunnen vrijvallen aan de participanten. De additionele 1% extra aflossing aan de bank gaat wel voor op de uitkeringen aan participanten. Deze extra 1% wordt, zoals eerder gemeld, niet gehaald in 2014. Circa de helft van de hoofdsom van de lening is per 1 april 2014 vastgezet tegen een vast rentetarief van 3,99% op jaarbasis. Voorheen was het vaste rentepercentage gewogen circa 4,5%. Er is tevens sprake van voordeel doordat de vaste rente pas per 1 april 2014 werd vastgezet en niet al medio of ultimo 2013. Het resterende deel van de lening kent vanaf 1 april 2014 een variabele basis: renteopslag 3-maands Euribor plus 300 basispunten (3-maands Euribor bedraagt thans minder dan 0,1%). Bij de helft van het variabele deel kan het fonds verplicht worden de rente te consolideren naar een vaste rente indien de rente (inclusief een opslag van 200 basispunten) hoger uitkomt dan 6%. In het eerste kwartaal van 2014 is de rente van de gehele hoofdsom gebaseerd geweest op 3-maands Euribor plus 300 basispunten. De verlengingsprovisie werd gemodereerd tot een beperkt bedrag van slechts 6.000,--. De hoogte van de renteopslagen waren marktconform, de verlengingsprovisie was laag, de aflossing bij verkoop aantrekkelijk en de doorgevoerde periodieke aflossing minder wenselijk. Echter, in de huidige financieringsmarkt zijn banken gewoonweg niet meer bereid aflossingsvrije leningen te verstrekken. De duur van de verlenging van de lening is prima. Daar Rabobank recentelijk heeft aangegeven FGH Bank binnen haar organisatie te willen integreren, acht de beheerder het een voordeel dat de lening nog bijna 4 jaar loopt. Immers, het toekomstig beleid van de hypothecair financier van het fonds is daarmee onzekerder geworden dan dat dit één jaar geleden het geval was. Er is in 2014 geen interim-uitkering verricht, daar in de loop van het jaar onvoldoende kasmiddelen gereserveerd waren om de naar FGH Bank aangegane verplichting van 1% extra aflossing te borgen. Er zal vanwege het in 2014 negatieve kasresultaat uit exploitatie ad -/- 55.083,-- geen reguliere uitkering uit exploitatie kunnen plaatsvinden. Voor 2014 zal, zoals eerder gemeld, ook geen sprake zijn van een extra aflossing op de banklening van 1%. Wel zal het verkoopresultaat van één woning ad 89,-- per participatie worden uitgekeerd. Hiervan is 13,-- winst en 76,-- terugbetaling gestort kapitaal. Voor 2015 verwacht de beheerder wel weer uit het exploitatieresultaat uitkeringen aan de participanten te kunnen verrichten, ondanks de doorgevoerde periodieke aflossing. Het aantal leeg te verkopen eenheden in 2015 is voorts voorzichtig begroot op 3 eenheden. Er lijkt een voorzichtig begin van een herstel zichtbaar van de economische crisis waarin Nederland zich sinds eind 2008 bevindt. Nadat in de eerste helft van 2011 al even sprake leek van een kleine opleving, heeft de stagnatie, waarvan sinds de tweede helft van 2011 sprake was, zich tot ultimo 2013 doorgezet. Omdat de economische crisis waarin wij verkeren een Europees c.q. westers verschijnsel is, zijn de exportcijfers, ondanks andere opkomende markten, in Nederland in de afgelopen jaren fors afgenomen. Aangezien deze een belangrijke motor vormen voor onze economie heeft dit direct zijn weerslag en heeft dit onder meer geleid tot een bijzonder grote afname van het consumentenvertrouwen, waardoor er aanzienlijk minder geld wordt uitgegeven. Ook de werkloosheid is fors opgelopen, ook nog in de eerste helft van 2014. Deze is vervolgens in de tweede helft van 2014 gestabiliseerd en zal naar verwachting vanaf 2015 weer gaan dalen. Daarnaast is, mede door de bankencrisis, de woning- en uitpondmarkt over de hele 2 Leyenburg Woningfonds C.V.
linie op slot komen te zitten. Voor de Nederlandse koopwoningenmarkt waren 2012 en 2013 derhalve slechte jaren. Echter, eind 2013/begin 2014 zijn de verkoopaantallen van woningen weer voorzichtig toegenomen, waarbij er wel grote verschillen zijn waar te nemen in de mate van herstel tussen de grote steden in de Randstad en de provincie. Van echt herstel in de algemene zin is derhalve nog geen sprake. Wel zien we interesse in Nederlandse verhuurde woningen door grotere buitenlandse investeerders. Deze interesse betreft echter zogenaamde grondgebonden woningen en/of het investeren geschiedt tegen relatief lage prijzen. Op langere termijn is er een blijvende behoefte aan nieuwe woningen in Nederland; in Den Haag in het bijzonder. De regio Haaglanden heeft te maken met een huishoudensgroei. Prognoses wijzen uit dat het aantal huishoudens aldaar tot 2025 met 9% zal groeien. De beheerder ziet op termijn weer mogelijkheden voor leegverkoop van woningen, mede gezien de prijsklasse van de woningen van Leyenburg C.V. Profound Fondsmanagement B.V. Frans Peter Daemen Bart Joosten Jaarverslag 2014 3
Profiel van het fonds Leyenburg Woningfonds C.V. is een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds voor particulieren dat door FGH Asset Management B.V. in 2006 is gelanceerd. Het fonds belegt in huurwoningen en overige ruimten gelegen in Den Haag. De portefeuille bestond bij aanvang uit 325 huurwoningen, 6 kelderruimten, 28 garageboxen en 1 praktijkruimte (totaal thans nog 254 eenheden). Het doel van het fonds is door aankoop, exploitatie en verkoop van de huurwoningen een aantrekkelijk beleggingsrendement te realiseren ten behoeve van de participanten. Hierbij heeft de participant uitzicht op (netto)huurinkomsten en op een eventueel positief verkoopresultaat bij verkoop van de woningen. Het fonds is aangegaan in de vorm van een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Participanten zijn slechts verplicht om bij te dragen in de verliezen en schulden van het fonds tot maximaal het bedrag van hun inbreng. De C.V. is voor inkomstenbelasting en vennootschapsbelastingdoeleinden aangemerkt als transparant. Dit heeft tot gevolg dat de C.V. niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditaire kapitaal, afhankelijk van zijn eigen fiscale status, wordt belast. Indien en voor zover de liquiditeitspositie van het fonds het toelaat, zullen de voor uitkering beschikbare middelen elk halfjaar aan de participanten worden uitgekeerd. Profound Fondsmanagement B.V. (de beheerder) treedt op als beheerder van het fonds en beschikt als beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) over een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten overeenkomstig artikel 2:67 Wft. Daarnaast beschikt de beheerder, als beheerder in de zin van de Wft, over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering als bedoeld in de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van de Wft die voldoet aan de vereisten van de Wft. Meer informatie over de beheerder is te vinden op www.profoundam.nl. De beheerder Profound Fondsmanagement B.V. en Profound Asset Management B.V. zijn onafhankelijke, zelfstandige organisaties, gespecialiseerd in het managen van (besloten) fondsen die beleggen in Nederlands vastgoed. Kerngegevens Kerngegevens 2014 2013 2012 2011 2010 2009 (bedragen in ) Kerngegevens op fondsniveau Eigen vermogen per ultimo jaar 5.325.726 5.109.956 6.019.232 6.864.982 8.008.552 10.233.778 Stand hypothecaire lening per ultimo jaar 11.697.432 11.887.432 12.028.786 12.406.938 13.157.213 13.934.344 Marktwaarde woningportefeuille per ultimo jaar 17.064.000 16.894.000 17.571.000 18.520.000 20.235.000 22.500.000 Aantal participaties 590 590 590 590 590 590 Oorspronkelijke inleg 20.000,-- Kerngegevens per participatie Inleg begin boekjaar 13.572 13.641 14.060 14.946 15.823 17.374 Eigen vermogen per ultimo jaar 9.027 8.661 10.202 11.636 13.574 17.345 Exploitatieresultaat 59 284 501 542 427 597 Verkoopresultaat 13 4 142 328 384 614 Totaalrendement 0,6% 2,1% 4,7% 5,8% 5,1% 6,9% Kasresultaat exploitatie -93 284 501 542 427 597 Totaal uitkering 89 480 1.062 1.756 1.688 2.762 Cumulatieve uitkering 12.462 12.373 11.893 10.831 9.075 7.387 Eigen vermogen + cum. uitkering 21.489 21.034 22.095 22.647 22.649 24.732 4 Leyenburg Woningfonds C.V.
