B&W advies Opsteller Eenheid Team Portefeuillehouder 19-3-2013 L.L.M. Vestjens Dienstverlening Team ROV De heer drs. P.J.M. Vogels (wethouder) B en W advies Burgemeester Secretaris Verhoeven Verlinden Vogels Thomassen van der Rikken Stappen Akkoord Bespreken Decosnummer Onderwerp Te nemen besluit Datum in B&W Akkoord teamleider BW2013/168 Invulling locatie het Witte Huis te Baexem en mogelijke samenwerking met BAM 1. Als uitgangspunt voor de invulling kiezen voor vrije sector woningbouw aan de Tramweg en een bedrijfs-, diensten- of woonfunctie aan de Rijksweg. 2. Niet instemmen met de voorwaarden in de BAM-brief van 6 februari 2013 om te komen tot een gezamenlijke invulling van de percelen van BAM en de gemeente. 3. BAM aangeven dat onder de in het advies aangegeven voorwaarden samenwerking mogelijk is. 19 maart 2013 Besluit B & W (invullen door secretaris) Aanhouden Ander besluit Besloten conform advies Besloten conform advies met aanvulling / wijziging Datum: 19 maart 2013 Paraaf Secretaris: Pagina 1 van 5
2 van 5 Inhoudelijk voorstel Raadsbesluit. De raad heeft op 9 oktober 2012 besloten om het Witte Huis aan te kopen en een krediet te voteren van 364.000 voor de te maken kosten. Met betrekking tot de dekking luidt het raadsvoorstel: a. uit incidentele ruimte algemene dienst 2012 86.000 b. uit opbrengst grondverkopen: - woningbouw 736 m² x 215 158.000 - bedrijventerrein 1.000 m² x 120 120.000 Totaal uit grondopbrengsten 278.000 Het perceel is groot 1.736 m² en de taakstellende opdracht is om 278.000 te verdienen door grondverkopen. Beschrijving perceel. De gemeente is nu eigenaar van het geel gearceerde perceel, groot 1.736 m². Het groen gearceerde perceel is eigendom van de BAM, een braak liggend perceel en groot 1.346 m². Beide percelen zijn ontsloten via de Tramweg en de parkeerplaats naast de Rijksweg. Het perceel van de BAM grenst aan de noordzijde aan een parkje, eigendom van de gemeente. Het parkje ligt 3 à 4 m hoger dan het perceel van de BAM. Positie BAM. BAM heeft het recht om op de geel en groen gearceerde percelen 17 woningen te realiseren. Dit staat niet ter discussie. Het recht van de 17 woningen betreft compensatie van een woningbouwplan in de kern Heythuysen en is gekoppeld aan BAM en niet aan de locatie. BAM heeft: een perceel in eigendom met (volgens info BAM) een boekwaarde van circa 400.000 (per m² ± 297); in een overleg op 13 juni 2012 aangegeven geen interesse te hebben om het geel gearceerde perceel te kopen; op 26 april 2005 een bouwvergunning ontvangen voor 4 woningen op hun eigen perceel. Deze woningen bleken onverkoopbaar en BAM geeft ook aan dat die nooit gerealiseerd zullen worden;
3 van 5 een incourant perceel in eigendom en belang bij om tezamen met de gemeente naar een oplossing te zoeken; Overleg met BAM op 21 januari 2013. Aan BAM is meegedeeld dat wij de ontwikkeling van de locatie niet opschorten zoals door hen gevraagd en dat de gemeente een invulling van de locatie nastreeft waar ook de dekking van het raadsbesluit van 9 oktober 2012 op is gebaseerd, dat is woningbouw aan de Tramweg en aan de Rijksweg een invulling in de categorie bedrijven, diensten of wonen. Verder zijn voorwaarden voorgelegd aan BAM onder welke condities samenwerking mogelijk is. Bij brief van 6 februari 2013 reageert BAM hierop. Brief BAM 6 februari 2013. BAM begrijpt dat de gemeente de ontwikkeling van een plan niet opschort maar geeft aan dat de economische situatie van dien aard is dat het nemen van verlies voor hen geen optie is. Zij doen vervolgens 2 voorstellen. Voorstel 1 a. Verkaveling van gezamenlijke percelen: 3 vrije sector woningen aan de Tramweg en bedrijfs-, diensten- of woonfunctie aan de Rijksweg. b. Gezamenlijke grondexploitatie waarbij kosten en opbrengsten van beide percelen naar rato van in te brengen oppervlakte worden verdeeld met uitzondering van eventuele procedure en legeskosten, deze zijn geheel voor rekening van de gemeente. Nagevraagd is wat hieronder moet worden verstaan. Mail 27 februari 2013: De intentie van BAM om alle kosten zo veel als mogelijk gedekt te krijgen in de nader op te stellen en overeen te komen gezamenlijke grondexploitatie. De totale historische kosten van BAM ( 400.000) maken dus deel uit van deze grondexploitatie. Bovendien werd al eerder telefonisch aangegeven dat het treffen van voorzieningen (wellicht gemetselde muur) tegen de wand van het park ook onderdeel van de exploitatie zouden moeten uitmaken. c. De bestemming van de percelen vooraf wijzigen. d. Bouwrijp maken percelen nadat een perceel is verkocht. e. BAM levert 3 van de 17 contingenten in. f. Oplossing door de gemeente van het probleem van een dubbele bestemming voor woningen en commerciële ruimte aan De Gaard 1, 3 en 5 in Heythuysen. De gemeente gedoogt dat in afwijking van het huidige bestemmingsplan er commerciële activiteiten plaatsvinden in het pand gelegen aan de Gaard 3 (brief gemeente Leudal van 25 januari 2013). g. Onderzoeken of subsidies mogelijk zijn ten gunste van de gezamenlijke grondexploitatie. Voor de beoordeling zie hoofdstuk hieronder Reactie op voorstel 1. Het probleem van de dubbele bestemming Aan de Gaard in Heythuysen staat feitelijk los van de planinvulling in Baexem en zal via een afzonderlijke procedure c.q. voorstel worden afgehandeld. Voorstel 2. De gemeente koopt het perceel van BAM voor 350.000 (per m² 260) en BAM levert de 17 contingenten in. Bovendien moet nog het probleem van een dubbele bestemming voor woningen en commerciële ruimte aan De Gaard 1, 3 en 5 in Heythuysen worden opgelost.