Inhoudsopgave 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER... 6 1.1 Marktontwikkelingen... 6 1.2 Resultaten... 7 1.3 Duurzaamheid... 11 1.4 Vastgoed... 11 1.5 Vooruitzichten... 13 2. JAARREKENING 2014... 16 2.1 Balans per 31 december 2014, na verwerking resultaat... 16 2.2 Winst- en verliesrekening over 2014... 17 2.3 Kasstroomoverzicht over 2014... 18 3. TOELICHTING OP DE JAARREKENING... 19 3.1 Algemeen... 19 3.2 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling... 21 3.3 Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht... 23 3.4 Risico s... 23 3.5 Toelichting op de balans per 31 december 2014... 25 3.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2014... 28 4. OVERIGE GEGEVENS... 30 4.1 Bestuurdersbelangen... 30 4.2 Gebeurtenissen na balansdatum... 30 4.3 Regeling bestemming resultaat... 30 4.4 Bestemming resultaat... 30 4.5 Uitkeringen... 30 Bijlage: Controleverklaring van de onafhankelijke accountant... 31 Jaarverslag 2014 5
1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Het verslag van de beheerder is als volgt opgebouwd: allereerst worden de marktontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in het jaar 2014 beschreven. Daarna worden de resultaten weergegeven over deze periode. Vervolgens wordt ingegaan op het thema duurzaamheid en worden ontwikkelingen op het gebied van de woningportefeuille en de financiering beschreven. Ten slotte komen de vooruitzichten aan bod. De beheerder verklaart dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2014 effectief en overeenkomstig deze beschrijving heeft gefunctioneerd. De beoordeling van het functioneren en de effectiviteit van de bedrijfsvoering behoren tot de verantwoordelijkheid van de beheerder. 1.1 Marktontwikkelingen Allereerst worden in deze paragraaf de economische ontwikkelingen beschreven over het jaar 2014. Daarna komen de ontwikkelingen op de woningmarkt en de beleggingsmarkt aan bod. Economische ontwikkelingen Nederland is per ultimo 2013 uit de recessie, zo blijkt uit cijfers van het CPB, hoewel met een groei van 0,1% nog geen sprake was van een echt herstel. In 2014 heeft het economische herstel zich voorzichtig doorgezet, echter met een groei van 0,7% kan nog steeds niet van een echte opleving gesproken worden. Een positieve ontwikkeling is een stijging van de export (niet slechts doorvoer, maar ook export van Nederlandse producten); zeer voorzichtig ingezet in 2013 en duidelijk doorgezet in 2014. Aan de negatieve zijde staat hier echter een stagnatie in de consumptie van huishoudens tegenover en een nog steeds toenemende (zij het relatief minder snel) werkloosheid. Deze bedraagt ultimo 2014 zo n 7,5%, komende van circa 7% ultimo 2013. Hiermee is de stijging over 2014 veel minder fors geweest dan in voorgaande jaren en de verwachting is dat deze thans niet verder meer zal stijgen, c.q. weer zal gaan afnemen. De gerealiseerde economische groei over 2014 is overigens redelijk in lijn met de voorspelde groei van de ons omringende landen in de eurozone. Daarnaast lijkt er in 2014 voor het eerst sinds jaren een herstel aan de orde te zijn op de woningmarkt. Beleggingsmarkt In 2014 steeg het beleggingsvolume in commercieel vastgoed significant ten opzichte van 2013, toen er overigens ook al een nadrukkelijke stijging plaatsvond ten opzichte van 2012. De toenemende belangstelling is vooral ontstaan door de aantrekkelijke aanvangsrendementen (lees: lage koopsommen) van Nederlands vastgoed. Door de prijsdalingen zijn de aanvangsrendementen sterk opgelopen en in vergelijking met alternatieve beleggingen aantrekkelijk. Deze ontwikkeling heeft gezorgd voor een sterk toegenomen belangstelling van buitenlandse beleggers, die in 2014 circa 2/3 deel van het totale beleggingsvolume voor hun rekening namen. Ook is er een duidelijke verandering waarneembaar in de Nederlandse vastgoedvoorkeur van beleggers. De zwakke detailhandelssector zorgt ervoor dat winkelvastgoed aan interesse heeft ingeboet en de focus meer op woning- en kantorenbeleggingen is komen te liggen. Bij kantorenbeleggingen zijn er grofweg twee typen kopers te identificeren. Enerzijds institutionele partijen (met name uit het buitenland) die profiteren van de momenteel aantrekkelijke aanvangsrendementen voor A1-kantoren (zo werden ook weer in 2014 twee zeer grote kantoorobjecten aan de Amsterdamse Zuidas verkocht aan het Duitse Deka Immobilien). Anderzijds betreft het de zogenaamde koopjesjagers of opportunity-buyers, die zich richten op kantoorgebouwen op meer secundaire locaties die momenteel verkocht worden voor prijzen tussen 150,-- en 400,-- per m². Deze laatste kopersgroep betreft zowel Nederlandse particuliere beleggers als buitenlandse partijen (met name uit de UK en de VS). De belangstelling voor (verhuurde) woningportefeuilles is sterk toegenomen (ook vanuit het buitenland), hoewel de prijzen die beleggers bereid zijn hiervoor te betalen een stuk lager liggen dan de prijsniveaus waarop een aantal jaren geleden dit soort transacties plaatsvonden. Woningmarkt Waar in 2013 de gemiddelde prijs van een koopwoning wederom daalde ten opzichte van de voorgaande jaren, lijkt er in 2014 eindelijk sprake van een zekere kentering, zowel qua aantallen verkochte woningen als qua prijsontwikkeling. Met name het eerste cijfer heeft in 2014 een enorme boost gekregen, met een stijging van het aantal verkopen met meer dan 30% ten opzichte van 2013. Deze aantrekkende vraag heeft vervolgens geleid tot een voorzichtige prijsstijging van circa 3% in de laatste twee kwartalen van 2014. Het 6 Leyenburg Woningfonds C.V.
opvallende positieve feit doet zich daarnaast voor dat bovenstaande aan de orde is terwijl de hypotheekrente, hoewel qua opslagen hoger dan in de ons omringende landen, historisch gezien laag is. Na een aantal zeer belabberde jaren op de woningmarkt, met compleet stagnerende verkopen en beperkte doorstroming en daardoor (soms) fors dalende prijzen, lijkt er vanaf 2014 sprake van voorzichtig herstel. Wel is er landelijk in Nederland sprake van grote verschillen in aantal transacties en prijsontwikkeling, waarbij de verkopen in de provincie sterk achterblijven. Beleggingsmarkt Het totale beleggingsvolume in vastgoed explodeerde in 2014 ten opzichte van voorgaande jaren. Met een totaal van circa 7,25 miljard steeg het volume met ruim 40% ten opzichte van 2013, toen ook al aanzienlijk meer belegd werd dan in 2012. Het merendeel van de transacties vond overigens plaats in het zogenaamde opportunity segment, waarbij door beleggers met voldoende eigen vermogen (financiering door banken was namelijk vrijwel uitgesloten) tegen absolute bodemprijzen vastgoed (en met name kantoorbeleggingen) werd ingekocht. Verhuurde woningen bleken eveneens een relatief interessante belegging. Zowel institutionele als particuliere beleggers vinden de (verhuur)woningmarkt vooral aantrekkelijk door de vrij stabiele huurinkomsten en de bescherming tegen inflatie. Werd er vroeger vooral in woningen belegd om ze bij leegkomen ervan te verkopen (uitponden), tegenwoordig worden woningen tevens gezien als langetermijnbelegging met als doel langjarige exploitatie. Er is vooral meer vraag naar huurwoningen in het prijssegment van maandhuren van 650,-- tot 1.000,--. Opvallend in 2014 is verder de enorme toename van buitenlandse beleggers die (met name in de kantorensector) profiteren van de zeer lage prijzen waartegen Nederlands vastgoed kan worden aangekocht. Den Haag De gemeente Den Haag heeft een woningvoorraad van rond de 250.000 woningen, waarvan ongeveer 46% behoort tot het koopsegment. Dat is, zeker in vergelijking met Amsterdam en Rotterdam, hoog te noemen. Vooral door de nieuwbouw in diverse uitleggebieden is dit aandeel de laatste jaren behoorlijk gestegen, maar ligt het nog steeds beduidend onder het landelijk gemiddelde van 59%. Ook in Den Haag is de verkoop van koopwoningen tot 2014 fors gedaald, terwijl het aanbod juist is toegenomen. Eind 2013 werden in Den Haag ruim 7.000 woningen te koop aangeboden, 7% meer dan eind 2012. In 2014 lijkt echter ook in Den Haag sprake van voorzichtig herstel en werden er in totaal ruim 30% meer woningen verkocht dan in 2013. De gemiddelde verkoopprijs over 2013 bedroeg circa 210.000,--, waarmee na jaren van prijsdalingen voor het eerst weer sprake is van een stijging van rond de 3%. 1.2 Resultaten In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in het behaalde exploitatie- en verkoopresultaat. Daarnaast worden het totaalrendement en het voorstel van de beherend vennoot en beheerder ter uitkering van het resultaat toegelicht. De resultaten die hieronder worden toegelicht wijken af van de resultaatbepaling zoals in de jaarrekening is opgenomen doordat in de jaarrekening de grondslagen voor resultaatbepaling van BW 2 Titel 9 gelden. De aansluiting tussen deze resultaten is opgenomen onder hoofdstuk 2.2 van het jaarverslag. Exploitatieresultaat 2014 Het exploitatieresultaat van het fonds uit verhuur van de woningen over 2014 bedraagt 37.417,-- (2013: 167.378,--), waarmee het exploitatierendement 2014 uitkomt op 0,5% (2013: 2,1%). Het begrote resultaat 2014 bedroeg 322.580,--. Door de doorgevoerde periodieke aflossing op de hypothecaire financiering is het kasresultaat -/- 55.083,-- (begroot 110.080,--). De huurinkomsten zijn door leegstand circa 82.000,-- lager dan begroot. De eigenaarslasten zijn door de verhuurdersheffing ad 82.380,-- met circa ditzelfde bedrag hoger dan begroot terwijl door de vele verhuurtransacties in de 2 de helft van 2014 de exploitatiekosten circa 164.000,-- hoger liggen. Deze additionele exploitatiekosten kunnen gesplitst worden naar circa 150.000,-- kosten verhuur gereedmaken en het restant naar verschuldigde makelaarscourtage. De rentekosten zijn, hoewel minder woningen werden verkocht dan aangenomen werd op voorhand, circa 53.000,-- lager dan begroot. Dit doordat de Euribor-rente historisch laag was en het 5-jaars geld begin 2014 daalde, waardoor de fixatie van circa de helft van de hoofdsom geschiedde tegen beter dan verwachte condities (3,99% tot 1 januari 2019). Jaarverslag 2014 7
Berekening uitkering van exploitatie- en kasresultaat Realisatie Begroting (bedragen in euro's) 2014 2014 Inkomsten Bruto huuropbrengsten 1.401.076 1.406.580 Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand -199.652-120.000 Rentebaten 3.491 0 Som der bedrijfsopbrengsten 1.204.915 1.286.580 Kosten Rentekosten 431.699 484.700 Eigenaarskosten 132.788 51.000 Fondskosten 102.165 102.300 Exploitatiekosten 480.115 316.000 Overige bedrijfskosten 20.731 10.000 Som der bedrijfskosten 1.167.498 964.000 Exploitatieresultaat 37.417 322.580 Preferente winstdeling beherend vennoot -2.500-2.500 Aflossing hypothecaire lening -90.000-90.000-55.083 230.080 Additionele aflossing hypothecaire lening* 0-120.000 Kasresultaat -55.083 110.080 Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: 13.572 Uit te keren kasresultaat per participatie 0 187 Exploitatieresultaat per participatie 59 543 Exploitatierendement 0,5% 4,0% Kasrendement -0,7% 1,4% *Bij voldoende exploitatieresultaat zal een additionele aflossing van 1% op jaarbasis per 1 april 2015 voldaan dienen te worden. Verkoopresultaat 2014 Het verkoopresultaat voor het fonds over 2014 bedraagt 7.718,-- (2013: 2.413,--). Het verkooprendement komt hierdoor uit op 0,1% (2013: nagenoeg nihil). Dit is lager dan de begrote 0,4%, waar uitgegaan was van verkoop van 2 woningen. Onderdeel van de overige verkoopkosten is het verkoopklaar maken van de woningen. Hierbij worden werkzaamheden uitgevoerd, zoals het behangen en schilderen van de woningen, om de woningen een frisse en lichte uitstraling te geven, evenals het eventueel vervangen van keukeninrichting en tegelwerk en/of sanitair. Dit laatste overigens alleen als er echt sprake is van een totaal uitgewoonde situatie. Deze afweging wordt zowel bij woningen bestemd voor verkoop als woningen bestemd voor wederverhuur gemaakt, daar de ervaring heeft geleerd dat uitgewoonde woningen noch verkoopbaar noch opnieuw te verhuren zijn. 8 Leyenburg Woningfonds C.V.