4 van 5 Beoordeling. Dan wordt het plan zwaar verliesgevend oftewel wij moeten betalen om het contingent af te kopen. BAM heeft inderdaad het recht op contingent maar zij zullen dan zelf met plannen moeten komen. Zoals in andere situaties beoordelen wij plannen dan aan de woningbehoefte. Met andere woorden het contingent heeft feitelijk weinig waarde. Volstaan wordt dat dit voldoende is om aan te tonen dat dit voorstel zonder meer afgewezen dient te worden. Reactie op voorstel 1 en standpuntbepaling. De ontwikkeling van een gezamenlijk plan zal het voor BAM gemakkelijker maken om opbrengsten te genereren. Het belang dat BAM heeft met samenwerking komt niet tot uitdrukking in de voorstellen. Met name uit de aanvullende info (inbreng historische kosten en het gezamenlijke betalen van de voorziening tegen de wand) blijkt dat samenwerken financieel nadelig voor de gemeente is. Geadviseerd wordt om vast te houden aan eerdere uitgangspunten en BAM voor te leggen dat samenwerking mogelijk is onder de volgende condities: a. Realiseren van vrije sector woningen aan de Tramweg, dus verkopen van bouwgrond aan particulieren en het realiseren van een bedrijfs-/dienstenfunctie aan de Rijksweg. b. Grondkosten (bodemsanering, grondwerk bijv.) perceelsgebonden, ieder voor eigen rekening. c. Nog te maken kosten infravoorzieningen. Kosten splitsen voor woningbouw en bedrijvigheid, en naar rato van oppervlakte woningbouw en bedrijvigheid toerekenen aan BAM en gemeente. Te betalen op het moment dat de verkoop van de grond die uitgaven noodzakelijk maakt. d. Kosten van bestemmingsplan, onderzoeken, kwaliteitsmenu etc., voor zover betrekking op beide percelen, naar rato van oppervlakte toerekenen aan BAM en gemeente. Hebben kosten alleen betrekking op het gemeentelijk perceel of het perceel van de BAM dan draagt ieder z n eigen kosten. Betaling op het moment dat het voor de voortgang van het plan noodzakelijk is om die kosten te maken. e. Voor de gemeentelijke grond geldt voor woningbouw een grondprijs van 215 per m² excl. btw. Percelen worden te koop aangeboden aan particulieren. De grondprijs voor bedrijvengrond nog te bepalen afhankelijk van de invulling. f. Instemmen met het voorstel van BAM dat zij dan nog 14 contingenten hebben. BAM heeft twee opties ja of nee. BAM zegt ja. Dan direct starten met verkoop van vrije sectorkavels. Kavelgrootte zoveel als mogelijk afstemmen op de vraag vanuit de markt. Overwogen zou kunnen worden om via makelaar de combinatie van woon-werkkavel te koop aan te bieden. BAM zegt nee. Ook dan hetzelfde handelen zoals in de vorige alinea aangegeven. Planinvulling en behoefte. Primair heeft BAM het recht om op deze locatie 17 woningen te realiseren. Dan moet BAM het perceel van ons kopen en, in alle redelijkheid, dat gebeurt niet. Voor de kern Baexem besloot het college op 28 december 2010 nr. 960 om de plannen op elkaar af te stemmen en te faseren. Op basis van uitgangspunten, zoals vergeven rechten en aangegane verplichtingen werd besloten om in eerste instantie mee te werken aan de plannen DHZ Stationsstraat (7), Witte Huis (17), Mariabosch (62) en Kapittelstraat (5) en particuliere initiatieven (p.m.) van 3 woningen of minder. Dit zijn al 91 woningen en de behoefte voor de komende 15 jaar bedraagt 51 woningen.
5 van 5 Met dit gegeven en gelet op de ligging van het perceel is een aansluiting op de bestaande bebouwing de meest voor de hand liggende oplossing. Dit betekent dat de overcapaciteit aan bouwplannen voor de kern Baexem ook afneemt. Voor het gemeentelijke perceel betekent dit aan de Tramweg 2 en misschien 3 vrije sector woningen Financiële paragraaf Aanpak is overeenkomstig het kredietvoorstel van de raad van 9 oktober 2012. Het advies is afgestemd met de financieel adviseur en akkoord bevonden. Inkoopparagraaf Personele paragraaf Communicatieparagraaf Duurzaamheidsparagraaf Bijlagen Brief van BAM 6 februari 2013. Brief naar BAM 19 maart 2013.