Berekening uitkering van verkoopresultaat Realisatie Begroting (bedragen in euro's) 2014 2014 Aantal eenheden begin van de periode 255 255 Verkocht en geleverde eenheden 1 2 Aantal eenheden einde van de periode 254 253 Uitpondpercentage 0,4% 0,8% Bruto verkoopopbrengsten 120.000 220.000 Kostprijs verkopen excl. gerealiseerde herwaardering -105.635-165.000 Aan verkopen toegerekende aanvangskosten -3.701-7.425 Overige verkoopkosten -2.349-9.075 Performance fee -597-7.700 Aan participanten uit te keren verkoopresultaat 7.718 30.800 Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: 13.572 Uit te keren verkoopresultaat per participatie 13 52 Verkooprendement 0,1% 0,4% Aflossing hypothecaire lening 70.000 99.000 Terugbetaling gestort kapitaal 44.666 71.516 Terugbetaling gestort kapitaal per participatie 76 121 Totaalrendement en uitkering 2014 Het exploitatierendement en het verkooprendement vormen samen het totaalrendement. Het totaalrendement van Leyenburg over 2014 bedraagt 0,6% (2013: 2,1%). Dit is lager dan de begrote 4,4%. Zoals aangegeven zijn in 2014 qua exploitatie de kosten voor de baat uitgegaan. De al een paar jaar zichtbare verschuiving, waarbij het exploitatieresultaat uit verhuur relatief stijgt bij een achterblijvend verkoopresultaat zou zich zonder deze vertekening verder voorgezet hebben. De beherend vennoot en de beheerder hebben besloten om het voor uitkering beschikbare verkoopresultaat over het boekjaar 2014 ad 7.670,-- (= 13,-- per participatie) uit te keren plus een terugbetaling van het commanditair kapitaal van 44.840,-- (= 76,-- per participatie) uit de algemene reserves. Ondanks het positieve exploitatieresultaat 2014 kan er vanwege het negatieve kasresultaat (ten gevolge van aflossing op de financiering) en de afspraken met de hypothecair financier FGH Bank geen reguliere exploitatie uitkering 2014 plaatsvinden. De totale uitkering 2014 blijft derhalve beperkt tot 89,-- per participatie, waarvan 76,-- - terugbetaling gestort kapitaal betreft. Totaalrendement per participatie Realisatie Begroting (bedragen in euro's) 2014 2014 Uit te keren kasresultaat 0 187 Uit te keren verkoopresultaat 13 52 Exploitatierendement 0,5% 4,0% Verkooprendement 0,1% 0,4% Totaalrendement 0,6% 4,4% Jaarverslag 2014 9
Kasstroom per participatie Realisatie Begroting (bedragen in euro's) 2014 2014 Terugbetaling gestort kapitaal 76 121 Uitkering kasresultaat 0 187 Negatief kasresultaat -93 0 Uitkering verkoopresultaat 13 52 Totale kasstroom -4 360 In onderstaand overzicht is de aansluiting weergegeven tussen het resultaat na belastingen over 2014 volgens de winst- en verliesrekening en het voor uitkering beschikbare resultaat over 2014 aan de participanten. Daar het bedrag negatief is zal er, afgezien van het beperkte verkoopresultaat, geen reguliere exploitatie-uitkering 2014 kunnen plaatsvinden. Aansluiting resultaat na belastingen met voor uitkering beschikbaar resultaat (bedragen in euro's) Resultaat na belastingen 254.470 Ongerealiseerde herwaardering direct vastgoed -185.614 Gerealiseerde herwaardering bij verkoop direct vastgoed -20.020 Aan verkochte woningen toegerekende aanvangskosten -3.701 Preferente winstdeling beherend vennoot -2.500 Aflossing hypothecaire lening -90.000 Voor uitkering beschikbaar resultaat -47.365 Kasresultaat -55.083 Uit te keren verkoopresultaat 7.718-47.365 Totaalrendement en uitkering fonds Er heeft ultimo 2014 extern een herwaardering plaatsgevonden waarbij een waardestijging van de 254 resterende eenheden plaatsvond. De waarde ultimo 2014 kwam uit op 17.064.000,-- (2013: 16.894.000,-- (255 eenheden)). Sinds de oprichting van het fonds in december 2006 is tot en met 2014 (inclusief de voorgenomen uitkering van 89,-- per participatie) totaal 12.462,-- per participatie uitgekeerd. De oorspronkelijke inleg bedroeg 20.000,--. Het eigen vermogen per participatie bedraagt ultimo 2014 9.027,-- en is voor het eerst in jaren weer voorzichtig stijgende. Het totaal per ultimo 2014 bedraagt derhalve 21.489,--. Wel is duidelijk dat de looptijd van het fonds langer zal worden dan bij aanvang werd verondersteld. Met name het stilvallen van leegverkopen is hier debet aan. Meerjarenoverzicht Realisatie en Realisatie en Realisatie en Realisatie en Totaal (bedragen in euro's) uitkering 2014 uitkering 2013 uitkering 2012 uitkering t/m 2011 Terugbetaling gestort kapitaal 76 69 419 5.940 6.504 Uitkering exploitatieresultaat 0 407 501 2.482 3.390 Uitkering verkoopresultaat 13 4 142 2.409 2.568 Totaal 89 480 1.062 10.831 12.462 Realisatie en uitkering 2014 Interim-uitkering Slotuitkering Totaal (bedragen in euro's) Terugbetaling gestort kapitaal 0 76 76 Uitkering kasresultaat 0 0 0 Uitkering verkoopresultaat 0 13 13 Totaal 0 89 89 10 Leyenburg Woningfonds C.V.
1.3 Duurzaamheid Op 1 juli 2011 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) veranderd, het puntensysteem voor het bepalen van de maximale gereguleerde huurprijs van een woning (woningen met een huur onder de liberalisatiegrens van circa 664,-- per maand). Bij de nieuwe berekening van het puntenaantal van een zelfstandige woning wordt de energieprestatie uitgedrukt in het energielabel. Hiervoor telden energiezuinige of energiebesparende woningvoorzieningen zoals CV-ketels, thermostatische ventielen per vertrek en warmte-isolatie mee in de puntenberekening. Deze afzonderlijke onderdelen zijn sinds 1 juli 2011 komen te vervallen en vervangen door het energielabel. Tot 1 januari 2014 gold hiervoor een overgangsregeling, waarbij afhankelijk van het al dan niet beschikbaar zijn van een energielabel verschillend met de telling van het WWS werd omgegaan. Per 1 januari 2014 gaat het puntentellingsysteem echter zonder meer uit van de aanwezigheid van een energielabel en kunnen huurders van woningen die op basis van deze nieuwe methodiek op een lagere dan de maximaal redelijke huurwaarde uitkomen eventueel een beroep op huurverlaging doen. Sinds 1 januari 2008 is het energielabel verplicht voor huiseigenaren die hun huis gaan verkopen of verhuren, maar hiervoor gelden geen sancties als kopende/hurende en verkopende/verhurende partijen hiervan afzien. Ondanks deze verplichting heeft een groot deel van de woningen in Nederland nog geen energielabel. Dit komt onder andere door het ontbreken van sancties, maar ook doordat woningen sinds de ingangsdatum niet zijn verkocht of de koper of nieuwe huurder er niet om heeft gevraagd. Een aantal woningen van Leyenburg heeft ook nog geen energielabel. Door de onduidelijkheden rondom het label en de invoeringsdatum ervan is besloten pas te starten met labelen zodra de regelgeving rondom dit onderwerp definitief zou zijn mede omdat: een label (tenzij een A-label) tot op heden niet verkoopbevorderend heeft gewerkt; de kosten van een label hoog zijn (bezoek en inspectie in de woning); de labels per woning in hetzelfde complex kunnen verschillen; de meeste energiebesparingen een VvE-aangelegenheid (dak, vloer, gevel en ramenisolatie) zijn; de meeste huren niet tegen het maximaal redelijke aanzitten, zodat ze niet direct geraakt worden door de nieuwe wetgeving; het invoeringstijdstip lang onzeker was; de baten (door indexeren) ten opzichte van de lasten (hoge kosten om van een lager label een hoger label te maken) niet evenredig zijn. Voor de woningen uit de portefeuille worden derhalve geleidelijk labels opgevraagd, te starten met leegkomende woningen, recentelijk verhuurde woningen, gevolgd door woningen waarbij de huurprijs dicht tegen het maximaal redelijke niveau aanzit. De woningen waarbij de werkelijke huur relatief ver onder maximaal redelijk zit, komen als laatste aan bod. Dit zijn er (gelukkig) relatief veel. Hierdoor worden de kosten efficiënt in de loop van de tijd genomen wanneer toegang tot de woning kan worden verkregen, terwijl de kans klein is dat er in 2014 veel huurders (met succes) een beroep op huurverlaging kunnen doen. 1.4 Vastgoed In deze paragraaf worden de ontwikkelingen beschreven van de woningportefeuille gedurende het jaar 2014. Vervolgens wordt ingegaan op de waardering van de portefeuille per 31 december 2014. Ontwikkelingen woningportefeuille In 2014 werd in totaal 1 woning verkocht. Daarnaast werden er circa 45 woningen opnieuw verhuurd, een enorme toename ten opzichte van 2012 en 2013 toen er 18 woningen opnieuw werden verhuurd. Deze toename is met name te danken aan een switch van verhuurmakelaar. Wederverhuur vond tot de zomer van 2014 plaats door MVGM, die ook het property management en VvE-beheer over de woningen voert. Wij constateerden echter, dat het maar niet lukte om de voorraad te huur staande woningen (die in 2013 ineens fors toenam door de te koop staande woningen weer in de verhuur te nemen) te verkleinen. Niet omdat er geen belangstelling was, maar simpelweg omdat er aan de onderkant, door reguliere opzeggingen, steeds weer woningen aan de voorraad werden toegevoegd. Derhalve hebben wij in het 3 e kwartaal van 2014 een kantoor ingeschakeld, dat puur gericht is op verhuur van woningen in Den Haag, met een zeer proactieve aanpak. Dit heeft zonder meer en ook snel resultaat gehad en ertoe geleid, dat de ijzeren voorraad van leegstaande woningen vanaf september 2014 vrijwel geheel werd verhuurd. Verhuur geschiedde overigens conform de voorwaarden, die men hier als goed verhuurder aan moet stellen. Derhalve met inkomenstoets, financiële toets, eventueel werkgeversverklaringen, inkomensspecificaties en dergelijke. Daarnaast werd door ons strak gemonitord of de nieuw Jaarverslag 2014 11
gecontracteerde huurders vanaf huuringang aan hun betalingsverplichtingen voldeden en gelukkig kan gesteld worden dat dit in zijn algemeenheid het geval is. Overigens is het in een woningportefeuille als deze altijd zo, dat er huurders bij zijn die slecht betalen. Zaak hierbij is om er overal op toe te zien dat achterstanden binnen de marges blijven (<5%). Dit is bij Leyenburg C.V. op dit moment het geval. Door de eerder beschreven inhaalslag in de verhuur, is er thans in feite nog slechts sprake van een frictieleegstand van een paar woningen, waarbij de makelaar elke huuropzegging direct krijgt doorgegeven, zodat ook direct met de wederverhuur kan worden gestart. Eind 2012 werd door de beheerder vastgesteld, dat de verkooptijd van leeggekomen woningen in veel gevallen sterk was opgelopen en daarnaast de te realiseren verkoopprijzen eveneens onder druk kwamen te staan. Hoewel de doelstelling van het fonds in beginsel was het verkopen van leeggekomen huurwoningen (uitponden), werd toen al besloten om (tijdelijk) een wijziging in deze strategie aan te brengen. Dit betekent nog steeds, dat momenteel een leegkomende woning in beginsel weer verhuurd wordt, tenzij er redenen zijn om aan te nemen dat de woning relatief snel en tegen een goede prijs verkocht kan worden (bijvoorbeeld omdat de woning er bovengemiddeld goed uit ziet of gunstig gelegen is in een complex). De ervaring heeft namelijk geleerd, dat een vrijkomende woning gemiddeld snel weer verhuurd kan worden. Hierdoor, afgezet tegen doorlooptijden van verkoop die in sommige gevallen tot meer dan een jaar waren opgelopen en deze woningen in deze periode geen inkomsten genereerden en ook nog met een lagere koopsom genoegen diende te worden genomen, was de beheerder van mening dat het voor het fonds verstandig was in te zetten op continuïteit door leeggekomen woningen opnieuw te verhuren. Uiteraard zullen de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt nauwlettend in de gaten worden gehouden, zodat bij een beter marktsentiment en een toegenomen koopbereidheid de strategie wederom kan worden gewijzigd naar uitponden. Zoals reeds gemeld hebben de woningverkopen in 2014 een voorzichtig herstel laten zien, zodat de uitpondgedachte ook voor de woningen in Leyenburg C.V. weer zou kunnen herleven. Op dit moment is er in Den Haag Zuid-West echter nog sprake van een fors aanbod aan koopwoningen, dat nog immer de vraag overtreft. Daarbij is er sprake van (lage) prijsvorming doordat de Haagse woningcorporatie Vestia ook in dit deelgebied grote aantallen woningen voor zeer lage prijzen te koop aanbiedt. Wij zullen echter ook in de komende periode zeer goed in de gaten blijven houden op welk moment er zich weer goede verkoopmomenten aandienen en de strategie van het fonds hier naar behoren op aanpassen. Voor 2015 lijkt het er overigens op, dat het exploitatierendement ten opzichte van 2014 duidelijk zal gaan toenemen daar nagenoeg de gehele portefeuille thans verhuurd is. Verhuurdersheffing In 2013 werd de zogenaamde verhuurdersheffing ingevoerd, een extra vorm van belastingen voor eigenaren van woningportefeuilles van meer dan tien eenheden in de sociale huursector. Deze verhuurdersheffing is voor de komende jaren vastgesteld in de vorm van een oplopend percentage. In 2013 betekende dit een heffing van vrijwel nihil, in 2014 was een bedrag van circa 82.000,-- verschuldigd en voor 2015 zal dit naar verwachting rond de 100.000,-- bedragen. De jaarlijks oplopende verhuurdersheffing vindt plaats op basis van een formule over de gemiddelde WOZ-waarden van de verhuurde woningen onder de liberalisatiegrens. Wij hebben in 2014 pro forma bezwaar gemaakt tegen deze heffing, waarbij wij de kans op honorering als zeer gering inschatten, aangezien er sprake is van wetgeving. In een groter georganiseerd verband wordt echter door vastgoedeigenaren getracht strijdigheid met Europese regelgeving aan te tonen, maar de slagingskans hiervan is geheel onzeker. Daar waar wij mogelijkheden zien de huurprijzen van de woningen door de jaarlijkse huurverhogingsmogelijkheid door de liberalisatiegrens te verschuiven, zullen wij dit doen. Echter, voor het grootste gedeelte van de woningen van Leyenburg C.V. zal dit de komende jaren helaas niet mogelijk zijn. Waardering Conform de waarderingsgrondslagen is de vastgoedportefeuille ten behoeve van de jaarrekening van het fonds gewaardeerd op actuele marktwaarde, waarbij zowel een exploitatiescenario als een uitpondscenario is uitgewerkt. Onder actuele marktwaarde wordt in dit verband verstaan: de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie kosten koper en onder gestanddoening van vigerende huurovereenkomsten, waarbij sprake is van een bereidwillige koper en verkoper, na behoorlijke marketing, in een zakelijke transactie overgedragen op de waarde peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang hebben gehandeld. De actuele marktwaarde van de beleggingsportefeuille wordt jaarlijks vastgesteld op basis van een taxatie door een onafhankelijke deskundige. De taxatie per 31 december 2014 is uitgevoerd door MVGM-Taxaties en betreft een zogenaamde desktop-update. De gehanteerde bruto-aanvangsrendementen kosten koper, liggen in een range tussen 7,63% en 8,81%. Ten opzichte van de waardering ultimo 2013 is de waarde van de vastgoedportefeuille fractioneel gestegen. De marktwaarde in verhuurde staat is nu circa 75% van de leegwaarde. Door deze waardestijging is de waarde van de negatieve overige reserve afgenomen. Zie hiervoor hoofdstuk 2.1 Balans per 31 december 2014 en hoofdstuk 3.5 Toelichting op de balans. 12 Leyenburg Woningfonds C.V.
1.5 Vooruitzichten In deze paragraaf worden de verwachtingen weergegeven over de economie, de woningmarkt en de beleggingsmarkt. Daarnaast worden de fondsverwachtingen en de begroting voor 2014 beschreven. Economische ontwikkelingen In de huidige onzekere economische situatie is het moeilijk om concrete uitspraken te doen over de toekomst, naast het reeds eerder in dit verslag gemelde feit dat Nederland sinds kort officieel (zij het zeer voorzichtig) uit de recessie is. Echter, door de structurele problemen van veel Europese landen en financiële instellingen is het niet uit te sluiten dat de onzekerheid op korte termijn zal blijven bestaan. De te hoge schuldenlast (van landen, banken, overige bedrijven en consumenten) kan niet in korte tijd worden teruggebracht en hierdoor is een snelle terugkeer naar een sterke economische groei onwaarschijnlijk. Woningmarkt Op de woningmarkt lijkt 2014 het jaar van de voorzichtige kentering te zijn geweest, nadat deze een aantal jaren lang vrijwel op slot heeft gezeten. Opgemerkt moet hierbij worden, dat het herstel redelijk broos en bovendien erg lokaal lijkt; het is zeker nog te vroeg om te zeggen dat er sprake is van een algeheel herstel. De verwachting is wel, dat de in 2014 ingezette positieve trend zich in 2015 zal voortzetten. Het is niet duidelijk of dit ook tot herstel in brede zin zal gaan leiden, maar in ieder geval is er sprake van een begin. Door de iets aantrekkende economie en vanwege het feit dat de werkloosheid thans weer voorzichtig dalende is, is het aannemelijk dat ook het consumentenvertrouwen weer zou moeten gaan stijgen en ook de bereidheid tot het kopen van woningen zou moeten toenemen. Als deze tendensen doorzetten, zou er ook weer sprake kunnen zijn van het aantrekken van de huizenprijzen, waarbij deze overigens naar verwachting lang niet zo hoog zullen zijn als in de jaren voor de economische crisis. Daarnaast zal de prijsontwikkeling landelijk grote verschillen laten zien: de Randstad zal het relatief beter blijven doen dan de rest van Nederland. De vooruitzichten voor de huurwoningmarkt zijn tamelijk gunstig. Door de nog immer aanwezige onzekerheden op de koopwoningenmarkt, denken wij dat de belangstelling voor huurwoningen zal aanhouden in 2015. Mede hierdoor verwachten wij dat de interesse van beleggers in huurwoningen zeker zal aanhouden in 2015. Beleggingsmarkt Wij verwachten dat de interesse van beleggers in huurwoningen zal aanhouden in 2015. Deze beweging heeft zich overigens vanaf 2013 al duidelijk ingezet. Het is op dit moment echter ook gunstig om te kopen, omdat de waarde van woningen relatief laag is, door de nog immer aan de orde zijnde lagere overdrachtsbelasting van 2% en de lage rentestand. Verwachtingen Den Haag Wij zien in de gemeente Den Haag een licht verbeterende situatie ten opzichte van voorgaande jaren. Op langere termijn is er blijvende behoefte aan nieuwe woningen in Den Haag, omdat de regio Haaglanden te maken heeft met een huishoudensgroei. Prognoses wijzen uit dat het aantal huishoudens tot 2025 met 9% zal groeien. Om deze groeiende vraag naar woningen te kunnen opvangen en de kwaliteit van de woningvoorraad beter op de wensen van de consument aan te laten sluiten, zijn daarom tussen de gemeenten in Haaglanden afspraken gemaakt voor de realisatie van nieuwe woningen. Jaarverslag 2014 13
Fondsverwachtingen en begroting 2015 Berekening uitkering van exploitatie- en kasresultaat Begroting Realisatie (bedragen in euro's) 2015 2014 Inkomsten Bruto huuropbrengsten 1.467.800 1.401.076 Gemiste huuropbrengsten als gevolg van leegstand -48.000-199.652 Rentebaten 3.500 3.491 Som der bedrijfsopbrengsten 1.423.300 1.204.915 Kosten Rentelasten 438.200 431.699 Eigenaarskosten 150.000 132.788 Fondskosten 106.500 102.165 Exploitatiekosten 325.000 480.115 Overige bedrijfskosten 15.000 20.731 Som der bedrijfslasten 1.034.700 1.167.498 Exploitatieresultaat 388.600 37.417 Preferente winstdeling beherend vennoot -2.500-2.500 Aflossing hypothecaire lening* -120.000-90.000 266.100-55.083 Additionele aflossing hypothecaire lening -120.000 - Kasresultaat 146.100-55.083 Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: 13.572 Uit te keren kasresultaat per participatie 248 0 Exploitatierendement 4,9% 0,5% Kasrendement 1,8% -0,7% *Bij voldoende exploitatieresultaat zal een additionele aflossing van 1% op jaarbasis per 1 april voldaan dienen te worden. Berekening uitkering van verkoopresultaat Begroting Realisatie (bedragen in euro's) 2015 2014 Aantal eenheden begin van de periode 254 255 Verkochte en geleverde eenheden 3 1 Aantal eenheden einde van de periode 251 254 Uitpondpercentage 1,2% 0,4% Bruto verkoopopbrengsten 330.000 120.000 Kostprijs verkopen excl. gerealiseerde herwaardering -247.500-105.635 Aan verkopen toegerekende aanvangskosten -11.125-3.701 Overige verkoopkosten -13.625-2.349 Performance fee -11.550-597 Aan participanten uit te keren verkoopresultaat 46.200 7.718 Aantal participaties: 590 Ingebracht vermogen per participatie: 13.572 Uit te keren verkoopresultaat per participatie 78 13 Verkooprendement 0,6% 0,1% Terugbetaling gestort kapitaal 107.274 44.666 Terugbetaling gestort kapitaal per participatie 182 76 14 Leyenburg Woningfonds C.V.
Totaalrendement per participatie Begroting Realisatie (bedragen in euro's) 2015 2014 Uitkering kasresultaat 248 0 Uitkering verkoopresultaat 78 13 Exploitatierendement 4,9% 0,5% Verkooprendement 0,6% 0,1% Totaalrendement 5,5% 0,6% Kasstroom per participatie Begroting Realisatie en (bedragen in euro's) 2015 uitkering 2014 Terugbetaling gestort kapitaal 182 76 Uitkering kasresultaat 248 0 Uitkering verkoopresultaat 78 13 Totale kasstroom 508 89 Rekening houdend met onder meer de eerder genoemde verwachtingen op de woningmarkt, is de begroting voor 2015 opgesteld. Wat betreft het exploitatieresultaat is de verwachting dat dit in 2015 wezenlijk hoger zal liggen dan het in 2014 behaalde resultaat. Het exploitatieresultaat 2015 wordt begroot op 388.600,-- (2014: 37.417,--). Het rendement over de resterende eigen inbreng zou dan 4,9% bedragen (2014: 0,5%). Het verbeterde resultaat komt door de inmiddels nagenoeg voltooide inhaalslag aangaande verhuur, renovatie en verbouwing en het verder doorvoeren van de beschreven aangepaste strategie, waar bij het leegkomen van woningen deze in beginsel weer verhuurd worden in plaats van in de verkoop gezet. Slechts incidenteel zal besloten worden tot verkoop (bijvoorbeeld omdat een woning een zeer courante ligging heeft of van bovengemiddelde kwaliteit is). Ook is in de begroting 2015 rekening gehouden met een helaas verdere stijging van de verhuurdersheffing. Tevens zal in principe wederom de wettelijk toegestane huurverhoging per 1 juli 2015 worden doorgevoerd. De inkomsten- en kostenvergelijkingen met het prospectus zijn qua exploitatie inmiddels geheel zinloos geworden, daar in het prospectus uitgegaan werd van een snellere verkoop van leegstaande woningen (verschil inmiddels circa 100 eenheden). Op de jaarvergadering 2013 hebben de participanten ermee ingestemd om deze vergelijking voortaan achterwege te laten in het jaarverslag. Op het moment dat de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt daartoe aanleiding geven, kan en zal de aangepaste strategie weer worden verlaten en zal opnieuw worden overgestapt op het principe van uitponden van leeggekomen woningen. Wat betreft het verkoopresultaat is in de begroting 2015 een verkoop aangenomen van 3 verkochte en geleverde woningen. De verwachting hierbij is dat de verkoopprijzen van een vergelijkbaar niveau zullen zijn als in 2014. Het verkooprendement zal 0,6% bedragen, zodat in 2015 alsdan sprake zou zijn van een totaalrendement op de resterende eigen inbreng van 5,5%. Amsterdam, 19 maart 2015 Profound Fondsmanagement B.V. Frans Peter Daemen Bart Joosten Jaarverslag 2014 15
2. JAARREKENING 2014 De jaarrekening is gecontroleerd door Deloitte Accountants B.V. Op grond van dit onderzoek is door Deloitte Accountants B.V. een controleverklaring van de onafhankelijke accountant afgegeven die is opgenomen als bijlage in dit jaarverslag. 2.1 Balans per 31 december 2014, na verwerking resultaat ACTIVA (bedragen in ) 2014 2013 BELEGGINGEN Direct vastgoed 1 17.064.000 16.894.000 VORDERINGEN Debiteuren 2 39.099 19.653 Overige vorderingen en overlopende activa 3 8.383 7.843 47.482 27.496 OVERIGE ACTIVA Liquide middelen 4 548.325 605.305 548.325 605.305 17.659.807 17.526.801 PASSIVA (bedragen in ) 2014 2013 EIGEN VERMOGEN, Kapitaal participanten 5 8.007.480 8.013.970 Herwaarderingsreserve 6 70.634 - Overige reserve 7-2.752.388-2.904.014 5.325.726 5.109.956 VOORZIENING PERFORMANCE FEE 8 332.692 332.095 LANGLOPENDE SCHULDEN 9 11.697.432 11.887.432 KORTLOPENDE SCHULDEN 10 303.957 197.318 1 t/m 10: zie 3.5 Toelichting op de balans 17.659.807 17.526.801 16 Leyenburg Woningfonds C.V.
2.2 Winst- en verliesrekening over 2014 Winst- en verliesrekening 2014 2013 (bedragen in ) OPBRENGSTEN UIT VASTGOEDBELEGGINGEN Opbrengsten uit exploitatie 11 1.201.424 1.197.694 Netto verkoopopbrengsten 12 31.439 13.146 Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen 1 255.614-662.048 Som der bedrijfsopbrengsten 1.488.477 548.792 Eigenaarskosten 13 132.788 51.598 Fondskosten 14 102.165 95.327 Exploitatiekosten 15 480.115 313.446 Rentebaten en -lasten 16 428.208 533.350 Overige bedrijfskosten 17 20.731 34.096 Som der bedrijfskosten 1.164.007 1.027.817 RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 324.470-479.025 Belastingen - - RESULTAAT NA BELASTINGEN 324.470-479.025 11 t/m 17 zie 3.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening Jaarverslag 2014 17
2.3 Kasstroomoverzicht over 2014 Kasstroomoverzicht 2014 2013 Volgens indirecte methode (bedragen in ) Resultaat na belastingen 324.470-479.025 Aangepast voor: Gerealiseerde nettoverkoopopbrengsten -32.036-13.284 Mutatie voorziening performance fee 597 138 Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen -255.615 662.048 Mutaties werkkapitaal: Mutatie vorderingen -19.986-12.571 Mutatie kortlopende schulden 66.639-25.589 Kasstroom uit operationele activiteiten 84.069 131.717 Investeringen boekjaar - -74.682 Kostprijs verkopen direct vastgoed (excl. gerealiseerde herwaardering) 117.651 102.918 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 117.651 28.236 Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Mutatie langlopende schulden -150.000-61.354 Terugbetaling kapitaal aan participanten -6.490-105.610 Uitkeringen aan participanten -102.210-324.640 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -258.700-491.604 Netto kasstroom -56.980-331.651 Stand geldmiddelen begin periode 605.305 936.956 Stand geldmiddelen einde periode 548.325 605.305 Mutatie geldmiddelen -56.980-331.651 18 Leyenburg Woningfonds C.V.
3. TOELICHTING OP DE JAARREKENING 3.1 Algemeen Activiteiten De activiteiten van Leyenburg Woningfonds C.V. bestaan uit het beleggen van vermogen in een vastgoedportefeuille (direct vastgoed) teneinde de participanten in de opbrengst van de beleggingen te doen delen. Het direct vastgoed bestaat voornamelijk uit woningen in Den Haag Zuidwest. Juridische structuur Leyenburg Woningfonds CV is aangegaan op 1 december 2006 en is gevestigd op het volgende adres: Gustav Mahlerlaan 192 te Amsterdam. De rechtsvorm van het fonds is een besloten commanditaire vennootschap. De participanten hebben participaties in het fonds gekocht en zijn commanditaire vennoten. Het fonds is een closed-end fonds. De participanten zijn naar derden toe niet aansprakelijk voor verbintenissen van de commanditaire vennootschap (tenzij zij het beheerverbod overtreden) en dragen niet verder in het verlies dan tot het bedrag van hun eigen inbreng. De beherend vennoot van het fonds is Beherend Vennoot Leyenburg Woningfonds B.V. Het beheer van Leyenburg Woningfonds C.V. wordt gevoerd door Profound Fondsmanagement B.V. Stichting Bewaarder Profound II (hierna aangeduid als de Stichting ), treedt op als bewaarder van Leyenburg Woningfonds C.V. (hierna aangeduid als 'fonds' of 'vennootschap'). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide middelen en beleggingen die op naam staan van de Stichting verwerkt, aangezien het economisch eigendom hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Fiscale status De vennootschap is fiscaal transparant. Dit heeft tot gevolg dat de vennootschap niet zelfstandig belastingplichtig is, maar dat iedere commanditaire vennoot voor zijn deelname in het commanditair kapitaal, afhankelijk van zijn eigen fiscale status, wordt belast. Dientengevolge is er geen vennootschapsbelasting in de jaarrekening verantwoord. Beleggingsbeleid Het beleggingsbeleid van het fonds is erop gericht een zo hoog mogelijk rendement te behalen uit de exploitatie van de woningen alsmede uit de tussentijdse verkoop indien de woningen door de huurders worden verlaten of indien een huurder zelf aangeeft zijn woning te willen kopen. Bij verkoop van de woningen kan een positief verschil tussen de aankoopsom en de vrije marktwaarde van de woningen gerealiseerd worden. Woningen vrij en leeg zijn immers in principe meer waard dan verhuurde woningen. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om de huurders actief te benaderen om hun woning te verlaten of zelf te laten kopen. Mocht na het leegkomen van een woning verkoop prijstechnisch niet aantrekkelijk zijn, dan kan de woning opnieuw verhuurd worden. Na circa zeven jaar, of later indien aan de orde in overleg met de participanten, zal een plan opgesteld worden inzake de mogelijke verkoop van de alsdan nog in portefeuille aanwezige woningen (restpakket) en in het verlengde daarvan het opheffen van het fonds. Dit voorstel wordt ter besluitvorming voorgelegd aan de vergadering van vennoten. De eventuele verkoopwinst die bij verkoop van het restpakket ontstaat, is net als eventuele verkoopwinsten bij tussentijdse verkoop van de woningen voor de participant. Valutabeleid Het fonds belegt uitsluitend in Nederland en is derhalve niet onderhevig aan valutarisico. Jaarverslag 2014 19